商鋪長期租賃合同

第4頁共4頁商鋪長期租賃合同一?、轉租、“?轉讓”和獨?立的租賃合?同的問題?當一戶商家?承租一個商?鋪經營一段?時間后，因?為經營情況?不好，往往?考慮將承租?的商鋪“轉?讓”或轉租?。承租一個?商鋪時一定?要搞清楚商?鋪的真正產?權人是誰，?如果現(xiàn)在經?營者不是產?權人，那么?就涉及轉租?或轉讓的問?題。在商鋪?租賃中，轉?租和轉讓的?現(xiàn)象十分普?遍，我們曾?經碰見過連?環(huán)近十手的?情況，令人?嘆為觀止。?在保持轉?租房方與房?東的租賃關?系的同時，?衍生出轉租?房與轉承租?人之間的租?賃合同的做?法，屬于商?鋪轉租；原?承租方退出?租賃合同，?由新承租方?取代原承租?方法律地位?的做法，屬?于商鋪（租?賃合同）轉?讓；原租賃?合同解除，?新承租人與?房東重新簽?訂租賃合同?，對于租賃?合同涉及到?的問題進行?全新的協(xié)商?，屬于獨立?的租賃合同?。在采用?轉租的方式?時，一定要?確認轉租方?是否有轉租?權，要確保?本租賃合同?期限沒有超?過前手合同?的租賃期限?，要___?要___所?有的前手租?賃合同的效?力。因為轉?租合同的效?力有賴于前?手合同的效?力和前手的?轉租權。實?務中，即使?所有前手合?同均約定有?轉租權，最?好還是要求?房東進行書?面確認。因?為商鋪租金?通常保持上?揚，房東否?認轉租，借?此要求提高?房租的現(xiàn)象?屢見不鮮。?而且，對于?前手合同的?效力問題，?沒有經過訴?訟確認或公?證確認，_?__也只能?做到初步認?定。在采?用租賃合同?轉讓的方式?時，最好最?簡易的辦法?是在原租賃?合同后面進?行說明和補?充，這樣才?能保持前后?合同內容的?一致。但是?，對于前手?已經履行的?合同義務和?尚未履行的?義務一定要?注意銜接，?特別是押金?問題和尚未?支付的租金?問題。在?采用獨立租?賃合同的方?式時，主要?是要確認原?租賃合同已?經有效解除?，并注意不?要讓原租賃?合同遺留的?糾紛影響到?自己的租賃?合同。不?管采用上述?哪種方式承?租商鋪，商?業(yè)習慣上都?有“轉讓費?”的問題。?即上家承租?商鋪時，為?了裝修等原?因，都投入?了一定費用?，上家在退?出經營交付?下家使用時?，要求下家?作出一定金?額的補償。?即使裝修費?用沒有多少?或者根本沒?有裝修（有?些上家純粹?是在進行租?賃投資），?在商鋪搶手?的市場情況?下，下家也?無法拒絕上?家的這種要?求。轉讓費?只要是協(xié)商?一致的，并?無違法或脅?迫的說法。?二、營業(yè)?執(zhí)照的問題?經營者要?合法經營，?需要辦理營?業(yè)執(zhí)照等手?續(xù)。法律規(guī)?定，經營者?需要有經營?場所的，在?辦理營業(yè)執(zhí)?照時，需要?提供房產證?或租賃和租?賃合同。一?般而言，工?商局在辦理?營業(yè)執(zhí)照時?，如果前一?經營者在該?商鋪的營業(yè)?執(zhí)照未注銷?或變更為其?他注冊地址?，新的承租?人則無法利?用該商鋪辦?理出新的營?業(yè)執(zhí)照（有?別于商場、?市場等綜合?性場所的營?業(yè)執(zhí)照和具?體攤位的營?業(yè)執(zhí)照之間?的關系）。?但是，也?有很多經營?者不辦理營?業(yè)執(zhí)照，而?借用前手的?營業(yè)執(zhí)照。?這種操作實?際上并不構?成合作經營?、承包經營?，實際上是?非法借用執(zhí)?照和商鋪轉?租或租賃合?同轉讓。這?一方面并不?完全合法，?一方面也容?易受制于前?手。另外?，有些產權?人擅自分割?商鋪，分別?出租人多個?商家。這也?會導致商家?之間辦理營?業(yè)執(zhí)照面臨?障礙。三?、裝修的問?題每個商?家接手商鋪?后，通常要?進行一番裝?修再開業(yè)；?有的加盟、?代理、連鎖?商家還要講?求裝修風格?統(tǒng)一性。但?是，具體承?租的商鋪不?一定能滿足?這一要求，?因為商鋪的?裝修不能破?壞主體結構?。同時，?租賃合同期?滿后，裝修?做如何處理?，也應當在?租賃合同中?作明確的約?定。否則很?容易發(fā)生承?租人要求補?償和出租人?要求恢復原?狀的沖突。?四、電容?有些商鋪?的經營者對?電容有特別?要求，需要?擴容。但是?擴容并不是?一件很容易?的事，需要?經過相關部?門的審批，?相關部門又?會根據(jù)規(guī)劃?嚴格限制電?容。五、?招商問題?有些新開設?商場或市場?，為了吸引?商家，在對?外宣傳中往?往明示或暗?示不久的將?來該地區(qū)將?建成擁有完?善的配套、?良好的人氣?的商圈，并?給商家種種?口頭承諾。?但是，事實?往往讓承租?的商家不能?如愿，甚至?血本無歸。?六、配合?義務問題?承租了商鋪?之后，上家?很多事情需?要房東的配?合，比如辦?理營業(yè)執(zhí)照?需要房東提?供房產證，?裝修也需要?房東提供相?關材料，擴?容更是。但?是，如果合?同對這些問?題沒有約定?，房東往往?以沒有義務?為由拒絕配?合或者以其?他種種理由?拖延配合。?七、合同?目的問題?我們知道，?在我們繁雜?的行政管理?體系中，環(huán)?衛(wèi)、工商、?消防、規(guī)劃?等五花八門?的管理部門?都會商家的?經營活動進?行管理和限?制。商家利?用承租的商?鋪進行經營?的目的往往?因為這些部?門的干預而?不能實現(xiàn)。?比如，在住?宅樓底層的?沿街商鋪經?營餐飲活動?受到環(huán)衛(wèi)部?門的限制。?這些限制并?不是商家能?夠完全了解?和預測的。?但是，如?果在合同中?約定租賃商?鋪的目的，?當商家活動?受到相關管?理部門限制?時，便可以?以無法實現(xiàn)?合同目的為?由解除租賃?合同，并無?需承擔違約?責任。八?、拆遷問題?商家承租?商鋪往往希?望能夠長期?穩(wěn)定經營，?如果生意尚?可，更是會?增加投入。?但是，萬一?碰上拆遷的?情況，那么?商家的愿望?就落空了。?如果已經劃?入拆遷紅線?范圍的，更?是連營業(yè)執(zhí)?照都無法申?請?？紤]到?房東，特別?是轉租人、?轉讓人很有?可能隱瞞這?些重要情況?。所以，預?測未來動遷?的趨勢和查?閱城市規(guī)劃?紅線圖便十?分重要，在?合同中對將?來可能的動?遷問題作一?個約定也很?有必要。?九、明確要?租賃的商鋪?或者物業(yè)的?地址面積、?范圍以及租?賃用途1?、比如本店?鋪位于__?_市某個區(qū)?某條街多少?號一定要明?確，具體的?面積大小也?要明確，還?要強調范圍?，并要落在?圖上。一定?要在房屋結?構圖上畫出?您的范圍并?列在合同上?，因為如果?沒有明確的?范圍，可能?今后某個通?道或者某個?墻都會起爭?議。2、?寫出做什么?用途，比如?做餐飲、家?居。先要確?定您要做什?么然后再簽?合同。比如?您要開餐飲?或者美容院