企業(yè)與個(gè)人購(gòu)買銷售模式區(qū)別課件

誰(shuí)能買？首先搞清一個(gè)概念《合法登記的企事業(yè)單位》1誰(shuí)能買？首先搞清一個(gè)概念《合法登記的企事業(yè)單位》1企事業(yè)單位：在法律上具備法人資格的企業(yè)主體，主要是有限責(zé)任公司，包含自然人獨(dú)資有限公司與股份有限公司。個(gè)體工商戶與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不具備法人資格，因此無(wú)購(gòu)買資格。社會(huì)組織：目前尚未接觸到社會(huì)組織購(gòu)買商辦產(chǎn)品先例企業(yè)信息審核：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（三證合一）三證合一的營(yíng)業(yè)執(zhí)照就是一個(gè)企業(yè)的身份證※注：自2015年10月1日起開始實(shí)施三證合一，三證合一企業(yè)只需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。非三證合一的企業(yè)需要在簽約時(shí)同時(shí)提供組織機(jī)構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證符合購(gòu)買條件的主體如何界定是否符合標(biāo)準(zhǔn)登錄信用中國(guó)或國(guó)家企業(yè)信用公示官網(wǎng)查詢企業(yè)性質(zhì)2企事業(yè)單位：社會(huì)組織：企業(yè)信息審核：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（三證合一）※注個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照沒(méi)有法定代表人，不具備購(gòu)買資格個(gè)體工商戶限購(gòu)政策細(xì)節(jié)解讀個(gè)人獨(dú)資企業(yè)3個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照沒(méi)有法定代表人，不具備購(gòu)買資自然人獨(dú)資有限公司，雖然同個(gè)體工商一樣只有一個(gè)投資人，但其企業(yè)類型是有限責(zé)任公司，具備法人資格，也擁有法定代表人自然人獨(dú)資有限責(zé)任公司限購(gòu)政策細(xì)節(jié)解讀4自然人獨(dú)資有限公司，雖然同個(gè)體工商一樣只有一個(gè)投資人，但其企常規(guī)有限責(zé)任公司（非自然人獨(dú)資），同樣具備購(gòu)買資質(zhì)普通有限責(zé)任公司限購(gòu)政策細(xì)節(jié)解讀5常規(guī)有限責(zé)任公司（非自然人獨(dú)資），同樣具備購(gòu)買資質(zhì)普通有限責(zé)公司屬性：有限責(zé)任公司或股份有限公司注冊(cè)地：無(wú)要求注冊(cè)時(shí)間：無(wú)要求注冊(cè)資本：無(wú)要求結(jié)論：只要是能提供章、證、照的有限責(zé)任公司或股份有限公司就具備購(gòu)買資格經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：無(wú)要求限購(gòu)政策細(xì)節(jié)解讀

目前合作銀行對(duì)于法商按揭有注冊(cè)地要求，只辦理北京注冊(cè)企業(yè)3.26日限購(gòu)政策出臺(tái)后，必然會(huì)產(chǎn)生大量注冊(cè)企業(yè)要求，后期政府出臺(tái)限制的可能性很大6公司屬性：有限責(zé)任公司或股份有限公司注冊(cè)地：無(wú)要求注冊(cè)時(shí)間：客戶怎么買？幫助客戶解決企業(yè)注冊(cè)問(wèn)題企業(yè)購(gòu)房的一般流程7客戶怎么買？幫助客戶解決企業(yè)注冊(cè)問(wèn)題企業(yè)購(gòu)房的一般流程7認(rèn)購(gòu)錄建委按揭簽約鎖房企業(yè)注冊(cè)認(rèn)購(gòu)錄建委按揭簽約個(gè)人購(gòu)買與已有企業(yè)客戶認(rèn)購(gòu)至簽約流程新注冊(cè)企業(yè)客戶認(rèn)購(gòu)至簽約流程企業(yè)購(gòu)房的一般流程幫助客戶解決企業(yè)注冊(cè)問(wèn)題置業(yè)顧問(wèn)盡量用話術(shù)引導(dǎo)客戶通過(guò)我們合作的代辦公司注冊(cè)企業(yè)，便于把控流程因?yàn)樽?cè)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，一旦客戶反悔，要注銷企業(yè)非常麻煩，所以一定要將風(fēng)險(xiǎn)前置。按揭、不利因素等問(wèn)題一定要在客戶鎖房階段溝通清楚。寧可不賣也不強(qiáng)賣客戶鎖房后，至少要以星期為單位對(duì)客戶的注冊(cè)進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，尤其是自辦類企業(yè)客戶。理論上成交后7個(gè)工作日要完成企業(yè)名稱核準(zhǔn)。8認(rèn)購(gòu)錄建委按揭簽約鎖房企業(yè)注冊(cè)認(rèn)購(gòu)錄建委按揭簽約個(gè)人購(gòu)買與已銷售怎么賣？把賬算清楚利弊講清楚9銷售怎么賣？把賬算清楚利弊講清楚9交易過(guò)程稅費(fèi)公司購(gòu)房個(gè)人購(gòu)買購(gòu)買過(guò)程（買方費(fèi)用）契稅3%3%印花稅0.05%0.05%持有過(guò)程房產(chǎn)稅（交付起每年交納）0.84%無(wú)土地使用稅1.5元×房產(chǎn)證面積/地塊容積率無(wú)公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)3000/年無(wú)轉(zhuǎn)讓過(guò)程A轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)增值稅房款差額5.6%房款差額5.6%土地增值稅房產(chǎn)增值額30-60%房產(chǎn)增值額30-60%企業(yè)/個(gè)人所得稅企業(yè)所得的25%個(gè)人所得的20%印花稅0.05%0.05%B轉(zhuǎn)讓股權(quán)增值稅無(wú)房款差額5.6%土地增值稅無(wú)*房產(chǎn)增值額30-60%企業(yè)/個(gè)人所得稅個(gè)人所得的20%個(gè)人所得的20%印花稅0.05%0.05%開辦公司費(fèi)用成立公司代理費(fèi)約為12000元*無(wú)貸款法人貸*按揭貸款三系（39平米）——20380元/年（522元/年/平米）五系（57平米）——27940元/年（490元/年/平米）商鋪（200平米）——88000元/年（440元/年/平米）注冊(cè)公司需20個(gè)工作日，時(shí)間受各區(qū)工商政策影響不穩(wěn)定法人貸按照首付50%，10年期基準(zhǔn)利率，大部分法人貸公司只貸給北京本地公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓理論上來(lái)說(shuō)免收增值稅和土增稅，具體以當(dāng)?shù)氐囟愓J(rèn)定為準(zhǔn)按照5萬(wàn)/平米價(jià)格測(cè)算根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件規(guī)定，納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。持有成本：對(duì)于已取得規(guī)劃證未取得預(yù)售證資源，目前有比較成熟的解決方案，通過(guò)注冊(cè)公司形式購(gòu)買每年需繳納一定的房產(chǎn)稅及公司運(yùn)營(yíng)成本，后期轉(zhuǎn)讓過(guò)程基本沒(méi)有成本差異10交易過(guò)程稅費(fèi)公司購(gòu)房個(gè)人購(gòu)買購(gòu)買過(guò)程契稅3%3%印花稅0.01.增值稅（網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)取高值）增值稅=（網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-原值）/1.05×5.6%5.土地增值稅增值額×稅率（稅率：30%-60%）增值額=網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-原值-原契稅-本次增值稅-遞增額-網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)*10%遞增額=原值×5%×年數(shù)稅率=增值額/（原值+原契稅+本次增值稅+遞增額+網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)×10%）2.個(gè)人所得稅（網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)取高值）個(gè)人所得稅=差額×20%1）個(gè)人所得稅=（網(wǎng)簽價(jià)價(jià)-原值-原契稅-本次增值稅-網(wǎng)簽價(jià)*10%）*20%2）個(gè)人所得稅=（核定價(jià)格/1.05-原值-原契稅-本次增值稅-核定價(jià)×10%）*20%3.契稅（網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)取高值）1）契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅）×3%2）契稅=（核定價(jià)格/1.05）×3%4.印花稅印花稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅）×萬(wàn)分之五（買賣雙方繳納）印花稅=（核定價(jià)格/1.05）×萬(wàn)分之五（買賣雙方繳納）公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算111.增值稅（網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)取高值）5.土地增值稅2.個(gè)人所得公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算假設(shè)小萬(wàn)以公司名義購(gòu)買城市之光一套40平米商住房，實(shí)際成交總價(jià)為150萬(wàn)元整。購(gòu)買過(guò)程成本測(cè)算：除房款外，小萬(wàn)還需繳納的費(fèi)用包括：費(fèi)用類別公司購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)公司購(gòu)買金額/元個(gè)人購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人購(gòu)買金額/元注冊(cè)公司代辦費(fèi)/11000/0契稅房屋總價(jià)款的3%45000房屋總價(jià)款的3%45000印花稅印花稅750印花稅750合計(jì)5675045750注：辦公立項(xiàng)產(chǎn)品無(wú)需繳納公共維修基金。12公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算假設(shè)小萬(wàn)以公司名義購(gòu)買城市之光公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算持有過(guò)程成本測(cè)算：持有這套房屋期間，小萬(wàn)每年還需繳納的費(fèi)用包括：費(fèi)用類別公司購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)公司購(gòu)買金額/元個(gè)人購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人購(gòu)買金額/元房產(chǎn)稅1.2×70%（北京對(duì)房產(chǎn)稅的扣除比例為30%）12600無(wú)0土地使用稅1.5元×房產(chǎn)證面積/地塊容積率25無(wú)0企業(yè)維護(hù)費(fèi)用約4000元/年4000合計(jì)166000持有過(guò)程中，小萬(wàn)每年需繳納合計(jì)16600元費(fèi)用，持有稅在4月和10月分兩次報(bào)稅；此外，公司還需每月報(bào)稅，即使無(wú)經(jīng)營(yíng)行為，也需每月進(jìn)行零納稅申報(bào)；物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等生活類費(fèi)用未計(jì)算在內(nèi)。13公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算持有過(guò)程成本測(cè)算：持有這套房屋公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算轉(zhuǎn)讓過(guò)程成本測(cè)算（分兩種情況）：以公司名義將房產(chǎn)賣給另一家公司：假設(shè)小萬(wàn)持有一段時(shí)間后，以200萬(wàn)元將房屋轉(zhuǎn)讓出去。費(fèi)用類別公司購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)公司購(gòu)買金額/元個(gè)人購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人購(gòu)買金額/元契稅房?jī)r(jià)款的3%60000房?jī)r(jià)款的3%60000增值稅房款差額5.6%28000房款差額5.6%28000土地增值稅房產(chǎn)增值額30-60%80000房產(chǎn)增值額30-60%80000企業(yè)/個(gè)人所得稅企業(yè)所得的25%（差額減去土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅）73000個(gè)人所得的20%（差額減去土地增值稅、契稅和印花稅）49800印花稅0.05%10000.05%1000合計(jì)24200021900014公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算轉(zhuǎn)讓過(guò)程成本測(cè)算（分兩種情況）公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算轉(zhuǎn)讓過(guò)程成本測(cè)算（分兩種情況）：若公司名下只有這套房產(chǎn)，且無(wú)其他經(jīng)營(yíng)行為，可直接將公司和房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓直接將公司轉(zhuǎn)讓：假設(shè)小萬(wàn)持有一段時(shí)間后，以200萬(wàn)元將房屋轉(zhuǎn)讓出去。費(fèi)用類別公司購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)公司購(gòu)買金額/元個(gè)人購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人購(gòu)買金額/元契稅無(wú)0房?jī)r(jià)款的3%60000增值稅無(wú)0房款差額5.6%28000土地增值稅無(wú)0房產(chǎn)增值額30-60%約80000個(gè)人所得稅個(gè)人所得的20%100000個(gè)人所得的20%（差額減去土地增值稅、契稅和印花稅）49800印花稅0.05%10000.05%1000合計(jì)10100021580015公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算轉(zhuǎn)讓過(guò)程成本測(cè)算（分兩種情況）初始成本：企業(yè)成本高，客戶一次性增加約11000-14000元，客戶真實(shí)反映并不敏感持有成本：企業(yè)成本高，每年增加約總房款的1%-1.3%，客戶比較敏感。

交易成本：企業(yè)出售資產(chǎn)形式轉(zhuǎn)讓會(huì)比個(gè)人購(gòu)買多增加5%的企業(yè)所得稅，企業(yè)成本高

轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式比個(gè)人要節(jié)省契稅、增值稅和土地增值稅，企業(yè)節(jié)省成本費(fèi)用測(cè)算的結(jié)論公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算16初始成本：企業(yè)成本高，客戶一次性增加約11000-14000企業(yè)名義購(gòu)房劣勢(shì)增加購(gòu)房成本（初期成本及持有成本購(gòu)房流程相對(duì)復(fù)雜若采用出售資產(chǎn)形式出售，交易成本較高出售資產(chǎn)時(shí)只能轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，交易難度增加企業(yè)名義購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)不計(jì)入個(gè)人名下，屬于隱形資產(chǎn)如果以轉(zhuǎn)讓企業(yè)形式出售可以節(jié)省交易成本可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓企業(yè)的形式直接出售給個(gè)人，同時(shí)不受五年社保納稅限制與名下無(wú)房要求企業(yè)形式的法商按揭不計(jì)入個(gè)人征信，不影響日后貸款。有兩種交易方式可供選擇，客戶可以根據(jù)自身情況靈活處理企業(yè)名義購(gòu)房的優(yōu)劣勢(shì)比較企業(yè)購(gòu)買雖然增加了資金和時(shí)間成本，但是可以通過(guò)代辦注冊(cè)、折扣包裝等形式有效化解新政出臺(tái)后，企業(yè)購(gòu)買商辦產(chǎn)品成為必然，二手房商辦市場(chǎng)為了解決資質(zhì)問(wèn)題與貸款問(wèn)題也將逐漸適應(yīng)企業(yè)購(gòu)房的形式。企業(yè)的后期轉(zhuǎn)讓形式更加多樣靈活，面對(duì)政策擁有更大的操作空間法商按揭不屬于個(gè)人按揭業(yè)務(wù)，可以避開銀行對(duì)商辦產(chǎn)品的個(gè)人按揭限制。17企業(yè)名義購(gòu)房劣勢(shì)增加購(gòu)房成本（初期成本及持有成本購(gòu)房流程相對(duì)181819192020誰(shuí)能買？首先搞清一個(gè)概念《合法登記的企事業(yè)單位》21誰(shuí)能買？首先搞清一個(gè)概念《合法登記的企事業(yè)單位》1企事業(yè)單位：在法律上具備法人資格的企業(yè)主體，主要是有限責(zé)任公司，包含自然人獨(dú)資有限公司與股份有限公司。個(gè)體工商戶與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不具備法人資格，因此無(wú)購(gòu)買資格。社會(huì)組織：目前尚未接觸到社會(huì)組織購(gòu)買商辦產(chǎn)品先例企業(yè)信息審核：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（三證合一）三證合一的營(yíng)業(yè)執(zhí)照就是一個(gè)企業(yè)的身份證※注：自2015年10月1日起開始實(shí)施三證合一，三證合一企業(yè)只需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。非三證合一的企業(yè)需要在簽約時(shí)同時(shí)提供組織機(jī)構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證符合購(gòu)買條件的主體如何界定是否符合標(biāo)準(zhǔn)登錄信用中國(guó)或國(guó)家企業(yè)信用公示官網(wǎng)查詢企業(yè)性質(zhì)22企事業(yè)單位：社會(huì)組織：企業(yè)信息審核：營(yíng)業(yè)執(zhí)照（三證合一）※注個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照沒(méi)有法定代表人，不具備購(gòu)買資格個(gè)體工商戶限購(gòu)政策細(xì)節(jié)解讀個(gè)人獨(dú)資企業(yè)23個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照沒(méi)有法定代表人，不具備購(gòu)買資自然人獨(dú)資有限公司，雖然同個(gè)體工商一樣只有一個(gè)投資人，但其企業(yè)類型是有限責(zé)任公司，具備法人資格，也擁有法定代表人自然人獨(dú)資有限責(zé)任公司限購(gòu)政策細(xì)節(jié)解讀24自然人獨(dú)資有限公司，雖然同個(gè)體工商一樣只有一個(gè)投資人，但其企常規(guī)有限責(zé)任公司（非自然人獨(dú)資），同樣具備購(gòu)買資質(zhì)普通有限責(zé)任公司限購(gòu)政策細(xì)節(jié)解讀25常規(guī)有限責(zé)任公司（非自然人獨(dú)資），同樣具備購(gòu)買資質(zhì)普通有限責(zé)公司屬性：有限責(zé)任公司或股份有限公司注冊(cè)地：無(wú)要求注冊(cè)時(shí)間：無(wú)要求注冊(cè)資本：無(wú)要求結(jié)論：只要是能提供章、證、照的有限責(zé)任公司或股份有限公司就具備購(gòu)買資格經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：無(wú)要求限購(gòu)政策細(xì)節(jié)解讀

目前合作銀行對(duì)于法商按揭有注冊(cè)地要求，只辦理北京注冊(cè)企業(yè)3.26日限購(gòu)政策出臺(tái)后，必然會(huì)產(chǎn)生大量注冊(cè)企業(yè)要求，后期政府出臺(tái)限制的可能性很大26公司屬性：有限責(zé)任公司或股份有限公司注冊(cè)地：無(wú)要求注冊(cè)時(shí)間：客戶怎么買？幫助客戶解決企業(yè)注冊(cè)問(wèn)題企業(yè)購(gòu)房的一般流程27客戶怎么買？幫助客戶解決企業(yè)注冊(cè)問(wèn)題企業(yè)購(gòu)房的一般流程7認(rèn)購(gòu)錄建委按揭簽約鎖房企業(yè)注冊(cè)認(rèn)購(gòu)錄建委按揭簽約個(gè)人購(gòu)買與已有企業(yè)客戶認(rèn)購(gòu)至簽約流程新注冊(cè)企業(yè)客戶認(rèn)購(gòu)至簽約流程企業(yè)購(gòu)房的一般流程幫助客戶解決企業(yè)注冊(cè)問(wèn)題置業(yè)顧問(wèn)盡量用話術(shù)引導(dǎo)客戶通過(guò)我們合作的代辦公司注冊(cè)企業(yè)，便于把控流程因?yàn)樽?cè)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，一旦客戶反悔，要注銷企業(yè)非常麻煩，所以一定要將風(fēng)險(xiǎn)前置。按揭、不利因素等問(wèn)題一定要在客戶鎖房階段溝通清楚。寧可不賣也不強(qiáng)賣客戶鎖房后，至少要以星期為單位對(duì)客戶的注冊(cè)進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，尤其是自辦類企業(yè)客戶。理論上成交后7個(gè)工作日要完成企業(yè)名稱核準(zhǔn)。28認(rèn)購(gòu)錄建委按揭簽約鎖房企業(yè)注冊(cè)認(rèn)購(gòu)錄建委按揭簽約個(gè)人購(gòu)買與已銷售怎么賣？把賬算清楚利弊講清楚29銷售怎么賣？把賬算清楚利弊講清楚9交易過(guò)程稅費(fèi)公司購(gòu)房個(gè)人購(gòu)買購(gòu)買過(guò)程（買方費(fèi)用）契稅3%3%印花稅0.05%0.05%持有過(guò)程房產(chǎn)稅（交付起每年交納）0.84%無(wú)土地使用稅1.5元×房產(chǎn)證面積/地塊容積率無(wú)公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)3000/年無(wú)轉(zhuǎn)讓過(guò)程A轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)增值稅房款差額5.6%房款差額5.6%土地增值稅房產(chǎn)增值額30-60%房產(chǎn)增值額30-60%企業(yè)/個(gè)人所得稅企業(yè)所得的25%個(gè)人所得的20%印花稅0.05%0.05%B轉(zhuǎn)讓股權(quán)增值稅無(wú)房款差額5.6%土地增值稅無(wú)*房產(chǎn)增值額30-60%企業(yè)/個(gè)人所得稅個(gè)人所得的20%個(gè)人所得的20%印花稅0.05%0.05%開辦公司費(fèi)用成立公司代理費(fèi)約為12000元*無(wú)貸款法人貸*按揭貸款三系（39平米）——20380元/年（522元/年/平米）五系（57平米）——27940元/年（490元/年/平米）商鋪（200平米）——88000元/年（440元/年/平米）注冊(cè)公司需20個(gè)工作日，時(shí)間受各區(qū)工商政策影響不穩(wěn)定法人貸按照首付50%，10年期基準(zhǔn)利率，大部分法人貸公司只貸給北京本地公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓理論上來(lái)說(shuō)免收增值稅和土增稅，具體以當(dāng)?shù)氐囟愓J(rèn)定為準(zhǔn)按照5萬(wàn)/平米價(jià)格測(cè)算根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件規(guī)定，納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。持有成本：對(duì)于已取得規(guī)劃證未取得預(yù)售證資源，目前有比較成熟的解決方案，通過(guò)注冊(cè)公司形式購(gòu)買每年需繳納一定的房產(chǎn)稅及公司運(yùn)營(yíng)成本，后期轉(zhuǎn)讓過(guò)程基本沒(méi)有成本差異30交易過(guò)程稅費(fèi)公司購(gòu)房個(gè)人購(gòu)買購(gòu)買過(guò)程契稅3%3%印花稅0.01.增值稅（網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)取高值）增值稅=（網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-原值）/1.05×5.6%5.土地增值稅增值額×稅率（稅率：30%-60%）增值額=網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-原值-原契稅-本次增值稅-遞增額-網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)*10%遞增額=原值×5%×年數(shù)稅率=增值額/（原值+原契稅+本次增值稅+遞增額+網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)×10%）2.個(gè)人所得稅（網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)取高值）個(gè)人所得稅=差額×20%1）個(gè)人所得稅=（網(wǎng)簽價(jià)價(jià)-原值-原契稅-本次增值稅-網(wǎng)簽價(jià)*10%）*20%2）個(gè)人所得稅=（核定價(jià)格/1.05-原值-原契稅-本次增值稅-核定價(jià)×10%）*20%3.契稅（網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)取高值）1）契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅）×3%2）契稅=（核定價(jià)格/1.05）×3%4.印花稅印花稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅）×萬(wàn)分之五（買賣雙方繳納）印花稅=（核定價(jià)格/1.05）×萬(wàn)分之五（買賣雙方繳納）公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算311.增值稅（網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)取高值）5.土地增值稅2.個(gè)人所得公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算假設(shè)小萬(wàn)以公司名義購(gòu)買城市之光一套40平米商住房，實(shí)際成交總價(jià)為150萬(wàn)元整。購(gòu)買過(guò)程成本測(cè)算：除房款外，小萬(wàn)還需繳納的費(fèi)用包括：費(fèi)用類別公司購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)公司購(gòu)買金額/元個(gè)人購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人購(gòu)買金額/元注冊(cè)公司代辦費(fèi)/11000/0契稅房屋總價(jià)款的3%45000房屋總價(jià)款的3%45000印花稅印花稅750印花稅750合計(jì)5675045750注：辦公立項(xiàng)產(chǎn)品無(wú)需繳納公共維修基金。32公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算假設(shè)小萬(wàn)以公司名義購(gòu)買城市之光公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算持有過(guò)程成本測(cè)算：持有這套房屋期間，小萬(wàn)每年還需繳納的費(fèi)用包括：費(fèi)用類別公司購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)公司購(gòu)買金額/元個(gè)人購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人購(gòu)買金額/元房產(chǎn)稅1.2×70%（北京對(duì)房產(chǎn)稅的扣除比例為30%）12600無(wú)0土地使用稅1.5元×房產(chǎn)證面積/地塊容積率25無(wú)0企業(yè)維護(hù)費(fèi)用約4000元/年4000合計(jì)166000持有過(guò)程中，小萬(wàn)每年需繳納合計(jì)16600元費(fèi)用，持有稅在4月和10月分兩次報(bào)稅；此外，公司還需每月報(bào)稅，即使無(wú)經(jīng)營(yíng)行為，也需每月進(jìn)行零納稅申報(bào)；物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等生活類費(fèi)用未計(jì)算在內(nèi)。33公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算持有過(guò)程成本測(cè)算：持有這套房屋公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算轉(zhuǎn)讓過(guò)程成本測(cè)算（分兩種情況）：以公司名義將房產(chǎn)賣給另一家公司：假設(shè)小萬(wàn)持有一段時(shí)間后，以200萬(wàn)元將房屋轉(zhuǎn)讓出去。費(fèi)用類別公司購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)公司購(gòu)買金額/元個(gè)人購(gòu)買費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人購(gòu)買金額/元契稅房?jī)r(jià)款的3%60000房?jī)r(jià)款的3%60000增值稅房款差額5.6%28000房款差額5.6%28000土地增值稅房產(chǎn)增值額30-60%80000房產(chǎn)增值額30-60%80000企業(yè)/個(gè)人所得稅企業(yè)所得的25%（差額減去土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅）73000個(gè)人所得的20%（差額減去土地增值稅、契稅和印花稅）49800印花稅0.05%10000.05%1000合計(jì)24200021900034公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算轉(zhuǎn)讓過(guò)程成本測(cè)算（分兩種情況）公司名義購(gòu)買商住產(chǎn)品的成本測(cè)算轉(zhuǎn)讓過(guò)程成本測(cè)算（分兩種情況）：若公司名下只有這套房產(chǎn)，且無(wú)其他經(jīng)營(yíng)行為，可直接將公司和房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓直接將公司轉(zhuǎn)讓：假設(shè)小萬(wàn)持有一段時(shí)間后，以200萬(wàn)元將房屋轉(zhuǎn)