南陽(yáng)秋實(shí)苑項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

南陽(yáng)秋實(shí)苑項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：南陽(yáng)濟(jì)苑地產(chǎn)2012-6-2322目錄2項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解市場(chǎng)及需求分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位戶(hù)型建議物業(yè)發(fā)展建議城市概況——位于河南省西南部，面積2.66萬(wàn)平方公里，在河南省面積最大，人口1091萬(wàn)，是河南人口最多的地級(jí)市。地理位置：南陽(yáng)位于河南省西南部，西與陜西省接壤、南與湖北省接壤，東臨駐馬店、信陽(yáng)；北臨三門(mén)峽、洛陽(yáng)、平頂山。因地處伏牛山以南，漢水之北而得名。因三面環(huán)山、南部開(kāi)口的馬蹄形盆地，故稱(chēng)南陽(yáng)盆地。行政劃分：下轄鄧州市（代管）、西峽縣、鎮(zhèn)平縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣、淅川縣、新野縣、桐柏縣、唐河縣、方城縣、南召縣、社旗縣、臥龍區(qū)、宛城區(qū)、南陽(yáng)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南陽(yáng)新區(qū)、鴨河工業(yè)管理區(qū)、南陽(yáng)油田工業(yè)管理區(qū)等市縣區(qū)。南陽(yáng)交通：南陽(yáng)地理位置優(yōu)越，交通便利。是豫、鄂、陜的交通要道。洛湛鐵路（焦柳鐵路）、寧西鐵路在南陽(yáng)交匯。滬陜高速、二廣高速、日南高速、許南高速、南陽(yáng)城區(qū)繞城高速、內(nèi)鄧高速、焦桐高速、武西高速、和臨三高速（臨汾至三亞）等多條高速遍布南陽(yáng)各地。國(guó)道312、207、209等4條國(guó)道以及14條省道連接南陽(yáng)各地。南陽(yáng)機(jī)場(chǎng)為河南三大民用機(jī)場(chǎng)之一，南陽(yáng)西峽旅游機(jī)場(chǎng)已被提上議事日程啟示——南陽(yáng)地理位置優(yōu)越，交通便捷，人口基數(shù)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有足夠的支撐。城市屬性全國(guó)現(xiàn)象發(fā)展?jié)摿Τ鞘胁季帧耙恍?、兩軸、五版塊”1.一心：指以中心城區(qū)為核心

2.兩軸：指以寧西鐵路和焦枝鐵路為依托，“十字型”的城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展復(fù)合軸線，作為南陽(yáng)市域城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)布局的主體構(gòu)架，以及跨區(qū)域合作的主要通道。

3.五板塊：指構(gòu)建中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、南部輕紡工業(yè)集聚區(qū)、北部清潔能源和冶金建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、東部食品和石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、西部生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)五大區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊?？臻g結(jié)構(gòu)———“一河兩岸、四組團(tuán)”

“一河兩岸”指將白河作為貫穿城市的景觀帶，城市主體部分在白河兩岸展開(kāi)?！八慕M團(tuán)”指中心組團(tuán)、河南組團(tuán)、河?xùn)|組團(tuán)、王村組團(tuán)等四個(gè)不同功能城市組團(tuán)；空間發(fā)展：————“東延南拓”中心城區(qū)北部、西部空間以生態(tài)保護(hù)與培育為主，城鎮(zhèn)發(fā)展方向主要向南拓展，向東延伸。規(guī)劃向白河以南區(qū)域以及獨(dú)山大道東側(cè)拓展城市空間，北部、西部結(jié)合風(fēng)景區(qū)及旅游區(qū)的保護(hù)和建設(shè)，提升城市環(huán)境品質(zhì)，營(yíng)造休閑娛樂(lè)和風(fēng)景旅游空間。伴隨農(nóng)運(yùn)會(huì)的開(kāi)展，近期南陽(yáng)市主要以東、北為主發(fā)展方向（即獨(dú)山大道、張衡路區(qū)域），白河以南、獨(dú)山大道以東區(qū)域?yàn)橹羞h(yuǎn)期發(fā)展重點(diǎn)。啟示——本案位處城市中心組團(tuán)，其地塊資源的逐步稀缺必將為本項(xiàng)目帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇。城市屬性全國(guó)現(xiàn)象城市布局經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)——南陽(yáng)燃料乙醇、卷煙、防爆電機(jī)等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)有著重要地位；核能，風(fēng)能、太陽(yáng)能等新興產(chǎn)業(yè)為城市快速可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的道路。

農(nóng)業(yè)：南陽(yáng)素有“中州糧倉(cāng)”之稱(chēng)，是全國(guó)糧、棉、油、煙集中產(chǎn)地。糧食總產(chǎn)占全省11%、全國(guó)1%；棉花占省20%、全國(guó)4%。南陽(yáng)6個(gè)縣市區(qū)是國(guó)家商品糧、棉基地，3個(gè)縣市區(qū)為國(guó)家優(yōu)質(zhì)基地。南陽(yáng)黃牛居全國(guó)5大優(yōu)良品系之首。南陽(yáng)月季產(chǎn)量居全球之最。工業(yè)：南陽(yáng)擁有工業(yè)企業(yè)13萬(wàn)多家，酒精、石油、印刷板材、中西藥、紡織品、防爆電機(jī)、卷煙、水泥、天然堿、汽車(chē)配件等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)占有重要位置。燃料乙醇被列為國(guó)家“十五”試點(diǎn)推廣項(xiàng)目。南陽(yáng)核電已經(jīng)入圍國(guó)家十二五規(guī)劃，項(xiàng)目投產(chǎn)后年產(chǎn)值將達(dá)到300億元。南陽(yáng)將形成集水電，火電，風(fēng)能，太陽(yáng)能與核電為一體的清潔能源基地，為南陽(yáng)與企業(yè)的快速可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的道路。啟示——城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地位的提升，為南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)。南陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。城市屬性全國(guó)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)城市經(jīng)濟(jì)——南陽(yáng)市GDP穩(wěn)居河南省第3位。城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入多元化發(fā)展的軌道，南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下已步入高速發(fā)展期！啟示——城市地位的提升，對(duì)于南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，南陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2009年，全市生產(chǎn)總值完成1780億元，增幅12.5%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入28.8億元,增長(zhǎng)30%。河南省內(nèi)GDP排名處于前列，僅次于洛陽(yáng)，位居第3位。財(cái)政收入占ＧＤＰ的比重明顯提高，綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量占全省的比重明顯提高。城市屬性全國(guó)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)——隨著南陽(yáng)市大力推進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步強(qiáng)化“工業(yè)立市”思想，南陽(yáng)市的固定資產(chǎn)投入占GDP比重65%，城市框架進(jìn)一步拉大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了飛速的發(fā)展。啟示——南陽(yáng)市固定資產(chǎn)的投入，在擴(kuò)大城市框架，大力推進(jìn)現(xiàn)代化工業(yè)新城的同時(shí)，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的是重要機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何抓住此次市場(chǎng)機(jī)遇南陽(yáng)市2009年全年固定資產(chǎn)投資為１１５３億元，比上年增長(zhǎng)２８％，其中，城鎮(zhèn)投資９２９億元，增長(zhǎng)３１％；在城鎮(zhèn)投資中，國(guó)有控股投資２７７億元，比上年下降10％；民間投資６４３億元，增長(zhǎng)６４％；港澳臺(tái)及外商投資9億元，增長(zhǎng)３２％。第一產(chǎn)業(yè)投資３７億元，增長(zhǎng)４０％；第二產(chǎn)業(yè)投資６０３億元，增長(zhǎng)３６％；第三產(chǎn)業(yè)投資２８８億元，增長(zhǎng)２０％城市屬性全國(guó)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)角度——人均GDP和可支配收入，居民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，促使置業(yè)需求隨之迅速提升。南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求啟示——居民經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)目前南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，深度研究客戶(hù)需求的變化，設(shè)計(jì)出符合客戶(hù)需求的產(chǎn)品，將是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵！◆隨著南陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，南陽(yáng)市人均GDP和人均可支配收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。同比增長(zhǎng)率均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。伴隨著南陽(yáng)市居民經(jīng)濟(jì)條件的逐步改善，南陽(yáng)市居民對(duì)于物質(zhì)和精神方面的需求也將會(huì)逐步提高。

◆南陽(yáng)市09年人均GDP為17646元，約合2000美元。根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，南陽(yáng)市的房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。城市屬性全國(guó)現(xiàn)象收入水平消費(fèi)角度——居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)支出也隨之快速提升。支出收入比在河南處于領(lǐng)先水平，在一定程度上促進(jìn)了南陽(yáng)市商業(yè)的繁榮，是項(xiàng)目規(guī)劃16000m2體量商業(yè)潛在利好！◆2009年，南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13498元，同比增長(zhǎng)10%。消費(fèi)支出9595元，同比增長(zhǎng)11%。支出收入比達(dá)到71%。◆與省內(nèi)其他城市相比，南陽(yáng)市人均收入水平一般，但人均消費(fèi)水平接近省會(huì)鄭州，人民消費(fèi)意愿較強(qiáng)。啟示——隨著人民收入水平的不斷提高，南陽(yáng)市民的消費(fèi)習(xí)慣將極大的促進(jìn)地區(qū)商業(yè)繁榮，尤其餐飲、娛樂(lè)等日常性消費(fèi)旺盛城市屬性全國(guó)現(xiàn)象消費(fèi)水平城市人口——年輕勞動(dòng)力外流嚴(yán)重，南陽(yáng)大約有50-100萬(wàn)的人口長(zhǎng)年在外務(wù)工，其中目標(biāo)以沿海城市居多。城市化進(jìn)程加快，南陽(yáng)市市區(qū)人口近年以每年10萬(wàn)的速度遞增，預(yù)計(jì)在2020年達(dá)到200萬(wàn)人口，部分縣城也將達(dá)到50萬(wàn)人口的中等城市。集中式發(fā)展分散式發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張小型城市大都市區(qū)主城新城新城新城新城單中心城市擴(kuò)張多中心發(fā)展大都市化形成國(guó)際都市發(fā)展進(jìn)程模型◆截止2009年末，南陽(yáng)市人口規(guī)模達(dá)到1096萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)人口402萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為37%。低于全國(guó)平均水平5個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率提升速度緩慢。◆據(jù)規(guī)劃，到2015年，南陽(yáng)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到48%以上，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到550萬(wàn)，2010-2015年均提高2個(gè)百分點(diǎn).按照人均住宅面積26平方米計(jì)算，意味著每年將新增200萬(wàn)平方米的市場(chǎng)需求。啟示——住宅需求量的快速增長(zhǎng)將帶動(dòng)商業(yè)、休閑娛樂(lè)等諸多方面需求的同步增長(zhǎng)，南陽(yáng)市的城市格局將出現(xiàn)一定的變化。。城市屬性全國(guó)現(xiàn)象城市人口到達(dá)市區(qū)區(qū)主要節(jié)節(jié)點(diǎn)的直直線距離離區(qū)域車(chē)程(km)臥龍崗景區(qū)3.5人民公園0.5南陽(yáng)汽車(chē)站2南陽(yáng)火車(chē)站2.8南陽(yáng)市政府1.5市人大市政協(xié)1.7白河濕地公園3.1本案區(qū)域域?qū)儆谂P臥龍區(qū)，，城市中中心核心心區(qū)域.向東500米為人民民公園,生活便利利，交通通方便,城市價(jià)值值較高.本案區(qū)位屬性項(xiàng)目四至交通條件配套設(shè)施項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象區(qū)位屬性區(qū)位屬性項(xiàng)目四至交通條件配套設(shè)施北臨建設(shè)設(shè)中路東靠電廠廠辦公樓樓，再向前為為人民路路及人民民公園本案西接文化化路及工工業(yè)南路路南為老街街區(qū)，再向前為為新華西西路項(xiàng)目臨建建設(shè)里，，靠近人人民路，，地段良良好，但但西北角角為預(yù)留留變電站站，以后后噪音和和輻射會(huì)會(huì)對(duì)社區(qū)區(qū)產(chǎn)生影影響.項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目四至區(qū)位屬性項(xiàng)目四至交通條件配套設(shè)施項(xiàng)目周邊邊擁有1路、2路、6路、11路、15路、20路、22路、29路等數(shù)條條公交線線路,公交出行行十分便便利;本案周邊邊人民路路、工業(yè)業(yè)路和新新華西路路都是南南陽(yáng)商業(yè)業(yè)購(gòu)物區(qū)區(qū)，商業(yè)業(yè)非常繁繁華，人人流眾多多；在建的銀銀基商貿(mào)貿(mào)城和摩摩根中央央公園都都有家樂(lè)樂(lè)福、大大潤(rùn)發(fā)、、大型商商場(chǎng)、電電影院等等大型商商業(yè)配套套，極可可能形成成南陽(yáng)最最核心商商業(yè)中心心。項(xiàng)目周邊邊路況良良好,公交系統(tǒng)統(tǒng)十分完完善,出行便利利，周邊邊商業(yè)氛氛圍濃郁郁發(fā)展前前景可觀觀。項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象交通條件區(qū)位屬性項(xiàng)目四至交通條件配套設(shè)施人民公園園南陽(yáng)府衙衙南陽(yáng)九中中銀都建國(guó)國(guó)酒店口腔醫(yī)院院南陽(yáng)九小小項(xiàng)目盡享享老城區(qū)區(qū)繁華,生活配套套齊全，，又有休休閑配套套，且鬧鬧中取靜靜，是不不可多得得的風(fēng)水水寶地。。社區(qū)內(nèi)內(nèi)16000平米商業(yè)業(yè)也足以以滿足社社區(qū)需求求.配套資源源:學(xué)校:市三中、九九中、九小小、十六中中商超:盛德美、大大統(tǒng)百貨等等醫(yī)院:口腔醫(yī)院、、宛城第一一人民醫(yī)院院、市中心心醫(yī)院、電電力醫(yī)院酒店:銀都建國(guó)酒酒店、綠都都花園酒店店旅游資源:人民公園、、南陽(yáng)府衙衙專(zhuān)業(yè)市場(chǎng):銀基商貿(mào)城城、建材大大世界、家家電大世界界等項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象配套設(shè)施建設(shè)用地面積29017.9m2總建筑面積150380m2其中地上總建筑面積130580m2其中住宅建筑面積113380m2商業(yè)建筑面積16000m2幼兒園建筑面積1200m2地下室建筑面積19800m2不計(jì)容積率建筑密度24.1%容積率4.5總戶(hù)數(shù)943套100%其中90-100m2兩房295套31.3%120-130m2三房498套52.8%130-140m2三房86套9.1%140-144m2三房64套6.8%綠地率36.2%總停車(chē)位700位其中地上停車(chē)位200位地下室停車(chē)位500位整體規(guī)劃概概述：項(xiàng)目由7棟31至33層的高層組組合而成，，沿街底層層設(shè)計(jì)為底底商?？偨婕s15萬(wàn)平米.容積率4.5主要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1616目錄16項(xiàng)目屬性界界定目標(biāo)解析及及核心問(wèn)題題分解市場(chǎng)及需求求分析項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略及及定位戶(hù)型建議物業(yè)發(fā)展建建議1717追求項(xiàng)目的的回現(xiàn)速度度就是要在在產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和價(jià)格上上作出讓步步傳統(tǒng)觀點(diǎn)追求項(xiàng)目的的回現(xiàn)速度度意味著尊尊重市場(chǎng)主主流形勢(shì)，，以合適的的價(jià)格提供供合適的產(chǎn)產(chǎn)品利潤(rùn)最大化化就是盡可可能使項(xiàng)目目高端化，，往往不得得不犧牲銷(xiāo)銷(xiāo)售速度利潤(rùn)最大化化意味著項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值值體系中具具備高溢價(jià)價(jià)的發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)，與銷(xiāo)售售速度不直直接掛鉤以“保證回回現(xiàn)速度””及“利潤(rùn)潤(rùn)最大化””為主要目目標(biāo)，在兩兩者平衡點(diǎn)點(diǎn)上樹(shù)立標(biāo)標(biāo)桿形象17目標(biāo)解析全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)一一：保證一定的的回現(xiàn)速度度項(xiàng)目目標(biāo)二二：追求項(xiàng)目利利潤(rùn)最大化化我們認(rèn)為，回現(xiàn)現(xiàn)速度與利利潤(rùn)最大化化之間并不不矛盾，關(guān)關(guān)鍵在于：：尋找市場(chǎng)走走量最好的的產(chǎn)品作為為回現(xiàn)的保保證尋找走量前前提下產(chǎn)品品高溢價(jià)的的可能性和和突破點(diǎn)標(biāo)桿形象傳統(tǒng)觀點(diǎn)我們的觀點(diǎn)我們的觀點(diǎn)1818基于項(xiàng)目本本體與目標(biāo)標(biāo)解析，聚聚焦項(xiàng)目分分析的核心心問(wèn)題：18核心問(wèn)題全國(guó)現(xiàn)象核心問(wèn)題梳理我們想要什么？穩(wěn)定的回現(xiàn)現(xiàn)速度項(xiàng)目利潤(rùn)最最大化標(biāo)桿形象及及口碑我們面臨的現(xiàn)狀？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)未知目標(biāo)客戶(hù)偏偏好未知土地成本較較高在現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)條件下，，確定何種種物業(yè)組合合？解決各物業(yè)業(yè)的配比及及面積段，，保證去化化速度？核心問(wèn)題：：如何進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)控制制下的利潤(rùn)潤(rùn)最大化？？如何最有效效地對(duì)客戶(hù)戶(hù)進(jìn)行最大大化捕捉？？如何在成本本可控下實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高高溢價(jià)？項(xiàng)項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)價(jià)值體系？？控制風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)最大化化目標(biāo)分解1919目錄19項(xiàng)目屬性界界定目標(biāo)解析及及核心問(wèn)題題分解市場(chǎng)及需求求分析項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略及及定位戶(hù)型建議物業(yè)發(fā)展建建議2020目錄20市場(chǎng)及需求求分析宏觀政策層層面整體市場(chǎng)分分析各物業(yè)類(lèi)型型市場(chǎng)掃描描2012年6月8日起下調(diào)金金融機(jī)構(gòu)人人民幣存貸貸款基準(zhǔn)利利率。金融融機(jī)構(gòu)一年年期存款基基準(zhǔn)利率下下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，，一年期貸貸款基準(zhǔn)利利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；；其他各檔檔次存貸款款基準(zhǔn)利率率及個(gè)人住住房公積金金存貸款利利率相應(yīng)調(diào)調(diào)整。央行降息清清楚地表明明了穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)、促發(fā)展展的政策轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向。當(dāng)前前市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)處于明顯顯的底部區(qū)區(qū)域，政策策的推動(dòng)會(huì)會(huì)使市場(chǎng)有有趨勢(shì)性的的改變，市市場(chǎng)會(huì)明顯顯向上。近期各地房房企拿地?zé)釤崆槊黠@高高漲，成交交回暖，但但調(diào)控的基基調(diào)為改變變，整體利利好，也不不可盲目樂(lè)樂(lè)觀。2222目錄22市場(chǎng)及需求求分析宏觀政策層層面南陽(yáng)市場(chǎng)分分析各物業(yè)類(lèi)型型市場(chǎng)掃描描南陽(yáng)市商品品房均價(jià)近近幾個(gè)月震震蕩走高，，整體向上上趨勢(shì)并未未改變，5月份成交均均價(jià)重新站站上三千元元大關(guān)，達(dá)達(dá)到3345元/平方米，創(chuàng)創(chuàng)六個(gè)月內(nèi)內(nèi)新高。其其中：住宅宅銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)繼連續(xù)兩兩個(gè)月環(huán)比比小幅下降降后，本月月呈現(xiàn)出回回升態(tài)勢(shì)，，達(dá)到3219元/平方米，環(huán)環(huán)比漲幅高高達(dá)29.4%；非住宅均均價(jià)波動(dòng)劇劇烈，這主主要由于非非住宅銷(xiāo)售售量比較小小，容易受受個(gè)案影響響，而非住住宅價(jià)格往往往與項(xiàng)目目的區(qū)位有有密切關(guān)系系，因而無(wú)無(wú)形中加大大了非住宅宅均價(jià)的波波動(dòng)性；二二手房成交交均價(jià)在經(jīng)經(jīng)過(guò)4月份休整后后，5月份環(huán)比大大幅上漲18.5%，達(dá)到2099元/平方米，創(chuàng)創(chuàng)歷史新高高。啟示——2011年5月，全市商商品住宅成成交均價(jià)為為3345元/m2,創(chuàng)6個(gè)月內(nèi)新高高價(jià)格走勢(shì)2011年第二季度度南陽(yáng)市中中心城區(qū)商商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目目共計(jì)24個(gè)，商品房房批準(zhǔn)銷(xiāo)售售5833套，預(yù)售面面積面積為為69.83萬(wàn)㎡，較上上季度增長(zhǎng)長(zhǎng)55.2%，較去年同同期增長(zhǎng)108.8%。其中住宅宅商品房預(yù)預(yù)售面積65.33萬(wàn)㎡，較上上季度上升升76.6%，較去年同同期增長(zhǎng)73.5%。2011年第二季度度，中心城城區(qū)商品房房成4913交套，共52萬(wàn)㎡，均價(jià)價(jià)3115.02元/㎡；商品住宅宅成交4222套，共50.27萬(wàn)㎡，非住住宅商品房房成交691套，共1.74萬(wàn)㎡。整體體二手房成成交1234套，共6.64萬(wàn)㎡，均價(jià)價(jià)1857.81㎡；住宅二手手房成交1123套，共10.93萬(wàn)㎡，均價(jià)價(jià)1669.48/㎡㎡。成交量分析析啟示——在全國(guó)樓市市調(diào)控政策策的打壓下下，雖然部部分一二線線城市出現(xiàn)現(xiàn)了或量減減、或價(jià)跌跌、或量?jī)r(jià)價(jià)齊降的局局面，但是是，市場(chǎng)還還在反復(fù)博博弈之中，，而三四線線城市受到到?jīng)_擊較小小，房?jī)r(jià)和和成交面積積逆勢(shì)快速速攀升。用地單位宗地位置土地用途面積（公頃）總價(jià)（萬(wàn)元）

單價(jià)（萬(wàn)元/畝）簽約時(shí)間南陽(yáng)市康泰置業(yè)有限公司濱河路西側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房4.34871172.917.982011.9.15南陽(yáng)市惠農(nóng)達(dá)農(nóng)資集團(tuán)有限公司建設(shè)西路45號(hào)其他普通商品住房2.88693569.582.432011.7.13南陽(yáng)四友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文化路東側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房2.0795138.04.422011.5.13南陽(yáng)市新起點(diǎn)生化研究所南陽(yáng)市高新區(qū)明山路中低價(jià)位、中小套型普通商品住房1.3326795.039.772011.4.6南陽(yáng)市宛城區(qū)漢冶街道辦事處蔡莊社區(qū)居民委員會(huì)天山路北側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.8891572.642.932011.4.1南陽(yáng)福成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司高新路與明山路交叉口西南角其他普通商品住房1.546625.926.992011.2.23南陽(yáng)市汽車(chē)板簧總廠光武路南側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.6715763.675.812011.2.21南陽(yáng)錦紡商貿(mào)有限責(zé)任公司八一路北側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.6954724.669.462011.1.20南陽(yáng)市龍都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃312國(guó)道南側(cè)，長(zhǎng)江路西側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房13.0515383019.562011.1.20南陽(yáng)市民祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)東路南側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房1.09951409.485.462011.1.17南陽(yáng)市拓寶玉器有限公司工業(yè)路與臥龍路交叉口西南角中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.5392286.735.442011.1.07河南四建股份有限公司麒麟路24號(hào)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房1.1534269.715.592011.1.07南陽(yáng)市東峰生化廠七里園街南側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.6694321.832.052011.1.102011年住宅用地地出讓情況況根據(jù)南陽(yáng)市市“東移北擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略略，未來(lái)的的經(jīng)濟(jì)、政政治、文化化中心將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移至城區(qū)區(qū)東北區(qū)域域。目前，，市政府已已確定搬遷遷至張衡東東路，312國(guó)道將于2012年3月前改道到到白河南，，改道后的的312國(guó)道將成為為城北景觀觀大道，東東城區(qū)的舊舊城改造也也大面積展展開(kāi)，另外外在農(nóng)運(yùn)會(huì)會(huì)為契機(jī)的的帶動(dòng)下，，城市框架架迅速拉大大，東北區(qū)區(qū)域新增大大片土地供供應(yīng)。啟示——在農(nóng)運(yùn)會(huì)前前，南陽(yáng)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)土地供應(yīng)應(yīng)量充足，，開(kāi)發(fā)將步步入高峰期期中心城區(qū)黃黃金地帶區(qū)區(qū)域以白河為中中軸的沿河河兩岸開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域以張衡路和和獨(dú)山大道道為中軸的的高新區(qū)區(qū)區(qū)域以北京大道道為軸線的的開(kāi)發(fā)區(qū)域域南陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)根據(jù)南陽(yáng)市市城市發(fā)展展總體規(guī)劃劃綱要，白白河兩岸開(kāi)開(kāi)發(fā)將成為為今后10年城市規(guī)劃劃工作的重重中之重。。由于地理理位置得天天獨(dú)厚，不不可復(fù)制，，目前沿河河兩岸成為為適宜養(yǎng)生生久居的生生態(tài)地產(chǎn)聚聚集地，小小區(qū)在綠化化環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)、戶(hù)型篩篩選及物業(yè)業(yè)服務(wù)方面面均代表南南陽(yáng)市樓盤(pán)盤(pán)發(fā)展風(fēng)向向標(biāo)。北京大道系系南陽(yáng)市城城區(qū)西部主主要的交通通要道，該該區(qū)域內(nèi)建建造了大量量的單位集集資和檔次次較低的商商品房，占占地面積較較小，品質(zhì)質(zhì)較差，舒舒適性欠缺缺。隨著北北京大道的的順利拓寬寬和改造，，道路兩旁旁景色宜人人，居住環(huán)環(huán)境大大改改善。近幾幾年，該區(qū)區(qū)域也逐漸漸發(fā)展為比比較理想居居住地。該區(qū)域域是南南陽(yáng)市市未來(lái)來(lái)的行行政中中心、、文化化中和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心心，城城市配配套、、城市市規(guī)劃劃以及及交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等方方面前前瞻性性較好好，且且周邊邊多為為新搬搬遷的的行政政事業(yè)業(yè)單位位，如如公安安局、、檢察察院、、地稅稅局、、國(guó)稅稅局、、移動(dòng)動(dòng)公司司等，，是我我市中中高端端消費(fèi)費(fèi)群居居住最最密集集之地地。目目區(qū)域域內(nèi)人人文環(huán)環(huán)境和和綠化化環(huán)境境堪稱(chēng)稱(chēng)城區(qū)區(qū)之榜榜樣，，區(qū)域域周邊邊有南南陽(yáng)市市中心心醫(yī)院院、八八中、、婦女女兒童童醫(yī)院院、建建行、、中行行、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)等等生活活配套套，是是適宜宜居住住和投投資的的較佳佳區(qū)域域。該區(qū)域域位于于繁華華的都都市中中央，，主要要集中中在以以人民民路、、工業(yè)業(yè)路和和新華華路、、文化化路為為軸線線區(qū)域域內(nèi)。。交通通便利利，生生活便便捷，，生活活配套套一應(yīng)應(yīng)俱全全，是是居家家生活活、從從事商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)和和從事事投資資的黃黃金地地帶，，是開(kāi)開(kāi)發(fā)商商住一一體化化以及及大型型復(fù)合合型社社區(qū)的的理想想之地地。土土地資資源稀稀缺，，商業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，但但城市市綠化化覆蓋蓋率較較低，，粉塵塵污染染和噪噪音污污染較較為嚴(yán)嚴(yán)重，，高端端住宅宅產(chǎn)品品的開(kāi)開(kāi)發(fā)空空間有有限。。南陽(yáng)房房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)特征征土地資資源日日漸稀稀缺，，以商商住一一體化化開(kāi)發(fā)發(fā)為主主西區(qū)樓樓盤(pán)聚聚集地地，以以中低低端樓樓盤(pán)為為主自然資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)突突出，，高端端高質(zhì)質(zhì)城市發(fā)發(fā)展方方向，，宜居居宜投投資2727目錄27市場(chǎng)及及需求求分析析宏觀政政策層層面整體市市場(chǎng)分分析主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目掃掃描競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析南陽(yáng)高高層住住宅項(xiàng)項(xiàng)目眾眾多,不可能能一一一研究究，因因此我我們把把項(xiàng)目目周邊邊的主主要在在售或或即將將推售售項(xiàng)目目，可能跟跟本案案存在在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系系的項(xiàng)項(xiàng)目做做為研研究對(duì)對(duì)象.根據(jù)本本項(xiàng)目目區(qū)位位屬性性、產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型、、推盤(pán)盤(pán)時(shí)間間及客客戶(hù)集集中程程度可可確定定本案案面臨臨的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目主主要要要為：銀基基商貿(mào)貿(mào)城、、摩卡卡中央央公園園和永安尚尚城國(guó)國(guó)際；其他宇信凱凱旋城城、同同晟國(guó)國(guó)際、、常綠綠林溪溪谷、、盛世世龍?jiān)丛?期、白白金瀚瀚宮、、旺角角華庭庭、教教育佳佳苑基基本售售罄或或尾盤(pán)盤(pán)或區(qū)區(qū)位較較遠(yuǎn)。。永安．尚城國(guó)際開(kāi)發(fā)商河南永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模占地面積194664m2,建筑面積約56萬(wàn)m2項(xiàng)目地址南陽(yáng)市仲景路與天山路交匯處建筑類(lèi)型高層、商業(yè)街區(qū)、酒店物業(yè)類(lèi)型28-33層全高層建筑+10萬(wàn)m2商業(yè)街區(qū)+3.8萬(wàn)m2酒店，自身規(guī)劃9萬(wàn)m2西班牙水景園林主力戶(hù)型主力戶(hù)型集中在88-95m2精致兩房和121-140m2舒適三房，109m2創(chuàng)新型復(fù)式和174m2闊景四房銷(xiāo)售價(jià)格4300元/m2容積率綠化率40%廣告訴求城市中軸56萬(wàn)m2都會(huì)綜合體，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上提出N+1百變空間，更多贈(zèng)送面積等景觀配套5大主題花園、9萬(wàn)平米西班牙園林水系、商業(yè)街、酒店等銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)10月1日正式認(rèn)籌，交1萬(wàn)抵2萬(wàn)或交3萬(wàn)抵5萬(wàn)，另外可參加抽獎(jiǎng)，幾次推盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。同晟國(guó)際開(kāi)發(fā)商南陽(yáng)市同晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)?？偨ㄖ娣e約27萬(wàn)m2項(xiàng)目地址南陽(yáng)市仲景路與光武路交匯處建筑類(lèi)型高層、酒店、獨(dú)立商鋪物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目共包含8棟高層建筑（其中1棟公寓，其余普通住宅均為兩梯四戶(hù)）和大面積商業(yè)用房，集合休閑娛樂(lè)步行街區(qū)、大型商超、高層住宅、精品公寓等多種業(yè)態(tài)，主力戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格待定廣告訴求引領(lǐng)南陽(yáng)城市新街區(qū)生活景觀配套規(guī)劃有65000m2綜合購(gòu)物廣場(chǎng)、15000m2商業(yè)步行街和超市、三維立體空間景觀銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)5月28日開(kāi)始認(rèn)籌，商鋪交10萬(wàn)抵12萬(wàn)，住宅交2萬(wàn)抵3萬(wàn)。另舉行VIP卡日增值活動(dòng)，商鋪日增值88元，住宅日增值58元，至開(kāi)盤(pán)前截止。認(rèn)籌情況良好。常綠．林溪谷開(kāi)發(fā)商南陽(yáng)市常綠置業(yè)有限公司規(guī)模建筑面積約27萬(wàn)m2項(xiàng)目地址南陽(yáng)市工業(yè)路與光武路交口西北角（原柴油機(jī)廠）建筑類(lèi)型高層物業(yè)類(lèi)型由14棟英倫建筑群組成，總戶(hù)數(shù)2800戶(hù)，停車(chē)位2200個(gè)主力戶(hù)型主力戶(hù)型36-150m2創(chuàng)變戶(hù)型，更多贈(zèng)送空間銷(xiāo)售價(jià)格4500元/m2容積率2.8綠化率42%廣告訴求大城中央，林溪美地景觀配套5萬(wàn)方中央景觀生態(tài)園林及入口廣場(chǎng)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)整體項(xiàng)目分三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其中，一期為2、5、7、9、11號(hào)樓，30F，均為兩梯四戶(hù)，共計(jì)約840戶(hù)，8月12日開(kāi)始排號(hào)，8月27日搖號(hào)選房，當(dāng)前正在銷(xiāo)售中，交兩萬(wàn)抵三萬(wàn)，五日之內(nèi)交齊首付（暫定為房款總額30%），額外再優(yōu)惠一萬(wàn)，五證不全，簽訂購(gòu)房合同要等到11月份，屆時(shí)規(guī)定首付比例，一期房源銷(xiāo)售率在70%以上。宇信凱旋城開(kāi)發(fā)商河南省宇信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模占地68000㎡，129畝；建筑面積28萬(wàn)㎡，其中住宅25萬(wàn)㎡，商業(yè)3萬(wàn)㎡項(xiàng)目地址南陽(yáng)市建設(shè)路與明山路交叉口建筑類(lèi)型高層物業(yè)類(lèi)型9幢33層高層建筑、一棟4層大商業(yè)及部分小戶(hù)型公寓，共900套主力戶(hù)型主力戶(hù)型為86-110㎡花園兩房、115-143㎡三房、160㎡以上大宅。銷(xiāo)售價(jià)格4300元/m2容積率3.68綠化率40%廣告訴求城市中央，園林公館景觀配套凱旋廣場(chǎng)、馬賽廣場(chǎng)、香榭麗商業(yè)大街、四大法式皇家花園、安琪兒兒童樂(lè)園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、3萬(wàn)平米主題購(gòu)物廣場(chǎng)、地下停車(chē)場(chǎng)、6米高精裝修入戶(hù)大堂等銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目二期推出5#、6#、7#三棟31層的高層，均為2梯4戶(hù)，目前剩余的房源為130平米以上大三房（主要分布在22層以上較高樓層），及8#少量?jī)煞浚ㄖ荒苋睿瑑?yōu)惠2%）。優(yōu)惠措施：（1）全款優(yōu)惠3%，按揭首付30%，優(yōu)惠1%。（2）十一期間推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠，在措施（1）的基礎(chǔ)上購(gòu)房再優(yōu)惠1%。銀基商貿(mào)城-旺角華庭開(kāi)發(fā)商南陽(yáng)四友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模旺角華庭是銀基商貿(mào)城A座住宅A02\A03住宅樓項(xiàng)目，銀基商貿(mào)城總建筑面積150萬(wàn)㎡項(xiàng)目地址南陽(yáng)市文化路與八一路交匯處東南角建筑類(lèi)型高層物業(yè)類(lèi)型2幢26層高層（其中住宅20層），A02三梯9戶(hù)，A03三梯11戶(hù)，共400套房源主力戶(hù)型主力戶(hù)型為57-114㎡間銷(xiāo)售價(jià)格估價(jià)4500元/m2廣告訴求居旺地、立中心、贏天下景觀配套盡享150萬(wàn)方銀基商貿(mào)城城市綜合體配套，周邊教學(xué)、醫(yī)療、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等生活配套齊全銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)目前處于客戶(hù)咨詢(xún)中，預(yù)計(jì)11月開(kāi)盤(pán)金居地．白金瀚宮開(kāi)發(fā)商南陽(yáng)市金居地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)?？偨ㄖ娣e32000平米項(xiàng)目地址南陽(yáng)市工業(yè)路與八一路交叉口向西150米建筑類(lèi)型高層物業(yè)類(lèi)型2棟高層+沿街商鋪主力戶(hù)型主力戶(hù)型為85-125㎡銷(xiāo)售價(jià)格待定容積率綠化率40%廣告訴求城中央，歐尚生活領(lǐng)地，買(mǎi)二房得三房，買(mǎi)三房得四房景觀配套地處城市核心，周邊以裕華商城、丹尼斯為代表的購(gòu)物圈，以司法局、稅務(wù)局為代表的辦公圈、以國(guó)際飯店為代表的酒店圈、以商行、工行、中行、建行為代表的金融圈、奧斯卡影城、六中、九中、十三中等銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)10月2日公開(kāi)認(rèn)籌，交3萬(wàn)抵4萬(wàn)，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹已基本售罄。盛世龍?jiān)?期開(kāi)發(fā)商南陽(yáng)市眾益食業(yè)有限責(zé)任公司規(guī)模占地105畝；建筑面積18萬(wàn)㎡項(xiàng)目地址南陽(yáng)市建設(shè)路與文化路交匯處建筑類(lèi)型高層物業(yè)類(lèi)型9幢28-33層高層建筑、共1300套主力戶(hù)型95-142㎡兩房、三房戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格4000元/m2容積率3.5綠化率41%廣告訴求源系千年、顯赫中央（賣(mài)點(diǎn)有N+1靈動(dòng)戶(hù)型，70米超大樓間距等）景觀配套規(guī)劃有1700m2雙語(yǔ)幼兒園，1500高檔商務(wù)會(huì)所，設(shè)置有健身房、乒乓球室、羽毛球館、臺(tái)球室、美容中心等休閑娛樂(lè)設(shè)施，周邊有家電大世界，盛德美，裕華商城，新華城市廣場(chǎng)，建行，海底撈，時(shí)令電器，南陽(yáng)電力醫(yī)院，南陽(yáng)九小，九中等銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)和本項(xiàng)目很類(lèi)似，位置靠近，現(xiàn)已基本售罄，在準(zhǔn)備推售商鋪，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格4000左右。摩根中央公園開(kāi)發(fā)商

明倫集團(tuán)規(guī)?？傆玫孛娣e為69634.9平方米，總建筑面積為365046.5平方米項(xiàng)目地址人民路與建設(shè)路交匯處西北角（人民公園旁）建筑類(lèi)型高層物業(yè)類(lèi)型層高層建筑、共1980套主力戶(hù)型95-142㎡兩房、三房戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格5000元/m2容積率5.29綠化率35%廣告訴求集商業(yè)、白金級(jí)寫(xiě)字樓、頂級(jí)奢華精裝公寓、魅力生活住宅為一體的高品質(zhì)商業(yè)休閑之城。景觀配套包含了主題生活賣(mài)場(chǎng)、品牌時(shí)尚零售、休閑餐飲、親子天地、美容SPA，量販?zhǔn)終TV、運(yùn)動(dòng)城、電影院線等多個(gè)功能區(qū)。引進(jìn)多家國(guó)際知名品牌，將多元化的時(shí)尚生活元素融入開(kāi)放式家庭生活體驗(yàn)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)5萬(wàn)抵6萬(wàn)，10萬(wàn)抵12萬(wàn)，項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)和本項(xiàng)目很類(lèi)似，位置靠近，營(yíng)銷(xiāo)展示比較好，是項(xiàng)目最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。373737兩房和和三房房為市市場(chǎng)主主流戶(hù)戶(hù)型，，兩房房主力力面積積段80-110平米，，三房房主力力面積積段120-140平米市場(chǎng)分分析全國(guó)現(xiàn)現(xiàn)象戶(hù)型區(qū)區(qū)間注：以以市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)典典型樓樓盤(pán)戶(hù)戶(hù)型進(jìn)進(jìn)行分分析四房三房?jī)煞恳环?090100110120130140150160170180190200210220

230240250

面積（㎡）

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●383838開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)高層市市場(chǎng)：：兩房房總價(jià)價(jià)30~40萬(wàn)元；；三房房總價(jià)價(jià)50~65萬(wàn)元市場(chǎng)分析全國(guó)現(xiàn)象總價(jià)區(qū)間●●●200㎡160㎡120㎡80㎡303540455055606065707580

總價(jià)（萬(wàn)元）

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●開(kāi)發(fā)區(qū)高層市場(chǎng)：兩房總價(jià)30~40萬(wàn)；三房總價(jià)50~65萬(wàn)。。393939老城區(qū)，，單盤(pán)年年均消化化量在6-10萬(wàn)平米，，眾多樓樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)盤(pán)推出3-5萬(wàn)方，開(kāi)開(kāi)盤(pán)基本本售罄。。核心地段段高端項(xiàng)項(xiàng)目月均均去化量量10套，其他他周邊區(qū)區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)月均去去化50~70套；80~100㎡和120~140㎡較受歡歡迎，市市場(chǎng)去化化速度較較快；市場(chǎng)分析全國(guó)現(xiàn)象去化情況404040根據(jù)置業(yè)業(yè)目的與與支付能能力將客客戶(hù)分為為四大類(lèi)類(lèi)，并對(duì)對(duì)每一類(lèi)類(lèi)進(jìn)行深深入研究究對(duì)現(xiàn)有客客戶(hù)按下下列兩種種維度進(jìn)進(jìn)行劃分分綜合兩種種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行劃分分依據(jù)置業(yè)目的純投資客戶(hù)舒適改善型客戶(hù)首改客戶(hù)剛需客戶(hù)依據(jù)支付能力中高端客戶(hù)中端客戶(hù)中低端客戶(hù)純投資客戶(hù)主要以租金回報(bào)、短期變現(xiàn)或長(zhǎng)期增值為目的，看未來(lái)升值潛力，受政策影響波動(dòng)較大，偏好小戶(hù)型產(chǎn)品舒適改善型客戶(hù)市場(chǎng)中高端客戶(hù)，不缺住房，但看重對(duì)地段、資源及產(chǎn)品的占有，置業(yè)目的多為舒適型改善首改客戶(hù)目前市場(chǎng)多表現(xiàn)為中端群體，對(duì)于產(chǎn)品及社區(qū)品質(zhì)，以及學(xué)區(qū)、生活配套等較為關(guān)注，置業(yè)目的多為房間需求增加及社區(qū)環(huán)境改善剛需客戶(hù)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)為主，目前多由支付能力中低端的群體構(gòu)成，置業(yè)目的多為婚房或拆遷等剛性需求客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象客戶(hù)盤(pán)點(diǎn)414141剛需置業(yè)客戶(hù)現(xiàn)狀需求產(chǎn)品中小戶(hù)型為主（90㎡兩房）置業(yè)次數(shù)多為首次置業(yè)總價(jià)承受能力25-40萬(wàn)元客戶(hù)構(gòu)成電廠員工層/外來(lái)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)/政府及事業(yè)單位普通員工/養(yǎng)老客戶(hù)，一般年輕人自住居多客戶(hù)量級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目中均普遍存在，但不集中客戶(hù)置業(yè)目的婚房/拆遷/養(yǎng)老等客戶(hù)關(guān)注因素總價(jià)限制/周邊配套/公交體系剛需客戶(hù)戶(hù)小結(jié)——電廠及周周邊為剛剛需主流流客群在各樓盤(pán)盤(pán)中均普普遍存在在，對(duì)總總價(jià)敏感感，同時(shí)時(shí)極為看看重地段段和周邊邊的配套套情況剛需客戶(hù)戶(hù)——以周邊客客戶(hù)為主主流客群群，受總總價(jià)限制制且依賴(lài)賴(lài)配套客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象剛需客戶(hù)424242剛需白領(lǐng)領(lǐng)客戶(hù)特特征：講講究實(shí)在在，對(duì)性性?xún)r(jià)比要要求高，，愛(ài)占小小便宜客戶(hù)分析析全國(guó)現(xiàn)象象典型客戶(hù)戶(hù)客戶(hù)置業(yè)業(yè)特征：：2房：90㎡左右承受總價(jià)：25-40萬(wàn)置業(yè)情況（戶(hù)型/面積）租房，和父母住一塊原居住情況（戶(hù)型/面積）25歲左右大型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、公司普通員工兩口之家，準(zhǔn)備結(jié)婚（剛性需求）部分養(yǎng)老需求客戶(hù)描述

依賴(lài)公共交通關(guān)注配套關(guān)注價(jià)格置業(yè)特征代表樓盤(pán)稱(chēng)呼：張張先生年齡：45歲性別：男男籍貫：南南陽(yáng)從事行業(yè)業(yè)：出租租車(chē)司機(jī)機(jī)，女兒兒公務(wù)員員目前居住住地：老老城區(qū)置業(yè)次數(shù)數(shù)：1次購(gòu)買(mǎi)面積積：90平米購(gòu)買(mǎi)總價(jià)價(jià)：25~40萬(wàn)元左右右購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型型：南北通透透型二房房客戶(hù)語(yǔ)錄錄——“我去看了了尚城國(guó)國(guó)際，認(rèn)認(rèn)了籌最最后還是是沒(méi)買(mǎi)，，想再等等等?！薄薄拔沂墙o女女兒買(mǎi)的的，她就就在政府府上班，，我們也也都在老老城區(qū)，，習(xí)慣了了住這邊邊。”——“我開(kāi)盤(pán)就就去看了了，當(dāng)時(shí)時(shí)4000不到不敢敢買(mǎi)，你你說(shuō)現(xiàn)在在房子還還會(huì)不會(huì)會(huì)跌了啊啊?！薄拔揖鸵籼魝€(gè)好樓樓層，你你認(rèn)不認(rèn)認(rèn)識(shí)他們們里面的的人，給給我留一一套12層以上的的，我不不要太低低的，太太低光線線不好。?！薄拔也灰悄欠N不透透氣，我我們就是是講究南南北通透透，要光光線好。?！薄拔揖拖胭I(mǎi)買(mǎi)個(gè)二三三十萬(wàn)左左右的，，太貴了了買(mǎi)不起起。”客戶(hù)特征征描述講究實(shí)在在，對(duì)性性?xún)r(jià)比要要求高，，對(duì)價(jià)格格敏感，，但在價(jià)價(jià)格差價(jià)價(jià)不是太太大的情情況下，，看重園園林和小小區(qū)整體體感覺(jué)。。愛(ài)占小小便宜，，總擔(dān)心心自己買(mǎi)買(mǎi)貴了，，買(mǎi)漲不不買(mǎi)跌。。434343首改置業(yè)客戶(hù)現(xiàn)狀需求產(chǎn)品120~140㎡三室置業(yè)次數(shù)首置或二次置業(yè)總價(jià)承受能力50~70萬(wàn)元客戶(hù)構(gòu)成大型企業(yè)中高層/基層公務(wù)員/銀行職員/父母為子女置業(yè)客戶(hù)量級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目中大量存在客戶(hù)置業(yè)目的剛性需求/首次改善居住/帶有長(zhǎng)線投資性質(zhì)的自住客戶(hù)關(guān)注因素產(chǎn)品設(shè)計(jì)/項(xiàng)目形象及園林景觀/地段價(jià)值認(rèn)可首改客戶(hù)戶(hù)現(xiàn)狀小小結(jié)——為市場(chǎng)最最主流的的客戶(hù)群群體，一一般置業(yè)業(yè)面積為為120-140平米三房房，兩代代居，多多一個(gè)房房間預(yù)留留為客房房，可承承受總價(jià)價(jià)為50-70萬(wàn)左右關(guān)注社區(qū)區(qū)的品質(zhì)質(zhì)及周邊邊配套首改客戶(hù)戶(hù)現(xiàn)狀——市場(chǎng)項(xiàng)目目中大量量存在，，兩代居居的三房房需求客客戶(hù)，關(guān)關(guān)注社區(qū)區(qū)品質(zhì)客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象首改客戶(hù)444444客戶(hù)分析析全國(guó)現(xiàn)象象典型客戶(hù)戶(hù)首改客戶(hù)戶(hù)特征：：有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備備，考慮慮改善現(xiàn)現(xiàn)有居住住環(huán)境或或?yàn)樽优疁?zhǔn)備婚婚房，兼兼顧投資資客戶(hù)置業(yè)業(yè)特征：：3房：120－140㎡承受總價(jià)：50~70萬(wàn)以?xún)?nèi)置業(yè)情況（戶(hù)型/面積）120－140㎡原居住情況（戶(hù)型/面積）35歲左右大型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、公司中層員工，小企業(yè)主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民三口之家，有一個(gè)小孩部分投資需求客戶(hù)描述

關(guān)注配套（學(xué)區(qū)、與生活相關(guān)設(shè)施）大社區(qū)、產(chǎn)品置業(yè)特征摩根中央公園代表樓盤(pán)稱(chēng)呼：趙趙先生年齡：51歲性別：女女籍貫：南南通從事行業(yè)業(yè)：銀行行主任目前居住住地：公公園附近近置業(yè)次數(shù)數(shù)：2次購(gòu)買(mǎi)面積積：120-140平米購(gòu)買(mǎi)總價(jià)價(jià)：60萬(wàn)元左右右購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型型：南北通透透型三房客戶(hù)語(yǔ)錄錄——“我兒子22歲，還在在上大學(xué)學(xué)，我跟跟太太兩兩個(gè)人現(xiàn)現(xiàn)在就住住80多平的房房子，就就在你們們那個(gè)地地塊南面面，6層的小高高層，我我住3層；另外外還有一一套在140幾平三房房，準(zhǔn)備備給兒子子做婚房房的?！薄薄澳壳八闶鞘倾y行中中層管理理人員吧吧，跟我我差不多多級(jí)別的的人都至至少有兩兩套以上上房子。?！薄吧谐菄?guó)際際我去看看過(guò)，也也喜歡啊啊，但還還是遠(yuǎn)了了一點(diǎn)；；——“我能承受受的總價(jià)價(jià)大概六六七萬(wàn)吧吧；買(mǎi)個(gè)個(gè)高層就就合適了了，我自自己住的的話寧愿愿買(mǎi)面積積小一點(diǎn)點(diǎn)的，家家里就我我和老婆婆兩個(gè)人人，但小小區(qū)環(huán)境境一定要要好，環(huán)環(huán)境很重重要，綠綠化要做做出感覺(jué)覺(jué)來(lái)，要要南北通通透；再再說(shuō)90幾平，或或者110-120平出手也也好賣(mài)。。”——“面積一樣樣的話，，平層和和復(fù)式?jīng)]沒(méi)特別的的偏好，，要綜合合價(jià)格還還有戶(hù)型型來(lái)考慮慮；客戶(hù)特征征描述有一點(diǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備備，已經(jīng)經(jīng)有兩套套左右的的房子，，考慮首首改或?yàn)闉樽优疁?zhǔn)準(zhǔn)備婚房房，也考考慮投資資；對(duì)戶(hù)戶(hù)型講究究實(shí)用舒舒適，注注重小區(qū)區(qū)環(huán)境。。454545舒適改善善型客戶(hù)戶(hù)現(xiàn)狀——作為首改改客戶(hù)的的居住升升級(jí)客戶(hù)戶(hù)，市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目中中普遍存存在

舒適改善型客戶(hù)現(xiàn)狀需求產(chǎn)品高品質(zhì)大戶(hù)型，150-170平米的3+1房置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)總價(jià)承受能力70萬(wàn)元以上客戶(hù)構(gòu)成大型企業(yè)高層/政府及事業(yè)單位高層/私企業(yè)主客戶(hù)量級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目中普遍存在，比首改客戶(hù)量略少客戶(hù)置業(yè)目的首置首改客戶(hù)的居住升級(jí)，改善型自住/資源或產(chǎn)品形式占有/投資價(jià)值，資產(chǎn)保值客戶(hù)關(guān)注因素社區(qū)品質(zhì)/地段價(jià)值/環(huán)境資源/戶(hù)型舒適舒適改善善型客戶(hù)戶(hù)現(xiàn)狀小小結(jié)——作為首改改客戶(hù)的的居住升升級(jí)客戶(hù)戶(hù)，市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目中中普遍存存在，總總價(jià)承受受力在70萬(wàn)以上關(guān)注因素素主要為為社區(qū)品品質(zhì)、環(huán)環(huán)境資源源、戶(hù)型型的舒適適度及保保值價(jià)值值客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象舒適改善客戶(hù)464646客戶(hù)分析析全國(guó)現(xiàn)象象典型客戶(hù)戶(hù)舒適改善善型客戶(hù)戶(hù)特征：：看重區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)發(fā)展、、小區(qū)品品質(zhì)、綠綠化、物物管客戶(hù)置置業(yè)特特征：：3－4房：160－170㎡承受總價(jià)：80萬(wàn)以?xún)?nèi)置業(yè)情況（戶(hù)型/面積）不限，三房、自建房、別墅均有原居住情況（戶(hù)型/面積）35－45歲私企業(yè)主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民，大型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位公司高管三口之家，有一個(gè)小孩部分投資需求客戶(hù)描述關(guān)注品質(zhì)、大社區(qū)、產(chǎn)品、物管、身份感置業(yè)特征摩根中央公園代表樓盤(pán)稱(chēng)呼：：丁先先生年齡：：40歲左右右性別：：男籍貫：：南通通從事行行業(yè)：：銀行行業(yè)務(wù)務(wù)部總總經(jīng)理理目前居居住地地：老老城區(qū)區(qū)置業(yè)次次數(shù)：：多次次購(gòu)買(mǎi)面面積：：180~160平米購(gòu)買(mǎi)總總價(jià)：：80萬(wàn)左右右購(gòu)買(mǎi)戶(hù)戶(hù)型：：南北通通透三三房客戶(hù)語(yǔ)語(yǔ)錄——““我現(xiàn)在在住在在市區(qū)區(qū)，離離工作作的地地方不不遠(yuǎn)，，我住住的是是6層樓的的多層層，我我住五五層，，200㎡多一點(diǎn)點(diǎn)的。?！薄啊?8-09年買(mǎi)的的，我我買(mǎi)這這個(gè)房房子主主要是是因?yàn)闉閷W(xué)區(qū)區(qū)房，，而且且我上上班也也方便便，我我小孩孩上學(xué)學(xué)比之之前可可以省省去15分鐘，，一來(lái)來(lái)一回回就是是30分鐘呢呢、方方便啊啊。””——““也在考慮買(mǎi)買(mǎi)房，投資資自住都可可以，因?yàn)闉楝F(xiàn)在通貨貨膨脹厲害害啊，要保保值啊；——“新區(qū)我也買(mǎi)買(mǎi)了房子，，將來(lái)考慮慮自己住。。我現(xiàn)在是是越買(mǎi)越小小，是以保保值的心態(tài)態(tài)，投資+自住，以后后兒子上大大學(xué)了我和和老婆就住住新區(qū)的房房子了，房房子的空間間是要大，，小孩上學(xué)學(xué)了就剩我我和老婆兩兩個(gè)人，不不需要房間間那么多。?！薄拔蚁矚g小區(qū)區(qū)里面有竹竹子，但是是和我買(mǎi)的的房子差不不多，所以以我就不買(mǎi)買(mǎi)了，客戶(hù)特征描描述為人低調(diào)，，不張揚(yáng)，，不希望太太多人知道道自己買(mǎi)房房，選擇舒舒適、寬敞敞，看重區(qū)區(qū)域未來(lái)發(fā)發(fā)展、小區(qū)區(qū)品質(zhì)、綠綠化、物管管等。474747投資客戶(hù)特征需求產(chǎn)品多為住宅產(chǎn)品，少量商鋪及商住公寓，面積主要取決于投資客戶(hù)自身實(shí)力，主要以小面積為主客戶(hù)構(gòu)成南通政府及事業(yè)單位中高層/私企業(yè)主客戶(hù)量級(jí)普遍存在，主要受宏觀調(diào)控影響變化明顯客戶(hù)置業(yè)目的跟風(fēng)投機(jī)者較多，主要看好本身的增值潛力，關(guān)注租金回報(bào)率的較少客戶(hù)關(guān)注因素升值潛力/區(qū)域發(fā)展目前受宏觀觀調(diào)控影響響，投資客客戶(hù)比例銳銳減；投資資客戶(hù)產(chǎn)品品選擇主要要取決于自自身實(shí)力，，主要以小小面積產(chǎn)品品為主，看看好區(qū)域的的長(zhǎng)期發(fā)展展?jié)摿拔镂飿I(yè)的升值值。投資客戶(hù)特特征及現(xiàn)狀狀——以小面積產(chǎn)產(chǎn)品為主，，看好區(qū)域域的長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展?jié)摿凹拔飿I(yè)的升升值客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象純投資客戶(hù)484848市場(chǎng)分析全國(guó)現(xiàn)象物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)集中在在本區(qū)域內(nèi)內(nèi)，未來(lái)面面臨較大供供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，，并于下半半年放量，，競(jìng)爭(zhēng)壓力力大客戶(hù)認(rèn)知客戶(hù)關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品、社區(qū)區(qū)品質(zhì)、周周邊配套、、價(jià)格針對(duì)本項(xiàng)目目地塊資源源，客戶(hù)認(rèn)認(rèn)知度高可通過(guò)產(chǎn)品品發(fā)力提高高產(chǎn)品價(jià)值值感市場(chǎng)主流為為首置首改改客戶(hù)，地地段、學(xué)學(xué)區(qū)、社區(qū)區(qū)品質(zhì)、戶(hù)戶(hù)型、環(huán)境境為高層客客戶(hù)主要考考慮因素產(chǎn)品細(xì)分本片區(qū)未來(lái)來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力較大大，主流產(chǎn)產(chǎn)品在政策策調(diào)控下風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)可控以市場(chǎng)主流流兩房和三三房為主，，強(qiáng)調(diào)南北北通透、舒舒適空間兩房主力面面積段80-100平米，三房房主力面積積段120-140平米、舒適適性三房150-170平米主臥面寬兩兩房3.5米、三房3.8-4.2米；客廳面面寬兩房3.8米4949目錄49項(xiàng)目屬性界界定目標(biāo)解析及及核心問(wèn)題題分解市場(chǎng)及需求求分析項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略及及定位整體規(guī)劃構(gòu)構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建建議5050基于項(xiàng)目發(fā)發(fā)展核心問(wèn)問(wèn)題及市場(chǎng)場(chǎng)分析的基基礎(chǔ)，本項(xiàng)項(xiàng)目的整體體發(fā)展戰(zhàn)略略有以下三三點(diǎn)50物業(yè)定位篩篩選開(kāi)發(fā)操盤(pán)思思路主力客戶(hù)圈圈定建筑風(fēng)格、、園林、戶(hù)戶(hù)型市場(chǎng)細(xì)細(xì)分小戶(hù)型產(chǎn)品品先行啟動(dòng)動(dòng)，造成市市場(chǎng)熱銷(xiāo)中高端及高高端客戶(hù)及及少部分剛剛需發(fā)展戰(zhàn)略全國(guó)現(xiàn)象物業(yè)定位5151根據(jù)地塊、、市場(chǎng)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)三個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品篩子，，建議增加加小戶(hù)型產(chǎn)產(chǎn)品51發(fā)展戰(zhàn)略全國(guó)現(xiàn)象物業(yè)選型地塊本體層面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面經(jīng)濟(jì)效益層面綜合以上選選型依據(jù)，，建議本項(xiàng)項(xiàng)目的增加加部分較大大贈(zèng)送面積積小戶(hù)型容積率約4.5，建筑密度24%靠近人民公園，配套完善靠近變電站建贈(zèng)送面積較大的小戶(hù)型市場(chǎng)主流的低密度產(chǎn)品有80-100兩房和120-130平米三房，以該戶(hù)型為主，確立項(xiàng)目中高端形象四房比例減少，和周邊項(xiàng)目比我們規(guī)模和景觀以及自身商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)較小可考慮增加部分可拆分子母戶(hù)型保證容積率最大化能盡快銷(xiāo)售不正面和摩根中央公園競(jìng)爭(zhēng)5252從本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)目標(biāo)標(biāo)出發(fā)，根根據(jù)市場(chǎng)不不同客群與與項(xiàng)目?jī)r(jià)值值匹配度，，圈定各物物業(yè)類(lèi)型客客群52發(fā)展戰(zhàn)略全國(guó)現(xiàn)象主力客戶(hù)圈定項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系對(duì)應(yīng)客戶(hù)群體已有地段與資源可打造產(chǎn)品價(jià)值配套逐步升級(jí)地段驅(qū)動(dòng)資源驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)價(jià)格及配套驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目目標(biāo)對(duì)客群群圈定的指指示客群與項(xiàng)目目?jī)r(jià)值匹配配度保證穩(wěn)健的的回現(xiàn)速度度追求項(xiàng)目利利潤(rùn)最大化化抓取市場(chǎng)各各物業(yè)類(lèi)型型主流顯性性客戶(hù)，以以保證去化化速度抓取對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑塑造點(diǎn)最具具感知的客客戶(hù)群體，，以追求高高溢價(jià)開(kāi)發(fā)目標(biāo)對(duì)應(yīng)客群偶得客戶(hù)核心客戶(hù)重要客戶(hù)5353以首改客戶(hù)戶(hù)為核心客客戶(hù)，以剛剛需及舒適適改善型客客戶(hù)為重要要客戶(hù)53發(fā)展戰(zhàn)略全國(guó)現(xiàn)象主力客戶(hù)圈定本項(xiàng)目客戶(hù)戶(hù)圈定各客群與本本項(xiàng)目?jī)r(jià)值值匹配度偶得客戶(hù)核心客戶(hù)重要客戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)高層層主流客群群排序純投資型舒適改善型型剛需型客戶(hù)戶(hù)首改型客戶(hù)戶(hù)主流首改型客戶(hù)戶(hù)舒適改善型型剛需型客戶(hù)戶(hù)純投資型匹配度高中高端客戶(hù)戶(hù)看重地段、、資源及產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)111中端客戶(hù)看重產(chǎn)品戶(hù)戶(hù)型、社區(qū)區(qū)環(huán)境111中低端客戶(hù)戶(hù)看重周邊生生活配套、、總價(jià)111受政策影響響波動(dòng)大高層產(chǎn)品為為本項(xiàng)目的的充容及回回現(xiàn)產(chǎn)品，，重點(diǎn)抓取取市場(chǎng)主流流客群，以以保證去化化，可通過(guò)過(guò)開(kāi)發(fā)分期期策略提高高溢價(jià)及檔檔次感。5454根據(jù)項(xiàng)目目目前的規(guī)劃劃進(jìn)展情況況，各物業(yè)業(yè)類(lèi)型戶(hù)型型配比如下下54產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象戶(hù)型配比建議90=100平米兩房比比例占55%左右，1#西單元和2#以2+1或3+1戶(hù)型為主；；120-130平米三房比比例占40%左右130平米以上三三房保留半半個(gè)單元，，建議放在在4#東單元。5555客戶(hù)定位———以周邊邊事業(yè)員工工及公務(wù)員員為主力群群體，少量量投資客55整體定位全國(guó)現(xiàn)象客戶(hù)定位50-70萬(wàn)總價(jià)承受力產(chǎn)品偏好120-130㎡3+1房90-100㎡（兩房）90㎡（2+1房）舒適改善型客戶(hù)首置及首改客戶(hù)低密度物業(yè)客戶(hù)30-40萬(wàn)主力客戶(hù)特征客戶(hù)來(lái)源：周邊地區(qū)，少部分周邊縣市客戶(hù)身份：企事業(yè)中層員工、小企業(yè)主、公務(wù)員置業(yè)動(dòng)機(jī)：首次或多次改善居住環(huán)境價(jià)值敏感點(diǎn)：戶(hù)型>學(xué)區(qū)>園林景觀>價(jià)格客戶(hù)來(lái)源：全南陽(yáng)市級(jí)周邊客戶(hù)身份：企事業(yè)普通員工、公務(wù)員置業(yè)動(dòng)機(jī)：90-100㎡兩房主要滿足首置及投資需求；價(jià)值敏感點(diǎn)：產(chǎn)品形式>園林景觀>戶(hù)型>產(chǎn)品品質(zhì)5656目錄56項(xiàng)目屬性界界定目標(biāo)解析及及核心問(wèn)題題分解市場(chǎng)及需求求分析項(xiàng)目整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略及及定位戶(hù)型建議物業(yè)發(fā)展建建議5757高品質(zhì)價(jià)值全國(guó)現(xiàn)象產(chǎn)品戶(hù)型—高層高層戶(hù)型以以方正為基基礎(chǔ)，戶(hù)型型差異不明明顯，贈(zèng)送送面積等創(chuàng)創(chuàng)新手段不不多，產(chǎn)品品創(chuàng)新空間間大戶(hù)型面積89㎡，小戶(hù)型面面積控制較較好，主次次臥贈(zèng)送270度觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)受客戶(hù)認(rèn)認(rèn)可。182㎡四房，兩開(kāi)開(kāi)間長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，受客戶(hù)戶(hù)認(rèn)可?！鸲硣?guó)際際140㎡三房，特色色餐廳，躍躍式設(shè)計(jì)。。88㎡兩房，偷面面積7平米，客戶(hù)戶(hù)接受度高高。產(chǎn)品價(jià)值挖挖掘：凸窗窗在新的測(cè)繪繪規(guī)范下，，凸窗高度度小于2.2米或進(jìn)深不不大于0.6米，凸窗部部分仍不計(jì)計(jì)算建筑面面積，這一一部分免費(fèi)費(fèi)贈(zèng)送面積積雖然不多多，但對(duì)于于中小戶(hù)型型的使用，，意義十分分重要。戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新建議層高不超過(guò)過(guò)2.2米，屬于贈(zèng)贈(zèng)送面積產(chǎn)品價(jià)值挖挖掘：入墻衣柜，，擴(kuò)大室內(nèi)內(nèi)空間戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新建議L型陽(yáng)臺(tái)可以以通過(guò)二次次改造增加加一個(gè)房間間戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新建議產(chǎn)品價(jià)值挖挖掘：異形形陽(yáng)臺(tái)90平米左右二二房可以利利用此類(lèi)變變化將房間間變?yōu)槿糠繂挝?00平米左右三三房產(chǎn)品價(jià)值挖挖掘：異形形陽(yáng)臺(tái)可以改造成成房間的內(nèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新建議90平米左右二二房可以利利用此類(lèi)變變化將房間間變?yōu)槿糠繂挝?10平米左右三三房空中院館解決戶(hù)型進(jìn)進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)所所引起的室室內(nèi)通風(fēng)采采光不足的的問(wèn)題戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新建議平層之間的的戶(hù)型組合合一套單身公公寓加一套套兩房?jī)蓮d廳組合成一一套三房?jī)蓛蓮d可參考此類(lèi)類(lèi)布局，一一房和一個(gè)個(gè)兩房單位位和重新組組合利用，，成為面積積為110-120平米左右的的三房，增增加市場(chǎng)主主流產(chǎn)品的的數(shù)量同理，兩套套兩房?jī)蓮d廳也可以組組合成一套套四房?jī)蓮d廳。戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新建議64646464首置兩房80-90平米——做足贈(zèng)送，，控制總價(jià)價(jià)，實(shí)現(xiàn)2+1功能戶(hù)型面積：：90M2左右戶(hù)型：兩室室一廳一衛(wèi)衛(wèi)寬達(dá)三米的的“空中院院館”不僅僅很大限度度的改善采采光通風(fēng)，，而且能提提供多樣化化的空間功功能。凸窗觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送花園空中院館廚房餐廳空中院館/可改房間錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型面積：：80M2左右戶(hù)型：兩室室一廳一衛(wèi)衛(wèi)贈(zèng)送空中院院館，錯(cuò)層層陽(yáng)臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)實(shí)用2+1房功能高品質(zhì)價(jià)值全國(guó)現(xiàn)象產(chǎn)品戶(hù)型—高層65656565首置首改三三房120-144平米：贈(zèng)送送空中院館館提高附加加值，餐廳廳全明空間間感好，大大景觀陽(yáng)臺(tái)臺(tái)以增值價(jià)值值實(shí)現(xiàn)5~10平米。將綠綠化入戶(hù)，，城市生態(tài)態(tài)進(jìn)行到底底，采用空空中院館的的方式，送送圍墻內(nèi)部部面積（可可改房間）），也可作作為空中庭庭院。3米戶(hù)型面積：135-144M2戶(hù)型：三室二廳二衛(wèi)凸窗觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送花園3米戶(hù)型面積：：120-130M2戶(hù)型：三室室二廳二衛(wèi)衛(wèi)空中花園提提高贈(zèng)送廚房空中院館高品質(zhì)價(jià)值全國(guó)現(xiàn)象產(chǎn)品戶(hù)型—高層高贈(zèng)送參考考戶(hù)型，89㎡兩房房四房67高品質(zhì)價(jià)值全國(guó)現(xiàn)象產(chǎn)品戶(hù)型—高層高層重要空空間尺度及及附加功能能空間建議議房型面積（平方）主臥開(kāi)間次臥開(kāi)間客廳開(kāi)間廚房面積衛(wèi)生間面積2房80~903.5m3.0m3.9m5~6㎡4~5㎡3房1203.6m3~3.34~4.2m6~7㎡6~7㎡1353.9m3.3~3.5m4.2m6~7㎡7~8㎡3+1房160-1703.9m3.3~3.6m4.2~4.5m7~8㎡7~8㎡房型面積（平方）入戶(hù)花園空中院館雙套房?jī)?chǔ)藏室兩房80~90三房120√√√135√√√四房160-170√√√√68避免破壞建建筑立面的的整體性；；細(xì)節(jié)處考考慮周到，，體現(xiàn)人性性化水表箱隱藏藏化、景觀觀化在外立面上上進(jìn)行百葉葉窗修飾，，隱藏空調(diào)調(diào)機(jī)位注意對(duì)排水水管、空調(diào)調(diào)機(jī)位、水水箱等細(xì)節(jié)節(jié)處理，在在基本不增增加成本的的基礎(chǔ)上大大力提升品品質(zhì)感高價(jià)值品質(zhì)全國(guó)現(xiàn)象立面風(fēng)格把水管管線線隱藏在外外立面構(gòu)造造之下69客戶(hù)認(rèn)知：：客戶(hù)對(duì)園園林關(guān)注度度高，偏好好精細(xì)化的的打造高品質(zhì)打造全國(guó)現(xiàn)象園林景觀優(yōu)山美地園園林就很不不錯(cuò)，他們們做得很有有山地的感感覺(jué)，堆了了一些坡，，走在里面面感覺(jué)很不不錯(cuò)，一進(jìn)進(jìn)去就像到到了小山上上一樣；紫紫瑯上郡太太小氣了，，間距太小?。恍^(qū)環(huán)環(huán)境也很重重要，綠化化最好是有有一些四季季長(zhǎng)青的樹(shù)樹(shù)，不怎么么落葉的那那種；——電子產(chǎn)品私私營(yíng)企業(yè)主主周先生生我會(huì)會(huì)注注重重園園林林的的，，也也會(huì)會(huì)注注重重名名貴貴樹(shù)樹(shù)種種，，比比如如、、樹(shù)樹(shù)齡齡啊啊、、多多少少錢(qián)錢(qián)啊啊，，我我喜喜歡歡桂桂花花，，優(yōu)優(yōu)山山美美地地的的園園林林就就不不錯(cuò)錯(cuò)；；———江蘇蘇銀銀行行南南通通港港閘閘支支行行副副行行長(zhǎng)長(zhǎng)邱蓓蓓我喜喜歡歡小小區(qū)區(qū)里里面面有有竹竹子子，，優(yōu)優(yōu)山山美美地地的的園園林林也也不不錯(cuò)錯(cuò)，，優(yōu)優(yōu)山山美美地地很很早早就就賣(mài)賣(mài)的的，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)南南通通市市場(chǎng)場(chǎng)上上還還沒(méi)沒(méi)有有那那個(gè)個(gè)園園林林做做的的好好的的，，它它是是第第一一個(gè)個(gè)做做的的好好的的，，打打響響了了第第一一炮炮，，所所以以賣(mài)賣(mài)的的好好———江蘇蘇銀銀行行南南通通分分行行國(guó)國(guó)際際業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部總總經(jīng)經(jīng)理理丁丁利利平平中低低檔檔園園林林中高高檔檔園園林林頂級(jí)級(jí)園園林林由頂頂級(jí)級(jí)景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司打打造造，，使使用用名名貴貴植植被被品品種種、、強(qiáng)強(qiáng)化化水水資資源源占占有有，，及及高高檔檔景景觀觀小小品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)還還原原自自然然風(fēng)風(fēng)貌貌重點(diǎn)點(diǎn)注注重重植植被被層層次次感感打打造造，，對(duì)對(duì)品品種種沒(méi)沒(méi)有有特特別別要要求求，，部部分分水水系系打打造造增增加加園園林林品品質(zhì)質(zhì)感感，，對(duì)對(duì)景景觀觀小小品品沒(méi)沒(méi)有有檔檔次次要要求求只有有廣廣場(chǎng)場(chǎng)部部分分有有重重點(diǎn)點(diǎn)打打造造植植被被和和水水系系，，其其它它大大部部分分基基本本只只是是種種植植草草皮皮和和灌灌木木，，基基本本無(wú)無(wú)景景觀觀小小品品7070構(gòu)建建出出“喬木木—灌木木—花叢叢—草皮皮”的四四重重復(fù)復(fù)合合植植被被體體系系，，利利用用層層次次變變化化營(yíng)營(yíng)造造高高低低錯(cuò)錯(cuò)落落的的觀觀感感效效果果，，增增加加視視覺(jué)覺(jué)寬寬度度和和深深度度。。植被被打打造造———以四四個(gè)個(gè)層層次次充充分分打打造造出出植植被被的的層層次次感感，，營(yíng)營(yíng)造造出出高高低低錯(cuò)錯(cuò)落落的的復(fù)復(fù)合合視視覺(jué)覺(jué)體體驗(yàn)驗(yàn)意大大利利風(fēng)風(fēng)格格的的庭庭院院在在植植物物方方