稅務(wù)課件之房地產(chǎn)業(yè)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)

房地產(chǎn)業(yè)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)2016.10營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)廣州公積金最新政策繳存職工：

自2016年5月1日起實(shí)施的營業(yè)稅改增值稅政策，使部分職工取得購房發(fā)票的時(shí)間推遲。為維護(hù)廣大繳存職工的利益，方便提取，我中心對購房提取證明資料調(diào)整如下：

自2016年5月1日起，職工在廣州市購買一手住房，且因稅務(wù)政策調(diào)整不能及時(shí)取得購房發(fā)票的，在職工的購房合同已經(jīng)上傳至“陽光家緣”網(wǎng)站且可查詢的前提下，職工可提供一下證明資料申請?zhí)崛∽》抗e金：

一、償還購房貸款本息的

首次提取時(shí)提供一下資料的復(fù)印件一份（并提供原件用于核對）：經(jīng)市（或區(qū)）房地產(chǎn)交易登記部門監(jiān)證登記的購房合同、借款合同、房款收據(jù)（須注明姓名、身份證號(hào)碼、購房金額、詳細(xì)購房地址，并加蓋有效印章）。

二、非按揭購買自住住房的

首次提取時(shí)提供以下資料的復(fù)印件一份（并提供原件用于核對）：經(jīng)市（或區(qū)）房地產(chǎn)交易登記部門監(jiān)證登記的購房合同、房款收據(jù)（須注明姓名、身份證號(hào)碼、購房金額、詳細(xì)購房地址，并加蓋有效印章）。

職工累計(jì)提取金額不可超過職工已經(jīng)提供的房款收據(jù)或者購房發(fā)票的總金額，超過時(shí)需要補(bǔ)充后期房款的收據(jù)或者發(fā)票至銀行前臺(tái)補(bǔ)充掃描。二次及以上提取與其他情形的購房提取相同，僅需提供本人身份證即可在銀行網(wǎng)點(diǎn)前臺(tái)辦理，或者可以通過網(wǎng)上營業(yè)大廳（個(gè)人版）、手機(jī)APP、微信公眾號(hào)等平臺(tái)申請?zhí)崛　?/p>

下述情形的，仍按《關(guān)于提取住房公積金有關(guān)問題的通知》（穗公積金管委會(huì)〔2003〕1號(hào)）規(guī)定提交相關(guān)資料，具體操作辦法請?jiān)斠姟稄V州住房公積金提取服務(wù)指南》：

1、購買廣州市行政區(qū)域外的住房；

2、購買本市二手住房；

3、購買本市一手住房且已及時(shí)取得購房發(fā)票的。廣州住房公積金管理部門2016年8月營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售出租問題河北：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)），不允許扣除土地成本。按照現(xiàn)行政策僅有“納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可在銷售額中扣減土地價(jià)款”，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持有物業(yè)進(jìn)行商業(yè)出租的，則只有建造成本可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，將導(dǎo)致房地產(chǎn)商業(yè)租賃企業(yè)在企業(yè)生命全周期內(nèi)出現(xiàn)稅負(fù)上升。建議：對于納稅人自持有的物業(yè)，按照均衡稅負(fù)的原則。分期（如30年）給予扣除土地價(jià)款。政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)廣州政策：物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電的情形，市局口頭答應(yīng)回復(fù)物業(yè)公司轉(zhuǎn)售自來水可選擇按3%簡易征收進(jìn)行備案。序號(hào)問題各區(qū)域解答發(fā)布區(qū)域1關(guān)于物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問題-物業(yè)公司代收水電費(fèi)，暖氣費(fèi)，繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題，在新的政策出臺(tái)之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按照發(fā)票金額繳納增值稅；2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，我們建議開具收據(jù)，暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不增收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按照銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。浙江、山東、河北、廣州2物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水、電、燃（煤）氣費(fèi)增值稅征收管理問題我們已在《全面推開營改增政策指引（三）》中進(jìn)行了明確，基于上述原則，現(xiàn)對有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)代收業(yè)務(wù)的操作口徑進(jìn)一步明確如下：1、物業(yè)管理企業(yè)代收的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租，在收到款項(xiàng)時(shí)向消費(fèi)者開具收據(jù)，并全額轉(zhuǎn)付給水、電等實(shí)際提供方的，不作為物業(yè)管理企業(yè)的增值稅銷售額，不繳納增值稅。2、物管理企業(yè)的代收轉(zhuǎn)付行為，不得向消費(fèi)者開具增值稅發(fā)票，同時(shí)，其接受的增值稅發(fā)票也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或作為費(fèi)用列支，否則，將視為增值稅的轉(zhuǎn)售行為。3、物業(yè)管理公司向提供方或銷售者收取的手續(xù)費(fèi)收入，按照“級(jí)代理服務(wù)”繳納增值稅山東六、代收水電費(fèi)問題政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)到底是增稅還是減稅？政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)工程計(jì)價(jià)依據(jù)文件住建部建辦標(biāo)2016年04號(hào)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營改增設(shè)計(jì)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》北京京建發(fā)2016年116號(hào)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅調(diào)整北京建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)的實(shí)施意見》的通知》浙江省建建發(fā)2016年144號(hào)《關(guān)于建筑業(yè)實(shí)施營改增后浙江省建設(shè)工程計(jì)價(jià)規(guī)則調(diào)整的通知》上海市滬建市管2016年42號(hào)《關(guān)于實(shí)施建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅調(diào)整本市建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)的通知》江蘇省蘇建價(jià)2016年154號(hào)《省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于建筑業(yè)營改增后江蘇省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整的通知》遼寧省遼住建2016年49號(hào)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于營業(yè)稅改增值稅后遼寧省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整的通知》廣東省粵建市函2016年1113號(hào)《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于營業(yè)稅改增值稅后調(diào)整廣東省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)的通知》黑龍江省黑建造價(jià)2016年2號(hào)《黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于黑龍江省建筑廳營業(yè)稅改增值稅調(diào)整建設(shè)計(jì)價(jià)依據(jù)和招投標(biāo)有關(guān)事項(xiàng)的通知》2016.4.26四川省川建造價(jià)發(fā)2016年349號(hào)《四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅四川省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整辦法》的通知》河南省豫建設(shè)標(biāo)2016年24號(hào)《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于我省建筑業(yè)“營改增”后計(jì)價(jià)依據(jù)調(diào)整意見》政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇

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三、運(yùn)營模式籌劃（續(xù)）1、采購模式

（2）甲供材根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人為甲供材提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。那么，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂建筑合同時(shí)，是采用甲供材（即由甲方提供的材料）還是乙供材更為有利？

找到兩種方式的稅負(fù)橫點(diǎn)：設(shè)可以抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅額的甲供材為X，建筑工程造價(jià)為Y。則：Y/（1+11%）=X/(1+17%)*17%+（Y-X)/(1+3%)*3%。解：X=0.6035Y,X/Y=60.35%。即甲供材占到建筑工程造價(jià)的60.35%時(shí)兩種方式稅負(fù)相同，高于這個(gè)比例甲供材對房地產(chǎn)企業(yè)更為有利。采用甲供材對房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑工程取得的進(jìn)項(xiàng)稅大于乙供材方式，對房地產(chǎn)企業(yè)有利。思考：假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)與供材企業(yè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)，是甲供還是乙供？營改增應(yīng)用實(shí)戰(zhàn)政策篇—內(nèi)控篇—稅籌篇

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