土地財(cái)產(chǎn)制度概論課件

第八章土地財(cái)產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度簡述第二節(jié)土地所有制第三節(jié)土地使用制第四節(jié)土地國家管理制度第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成第八章土地財(cái)產(chǎn)制度概論1第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度的概論一、土地財(cái)產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成：制度概念土地財(cái)產(chǎn)制度概念土地財(cái)產(chǎn)制度的構(gòu)成二、土地財(cái)產(chǎn)制度的特點(diǎn)三、土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度的概論一、土地財(cái)產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成：2制度的概念制度的內(nèi)涵可概括為約束人們行為的一系列習(xí)慣和規(guī)則。制度有保障功能和激勵(lì)兩大基本功能制度的概念制度的內(nèi)涵可概括為約束人們行為的一系列習(xí)慣和規(guī)則。3是一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。土地關(guān)系反映社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展形成和發(fā)展取決于土地制度土地財(cái)產(chǎn)制度的概念是一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)4經(jīng)濟(jì)制度和法權(quán)制度土地的經(jīng)濟(jì)制度是人們在一定的社會(huì)制度下在土地利用中形成的土地關(guān)系的總和。是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的組成部分。土地的法權(quán)制度是人們在土地利用中形成的土地關(guān)系的法權(quán)體現(xiàn)，是社會(huì)上層建筑的組成部分。經(jīng)濟(jì)制度和法權(quán)制度土地的經(jīng)濟(jì)制度是人們在一定的社會(huì)制度下在土5土地經(jīng)濟(jì)制度土地法權(quán)制度關(guān)系基礎(chǔ)，決定土地法權(quán)制度；反映、規(guī)范、確認(rèn)、保護(hù)、強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)制度土地法權(quán)制度關(guān)系基礎(chǔ)，決定土地法權(quán)制度；6土地制度的特點(diǎn)地位的基礎(chǔ)性國度的差異性構(gòu)成的復(fù)雜性土地制度的特點(diǎn)地位的基礎(chǔ)性7土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革

土地財(cái)產(chǎn)制度隨社會(huì)生產(chǎn)力的提高和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展推進(jìn)和演變。從下而上自發(fā)地漸進(jìn)式地進(jìn)行的通過國家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進(jìn)的。即在一個(gè)國度內(nèi)（或地區(qū)內(nèi)）普遍進(jìn)行的土地財(cái)產(chǎn)制度改革（革命）。土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革土地財(cái)產(chǎn)制度8第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展二、土地所有制的法律形式三、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展9土地所有制的含義

及其產(chǎn)生與發(fā)展

土地所有制的含義土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展土地所有制的含義

及其產(chǎn)生與發(fā)展

土地所有制的含義10指人們在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问健l件和程序的規(guī)定。是土地的分配問題土地所有制度土地所有制的含義表明是土地制度的核心；土地關(guān)系的基礎(chǔ)基礎(chǔ)產(chǎn)生法律體現(xiàn)土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利指人們在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问健l件和程序的規(guī)定11土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展土地所有制作為社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的組成部分，是由社會(huì)生產(chǎn)方式所決定的。而社會(huì)生產(chǎn)方式歸根到底是由生產(chǎn)力的狀況決定的。因此，不同的土地所有制，最終也是由生產(chǎn)力的狀況所決定的，即不同的生產(chǎn)力狀況形成不同的土地所有制。一個(gè)國家土地所有制的具體形式還受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和歷史發(fā)展特點(diǎn)的影響，因而，即使是社會(huì)制度相同的國家，其土地所有制的具體形式也不完全相同。土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展土地所有制作為社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的組成部分，12土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展人類社會(huì)已經(jīng)歷了五種社會(huì)生產(chǎn)方式，相應(yīng)地，也有五種土地所有制，即原始社會(huì)的氏族公社土地所有制；奴隸主土地所有制；封建土地所有制；資本主義土地所有制；社會(huì)主義土地所有制。土地所有制，單就其形式來說可以分為兩種基本形式：公有制和私有制土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展人類社會(huì)已經(jīng)歷了五種社會(huì)生產(chǎn)方式，相應(yīng)13土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承認(rèn)和保護(hù)。國家確認(rèn)并保護(hù)土地所有制的法律文件是土地所有權(quán)證書，如我國的國有土地所有權(quán)證書。當(dāng)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，出讓方和受讓方簽訂的契約——地契，經(jīng)過國家的登記認(rèn)可，也可以作為土地所有權(quán)的法律文件。土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承認(rèn)和保護(hù)。14土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)關(guān)系的變化，必然發(fā)生土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移包括有償轉(zhuǎn)移（如買賣）和無償轉(zhuǎn)移（如贈(zèng)與、繼承）。土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，是土地所有者處分權(quán)能的體現(xiàn)。我國土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移主要是集體土地所有權(quán)的單向轉(zhuǎn)移——土地征用。即國家通過對土地集體所有者的一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國家所有。土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)關(guān)系的變化，必然發(fā)生土地15第三節(jié)土地使用制土地使用制的概念土地所有制與土地使用制的關(guān)系土地使用制的分類土地租賃關(guān)系的性質(zhì)土地使用制的法律形式第三節(jié)土地使用制土地使用制的概念16指人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。是怎樣利用土地和取得收益；誰享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。表明核心和內(nèi)容確定獨(dú)立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)是確權(quán)解決土地資源的合理、有效利用問題土地使用制度土地使用制的概念指人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。17土地使用制與土地所有制的關(guān)系前提提供服務(wù)相對獨(dú)立性反映、體現(xiàn)、實(shí)現(xiàn)和鞏固的形式與手段土地所有制土地使用制具有土地使用制與土地所有制的關(guān)系前提提供服務(wù)相對獨(dú)立性反映、體現(xiàn)18土地使用制的分類兩權(quán)合一兩權(quán)分離：

有償使用制無償使用制度土地使用制的分類兩權(quán)合一19土地租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實(shí)行的土地有償使用制，無論其具體形式如何，實(shí)質(zhì)都是土地的租賃關(guān)系土地租賃關(guān)系的性質(zhì)因社會(huì)性質(zhì)和土地所有制度的不同而不同，反映著不同的階級關(guān)系和產(chǎn)品分配關(guān)系：土地租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實(shí)行的土地有償使20－在封建社會(huì)中，土地租賃關(guān)系決定著地主階級無償占有佃農(nóng)的全部剩余勞動(dòng)－在資本主義社會(huì)中，土地租賃關(guān)系反映的是土地所有者和租地農(nóng)業(yè)資本家共同占有雇傭工人剩余價(jià)值－在社會(huì)主義社會(huì)中，土地租賃關(guān)系反映的是國家、集體和個(gè)人如何分配土地收益

－在封建社會(huì)中，土地租賃關(guān)系決定著地主階級無償占有佃農(nóng)的全部21土地使用制度的法律形式佃契、租約等農(nóng)村土地承包合同城市土地使用合同土地使用制度的法律形式佃契、租約等22第四節(jié)土地國家管理制度

一、建立土地管理制度的客觀必要性二、土地管理的內(nèi)容、目的、任務(wù)與手段三、土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工第四節(jié)土地國家管理制度一、建立土地管理23

1、土地具有特殊的重要性2、土地供給的稀缺性3、土地利用后果的巨大社會(huì)性

4、宏觀上，土地利用的基本目標(biāo)是（國家）實(shí)現(xiàn)土地的供求平衡。各部門利益不同，國家在各部門間資源優(yōu)化配置。微觀上（使用者），土地利用的目的是實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)濟(jì)利益最大化，而土地利用有很大社會(huì)性，土地用途的改變存在一定困難性，要實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)總平衡，只有國家宏觀調(diào)控才能做到。建立土地國家管理制度的客觀必要性1、土地具有特殊的重要性建立土地國家管理制度的客24土地國家管理的內(nèi)容1、土地的權(quán)屬管理2、土地的利用管理土地國家管理的內(nèi)容1、土地的權(quán)屬管理25權(quán)屬管理的任務(wù)社會(huì)主義土地公有制土地關(guān)系土地和使用者的合法權(quán)益土地征用國有土地有償使用國有土地轉(zhuǎn)讓維護(hù)調(diào)整保護(hù)產(chǎn)生土地權(quán)屬管理：國家確認(rèn)和保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益及調(diào)整土地所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的一種管理。權(quán)屬管理的任務(wù)社會(huì)主義土地公有制土地關(guān)系土地和使用者的合法權(quán)26權(quán)屬管理的內(nèi)容確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)管理土地權(quán)屬的變更調(diào)處土地權(quán)屬糾紛

查處土地權(quán)屬方面的違法行為

集體土地的征用國有土地的劃撥國有土地的出讓與轉(zhuǎn)讓土地調(diào)整土地使用權(quán)的收回農(nóng)村土地的承包與轉(zhuǎn)包農(nóng)村宅基地、自留山、自留地的調(diào)整依法權(quán)屬管理的內(nèi)容確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)管理土地權(quán)屬的變更調(diào)處土27土地利用管理是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。土地利用---土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)取得最好的效益符合客觀規(guī)律

管理---采取法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)措施，對土地利用進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮和調(diào)控。土地利用規(guī)劃土地開發(fā)、整治與保護(hù)土地利用的監(jiān)督和調(diào)控土地利用管理是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)28土地管理的目的

維護(hù)已經(jīng)確定的土地所有制和土地使用制，即維護(hù)代表一國統(tǒng)治階級利益的土地所有制及其相應(yīng)的土地關(guān)系，最大限度地滿足全社會(huì)對土地的需求，并保證全國土地資源得到合理和充分有效的利用，維護(hù)良好生態(tài)環(huán)境土地管理的目的維護(hù)已經(jīng)確定的土地所有制和29土地管理的具體任務(wù)維護(hù)土地所有權(quán)與使用權(quán)調(diào)整土地關(guān)系對土地所有權(quán)和使用權(quán)的必要限制保證合理分配和有效使用實(shí)施土地有償使用制度土地管理的具體任務(wù)維護(hù)土地所有權(quán)與使用權(quán)30土地管理的手段立法手段經(jīng)濟(jì)手段技術(shù)手段行政手段政策手段計(jì)劃規(guī)劃手段司法手段教育手段土地管理的手段立法手段經(jīng)濟(jì)手段技術(shù)手段31土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工分級分類管理垂直統(tǒng)一管理土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工分級分類管理32第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成一、產(chǎn)權(quán)的概念二、產(chǎn)權(quán)的起源及其功能三、土地產(chǎn)權(quán)的概念和結(jié)構(gòu)第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成一、產(chǎn)權(quán)的概念33產(chǎn)權(quán)的概念（一）國內(nèi)學(xué)者對產(chǎn)權(quán)概念具有多種不同的理解1．產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)（property—rights），是有關(guān)財(cái)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利的總稱——《現(xiàn)代實(shí)用民法詞典》2．產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)——《辭?！?．產(chǎn)權(quán)既是權(quán)利，又是規(guī)則——?jiǎng)⑹厘\《經(jīng)濟(jì)體制效率分析導(dǎo)論》4．產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律體現(xiàn)——王國平《公有產(chǎn)權(quán)論》5．產(chǎn)權(quán)是指除所有權(quán)以外的各項(xiàng)權(quán)利的總和，產(chǎn)權(quán)制度明確資源的利用和使用問題——高尚權(quán)6．產(chǎn)權(quán)是兩種平等的所有權(quán)之間的權(quán)責(zé)利關(guān)系——段毅才產(chǎn)權(quán)的概念（一）國內(nèi)學(xué)者對產(chǎn)權(quán)概念具有多種不同的理解34產(chǎn)權(quán)的概念（二）西方經(jīng)典產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對產(chǎn)權(quán)的理解

1．產(chǎn)權(quán)就是經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人對財(cái)產(chǎn)所擁有的權(quán)利?！扑梗–oase.R）

2．產(chǎn)權(quán)是一種社會(huì)工具，其重要性就在于事實(shí)上它們能幫助一個(gè)人形成他與其他人進(jìn)行交易時(shí)的合理預(yù)期。這些預(yù)期通過社會(huì)的法律、習(xí)俗和道德得到表達(dá)。產(chǎn)權(quán)包括一個(gè)人或其他人受益或受損的利。——德姆塞茨（H.Demsetz）

產(chǎn)權(quán)的概念（二）西方經(jīng)典產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對產(chǎn)權(quán)的理解35產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱，存在于財(cái)產(chǎn)中的排他性完全權(quán)利。一般可分解為所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

產(chǎn)權(quán)不同于所有權(quán)產(chǎn)權(quán)不是人對物的權(quán)利，而是由于人對物的使用而形成的人與人之間的關(guān)系。一個(gè)完整的產(chǎn)權(quán)是由一束權(quán)利構(gòu)成的。產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱，存在于財(cái)產(chǎn)中的排他性完全權(quán)利36產(chǎn)權(quán)的起源及其功能起源：資源稀缺和外部性的存在功能：通過建立產(chǎn)權(quán)制度，讓人們知道如何獲得資源，以及在什么樣的權(quán)利范圍內(nèi)可以選擇資源和使用資源產(chǎn)權(quán)的起源及其功能起源：資源稀缺和外部性的存在37土地產(chǎn)權(quán)的概念和結(jié)構(gòu)1、土地產(chǎn)權(quán)制度與土地產(chǎn)權(quán)的概念2、土地產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)3、土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)的概念和結(jié)構(gòu)1、土地產(chǎn)權(quán)制度與土地產(chǎn)權(quán)的概念38土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利,是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。權(quán)利束包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等必須法律確認(rèn)指一個(gè)國家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成及其實(shí)施方式的制度規(guī)定，是土地制度的重要組成部分。土地產(chǎn)權(quán)制度土地產(chǎn)權(quán)指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利,是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一39土地產(chǎn)權(quán)的基本特性（1）具有排他性；（2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性；（3）合法性；（4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性。土地產(chǎn)權(quán)的基本特性（1）具有排他性；40土地所有權(quán)地上權(quán)永佃權(quán)地役權(quán)土地發(fā)展權(quán)土地使用權(quán)（廣義）土地抵押權(quán)土地使用權(quán)（狹義）土地租賃權(quán)土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)他物權(quán)自物權(quán)物權(quán)債權(quán)土地所有權(quán)土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)他物權(quán)自物41（一）土地所有權(quán)1、定義：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)可分解為兩方面：法律意義上的土地所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)。（一）土地所有權(quán)1、定義：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定42（一）土地所有權(quán)法律意義上的土地所有權(quán)，即土地所有者把土地當(dāng)做自己的財(cái)產(chǎn)，土地所有者有對土地實(shí)行壟斷及支配的權(quán)利。這種權(quán)利是法律所賦予的，受到法律的保護(hù)。經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)。土地所有者憑借其對土地的壟斷從而收取一定的地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。這二者不可或缺，任何一方面的喪失，都會(huì)使土地所有權(quán)不完全。（一）土地所有權(quán)法律意義上的土地所有權(quán)，即土地所有者把土地當(dāng)43土地所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能土地占有權(quán)：指對土地的實(shí)際占有、控制的權(quán)利；土地使用權(quán)：按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用；土地收益權(quán)：指從土地上獲得收益的權(quán)利，土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能；土地處置權(quán)：指在法律允許的范圍內(nèi)對土地進(jìn)行處置的權(quán)利。它決定土地的歸屬，是土地所有權(quán)的核心土地所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能土地占有權(quán)：指對土地的實(shí)際占有、控制44土地所有權(quán)土地占有權(quán)土地使用權(quán)土地收益權(quán)土地處分權(quán)前提核心標(biāo)志土地所有權(quán)土地占有權(quán)土地使用權(quán)土地收益權(quán)土地處分權(quán)前提核心標(biāo)452、土地所有權(quán)的屬性：完全性（全面性）；排他性；恒久性；歸一性（復(fù)歸性）；社會(huì)性（相對性）。2、土地所有權(quán)的屬性：46土地使用權(quán)：指依法對土地加以利用并取得收益的權(quán)利。是土地所有權(quán)派生的財(cái)產(chǎn)權(quán)。不及地下土地所有者非所有權(quán)人從所有權(quán)中分離出來的使用權(quán)地下文物發(fā)掘權(quán)、礦山開采權(quán)（二）土地使用權(quán)1、概念行使土地使用權(quán)：指依法對土地加以利用并取得收益的權(quán)利。是土地所有47（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的土地使用權(quán)是指依法對土地的實(shí)際利用權(quán)，包括在土地所有權(quán)之內(nèi)，與土地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列關(guān)系；廣義的土地使用權(quán)是指獨(dú)立于土地所有權(quán)權(quán)能之外，含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的土地使用權(quán)482、取得方式：無償（劃撥）、有償（出讓、轉(zhuǎn)讓）——無論以何種方式取得土地使用權(quán)，都必須得到法律的認(rèn)可。3、土地使用權(quán)的設(shè)定期限：依據(jù)用途不同而有不同的年限。土地財(cái)產(chǎn)制度概論課件49（三）土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是指土地“承租人有占有租賃物而為使用收益之權(quán)能”。設(shè)定土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過契約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)。與土地使用權(quán)相比少了一項(xiàng)處分權(quán)。在一般情況下，土地租賃權(quán)人未經(jīng)出租人同意，不能將自己承租的土地再以任何方式轉(zhuǎn)移出去。土地租賃一般可分為有限期和無限期兩種。（三）土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是指土地“承租人有占有租賃物而為使50（四）永佃權(quán)

永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金，為耕作和放牧的需要長期或永久使用土地，并獲得相應(yīng)收益的權(quán)利。永佃權(quán)實(shí)質(zhì)上是土地用益權(quán)，是他物權(quán)的一種。（四）永佃權(quán)永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金，為耕作51（五）地上權(quán)

地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià)，在他人土地上設(shè)定建筑房屋、種植竹木等項(xiàng)權(quán)利。地上權(quán)是一種用益物權(quán)。地上權(quán)人的權(quán)利一般包括：對其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分處分權(quán)能，可以設(shè)定地役權(quán)，還可以讓與他人或作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。地上權(quán)人的義務(wù)是：享受土地的便利須盡善良管理人的責(zé)任；向土地所有人支付租金；負(fù)擔(dān)地上建筑物的修繕、管理費(fèi)用及繳納賦稅等。（五）地上權(quán)地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià)，在他人土地上設(shè)定建52（六）土地抵押權(quán)1、概念：土地受押人對于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時(shí)可將土地的拍賣價(jià)款作為受清償?shù)膿?dān)保物權(quán)。2、性質(zhì)：優(yōu)先清償性（處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)）附屬性（以債權(quán)的存在為前提）不可分性（債務(wù)人以全部抵押物來行使權(quán)利）（六）土地抵押權(quán)1、概念：土地受押人對于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有533、土地使用權(quán)抵押在實(shí)際工作中存在的問題（1）抵押人的問題房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分離抵押同一宗土地使用權(quán)或同一宗土地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)重復(fù)抵押、多頭抵押欺騙抵押。3、土地使用權(quán)抵押在實(shí)際工作中存在的問題54－無意識申辦擔(dān)保物權(quán);－抵押權(quán)人不申請地價(jià)評估及其確認(rèn)，或者要求不予評估、確認(rèn)，或者不按地價(jià)評估、確認(rèn)的結(jié)果控制抵押貸款的額度。－抵押期限屆滿，抵押人既不依法處分土地使用權(quán)，又不申請抵押權(quán)的續(xù)登。（2）抵押權(quán)人的問題－無意識申辦擔(dān)保物權(quán);（2）抵押權(quán)人的問題55（七）地役權(quán)1、概念特征2、地役權(quán)的類型3、地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別（七）地役權(quán)1、概念特征56地役權(quán)的概念與特征1、概念：指為了使用、經(jīng)營自己土地（需役地）的方便而使用他人土地（供役地）的權(quán)利。主要包括：建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)、道路通行權(quán)等。目前中國尚未單獨(dú)設(shè)置地役權(quán)，在《民法通則》中包括在相鄰關(guān)系中。

2、特征：地役權(quán)可以有償也可以無償，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定地役權(quán)是為需役地的方便和利益而設(shè)立的地役權(quán)的概念與特征1、概念：指為了使用、經(jīng)營自己土地（需役地57地役權(quán)的類型1、利用供役地：如通行、排水、汲水、管線通過等。2、從供役地取得天然孳息：如從供役地上取土、采沙石、砍柴、割草、放牧等。3、限制供役地人某種權(quán)利的行使：如禁止打壩截水、禁止設(shè)置其他障礙物以便通風(fēng)、采光、眺望等。

地役權(quán)的類型1、利用供役地：如通行、排水、汲水、管線通過等。58地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別1、相鄰權(quán)是法律對于土地間利用關(guān)系的一種最小限度的調(diào)節(jié)，它無需當(dāng)事人約定和法律登記便可發(fā)揮作用；地役權(quán)則是這種最小限度外更廣泛、更有力的調(diào)節(jié)，是依當(dāng)事人協(xié)商而產(chǎn)生的，并且必須經(jīng)過登記才有效。土地的相鄰權(quán)：指相互毗鄰的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人為滿足其生產(chǎn)、生活需要而使用他方土地的權(quán)利。地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別1、相鄰權(quán)是法律對于土地間利用關(guān)系的一種592、相鄰權(quán)要以某宗土地的相鄰為條件，而地役權(quán)不完全以此為限。3、相鄰權(quán)是由法律直接規(guī)定的權(quán)利，只要在行使法律規(guī)定的權(quán)利時(shí)不給他人造成損失，則是無償?shù)?，地役?quán)是通過協(xié)商而產(chǎn)生的。因而可以有償，也可以無償。2、相鄰權(quán)要以某宗土地的相鄰為條件，而地役權(quán)不完全以此為限。60（八）土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)是指改變土地現(xiàn)狀、用途和強(qiáng)度等方面的利用方式，進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)開發(fā)過程中產(chǎn)生的一種動(dòng)態(tài)的權(quán)利歸屬與利益分配，是落實(shí)土地用途管制、耕地與環(huán)境保護(hù)政策的基礎(chǔ)性產(chǎn)權(quán)與制度設(shè)計(jì)。簡言之，土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用性質(zhì)之權(quán)，如農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地，或使土地原有的使用強(qiáng)度升高。（八）土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)是指改變土地現(xiàn)狀、用途和強(qiáng)度等方面61（八）土地發(fā)展權(quán)發(fā)展權(quán)的初始設(shè)定：當(dāng)今世界各國對土地發(fā)展權(quán)持有兩種不同的認(rèn)識和處理方式，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)同地上權(quán)、抵押權(quán)等一樣，首先自動(dòng)歸屬于原土地所有權(quán)人（美國）。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)一開始就屬于國家，如果土地所有者要改變土地用途或提高土地使用強(qiáng)度，必須先向政府購買土地發(fā)展權(quán)（英國）。（八）土地發(fā)展權(quán)發(fā)展權(quán)的初始設(shè)定：當(dāng)今世界各國對土地發(fā)展權(quán)持62我國土地產(chǎn)權(quán)束構(gòu)成土地宏觀管理者產(chǎn)權(quán)束土地所有者產(chǎn)權(quán)束土地使用者產(chǎn)權(quán)束分割分割占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)占有權(quán)使用權(quán)部分收益權(quán)部分處分權(quán)出讓權(quán)回收權(quán)出租權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)轉(zhuǎn)租權(quán)回收權(quán)擔(dān)保權(quán)入股權(quán)贈(zèng)與權(quán)我國土地產(chǎn)權(quán)束構(gòu)成土地宏觀管理者產(chǎn)權(quán)束土地所有者產(chǎn)權(quán)束土地使63復(fù)習(xí)思考題1、土地制度的內(nèi)容和特征是什么？2、土地所有制和土地使用制的含義，及其兩者的關(guān)系？3、土地國家管理制度的內(nèi)容、任務(wù)和實(shí)現(xiàn)手段是什么？4、土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成？復(fù)習(xí)思考題1、土地制度的內(nèi)容和特征是什么？64第九章中國現(xiàn)行土地所有制第一節(jié)中國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)與形式第二節(jié)中國現(xiàn)行土地所有制的建立第三節(jié)中國現(xiàn)行土地征收制度

第四節(jié)中國現(xiàn)行土地所有制的完善第九章中國現(xiàn)行土地所有制第一節(jié)中國現(xiàn)行土地所有制的性65社會(huì)主義土地公有制全民所有制勞動(dòng)群眾集體所有制具體采取具體采取國家所有制的形式集體經(jīng)濟(jì)所有制社會(huì)主義土地公有制全民所有制勞動(dòng)群眾集體所有制具體具體國家所66城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有的屬于國家所有，有的屬于集體所有；除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于集體所有建制鎮(zhèn)的所有權(quán)問題應(yīng)視具體情況而定。城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有67第二節(jié)中國現(xiàn)行土地所有制的建立農(nóng)村集體土地所有制建立農(nóng)村土地國有制的建立城市土地國有制的建立第二節(jié)中國現(xiàn)行土地所有制的建立農(nóng)村集體土地所有制建立68封建土地所有制農(nóng)民土地所有制農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體所有制人民公社所有制“三級所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的制度進(jìn)一步明確農(nóng)村土地的集體所有制封建土地所有制農(nóng)民土地所有制農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作人民公社所有制“三級69農(nóng)村土地國有制的建立通過土改運(yùn)動(dòng)確立1947年9月全國土地會(huì)議通過了《中國土地法大綱》1950年月召開全國林業(yè)會(huì)議1954年《憲法》《憲法》和《土地管理法》的進(jìn)一步規(guī)定農(nóng)通過土改運(yùn)動(dòng)確立1947年9月全國土地會(huì)議1950年月召開70城市國有土地接管和沒收原占有的城市土地改造原擁有的城市地產(chǎn)征用城鄉(xiāng)非國有土地通過立法無償贖買有償無償購買和撥用城接管和沒收原占有的城市土地改造原擁有的城市地產(chǎn)征用城鄉(xiāng)非國71第三節(jié)中國現(xiàn)行土地征收制度

土地征收的概念土地征收的前提土地征收的補(bǔ)償?shù)谌?jié)中國現(xiàn)行土地征收制度土地征收的概念72國家強(qiáng)制取得公民和法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)或者強(qiáng)制使用公民和法人的財(cái)產(chǎn)的制度，屬于一種例外規(guī)則。征收征用強(qiáng)制性共同點(diǎn)是國家強(qiáng)制取得公民和法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)或者強(qiáng)制使用公民和法人的財(cái)產(chǎn)的73土地征用：

實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，只是使用權(quán)的改變，被征用的土地使用完畢，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還被征用人，這是一種臨時(shí)使用土地的行為。

土地征收的概念：實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買，主要是土地所有權(quán)的改變，不存在返還的問題。土地征用：

實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，只是使用權(quán)的改變，被征用的土地使74土地征收的前提為了公共利益的目的必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序必須予以公正補(bǔ)償。土地征收的前提為了公共利益的目的75土

地

征

收

的

補(bǔ)

償土地補(bǔ)償費(fèi)6-10倍安置補(bǔ)償費(fèi)4－6倍地上附著物補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)土

地

征

收

的

補(bǔ)

償土地補(bǔ)償費(fèi)6-10倍安置補(bǔ)償費(fèi)76第四節(jié)中國現(xiàn)行土地所有制的完善關(guān)于變革農(nóng)村現(xiàn)行土地所有制的議論應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持和完善農(nóng)村現(xiàn)行土地所有制完善現(xiàn)行社會(huì)主義土地公有制的途徑第四節(jié)中國現(xiàn)行土地所有制的完善關(guān)于變革農(nóng)村現(xiàn)行土地所有制77變革農(nóng)村現(xiàn)行土地所有制實(shí)行單一的土地國有制實(shí)行國家、集體和個(gè)人三元所有制實(shí)行土地私人所有制度實(shí)行土地雙軌所有制強(qiáng)化現(xiàn)行土地所有制變實(shí)行單一的土地國有制實(shí)行國家、集體和實(shí)行土地私人所有制度實(shí)78實(shí)行單一的土地國有制度實(shí)行土地國有化只不過是“正名”而已有利于克服土地管理的無政府狀態(tài)，避免土地投機(jī)，增加農(nóng)民的信任感與安定感通過實(shí)行“用佃制”，可沖淡農(nóng)民可能產(chǎn)生的失落感，安定民心，調(diào)動(dòng)好其經(jīng)營好國有土地的積極性但是土地國有化的路徑很難選擇操作上的科學(xué)性值得懷疑運(yùn)行成本極高土地國有化很難達(dá)到預(yù)期效果

實(shí)行單一的土地國有制度實(shí)行土地國有化只不過是“正名”而已但是79實(shí)行國家、集體和個(gè)人三元所有制度可以兼顧國家、集體和個(gè)人三方面的利益但是，由于形成多種產(chǎn)權(quán)主體，容易引起利益沖突，也增加了土地管理工作的難度實(shí)行國家、集體和個(gè)人三元所有制度可以兼顧國家、集體和個(gè)人三方80實(shí)行土地私人所有制度能夠保證農(nóng)民對土地?fù)碛信潘缘耐恋禺a(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民的土地收益得到應(yīng)有的保證可以可以極大地激發(fā)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，并在一定程度上迎合了廣大農(nóng)民占有土地的心理要求實(shí)行土地私人所有制度能夠保證農(nóng)民對土地可以可以極大地激發(fā)農(nóng)民81土

地

私

有

化

不

符

合

中

國

國

情政治倫理的挑戰(zhàn)無法達(dá)成一致同意原則必然限制農(nóng)業(yè)機(jī)械化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化社會(huì)主義公平原則的背離不一定能夠激勵(lì)農(nóng)民向土地投資不利于土地合理利用和生產(chǎn)資料社會(huì)主義公有制的鞏固和發(fā)展土

地

私

有

化

不

符

合

中

國

國

情政治倫理的挑戰(zhàn)82實(shí)行土地

雙軌所有制國家和農(nóng)戶如何分享所有權(quán)、所有權(quán)的分享程度怎樣很難把握優(yōu)點(diǎn)符合農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的特性，與農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度歷史變遷的方式相吻合，還能為農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中仍在發(fā)揮作用的非正式制度安排所容納缺點(diǎn)實(shí)行土地

雙軌所有制國家和農(nóng)戶如何分享所有權(quán)、所有權(quán)的分享程83變革與選擇土地所有制應(yīng)考慮的幾個(gè)問題要考慮制度的穩(wěn)定性和規(guī)范性土地制度要適應(yīng)目前生產(chǎn)力發(fā)展水平要考慮中國農(nóng)民現(xiàn)有的思想覺悟程度要考慮變革土地所有制形式所產(chǎn)生的社會(huì)影響要考慮國家對土地資源的宏觀管理與控制能力變革與選擇土地所有制應(yīng)考慮的幾個(gè)問題要考慮制度的穩(wěn)定性和規(guī)范84應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持現(xiàn)行集體土地所有制有利于降低改革的成本有利于更好地發(fā)揮農(nóng)村土地對于農(nóng)民的社會(huì)保障和失業(yè)保險(xiǎn)功能應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持現(xiàn)行集體土地所有制有利于降低改革的成本有利于更好地發(fā)85完善現(xiàn)行社會(huì)主義土地公有制的途徑城鄉(xiāng)土地權(quán)屬具體化土地所有權(quán)主體或代表明確化土地所有制關(guān)系實(shí)在化集體土地所有權(quán)權(quán)能相對完整化解決新建制市帶來的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換問題完善現(xiàn)行社會(huì)主義土地公有制的途徑城鄉(xiāng)土地權(quán)屬具體化86復(fù)習(xí)思考題如何理解中國現(xiàn)行土地所有制中國現(xiàn)行土地所有制是如何建立起來的如何完善中國現(xiàn)行土地所有制復(fù)習(xí)思考題如何理解中國現(xiàn)行土地所有制87第十五章土地價(jià)格理論及應(yīng)用第一節(jié)土地價(jià)格的形成與變動(dòng)第二節(jié)土地價(jià)格的評估第三節(jié)土地價(jià)格的管理第十五章土地價(jià)格理論及應(yīng)用第一節(jié)土地價(jià)格的形成與變動(dòng)88第一節(jié)土地價(jià)格的形成與變動(dòng)一土地價(jià)格的形成二土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn)三影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素四土地價(jià)格變動(dòng)趨勢及規(guī)律性第一節(jié)土地價(jià)格的形成與變動(dòng)一土地價(jià)格的形成89一、土地價(jià)格的形成（二）西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論（一）馬克思主義地價(jià)形成理論一、土地價(jià)格的形成（二）西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論（一）馬克思90馬克思主義地價(jià)形成理論土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià)值。但土地有使用價(jià)值，并存在價(jià)格土地價(jià)格實(shí)質(zhì)是地租的資本化

土地價(jià)格是出租土地的資本化收入土地價(jià)格=地租/土地還原利率

4000=200/5%馬克思主義地價(jià)形成理論土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià)值。土地價(jià)格=91

以土地收益理論和土地供求理論為代表1土地收益理論土地收益理論認(rèn)為:

土地價(jià)格是土地收益即地租的資本化土地收益指：正常情況下的土地收益；處于最佳利用方向的土地收益；土地純收益土地價(jià)格公式：ar西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論V=以土地收益理論和土地供求理論為代表西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理92

2土地供求理論張德粹：“土地價(jià)格的決定因素是土地的供給與需求”馬爾薩斯、薩伊、馬歇爾、薩繆爾森等：土地這一生產(chǎn)要素的價(jià)格完全由其需求決定西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論2土地供求理論西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論93E2E1P2P1PSLSD1D2E2E1P2P1PSLSD1D294E2E0P2P1PLD1D2P0E1S1S2E2E0P2P1PLD1D2P0E1S1S295二、土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn)1土地價(jià)格的內(nèi)涵：土地收益現(xiàn)值的總和。是土地未來地租的資本化。2土地價(jià)格的特點(diǎn)土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價(jià)土地價(jià)格主要是土地需求所決定的土地價(jià)格呈總體上升趨勢土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性二、土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn)1土地價(jià)格的內(nèi)涵：土地收益現(xiàn)值的總96三影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素1、一般因素2、區(qū)域因素3、個(gè)別因素三影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素1、一般因素97一般因素指影響土地價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地價(jià)格的總體水平產(chǎn)生影響包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質(zhì)及宏觀區(qū)位、土地利用計(jì)劃土地相關(guān)政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)安定狀況一般因素指影響土地價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地98區(qū)域因素對區(qū)域地價(jià)有總體影響的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素包括：位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量區(qū)域因素對區(qū)域地價(jià)有總體影響的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素99個(gè)別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價(jià)有影響的因素例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質(zhì)條件等個(gè)別因素宗地本身的條件和特征對宗地地價(jià)有影響的因素100四、土地價(jià)格變動(dòng)趨勢及規(guī)律性土地價(jià)格呈總體上升趨勢土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征土地價(jià)格的變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來越大四、土地價(jià)格變動(dòng)趨勢及規(guī)律性土地價(jià)格呈總體上升趨勢101土地價(jià)格呈總體上升趨勢社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加土地投機(jī)土地價(jià)格呈總體上升趨勢社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高102土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期103第二節(jié)土地價(jià)格的評估一、土地價(jià)格評估的目的與作用二、土地價(jià)格評估的原則三、土地價(jià)格評估的基本方法第二節(jié)土地價(jià)格的評估一、土地價(jià)格評估的目的與作用104一、土地價(jià)格評估的目的與作用土地價(jià)格評估是指專業(yè)人員按照一定的評估目的，遵循科學(xué)的估價(jià)原則、程序，運(yùn)用一定的估價(jià)方法，綜合評估出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格過程。土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策土地估價(jià)有助于土地市場的完善土地估價(jià)有助于土地市場管理一、土地價(jià)格評估的目的與作用土地價(jià)格評估是指專業(yè)人員按照一定105二、土地價(jià)格評估的原則合法原則公平原則最有效利用原則替代原則預(yù)期收益原則供需原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則保證農(nóng)民基本生活原則二、土地價(jià)格評估的原則合法原則106估價(jià)程序土地估價(jià)程序，是指土地估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗土地主要包括明確估價(jià)基本事項(xiàng)——擬定估價(jià)作業(yè)方案——搜集估價(jià)所需資料——實(shí)地查勘估價(jià)對象——選定估價(jià)方法計(jì)算——確定估價(jià)結(jié)果——撰寫估價(jià)報(bào)告——估價(jià)資料歸檔等基本步驟。估價(jià)程序土地估價(jià)程序，是指土地估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的107三、土地價(jià)格評估的基本方法（一）市場比較法（二）收益還原法（三）成本逼近法（四）剩余法（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（六）農(nóng)地宗地價(jià)格評估方法三、土地價(jià)格評估的基本方法（一）市場比較法108市場比較法

1、基本原理市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價(jià)格的方法市場比較法1、基本原理109

VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地價(jià)格VB：比較實(shí)例宗地價(jià)格

A：待估宗地情況指數(shù)修正

B：待估宗地日期指數(shù)修正

D：待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正

F：待估宗地個(gè)別因素指數(shù)修正2、基本公式VD=VB×A×B×D×F2、基本公式110A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實(shí)例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比較實(shí)例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價(jià)日期地價(jià)指數(shù)∕比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)∕比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)F：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)∕比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件修正指數(shù)計(jì)算A：待估宗地情況指數(shù)∕比較實(shí)例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)∕比111基本公式在具體運(yùn)用中可表示為：

VD=VB××××

100100100100（）（）（）（）基本公式在具體運(yùn)用中可表示為：100100100100（112

區(qū)域因素估價(jià)對象可比實(shí)例

A可比實(shí)例

B可比實(shí)例

C繁華程度道路通達(dá)度公交便捷度對外交通環(huán)境質(zhì)量景觀城市基礎(chǔ)建設(shè)社會(huì)公共設(shè)施規(guī)劃限制治安狀況1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值

100

97

106

103區(qū)域因素估價(jià)對象可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例繁華程度10139113市場比較法的操作程序①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例：從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表述方式和內(nèi)涵。④進(jìn)行交易情況修正：是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。市場比較法的操作程序①搜集交易實(shí)例114市場比較法的操作程序⑤進(jìn)行交易日期修正：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正：是將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。

⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正：將可比實(shí)例在其個(gè)別狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象個(gè)別狀況下的價(jià)格。⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格：簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法市場比較法的操作程序⑤進(jìn)行交易日期修正：將可比實(shí)例在其成交日115收益還原法

1、基本原理收益還原法是將待估土地未來正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法收益還原法1、基本原理1162、基本公式

V=a/rＶ：土地收益價(jià)格

a：土地純收益

r：土地還原利率2、基本公式V=a/r1173、收益還原法的應(yīng)用程序（1）收集相關(guān)資料；（2）測算年總收益；（3）確定年總費(fèi)用；（4）計(jì)算年純收益；（5）確定還原利率；（6）選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；（7）試算收益價(jià)格；（8）確定待估宗地地價(jià)。3、收益還原法的應(yīng)用程序（1）收集相關(guān)資料；118

１、基本原理

成本逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增殖收益來確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但事實(shí)上它難以完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。

成本逼近法一般用于新開發(fā)土地。既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。成本逼近法１、基本原理成本逼近法119地價(jià)＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增殖收益＝土地成本價(jià)格＋土地增殖收益

２、基本公式地價(jià)＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)２、基本公式120成本逼近法的應(yīng)用程序（1）判斷待估土地是否適用成本逼近法；（2）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等資料；（3）通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤；（4）確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額；（5）按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；（6）對地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。成本逼近法的應(yīng)用程序（1）判斷待估土地是否適用成本逼近法；121成本逼近法的應(yīng)用程序需要注意的是，確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額，即土地增值收益，是指確定待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用程度而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開發(fā)或再開發(fā)后市場價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。在不同地區(qū)，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。運(yùn)用成本逼近法是否進(jìn)行年期修正，要具體情況具體分析:(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；(2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正；(3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。成本逼近法的應(yīng)用程序需要注意的是，確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)122１、基本原理剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地純收益，是對土地收益的非土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格中扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。

剩余法１、基本原理剩余法123剩余法主要適用于有開發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般有以下幾種類型：

(1)待開發(fā)土地的估價(jià)；

(2)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；

(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)；

(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。剩余法剩余法主要適用于有開發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一剩余法124

Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）

Ｖ：待估土地的價(jià)格Ａ：總開發(fā)價(jià)值Ｂ：整個(gè)土地項(xiàng)目的開發(fā)成本Ｃ：開發(fā)商合理利潤具體公式：

V＝A－CB－

CP－

R1－

CM－

T－R2式中：V——土地價(jià)格；A

——房屋預(yù)期總售價(jià)；

CB——建筑費(fèi)用；CP

——專業(yè)費(fèi)用；

R1——利息；CM

——銷售費(fèi)用；

T——稅費(fèi)；R2——開發(fā)商利潤。

２、基本公式Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）２、基本公1253、剩余法的應(yīng)用程序（1）調(diào)查待估宗地的基本情況；（2）確定待估宗地的最有效利用方式；（3）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；（4）估算開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值；（5）確定待估宗地的土地價(jià)格。3、剩余法的應(yīng)用程序（1）調(diào)查待估宗地的基本情況；126基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)是在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評估出的各個(gè)級別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格

特點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)127基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法2、基本原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價(jià)影128

土地價(jià)格＝基準(zhǔn)地價(jià)×（１±∑Ｋi）×Kj

Ｋi

：估價(jià)對象第i個(gè)影響因素的修正系數(shù)；

Kj

：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；

∑Ｋi：各影響因素的修正系數(shù)之和。3、基本公式土地價(jià)格＝基準(zhǔn)地價(jià)×（１±∑Ｋi）×Kj3、基1294、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用程序（1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；（2）確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；（3）分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表；（4）依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表，確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；（5）進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正；（6）求出待估宗地地價(jià)。4、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用程序（1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；130農(nóng)地價(jià)格的最低限應(yīng)能保障農(nóng)民的基本生活農(nóng)地價(jià)格因其權(quán)利內(nèi)涵不同，其價(jià)格內(nèi)涵也不同農(nóng)地估價(jià)要特別重視農(nóng)地區(qū)位、國家投資和公共投資的影響農(nóng)地宗地價(jià)格評估方法農(nóng)地價(jià)格的最低限應(yīng)能保障農(nóng)民的基本生活農(nóng)地宗地131農(nóng)地使用權(quán)價(jià)格可以是農(nóng)民承包地在其承包期內(nèi)的使用權(quán)價(jià)格，也可以是非承包地的集體土地使用權(quán)價(jià)格農(nóng)地使用權(quán)價(jià)格中不體現(xiàn)農(nóng)地對農(nóng)民的保障價(jià)值，而只有農(nóng)地純收益農(nóng)地使用權(quán)價(jià)格可以是農(nóng)民承包地在其承包期內(nèi)的使用權(quán)價(jià)格，也可132農(nóng)地所有權(quán)價(jià)格主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時(shí)農(nóng)業(yè)技術(shù)水平和利用狀況、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保障作用來確定在當(dāng)前農(nóng)民沒有被納入國家社會(huì)保障系統(tǒng)的情況下，農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值在農(nóng)地價(jià)格中應(yīng)得到較高的體現(xiàn)農(nóng)地所有權(quán)價(jià)格＝農(nóng)地純收益的資本化＋農(nóng)地社會(huì)保障值農(nóng)地所有權(quán)價(jià)格主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時(shí)農(nóng)業(yè)技術(shù)水平和利用狀況、農(nóng)業(yè)133第三節(jié)土地價(jià)格的管理一、中國土地價(jià)格體系二、中國土地價(jià)格管理制度三、西方發(fā)達(dá)國家的土地價(jià)格管理第三節(jié)土地價(jià)格的管理一、中國土地價(jià)格體系134一、中國土地價(jià)格體系（一）基準(zhǔn)地價(jià)（二）標(biāo)定地價(jià)（三）交易地價(jià)（四）其他價(jià)格形式一、中國土地價(jià)格體系（一）基準(zhǔn)地價(jià)135（一）基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)上法定最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格（一）基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)136農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)

農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域?yàn)閱挝粚ΜF(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照土地所有?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。農(nóng)地所有權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來無限年期土地純收益、農(nóng)地的農(nóng)民社會(huì)保障年價(jià)值以及農(nóng)地發(fā)展權(quán)年價(jià)值之和的資本化。它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。農(nóng)地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來有限年期土地純收益的資本化。這一年期的長短一般與國家規(guī)定的農(nóng)地承包期相符。農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)137基準(zhǔn)地價(jià)作用政府宏觀調(diào)控和管理地價(jià)的依據(jù)引導(dǎo)投資決策，促進(jìn)土地有效利用的手段；國家征稅和稅制改革的依據(jù)市場交易價(jià)及清產(chǎn)核資價(jià)等的依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)作用政府宏觀調(diào)控和管理地價(jià)的依據(jù)138

政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。其作用：確定土地出讓價(jià)格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)；標(biāo)定地價(jià)是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)。編制地價(jià)指數(shù)（二）標(biāo)定地價(jià)政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)139指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實(shí)際成交的價(jià)格。主要有：土地使用權(quán)出讓價(jià)格土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格租賃價(jià)格地役權(quán)價(jià)格（三）交易地價(jià)指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市140土地使用權(quán)出讓價(jià)格土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(jià)(包括貨幣和實(shí)物)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格因出讓方式不同，又分為拍賣地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、掛牌地價(jià)和協(xié)議地價(jià)四種。招標(biāo)、拍賣和掛牌地價(jià)是通過市場公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價(jià)格，具有市場代表性，較能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值。協(xié)議地價(jià)是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價(jià)格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭，其價(jià)格不能完全反映土地的市場價(jià)值。土地使用權(quán)出讓價(jià)格土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國家將一定年期的土地141土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。轉(zhuǎn)讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是一種正常的市場價(jià)格。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場142土地租賃價(jià)格土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報(bào)酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實(shí)現(xiàn)的土地租賃等多種形式。租賃價(jià)格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價(jià)格。土地租賃價(jià)格土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租143地役權(quán)價(jià)格地役權(quán)價(jià)格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權(quán)利而支付的代價(jià)。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。

地役權(quán)價(jià)格地役權(quán)價(jià)格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過144(四)其他價(jià)格形式其他價(jià)格形式主要有課稅價(jià)格、抵押價(jià)格等形式。課稅價(jià)格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。這種價(jià)格可以是交易價(jià)格，也可以是評估價(jià)格和申報(bào)價(jià)格。我國目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外，還沒有以地價(jià)為標(biāo)的的課稅稅種。因此，還沒有專用的課稅價(jià)格。抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格。目前我國的抵押價(jià)格僅有土地使用權(quán)抵押價(jià)格和承租土地使用權(quán)抵押價(jià)格兩種。(四)其他價(jià)格形式其他價(jià)格形式主要有課稅價(jià)格、抵押價(jià)格等形145二、中國土地價(jià)格管理制度（一）建立土地估價(jià)制度自20世紀(jì)80年代后期，原國家土地管理局就在全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價(jià)制度，要求各城市必須開展土地定級和基準(zhǔn)地價(jià)評估，并對政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價(jià)評估?，F(xiàn)在，土地估價(jià)已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產(chǎn)買賣等，農(nóng)村土地也已開展基準(zhǔn)地價(jià)評估和征地區(qū)片價(jià)評估。通過對城鄉(xiāng)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估和標(biāo)定地價(jià)評估，為地價(jià)管理部門制定地價(jià)政策和對土地交易價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。二、中國土地價(jià)格管理制度（一）建立土地估價(jià)制度146二、中國土地價(jià)格管理制度（二）建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度開展土地價(jià)格評估，必須由專門的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員進(jìn)行。為了確保土地估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性，管理機(jī)關(guān)要求開展這一工作的機(jī)構(gòu)和人員必須經(jīng)過資格認(rèn)證，估價(jià)人員要經(jīng)過考試才能取得估價(jià)資格。目前，中國土地估價(jià)機(jī)構(gòu)分A級、準(zhǔn)A級和B級三類，對不同類型的估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。估價(jià)人員必須在相當(dāng)學(xué)歷的基礎(chǔ)上參加專業(yè)考試，合格者經(jīng)注冊方可從事估價(jià)工作。

二、中國土地價(jià)格管理制度（二）建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格147二、中國土地價(jià)格管理制度（三）建立基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)要定期公布?；鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是城市政府管理地價(jià)的基本參照地價(jià)，也是房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性，國家土地管理部門還要求省會(huì)城市及計(jì)劃單列市的基準(zhǔn)地價(jià)成果要上報(bào)國土資源部進(jìn)行審核與平衡。二、中國土地價(jià)格管理制度（三）建立基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期148二、中國土地價(jià)格管理制度（四）建立地價(jià)監(jiān)測體系為了更好地了解市場地價(jià)狀況和制定地價(jià)政策，自1999年開始，國土資源部即著手在全國各城市建立地價(jià)監(jiān)測系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)將各城市的地價(jià)變化情況傳輸至國土資源部，國土資源部即可及時(shí)制定相應(yīng)的地價(jià)管理政策；同時(shí)，利用監(jiān)測數(shù)據(jù)編制全國地價(jià)指數(shù)，并定期發(fā)布。目前，全國主要大城市正在國土資源部的幫助下，建立本市的地價(jià)監(jiān)測系統(tǒng)。二、中國土地價(jià)格管理制度（四）建立地價(jià)監(jiān)測體系149二、中國土地價(jià)格管理制度（五）建立土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲(chǔ)備制度為了在宏觀上調(diào)控土地價(jià)格，必須嚴(yán)格控制土地供應(yīng)數(shù)量和區(qū)位。各級政府根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際和土地資源的稟賦，制定并公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)施調(diào)控土地市場的土地儲(chǔ)備制度。二、中國土地價(jià)格管理制度（五）建立土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地150二、中國土地價(jià)格管理制度（六）建立土地交易最低限價(jià)制度《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地交易價(jià)格不得低于城市政府規(guī)定的標(biāo)定地價(jià)，否則，政府有優(yōu)先購買的權(quán)力。（七）建立土地增值稅制度為了規(guī)范土地及房地產(chǎn)市場的交易秩序，抑制土地投機(jī)，國家自1994年1月開始對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人開征土地增值稅。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅的實(shí)行有效地抑制了土地價(jià)格的過快上漲。二、中國土地價(jià)格管理制度（六）建立土地交易最低限價(jià)制度151三西方發(fā)達(dá)國家的土地價(jià)格管理1、美國建立土地估價(jià)制度對地價(jià)進(jìn)行控制政府可通過正當(dāng)?shù)姆沙绦蛘魇胀恋?，用于公共使用，并進(jìn)行公平補(bǔ)償逐步建立完善的土地信息管理系統(tǒng)訂立土地市場交易的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)三西方發(fā)達(dá)國家的土地價(jià)格管理1、美國1522、日本建立地價(jià)公示制度建立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度建立土地交易許可制度和申報(bào)勸告制度制定《國土利用計(jì)劃法》3、德國成立土地估價(jià)委員會(huì)政府具有土地的征購權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)建立農(nóng)地轉(zhuǎn)用控制制度2、日本1531、土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn)2、土地價(jià)格的影響因素3、土地價(jià)格評估的原則和方法4、中國的土地價(jià)格體系5、中國的土地價(jià)格管理制度思考題1、土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn)思考題154第八章土地財(cái)產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度簡述第二節(jié)土地所有制第三節(jié)土地使用制第四節(jié)土地國家管理制度第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成第八章土地財(cái)產(chǎn)制度概論155第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度的概論一、土地財(cái)產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成：制度概念土地財(cái)產(chǎn)制度概念土地財(cái)產(chǎn)制度的構(gòu)成二、土地財(cái)產(chǎn)制度的特點(diǎn)三、土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革第一節(jié)土地財(cái)產(chǎn)制度的概論一、土地財(cái)產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成：156制度的概念制度的內(nèi)涵可概括為約束人們行為的一系列習(xí)慣和規(guī)則。制度有保障功能和激勵(lì)兩大基本功能制度的概念制度的內(nèi)涵可概括為約束人們行為的一系列習(xí)慣和規(guī)則。157是一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。土地關(guān)系反映社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展形成和發(fā)展取決于土地制度土地財(cái)產(chǎn)制度的概念是一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)158經(jīng)濟(jì)制度和法權(quán)制度土地的經(jīng)濟(jì)制度是人們在一定的社會(huì)制度下在土地利用中形成的土地關(guān)系的總和。是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的組成部分。土地的法權(quán)制度是人們在土地利用中形成的土地關(guān)系的法權(quán)體現(xiàn)，是社會(huì)上層建筑的組成部分。經(jīng)濟(jì)制度和法權(quán)制度土地的經(jīng)濟(jì)制度是人們在一定的社會(huì)制度下在土159土地經(jīng)濟(jì)制度土地法權(quán)制度關(guān)系基礎(chǔ)，決定土地法權(quán)制度；反映、規(guī)范、確認(rèn)、保護(hù)、強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)制度土地法權(quán)制度關(guān)系基礎(chǔ)，決定土地法權(quán)制度；160土地制度的特點(diǎn)地位的基礎(chǔ)性國度的差異性構(gòu)成的復(fù)雜性土地制度的特點(diǎn)地位的基礎(chǔ)性161土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革

土地財(cái)產(chǎn)制度隨社會(huì)生產(chǎn)力的提高和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展推進(jìn)和演變。從下而上自發(fā)地漸進(jìn)式地進(jìn)行的通過國家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進(jìn)的。即在一個(gè)國度內(nèi)（或地區(qū)內(nèi)）普遍進(jìn)行的土地財(cái)產(chǎn)制度改革（革命）。土地財(cái)產(chǎn)制度的演進(jìn)與改革土地財(cái)產(chǎn)制度162第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展二、土地所有制的法律形式三、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展163土地所有制的含義

及其產(chǎn)生與發(fā)展

土地所有制的含義土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展土地所有制的含義

及其產(chǎn)生與發(fā)展

土地所有制的含義164指人們在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问健l件和程序的規(guī)定。是土地的分配問題土地所有制度土地所有制的含義表明是土地制度的核心；土地關(guān)系的基礎(chǔ)基礎(chǔ)產(chǎn)生法律體現(xiàn)土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利指人們在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定165土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展土地所有制作為社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的組成部分，是由社會(huì)生產(chǎn)方式所決定的。而社會(huì)生產(chǎn)方式歸根到底是由生產(chǎn)力的狀況決定的。因此，不同的土地所有制，最終也是由生產(chǎn)力的狀況所決定的，即不同的生產(chǎn)力狀況形成不同的土地所有制。一個(gè)國家土地所有制的具體形式還受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和歷史發(fā)展特點(diǎn)的影響，因而，即使是社會(huì)制度相同的國家，其土地所有制的具體形式也不完全相同。土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展土地所有制作為社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的組成部分，166土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展人類社會(huì)已經(jīng)歷了五種社會(huì)生產(chǎn)方式，相應(yīng)地，也有五種土地所有制，即原始社會(huì)的氏族公社土地所有制；奴隸主土地所有制；封建土地所有制；資本主義土地所有制；社會(huì)主義土地所有制。土地所有制，單就其形式來說可以分為兩種基本形式：公有制和私有制土地所有制的產(chǎn)生與發(fā)展人類社會(huì)已經(jīng)歷了五種社會(huì)生產(chǎn)方式，相應(yīng)167土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承認(rèn)和保護(hù)。國家確認(rèn)并保護(hù)土地所有制的法律文件是土地所有權(quán)證書，如我國的國有土地所有權(quán)證書。當(dāng)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，出讓方和受讓方簽訂的契約——地契，經(jīng)過國家的登記認(rèn)可，也可以作為土地所有權(quán)的法律文件。土地所有制的法律形式土地所有制都需要在法律上得到承認(rèn)和保護(hù)。168土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)關(guān)系的變化，必然發(fā)生土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移包括有償轉(zhuǎn)移（如買賣）和無償轉(zhuǎn)移（如贈(zèng)與、繼承）。土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，是土地所有者處分權(quán)能的體現(xiàn)。我國土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移主要是集體土地所有權(quán)的單向轉(zhuǎn)移——土地征用。即國家通過對土地集體所有者的一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國家所有。土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)關(guān)系的變化，必然發(fā)生土地169第三節(jié)土地使用制土地使用制的概念土地所有制與土地使用制的關(guān)系土地使用制的分類土地租賃關(guān)系的性質(zhì)土地使用制的法律形式第三節(jié)土地使用制土地使用制的概念170指人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。是怎樣利用土地和取得收益；誰享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。表明核心和內(nèi)容確定獨(dú)立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)是確權(quán)解決土地資源的合理、有效利用問題土地使用制度土地使用制的概念指人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。171土地使用制與土地所有制的關(guān)系前提提供服務(wù)相對獨(dú)立性反映、體現(xiàn)、實(shí)現(xiàn)和鞏固的形式與手段土地所有制土地使用制具有土地使用制與土地所有制的關(guān)系前提提供服務(wù)相對獨(dú)立性反映、體現(xiàn)172土地使用制的分類兩權(quán)合一兩權(quán)分離：

有償使用制無償使用制度土地使用制的分類兩權(quán)合一173土地租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實(shí)行的土地有償使用制，無論其具體形式如何，實(shí)質(zhì)都是土地的租賃關(guān)系土地租賃關(guān)系的性質(zhì)因社會(huì)性質(zhì)和土地所有制度的不同而不同，反映著不同的階級關(guān)系和產(chǎn)品分配關(guān)系：土地租賃關(guān)系的性質(zhì)在土地“兩權(quán)”分離條件下所實(shí)行的土地有償使174－在封建社會(huì)中，土地租賃關(guān)系決定著地主階級無償占有佃農(nóng)的全部剩余勞動(dòng)－在資本主義社會(huì)中，土地租賃關(guān)系反映的是土地所有者和租地農(nóng)業(yè)資本家共同占有雇傭工人剩余價(jià)值－在社會(huì)主義社會(huì)中，土地租賃關(guān)系反映的是國家、集體和個(gè)人如何分配土地收益

－在封建社會(huì)中，土地租賃關(guān)系決定著地主階級無償占有佃農(nóng)的全部175土地使用制度的法律形式佃契、租約等農(nóng)村土地承包合同城市土地使用合同土地使用制度的法律形式佃契、租約等176第四節(jié)土地國家管理制度

一、建立土地管理制度的客觀必要性二、土地管理的內(nèi)容、目的、任務(wù)與手段三、土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工第四節(jié)土地國家管理制度一、建立土地管理177

1、土地具有特殊的重要性2、土地供給的稀缺性3、土地利用后果的巨大社會(huì)性

4、宏觀上，土地利用的基本目標(biāo)是（國家）實(shí)現(xiàn)土地的供求平衡。各部門利益不同，國家在各部門間資源優(yōu)化配置。微觀上（使用者），土地利用的目的是實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)濟(jì)利益最大化，而土地利用有很大社會(huì)性，土地用途的改變存在一定困難性，要實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)總平衡，只有國家宏觀調(diào)控才能做到。建立土地國家管理制度的客觀必要性1、土地具有特殊的重要性建立土地國家管理制度的客178土地國家管理的內(nèi)容1、土地的權(quán)屬管理2、土地的利用管理土地國家管理的內(nèi)容1、土地的權(quán)屬管理179權(quán)屬管理的任務(wù)社會(huì)主義土地公有制土地關(guān)系土地和使用者的合法權(quán)益土地征用國有土地有償使用國有土地轉(zhuǎn)讓維護(hù)調(diào)整保護(hù)產(chǎn)生土地權(quán)屬管理：國家確認(rèn)和保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益及調(diào)整土地所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的一種管理。權(quán)屬管理的任務(wù)社會(huì)主義土地公有制土地關(guān)系土地和使用者的合法權(quán)180權(quán)屬管理的內(nèi)容確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)管理土地權(quán)屬的變更調(diào)處土地權(quán)屬糾紛

查處土地權(quán)屬方面的違法行為

集體土地的征用國有土地的劃撥國有土地的出讓與轉(zhuǎn)讓土地調(diào)整土地使用權(quán)的收回農(nóng)村土地的承包與轉(zhuǎn)包農(nóng)村宅基地、自留山、自留地的調(diào)整依法權(quán)屬管理的內(nèi)容確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)管理土地權(quán)屬的變更調(diào)處土181土地利用管理是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。土地利用---土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)取得最好的效益符合客觀規(guī)律

管理---采取法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)措施，對土地利用進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮和調(diào)控。土地利用規(guī)劃土地開發(fā)、整治與保護(hù)土地利用的監(jiān)督和調(diào)控土地利用管理是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運(yùn)行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)182土地管理的目的

維護(hù)已經(jīng)確定的土地所有制和土地使用制，即維護(hù)代表一國統(tǒng)治階級利益的土地所有制及其相應(yīng)的土地關(guān)系，最大限度地滿足全社會(huì)對土地的需求，并保證全國土地資源得到合理和充分有效的利用，維護(hù)良好生態(tài)環(huán)境土地管理的目的維護(hù)已經(jīng)確定的土地所有制和183土地管理的具體任務(wù)維護(hù)土地所有權(quán)與使用權(quán)調(diào)整土地關(guān)系對土地所有權(quán)和使用權(quán)的必要限制保證合理分配和有效使用實(shí)施土地有償使用制度土地管理的具體任務(wù)維護(hù)土地所有權(quán)與使用權(quán)184土地管理的手段立法手段經(jīng)濟(jì)手段技術(shù)手段行政手段政策手段計(jì)劃規(guī)劃手段司法手段教育手段土地管理的手段立法手段經(jīng)濟(jì)手段技術(shù)手段185土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工分級分類管理垂直統(tǒng)一管理土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工分級分類管理186第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成一、產(chǎn)權(quán)的概念二、產(chǎn)權(quán)的起源及其功能三、土地產(chǎn)權(quán)的概念和結(jié)構(gòu)第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成一、產(chǎn)權(quán)的概念187產(chǎn)權(quán)的概念（一）國內(nèi)學(xué)者對產(chǎn)權(quán)概念具有多種不同的理解1．產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)（property—rights），是有關(guān)財(cái)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利的總稱——《現(xiàn)代實(shí)用民法詞典》2．產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)——《辭海》3．產(chǎn)權(quán)既是權(quán)利，又是規(guī)則——?jiǎng)⑹厘\《經(jīng)濟(jì)體制效率分析導(dǎo)論》4．產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律體現(xiàn)——王國平《公有產(chǎn)權(quán)論》5．產(chǎn)權(quán)是指除所有權(quán)以外的各項(xiàng)權(quán)利的總和，產(chǎn)權(quán)制度明確資源的利用和使用問題——高尚權(quán)6．產(chǎn)權(quán)是兩種平等的所有權(quán)之間的權(quán)責(zé)利關(guān)系——段毅才產(chǎn)權(quán)的概念（一）國內(nèi)學(xué)者對產(chǎn)權(quán)概念具有多種不同的理解188產(chǎn)權(quán)的概念（二）西方經(jīng)典產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對產(chǎn)權(quán)的理解

1．產(chǎn)權(quán)就是經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人對財(cái)產(chǎn)所擁有的權(quán)利?！扑梗–oase.R）

2．產(chǎn)權(quán)是一種社會(huì)工具，其重要性就在于事實(shí)上它們能幫助一個(gè)人形成他與其他人進(jìn)行交易時(shí)的合理預(yù)期。這些預(yù)期通過社會(huì)的法律、習(xí)俗和道德得到表達(dá)。產(chǎn)權(quán)包括一個(gè)人或其他人受益或受損的利。——德姆塞茨（H.Demsetz）

產(chǎn)權(quán)的概念（二）西方經(jīng)典產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對產(chǎn)權(quán)的理解189產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱，存在于財(cái)產(chǎn)中的排他性完全權(quán)利。一般可分解為所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。

產(chǎn)權(quán)不同于所有權(quán)產(chǎn)權(quán)不是人對物的權(quán)利，而是由于人對物的使用而形成的人與人之間的關(guān)系。一個(gè)完整的產(chǎn)權(quán)是由一束權(quán)利構(gòu)成的。產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱，存在于財(cái)產(chǎn)中的排他性完全權(quán)利190產(chǎn)權(quán)的起源及其功能起源：資源稀缺和外部性的