商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)張總

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)主講：張華容目錄第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí)1、零售業(yè)態(tài)的分類及定義2、購(gòu)物中心的定義及分類3、購(gòu)物中心發(fā)展史4、購(gòu)物中心建筑特征5、購(gòu)物中心定位要素6、購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)7、購(gòu)物中心招商及營(yíng)銷策劃要點(diǎn)8、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)目錄第二部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)1、房地產(chǎn)的含義2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義3、商業(yè)物業(yè)的分類4、建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)5、招商專業(yè)術(shù)語(yǔ)（意向書、合同、協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等的解釋）第一部分：商業(yè)零售基礎(chǔ)知識(shí)1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類零售業(yè)Retailindustry以向消費(fèi)者銷售商品為主，并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè)。零售業(yè)態(tài)RetailFormats零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類分類原則：零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類。根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行分類。分類：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等。

零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類2、購(gòu)物中心的定義及分類購(gòu)物中心是指：

國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的解釋為：購(gòu)物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來(lái)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。由此可見(jiàn)，從嚴(yán)格意義上講，購(gòu)物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計(jì)劃地實(shí)施的全新的商業(yè)聚集形式根據(jù)購(gòu)物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)又將購(gòu)物中心細(xì)分為"摩爾"(Mall，停車場(chǎng)與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購(gòu)物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場(chǎng)，店鋪間通常沒(méi)有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。2、購(gòu)物中心的定義及分類摩爾(Mall)購(gòu)物中心是指：

面積在10萬(wàn)平方米以上，由專業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無(wú)數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。）

嚴(yán)格意義上講，小于１0萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物中心，大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL。而大于20萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心SUPERMALL。

2、購(gòu)物中心的定義及分類城市綜合體HOPSCA是指：城市綜合體一般是由高級(jí)酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業(yè)中心、市民廣場(chǎng)等組成。城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為“城中之城”。城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，城市的地標(biāo)物業(yè)，城市的標(biāo)志，推動(dòng)城市發(fā)展的財(cái)富核心源泉HOPSCA——Hotel(酒店)、

Office(寫字樓)、Parking(停車場(chǎng))、Shopping

mall(購(gòu)物中心)、Convention(會(huì)議中心)、Apartment(公寓)2、購(gòu)物中心的定義及分類購(gòu)物中心分類A、社區(qū)購(gòu)物中心Communityshoppingcenter是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。B、市區(qū)購(gòu)物中心Regionalshoppingcenter是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。C、城郊購(gòu)物中心Super-regionalshoppingcenter是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心。D、廠家直銷中心Factoryoutletscenter由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立，專門經(jīng)營(yíng)本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。2、購(gòu)物物中心的的定義及及分類業(yè)態(tài)基本特點(diǎn)選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)社區(qū)購(gòu)物中心communityshoppingcenter市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心商圈半徑5---10公里建筑面積為5萬(wàn)平方米以內(nèi)20-40個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店餐飲服務(wù)及其他店各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車位300-500個(gè)各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)市區(qū)購(gòu)物中心Regionalshoppingcenter市級(jí)商業(yè)中心商圈半徑10-20公里建筑面積為10萬(wàn)平方米左右40-100個(gè)租賃店，包括百貨店大型綜合超市、各種專業(yè)店專賣店，飲食店雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車位500個(gè)以上各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)城郊購(gòu)物中心Super-areaShoppingCenter城鄉(xiāng)結(jié)合部交通要道商圈半徑30-50公里建筑面積為10萬(wàn)平方米以上200租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車位1000個(gè)以上各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)工廠直銷中心FactorOutletsCenter一般遠(yuǎn)離城市目標(biāo)顧客多為重視品牌的目的的購(gòu)買單個(gè)建筑面積100-200平方米為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌采用自選式售貨方式多家店共有500個(gè)以上停車位各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)3、購(gòu)物物中心發(fā)發(fā)展史早期探索索階段美國(guó)：早在19世紀(jì)，，美國(guó)購(gòu)購(gòu)物中心心建設(shè)拉拉開(kāi)序幕幕，。20世紀(jì)紀(jì)20一一30年年代，購(gòu)購(gòu)物中心心在設(shè)計(jì)計(jì)、開(kāi)發(fā)發(fā)和運(yùn)營(yíng)營(yíng)方面取取得了顯顯著的進(jìn)進(jìn)步英國(guó)：20—30年代代，英國(guó)國(guó)郊區(qū)的的獨(dú)立商商店紛紛紛組合成成小型鄰鄰里中心心，開(kāi)發(fā)發(fā)商將鄰鄰里中心心作為居居住區(qū)的的配套建建設(shè)內(nèi)容容。澳大利亞亞：20年代代在澳大大利亞，，購(gòu)物中中心的建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)納入首首都堪培培拉的規(guī)規(guī)劃3、購(gòu)物物中心發(fā)發(fā)展史20世紀(jì)紀(jì)50年年代成型型階段：（郊區(qū)大大型購(gòu)物物中心的的發(fā)展，，標(biāo)志著著購(gòu)物中中心已經(jīng)經(jīng)成型））50年代代，現(xiàn)代代意義上上的大型型區(qū)域購(gòu)購(gòu)物中心心在美國(guó)國(guó)郊區(qū)正正式登場(chǎng)場(chǎng)20世紀(jì)紀(jì)60年年代勃興興階段60年代代末期，，美國(guó)大大小購(gòu)物物中心數(shù)數(shù)量已經(jīng)經(jīng)超過(guò)10000個(gè)中國(guó)購(gòu)物物中心發(fā)發(fā)展歷史史購(gòu)物中心心的在中中國(guó)的發(fā)發(fā)展可以以追溯到到二十世世紀(jì)80年代末末，中國(guó)國(guó)開(kāi)始興興建一些些綜合性性的商業(yè)業(yè)設(shè)施，，通過(guò)出出租或出出售的方方式引入入一些商商戶進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，，一般沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)一一的規(guī)范范，租售售形式雜雜合，功功能單一一，服務(wù)務(wù)和配套套設(shè)施嚴(yán)嚴(yán)重缺乏乏。與規(guī)規(guī)范的購(gòu)購(gòu)物中心心還相差差甚遠(yuǎn)。。真真正正的購(gòu)物物中心在在中國(guó)的的出現(xiàn)與與發(fā)展，，應(yīng)該是是90年年代的中中期，典典型代表表是廣州州的天河河城，項(xiàng)項(xiàng)目以統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃與管理理，只租租不賣經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式，成為為中國(guó)歷歷史上最最為成功功的購(gòu)物物中心。。但在功功能的安安排和租租戶的選選擇方面面，依然然過(guò)于單單一，不不能滿足足顧客復(fù)復(fù)合性的的消費(fèi)需需求。近近年來(lái)來(lái)中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展，人民民生活水水平，特特別是城城市居民民的生活活水平的的大幅度度提高，，加之天天河城等等第一代代購(gòu)物中中心開(kāi)發(fā)發(fā)成功，，刺激了了購(gòu)物中中心行業(yè)業(yè)在中國(guó)國(guó)飛的發(fā)發(fā)展，新新一代的的購(gòu)物中中心以北北京金源源燕莎為為代表，，功能及及品牌極極大滿足足了消費(fèi)費(fèi)者需求求。4、購(gòu)物物中心建建筑特征征商業(yè)空間間步行化化商業(yè)空間間室內(nèi)化化公共空間間社會(huì)化化5、購(gòu)物物中心定定位要素素定位[定位位基礎(chǔ)：：自身?xiàng)l條件分析析、市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、城城市規(guī)劃劃條件][定位位依據(jù)：：消費(fèi)者者需求、、區(qū)域商商業(yè)設(shè)施施及商業(yè)業(yè)資源供供應(yīng)狀況況]A、市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境定定位：項(xiàng)項(xiàng)目可進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境的的判斷例如：綜合專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)及底商周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街商業(yè)街環(huán)境至關(guān)重要，并需要有清晰的定位商業(yè)街以開(kāi)放性、參與性、多元性方向發(fā)展社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺受到經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以服務(wù)業(yè)為主社區(qū)商業(yè)以便利、實(shí)用、服務(wù)多樣為特色趨向集中化、完善的服務(wù)功能、便利等特點(diǎn)周邊缺乏綜合、專業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般交通便利，本地有特產(chǎn)如岫玉由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展百貨/購(gòu)物中心/超市百貨由多種經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營(yíng)、主題經(jīng)營(yíng)對(duì)超市、購(gòu)物中心具有巨大需求體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場(chǎng)需求的動(dòng)力專業(yè)化商店受到歡迎通過(guò)左圖圖分析，，建議本本項(xiàng)目可可進(jìn)入的的市場(chǎng)：：大型購(gòu)購(gòu)物中心心，中型型專業(yè)、、專營(yíng)商商店及中中小規(guī)模模專業(yè)市市場(chǎng)5、購(gòu)物物中心定定位要素素之定位位B、目標(biāo)標(biāo)客層定定位根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者需求求因素的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查可以以得到的的前三位位的影響響因素：：品種、、價(jià)格、、鄰近，，通過(guò)進(jìn)進(jìn)一步分分析各類類消費(fèi)者者第一及及第二需需求的組組合狀況況，識(shí)別別份額較較大的需需求，并并將其作作為目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)。。例如：居民家庭月收入增加對(duì)價(jià)格敏感程度將逐步下降對(duì)鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高單次購(gòu)買量增加消費(fèi)者教育程度增加對(duì)價(jià)格的敏感程度下降對(duì)品種、鄰近的需求增加逐漸強(qiáng)調(diào)購(gòu)物效率居民小區(qū)化形成社區(qū)購(gòu)物的習(xí)慣，對(duì)便利性和效率的需求增加對(duì)品種和環(huán)境的需求下降家庭規(guī)模變小對(duì)價(jià)格敏感程度將逐步下降對(duì)鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活方式變化追求效率；價(jià)格敏感度下降更強(qiáng)調(diào)零售品牌的選擇對(duì)品種的需求增加，對(duì)生活品質(zhì)的需求提高消費(fèi)者需求的變化趨勢(shì)從需求組組合看，，在各類類市場(chǎng)層層面上最最主要的的存在兩兩大核心心目標(biāo)群群體組合合—““價(jià)格格+品品種””需求組組合和““價(jià)格+鄰鄰近”需需求組合合5、購(gòu)物物中心定定位要素素之定位位C、經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔次定定位按照品牌牌在消費(fèi)費(fèi)者心中中的價(jià)值值高低可可將品牌牌分出不不同的檔檔次，如如高檔、、中檔和和低檔，，不同檔檔次的品品牌帶給給消費(fèi)者者不同的的心理感感受和情情感體驗(yàn)驗(yàn)。D、主題題定位商業(yè)項(xiàng)目目主題的的確定需需要從目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)客群現(xiàn)現(xiàn)在及未未來(lái)的特特點(diǎn)、消消費(fèi)傾向向、消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣等等等入手手，深入入考慮項(xiàng)項(xiàng)目所屬屬商業(yè)類類型的國(guó)國(guó)內(nèi)外發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀及趨勢(shì)勢(shì)，全面面把握各各種成功功的商業(yè)業(yè)模式以以及新興興商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、形形式，結(jié)結(jié)合商業(yè)業(yè)項(xiàng)目自自身的規(guī)規(guī)劃條件件及類型型特點(diǎn)，，找出具具有明顯顯市場(chǎng)差差異化、、對(duì)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體有強(qiáng)強(qiáng)大聚合合力，同同時(shí)又適適合項(xiàng)目目自身特特點(diǎn)的主主題內(nèi)容容，來(lái)指指導(dǎo)項(xiàng)目目的整體體運(yùn)作。。E、其他他定位：：形象定定位、主主題定位位、特殊殊功能等等等6、購(gòu)物物中心規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)物中心心業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃通常來(lái)講講，購(gòu)物物中心的的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃根據(jù)據(jù)其市場(chǎng)場(chǎng)定位、、經(jīng)營(yíng)定定位和功功能定位位進(jìn)行劃劃分6、購(gòu)物物中心規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)第三代萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃以一個(gè)面面積15萬(wàn)平方方米左右右的萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)為為例，其其主力店店約占70%-80%，室內(nèi)內(nèi)步行街街約占20%-30%，零售售業(yè)態(tài)約約占50%、休休閑娛樂(lè)樂(lè)餐飲文文化等業(yè)業(yè)態(tài)約占占40%、配套套服務(wù)等等功能性性業(yè)態(tài)約約占10%6、購(gòu)物物中心規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)功能規(guī)劃劃抓住購(gòu)物物中心的的集“買買、吃、、玩”這這三種最最基本的的消費(fèi)功功能，加加上多種種附加功功能的整整合及互互補(bǔ)，自自然可吸吸引不同同需求的的多（年年齡）客客層的客客流。因因此，一一般項(xiàng)目目中功能能定位是是將購(gòu)物物、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、餐飲飲、文化化、酒店店、商務(wù)務(wù)辦公和和綜合服服務(wù)等多多功能于于一體，，力求滿滿足消費(fèi)費(fèi)者一天天消費(fèi)、、一家消消費(fèi)、一一站消費(fèi)費(fèi)的需求求。6、購(gòu)物物中心規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)交通規(guī)劃劃購(gòu)物中心心的客行行交通購(gòu)物中心心的步行行人流分分為兩種種：一種種是從停停車場(chǎng)到到購(gòu)物中心的運(yùn)運(yùn)動(dòng)；另另一種是是從購(gòu)物物中心到到購(gòu)物中中心的運(yùn)運(yùn)動(dòng)。購(gòu)物中心心的車流流交通車流包括括購(gòu)物車車流、貨貨運(yùn)車流流和公共共交通車車流。交交通組織原則是是分流，，讓購(gòu)物物交通和和后勤貨貨運(yùn)交通通各行其其道。購(gòu)物中心心交通規(guī)規(guī)劃分為為兩部分分，一部部分是周周圍道路路把交通通引入購(gòu)購(gòu)物中心心，另一一部分是是購(gòu)物中中心自身身用地范范圍內(nèi)的的交通組組織和規(guī)規(guī)劃，以以及建筑筑內(nèi)部的的人流組組織。6、購(gòu)物物中心規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)平面規(guī)劃劃A、平面設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容容是確定定步行街街形態(tài)，，確定承承租戶單單元的布布局和面面積大小小，為所所有承租租戶提供供一個(gè)互互利互惠惠的機(jī)會(huì)會(huì)，最大大限度為為每個(gè)承承租戶帶帶來(lái)穿行行人流，，提供最最多的購(gòu)購(gòu)物機(jī)會(huì)會(huì)。B、柱距與單單元面寬寬有直接接關(guān)系：：大商店店面寬，，8，９９，１4，１6，２２４。柱柱子不宜宜落在店店面線上上。根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)進(jìn)深一般般在8——14米米比較合合適。如如果開(kāi)間間方向的的柱距是是8米(9,14,16,24)，那么么進(jìn)深可可以是2×6,3×6，4××6。9米柱距距是ＭＡＡＬＬ開(kāi)開(kāi)發(fā)比較較常用的的選擇，，對(duì)于面面積分割割以及降降低施工工成功有有益。C、平面設(shè)計(jì)計(jì)的結(jié)構(gòu)構(gòu)形狀一一定要規(guī)規(guī)整、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，不不要使用用曲率過(guò)過(guò)大的圓圓弧，避避免實(shí)用用面積太太少，不不僅便于于業(yè)態(tài)布布局與商商鋪分割割，而且且有利于于未來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，方方便人流流對(duì)不同同業(yè)態(tài)不不同區(qū)域域的識(shí)別別，可以以通過(guò)外外立面裝裝修和頂頂部造型型，美化化整個(gè)的的外形。。平面設(shè)計(jì)計(jì)6、購(gòu)物物中心規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)之之平面規(guī)規(guī)劃剖面設(shè)計(jì)計(jì)：A、層高高B、中庭庭空間C、從不不同的層層面同時(shí)時(shí)引入人人流D、垂直直交通工工具E、景觀觀的垂直直吸引力力F、貨區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)其他要素素設(shè)計(jì)：：照明、景景觀等7、購(gòu)物物中心招招商及營(yíng)營(yíng)銷策劃劃要點(diǎn)招商要點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查查業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、品牌牌組合、、品牌落落位招商（租租金）政政策團(tuán)隊(duì)組建建招商方案案（計(jì)劃劃、節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、原則則、方法法）啟動(dòng)招商商、跟進(jìn)進(jìn)招商、、甄選商商家合同簽署署商家進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)7、購(gòu)物物中心招招商及營(yíng)營(yíng)銷策劃劃要點(diǎn)策劃要點(diǎn)點(diǎn)A、開(kāi)業(yè)業(yè)前項(xiàng)目主題題策劃商業(yè)形象象策劃招商階段段性策劃劃（招商宣宣傳推廣廣、大型型招商活活動(dòng)策劃劃、核心心商戶選選擇與吸吸引、供供應(yīng)商入入場(chǎng)）B、開(kāi)業(yè)業(yè)全方位預(yù)預(yù)熱宣傳傳（開(kāi)業(yè)業(yè)前兩周周），保保證有足足夠多的的客流量量，確保保95％％商戶統(tǒng)統(tǒng)一開(kāi)業(yè)業(yè)。環(huán)境和氛氛圍營(yíng)造造標(biāo)示和引引導(dǎo)（廣廣義）開(kāi)業(yè)慶典典儀式開(kāi)業(yè)后延延續(xù)宣傳傳（一周周）C、開(kāi)業(yè)業(yè)后事件營(yíng)銷銷文化營(yíng)銷銷服務(wù)營(yíng)銷銷（人性性化、顧顧客物流流等）目的性促促銷8、購(gòu)物物中心運(yùn)運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)物中心心的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理水水平關(guān)系系到永續(xù)續(xù)運(yùn)營(yíng)的的成敗，，我們必必須按照照可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的戰(zhàn)略，，穩(wěn)步提提高管理理水平。。經(jīng)營(yíng)期期間的商商業(yè)管理理主要包包括四個(gè)個(gè)方面：：承租商的的優(yōu)化管管理、整整體形象象策劃推推廣與促促銷推廣廣活動(dòng)、、服務(wù)管管理、日日常的物物業(yè)管理理。租賃政策（（承租商優(yōu)優(yōu)化）日常經(jīng)營(yíng)管管理營(yíng)銷管理（（整體形象象推廣與促促銷推廣））服務(wù)管理（（人性化服服務(wù)、多元元化服務(wù)））商業(yè)物業(yè)管管理（日常常物業(yè)維護(hù)護(hù)保安保潔潔）購(gòu)物中心歸歸屬---產(chǎn)生---發(fā)展---分類類---建建設(shè)---開(kāi)業(yè)---運(yùn)營(yíng)第二部分：：商業(yè)運(yùn)營(yíng)活活動(dòng)中的專專業(yè)術(shù)語(yǔ)1、房地產(chǎn)產(chǎn)的含義房地產(chǎn)具體體是指土地地、建筑物物及其地上上的附著物物，包括物物質(zhì)實(shí)體和和依托于物物質(zhì)實(shí)體上上的權(quán)益。。又稱不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，是房房產(chǎn)與地產(chǎn)產(chǎn)的總稱，，兩者具有有整體性和和不可分割割性。包括括：土地建筑物及地地上附著物物房地產(chǎn)物權(quán)權(quán)注：房地產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)除所所有權(quán)外，，還有所有有權(quán)衍生的的租賃權(quán)、、抵押權(quán)、、土地使用用權(quán)、典當(dāng)當(dāng)權(quán)等。2、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的含義商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)：人們習(xí)習(xí)慣上將商商業(yè)物業(yè)叫叫商鋪或商商業(yè)用房，，商業(yè)房地地產(chǎn)是指用用于各種零零售、餐飲飲、娛樂(lè)、、健身服務(wù)務(wù)、休閑設(shè)設(shè)施等從事事商業(yè)和為為居民生活活服務(wù)所用用于經(jīng)營(yíng)用用途的并可可出租或出出售的房地地產(chǎn)形式。。它包括括購(gòu)物中心心、商業(yè)街街、主題商商場(chǎng)、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、批批發(fā)市場(chǎng)、、折扣店、、工廠直銷銷店、娛樂(lè)樂(lè)類商業(yè)房房地產(chǎn)、住住宅和寫字字樓的底層層商鋪等等等。從經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式、功功能和用途途上完全區(qū)區(qū)別于普通通住宅、公公寓、寫字字樓、別別墅房地產(chǎn)產(chǎn)等類別。。國(guó)外通行行的叫法為為零售業(yè)房房地產(chǎn)，是是指專門從從事以零售售物業(yè)的租租金為目的的的長(zhǎng)期房房地產(chǎn)投資資行業(yè)。。也有認(rèn)為為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)就是指商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作作為投資主主體直接參參與的、為為生產(chǎn)和消消費(fèi)提供交交易平臺(tái)而而進(jìn)行的商商業(yè)活動(dòng)。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)包括批發(fā)發(fā)市場(chǎng)、零零售市場(chǎng)、、娛樂(lè)休閑閑消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)、社區(qū)服服務(wù)市場(chǎng)等等相關(guān)的商商業(yè)運(yùn)作；；其內(nèi)容包包括策劃、、招商和日日常運(yùn)營(yíng)管管理；其任任務(wù)是為生生產(chǎn)者（或或中間商））和消費(fèi)者者提供交易易平臺(tái)，并并為地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲獲取未來(lái)不不確定的收收益。3、商業(yè)物物業(yè)的分類類分類方法種類按市場(chǎng)形式分類大型商廈專業(yè)市場(chǎng)小區(qū)商鋪按物業(yè)用途分類購(gòu)物中心小區(qū)配套商鋪專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)及商貿(mào)中心餐飲及美食廣場(chǎng)按建筑特征分類商業(yè)大廈住宅區(qū)商鋪臨街商鋪步行街露天商鋪地下商城3、商業(yè)物物業(yè)的分類類按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)住宅區(qū)物業(yè)近郊物業(yè)按經(jīng)營(yíng)方式分類統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)按經(jīng)營(yíng)類別分類綜合經(jīng)營(yíng)物業(yè)單一經(jīng)營(yíng)物業(yè)按招商方式分類招商物業(yè)租售物業(yè)出租物業(yè)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)建筑面積密密度每公頃建筑筑用地上容容納的建筑筑物的總建建筑面積。。容積率一定地塊內(nèi)內(nèi)，總建筑筑面積與建建筑用地面面積的比值值。建筑密度一定地塊內(nèi)內(nèi)所有建筑筑物的基底底總面積占占用地面積積的比例。。道路紅線規(guī)劃的城市市道路路幅幅的邊界線線。建筑紅線城市道路兩兩側(cè)控制沿沿街建筑物物或構(gòu)筑物物（如外墻墻、臺(tái)階等等）靠臨街街面的界線線。又稱建建筑控制線線。建筑間距兩棟建筑物物或構(gòu)筑物物外墻之間間的水平距距離。4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)綠地率城市一定地地區(qū)內(nèi)各類類綠化用地地總面積占占該地區(qū)總總面積的比比例。在居居住區(qū)用地地范圍內(nèi)指指各類綠地地的總和占占居住區(qū)用用地的比率率。綠地應(yīng)應(yīng)包括：公公共綠地、、宅旁綠地地、公共服服務(wù)設(shè)施所所屬綠地和和道路綠地地（即道路路紅線內(nèi)的的綠地），，不包括屋屋頂、曬臺(tái)臺(tái)的人工綠綠地。占（基/用用）地面積積：指城市規(guī)劃劃行政主管管部門確定定的建設(shè)用用地界線所所圍合的用用地水平投投影面積，，不包括代代征地的面面積。總建筑面積積：也叫“建筑筑展開(kāi)面積積”。建筑筑物各層水水平投影面面積的總和和，包括使使用面積、、輔助面積積和結(jié)構(gòu)面面積三項(xiàng)。。使用面積積指建筑物物各層平面面中直接為為生產(chǎn)或生生活使用的的凈面積的的總和。在在居住建筑筑中的使用用面積也稱稱“居住面面積”。輔輔助面積是是指建筑物物各層平面面為輔助生生產(chǎn)或生活活活動(dòng)所占占的凈面積積的總和，，例如居住住建筑中的的樓梯、走走道、廁所所、廚房等等。使用面面積與輔助助面積的總總和稱“有有效面積””。結(jié)構(gòu)面面積指建筑筑物各層平平面中的墻墻、柱等結(jié)結(jié)構(gòu)所占面面積的總和和。城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施分為工工程性基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和社社會(huì)性基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施兩類類。工程性性基礎(chǔ)設(shè)施施一般指能能源供應(yīng)、、給水排水水、交通運(yùn)運(yùn)輸、郵電電通信、環(huán)環(huán)境保護(hù)、、防災(zāi)安全全等工程設(shè)設(shè)施。社會(huì)會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施則指文文化教育、、醫(yī)療衛(wèi)生生等設(shè)施。。我國(guó)一般般講城市基基礎(chǔ)設(shè)施多多指工程性性基礎(chǔ)設(shè)施施。4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)術(shù)語(yǔ)建筑面積房產(chǎn)的建筑筑面積是指指建筑物外外墻外圍所所圍成空間間的水平面面積，如果果計(jì)算多個(gè)個(gè)的建筑面面積，則是是各房產(chǎn)建建筑面積之之和。建筑筑面積包含含了房產(chǎn)的的可用面積積、墻體柱柱體占地面面積、樓梯梯走道面積積、其他公公攤面積等等。使用面積房產(chǎn)的使用用面積，指指房產(chǎn)各層層平面中直直接供使用用者使用的的凈面積之之和。計(jì)算算使用面積積時(shí)有一些些特殊規(guī)定定：內(nèi)墻面面裝修厚度度計(jì)入使用用面積。公用面積房產(chǎn)的公用用面積是指指房產(chǎn)內(nèi)為為客戶出入入方便、正正常消費(fèi)或或生活所設(shè)設(shè)置的公共共走廊、樓樓梯、電梯梯間、水箱箱間等所占占面積的總總和。開(kāi)發(fā)發(fā)商在出售售商品房時(shí)時(shí)計(jì)算的建建筑面積存存在公共面面積的分?jǐn)倲倖?wèn)題。實(shí)用面積它是"建筑筑面積"扣扣除公共分分?jǐn)偯娣e后后的余額。。計(jì)租面積作為計(jì)算房房租的面積積。非住宅宅用房按建建筑面積計(jì)計(jì)算。4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)套內(nèi)面積俗稱"地磚磚面積"。。它是在實(shí)實(shí)用面積的的基礎(chǔ)上扣扣除了柱體體、墻體等等占用空間間的建筑物物后的一個(gè)個(gè)內(nèi)容空間間的概念。。動(dòng)既有章章可循，也也有利可圖圖，吸引居居民和機(jī)構(gòu)構(gòu)投資非房房產(chǎn)租賃市市場(chǎng)?？⒐っ娣e竣工面積是是指竣工的的各幢房屋屋建筑面積積之和。房房屋建筑的的竣工應(yīng)是是按照設(shè)計(jì)計(jì)要求全部部完工，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收合格格的建筑.共有建筑面面積系指各產(chǎn)權(quán)權(quán)主共同占占有或共同同使用的建建筑面積。。共有建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)整幢建筑物物的共有建建筑面積與與整幢建筑筑物的各套套套內(nèi)建筑筑面積之和和的比值，，即為共有有建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)。即公用用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)＝公用建建筑面積／／套內(nèi)建筑筑面積之和和。層高層高是指房房產(chǎn)高度以以"層"為為單位計(jì)量量，每一層層的高度國(guó)國(guó)家在設(shè)計(jì)計(jì)上有要求求，這個(gè)高高度就叫層層高。它通通常包括下下層地板面面或樓板面面到上層樓樓板面之間間的距離。。凈高凈高是指層層高減去樓樓板厚度的的凈剩值。。實(shí)用率實(shí)用率是套套內(nèi)建筑面面積和房產(chǎn)產(chǎn)面積之比比，大于使使用率。即即實(shí)用率＝＝套內(nèi)建筑筑面積／套套內(nèi)建筑面面積＋分?jǐn)倲偟墓灿泄补灿媒ㄖ婷娣e4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)一次商裝：：指商場(chǎng)為其其所經(jīng)營(yíng)的的各種業(yè)態(tài)態(tài)提供基礎(chǔ)礎(chǔ)的物業(yè)基基礎(chǔ)、條件件及硬件環(huán)環(huán)境，主要要涉及天、、地、柱、、墻、水、、電氣、空空調(diào)、消防防、安防、、廣播設(shè)備備、通道、、照明、美美陳、促銷銷設(shè)施等方方面。二次商裝：：指以一次商商裝為基礎(chǔ)礎(chǔ)，為展示示品牌和商商品形象，，按照商場(chǎng)場(chǎng)要求的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行行的二次裝裝飾裝修，，主要涉及及壁柜、柜柜臺(tái)、貨架架、陳列、、形象、燈燈光、色彩彩等方垂直交通：：是指不同標(biāo)標(biāo)高空間或或樓層的垂垂直聯(lián)系如如樓梯、電電梯和自動(dòng)動(dòng)扶梯。劃分防火分分區(qū)：在建筑中采采有耐火性性能較好的的分隔物將將建筑物空空間分隔成成若干區(qū)域域的防火技技術(shù)措施。。劃分防煙分分區(qū)：是通過(guò)設(shè)置置擋煙設(shè)施施將煙氣控控制在一定定范圍內(nèi)，，以便用排排煙設(shè)施將將其排出，，保證人員員安全疏散散，消防撲撲救工作順順利進(jìn)行。。購(gòu)物空間：購(gòu)物空間間是在整個(gè)個(gè)空間中，，由貨柜和和貨架作為為空間限定定的元素劃劃分出的直直接進(jìn)銷售售活動(dòng)的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)。交通空間：：包括商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的通道、、樓梯、自自動(dòng)扶梯及及電梯，其其位置、數(shù)數(shù)量、布置置及寬度等等既能使急急需型購(gòu)物物者迅速到到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所，又能能使顧客輕輕松完成瀏瀏覽觀賞的的行為。4、建筑規(guī)規(guī)劃及設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)語(yǔ)商品展示空空間：從常規(guī)的的柜架到地地臺(tái)、墻面面及空中掛掛件，展示示的商品從從只能觀賞賞到可觸摸摸、可試聽(tīng)聽(tīng)、可試用用，創(chuàng)造出出視覺(jué)焦點(diǎn)點(diǎn)。服務(wù)空間：：是商品銷售售的輔助空空間，如：：試衣間、、聽(tīng)音室、、問(wèn)訊處、、寄存處等等。休閑空間：：為顧客提供供餐飲、休休息、娛樂(lè)樂(lè)、文化等等場(chǎng)所在地地，點(diǎn)綴以以綠化小品品，既滿足足了顧客的的需求，也也促進(jìn)了消消費(fèi)。柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)營(yíng)業(yè)員展示示、計(jì)量、、包裝出售售商品及顧顧客參觀挑挑選商品所所用的設(shè)備備，柜臺(tái)或或全部用于于展示商品品，或上部部展示商品品，下部用用于貯藏。。貨架：貨架是營(yíng)業(yè)業(yè)員工作現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)中分類類分區(qū)地陳陳列商品并并少量?jī)?chǔ)存存商品的設(shè)設(shè)施。租賃商鋪：：產(chǎn)權(quán)人將一一定時(shí)間內(nèi)內(nèi)的商鋪使使用權(quán)與承承租人交易易，取得或或分時(shí)段取取得現(xiàn)金收收益；對(duì)承承租人而言言，承租人人用現(xiàn)金或或分時(shí)段的的租金付出出取得一定定時(shí)間內(nèi)的的商鋪使用用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：：商鋪?zhàn)罱K使使用人并非非與商鋪權(quán)權(quán)利人直接接建立租賃賃關(guān)系，而而是通過(guò)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租人取得得使用商鋪鋪的權(quán)利，，商鋪?zhàn)罱K終使用人與與轉(zhuǎn)租人發(fā)發(fā)生權(quán)利、、義務(wù)關(guān)系系。５、招商專專業(yè)術(shù)語(yǔ)商圈：是指指零售店以以其所在地地點(diǎn)為中心心，沿著一一定的方向向和距離擴(kuò)擴(kuò)展，吸引引顧客的輻輻射范圍，，簡(jiǎn)單的說(shuō)說(shuō)，也就是是來(lái)店顧客客所居住的的地理范圍圍。消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查對(duì)商業(yè)項(xiàng)目目所在的社社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r、、商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)及競(jìng)爭(zhēng)狀狀況、居民民的購(gòu)買力力及消費(fèi)水水平、商品品品牌資源源及人們的的消費(fèi)行為為進(jìn)行專業(yè)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，為商商業(yè)項(xiàng)目的的功能規(guī)劃劃、業(yè)態(tài)定定位、市場(chǎng)場(chǎng)定位、以以及為企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)策策略、發(fā)展展戰(zhàn)略提供供依據(jù)。商業(yè)業(yè)態(tài)定定位根根據(jù)當(dāng)?shù)氐氐氖袌?chǎng)條條件和商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模、面積積、物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀，進(jìn)行行業(yè)態(tài)定位位及市場(chǎng)定定位，科學(xué)學(xué)的確定項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)形態(tài)和目目標(biāo)市場(chǎng)。。樓層定位根據(jù)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的面積積、形狀、、層數(shù)，合合理確定各各樓層的商商品經(jīng)營(yíng)類類別、面積積、區(qū)位，，確定各樓樓層服務(wù)設(shè)設(shè)施的配套套及分布。。動(dòng)線設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)企業(yè)業(yè)的客流動(dòng)動(dòng)線、物流流動(dòng)線、人人流（員工工）動(dòng)線、、車流交通通進(jìn)行平面面和立體的的設(shè)計(jì)。５、招商專專業(yè)術(shù)語(yǔ)產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是是指"房屋屋所有權(quán)證證"和"土土地使用權(quán)權(quán)證"。房房屋產(chǎn)權(quán)證證書包括：：產(chǎn)權(quán)類別別、產(chǎn)權(quán)比比例。房產(chǎn)產(chǎn)坐落地址址、產(chǎn)權(quán)來(lái)來(lái)源、房屋屋結(jié)構(gòu)、間間數(shù)、建筑筑面積、使使用面積、、共有數(shù)紀(jì)紀(jì)要、他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要要和附記，，并配有房房地產(chǎn)測(cè)量量部門的分分戶房屋平平面圖。加盟商加盟商僅是是終端商的的一種,是是銷售點(diǎn)的的一種,產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格方方面沒(méi)有優(yōu)優(yōu)勢(shì),不過(guò)過(guò)銷售任務(wù)