房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之基礎(chǔ)知識實(shí)用課件

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識最新房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識最新1優(yōu)選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識最新版優(yōu)選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識最新版第一章：前言第二章：房地產(chǎn)基本概念第三章：建筑常識第四章：房地產(chǎn)價格第五章：房地產(chǎn)交易第一章：前言房地產(chǎn)銷售人員需要掌握哪些基本知識?房地產(chǎn)銷售人員第二章：房地產(chǎn)基本概念第二章：房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。一、房地產(chǎn)定義二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征：1、具有地域的固定性，不可移動；2、由于資源的缺乏性，所以具有較強(qiáng)的保值、增值能力；3、使用價值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時（如出售、贈與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。b、按在建筑物中的方向分為項目竣工后，由專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)測定各項面積，產(chǎn)權(quán)登記面積以專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)測定的面積為準(zhǔn)。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。綠化率是反映和衡量項目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項目指標(biāo)。每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。5、商品房預(yù)（銷）售許可證2)、商品房銷售發(fā)票五證一照是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征：由于還款額是逐月遞減，因此每個月的還款額都是不等的。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。當(dāng)市場形勢嚴(yán)峻時，售價可能低于成本。1)、土地登記申請表。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。1、具有地域的固定性，不可移動；4、行業(yè)進(jìn)入門檻高，市場競爭屬不完全競爭市場；5、高價格商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對較弱；6、交易流程多，交易手續(xù)復(fù)雜。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物三、房地產(chǎn)行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)通常分為投資商、開發(fā)商（又稱發(fā)展商）。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。三、房地產(chǎn)行業(yè)分類四、房地產(chǎn)市場分類1、一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。該市場是國家壟斷市場，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。一級市場又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場。四、房地產(chǎn)市場分類2、二級市場是指土地使用權(quán)由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3、三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是房地產(chǎn)個人權(quán)屬的再次轉(zhuǎn)賣、出租或抵押。三級市場又稱二手房交易市場。2、二級市場五、土地分類按土地使用性質(zhì)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及集資、經(jīng)濟(jì)適用房等用地。按地塊現(xiàn)狀可分為：生地、毛地、熟地。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。毛地：做到“三通一平”，已屬于規(guī)劃中的地塊。五、土地分類熟地：做到“七通一平”。三通一平：“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。熟地：做到“七通一平”。六、土地級別按照地塊所處地段的好壞對某一地塊所分的等級，是衡量土地價值的重要因素。六、土地級別七、土地使用權(quán)使用年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。七、土地使用權(quán)使用年限八、土地出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。八、土地出讓九、商品房定義是指開發(fā)商通過土地出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過相關(guān)政府部門批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的房地產(chǎn)。九、商品房定義十、經(jīng)濟(jì)適用房定義是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。經(jīng)濟(jì)適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉(zhuǎn)讓時需達(dá)到一定年限。十、經(jīng)濟(jì)適用房定義十一、五證一照、兩書五證一照包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。五證一照是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。十一、五證一照、兩書1、國有土地使用證依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護(hù)。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的相關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1、國有土地使用證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其建筑為違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。4、建筑工程施工許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，由建筑工程公司向質(zhì)量監(jiān)理部門申請項目開工的證書。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是一種資源稅，由財政局征收。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較綠化率是反映和衡量項目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項目指標(biāo)。b、按在建筑物中的方向分為3、使用價值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。2M的建筑及閣樓、空中露臺、一樓花園一般贈送）分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。1份（申請人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章）房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。按照地塊所處地段的好壞對某一地塊所分的等級，是衡量土地價值的重要因素。7)、申請人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的職工均可申辦該項貸款。房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。由于還款額是逐月遞減，因此每個月的還款額都是不等的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。是指購房者購買房屋時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。5、商品房預(yù)（銷）售許可證按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)（銷）售登記，經(jīng)審核符合國家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)（銷）售許可證。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。是一種資源稅，由財政局征收。5、商品房預(yù)（銷）售許可證兩書：《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》兩書：國有土地使用證國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計算，前期還貸金額較大，以后每月還款額逐漸減少。是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。6、新建商品房“房屋所有權(quán)證”辦理所需要件一般的均價概念通常是指某棟大樓或某一期項目的均價。裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。是指購房者購買房屋時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。7)、申請人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）是指土地使用權(quán)由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）7、轄區(qū)政府出具的依照規(guī)劃設(shè)計條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明；擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。5)、維修基金發(fā)票按土地使用性質(zhì)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及集資、經(jīng)濟(jì)適用房等用地。通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。4、建筑工程施工許可證期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。2．內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時（如出售、贈與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。由于還款額是逐月遞減，因此每個月的還款額都是不等的。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計算，十二、房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)含義房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。2、房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）之總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。十二、房地產(chǎn)權(quán)3、房屋使用權(quán)是指對房屋僅擁有享用權(quán)。房屋租賃成交即是房屋使用權(quán)的成交。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈與、繼承等。4、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證，通常“房屋所有權(quán)證”及“土地使用權(quán)證”權(quán)屬憑證合二為一。房地產(chǎn)權(quán)證的具體內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。3、房屋使用權(quán)5、他項權(quán)利抵押證房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。6、新建商品房“房屋所有權(quán)證”辦理所需要件1)、商品房買賣合同2)、商品房銷售發(fā)票3)、商品房準(zhǔn)住通知單（實(shí)際操作中不需要）4)、新建房屋初始登記證（原件）5、他項權(quán)利抵押證5)、維修基金發(fā)票6)、契稅發(fā)票7)、申請人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）注：產(chǎn)權(quán)人需持身份證（原件）親自到場辦理，代辦需提供書面委托公證書。5)、維修基金發(fā)票7、“土地使用權(quán)證”辦理所需資料1)、土地登記申請表。1份（申請人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章）2)、購房合同書或拆遷協(xié)議書。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）3)、房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。（復(fù)印件1份）7、“土地使用權(quán)證”辦理所需資料電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房均需計入公攤面積。3)、房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。是指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項目總占地面積之比。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途?！渡唐贩渴褂谜f明書》五證一照包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。該市場是國家壟斷市場，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。三、商品房的交付使用條件徐州契稅現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)：家庭第二套及以上、面積144平方米以上（含）按房屋總價的3％征收、90-144平方米以下按房屋總價的1.是一種資源稅，由財政局征收。沒有此證的建設(shè)單位，其建筑為違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實(shí)際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價比的重要指標(biāo)，也是影響消費(fèi)者購買與否的關(guān)鍵因素之一。該市場是國家壟斷市場，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。1)、土地登記申請表。是指對房屋僅擁有享用權(quán)。是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。經(jīng)過成本核算加預(yù)期利潤后確定的每平方米基本價格，其概念與均價相似。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。4)、契證。（復(fù)印件1份）5)、申請人身份證。（復(fù)印件1份）6)、產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。（申請人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋公章）7)、具體辦理：持已辦理的產(chǎn)權(quán)證和身份證的原件及復(fù)印件（各1份），私人印章，由本人（如共有的，共有人要一同到場）到市國土資源局窗口辦理。電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功十二、期房與現(xiàn)房定義期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)（銷）售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。十二、期房與現(xiàn)房定義三、商品房的交付使用條件開發(fā)商取得《房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目同意交付使用通知書》（建設(shè)局發(fā)）1、建設(shè)行政主管部門出具的竣工驗收備案表、拆遷安裝方案落實(shí)的合格證明； 2、規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃設(shè)計條件全部落實(shí)的驗收合格證明； 3、市政公用事業(yè)部門出具的供水、排水、道路準(zhǔn)予交付使用的證明； 三、商品房的交付使用條件4、園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明； 5、房管部門出具的物業(yè)管理已落實(shí)的合格證明； 6、供電單位出具的生活用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)的證明； 7、轄區(qū)政府出具的依照規(guī)劃設(shè)計條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明； 8、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》； 9、規(guī)劃定點(diǎn)圖。 4、園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明； 第三章：建筑常識第三章：建筑常識一、建筑類專業(yè)名詞容積率：是指項目規(guī)劃用地內(nèi)建筑物的總建筑面積與項目總占地面積之比，即：容積率=總建筑面積/項目總占地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。容積率是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)，這個比值越小意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，由此帶來較好的居住及生活環(huán)境。 一、建筑類專業(yè)名詞建筑密度：是指項目規(guī)劃用地內(nèi)的建筑總占地面積與項目總占地面積之比。即：建筑密度＝建筑總占地面積/項目總占地面積。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度，也是衡量居住、生活環(huán)境好壞的一個重要指標(biāo)。 建筑密度：綠化率：是指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項目總占地面積之比。即：綠化率＝項目總綠化面積/項目總占地面積。綠化面積應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地等面積，但不包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化率是反映和衡量項目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項目指標(biāo)。綠化率：得房率：是指套內(nèi)建筑面積與單套建筑面積之比，即：得房率＝套內(nèi)建筑面積/單套建筑面積。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實(shí)際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價比的重要指標(biāo)，也是影響消費(fèi)者購買與否的關(guān)鍵因素之一。 得房率：用地紅線： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地的界限。建筑線： 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。用地紅線：超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計算。1．縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻；當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時（如出售、贈與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。6)、產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。1)、商品房買賣合同是一種資源稅，由財政局征收。一級市場又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場。1、影響房地產(chǎn)價格制定的因素玄關(guān)：提高空間私密性的設(shè)置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承擔(dān)傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。b、按在建筑物中的方向分為該貸款利息相對較低，是購房者普遍采用的貸款方式。鋼結(jié)構(gòu)：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。按照地塊所處地段的好壞對某一地塊所分的等級，是衡量土地價值的重要因素。經(jīng)濟(jì)適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉(zhuǎn)讓時需達(dá)到一定年限。5、高價格商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對較弱；一般多層項目以一樓或頂樓作起步價，高層項目以一樓為起價。通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。開間：是指房間的左墻壁到右墻壁之間的垂直距離，即房間橫向尺度。進(jìn)深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。玄關(guān)：提高空間私密性的設(shè)置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按二、建筑分類1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑生產(chǎn)性建筑：提供人們進(jìn)行生產(chǎn)活動的建筑物，分工業(yè)建筑（如廠房等）和農(nóng)業(yè)建筑兩大類。居住建筑：提供家庭和集體生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、公寓等。公共建筑：提供人們各種社會活動的建筑物，如辦公樓、影院、博物館、體育館等。二、建筑分類2、按建筑層數(shù)分：低層：1～3層，不強(qiáng)制配備電梯；多層：4～6層，不強(qiáng)制配備電梯；小高層：7～11層，強(qiáng)制配備一部電梯；高層：12-18層，強(qiáng)制配備兩部電梯；超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計算。2、按建筑層數(shù)分：其中高層建筑按建筑外觀又可分為：點(diǎn)式樓：主要是指以共用樓梯、電梯為核心，在一個層面內(nèi)各個方向布置多套住房的高層住宅，一梯多戶。板式樓：每棟樓通常由多個單元組成，每個單元有自己單獨(dú)的樓梯、電梯，一梯兩戶。整棟大樓外觀多呈“一”字形，但也有部分板式樓因為考慮景觀、容積率等因素而以拐角、圍合等形狀布局。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。其中高層建筑按建筑外觀又可分為：3、按建筑物的主要承重構(gòu)件分：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建、鋼結(jié)構(gòu)及其它結(jié)構(gòu)。建筑的主要承重構(gòu)件為墻、柱、梁、板四個構(gòu)件。木結(jié)構(gòu)：由木板墻、木柱、木樓板、木屋頂建成的房屋，如古廟等。木結(jié)構(gòu)一般為1-2層建筑。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。磚木結(jié)構(gòu)一般為1-3層建筑。3、按建筑物的主要承重構(gòu)件分：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼磚混結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)亩鄬咏ㄖ缭缙诘亩鄬?。磚混結(jié)構(gòu)一般為4～7層建筑。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。其中高層建筑必須采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。如上海的八萬人體育場等其它結(jié)構(gòu)：簡易建筑、塑料建筑等磚混結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)膲w的類型：a、按在建筑物中所處的位置分為1．外墻：外墻位于建筑物四周，是建筑物的維護(hù)構(gòu)件，起著擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用；2．內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。墻體的類型：b、按在建筑物中的方向分為1．縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻；2．橫墻：是指沿建筑物短軸方向布置的墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。b、按在建筑物中的方向分為c、按受力情況分為1.承重墻：是指直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻；2.非承重墻：是指不承受外來荷載的墻，在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻，稱為承自重墻；僅起到分隔空間作用自身重量由樓板或梁來承擔(dān)的墻，稱為隔墻；在框架架構(gòu)中，墻體不承受外來荷載，其中填充柱之間的墻，稱為填充墻，懸掛在建筑物外部以裝飾作用為主的輕質(zhì)墻板組成的墻，稱為幕墻。c、按受力情況分為d、按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。3.柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承擔(dān)傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。4.地面：是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載均勻的付給地基。構(gòu)成：面層、墊層、基層d、按使用的材料5.樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。6.梁：是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。5.樓板：7.屋頂：是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。8.門和窗：門主要作用是交通出入，分隔和聯(lián)系建筑空間；窗主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。7.屋頂：三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較

結(jié)構(gòu)比較項目磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)得房率一般在85％以上一般在75～85％之間（鋼混多層除外）折舊率相對較大相對較小抗震級別7級以下7級以上耐火性和耐久性程度二級（50～100年）一級（100年以上）裝修時戶型可改造程度相對較大相對較小建造成本低高三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較四、面積概念及計算1、單套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積2、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積其中：共用墻體面積按各50％分?jǐn)偅枪灿脡w按100％計；開放式陽臺建筑面積按50％計，封閉式陽臺建筑面積按100％計四、面積概念及計算3、公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積 電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房均需計入公攤面積。3、公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積4、公攤系數(shù)＝公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和對于同一棟建筑內(nèi)的所有單套房屋而言，其公攤系數(shù)為固定值。（注：以上所有面積為水平投影面積層高高于2.2米的建筑計入建筑面積，層高低于2.2M的建筑及閣樓、空中露臺、一樓花園一般贈送）5、暫測面積：期房階段的暫測值。項目竣工后，由專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)測定各項面積，產(chǎn)權(quán)登記面積以專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)測定的面積為準(zhǔn)。4、公攤系數(shù)＝公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和五、建筑識圖（舉例）五、建筑識圖（舉例）六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。

六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值?！渡唐贩渴褂谜f明書》目前銀行按揭額度一般為：住宅最高可貸70％，商業(yè)最高可貸50％。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。進(jìn)深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。徐州目前公積金貸款最高為夫妻雙方可貸額度50萬，單方可貸40萬。一級市場又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場。建筑的主要承重構(gòu)件為墻、柱、梁、板四個構(gòu)件。1)、土地登記申請表。每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。第二章：房地產(chǎn)基本概念是指購房者購買房屋時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。2．橫墻：是指沿建筑物短軸方向布置的墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。徐州契稅現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)：家庭第二套及以上、面積144平方米以上（含）按房屋總價的3％征收、90-144平方米以下按房屋總價的1.整棟大樓均價＝該棟大樓總銷售金額/該棟大樓總建筑面積；裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。框架結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。混凝土裂縫寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫,但應(yīng)注意其發(fā)展?，F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。裂為避免結(jié)構(gòu)強(qiáng)度原因造成裂縫，應(yīng)在設(shè)計中保障混凝土構(gòu)件尺寸、標(biāo)號、配筋并在施工中嚴(yán)格執(zhí)行。 溫度裂縫分類較多。主要措施是作好屋頂保溫，并按規(guī)范要求設(shè)置溫度縫。沉降裂縫是由于地基不均勻沉降而造成的裂縫，一般在施工中均會采取相應(yīng)措施以防止沉降裂縫的產(chǎn)生。為避免結(jié)構(gòu)強(qiáng)度原因造成裂縫，應(yīng)在設(shè)計中保障混凝土構(gòu)件第四章：房地產(chǎn)價格第四章：房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的表述方式均價：即平均單價。整棟大樓均價＝該棟大樓總銷售金額/該棟大樓總建筑面積；整個項目均價＝該項目總銷售金額/該項目總建筑面積。一般的均價概念通常是指某棟大樓或某一期項目的均價。一、房地產(chǎn)價格的表述方式起價：通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。一般多層項目以一樓或頂樓作起步價，高層項目以一樓為起價。房產(chǎn)廣告中常出現(xiàn)“×××元／平方米起售”即為起價，較低的起價容易引起消費(fèi)者注意，但實(shí)際供應(yīng)數(shù)量往往很少。起價：基價：經(jīng)過成本核算加預(yù)期利潤后確定的每平方米基本價格，其概念與均價相似。項目定價時通常以基價為基礎(chǔ)，考慮樓層、朝向等因素后制定一房一價?；鶅r：二、房地產(chǎn)價格的制定1、影響房地產(chǎn)價格制定的因素成本因素：是影響項目價格制定的主觀因素。商品房主要成本構(gòu)成：國有土地使用權(quán)出讓金（地價）建筑成本＝土建成本（材料）＋安裝費(fèi)（人工）市政配套費(fèi)、營業(yè)稅其它稅費(fèi)＝土地增值稅＋城鎮(zhèn)土地使用稅＋管理費(fèi)＋設(shè)計費(fèi)＋勘測費(fèi)＋報批費(fèi)……二、房地產(chǎn)價格的制定市場因素：是影響項目價格制定的客觀因素，可行性價格應(yīng)以市場為依據(jù)。當(dāng)市場形勢嚴(yán)峻時，售價可能低于成本。市場因素：2、定價的具體執(zhí)行1）、正常情況下以“開發(fā)成本”加“預(yù)期利潤”得出基價，然后考慮“樓層、朝向、景觀、面積”等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念制定一房一價，以保證項目的均衡銷售。2）、隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)和實(shí)際銷售情況調(diào)整售價。2、定價的具體執(zhí)行第五章：房地產(chǎn)交易第五章：房地產(chǎn)交易一、相關(guān)概念商品房買賣合同：是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房預(yù)（銷）售都須簽定此合同。定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付一定數(shù)額的貨幣作為債權(quán)擔(dān)保，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。一、相關(guān)概念違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣，它是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。違約金：按揭貸款：是指購房者購買房屋時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。目前銀行按揭額度一般為：住宅最高可貸70％，商業(yè)最高可貸50％。按揭貸款：等額本金還款：是指借款人每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減并結(jié)算還清的方法（也稱“遞減法”）。其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計算，前期還貸金額較大，以后每月還款額逐漸減少。由于還款額是逐月遞減，因此每個月的還款額都是不等的。等額本金還款：等額本息還款：把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。等額本息還款：優(yōu)點(diǎn)：每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。缺點(diǎn)：由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較等額本金還款法高。兩種還款方式的具體計算舉例優(yōu)點(diǎn)：公積金貸款：根據(jù)國家有關(guān)政策、法律的規(guī)定，購房人因購房資金暫時不足，可以申請住房抵押貸款。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的職工均可申辦該項貸款。該貸款利息相對較低，是購房者普遍采用的貸款方式。徐州目前公積金貸款最高為夫妻雙方可貸額度50萬，單方可貸40萬。公積金貸款：契稅：是一種資源稅，由財政局征收。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時（如出售、贈與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。徐州契稅現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)：家庭第二套及以上、面積144平方米以上（含）按房屋總價的3％征收、90-144平方米以下按房屋總價的1.5％征收、90平方以下按房屋總價的1%征收。契稅：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識最新房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識最新81優(yōu)選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識最新版優(yōu)選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識最新版第一章：前言第二章：房地產(chǎn)基本概念第三章：建筑常識第四章：房地產(chǎn)價格第五章：房地產(chǎn)交易第一章：前言房地產(chǎn)銷售人員需要掌握哪些基本知識?房地產(chǎn)銷售人員第二章：房地產(chǎn)基本概念第二章：房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。一、房地產(chǎn)定義二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征：1、具有地域的固定性，不可移動；2、由于資源的缺乏性，所以具有較強(qiáng)的保值、增值能力；3、使用價值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時（如出售、贈與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。b、按在建筑物中的方向分為項目竣工后，由專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)測定各項面積，產(chǎn)權(quán)登記面積以專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)測定的面積為準(zhǔn)。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。綠化率是反映和衡量項目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項目指標(biāo)。每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。5、商品房預(yù)（銷）售許可證2)、商品房銷售發(fā)票五證一照是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征：由于還款額是逐月遞減，因此每個月的還款額都是不等的。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。當(dāng)市場形勢嚴(yán)峻時，售價可能低于成本。1)、土地登記申請表。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。1、具有地域的固定性，不可移動；4、行業(yè)進(jìn)入門檻高，市場競爭屬不完全競爭市場；5、高價格商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對較弱；6、交易流程多，交易手續(xù)復(fù)雜。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物三、房地產(chǎn)行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)通常分為投資商、開發(fā)商（又稱發(fā)展商）。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。三、房地產(chǎn)行業(yè)分類四、房地產(chǎn)市場分類1、一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。該市場是國家壟斷市場，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。一級市場又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場。四、房地產(chǎn)市場分類2、二級市場是指土地使用權(quán)由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3、三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是房地產(chǎn)個人權(quán)屬的再次轉(zhuǎn)賣、出租或抵押。三級市場又稱二手房交易市場。2、二級市場五、土地分類按土地使用性質(zhì)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及集資、經(jīng)濟(jì)適用房等用地。按地塊現(xiàn)狀可分為：生地、毛地、熟地。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。毛地：做到“三通一平”，已屬于規(guī)劃中的地塊。五、土地分類熟地：做到“七通一平”。三通一平：“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。熟地：做到“七通一平”。六、土地級別按照地塊所處地段的好壞對某一地塊所分的等級，是衡量土地價值的重要因素。六、土地級別七、土地使用權(quán)使用年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。七、土地使用權(quán)使用年限八、土地出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。八、土地出讓九、商品房定義是指開發(fā)商通過土地出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過相關(guān)政府部門批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的房地產(chǎn)。九、商品房定義十、經(jīng)濟(jì)適用房定義是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。經(jīng)濟(jì)適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉(zhuǎn)讓時需達(dá)到一定年限。十、經(jīng)濟(jì)適用房定義十一、五證一照、兩書五證一照包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。五證一照是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。十一、五證一照、兩書1、國有土地使用證依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護(hù)。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的相關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1、國有土地使用證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其建筑為違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。4、建筑工程施工許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，由建筑工程公司向質(zhì)量監(jiān)理部門申請項目開工的證書。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是一種資源稅，由財政局征收。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較綠化率是反映和衡量項目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項目指標(biāo)。b、按在建筑物中的方向分為3、使用價值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。2M的建筑及閣樓、空中露臺、一樓花園一般贈送）分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。1份（申請人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章）房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。按照地塊所處地段的好壞對某一地塊所分的等級，是衡量土地價值的重要因素。7)、申請人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的職工均可申辦該項貸款。房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。由于還款額是逐月遞減，因此每個月的還款額都是不等的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。是指購房者購買房屋時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。5、商品房預(yù)（銷）售許可證按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)（銷）售登記，經(jīng)審核符合國家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)（銷）售許可證。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。是一種資源稅，由財政局征收。5、商品房預(yù)（銷）售許可證兩書：《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》兩書：國有土地使用證國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計算，前期還貸金額較大，以后每月還款額逐漸減少。是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。6、新建商品房“房屋所有權(quán)證”辦理所需要件一般的均價概念通常是指某棟大樓或某一期項目的均價。裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。是指購房者購買房屋時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。7)、申請人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）是指土地使用權(quán)由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）7、轄區(qū)政府出具的依照規(guī)劃設(shè)計條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明；擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。5)、維修基金發(fā)票按土地使用性質(zhì)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及集資、經(jīng)濟(jì)適用房等用地。通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。4、建筑工程施工許可證期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。2．內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時（如出售、贈與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。由于還款額是逐月遞減，因此每個月的還款額都是不等的。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計算，十二、房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)含義房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。2、房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）之總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。十二、房地產(chǎn)權(quán)3、房屋使用權(quán)是指對房屋僅擁有享用權(quán)。房屋租賃成交即是房屋使用權(quán)的成交。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈與、繼承等。4、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證，通常“房屋所有權(quán)證”及“土地使用權(quán)證”權(quán)屬憑證合二為一。房地產(chǎn)權(quán)證的具體內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。3、房屋使用權(quán)5、他項權(quán)利抵押證房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。6、新建商品房“房屋所有權(quán)證”辦理所需要件1)、商品房買賣合同2)、商品房銷售發(fā)票3)、商品房準(zhǔn)住通知單（實(shí)際操作中不需要）4)、新建房屋初始登記證（原件）5、他項權(quán)利抵押證5)、維修基金發(fā)票6)、契稅發(fā)票7)、申請人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）注：產(chǎn)權(quán)人需持身份證（原件）親自到場辦理，代辦需提供書面委托公證書。5)、維修基金發(fā)票7、“土地使用權(quán)證”辦理所需資料1)、土地登記申請表。1份（申請人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章）2)、購房合同書或拆遷協(xié)議書。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）3)、房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。（復(fù)印件1份）7、“土地使用權(quán)證”辦理所需資料電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房均需計入公攤面積。3)、房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。是指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項目總占地面積之比。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途?！渡唐贩渴褂谜f明書》五證一照包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。該市場是國家壟斷市場，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。三、商品房的交付使用條件徐州契稅現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)：家庭第二套及以上、面積144平方米以上（含）按房屋總價的3％征收、90-144平方米以下按房屋總價的1.是一種資源稅，由財政局征收。沒有此證的建設(shè)單位，其建筑為違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實(shí)際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價比的重要指標(biāo)，也是影響消費(fèi)者購買與否的關(guān)鍵因素之一。該市場是國家壟斷市場，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。1)、土地登記申請表。是指對房屋僅擁有享用權(quán)。是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。經(jīng)過成本核算加預(yù)期利潤后確定的每平方米基本價格，其概念與均價相似。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。4)、契證。（復(fù)印件1份）5)、申請人身份證。（復(fù)印件1份）6)、產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。（申請人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋公章）7)、具體辦理：持已辦理的產(chǎn)權(quán)證和身份證的原件及復(fù)印件（各1份），私人印章，由本人（如共有的，共有人要一同到場）到市國土資源局窗口辦理。電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功十二、期房與現(xiàn)房定義期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)（銷）售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。十二、期房與現(xiàn)房定義三、商品房的交付使用條件開發(fā)商取得《房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目同意交付使用通知書》（建設(shè)局發(fā)）1、建設(shè)行政主管部門出具的竣工驗收備案表、拆遷安裝方案落實(shí)的合格證明； 2、規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃設(shè)計條件全部落實(shí)的驗收合格證明； 3、市政公用事業(yè)部門出具的供水、排水、道路準(zhǔn)予交付使用的證明； 三、商品房的交付使用條件4、園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明； 5、房管部門出具的物業(yè)管理已落實(shí)的合格證明； 6、供電單位出具的生活用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)的證明； 7、轄區(qū)政府出具的依照規(guī)劃設(shè)計條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明； 8、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》； 9、規(guī)劃定點(diǎn)圖。 4、園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明； 第三章：建筑常識第三章：建筑常識一、建筑類專業(yè)名詞容積率：是指項目規(guī)劃用地內(nèi)建筑物的總建筑面積與項目總占地面積之比，即：容積率=總建筑面積/項目總占地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。容積率是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)，這個比值越小意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，由此帶來較好的居住及生活環(huán)境。 一、建筑類專業(yè)名詞建筑密度：是指項目規(guī)劃用地內(nèi)的建筑總占地面積與項目總占地面積之比。即：建筑密度＝建筑總占地面積/項目總占地面積。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度，也是衡量居住、生活環(huán)境好壞的一個重要指標(biāo)。 建筑密度：綠化率：是指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項目總占地面積之比。即：綠化率＝項目總綠化面積/項目總占地面積。綠化面積應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地等面積，但不包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化率是反映和衡量項目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項目指標(biāo)。綠化率：得房率：是指套內(nèi)建筑面積與單套建筑面積之比，即：得房率＝套內(nèi)建筑面積/單套建筑面積。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實(shí)際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價比的重要指標(biāo)，也是影響消費(fèi)者購買與否的關(guān)鍵因素之一。 得房率：用地紅線： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地的界限。建筑線： 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。用地紅線：超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計算。1．縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻；當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時（如出售、贈與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。6)、產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。1)、商品房買賣合同是一種資源稅，由財政局征收。一級市場又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場。1、影響房地產(chǎn)價格制定的因素玄關(guān)：提高空間私密性的設(shè)置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承擔(dān)傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。b、按在建筑物中的方向分為該貸款利息相對較低，是購房者普遍采用的貸款方式。鋼結(jié)構(gòu)：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。按照地塊所處地段的好壞對某一地塊所分的等級，是衡量土地價值的重要因素。經(jīng)濟(jì)適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉(zhuǎn)讓時需達(dá)到一定年限。5、高價格商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對較弱；一般多層項目以一樓或頂樓作起步價，高層項目以一樓為起價。通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。開間：是指房間的左墻壁到右墻壁之間的垂直距離，即房間橫向尺度。進(jìn)深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。玄關(guān)：提高空間私密性的設(shè)置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按二、建筑分類1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑生產(chǎn)性建筑：提供人們進(jìn)行生產(chǎn)活動的建筑物，分工業(yè)建筑（如廠房等）和農(nóng)業(yè)建筑兩大類。居住建筑：提供家庭和集體生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、公寓等。公共建筑：提供人們各種社會活動的建筑物，如辦公樓、影院、博物館、體育館等。二、建筑分類2、按建筑層數(shù)分：低層：1～3層，不強(qiáng)制配備電梯；多層：4～6層，不強(qiáng)制配備電梯；小高層：7～11層，強(qiáng)制配備一部電梯；高層：12-18層，強(qiáng)制配備兩部電梯；超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計算。2、按建筑層數(shù)分：其中高層建筑按建筑外觀又可分為：點(diǎn)式樓：主要是指以共用樓梯、電梯為核心，在一個層面內(nèi)各個方向布置多套住房的高層住宅，一梯多戶。板式樓：每棟樓通常由多個單元組成，每個單元有自己單獨(dú)的樓梯、電梯，一梯兩戶。整棟大樓外觀多呈“一”字形，但也有部分板式樓因為考慮景觀、容積率等因素而以拐角、圍合等形狀布局。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。其中高層建筑按建筑外觀又可分為：3、按建筑物的主要承重構(gòu)件分：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建、鋼結(jié)構(gòu)及其它結(jié)構(gòu)。建筑的主要承重構(gòu)件為墻、柱、梁、板四個構(gòu)件。木結(jié)構(gòu)：由木板墻、木柱、木樓板、木屋頂建成的房屋，如古廟等。木結(jié)構(gòu)一般為1-2層建筑。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。磚木結(jié)構(gòu)一般為1-3層建筑。3、按建筑物的主要承重構(gòu)件分：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼磚混結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)亩鄬咏ㄖ?，如早期的多層。磚混結(jié)構(gòu)一般為4～7層建筑。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。其中高層建筑必須采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。如上海的八萬人體育場等其它結(jié)構(gòu)：簡易建筑、塑料建筑等磚混結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)膲w的類型：a、按在建筑物中所處的位置分為1．外墻：外墻位于建筑物四周，是建筑物的維護(hù)構(gòu)件，起著擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用；2．內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。墻體的類型：b、按在建筑物中的方向分為1．縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻；2．橫墻：是指沿建筑物短軸方向布置的墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。b、按在建筑物中的方向分為c、按受力情況分為1.承重墻：是指直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻；2.非承重墻：是指不承受外來荷載的墻，在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻，稱為承自重墻；僅起到分隔空間作用自身重量由樓板或梁來承擔(dān)的墻，稱為隔墻；在框架架構(gòu)中，墻體不承受外來荷載，其中填充柱之間的墻，稱為填充墻，懸掛在建筑物外部以裝飾作用為主的輕質(zhì)墻板組成的墻，稱為幕墻。c、按受力情況分為d、按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。3.柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承擔(dān)傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。4.地面：是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載均勻的付給地基。構(gòu)成：面層、墊層、基層d、按使用的材料5.樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。6.梁：是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。5.樓板：7.屋頂：是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。8.門和窗：門主要作用是交通出入，分隔和聯(lián)系建筑空間；窗主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。7.屋頂：三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較

結(jié)構(gòu)比較項目磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)得房率一般在85％以上一般在75～85％之間（鋼混多層除外）折舊率相對較大相對較小抗震級別7級以下7級以上耐火性和耐久性程度二級（50～100年）一級（100年以上）裝修時戶型可改造程度相對較大相對較小建造成本低高三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較四、面積概念及計算1、單套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積2、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積其中：共用墻體面積按各50％分?jǐn)偅枪灿脡w按100％計；開放式陽臺建筑面積按50％計，封閉式陽臺建筑面積按100％計四、面積概念及計算3、公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積 電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房均需計入公攤面積。3、公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積4、公攤系數(shù)＝公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和對于同一棟建筑內(nèi)的所有單套房屋而言，其公攤系數(shù)為固定值。（注：以上所有面積為水平投影面積層高高于2.2米的建筑計入建筑面積，層高低于2.2M的建筑及閣樓、空中露臺、一樓花園一般贈送）5、暫測面積：期房階段的暫測值。項目竣工后，由專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)測定各項面積，產(chǎn)權(quán)登記面積以專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)測定的面積為準(zhǔn)。4、公攤系數(shù)＝公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和五、建筑識圖（舉例）五、建筑識圖（舉例）六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。

六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值?！渡唐贩渴褂谜f明書》目前銀行按揭額度一般為：住宅最高可貸70％，商業(yè)最高可貸50％。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。進(jìn)深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。徐州目前公積金貸款最高為夫妻