北京天潤平谷號地項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展

大標(biāo)題－40號微軟雅黑，加粗日期地點(diǎn)，微軟雅黑16號天潤集團(tuán)平谷1號地項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告中國房產(chǎn)信息集團(tuán)華北區(qū)域咨詢中心2010.02.02PART

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對開發(fā)目標(biāo)的理解PART

1對開發(fā)目標(biāo)的理解我們對本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)的解讀：品牌塑造＞利潤追求。品牌塑造：本項(xiàng)目將是天潤集團(tuán)在平谷第一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，本項(xiàng)目承擔(dān)著樹立企業(yè)良好形象、形成市場口碑和品牌影響力、提升品牌美譽(yù)度的作用。本項(xiàng)目面臨著對品牌塑造、利潤速度，持續(xù)影響的要求，都將決定本項(xiàng)目的最終目標(biāo)。利潤速度：本項(xiàng)目對利潤要求有較為合理、客觀的預(yù)期。銷售速度在滿足資金回籠的前提下，通過對“量價”控制，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)利潤。持續(xù)影響：通過對本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將本項(xiàng)目打造成為平谷市場上的精品大盤項(xiàng)目，進(jìn)而樹立天潤在平谷市場的品牌形象，獲得政府信任，為后續(xù)取地打好基礎(chǔ)。

通過項(xiàng)目的產(chǎn)品打造，全面塑造品牌形象，進(jìn)一步帶動項(xiàng)目銷售，形成良性循環(huán)。品牌塑造路徑項(xiàng)目打造品牌塑造項(xiàng)目受主客觀因素影響，項(xiàng)目必須向”名至實(shí)歸“的方向發(fā)展主觀因素：天潤品牌在平谷長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略?？陀^因素：地塊基礎(chǔ)條件好、市場競爭處于初級階段、地價成本較高等。為成功通過項(xiàng)目的成功進(jìn)而奠定天潤的品牌，本項(xiàng)目在平谷市場必須做到“名至實(shí)歸”PART

1對開發(fā)目標(biāo)的理解√品牌市場占有率×名至實(shí)歸××PART

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本體條件分析項(xiàng)目屬平谷邊緣區(qū)大盤住宅開發(fā)項(xiàng)目，拿地過程競爭激烈，樓面地價被迫推到高位。地塊位置地塊本身存在的“雙刃劍”隱患：遠(yuǎn)離北京、平谷城區(qū)，可開啟遠(yuǎn)郊市場化運(yùn)作先河；體量較大，可形成氣勢磅礴的郊區(qū)大盤；

拿地成本價高，成本控制、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣要求價高；行業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注，是塑造品牌美譽(yù)度的良好契機(jī)。70公里90公里PART

2本體條件分析PART

2本體條件分析PART

2本體條件分析本體條件分析總結(jié)，看看哪些因素可以促成我們“追名”PART

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市場基礎(chǔ)是否支撐PART

3市場基礎(chǔ)是否支撐宏觀市場回顧PART3市場場基基礎(chǔ)礎(chǔ)是是否否支支撐撐房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場回回顧顧PART3市場場基基礎(chǔ)礎(chǔ)是是否否支支撐撐客戶戶分分析析回回顧顧PART3市場場基基礎(chǔ)礎(chǔ)是是否否支支撐撐通過過市市場場環(huán)環(huán)境境的的分分析析，，看看看看哪哪些些因因素素可可以以促促成成我我們們““追追名名””PART3市場場基基礎(chǔ)礎(chǔ)是是否否支支撐撐通過過市市場場環(huán)環(huán)境境的的分分析析，，看看看看哪哪些些因因素素可可以以促促成成我我們們““追追名名””PART4項(xiàng)目目核核心心問問題題推推導(dǎo)導(dǎo)PART4項(xiàng)目目核核心心問問題題推推導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目目核核心心問問題題的的梳梳理理客戶戶認(rèn)認(rèn)為為區(qū)區(qū)域域較較為為偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)怎怎么么辦辦？？客戶戶不不愿愿意意花花80萬元元以以上上的的價價格格買買房房子子怎怎么么辦辦？？以事事實(shí)實(shí)說說話話，，以以類類似似項(xiàng)項(xiàng)目目作作為為啟啟示示。。案例選取的原則：房地產(chǎn)發(fā)展的市場背景相似開發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域外界認(rèn)知相對較差均處于政府規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域案例研究的切入點(diǎn)：在未被定義區(qū)域價值的背景下，如何通過占位和采取何種方式來提升項(xiàng)目價值？萬科東海岸——打造城市另一極的成功典范星河丹堤——扭轉(zhuǎn)區(qū)域價值困境、重新定義提升項(xiàng)目價值萬科十七英里——打造極至產(chǎn)品力突破區(qū)域認(rèn)知陌生困境PART4項(xiàng)目目核核心心問問題題推推導(dǎo)導(dǎo)案例例1：：萬萬科科東東海海岸岸位位于于深深圳圳東東部部偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)，，資資源源條條件件一一般般區(qū)域域：：深深圳圳鹽鹽田田區(qū)區(qū)的的東東部部，，距距鹽鹽田田區(qū)區(qū)政政府府約約10多多公公里里，，距距離離羅羅湖湖30公公里里；；交通通：：與與市市內(nèi)內(nèi)的的聯(lián)聯(lián)系系相相對對不不便便，，但但交交通通狀狀況況處處在在改改善善之之中中，，鹽鹽壩壩高高速速于于2002年年通通車車，，深深鹽鹽快快速速線線等等三三條條線線路路未未來來3年年內(nèi)內(nèi)通通車車；；位置：鹽壩高高速路旁資源：二線海海景，鄰菠蘿蘿山；地塊資源：坡坡地，高差60余米，內(nèi)內(nèi)有少量山泉泉溪流；占地面積：34萬平米建筑面積：27萬平米容積率：0.8目前銷售價格格：45000元/平米米大梅沙海濱公園鹽壩高速80米休閑、旅游、度假區(qū)北PART4項(xiàng)目核心問題題推導(dǎo)大梅沙片區(qū)—市級旅游度假區(qū)提出強(qiáng)勢概念念，整合周邊邊資源，明確確區(qū)域價值，，弱化區(qū)域陌陌生感全國首家提出出海岸生活概概念，通過國國外濱海生活活的對比，樹樹立項(xiàng)目的濱濱海高檔社區(qū)區(qū)形象；倡導(dǎo)與世界接接軌的海岸生生活方式，完完全刷新濱海海社區(qū)形象，，將濱海生活活上升到一定定高度；以海岸生活理理念整合大梅梅沙旅游配套套等資源，形形成文化的稀稀缺性，提升升自身價值，，支撐高端定定位；區(qū)域價值大于于個盤價值策策略成功，片片區(qū)價值得到到客戶的廣泛泛認(rèn)同，海岸岸生活概念深深入人心；PART4項(xiàng)目核心問題題推導(dǎo)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)通過各種種元素建立與與海的聯(lián)系，，拉近與海的的距離以沙灘游泳池池及藝術(shù)小品品為社區(qū)營造造海濱生活的的感覺蚌殼式對講海魚式對講海上小島海灘游泳池沙灘排球場海洋意象PART4項(xiàng)目核心問題題推導(dǎo)注重展示效果果，通過各種種細(xì)節(jié)和元素素，使?jié)撛诳涂蛻魹橹?，產(chǎn)生震撼撼和共鳴，促促成購買核心展示區(qū)以以沙灘游泳池池及藝術(shù)小品品為社區(qū)營造造海濱生活的的感覺通3D技術(shù)宣宣傳片來展示示未來生活場場景意象展示區(qū)顯顯示項(xiàng)目規(guī)模模優(yōu)勢和健全全配套露天游泳池水中婚禮堂樓體形態(tài)沙灘排球場泳池和熱帶植物PART4項(xiàng)目核心問題題推導(dǎo)多渠道、立體體式、高密度度的廣告投放放，將項(xiàng)目信信息多觸角的的與目標(biāo)客戶戶接觸，使項(xiàng)項(xiàng)目成為不可可不看/去的的焦點(diǎn)PART4項(xiàng)目核心問題題推導(dǎo)案例2：星河河丹堤面對區(qū)區(qū)域價值的困困境，成功扭扭轉(zhuǎn)和突破占地面積：36萬平米；建筑面積：20萬平米；容積率：0.55目前銷售價格格：42000元/平米區(qū)域關(guān)鍵詞：：城中村、爛爛尾樓、塞車車在客戶或者業(yè)業(yè)內(nèi)人士心中中，該片區(qū)為為價值比較低低的區(qū)域地塊旁的豐澤澤湖山莊檔次次較低，定義義為“平民住住宅”南坪快速噪音音；梅林關(guān)口口交通雜亂；；沒有生活配配套；區(qū)域背景：關(guān)關(guān)口片區(qū)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)標(biāo)“星河丹堤最早早面臨的不得得不突破的問問題是：梅林林關(guān)口極低的的片區(qū)美譽(yù)度度和豐澤湖山山莊6000元的單價?！薄薄绊?xiàng)目面臨的的最大問題就就是如何扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)區(qū)域價值的的困境，如何何最大化利用用稀缺性資源源，如何使客客戶感知項(xiàng)目目品質(zhì)與資源源相匹配?！薄薄?xiàng)目經(jīng)理鄧鄧震宇優(yōu)勢亮點(diǎn)9萬平米天然湖湖、郊野公園園；專利產(chǎn)品；城市距離；PART4項(xiàng)目核心問題題推導(dǎo)豐澤湖山莊南坪快速路A區(qū)：TH111套C區(qū)：TH86套獨(dú)棟7套主入口和會所銀湖山郊野公園借助各種時機(jī)機(jī)對區(qū)域價值值進(jìn)行重新定定位，提升項(xiàng)項(xiàng)目價值豐澤湖山莊共共同升級“HELLO中產(chǎn)”“向上的力量量”西銀湖城市原原生別墅群銀湖山城市市別墅CEO官邸豐澤湖山莊一一二期改造，，改善公共配配套設(shè)施、升升級入口以及及會所；改造完成后，，豐澤湖山莊莊二手樓單價價從6000元/m2左右提升到到1萬元/m2；間接提升星河河丹堤在新客客戶心中的區(qū)區(qū)域價值。為獲得市場認(rèn)認(rèn)知度、扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)地理位置帶帶來的負(fù)面形形象以及提升升區(qū)域的人文文品質(zhì)，星河河丹堤通過泛泛定位對中產(chǎn)產(chǎn)階層進(jìn)行圈圈層營銷，擴(kuò)擴(kuò)充項(xiàng)目文化化內(nèi)涵，逐步步樹立高端形形象；邀請王受之先先生撰寫出版版《HELLO中產(chǎn)》一書，引起社社會轟動。2005年初，星河丹丹堤利用深圳圳市政府為入入選“全國十十大宜居城市市”評選展開開城市形象推推廣之際推出出公益廣告，，努力體現(xiàn)城城市中產(chǎn)階層層“向上的力力量”的特性性；對客戶從泛定定位發(fā)展到精精準(zhǔn)定位，從從中產(chǎn)階層成成功轉(zhuǎn)化為企企業(yè)家。2005年10月，星河丹堤堤再次亮相秋秋交會時，重重新定位“西西銀湖城市原原生別墅群””；“西銀湖”借借助深圳銀湖湖傳統(tǒng)別墅區(qū)區(qū)的知名度在在客戶心中明明確自身位置置，“城市原原生態(tài)”展現(xiàn)現(xiàn)星河丹堤稀稀缺的自然資資源，“別墅墅群”則突出出項(xiàng)目的產(chǎn)品品形式。星河向深圳市市城管局捐贈贈600萬元用于銀湖湖山郊野公園園的建設(shè)；申請5類建建筑產(chǎn)品的國國家級專利，滿足了客戶占占有稀缺資源源的心理；星河丹堤對客客戶進(jìn)行了更更清晰的定位位——CEO。PART4項(xiàng)目核心問題題推導(dǎo)規(guī)劃上體現(xiàn)對對稀缺資源的的最大化利用用，支撐項(xiàng)目目溢價借20萬平方方米湖坡地形形，讓建筑布布局大地。官官邸，隨山勢勢起伏，營造造出“半島””、“腹地””、“長堤””、“峽谷””等別墅組團(tuán)團(tuán)，較完整地地保持了項(xiàng)目目的原有自然然地貌。實(shí)現(xiàn)了從親湖湖、近湖、悅悅湖到親山、、近山、遠(yuǎn)山山的層次布局局。6.2米的的挑高高陽臺臺和入入戶花花園，，星河河丹堤堤最大大限度度地將將原生生活水水湖與與室外外的園園林景景觀納納入室室內(nèi)，，借景景擴(kuò)大大空間間視覺覺邊界界PART4項(xiàng)目核核心問問題推推導(dǎo)關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)，，細(xì)節(jié)節(jié)造就就品質(zhì)質(zhì)，品品質(zhì)造造就豪宅星河對對細(xì)節(jié)節(jié)的把把握體體現(xiàn)在在產(chǎn)品品和營營銷兩兩個層層面：：產(chǎn)品———材材料和和做工工，帶帶來產(chǎn)產(chǎn)品附附加值值；營銷———場場面的的大氣氣，隱隱私的的關(guān)懷懷，細(xì)細(xì)致入入微的的選房房細(xì)節(jié)節(jié)；營銷事事件———星星河用用600萬萬“贊贊助””修建建郊野野公園園；管道木木柵欄欄外墻磚磚精心心搭配配以色列列無敵敵門鎖鎖久違的的露臺臺花池池下水管管道精精心布布置PART4項(xiàng)目核核心問問題推推導(dǎo)實(shí)景展展示＋＋系統(tǒng)統(tǒng)化的的營銷銷手段段造就就項(xiàng)目目熱銷銷局面面豪宅餐餐會低低成本本營銷銷為挖掘掘圈層層客戶戶，形形成口口碑效效應(yīng)，，先后后舉辦辦6次豪宅宅客戶戶聚餐餐會；；通過低低成本本準(zhǔn)確確客戶戶營銷銷，共共累積積400余名目目標(biāo)客客戶。。實(shí)景展展示生生活形形態(tài)耗時2個多月月對小小區(qū)園園林、、展示示區(qū)通通道、、樣板板房等等進(jìn)行行細(xì)節(jié)節(jié)整改改，力力求讓讓客戶戶真實(shí)實(shí)體驗(yàn)驗(yàn)入住住后的的原生生態(tài)生生活；；在深圳圳CBD打造高高品質(zhì)質(zhì)分展展場，，有效效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)星河河丹堤堤前期期的客客戶積積累。。體現(xiàn)尊尊貴感感的““一對對一””全程程服務(wù)務(wù)安排經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐豐富的的銷售售人員員提供供“一一站式式流程程”接接待服服務(wù)，，給客客戶提提供最最便利利的購購買途途徑;專業(yè)培培訓(xùn)所所有物物業(yè)管管理服服務(wù)人人員體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)感感，提提升項(xiàng)項(xiàng)目價價值。。三大舉舉措之之一三大舉舉措之之二三大舉舉措之之三PART4項(xiàng)目核核心問問題推推導(dǎo)PART4項(xiàng)目核核心問問題推推導(dǎo)兩年多多驗(yàn)證證，前前期確確定的的“別別墅氣氣勢，，高層層承接接”的的分期期開發(fā)發(fā)節(jié)奏奏做到到項(xiàng)目目價值值最大大化案例3：萬萬科十十七英英里———景景觀資資源優(yōu)優(yōu)越，，但位位置偏偏遠(yuǎn)，，缺乏乏配套套位置偏偏僻：：位于于深圳圳東部部龍崗崗區(qū)溪溪涌海海岸，，從市市區(qū)到到17英里里，在在不塞塞車的的情況況下，，歷時時50分鐘鐘左右右。景觀資資源優(yōu)優(yōu)越：：北面面為綿綿延500余米米的的的山丘丘，東東西南南三面面臨海海，項(xiàng)項(xiàng)目地地內(nèi)海海岸線線長600余米米，南南面的的大鵬鵬灣是是其主主要的的景觀觀資源源。缺乏配配套：：配套套嚴(yán)重重缺乏乏完全全依賴賴自身身建設(shè)設(shè)。占地面面積：：7.55萬平平米建筑面面積：：7.46萬平平米容積率率：1目前銷銷售價價格：：54000元元/平平米大鵬灣灣浩瀚瀚海景景億年礁礁石青山綿綿延PART4項(xiàng)目核核心問問題推推導(dǎo)在諸多多不利利因素素條件件下通通過極極至產(chǎn)產(chǎn)品的的打造造成功功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目高價價值極致產(chǎn)產(chǎn)品打打造規(guī)劃充充分挖掘資資源價價值高品質(zhì)質(zhì)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品體體系體驗(yàn)式式營銷銷整體規(guī)規(guī)劃園林景景觀建筑風(fēng)風(fēng)格創(chuàng)創(chuàng)新路牌導(dǎo)導(dǎo)示戶型創(chuàng)創(chuàng)新及及運(yùn)用用現(xiàn)場導(dǎo)導(dǎo)示及及包裝裝注重產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)賣場氛氛圍樣板房房實(shí)景景展示示PART4項(xiàng)目核核心問問題推推導(dǎo)整體規(guī)規(guī)劃充充分挖挖掘地地塊價價值分分布，，做到到資源源價值值最大大化規(guī)劃中充分分分析價值值分布對營營銷定價極極為重要海景資源成成為影響價價值分布的的關(guān)鍵因素素銷售價格與與規(guī)劃中的的價值分布布力求一致致，同時結(jié)結(jié)合客戶對對不同戶型型的需求價值標(biāo)桿臨近海、景景觀好、面面積大、獨(dú)獨(dú)立性第一價值層層次雙拼別墅臨近海、戶戶型優(yōu)面積大、贈贈送多下層上層中層疊拼別墅第二價值層層次SEAHOUSE217平方米臨近海、風(fēng)風(fēng)景優(yōu)、親親地第四價值層層次SELFHOUSE187/188/256面積小、無無天地第三價值層層次SUNHOUSE276/285位置高、視視野闊送天臺PART4項(xiàng)目核心問問題推導(dǎo)主觀景軸貫貫穿全區(qū)，，次景觀軸軸線網(wǎng)絡(luò)化化布置，豐豐富視覺效效果深入挖掘核核心景觀亮亮點(diǎn)，以主主景觀軸線線貫穿全區(qū)區(qū)，主景觀觀面吸引客客戶目光，，次景觀軸軸線呈網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化布置，，豐富視覺覺效果。主景觀軸線線方向主景觀面沿沿海岸線延延伸次景觀軸線線沿登山石石徑層疊縱縱向延伸輔助景觀軸軸線以人工工園林為主主，沿水平平道路延伸伸PART4項(xiàng)目核心問問題推導(dǎo)園林塑造突突出濱海風(fēng)風(fēng)情，與原原地形完美美結(jié)合打造造立體化多多重園林借鑒理念園林與項(xiàng)目目主題相吻吻合，突出出“濱海””風(fēng)情；與地形結(jié)合合緊密，表表現(xiàn)手法多多樣，如：：疊水、山山石、半山山休閑廣場場、海島風(fēng)風(fēng)情樹木等等。立體美化、、強(qiáng)調(diào)整體體效果的融融洽感與美美感。濱海休閑小小鎮(zhèn)園林風(fēng)風(fēng)情PART4項(xiàng)目核心問問題推導(dǎo)原生地貌與與人工景觀觀小品的完完美組合，，塑造觀賞賞性與可參參與性俱佳佳的園林1億3千萬年的礁礁石穿越者雕塑塑小品原生植被與與人工園林林的組合沙灘風(fēng)情PART4項(xiàng)目核心問問題推導(dǎo)與周邊資源源環(huán)境相融融合的產(chǎn)品品創(chuàng)新形式式是項(xiàng)目取取得成功的的關(guān)鍵因素素產(chǎn)品創(chuàng)新及及差異化是是提升項(xiàng)目目競爭力的的必要之舉舉；BOX形式式的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新以及與與山體環(huán)境境高度融合合是項(xiàng)目取取得成功的的關(guān)鍵因素素之一；PART4項(xiàng)目核心問問題推導(dǎo)創(chuàng)新：BOX———17英里建筑語語言唯一獲得全全球腦庫論論壇組委會會頒布的創(chuàng)新建筑獎獎的別墅項(xiàng)目目萬科17英里在建筑筑風(fēng)格形態(tài)態(tài)上與傳統(tǒng)統(tǒng)別墅有著著明顯的區(qū)區(qū)別，風(fēng)格格脫離了曾曾紅極一時時的西方風(fēng)風(fēng)格，沒有有典型的坡坡屋頂、羅羅馬柱、浮浮雕、壁爐爐、拱門等等表現(xiàn)中世世紀(jì)貴族的的傳統(tǒng)建筑筑符號，但但與山體坡坡地的整體融合度度很高。風(fēng)格關(guān)鍵詞詞：層疊、方盒盒子、直線線條、白色色+黑色、透明明、坡地退退臺建筑與地形形地勢、環(huán)環(huán)境景觀整整體上的和和諧統(tǒng)一，，建筑規(guī)劃劃大環(huán)境的的整體美感感是打動客客戶的核心心動力疊拼的方盒盒子，使外外立面錯落落有致，同同時增大了了室內(nèi)觀景景面。面海一側(cè)全全落地玻璃璃，增強(qiáng)了了觀賞海景景的通透性性。側(cè)面為墻體體，保障了了相鄰別墅墅的私密性性。退臺式設(shè)計(jì)計(jì)在保障每每套別墅都都有良好的的景觀視線線的同時，，上層僅能能看到下層層的屋頂，，上下別墅墅的私密性性也得到了了充分保障障。PART4項(xiàng)目核心問問題推導(dǎo)戶型創(chuàng)新結(jié)結(jié)合周邊資資源情況，，不拘泥于于常規(guī)方式式，做到觀觀景效果最最大化高價值戶型型景觀占優(yōu)優(yōu)，視野開開闊；功能分區(qū)明明確，互不不干擾；空間寬敞，，贈送面積積大，性價價比高；主人房、客客廳、次臥臥的朝向及及景觀優(yōu)勢勢；充分照顧主主人及家人人生活起居居的私密性性。雙拼別墅泳池露臺露臺雙拼別墅墅位于臨臨海的第第一層面面，景觀觀非常優(yōu)優(yōu)越，戶戶型有天天有地，，建筑面面積與贈贈送面積積均較大大，樓梯梯間中空空，室內(nèi)內(nèi)空間感感強(qiáng)，價價值感較較突出。。入戶層全全部為主主人房，，能夠滿滿足主人人休息的的私密性性。但入入戶后要要下樓梯梯才能進(jìn)進(jìn)入客廳廳，行動動起居較較為不便便。入戶下一一層全部部為客廳廳、餐廳廳，起居居活動空空間寬敞敞。次臥全部部位于入入戶下二二層，家家人生活活不受干干擾，同同時與泳泳池接近近，便于于享受生生活。PART4項(xiàng)目核心心問題推推導(dǎo)實(shí)景展示示營造營營銷氛圍圍，目的的是引起起客戶沖沖動卵石鋪就的水渠休憩椅導(dǎo)示牌樣板房用擺飾品營造出的逼真的生活場景PART4項(xiàng)目核心心問題推推導(dǎo)展示注重重細(xì)節(jié)，，細(xì)節(jié)決決定品質(zhì)質(zhì)精雕細(xì)琢琢、注重重細(xì)節(jié)處處理，是是物業(yè)彰彰顯高檔檔次、體體現(xiàn)高價價值/高高品位的的必要手手段?？蛻魧Ω吒叨宋飿I(yè)業(yè)細(xì)節(jié)的的關(guān)注程程度較高高遮陽窗防西曬照明/監(jiān)控系統(tǒng)PART4項(xiàng)目核心心問題推推導(dǎo)弱勢區(qū)域域認(rèn)知下下，項(xiàng)目目價值提提升的啟啟示和借借鑒規(guī)劃上充充分挖掘掘地塊資資源價值值高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)力力支撐項(xiàng)項(xiàng)目高價價值拔高區(qū)域域形象，，高舉高高打解讀規(guī)劃劃利好，，借勢城城市發(fā)展展，重新新定義區(qū)區(qū)域PART4項(xiàng)目核心心問題推推導(dǎo)強(qiáng)勢營銷銷，注重重展示，，關(guān)注細(xì)細(xì)節(jié)PART5項(xiàng)目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略基于對目目標(biāo)的解解讀、核核心問題題的梳理理、類似似項(xiàng)目的的啟示，，從而確確定項(xiàng)目目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。PART5項(xiàng)目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略對戰(zhàn)略定定位的解解析定義區(qū)域域：規(guī)避避客戶認(rèn)認(rèn)為本案案距離城城區(qū)中心心較遠(yuǎn)的的負(fù)面心心理；塑造產(chǎn)品品：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期價價格、量量價控制制的核心心驅(qū)動力力。放大平谷谷城市價價值，重重新定義義地塊區(qū)區(qū)域價值值項(xiàng)目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略產(chǎn)品全面面超越市市場水平平，突破破現(xiàn)有價價格上限限區(qū)域價值值定義的的基礎(chǔ)：：城市化化、主動動郊區(qū)化化、汽車車時代到到來城市化水水平達(dá)到到80%表現(xiàn)幾個數(shù)據(jù)據(jù)2009年，北京常住人口突破1800萬人；北京城市化率超過80%；2007.6.1，北京機(jī)動車數(shù)量突破400萬輛?！T人的房價差——快速捷運(yùn)系統(tǒng)——汽車時代到來人們將大量流入人口稀疏的郊區(qū)，這種郊區(qū)居住生活帶有很大的自主性和自愿性，我們稱之為主動郊區(qū)化。具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢的濱水區(qū)域、注重自然生態(tài)資源和人文資源的城市是此次人口大遷移的首選?！鞘芯幼》康禺a(chǎn)價值達(dá)到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，郊區(qū)化就將成為城市發(fā)展主流?！本┑陌最I(lǐng)們在買六環(huán)外、衛(wèi)星城的房子；——上海人看好外環(huán)外的房地產(chǎn)市場；——深圳人則把惠州當(dāng)成了地產(chǎn)樂土；……人口郊區(qū)區(qū)化的兩兩個前提提主動郊區(qū)區(qū)化的特特征PART5項(xiàng)目整體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略城市化城市發(fā)展展規(guī)律郊區(qū)化逆城市化化紐約、倫倫敦、東東京、德德國魯爾爾……二戰(zhàn)開始始、20世紀(jì)60年代時間城市特征征20世紀(jì)70年代20世紀(jì)80年代二戰(zhàn)開始始、20世紀(jì)60年代交通擁擠擠、犯罪罪增長、、污染嚴(yán)嚴(yán)重等城城市問題題的壓力力增大城市建設(shè)設(shè)的發(fā)展展、公共共交通的的改善、、環(huán)境治治理水平平的提高高、服務(wù)務(wù)業(yè)整體體條件的的改善、、汽車燃燃油成本本的增加加人口和社社會特征征向大都都市集中中，成為為主導(dǎo)趨趨勢人口遷移移城市經(jīng)濟(jì)高高度集中，，二次產(chǎn)業(yè)業(yè)比重大，，各階層都都趨向城市市集中高收入階層層趨向郊區(qū)區(qū)中低收入者者趨向城市市二次產(chǎn)業(yè)外外遷高收入階層層部分產(chǎn)生生回流，占占據(jù)城市核核心資源中低收入者者趨向城市市邊緣或郊郊區(qū)GDP3000-5000美元GDP:5000-10000美元GDP:10000美元59%40%都市人口郊區(qū)人口41%60%北京所處階段城市規(guī)律：：大都市發(fā)發(fā)展經(jīng)過三三個階段：：城市化——郊區(qū)化——逆城市化化2009年北京人均均GDP突破1萬美元北京城市發(fā)發(fā)展階段PART5項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略北京城市發(fā)發(fā)展階段城市化→郊郊區(qū)化1243城市邊緣形形成多個新新城經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變化城市病的產(chǎn)產(chǎn)生，知富富階層趨向向郊區(qū)居住住和度假產(chǎn)生大量的的知富階層層城市由單中中心向多中中心都市演演變產(chǎn)業(yè)由于成成本的壓力力，開始外外遷城市大力發(fā)發(fā)展通往城城市郊區(qū)的的快捷交通通在城市郊區(qū)區(qū)依據(jù)不同同的資源和和區(qū)位形成成多個副中中心：機(jī)場場、科學(xué)城城、、港口口、產(chǎn)業(yè)基基地等城市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（金融融、保險(xiǎn)、、會計(jì)、法法律等）的的發(fā)展和聚聚集產(chǎn)生了了大量的知知富階層受過良好教教育、綜合合素質(zhì)高、、有生活品品位城市集中的的部門并非非直接生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營有形形產(chǎn)品、而而是涉及無無形產(chǎn)品——信息二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向郊區(qū)零售、度假假以及由休休閑和居住住相關(guān)的三三次服務(wù)成成為郊區(qū)的的經(jīng)濟(jì)社會會特征城市環(huán)境、、交通、治治安等惡化化、開始使使人逃離城城市知富階層依依附于城市市、又厭煩煩城市，因因此郊區(qū)度度假和休閑閑成為選擇擇大都市從城城市化到郊郊區(qū)化階段段演變過程程中的關(guān)鍵鍵特征PART5項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略完全主動式式郊區(qū)化主動式郊區(qū)區(qū)化被動式郊郊區(qū)化北京城市發(fā)發(fā)展階段按照國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，城市市人口比重重達(dá)70％％以上，第第三產(chǎn)業(yè)占占50％以以上，第二二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定定在30％％左右為城城市化進(jìn)入入高速增長長期；當(dāng)前，北京京的城市化化水平達(dá)到到83.62％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全全國平均水水平；在進(jìn)進(jìn)入城市高高速增長的的同時，也也吸引了大大量人口的的流入；2009年年，北京人人均GDP突破1萬萬美元，按按照城市發(fā)發(fā)展理論，，北京城市市發(fā)展正處處于“大都都市化”的的發(fā)展階段段。郊區(qū)化發(fā)展階段北京所處階階段主動郊區(qū)化化已成為北北京當(dāng)前的的主流趨勢勢PART5項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略在北京處于于主動郊區(qū)區(qū)化的歷史史階段，我我們應(yīng)抓住住契機(jī)，主主動適應(yīng)，，做好政府府的發(fā)言人人，協(xié)助政政府實(shí)現(xiàn)平平谷整體發(fā)發(fā)展，同時時項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)定期望望。社會發(fā)展目目標(biāo)城市發(fā)展目目標(biāo)做政府的發(fā)發(fā)言人，站站在城市營營銷的角度度，將平谷谷進(jìn)行強(qiáng)勢勢推廣。定定義區(qū)域建建設(shè)，帶動動新城土地地升值，形形成新城發(fā)發(fā)展的新動動力和新引引擎。經(jīng)濟(jì)發(fā)展目目標(biāo)塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品牌價值值、“量價價控制”，，滿足回款款要求，并并以全面帶帶動平谷房房地產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展為己己任。打造高品質(zhì)質(zhì)的宜居環(huán)環(huán)境，在提提高原住民民居住質(zhì)量量的同時吸吸引外來高高素質(zhì)人口口入駐，形形成和諧活活力的人居居氛圍。PART5項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略做政政府府的的發(fā)發(fā)言言人人：：放放大大平平谷谷價價值值，，喚喚起起平平谷谷在在京京地地位位。?！锲焦裙缺本┚┨旖蚪蛱粕缴江h(huán)渤渤海海：：京京津津唐唐經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈重重要要的的位位置置廊坊坊香河河燕郊郊順義義昌平平密云云房山山門頭頭溝溝通州州大興興懷柔柔平谷谷R=70km大北北京京：：東東部部地地區(qū)區(qū)三三級級發(fā)發(fā)展展圈圈具具有有真真正正““北北京京””資資質(zhì)質(zhì)的的衛(wèi)衛(wèi)星星城城R=50kmR=30kmPART5項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略做政政府府的的發(fā)發(fā)言言人人：：放放大大平平谷谷價價值值，，喚喚起起平平谷谷在在京京地地位位。。輻射射區(qū)區(qū)：：CBD、三三元元橋橋東東部部輻輻射射區(qū)區(qū)首都都機(jī)機(jī)場場有有效效輻輻射射范范圍圍區(qū)區(qū)CBD三元元橋橋首都都機(jī)場場★平谷谷發(fā)展展帶帶：：北北京京東東部部發(fā)發(fā)展展帶帶重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)PART5項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略做政政府府的的發(fā)發(fā)言言人人：：放放大大平平谷谷價價值值，，喚喚起起平平谷谷在在京京地地位位。。平谷谷———京東東發(fā)發(fā)展展門門戶戶；；生態(tài)態(tài)休休閑閑基基地地；；果蔬蔬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地；；清潔潔制制造造中中心心；；山水水宜宜居居新新城城??！京東東發(fā)發(fā)展展帶帶上上的的山山水水宜宜居居新新城城！！北京京平谷谷PART5項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略輕軌軌交交通通，，加加強(qiáng)強(qiáng)平平谷谷與與北北京京城城區(qū)區(qū)的的聯(lián)聯(lián)系系，，距距離離不不再再是是阻阻隔隔。。平谷谷根據(jù)據(jù)北北京京地地區(qū)區(qū)市市郊郊鐵鐵路路線線網(wǎng)網(wǎng)規(guī)規(guī)劃劃方方案案（（2020年）），，北北京京將將在在2020年之之前前建建設(shè)設(shè)5條市市郊郊鐵鐵路路總總干干線線和和1條市市郊郊鐵鐵路路主主支支線線，，干干線線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)總總長長度度為為360公里里。。這這些些市市郊郊鐵鐵路路將將分分別別通通往往北北京京的的西西部部、、西西北北部部、、東東北北部部、、東東部部、、南南部部和和西西南南部部6個方方向向，，服服務(wù)務(wù)范范圍圍是是北北京京市市域域衛(wèi)衛(wèi)星星城城地地區(qū)區(qū)，，及及衛(wèi)衛(wèi)星星城城至至城城市市中中心心地地區(qū)區(qū)之之間間的的沿沿線線地地區(qū)區(qū)。。其中中，，s3支線線為為通通往往平平谷谷的的市市郊郊鐵鐵路路干干線線，，規(guī)規(guī)劃劃線線位位沿沿順順平平路路走走向向。。線線路路西西起起順順義義區(qū)區(qū)仁仁和和鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，經(jīng)經(jīng)楊楊鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、張張鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、平平谷谷，，東東到到平平谷谷區(qū)區(qū)金金海海湖湖，線線路路長長度度為為60km。PART5項(xiàng)目目整整體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略重塑塑地地塊塊區(qū)區(qū)域域價價值值，，規(guī)規(guī)避避客客戶戶認(rèn)認(rèn)知知度度較較弱弱的的特特點(diǎn)點(diǎn)。?？衫糜靡蛩厮兀禾幱谛滦鲁且?guī)規(guī)劃中中休閑閑度假假區(qū)；；自然水水系環(huán)環(huán)繞；；政府花花費(fèi)15億元打打造的的綠化化景觀觀大道道；平谷門門戶位位置，，堪比比三元元橋的的“國國門””地位位；未來城城發(fā)展展方向向：西西、南南。體育中中心市政公公園本案——上風(fēng)上上水、、平谷谷門戶戶、未未來發(fā)發(fā)展的的財(cái)貴貴專屬屬區(qū)★城區(qū)中中心財(cái)貴新新區(qū)PART5項(xiàng)目整整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略PART6項(xiàng)目定定位整體定定位客戶定定位產(chǎn)品定定位PART6項(xiàng)目定定位京東·上品生生活示示范區(qū)區(qū)對“京京東上上品生生活示示范區(qū)區(qū)”的的深層層解讀讀1234京東上品生活示范區(qū)區(qū)四重標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)詮詮釋北京東東部重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域平谷未未來發(fā)發(fā)展核核心區(qū)區(qū)域整體規(guī)規(guī)劃利利好多樣的的建筑筑風(fēng)格格精品特特色園園林獨(dú)特的的自然然資源源高貴的的身份份感氣質(zhì)的的標(biāo)簽簽感配套完完善幼兒園園、小小學(xué)會所功功能PART6項(xiàng)目定定位生活livelihood享受enjoyment京東上上品?享受極極致生生活，，開啟啟完美美生活活畫卷卷PART6項(xiàng)目定定位氣質(zhì)temperament階層state京東上上品?階層烙烙印著著氣質(zhì)質(zhì)的標(biāo)標(biāo)符PART6項(xiàng)目定定位京東上上品?與你的的鄰居居締造造生活活典范范鄰居neighbor和諧harmoniousPART6項(xiàng)目定定位產(chǎn)品定定位PART6項(xiàng)目定定位產(chǎn)品定定位客戶定定位整體定定位PART6項(xiàng)目定定位目標(biāo)客客戶定定位：：以平平谷城城區(qū)人人為主主，以以周邊邊村鎮(zhèn)鎮(zhèn)、北北京市市區(qū)客客戶為為輔。。平谷谷城城區(qū)區(qū)客客戶戶改善善型型客客戶戶：：平平谷谷區(qū)區(qū)企企事事業(yè)業(yè)單單位位中中高高層層、、公公務(wù)務(wù)員員、、私私營營業(yè)業(yè)主主等等婚房房客客戶戶：：中中高高端端客客戶戶為為子子女女結(jié)結(jié)婚婚置置業(yè)業(yè)、、年年輕輕時時尚尚追追求求生生活活品品質(zhì)質(zhì)的的年年輕輕客客戶戶平谷谷周周邊邊村村鎮(zhèn)鎮(zhèn)客客戶戶改善善型型客客戶戶：：周周邊邊村村鎮(zhèn)鎮(zhèn)私私營營業(yè)業(yè)主主、、公公務(wù)務(wù)員員等等重要要客客戶戶邊緣緣客客戶戶北京京城城區(qū)區(qū)客客戶戶主動動郊郊區(qū)區(qū)化化客客戶戶：：追追求求山山水水、、自自然然的的中中高高端端客客戶戶被動動郊郊區(qū)區(qū)化化客客戶戶：：北北京京高高昂昂房房價價限限制制的的年年輕輕客客戶戶核心心客客戶戶客戶戶演演變變歷歷程程本地地客客戶戶需需求求分分析析本地地客客戶戶需需求求隨隨著著2002年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的爆爆發(fā)發(fā)而而呈呈現(xiàn)現(xiàn)平平穩(wěn)穩(wěn)上上升升態(tài)態(tài)勢勢；；在需需求求量量達(dá)達(dá)到到頂頂峰峰后后逐逐漸漸呈呈下下降降態(tài)態(tài)勢勢；；隨后后需需求求呈呈現(xiàn)現(xiàn)平平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)態(tài)勢勢。。時間間需求求量量本地地客客戶戶導(dǎo)入入型型客客戶戶本地地、、導(dǎo)導(dǎo)入入型型客客戶戶需需求求量量變變化化示示意意本項(xiàng)項(xiàng)目目處處于于階階段段導(dǎo)入入型型客客戶戶需需求求分分析析隨著著主主動動、、被被動動郊郊區(qū)區(qū)化化現(xiàn)現(xiàn)象象出出現(xiàn)現(xiàn)，，大大規(guī)規(guī)劃劃人人口口遷遷移移運(yùn)運(yùn)動動開開始始；；隨著著人人口口聚聚集集推推動動生生活活配配套套成成熟熟發(fā)發(fā)展展，，郊郊區(qū)區(qū)化化成成熟熟完完善善，，需需求求量量平平穩(wěn)穩(wěn)上上升升。。PART6項(xiàng)目目定定位位順義義夾夾在在北北京京-平平谷谷之之間間，，形形成成嚴(yán)嚴(yán)重重阻阻流流順義義平谷谷北京京東北北部部地地區(qū)區(qū)R=70kmR=30km順義的阻流與平谷相比，，順義地理位位置更具優(yōu)勢勢：地理位置較近近臨空經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢勢順義別墅區(qū)發(fā)發(fā)展良好大盤項(xiàng)目良好好開發(fā)在地理位置方方面，順義憑借臨臨空經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色、別別墅區(qū)的發(fā)展展，已經(jīng)成為為東部發(fā)展帶帶重要組成部部分；就目前階段而而言，本案的導(dǎo)入入型客戶將有有多數(shù)將被順順義截流。PART6項(xiàng)目定位順義項(xiàng)目蓬勃勃發(fā)展，市場場表現(xiàn)活躍順義房地產(chǎn)快快速發(fā)展目前順義普通通住宅項(xiàng)目售售價平均售價價已經(jīng)突破1.5萬元/平米，平均月月銷售套數(shù)在在100套左右；整體順義市場場呈現(xiàn)出快速速發(fā)展的趨勢勢。PART6項(xiàng)目定位導(dǎo)入型客戶輻輻射范圍平谷薊縣機(jī)場三元橋東直門導(dǎo)入型客戶輻輻射范圍輻射一級區(qū)域域：順義機(jī)場場、天津薊縣縣等距離平谷谷較近區(qū)域的的客戶；輻射二級區(qū)域域：以三元橋橋、東直門等等往返平谷公公交通暢的工工作聚集區(qū)。。PART6項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位PART6項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位客戶定位整體定位既定容積率下下產(chǎn)品組合形形式的探討根據(jù)項(xiàng)目地塊塊規(guī)劃條件以以及客戶目標(biāo)標(biāo)，通過項(xiàng)目目研究在綜合合容積率2.11的情況下，本本項(xiàng)目可能的的產(chǎn)品組合形形式為：PART6項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位聯(lián)排：項(xiàng)目高端產(chǎn)產(chǎn)品，面向市市場高端客戶戶，成為項(xiàng)目目價值標(biāo)桿，，標(biāo)定項(xiàng)目檔檔次，促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)金流產(chǎn)品的的銷售花園洋房：產(chǎn)品差異化化，擴(kuò)大項(xiàng)目目客戶群體，，最大化項(xiàng)目目利潤空間（?。└邔樱簭默F(xiàn)有市場場表現(xiàn)看，市市場反應(yīng)良好好，為項(xiàng)目主主現(xiàn)金流產(chǎn)品品，吸引市場場大多數(shù)客戶戶，降低開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)價值標(biāo)桿聯(lián)排盈利主體花園洋房盈利主體（?。└邔觾r值標(biāo)桿提升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)盈利主體產(chǎn)品差異化豐富社區(qū)產(chǎn)品品形態(tài)盈利主體最大化土地價價值利潤最大化PART6項(xiàng)目定位平谷區(qū)現(xiàn)有較較高端項(xiàng)目以以2及3居室室為主，戶型型尺度較大PART6項(xiàng)目定位戶型配比PART6項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位總體體回顧項(xiàng)目目標(biāo)：名至實(shí)歸客戶認(rèn)為區(qū)域域較為偏遠(yuǎn)怎怎么辦？客戶不愿意花花80萬元以上的價價格買房子怎怎么辦？解讀規(guī)劃利好好，借勢平谷谷城市發(fā)展，，重新定義區(qū)區(qū)域價值充分放大項(xiàng)目目自然資源優(yōu)優(yōu)勢，產(chǎn)品全全面超越市場場水平，突破破客戶價格上上限財(cái)貴專屬區(qū)區(qū)區(qū)域價值京東上品生活活示范區(qū)的概概念放大資源優(yōu)勢勢，打造精品品項(xiàng)目容積率平衡，，產(chǎn)品分級核心問題解決策略具體實(shí)施PART6項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位PART7物業(yè)發(fā)展建議議“上品生活示示范區(qū)”物業(yè)業(yè)發(fā)展建議體體系本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)發(fā)展建議戶型設(shè)計(jì)園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)簽簽社區(qū)規(guī)劃精品社區(qū)物物業(yè)價值值體系全新的生活體驗(yàn)富有沖擊力的視覺形象大尺度空間創(chuàng)意戶型立體的生活空空間百分百園林景景觀強(qiáng)烈的項(xiàng)目符符號優(yōu)化戶型多種增值亮點(diǎn)點(diǎn)“情”“景””“私”物業(yè)發(fā)力點(diǎn)PART7物業(yè)發(fā)展建議議平谷區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)現(xiàn)狀———整體水平較較差，缺乏規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念念、無布局方方案、無組團(tuán)團(tuán)概念紫貴莊園騰龍?jiān)闯怯e花園PART7物業(yè)發(fā)展建議議社區(qū)空間營造造的物業(yè)開發(fā)發(fā)要點(diǎn)建議高層界定區(qū)域域，圍合社區(qū)區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部部空間的領(lǐng)域域感和私密性性，對低密度度產(chǎn)品提供環(huán)環(huán)境支持高低兩種物業(yè)業(yè)形式的產(chǎn)品品相對集中布布置，形成各各自獨(dú)立的組組團(tuán)空間集約利用土地地，形成集中中、規(guī)?；牡纳鐓^(qū)開放空空間，作為高高低物業(yè)的分分隔與過渡，，柔化建筑形形式差異，提提升社區(qū)空間間質(zhì)量在以上三條的的基礎(chǔ)上，社社區(qū)規(guī)劃還往往往追求較強(qiáng)強(qiáng)的“形式感感”，形成富富有特色的社社區(qū)形象，產(chǎn)產(chǎn)生市場沖擊擊力社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)簽戶型設(shè)計(jì)PART7物業(yè)發(fā)展建議議“形式感”的的規(guī)劃給人以以強(qiáng)烈的視覺覺沖擊和空間間體驗(yàn)深圳淘金山天津江勝天鵝鵝湖綠城·藍(lán)庭PART7物業(yè)發(fā)展建議議高層界定社區(qū)區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部部空間的領(lǐng)域域感和私密性性深圳熙園深圳中惠金士士柏山花園高層成為社區(qū)區(qū)的屏障，并并且能夠形成成連續(xù)的展示示面，形成較較高城市意象象深圳公園大地地深圳公園大地花園PART7物業(yè)發(fā)展建議議高低兩種物業(yè)業(yè)形式的產(chǎn)品品相對集中布布置，形成各各自獨(dú)立的組組團(tuán)空間天津江勝天鵝湖不同物業(yè)形式式各自形成完完整的組團(tuán)，，保證了低密密度社區(qū)居住住氛圍勻質(zhì)化化。北京上元PART7物業(yè)發(fā)展建議議6000平米景觀帶北京上元深圳香密湖1號集中、規(guī)?；纳鐓^(qū)開放放空間，作為為高低物業(yè)的的分隔與過渡渡，柔化建筑筑形式差異景觀水系自然然地將高層與與聯(lián)排居住區(qū)區(qū)分開，廊橋橋設(shè)計(jì)既豐富富了景觀，又又建立了聯(lián)系系PART7物業(yè)發(fā)展建議議社區(qū)中心廣場場，成為聯(lián)結(jié)結(jié)社區(qū)的核心心深圳水岸山城城上海久陽文化化府邸集中式園林景景觀對社區(qū)環(huán)環(huán)境的品質(zhì)提提升明顯，形形成較大規(guī)模模的集中社區(qū)區(qū)開放空間，，豐富景觀趣趣味性PART7物業(yè)發(fā)展建議議地塊價值分析析水系景觀村鎮(zhèn)村鎮(zhèn)城市主干道噪音較大地塊北側(cè)昭昭示性較好好但噪音較較大建議排布高高層建筑，，展示項(xiàng)目目城市感，，同時隔擋擋噪音4123價值較好價值較好的的地塊建議議排布密度度較低的花花園洋房，，以提高項(xiàng)項(xiàng)目整體價價格景觀最好近鄰洳河水水景及市場場綠化的地地塊在項(xiàng)目目整體地塊塊中價值最最大，因此此排布低密密度產(chǎn)品，，充分利用用景觀資源源，拔高項(xiàng)項(xiàng)目整體檔檔次。45價值一般價值較為一一般，建議議排布密度度較高的現(xiàn)現(xiàn)金流產(chǎn)品品以平衡容容積率商業(yè)價值由于地塊周周邊生活、、商業(yè)氛圍圍均未成熟熟，配套商商業(yè)更為合合理該城市道路路通往兩地地塊便捷度度較高，商商業(yè)價值較較大，建議議在此排布布配套商業(yè)業(yè)PART7物業(yè)發(fā)展建建議整體規(guī)劃原原則要點(diǎn)：：延順平路一一側(cè)排布高高層建筑，，分隔社區(qū)與與外部空間間，達(dá)到形象象展示效果果；高層與類低低密度產(chǎn)品品各自集中布布置，基本以現(xiàn)狀地形形進(jìn)行劃分分東側(cè)地塊在在保證低密度生活感受的的前提下，，將體現(xiàn)品質(zhì)、提升價值的物業(yè)排布布在景觀較較好的位置置西側(cè)地塊利用景觀軸線分割居住組組團(tuán)，形成較大規(guī)模的集中社區(qū)區(qū)開放空間，豐富景觀趣味性性充分考慮主主入口位置置對社區(qū)內(nèi)部交通的作用：依依據(jù)周邊交通條條件布置主主入口位置，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)部人車分分流;采用外環(huán)交交通組織，，保證社區(qū)區(qū)內(nèi)地塊的的的整體性和規(guī)模感合理解決社區(qū)區(qū)入口同商業(yè)布局關(guān)關(guān)系，結(jié)合會所所、入口處處景觀形成成公共空間，提升商業(yè)價值；；PART7物業(yè)發(fā)展建建議整體規(guī)劃意意向PART7物業(yè)發(fā)展建建議整體規(guī)劃意意向PART7物業(yè)發(fā)展建建議景觀設(shè)計(jì)市市場現(xiàn)狀———整體水水平低，僅僅進(jìn)行硬質(zhì)質(zhì)鋪裝，目目前市場可可見項(xiàng)目沒沒有內(nèi)部水水系、集中中景觀缺乏乏平谷區(qū)現(xiàn)有有項(xiàng)目的園園林景觀水水平普遍較較低未可見有視視覺沖擊力力的景觀展展示空間中央景觀、、集中水面面、水系、、雕塑、噴噴泉等園林林景觀要素素都罕見。。迎賓花園假假山PART7物業(yè)發(fā)展建建議市場要素———集中綠綠地、水系系、雕塑80%的項(xiàng)目擁有有集中綠地地，但多為為硬著鋪裝裝，沒有整整體規(guī)劃思思路。都麗豪廷中衛(wèi)世紀(jì)城城PART7物業(yè)發(fā)展建建議社區(qū)空間營營造的物業(yè)業(yè)開發(fā)要點(diǎn)點(diǎn)建議打造多層次次景觀系統(tǒng)統(tǒng)，形成“低層擁景、、高層瞰景景”的社區(qū)意意向，對景景觀資源利利用最大化化。將外部水資源源滲透到社社區(qū)內(nèi)部。以北側(cè)現(xiàn)現(xiàn)有植被為為景觀屏障障，營造內(nèi)內(nèi)部綠色景景觀空間。。東區(qū)：將水系引入入社區(qū)內(nèi)部部，打造戶戶戶臨水的的居住感受受。提供觀景、、親水的休休閑平臺，，增加人與與景觀的互互動西區(qū)：“南北”向向的社區(qū)綠綠色景觀走走廊與“東東西”向活活動休閑公公共空間相相互交織社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)標(biāo)簽戶型設(shè)計(jì)PART7物業(yè)發(fā)展建建議項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃布局——以各核心景景觀為中心心，兩條景景觀主軸為為延伸綠化

景觀節(jié)點(diǎn)景觀主軸水系PART7物業(yè)發(fā)展建建議多層主入口及會所商業(yè)次入口景觀節(jié)點(diǎn)綠化三錯層?xùn)|區(qū)景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)圖PART7物業(yè)發(fā)展建建議西區(qū)景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)圖PART7物業(yè)發(fā)展建建議社區(qū)內(nèi)部景景觀小品適適度加入西西班牙風(fēng)情情小品，在在成本有效效控制的前前提下，融融入西班牙牙風(fēng)情元素素符號，呼呼應(yīng)主題PART7物業(yè)發(fā)展建建議東區(qū)”水““資源的延延伸，在達(dá)達(dá)到社區(qū)景景觀共享的的同時，保保證了別墅墅的私密性性貫穿社區(qū)的的景觀水系系，使整個個別墅形成成”綠島““的景觀形形象。親水平臺及及休息廊架架的設(shè)置，，增加了居居民交流空空間，觀享享空間。PART7物業(yè)發(fā)展建建議西區(qū)極具景景觀致化的的“綠色大大面積休閑閑區(qū)”成為為社區(qū)的一一大亮點(diǎn)PART7物業(yè)發(fā)展建建議個性強(qiáng)烈的的雕塑小品品不僅增加加了社區(qū)空空間的趣味味性和休閑閑氛圍，同同時體現(xiàn)出出濃郁的人人文精神，，提升了社社區(qū)的價值值.雕塑和小品品的運(yùn)用對對社區(qū)景觀觀起到畫龍龍點(diǎn)睛的作作用PART7物業(yè)發(fā)展建建議平谷區(qū)現(xiàn)有有社區(qū)產(chǎn)品品形象;均為常見的的普通板樓樓形象、無無風(fēng)情感。。外立面裝裝飾用材多多為乳膠漆漆、少數(shù)貼貼外墻磚迎賓花園紫貴莊園怡馨家園都麗豪廷中衛(wèi)世紀(jì)城PART7物業(yè)發(fā)展建建議社區(qū)空間營營造的物業(yè)業(yè)開發(fā)要點(diǎn)點(diǎn)建議社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)標(biāo)簽東區(qū)意向——田園風(fēng)光低低密度居住住區(qū)西區(qū)意向——豪宅像城市市生活東西兩區(qū)在在造型上形形成高與低、多多與少、豎豎向與橫向向、組團(tuán)與與整體的多重對比比，互為映映襯，產(chǎn)生生強(qiáng)烈的形形式感戶型設(shè)計(jì)PART7物業(yè)發(fā)展建建議以臨街板式式高層定義義社區(qū)邊界界、內(nèi)部排排布類別墅墅產(chǎn)品（洋洋房、聯(lián)排排）展示低低密度社區(qū)區(qū)舒適感、、將水資源源最大化的的利用，打打造田園風(fēng)風(fēng)光的舒適適生活休閑閑區(qū)。東區(qū)意象———田園風(fēng)風(fēng)光低密度度居住區(qū)PART7物業(yè)發(fā)展建建議風(fēng)情化——建筑原型為為地中海沿沿海國家意意大利、西西班牙、法法國、希臘臘建筑，通通過濃郁的的歐洲地域域風(fēng)情建筑筑彰顯歷史史底蘊(yùn)和人人文精神。。形態(tài)豐富——運(yùn)用多種建建筑結(jié)構(gòu)，，如：高低低拱門、穹穹頂、回廊廊、塔樓、、柱式，形形成錯落優(yōu)優(yōu)美的建筑筑空間。地中海沿岸岸建筑風(fēng)格格為原型，，展現(xiàn)濃郁郁歐洲人文文風(fēng)情，與與水系綠地地相結(jié)合，，西為中用用打造精致致低密度社社區(qū)。PART7物業(yè)發(fā)展建建議色彩豐富——使用豐富的的暖色調(diào)材材質(zhì)，如：：紅瓦、黃黃灰泥、斑斑斕的石料料、馬賽克克鋪裝等，，強(qiáng)調(diào)地中中海建筑特特色。裝飾性強(qiáng)——將歐洲傳統(tǒng)統(tǒng)符號顯示示在建筑細(xì)細(xì)節(jié)上，通通過門框、、凸窗、陽陽臺、坡屋屋頂、鐵藝藝等細(xì)節(jié)的的打造，增增添親切感感。色彩與材質(zhì)質(zhì)充分尊重重歐洲風(fēng)情情建筑原貌貌，細(xì)節(jié)上上通過強(qiáng)烈烈符號化的的建筑語言言傳遞異域域風(fēng)情。PART7物業(yè)發(fā)展建建議用古典元素素增加文化化氣質(zhì)及檔檔次感，體體現(xiàn)項(xiàng)目貴貴族氣息——建議“西班班牙”經(jīng)典典風(fēng)格西區(qū)意象———"豪宅宅像"城市市生活直線設(shè)計(jì)、、流暢的線線性結(jié)構(gòu)，，線條與空空間感的和和諧統(tǒng)一，，釋放的視視覺效果體體現(xiàn)自在高高雅的新派派貴族精神神內(nèi)蘊(yùn)。建筑的高低低排布，使使空間形式式不在呆板板，形成獨(dú)獨(dú)特的韻律律感。豐富、明快快的色彩打打破傳統(tǒng)的的視覺感。。PART7物業(yè)發(fā)展建建議沿順平路的的高層建筑筑充分體現(xiàn)現(xiàn)城市感，強(qiáng)烈視覺覺沖擊效果果展示社區(qū)區(qū)形象強(qiáng)調(diào)建筑的的整體形式式感，完整整、流暢的的展示面和和具有韻律律感的天際際線都是吸吸引眼球的的重要因素素。以尖屋頂體體現(xiàn)豪宅的的韻味和建建筑的歷史史感。北京棕櫚櫚泉北京西釣釣魚臺嘉園園PART7物業(yè)發(fā)展建建議著重打造直直觀易感知知部分，營營造社區(qū)的的高品質(zhì)形形象PART7物業(yè)發(fā)展建建議裝飾性強(qiáng)——建筑的語言言將古羅馬、、古希臘的的傳統(tǒng)符號顯示在建筑筑外立面裝裝飾上，通通過石雕、、線條等細(xì)細(xì)節(jié)的打造造，豐富建建筑感受，，增添建筑筑的精致感感。采用玻玻璃、鑄鐵鐵、瓷磚等等建材和凹凹凸窗的配配置營造出出層次感。。三段式的設(shè)計(jì)計(jì)手法與精巧巧的細(xì)部表現(xiàn)現(xiàn)力充分體現(xiàn)現(xiàn)整體建筑的的端莊大方。。三段式設(shè)計(jì)——理性美的代表表。立面劃分為縱縱橫三段，建建筑左右對稱、造型輪廓整齊，體現(xiàn)雄偉的的氣勢。在材料使用上上主要以豐富富的暖色調(diào)為為主。下部以花崗巖鑄就就扎實(shí)根基、、中部以鵝黃淡彩的的面磚凸現(xiàn)明明快鮮亮、頂端以尖圓和斜坡坡營建輕盈飛飛揚(yáng)的感覺。。PART7物業(yè)發(fā)展建議議門窗及其他構(gòu)構(gòu)造裝飾中適適度融入西班班牙設(shè)計(jì)元素素，完善風(fēng)情情意境西班牙風(fēng)格元元素：拱形門門窗、木窗扇扇、木花架、、煙囪、石窗窗花、鐵藝、、陶藝拱形門窗PART7物業(yè)發(fā)展建議議社區(qū)空間營造造的物業(yè)開發(fā)發(fā)要點(diǎn)建議儀式化的入口口星級會所社區(qū)形象標(biāo)志志風(fēng)情商業(yè)街人車分流系統(tǒng)統(tǒng)圍墻和導(dǎo)示系系統(tǒng)社區(qū)形象標(biāo)簽簽社區(qū)規(guī)劃園林景觀產(chǎn)品形象戶型設(shè)計(jì)PART7物業(yè)發(fā)展建議議入口的儀式化化，以獨(dú)特特的氣質(zhì)和精精細(xì)的細(xì)節(jié)處處理悉顯尊貴貴入口可以直接接與區(qū)域的標(biāo)標(biāo)志性公共空間—廣場或集中中水面相聯(lián)接接，體現(xiàn)出出大度的氣勢勢。PART7物業(yè)發(fā)展建議議東區(qū)入口體現(xiàn)高檔低密密度社區(qū)意向向PART7物業(yè)發(fā)展建議議西區(qū)入口體現(xiàn)豪宅社區(qū)區(qū)意向PART7物業(yè)發(fā)展建議議星級會所———打造具有城城市影響力的的特色功能會所功能健身活動休閑活動特色功能養(yǎng)生活動健身設(shè)施（200㎡）棋牌室、麻將將室（200㎡）SPA（400㎡）商務(wù)活動商務(wù)會議間、、客房（200㎡）會所功能的設(shè)設(shè)置主要參考考本地客戶的的生活習(xí)慣和和本項(xiàng)目客群群的高端屬性性，滿足財(cái)富富人群休閑，，會友、炫耀耀等生活需求求。精品特色餐飲飲、紅酒酒窖窖（地下）、、雪茄吧（600㎡）根據(jù)以上功能能設(shè)置，建議議會所面積在在1500—2000㎡，紅酒酒窖窖功能可在地地下空間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)PART7物業(yè)發(fā)展建議議標(biāo)志性建筑，，營造社區(qū)視視覺焦點(diǎn)標(biāo)志性建筑成成為社區(qū)系統(tǒng)統(tǒng)的統(tǒng)領(lǐng)，建建立社區(qū)的方方向感和領(lǐng)屬屬感公共建筑，更更好展示西班班牙風(fēng)情、標(biāo)標(biāo)示項(xiàng)目形象象PART7物業(yè)發(fā)展建議議社區(qū)風(fēng)情展示示區(qū)——彰顯西班牙風(fēng)風(fēng)情，營造異異域的生活氛氛圍體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)儀式感和和品質(zhì)感商業(yè)街除擔(dān)負(fù)負(fù)社區(qū)配套的的作用之外，，還是風(fēng)情主主題展示的重重要元素。結(jié)合特色入口口布置，展示示西班牙風(fēng)情情城市界面：商業(yè)街空間模模糊化、休閑閑化景觀細(xì)節(jié)化增增加風(fēng)情體驗(yàn)驗(yàn)特色化的統(tǒng)一一符號烘托商商業(yè)氛圍PART7物業(yè)發(fā)展建議議風(fēng)情商業(yè)街和和建筑立面形形象保證統(tǒng)一一，商業(yè)空間間和建筑空間間形成合理過過渡；盡量保證商業(yè)業(yè)的連續(xù)性，，以人行為主主，避免車行行對商業(yè)流線線的切斷；商業(yè)街和社區(qū)區(qū)內(nèi)部通過小小型花池區(qū)隔隔，形成空間間過渡；通過店鋪建筑筑設(shè)計(jì)與外立立面的統(tǒng)一裝裝修營造西班班牙風(fēng)情PART7物業(yè)發(fā)展建議議延展室室內(nèi)商商業(yè)空空間，，形成成街區(qū)區(qū)小廣廣場，，增強(qiáng)強(qiáng)體驗(yàn)驗(yàn)感，，擴(kuò)大大交流流空間間優(yōu)點(diǎn)：：室外外的商商業(yè)空空間不不僅可可以增增加營營業(yè)面面積，，也能能有效效的聚聚集人人氣，，有利利于把把整個個街區(qū)區(qū)的商商業(yè)氛氛圍連連成一一體建議：：布置適適量的的休閑閑座椅椅與店店鋪?zhàn)?，，方便便人流流駐足足商業(yè)街街內(nèi)街街局部部放大大為若若干小小廣場場，配配合戶戶外的的賣場場、座座椅和和景觀觀小品品，形形成濃濃郁的的休閑閑氛圍圍，購購物之之外亦亦是交交往、、放松松場所所商業(yè)街街空間間模糊糊化、、休閑閑化PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議特色化化的統(tǒng)統(tǒng)一符符號烘烘托商商業(yè)氛氛圍PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議項(xiàng)目入入市初初期，，商業(yè)業(yè)街各各商鋪鋪難以以完全全進(jìn)駐駐經(jīng)營營，過過多空空置店店鋪會會影響響整體體商業(yè)業(yè)氛圍圍，建建議對對這些些商鋪鋪進(jìn)行行統(tǒng)一一包裝裝，通通過內(nèi)內(nèi)襯廣廣告招招貼、、統(tǒng)一一招牌牌設(shè)計(jì)計(jì)等方方式對對未來來預(yù)期期的商商業(yè)氛氛圍進(jìn)進(jìn)行““提前前展示示”，，從而而對商商業(yè)街街的整整體商商業(yè)氛氛圍進(jìn)進(jìn)行有有效維維護(hù)。。商業(yè)配配套在在銷售售時先先行包包裝，，做好好展示示，聚聚集人人氣，，打造造入住住后的的居住住氛圍圍和西西班牙牙風(fēng)情情PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議人車分分流系系統(tǒng)———避避免車車行對對人行行的干干擾，，體現(xiàn)現(xiàn)高檔檔社區(qū)區(qū)形象象

車庫入口社區(qū)主干道

社區(qū)入口組團(tuán)內(nèi)部人行路PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議圍墻墻臨主街街人行行道，，運(yùn)運(yùn)用綠綠化巧巧妙抬抬高圍圍墻，，既既美觀觀又確確保了了小區(qū)區(qū)的安安全性性。圍墻基基座可可運(yùn)用用天然然石材材裝飾飾，以以體現(xiàn)現(xiàn)出小小區(qū)的的尊貴貴感。。注意意其色色調(diào)與與區(qū)域域建筑筑風(fēng)格格和色色彩的的一致致性。。項(xiàng)目建建設(shè)期期間，，鄰鄰主要要交通通干道道的圍圍墻要要做包包裝，，凸現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目特色色。PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議導(dǎo)示系系統(tǒng)PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議景觀細(xì)細(xì)節(jié)體體現(xiàn)物物業(yè)高高品質(zhì)質(zhì)品質(zhì)體體現(xiàn)于于細(xì)節(jié)節(jié)，用用心的的細(xì)節(jié)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)會給給客戶戶以深深刻的的感受受，是是展示示項(xiàng)目目實(shí)力力和整整體品品質(zhì)的的有效效途徑徑。細(xì)節(jié)的的處理理花錢錢不多多，卻卻能顯顯示出出社區(qū)區(qū)的高高品質(zhì)質(zhì)，提提升社社區(qū)形形象。。PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議平谷現(xiàn)現(xiàn)有市市場戶戶型水水平整體設(shè)設(shè)計(jì)水水平一一般，，沒有有設(shè)計(jì)計(jì)亮點(diǎn)點(diǎn)無提高高性價價比的的增值值點(diǎn)戶型創(chuàng)創(chuàng)新有有限，，僅限限于錯錯層、、入戶戶花園園、飄飄窗的的設(shè)計(jì)計(jì)；PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議社區(qū)空空間營營造的的物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)要點(diǎn)點(diǎn)建議議高層產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化戶戶型結(jié)結(jié)構(gòu)\引進(jìn)創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品\增值亮亮點(diǎn)類低密密度產(chǎn)產(chǎn)品“情趣趣化””空間間的營營造\居住空空間““景觀觀化””\增強(qiáng)居居住私私密性性社區(qū)規(guī)規(guī)劃園林景景觀產(chǎn)品形形象社區(qū)形形象標(biāo)標(biāo)簽戶型設(shè)設(shè)計(jì)PART7物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議突出戶戶型的的“精精致””、產(chǎn)產(chǎn)品高高“性性價比比”基本原原則優(yōu)化戶戶型結(jié)結(jié)構(gòu)：從整整體戶戶型面面寬進(jìn)進(jìn)深合