房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘

北京房價分析Fonex2012年3月房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!序語言論基礎素材來自個人的“從業(yè)經(jīng)歷”

源于客觀數(shù)據(jù)、北京地方政策法規(guī)，“不演義”思維是典型的工科邏輯分析，“重推理”準備時間短，較粗略，如有需要可就某部分日后展開鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!目錄房地產(chǎn)行業(yè)的前世今生掀起“高房價”的蓋頭來誰綁架了北京的房價做一個房地產(chǎn)置業(yè)、投資的“技術派”關注北京城未來十年的熱點區(qū)域北京房地產(chǎn)領域中的常青樹與價值洼地鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!1、房地產(chǎn)行業(yè)的前世今生1.1基礎概念知識1.2北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史階段分析1.3房地產(chǎn)開發(fā)流程分析房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（2）容積率＝地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積用來衡量建筑容量，容積率越大，越擁擠樓面價格＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積（地上）

＝土地單價÷規(guī)劃容積率是單位建筑面積的土地價格成本的體現(xiàn)土地面積為13145平方米，容積率3.2，成交價為4.63億元樓面地價=4.63億/（13145×3.2）=11007元/平方米鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（4）市場分類：一級市場：土地市場，被國家壟斷；二級市場：上市商品房交易市場，由開發(fā)商與消費者作為主體；三級市場：存量房市場---二手房買賣與租賃或小區(qū)項目整體出售；鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（6）土地使用權（不是所有權）的獲取方式：政策劃撥---針對于公共事業(yè)及行政用地出讓---用市場機制對國有土地進行有償使用（開發(fā)商獲得土地的最主要的方式）補償?shù)貎r---更新改造，二次開發(fā)；鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（8）“招拍掛”制度：國土資源部于2002年5月11號令,規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓.國土資源部第71令規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的“831”大限，從而結束了土地行政劃撥、協(xié)議出讓的時代。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（10）國有土地使用權出讓最高年限：住宅用地：70年工業(yè)用地：50年科教文衛(wèi)用地：50年商業(yè)旅游娛樂用地：40年綜合或其他用地：50年鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（12）小產(chǎn)權大產(chǎn)權？依照限行國土部門的法律法規(guī)沒有任何方式轉變，絕不是補交出讓金那么簡單，合法化需要智慧鳳斌志語待展開全國范圍，至少66-70億平方米

土地紅線18萬億畝這屆政府不可能動搖了小產(chǎn)權房的清理與上市問題交給下屆政府鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段（1）成長階段（1992年——2002年）1992年房改政策全面啟動，產(chǎn)生了商品房土地出讓方式：劃撥、協(xié)議定價原則：政府指導調(diào)控（物價局定價）引入抵押貸款及按揭還款服務本世紀初形成房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟支柱地位鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段（3）成熟階段（2003年—2012年）的細分鳳斌志語觀點2003-2007年群雄逐鹿，百家爭鳴獲取土地方式多樣，地產(chǎn)公司雨后春筍般的大幅度增長良莠不齊，賣家市場，房價飆升政府調(diào)控尚不成熟，效果不明顯鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段（5）鳳斌志語之因為房價※※房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段（7）寡頭階段（2013年——未來）鳳斌志語觀點個人觀點預測---戰(zhàn)國時代，地產(chǎn)寡頭就要到來資金實力雄厚與全產(chǎn)業(yè)鏈管理成本控制是趨勢；可以微利協(xié)助政府開發(fā)政策性保障住房；全國地產(chǎn)市場將由100強企業(yè)承擔絕大部分開發(fā)兼并重組有序進行，大品牌吞并中小房企住房商品化、品牌化空前突出鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!1.3房地產(chǎn)流程（1）自從2003年以來，各項法律法規(guī)管理制度的完善，房地產(chǎn)行業(yè)流程變得龐大而嚴格；整個產(chǎn)業(yè)鏈布局已經(jīng)涵蓋了廣泛的專業(yè)行業(yè)；包括了：公司設立資金融資土地出讓、政策批準審核、方案設計的確立、建筑施工、營銷策劃預售體系、竣工驗收測繪存檔、物業(yè)售后權證登記七大部分；各部分相對專業(yè)性強但有彼此交集穿插。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!1.3房地產(chǎn)流程（3）鳳斌志語之因為房價※房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!1.3房地產(chǎn)流程（5）流程中我們作為消費者需要關注：前期土地開發(fā)及政府審批時間：至少1.5年建筑施工時間一般為：1-2年，1年封頂主體結構封頂就可辦理預售手續(xù)進行銷售入住后辦理產(chǎn)權登記時間：至少半年小區(qū)樓盤銷售需要“五證兩書”并要關注上面標注的住宅樓宇編碼；鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!2.掀起高房價的蓋頭來以下將分析兩個案例，代表各自時代特點：案例一：05年左右獲得土地，08年上市，代表地價成本較低的“百家爭鳴”時代；案例二：09年拍賣獲得土地，2011年上市，代表樓市的“地王爭霸”時代；鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!2.2房價成本分析案例二鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!2.4房價成本比重分析鳳斌志語之因為房價2011年案例中，集中體現(xiàn)的是：2009年以后，樓市進入地王時代之后，房價成本各組成部分比重的特征見右圖。房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!2.6房價成本分析結論鳳斌志語之因為房價招拍掛的土地出讓制度，讓土地這一在房地產(chǎn)行業(yè)的最基本最重要的資源，得以在市場中自由角逐；土地價格已成為地王時代中比重最大的成本因素，未來將達到5-6成以上；

各地政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅金、規(guī)費，呈增加的趨勢土地+稅費，將成為寡頭時代房價的決定因素房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!3.1誰綁架了北京的房價鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!3.2誰綁架了北京的房價很多專家、學者認為是“招拍掛”的土地出讓制度，是推動高房價的主要因素，所謂的“地價綁架房價”；我個人認為：“招拍掛”是三種不同的出讓方式，如果說拍賣方式產(chǎn)生了地王、樓王，我不反對鳳斌志語之因為房價但是招標與掛牌兩種方式是不是被土地交易中心使用頻率的過于少了！房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!3.4誰綁架了北京的房價“招拍掛”的這種土地出讓的經(jīng)濟制度，是主要原因，并不是高房價的原罪；而是現(xiàn)行的用地方稅收、財政收入增長與GDP去衡量地方長官的工作優(yōu)劣的制度，是促使產(chǎn)生簡單見效快的買地經(jīng)濟、權力尋租、政績工程、稅費加重的根本原因；鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!4.房地產(chǎn)置業(yè)、投資的技術派此次講解很多同學重點在于了解如何選房、買房之前的三節(jié)內(nèi)容，都是為這一節(jié)做的鋪墊與一些知識儲備本節(jié)是此次幻燈片中的核心章節(jié)；鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!4.2技術派訓練步驟一：依據(jù)個人的購房需求，選擇若干個備選買房區(qū)域或者軌道交通沿線；步驟二：收集好區(qū)域后，上網(wǎng)收集該區(qū)域的已出讓的土地今年、去年、前年三年內(nèi)的樓面價格信息。也可以自己根據(jù)土地招拍掛信息計算鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!4.4技術派訓練步驟四：根據(jù)第二節(jié)內(nèi)容，我們得知了今后土地價格成本將占到樓價單位成本的5成以上，我們依據(jù)收集到的樓面價格×2倍，大概得出了該樓盤房價的單位成本，地產(chǎn)商至少要大于此金額才會收回成本。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!4.6技術派訓練步驟五：

根據(jù)今明后三年你得出的房價成本價格，作為個人判斷房價未來趨勢的標桿，可以按照個人需求與資金狀況，選擇購買該區(qū)域的二手房、現(xiàn)房與期房。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!4.8技術派訓練地域（望京）：最低=16000（8000*2）收回成本+30%毛利潤+貨幣成本+精裝修等認為存在的合理成本=25000最高=48000（24000*2）收回成本+30%毛利潤+貨幣成本+精裝修等認為存在的合理成本=60000那么預測望京地域2012后三年房價范圍：

25000—60000之間，二手房或現(xiàn)房30000-35000上下是合理且具升值空間

鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!5.1北京城未來十年的熱點區(qū)域《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》“兩城兩帶、六高四新”重點投資區(qū)域

鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!5.3熱點區(qū)域六高：6大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)中關村、亦莊CBD、金融街奧林匹克中心區(qū)臨空經(jīng)濟區(qū)-順義鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!5.5熱點區(qū)域—總結總結：鳳斌志語觀點---下一節(jié)重點介紹結合十二五規(guī)劃，城市化發(fā)展與現(xiàn)有區(qū)域成熟度、房價高低等因素；參考各區(qū)縣十二五規(guī)劃---新城規(guī)劃推薦區(qū)域：回龍觀、北苑、重點推薦：通州（運河地區(qū)）、亦莊（西南部）鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!6.1北京地產(chǎn)--常青樹常青樹：四環(huán)內(nèi)的小戶型二手房（軌道交通沿線）北五環(huán)、東五環(huán)外的小三居（120平左右）CBD、朝陽公園、太陽宮、中關村、望京地區(qū)的高檔精裝修公寓鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!6.3北京地產(chǎn)-價值洼地關注LOFT為代表的商住樓價格低位、可注冊民用水、電、燃氣亦住亦商、租金高鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!6.5北京地產(chǎn)-價值洼地通州運河交匯處未來的通州商務園核心區(qū)域商務、政務、娛樂、綜合辦公鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!6.7北京地產(chǎn)—價值洼地大興說：快軌還不夠，第二機場必須的！鳳斌志語之因為房價大興南-禮賢鎮(zhèn)-第二機場房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!同學們，辛苦了！珍愛生命，遠離專家技術分析，這個可以有鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（1）房地產(chǎn)行業(yè)定義：土地、建筑物權利的合一狀態(tài)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的集合，又稱“不動產(chǎn)”；房地產(chǎn)≠房地產(chǎn)立項開發(fā)后者是土地和房屋開發(fā)在內(nèi)的政策審批、開發(fā)經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)；房地產(chǎn)≠建筑

建筑是對房屋設施構筑物的建造活動（建筑設計、施工圖設計、施工、質(zhì)檢、檔案存檔等）鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（3）土地的分類生地：沒有經(jīng)過政府前期基礎設施建設，沒有達到建設使用條件的規(guī)劃用地；熟地：具備一定建設使用條件的規(guī)劃用地三通一平---通路，通電，通水，場地平整五通一平---增加通天然氣，通供暖七通一平---增加通電視，通電信等鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（5）房產(chǎn)分類：居住物業(yè)：普通住宅、高檔住宅、別墅商用物業(yè)：辦公、商業(yè)娛樂、賓館餐飲；工業(yè)與倉儲用房：工業(yè)生產(chǎn)辦公及配套；其他：科教文衛(wèi)，交通等特殊用途；綜合：以上兩種或兩種以上。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（7）國有土地使用權出讓方式：招標：最低價或最優(yōu)方案中標拍賣：最高價中標掛牌：在指定地點規(guī)定時間內(nèi)的最高報價

以上稱為土地出讓的“招拍掛”公開制度協(xié)議---一般針對非競爭性特殊用途的土地鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（9）“招拍掛”制度的意義：劃時代---是房地產(chǎn)時代劃分的里程碑；

劃撥、協(xié)議→市場機制調(diào)節(jié)透明---實現(xiàn)土地出讓透明市場化；深遠---影響加快中國城市化的進程；爭議---高房價的推動劑；一切咒怨尚無定論，只等歷史評說。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!1.1房地產(chǎn)基礎概念（11）何為“大產(chǎn)權”與“小產(chǎn)權”：要從土地性質(zhì)上區(qū)分，不從年限區(qū)分大產(chǎn)權---土地性質(zhì)為國有土地，國有土地使用權是經(jīng)過出讓獲得小產(chǎn)權---土地性質(zhì)為農(nóng)村集體用地，不是國有土地，沒有經(jīng)過國有土地使用權出讓的手續(xù)，也就是說，沒有繳納土地出讓金。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段成長階段（1992年——2002年）成熟階段（2003年——2012年）

百家爭鳴（03-08）

地王爭霸（09-12）寡頭階段（2013年——未來）鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段（2）成熟階段（2003年——2012年）招拍掛政策在房地產(chǎn)發(fā)展中起到重要的推進作用定價原則：市場為主，政府調(diào)節(jié)為輔；2003年起房價持續(xù)上漲；土地收入及房地產(chǎn)業(yè)的相關稅費收入成為地方政府發(fā)展經(jīng)濟最重要的手段；政府完善了行業(yè)管理的法律法規(guī)制度，并開始掌握金融調(diào)控手段。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段（4）成熟階段（2003年—2012年）的細分鳳斌志語觀點2008-2012年樓市春秋，地王爭霸獲取土地方式基本為招拍掛打擊囤地政策出臺經(jīng)濟危機讓房企大規(guī)模退市，退出方式無序；40000億投資流入央國企及房地產(chǎn)市場，成爭議地王頻現(xiàn)，地價抬高房價，政府調(diào)控空前強大；國企背景資金實力強，民企成本管理實力強；鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段（6）樓市未來的預測事實上2011并沒有崩盤2012也不會原因：中國是政策市場鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!1.2北京房地產(chǎn)業(yè)歷史階段（8）北京的寡頭時代（2013年——未來）鳳斌志語觀點北京市場的主導力量集中在30強左右；以北京為例，未來地產(chǎn)行業(yè)向香港看齊香港地產(chǎn)商10強占據(jù)整個香港房地產(chǎn)市場；長和、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界四大地產(chǎn)家族占據(jù)香港半壁江山。春秋時代變?yōu)?地產(chǎn)戰(zhàn)國。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!1.3房地產(chǎn)流程（2）鳳斌志語之因為房價※※※房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!1.3房地產(chǎn)流程（4）鳳斌志語之因為房價※※※房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!2.掀起高房價的蓋頭來根據(jù)房地產(chǎn)流程的介紹可以把房價的組成按照專業(yè)劃分；用開發(fā)建設流程分析房價的組成鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!2.1房價成本分析案例一鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!2.3案例一與案例二比較房價成本組成的五大成本中，進入地王時代后，土地成本與政府稅費有較大增幅。建筑成本絕對金額變化不大，比重下滑劇烈鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!2.5房價成本分析鳳斌志語之因為房價土地成本：源于招拍掛獲得土地使用權所支付的土地出讓金（分次支付給土地交易中心）稅費成本的組成：稅費達50余項涉及25個部門土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)營業(yè)稅、所得稅、人防收費、消防收費、建委收費、規(guī)劃收費、土地收費、房管收費、評價收費，安全收費、節(jié)能環(huán)保費用、治安收費等道路開口費、建筑垃圾管理費、印花稅、測繪費、城建稅、教育設施建設附加稅房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!3.誰綁架了北京的房價上一節(jié)的兩個案例，其時間差正好是2008前后年政府調(diào)控停止后，房價報復性反彈的房價成本對比；開放商：指責地價政府：來自暴利鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!3.2誰綁架了北京的房價2011年在房價較之2008年劇增之后：建筑成本基本持平，比重顯著下滑，歸因于施工技術現(xiàn)代化程度提高以及新材料新工藝的應用；財務成本與營銷成本的絕對投入的金額增加，歸因于國家對房地產(chǎn)行業(yè)貸款融資的管理力度加大，以及房地產(chǎn)營銷領域不再是賣方市場，地產(chǎn)商加大在終端的銷售投入。鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!3.3誰綁架了北京的房價招標方式：利用評標條件，可以得到合理的最低價與最優(yōu)方案中標結果。例1：固定的規(guī)劃用地指標（用地面積，容積率），誰給出的單平房價最低誰中標；例2：或者地價與用地指標不變的條件下，保障性住房量比重最大、數(shù)目最多的中標；掛牌方式：也可以避免無休止的攀比加價拍地鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!3.5誰綁架了北京的房價-結論地方財政收入增長方式只注重GDP的政績標準民生難搞見效慢賣地簡單見效快現(xiàn)行官僚遷升制度是綁架房價的元兇！鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!4.1房地產(chǎn)置業(yè)、投資的技術派既然標題為做一個選房的技術派；我給大家推薦的方法是“樓面價格預期比選法”鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!4.3技術派訓練步驟三：根據(jù)節(jié)介紹流程內(nèi)容，從獲得土地到建筑結構封頂辦理預售許可，至少需要2-2.5年，土地才能轉化為期房上市我們知道了該區(qū)域土地三年內(nèi)的樓面地價，就可以推算這個區(qū)域，今年，明年，后年的房價單位成本鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)分析與北京房價揭秘共71頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!4.5技術派訓練前年的樓面價格→今年該區(qū)域的房價成本價去年的樓面價格→明年該區(qū)域的房價成本價今年的樓面價格→后年該區(qū)域的房價成本價鳳斌志語之因為房價房地產(chǎn)行業(yè)