某房地產(chǎn)公司下半年度營銷執(zhí)行計劃課件

魯信皇家花園住宅部分2007年下半年度營銷執(zhí)行計劃尊地地產(chǎn)皇家花園項目組

魯信皇家花園住宅部分2007年下半年度營銷執(zhí)行計劃尊地地產(chǎn)皇1前言截止2007年6月20日,尊地地產(chǎn)接手本項目至今,銷售總額為4900萬元,占可售面積的18%左右但是,2006年下半年來,市場情況發(fā)生了新的變化,銷售業(yè)績也不是很理想,迫切需要雙方共同確定一個可執(zhí)行的銷售方案.本報告從實際出發(fā),就目前比較迫切的焦點問題：1、項目銷售周期2、增加到訪量3、提高成交率提出具體的措施和辦法，請甲方討論確定，并形成決議保證下半年按照本報告匯報內(nèi)容執(zhí)行！前言截止2007年6月20日,尊地地產(chǎn)接手本項目2張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分下半年營銷計劃部分營銷策略部分項目及客戶分析部分目錄張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分下半年營銷計劃部分營銷策略部分項目及32007年已經(jīng)步入初夏,淄博(張店)房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生了新的變化,衍生出新的情況首先,讓我們一起來了解淄博(張店)整體住宅市場的具體情況,然后客觀,理性的研究我們的產(chǎn)品2007年已經(jīng)步入初夏,淄博(張店)房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生了4張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)報告2007年上半年競爭項目分析與借鑒淄博房地產(chǎn)消費特征分析張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)報5張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)報告2007年上半年競爭項目分析與借鑒淄博房地產(chǎn)消費特征分析2007年張店房地產(chǎn)供給數(shù)據(jù)競爭項目銷售周期分析總結(jié)2007上半年競爭項目銷售總結(jié)2007上半年張店房地產(chǎn)特征總結(jié)張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)報62007年張店房地產(chǎn)供給數(shù)據(jù)條目數(shù)據(jù)備注07年上半年住宅成交量40萬平米120平米以上：10萬平米120平米以下：30萬平米主力戶型：新開工面積（07年上半年）300萬平米120平米以上：110萬平米120平米以下：190萬平米主力戶型：累計可售面積（07年上半年）200萬平米120平米以上：100萬平米120平米以下：100萬平米主力戶型：中小戶型新增開發(fā)量(120平米以下)60萬平米均價3000以上：20萬平米均價3000以下：40萬平米主力戶型：2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)張店房地產(chǎn)市場為:嚴重的供大于求2007年張店房地產(chǎn)供給數(shù)據(jù)條目數(shù)據(jù)備注07年上半年住宅成交7競爭項目開發(fā)面積銷售均價（元/平方）開盤日期至今銷售率銷售周期海泉帝景7.1萬平米33002004年9月75%34個月中潤華僑城1，2期21萬平米29002004年10月80%33個月黃金國際1，2期16萬平米30002005年3月75%27個月東方之珠10萬平米32002003年8月70%45個月頤景園1期10萬平米32002005年9月80%21個月銀領(lǐng)國際4萬平米28502005年7月80%23個月競爭項目銷售周期分析2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)競爭項目及張店樓盤銷售周期漫長競爭項目開發(fā)面積銷售均價開盤日期至今銷售率銷售周期海泉帝景78項目名稱上半年銷售情況5月認購合同額備注（銷售戶型、總價）海泉帝景1月以來,住宅部分幾乎沒有銷售,銷售一落千丈0主要針對裙樓商業(yè)部分進行招租,住宅部分剩余大戶型,目標(biāo)人群不多,沒有成交東方之珠1月以來,銷售情況發(fā)生很大變化大戶型滯銷，改產(chǎn)品為中小戶型200萬該商業(yè)裙樓為50平米小公寓，190平米住宅改為90—100平米的小戶型后銷售轉(zhuǎn)好中潤華僑城3期受工程施工質(zhì)量影響多層組團的3期銷售受阻，總體銷售率不如2期500萬左右多層組團120—140平米三房銷售良好，施工質(zhì)量口碑不好影響銷售進度黃金金國際3期多層小高層住宅的銷售較為平穩(wěn)700萬左右57平米一房和100平米兩房銷售良好,特別是針對青年的小戶型—青年杰座,帶動銷售頤景園1期小區(qū)景觀展現(xiàn)，較好促進銷售400萬左右適中的戶型和價格以及工程進度等因素促進其上半年的銷售,140以上戶型仍舊滯銷本案從5月開始,進入平穩(wěn)銷售368萬由于單價,總價過高,針對的目標(biāo)人群狹小2007年上半年競爭項目銷售總結(jié)2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)1、競爭項目推出中小戶型，搶奪客戶，大戶型繼續(xù)滯銷，銷售壓力加大。2、以黃金國際、華僑城為代表的大盤和本案、頤景園為代表的中心區(qū)優(yōu)質(zhì)盤兩種競爭模式中，大盤占優(yōu)項目名稱上半年銷售情況5月認購合同額備注（銷售戶型、總價）海92007年上半年張店房地產(chǎn)特征總結(jié)2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)供大于求的總體趨勢并沒有改變，且供給量進一步增大。股市利好影響，相當(dāng)部分資金流向股市，銷售沒有再現(xiàn)去年春旺現(xiàn)象主要競爭對手，均推出總價較低小戶型，以擴大目標(biāo)群體，促進銷售。全國地級城市房價均上漲，淄博房地產(chǎn)價格卻下跌。繼續(xù)保持06年下半年的銷售節(jié)奏，周期漫長的狀況依舊未變。2007年上半年張店房地產(chǎn)特征總結(jié)2007年上半年張店房地產(chǎn)10張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)報告2007年上半年競爭項目分析與借鑒淄博房地產(chǎn)消費特征分析海泉帝景之比較分析頤景園之比較分析中潤華僑城之比較分析東方之珠之比較分析黃金國際之比較分析分析與借鑒張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)報11競爭項目本案參考借鑒核心賣點公園景觀公園景觀公園賣點已經(jīng)獲得認可，應(yīng)該積極擴大此賣點形象定位休閑到公園購物到海泉人民公園五星級御景大宅主推廣告語海泉帝景公園居住典范一宅御天下價格策略大折扣低折扣，高開高走我們作為高檔住宅，此措施不可取優(yōu)惠政策抽獎促銷、送家電、免開口費前期認籌客戶組織旅游事件營銷項目進展入伙封頂樣板房06年開放盡早開放銷售進度75%會所、配套無會所，項目處于商業(yè)鬧市區(qū)，周邊配套齊全不明確增加會所園林景觀無小區(qū)景觀不明確增加小區(qū)景觀，增添競爭力改革措施海泉帝景之比較分析2007年上半年競爭項目分析與借鑒競爭項目本案參考借鑒核心賣點公園景觀公園景觀公園賣點已經(jīng)獲得12競爭項目本案參考借鑒核心賣點江南園林公園景觀形象定位第一園林地產(chǎn)人民公園五星級御景大宅主推廣告語打造齊魯江南一宅御天下賣點要清晰,要堅持價格策略低開低走低折扣，高開高走堅持高檔樓盤的價格策略優(yōu)惠政策送開口費前期認籌客戶組織旅游多搞活動項目進展一期現(xiàn)房封頂樣板房06年10月開放盡早開放銷售進度85%18%會所、配套健身娛樂不明確開辟會所,迫在眉睫園林景觀內(nèi)部江南風(fēng)格園林不明確加強內(nèi)部園林改革措施帶客戶去上海頤景園參觀組織老客戶參觀魯信集團開發(fā)的高端項目頤景園之比較分析2007年上半年競爭項目分析與借鑒競爭項目本案參考借鑒核心賣點江南園林公園景觀形象定位第一園林13競爭項目本案參考借鑒核心賣點百頃歐陸風(fēng)情大盤公園景觀形象定位千頃歐陸風(fēng)情人民公園五星級御景大宅都打環(huán)境牌主推廣告語成功了,住華僑城一宅御天下針對目標(biāo)客戶制定廣告語價格策略低開低走低折扣，高開高走優(yōu)惠政策小戶型公寓開盤9折，團購優(yōu)惠前期認籌客戶組織旅游事件營銷項目進展A組團交房，小戶型主體建到6層封頂樣板房06年年初開放盡早開放銷售進度A組團銷售完畢小戶型5月16日開盤會所、配套高檔會所，商務(wù)休閑健身娛樂餐飲配套齊全，尚未投入使用不明確園林景觀大型歐陸風(fēng)格園林已經(jīng)完成不明確加強內(nèi)部園林改革措施請名人代言舉行產(chǎn)品發(fā)布會組織老業(yè)主聯(lián)誼世紀酒店解籌活動組織老客戶參觀魯信集團開發(fā)的高端項目加強客戶關(guān)系維護和樓盤形象造勢中潤華僑城之比較分析2007年上半年競爭項目分析與借鑒競爭項目本案參考借鑒核心賣點百頃歐陸風(fēng)情大盤公園景觀形象定位14競爭項目本案參考借鑒核心賣點市中心，魯中第一高樓公園景觀對手無環(huán)境賣點形象定位中心區(qū)高尚住宅人民公園五星級御景大宅對手定位不具有差異化主推廣告語魯中第一高樓一宅御天下價格策略低開高走低折扣，高開高走優(yōu)惠政策抽獎、開盤送萬元禮包前期認籌客戶組織旅游多搞活動,引發(fā)市場感知項目進展交付使用封頂樣板房06年5月開放樣板房成功的將戶型缺點進行了遮蔽,取得了良好的效果銷售進度75%會所、配套商務(wù)健身、餐飲娛樂不明確園林景觀裙樓空中花園不明確加強內(nèi)部園林改革措施商業(yè)裙樓2—4層改戶型公寓190平米戶型一套改兩套世紀酒店解籌活動在產(chǎn)品無法變更的情況下加強樓盤細節(jié)展示東方之珠之比較分析2007年上半年競爭項目分析與借鑒競爭項目本案參考借鑒核心賣點市中心，魯中第一高樓公園景觀對手15競爭項目本案參考借鑒核心賣點千畝國際街區(qū)公園景觀形象定位淄博地王人民公園五星級御景大宅主打新城區(qū)核心位置主推廣告語百萬平米國際街區(qū)一宅御天下價格策略低開高走，小幅提升低折扣，高開高走傳統(tǒng)穩(wěn)妥價格策略優(yōu)惠政策送開口費，誠意金每日遞增前期認籌客戶組織旅游增加優(yōu)惠政策項目進展一期交房，二期封頂封頂樣板房06年4月開放樣板房的銷售帶動作用明顯銷售進度二期銷售接近80%推出中小戶型會所、配套多功能，設(shè)施齊全,幼兒園,健身房等不明確淄博最全面的會所園林景觀小區(qū)中央大規(guī)模水景不明確加強內(nèi)部園林改革措施黃金男籃籃球賽鄉(xiāng)親會等活動世紀酒店解籌活動組織影響面廣和參與性強的活動黃金國際之比較分析2007年上半年競爭項目分析與借鑒競爭項目本案參考借鑒核心賣點千畝國際街區(qū)公園景觀形象定位淄博16本案分析參考借鑒核心賣點公園地段——高調(diào)渲染公園地產(chǎn)的概念，加強公園與項目的直接聯(lián)系，讓客戶參與體驗。展現(xiàn)公園物業(yè)的生活方式，主張項目獨有的公園生活優(yōu)勢形象定位人民公園五星級御景大宅主推廣告語一宅御天下價格策略高開高走的價格策略加以小幅價格提升優(yōu)惠政策靈活的折扣策略項目進展加快工程進度樣板房加快推出，體現(xiàn)項目特質(zhì)銷售進度增加客戶到訪量和到訪客戶質(zhì)量，先旺場后旺銷改革措施明確各種不確定因素分析與借鑒2007年上半年競爭項目分析與借鑒本案分析參考借鑒核心賣點公園地段——高調(diào)渲染公園地產(chǎn)的概念17張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)報告2007年上半年競爭項目分析與借鑒淄博房地產(chǎn)消費特征分析張店區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研部分2007年上半年張店房地產(chǎn)市場總結(jié)報181、張店核心區(qū)域不明顯淄博共5區(qū)3縣，以20公里半徑，分散組團南北排列，各區(qū)縣人口相當(dāng)，除張店區(qū)為市政府所在地外，其他區(qū)縣經(jīng)濟對張店依賴不大，以臨淄化工、周村紡織、淄川建材、博山泵業(yè)、桓臺建筑、沂源旅游為代表的地方產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，張店的引導(dǎo)不明顯，領(lǐng)袖地位不突出。張店區(qū)經(jīng)濟上并不處于領(lǐng)導(dǎo)地位，在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的吸引力明顯不足，不足支持作為核心區(qū)域。淄博房地產(chǎn)消費特征分析1、張店核心區(qū)域不明顯淄博共5區(qū)3縣，以20公里半徑，分散組192、工業(yè)城市，高層收入人群并不突出淄博是山東省乃至全國重要的工業(yè)城市,近現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展已有百年歷史,2005年，全市工業(yè)生產(chǎn)在改革調(diào)整優(yōu)化升級中實現(xiàn)新突破，全年工業(yè)總產(chǎn)值突破3000億元，達到3160億元，實現(xiàn)工業(yè)增加值868.75億元，占GDP的比重達60.71%，對GDP的貢獻率為78.1%，分別比上年提高2.82個和8.47個百分點。工業(yè)生產(chǎn)的快速發(fā)展主要得益于規(guī)模以上工業(yè)的支撐。2005年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達2222家，比上年新增468家，完成工業(yè)總產(chǎn)值2796億元，增長43.59%淄博以石油化工、醫(yī)藥、建材、日用陶瓷、機械冶金、電子及新材料最具代表，以國有及民營大中型企業(yè)為骨干，缺乏年收入在10萬以上的較高收入階層。由于核心產(chǎn)業(yè)門檻較高，除淄川建材和服裝產(chǎn)業(yè)造就了一批私營業(yè)主外，缺乏高收入個體人群。由于原材料價格上漲、市場競爭加劇、人民幣升值等影響，工業(yè)企業(yè)效益下滑，企業(yè)高管收入也不同程度的下滑。淄博房地產(chǎn)消費特征分析2、工業(yè)城市，高層收入人群并不突出淄博是山東省乃至全國重要的203、沿海區(qū)域?qū)Ω呤杖肴巳盒纬煞至髯筒┪挥谏綎|半島腹地，膠濟鐵路及濟青公路連接沿海青島、煙臺、威海，沿海美麗的自然居住景觀吸引了淄博高收入群體的多次置業(yè)。淄博本地污染嚴重，居住環(huán)境比較惡劣，故淄博所轄區(qū)縣相當(dāng)部分高收入人群的再次置業(yè)或多次置業(yè)的目標(biāo)首選沿海地區(qū)。淄博房地產(chǎn)消費特征分析3、沿海區(qū)域?qū)Ω呤杖肴巳盒纬煞至髯筒┪挥谏綎|半島腹地，膠濟鐵214、居住空間感強烈，單位居住人口比例大由于淄博三代同居現(xiàn)象比較明顯，家庭中擁有2個孩子比較普遍，市場對單戶居住人數(shù)的要求比例比較高，普遍要求3房單位比較明顯，傳統(tǒng)都市的2房戶型不容易被淄博當(dāng)?shù)叵M者接受。淄博房地產(chǎn)消費特征分析4、居住空間感強烈，單位居住人口比例大由于淄博三代同居現(xiàn)象比22項目客戶分析部分淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析項目客戶成交分析項目客戶未成交因素分析項目客戶再定位公務(wù)員大企業(yè)主、管理者中型企業(yè)主小企業(yè)主、個體工商戶外地中高收入群體項目客戶分析部分淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析項目客戶成交分23客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析公務(wù)員（市屬行政機關(guān)市屬事業(yè)單位張店區(qū)行政機關(guān)張店區(qū)事業(yè)單位各區(qū)縣事業(yè)、行政單位）年家庭收入5萬—15萬之間張店：市屬各行政事業(yè)單位科級以上干部；張店區(qū)各行政事業(yè)單位主要負責(zé)人。區(qū)縣：區(qū)縣各行政事業(yè)單位主要負責(zé)人。1、相當(dāng)部分已經(jīng)獲得福利分房。2、對張店有感情，當(dāng)?shù)刂脴I(yè)意向濃厚。3、消費保守，不敢露富4、置業(yè)首先考慮為孩子5、要求總價在30萬—50萬6、對當(dāng)?shù)厍闆r了解，想通過關(guān)系獲得優(yōu)惠公務(wù)員淄博中高收入群提房地產(chǎn)消費分析客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析公務(wù)員年家庭收入24客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析大型企業(yè)主大型企業(yè)管理者個人年收入30萬以上張店：銀行、醫(yī)院、電信、媒體等壟斷企業(yè)主要負責(zé)人。博山：主要泵業(yè)企業(yè)老板和主要負責(zé)人臨淄：大型化工企業(yè)負責(zé)人及民營大型化工企業(yè)老板淄川：大型建材、陶瓷企業(yè)、藥企老板及主要負責(zé)人桓臺：大型建筑企業(yè)老板及股東周村：大型紡織企業(yè)老板1、第一置業(yè)選擇在本區(qū)、第二置業(yè)選擇在沿海地區(qū)，第三置業(yè)地才考慮張店。2、置業(yè)選擇因素，首先考慮與自己身份地位相一致。3、置業(yè)時充分考慮家人。4、置業(yè)時對價格顧慮不是很大。5、置業(yè)理性。大型企業(yè)主、管理者淄博中高收入群提房地產(chǎn)消費分析客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析大型企業(yè)主個人年25客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析中型企業(yè)主個人年收入20萬以上張店：貿(mào)易公司、酒店、娛樂、餐飲、教育、媒體、高科技、知名品牌區(qū)域代理等企業(yè)老板。博山：私營企業(yè)老板和主要負責(zé)人臨淄：一定規(guī)?；て髽I(yè)負責(zé)人及民營大型化工企業(yè)老板淄川：中型型建材、陶瓷企業(yè)、藥企老板，建材城及服裝城較大規(guī)模的老板桓臺：一定規(guī)模建筑公司老板1、在本區(qū)都有住宅，二次置業(yè)的選擇在張店或沿海地區(qū)。2、對價格比較敏感。3、張店區(qū)對他們有一定吸引力4、此群體有相當(dāng)部分外地人，對淄博的認同不是很強。5、置業(yè)考慮家人因素中型企業(yè)主淄博中高收入群提房地產(chǎn)消費分析客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析中型企業(yè)主個人年26客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析小型企業(yè)主個體工商戶壟斷企業(yè)職工個人年收入10萬以上張店：電信、醫(yī)院、媒體、交通運輸、大學(xué)、銀行等壟斷行業(yè)職工博山：小企業(yè)主、個體工商戶臨淄：小化工廠、貿(mào)易公司老板淄川：建材城、服裝城小老板桓臺：建筑包工頭1、相當(dāng)部分獲得了福利分房2、對價格非常敏感3、對住宅的性價比要求高4、單宅居住人口比較高5、要求總價30-50萬6、本地人為主，人脈關(guān)系復(fù)雜小企業(yè)主、個體工商戶淄博中高收入群提房地產(chǎn)消費分析客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析小型企業(yè)主個人年27客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析外地中高收入客戶個人年收入10萬以上鄒平：個別大型企業(yè)老板及高管外市：少量老家在淄博的人1、淄博的吸引不夠。2、淄博置業(yè)，一般不自己居住3、購房不自用外地中高收入客戶淄博中高收入群提房地產(chǎn)消費分析客戶群體年收入水平人群鎖定房地產(chǎn)消費特點分析外地中高收入客戶28項目客戶分析部分淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析項目客戶成交分析項目客戶未成交因素分析項目客戶再定位1號樓2號樓3號樓項目客戶分析部分淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析項目客戶成交分291號樓年齡職業(yè)家庭組成原置業(yè)區(qū)置業(yè)次數(shù)選擇原因收入水平20歲下30歲下40歲下10個50歲下7個60歲下公務(wù)員：1個私企業(yè)主：16個其中陶瓷行業(yè)4個地產(chǎn)企業(yè)1個其他（連鎖經(jīng)營、設(shè)備供應(yīng)、機械加工）行業(yè)較分散共10戶多為四口之家三代同堂世紀花園等張店區(qū)最早的居住小區(qū)四戶為淄川楊寨一般都是第二次置業(yè)甚至第三次置業(yè)公園地段開發(fā)商實力戶型（225四房）年收入30萬以上個人資產(chǎn)500萬以上１號樓項目客戶成交分析1號樓年齡職業(yè)家庭組成原置業(yè)區(qū)置業(yè)次數(shù)選擇原因收入水平20歲302號樓年齡職業(yè)家庭組成原置業(yè)區(qū)置業(yè)次數(shù)選擇原因收入水平20歲下30歲下40歲下3個50歲下1個60歲下私企業(yè)主：品牌服裝代理1戶貿(mào)易1戶IT行業(yè)1戶進出口1戶三口之家張店三戶桓臺一戶二次置業(yè)公園地段開發(fā)商實力四戶中有兩戶考慮商住兩用年收入30萬左右企業(yè)年收入300萬左右２號樓項目客戶成交分析2號樓年齡職業(yè)家庭組成原置業(yè)區(qū)置業(yè)次數(shù)選擇原因收入水平20歲313號樓年齡職業(yè)家庭組成原置業(yè)區(qū)置業(yè)次數(shù)選擇原因收入水平30歲下40歲下15個50歲下20個60歲下5個公務(wù)員：3個大型企業(yè)主：1個個體工商戶20組三號樓戶型之間差異較大客戶組成差異較大居家型購買為主張店17戶臨淄1戶淄川4戶周村1戶外地1戶二次置業(yè)公園景觀和公園周邊的生活方式年收入１０萬以上個人資產(chǎn)200萬３號樓項目客戶成交分析3號樓年齡職業(yè)家庭組成原置業(yè)區(qū)置業(yè)次數(shù)選擇原因收入水平30歲32項目客戶分析部分淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析項目客戶成交分析項目客戶未成交因素分析項目客戶再定位項目客戶分析部分淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析項目客戶成交分33各因素排列項目客戶未成交分析各因素排列項目客戶未成交分析34項目客戶分析部分淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析項目客戶成交分析項目客戶未成交因素分析項目客戶再定位競爭項目目標(biāo)客戶定位1號樓目標(biāo)客戶定位2號樓目標(biāo)客戶定位3號樓目標(biāo)客戶定位（1）3號樓目標(biāo)客戶定位（2）總結(jié)項目客戶分析部分淄博中高收入群體房地產(chǎn)消費分析項目客戶成交分35競爭樓盤鎖定目標(biāo)客戶備注中潤華僑城大型企業(yè)主中型企業(yè)主小企業(yè)主、個體工商戶政府公務(wù)員外地客戶白領(lǐng)提供了總價20—1000萬，不同檔次的單位。有洋房、別墅、高層等不同形式。黃金國際大型企業(yè)主政府公務(wù)員個體工商戶白領(lǐng)青年杰座針對低消費人群臨湖別墅針對高端人群東方之珠政府公務(wù)員中型企業(yè)主白領(lǐng)小戶型，針對中低收入人群頤景園中小企業(yè)主個體工商戶白領(lǐng)競爭項目目標(biāo)客戶定位項目客戶再定位競爭樓盤鎖定目標(biāo)客戶備注中潤華僑城大型企業(yè)主提供了總價20—36業(yè)主年齡大多數(shù)在40歲以上家庭組成一般為3口之家單獨居住，或老兩口單獨居住收入水平年收入在30萬以上職業(yè)預(yù)測大型企業(yè)管理人員、壟斷企業(yè)主要負責(zé)人、大型私營企業(yè)主、連鎖企業(yè)主、高級公務(wù)員、交通工具一般在30萬以上汽車私密要求私密性要求非常高可接受總價70萬以上置業(yè)次數(shù)一般2次，3次以上置業(yè)比較多生活追求要求檔次，渴望被認可、尊重，居住與本身地位相稱置業(yè)用途為孩子購置，或者投資，養(yǎng)老比較明顯選擇因素公園景觀、交通便利顧慮因素樓層配套要求安靜、安全、便利消費習(xí)慣高檔消費、追求品質(zhì)、價格因素不是影響購買主要原因客戶區(qū)域預(yù)測張店、淄川、臨淄、桓臺、鄒平１號樓目標(biāo)客戶定位項目客戶再定位業(yè)主年齡大多數(shù)在40歲以上家庭組成一般為3口之家單獨居住，或37業(yè)主年齡大多數(shù)40歲以上家庭組成3口之家居多收入水平年收入25萬以上職業(yè)預(yù)測中型企業(yè)主、區(qū)縣高級公務(wù)員、較大個體工商戶交通工具總價20萬以上汽車私密要求私密要求不是很高可接受總價60萬以上置業(yè)次數(shù)一般2次置業(yè)生活追求講究檔次，渴望被尊重，追求與自身地位一致的生活置業(yè)用途2號樓適合商住，比較適合投資、辦公、為子女購置選擇因素公園景觀、便利交通顧慮因素靠近主干道、噪音比較大、觀景視野欠缺配套要求高檔配套消費習(xí)慣追求品牌、講究實惠客戶區(qū)域預(yù)測張店、淄川、臨淄、桓臺２號樓目標(biāo)客戶定位項目客戶再定位業(yè)主年齡大多數(shù)40歲以上家庭組成3口之家居多收入水平年收入238業(yè)主年齡25歲以上，各個年齡層次都有家庭組成3口或4口比較多收入水平年收入10萬以上，15萬以下職業(yè)預(yù)測政府公務(wù)員、小企業(yè)主、個體工商戶、壟斷企業(yè)職工等交通工具部分有車，大多數(shù)沒有車私密要求私密要求不高可接受總價35萬-60萬置業(yè)次數(shù)1次置業(yè)與2次置業(yè)同時存在生活追求渴望被認可，追求富人生活，但是，心有余而力不足置業(yè)用途自己居住、為老人購置選擇因素交通便利、靠近公園顧慮因素戶型太大、單戶居住人數(shù)太少、總價太高，承受不起配套要求方便生活消費習(xí)慣追求性價比、講究實惠客戶區(qū)域預(yù)測張店最多，淄川其次，考慮臨淄與桓臺（總價60萬以下單元的目標(biāo)客戶，約占3號樓30%）３號樓目標(biāo)客戶定位（１）項目客戶再定位業(yè)主年齡25歲以上，各個年齡層次都有家庭組成3口或4口比較多39業(yè)主年齡３５歲以上家庭組成四口之家，三代同居現(xiàn)象比較明顯收入水平年收入在１５萬以上，２０萬以下．職業(yè)預(yù)測中型企業(yè)主、較大個體工商戶、貿(mào)易公司老板、科技公司老板交通工具一般都有車，車價普遍在２０萬以上私密要求私密性要求較高可接受總價５０萬－８０萬置業(yè)次數(shù)２次或３次置業(yè)生活追求要求有品位的住宅，對生活要求高，希望體現(xiàn)自己社會地位置業(yè)用途自己居住，或增與子女、父母選擇因素公園景觀，交通便利顧慮因素采光、建筑物遮擋、總價高、單戶居住人數(shù)少配套要求方便生活消費習(xí)慣追求層次感，價格不是第一因素，客戶區(qū)域預(yù)測張店最多，其次為淄川、臨淄（總價60萬以上單元的目標(biāo)客戶，約占3號樓70%）３號樓目標(biāo)客戶定位（２）項目客戶再定位業(yè)主年齡３５歲以上家庭組成四口之家，三代同居現(xiàn)象比較明顯收入40年齡均在35歲以上的相對成功人士職業(yè)中型私營企業(yè)主、小型私營企業(yè)主、個體工商戶、公務(wù)員三口之家少見，多為四口以上，多代同居原置業(yè)區(qū)張店區(qū)占主要部分，其次臨淄、淄川、桓臺占少量置業(yè)次數(shù)都為2次以上置業(yè),置業(yè)不迫切,逼定難度大選擇原因公園是首選原因收入水平年收入至少20萬以上，個人財產(chǎn)200萬以上,置業(yè)理性家庭組成我們的目標(biāo)客戶范圍非常狹小總結(jié)項目客戶再定位年齡均在35歲以上的相對成功人士職業(yè)中型私營企業(yè)主、小型私營41營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工程“賣點提煉營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工42營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工程“賣點提煉營銷總策略針對目標(biāo)客戶的策略針對提高到訪量的策略針對繼續(xù)提高成交率的策略營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工43以繼續(xù)擴大公園賣點為核心，創(chuàng)造公園生活新思路，始終堅持打造以“皇家”為標(biāo)準(zhǔn)的豪宅概念；堅持“尊貴、驕傲、唯一、霸氣”的形象。大張旗鼓地樹立“魯中唯一公園物業(yè)豪宅”的排他性競爭定位。堅持以目標(biāo)客戶為根本目標(biāo)，針對不同的客戶，以及對應(yīng)的單元，采取不同的不同的推廣主題和概念，制定不同的操盤計劃。營銷總策略概述營銷總策略1號樓及以公園景觀為最大賣點，3號樓以公園生活為核心賣點，2號樓在兩條路交叉路口，公園景觀好，展示面好，但噪音大，前期成交客戶6成以辦公為主，推廣時有所側(cè)重商住功能.開盤時,主推一號樓及三號樓,二號樓由于與一號樓戶型及景觀上有類似的特征,同時在功能定位上有一定區(qū)別,可以在一號及三號樓銷售部分之后,視市場情況重點推出.以繼續(xù)擴大公園賣點為核心，創(chuàng)造公園生活新思路，始終堅持打造堅441號樓條目介紹相對策略年齡40歲以上40歲以上的成功人士，從形象定位中，要突顯項目的奢華生活，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴享受，在宣傳推廣中，要考慮業(yè)主的榮耀感和虛榮心。收入水平年收入30萬以上年收入比較高的成功人士，時間很寶貴，銷售過程中，要加強業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)人員水平，必須有銷售經(jīng)理親自接待客戶。職業(yè)總結(jié)中型企業(yè)主、高級公務(wù)員此類客戶受職業(yè)限制，接觸項目次數(shù)少，到訪次數(shù)受限制，在實際銷售過程中，要采用“房源逼定”策略。置業(yè)情況1次、2次置業(yè)同時存在置業(yè)相對感性，置業(yè)用途為孩子購置、未來養(yǎng)老受置業(yè)用途影響，現(xiàn)場銷售人員要在投資方面與客戶進行溝通，并為客戶描述美好的公園生活的未來。選擇因素公園無敵景觀需要我們堅定的、堅持的、毫不放松的去將“公園”賣點提升和擴大顧慮因素低樓層觀景受限制除強調(diào)“公園景觀”外，重點強調(diào)“公園生活”，即將“公園地產(chǎn)”提升到“公園生活”的層次。消費習(xí)慣追求品質(zhì)、對價格不是非常計較推介1號樓時，重點從生活品質(zhì)方面進行推介，客戶區(qū)域張店占大部分，淄川、臨淄、桓臺少量主要選擇保廣和立柱，繼續(xù)加強在張店的宣傳針對目標(biāo)客戶的策略營銷總策略1號樓條目介紹相對策略年齡40歲以上40歲以上的成功人士，從452號樓條目介紹相對策略年齡40歲以上40歲以上的成功人士，從形象定位中，要突顯項目的奢華生活，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴享受，在宣傳推廣中，要考慮業(yè)主的榮耀感和虛榮心。收入水平年收入25萬以上年收入比較高的成功人士，時間很寶貴，銷售過程中，要加強業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)人員水平，必須有銷售經(jīng)理親自接待客戶。職業(yè)總結(jié)中型企業(yè)主、區(qū)縣高級公務(wù)員、個體工商戶此類客戶受職業(yè)限制，接觸項目次數(shù)少，到訪次數(shù)受限制，在實際銷售過程中，要采用“房源逼定”策略。置業(yè)情況2次以上置業(yè)由于2次以上置業(yè)，所以，比較理性，而且不急于成交，可以考慮適當(dāng)?shù)摹跋迺r優(yōu)惠”和采用現(xiàn)場SP，促使客戶感性落定。置業(yè)用途自己居住、投資辦公多引導(dǎo)有意商住和購置寫字樓的客戶購買，在定位中，將2號樓定位于“宜居宜商”的多用途高層選擇因素便利的交通推出2號樓時，將從周遍配套和交通便利方面做足工夫顧慮因素靠近主干道，吵鬧對2號樓重新定位同時，從采用新材料方面消除客戶這些方面的顧慮。消費習(xí)慣追求品質(zhì)、對價格不是非常計較從“投資、升值、辦公、多用途”方面闡述賣點客戶區(qū)域張店占大部分，淄川、臨淄、桓臺少量主要選擇保廣和立柱，繼續(xù)加強在張店的宣傳針對目標(biāo)客戶的策略營銷總策略2號樓條目介紹相對策略年齡40歲以上40歲以上的成功人士，從463號樓（總價60萬以下單位目標(biāo)客戶）條目介紹相對策略年齡25--70歲年齡層次比較復(fù)雜，無規(guī)律參考收入水平年收入10萬以上，15萬以下年收入不是非常高，決定面對此類客戶，要將優(yōu)惠政策闡述清楚，并提出“樓盤性價比”概念，通過計算性價比，支撐本項目的高價位。職業(yè)總結(jié)小型企業(yè)主、公務(wù)員、個體工商戶針對目標(biāo)客戶，要強調(diào)其他業(yè)主的尊貴地位，激發(fā)他們與成功人士為鄰的渴望置業(yè)情況1次、2次置業(yè)同時存在制造良好的現(xiàn)場氣氛，促使客戶成交置業(yè)用途自己居住、為父母購買通過居住業(yè)主身份與檔次的引導(dǎo)，誘發(fā)客戶購買選擇因素便利的交通、靠近公園推出3號樓時，將公園景觀和內(nèi)部私家園林仔細闡述顧慮因素采光、吵鬧、價格、戶型等消費習(xí)慣對價格比較敏感轉(zhuǎn)移客戶價格注意力，從項目定位中，體現(xiàn)高價位的支撐點客戶區(qū)域張店占大部分，淄川、臨淄、桓臺少量主要選擇保廣和立柱，繼續(xù)加強在張店的宣傳，和其他區(qū)域的宣傳針對目標(biāo)客戶的策略營銷總策略3號樓（總價60萬以下單位目標(biāo)客戶）條目介紹相對策略年齡25473號樓（總價60萬以上單位目標(biāo)客戶）條目介紹相對策略年齡40歲以上40歲以上的成功人士，從形象定位中，要突顯項目的奢華生活，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴享受，在宣傳推廣中，要考慮業(yè)主的榮耀感和虛榮心。收入水平年收入20萬以上年收入不是非常高，決定面對此類客戶，要將優(yōu)惠政策闡述清楚，并提出“樓盤性價比”概念，通過計算性價比，支撐本項目的高價位。職業(yè)總結(jié)中型企業(yè)主、高級公務(wù)員、大型個體工商戶年收入比較高的成功人士，時間很寶貴，銷售過程中，要加強業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)人員水平，必須有銷售經(jīng)理親自接待客戶。置業(yè)情況2次以上置業(yè)制造良好的現(xiàn)場氣氛，促使客戶成交置業(yè)用途自己居住、為自己購置由于2次以上置業(yè)，所以，比較理性，而且不急于成交，可以考慮適當(dāng)?shù)摹跋迺r優(yōu)惠”和采用現(xiàn)場SP，促使客戶感性落定。選擇因素靠近公園、交通便利推出3號樓時，將公園景觀和內(nèi)部私家園林仔細闡述，顧慮因素部分遮擋公園景觀、戶型不合理形象概念提升到“公園生活”時，著重強調(diào)未來生活，淡化景觀概念消費習(xí)慣對價格不是很敏感、對景觀很敏感滿足虛榮心，提升項目形象定位，顯示奢華生活客戶區(qū)域張店占大部分，淄川、臨淄、桓臺少量主要選擇保廣和立柱，繼續(xù)加強在張店的宣傳，和其他區(qū)域的宣傳針對目標(biāo)客戶的策略營銷總策略3號樓（總價60萬以上單位目標(biāo)客戶）條目介紹相對策略年齡4048事件制造熱點活動撬動神經(jīng)宣傳吸引眼球捆綁獲取信息利用代言、贊助等方式，制造社會熱點，引起足夠關(guān)注點，吸引到訪。在每個銷售節(jié)點，安排適當(dāng)?shù)幕顒?，與客戶形成互動，始終撬動市場的神經(jīng)，增加客戶認知，促進來訪。必須以一定的廣告宣傳，將產(chǎn)品與客戶之間形成溝通，以形象廣告、軟文、硬廣等組合闡述產(chǎn)品賣點，吸引客戶眼球。甲乙雙方合作，在商會、車行、銀行建材城管委會、張店、淄川、臨淄、桓臺工商系統(tǒng)等獲得有購買力的客戶信息策略概述針對提高到訪量的策略事件制造熱點活動撬動神經(jīng)宣傳吸引眼球捆綁獲取信息利用代言、贊49月份來訪量（含電話）(組)意向客戶(組)成交客戶數(shù)量(組)1月38822月26403月3571（傳洋團購一組）4月401015月57156累計成交率：28%（相對高）2007年1-5月份成交率分析針對提高成交率的策略月份來訪量（含電話）(組)意向客戶(組)成交客戶數(shù)量(組)150成交率客觀提高成交率措施開放樣板房（甲方負責(zé)）展示園林規(guī)劃（甲方負責(zé)）針對戶型說辭（銷售經(jīng)理負責(zé)）大客戶團購（項目經(jīng)理負責(zé)）老帶新（銷售經(jīng)理負責(zé)）售樓處環(huán)境渲染（甲方負責(zé)）客觀方面提高成交率的措施針對提高成交率的策略成交率客觀提高成交率措施開放樣板房（甲方負責(zé)）展示園林規(guī)劃（51成交率現(xiàn)場SP逼定（銷售經(jīng)理負責(zé)）現(xiàn)場銷控逼定（項目經(jīng)理負責(zé)）置業(yè)顧問培訓(xùn)（銷售經(jīng)理負責(zé)）提高銷售冠軍待遇（項目經(jīng)理負責(zé)）意向客戶經(jīng)理跟進（項目經(jīng)理、銷售經(jīng)理負責(zé)）靈活折扣和優(yōu)惠（甲方負責(zé)）銷售現(xiàn)場提高成交率措施增加人氣（銷售經(jīng)理負責(zé)）提高接待水平（銷售經(jīng)理負責(zé)）銷售現(xiàn)場成交率的措施針對提高成交率的策略成交率現(xiàn)場SP逼定（銷售經(jīng)理負責(zé)）現(xiàn)場銷控逼定（項目經(jīng)理負責(zé)52營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工程“賣點提煉核心賣點可選賣點營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工53核心賣點賣點提煉魯中唯一地產(chǎn)豪宅區(qū)域介定差異化介定層次化介定核心賣點賣點提煉魯中唯一地產(chǎn)豪宅區(qū)域介54可選賣點賣點提煉1、地段優(yōu)勢，無與倫比，堪稱皇冠上的明珠。2、私家公園，心曠神怡。3、登高俯視、城景盡收眼底。4、星級配套，帝王享受。5、魯信投資、信譽保障6、瀕臨政要、身份象征7、南陽北陰、風(fēng)水寶地8、商賈聚集、地位保證9、魯中唯一的獨立大宅項目10、經(jīng)典園林，如置身世外桃源11、純粹大戶，終極榮耀可選賣點賣點提煉1、地段優(yōu)勢，無與倫比，堪稱皇冠上的明珠。55184㎡160㎡137㎡225㎡124㎡公園樓王雙景樓王寬景大宅皇家風(fēng)范金鉆貴族分級賣點(戶型)184㎡160㎡137㎡225㎡124㎡公園樓王雙景樓王寬景56營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工程“賣點提煉推售總策略形象提升策略暢銷單位推售策略滯銷單位推售策略會所輔助推售策略園林輔助推售策略售樓處展示輔推售策略渠道組合策略營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工57推售總策略推售策略以提升項目形象為核心和線索，分棟、分戶型，結(jié)合其他銷售環(huán)節(jié)的改進，多渠道進行組合，進入一個全面推售的界面。推售總策略推售策略以提升項目形象為核心和線索，分棟、分戶型，58公園生活方式住在公園旁1、享受城市唯一的公園環(huán)境2、可以看見公園的心曠神怡的享受3、享受完備的成熟的城市配套4、擁有這座城市獨一無二的地段1、擁有城市公園與私家花園2、沐浴在新鮮空氣下的公園生活3、與城市高檔人士為鄰的榮譽觀4、靜中有動，動中有靜的感覺享受5、從早晨到深夜的公園生活6、社區(qū)的豪宅指數(shù)，支撐業(yè)主的虛榮心7、公園的唯一性，決定業(yè)主生活軌跡的與眾不同形象提升策略推售策略公園生活方式住在公園旁1、享受城市唯一的公園環(huán)境1、擁有城市59核心地段，公園地產(chǎn)公園生活，身份象征1、擁有淄博市肺—人民公園2、兩條主干道交叉口，地脈之王3、環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、理想居住地1、擁有人民公園及私家園林“雙公園”生活的高檔次生活方式，住在公園，走在公園中，公園占據(jù)生活主要空間。2、與成功人士為鄰，充分體現(xiàn)自身價值和素質(zhì)。3、純粹大戶，代表身份的絕對榮耀。以上思路，將在廣告推廣和實際銷售說辭中，由項目經(jīng)理統(tǒng)籌執(zhí)行形象提升策略推售策略核心地段，公園地產(chǎn)公園生活，身份象征1、擁有淄博市肺—人民公60城市中心公園豪宅淄博住宅地標(biāo)成功人士與眾不同的身份象征形象從項目本身定位，轉(zhuǎn)換為從居住業(yè)主的角度進行定位，界定本案居住業(yè)主的形象，亦為本案的最終形象定位形象提升策略推售策略城市中心公園豪宅淄博61坐銷創(chuàng)新行銷客戶上門宣傳推廣針對客戶行業(yè)協(xié)會車行、銀行政府機構(gòu)渠道對客方式信息來源（銷售經(jīng)理負責(zé)）（項目經(jīng)理負責(zé)）（戶外、直郵、報廣等媒體）（私營業(yè)主協(xié)會）（甲方配合獲取信息資料）渠道組合策略推售策略坐銷創(chuàng)新行銷客戶上門宣傳推廣針對客戶行業(yè)協(xié)會車行、銀行政府機62暢銷單位暢銷原因推售策略1號樓C戶型3號樓C\D戶型1、公攤面積小2、無敵公園景觀3、目標(biāo)人群購買力強4、真正體現(xiàn)公園地產(chǎn)特征5、戶型設(shè)計合理6、地段優(yōu)勢明顯1、開盤前，重點推介2、利用優(yōu)勢單位，提高樓盤的整體檔次。3、拉大景觀戶型與非景觀戶型的折扣差距暢銷單位推售策略推售策略暢銷單位暢銷原因推售策略1號樓C戶型1、公攤面積小1、開盤前63滯銷單位滯銷主要原因營銷策略3號樓A\B\E\F\GH\J戶型1、公攤面積大2、無公園景觀3、目標(biāo)人群購買力弱4、陽光光照不充分5、戶型設(shè)計不合理6、單戶居住人口少7、單價、總價偏高8、13層、18層有人忌諱1、開放樣板間，擴大優(yōu)點、規(guī)避缺點。2、加強園林規(guī)劃，彌補無公園景觀的遺憾3、強調(diào)本案居住人群的特征，提升樓盤軟件4、靈活折扣政策，適當(dāng)降低總價5、如客戶要求，可將13樓改為12A、18樓改為17A滯銷單位推售策略推售策略滯銷單位滯銷主要原因營銷策略3號樓A\B\E\F\GH\J戶64位置確定業(yè)態(tài)建議應(yīng)用建議1、會所是高檔住宅的重要標(biāo)志2、會所建議在1號樓商業(yè)裙樓的后面部分，開辟出一層。3、此處單位，不方便銷售，交通便利，非常適合做會所1、針對我們目標(biāo)客戶2、健身室3、舞蹈廳4、咖啡廳5、會議室6、乒乓球室等1、會所業(yè)態(tài)并不重要關(guān)鍵是擁有，是皇家花園高檔住宅的重要支撐2、將會所平面圖展示在售樓處，便于客戶了解。3、可以考慮讓客戶對會所提供建議，增加客戶了解。（以上在8月1日前落實）會所輔助推售策略推售策略位置確定業(yè)態(tài)建議應(yīng)用建議1、會所是高檔住宅1、針對我們目標(biāo)客65健身房咖啡吧球館健身房咖啡吧球館66針對滯銷戶型園林規(guī)劃建議園林應(yīng)用建議1、在E/F戶型前有針對性規(guī)劃水系密度植被，增強私家園林感覺2、針對J/K戶型南北都設(shè)置內(nèi)部內(nèi)部園林景觀3、1、2號樓A、B戶型，除公園景觀外，在其他方向按照公園植被情況安排綠化，將公園延伸到區(qū)內(nèi)1、按照歐洲皇家園林風(fēng)格進行設(shè)計2、考慮北方冬季天寒，綠色植被不能四季常綠，增加一些雕塑小品3、區(qū)內(nèi)面積較小，種植高物種及考慮在樓頂空中花園作文章。4、修建坡狀草地或小路，增加視覺變化5、修建院墻，增加園林私密性6、建藤類樹陰小道1、將人民公園及私家園林的“雙公園”概念推向客戶。

（銷售經(jīng)理向置業(yè)顧問培訓(xùn)）2、將園林效果圖在售樓處展示，便于說服客戶。

（銷售經(jīng)理負責(zé)）3、針對無公園景觀戶型，制定景觀效果圖，便于成交。（請甲方負責(zé)）4、繪制樓盤各戶型的園林平面圖，便于“公園生活”賣點的推廣。

（請甲方配合）園林輔助推售策略推售策略針對滯銷戶型園林規(guī)劃建議園林應(yīng)用建議1、在E/F戶型前有1、67現(xiàn)代雕塑廊亭水榭廊亭水榭趣味小品現(xiàn)代雕塑廊亭水榭廊亭水榭趣味小品68項目建議負責(zé)人及完成期限妝點1、色彩過于蒼白、增加鮮艷顏色，比如主色調(diào)暗紅色。2、內(nèi)部家具，請考慮配置與主色調(diào)相對稱得顏色，現(xiàn)在家具不顯高檔3、對2樓扶手進行裝扮4、對前臺部分，增加一些景觀，如盆景5、對屋頂進行重新裝扮，制造點皇宮感覺由甲方負責(zé)項目組配合9月1日前完成周邊環(huán)境1、在售樓處南北栽種植物，遮攔兩邊的人群，制造一定景觀2、對周邊的樹木進行重新包裝，用主色調(diào)進行裝飾由甲方負責(zé)項目組配合8月1日前完成賣點展示1、在售樓處設(shè)立單獨的展示區(qū)2、將戶型圖放大、賣點、新工藝、銷售信息進行展示項目組與甲方合作，8月1日前完成咖啡吧1、用鐵柵欄，單獨隔出咖啡吧，讓來訪客戶，進入一個溫馨的異域風(fēng)情的環(huán)境中，提升樓盤檔次，提高成交率甲方負責(zé)8月1日前完成沙盤1、更換新的沙盤模型，突出放大園林部分，將人民公園一并納入沙盤范圍甲方負責(zé)8月1日前完成衛(wèi)生1、請保潔公司對售樓處進行一次徹底的清潔。2、購置保潔器材甲方負責(zé)8月1日前完成區(qū)域劃分將售樓處劃分為以下區(qū)域：1、會談區(qū)（咖啡吧）2、展示區(qū)3、沙盤區(qū)4、站臺區(qū)5、前臺區(qū)域6、合同簽署區(qū)（會談區(qū)）項目組8月1日前完成售樓處輔助推售策略推售策略項目建議負責(zé)人及妝點1、色彩過于蒼白、增加鮮艷顏色，比如主色69某房地產(chǎn)公司下半年度營銷執(zhí)行計劃課件70營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工程“賣點提煉媒介基本策略競爭對手媒體組合策略各媒體對項目目標(biāo)人群的覆蓋分析媒介組合安排建議營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工71媒介基本策略媒介策略針對本案目標(biāo)客戶（中小私營業(yè)主、個體工商戶、公務(wù)員外地中高收入群體），結(jié)合本案所在地（淄博張店）的受眾規(guī)律，將以戶外及雜志為形象宣傳主載體，報廣及短信直郵為直接銷售帶動媒體，結(jié)合電臺的輔助，形成立體媒體組合方式媒介基本策略媒介策略針對本案目標(biāo)客戶（中小私營業(yè)主、個體工商72競爭樓盤媒體組合投放頻率效果分析頤景園路牌（柳泉路沿線）立柱：張店中心位置、淄川、臨淄報紙、雜志、電臺進入銷售末期廣告投放減少多以電臺、短信和雜志為主月投放10萬左右路牌、中心區(qū)立柱效果明顯，昭示性強中潤華僑城路牌（柳泉路沿線）立柱：張店中心位置、淄川、臨淄報紙、雜志、電臺產(chǎn)品發(fā)布會日報、晨報、晚報每月各四到六次雜志每月一次電臺常年投放月投放量在35萬以上報廣力度大、頻度高效果明顯東方之珠戶外、圍墻、單張、短信近期新改小戶型月投放報廣4到6次月投放20萬左右項目屢改形象和產(chǎn)品，近期投放增加，小戶型的銷售略有改善黃金國際路牌（柳泉路沿線）立柱：張店中心位置、淄川、臨淄報紙、雜志、電臺、網(wǎng)絡(luò)活動日報、晨報、晚報每月各四到六次雜志每月一次電臺常年投放月投放量在40萬以上大規(guī)模工地包裝和各區(qū)廣告牌以及大密度報廣投放，項目已是家喻戶曉。多為時效性的售賣信息發(fā)布，效果顯著。競爭項目媒體組合策略推售策略競爭樓盤媒體組合投放頻率效果分析頤景園路牌（柳泉路沿線）進入73公務(wù)員個體工商戶小私營業(yè)主中型私營業(yè)主外地客戶準(zhǔn)時上下班時間很有規(guī)律時間無規(guī)律空閑時間少周末時間緊張時間無規(guī)律空閑時間少獲得信息渠道多時間相對有規(guī)律私人時間少主動獲得信息獲得信息無規(guī)律報紙電臺電視雜志短信直郵立柱/戶外各媒體對項目目標(biāo)客戶覆蓋分析推售策略公務(wù)員個體工商戶小私營業(yè)主中型私營業(yè)主外地客戶準(zhǔn)時上下班時間74媒體類型針對客戶面積建議媒體報紙80%《魯中晨報》、《淄博日報》、《淄博晚報》每周平均至少投放2期電視20%暫時不考慮電臺80%“交通文藝臺”每天投放不少于4次雜志80%“美圖”每月一次立柱100%在張店區(qū)設(shè)立4個戶外立柱、在淄川、桓臺、臨淄各設(shè)立戶外立柱短信、直郵100%在利用好現(xiàn)在短信平臺的基礎(chǔ)上，開展直郵每月至少1次媒介組合安排建議推售策略媒體類型針對客戶面積建議媒體報紙80%《魯中晨報》、《淄博日75營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工程“賣點提煉重建價格體系的建議營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地“五個一工76在銷售中出現(xiàn)的問題修改建議景觀房樓層差價小，11層與12層以上間差價太小建議將11層與12層以上差價拉大，強調(diào)景觀房稀缺性以上景觀房與非景觀房折扣無差別建議將非景觀房的折扣進一步放低，在雙方核定價格基礎(chǔ)上97折優(yōu)惠，與景觀房形成區(qū)別。重建價格體系的建議價格策略在銷售中出現(xiàn)的問題修改建議景觀房樓層差價小，11層與12層以77營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地新“五個一工程“賣點提煉1個好的主推廣告語1個好獎項1組好樓名1套好的現(xiàn)場接待模式1套好促銷政策組合營銷策略部分營銷總策略推售策略媒介策略價格策略尊地新“五個一78一宅御天下一宅：1、體現(xiàn)排他性唯一2、體現(xiàn)一種滿足3、體現(xiàn)一種稀缺4、體現(xiàn)出珍惜5、體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)容御：1、皇室專用詞2、霸氣體現(xiàn)3、業(yè)主尊貴感強4、與案名保持一致5、體現(xiàn)項目高端定位天下：1、展示大氣形象2、滿足業(yè)主虛榮心3、刺激終端受眾，取得更好宣傳效果1個好的主推廣告語尊地新“五個一工程”一宅御79樓盤名主推廣告語備注中潤華僑城百頃歐風(fēng)庭園，首席生態(tài)社區(qū)主打歐式風(fēng)格，與整體規(guī)劃和建筑風(fēng)格一致，迎合年輕及白領(lǐng)階層為主的大眾消費者。東方之珠城市“心”情主推城市中央，比較勉強，針對年輕一代，推出小戶型。頤景園屬于中國的，屬于世界的，第一園林地產(chǎn)與建筑和園林風(fēng)格一致，賣點非常清晰，江南風(fēng)格的園林與廣告語結(jié)合非常妙黃金國際之青年杰座百萬街區(qū)，國際生活主推一種未來生活模式，與其歐式現(xiàn)在風(fēng)格相一致，并針對年輕人，有針對性提出了主題樓盤主要競爭對手主推廣告語樓盤名主推廣告語備注中潤華僑城百頃歐風(fēng)庭園，首席生態(tài)社區(qū)主打80中國公園地產(chǎn)示范明星樓盤1個好獎項尊地新“五個一工程”中國公園地產(chǎn)示范明星樓盤1個好獎項尊地新“五個一工程”81競爭樓盤獲獎情況備注頤景園中國地產(chǎn)50強中國地產(chǎn)明盤企業(yè)提升開發(fā)商實力黃金國際0缺陷戶型產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)點突出注重產(chǎn)品塑造中潤·華僑城魯中地區(qū)最佳景觀樓盤以大規(guī)模景觀取勝市場城市風(fēng)景06年最值得期待樓盤最佳景觀設(shè)計獎淄博本地老牌開發(fā)商，注重口碑和產(chǎn)品質(zhì)量競爭樓盤獲獎情況備注頤景園中國地產(chǎn)50強中國地產(chǎn)明盤企業(yè)黃金82123單體定位客戶定位核心賣點物業(yè)特點提煉樓名最佳觀景豪宅針對成功人士宜商宜住較好觀景針對成功人士部分觀景針對中小私營業(yè)主向往成功生活戶型大，面積大直面觀景安靜舒適樓盤最佳位置戶型大，面積大觀景部分受限靠近主干道適合商住辦公總價相對低南北通透板式設(shè)計雙重園林景觀“君臨天下”“御景天下”“雄霸天下”1組好樓名尊地新“五個一工程”123單體定位核心賣點提煉樓名最佳觀景豪宅宜商宜住部分觀景戶83競爭樓盤組團名稱/樓名備注黃金國際青年杰座新推小戶型，針對目標(biāo)群體中潤華僑城夏威夷、悉尼港灣、水城威尼斯、加州海岸、羅馬假日與其建筑風(fēng)格相一致競爭樓盤組團名稱/樓名備注黃金國際青年杰座新推小戶型，針對目84居住在公園系列活動配合開盤節(jié)點、體驗公園生活公園攝影展明星樓盤五個一工程尊地新“五個一工程”1個好活動樣板間開放日精品車展世界公園地產(chǎn)圖片展居住在公園系列活動配合開盤節(jié)點、體驗公園生活公園攝影展明星樓85公園攝影展樣板間開放日世界公園地產(chǎn)圖片展精品車展公園攝影展樣板間開放日世界公園地產(chǎn)圖片展精品車展86停車售樓處看房過程離開回訪1、由保安指揮停車2、保安引導(dǎo)至售樓處3、保安遞交服務(wù)監(jiān)督卡1、置業(yè)顧問推門迎接客人2、推門說辭“歡迎光臨魯中第一公園豪宅皇家花園“3、詳細介紹沙盤、咨詢情況、落座冷飲招待4、劃價、并請客戶登記信息，獲得小禮品5、確定離開、參觀1、請客戶戴好安全帽提醒注意安全2、客戶參觀，請工程配合，請客戶先上樓參觀。3、告知電梯操作員在多長時間后接客戶下樓。4、看房過程中，請客戶多提意見并記錄。5、返回售樓處1、確定離開，贈送紀念品或樓書2、站臺置業(yè)顧問向客戶致意：“歡迎光臨“將服務(wù)監(jiān)督卡投放監(jiān)督箱內(nèi)3、接待置業(yè)顧問將客戶送至車門，并協(xié)助打開車門車啟動后方可轉(zhuǎn)身回售樓處1、由銷售經(jīng)理電話回訪，征詢客戶對接待的意見，并進一步跟進客戶。2、項目經(jīng)理不定期抽查。1套好的現(xiàn)場接待模式尊地新“五個一工程”5星級客戶接待服務(wù)體系停車售樓處看房過程離開回訪1、由保安指揮停車1、置業(yè)顧問推門87客戶首次來訪客戶再次來訪客戶意向形成老帶新客戶客戶認購、簽署合同團購、組團客戶置業(yè)顧問負責(zé)接待置業(yè)顧問負責(zé)接待，銷售經(jīng)理輔助銷售經(jīng)理、置業(yè)顧問負責(zé)接待項目經(jīng)理負責(zé)接待充分增加客戶被尊重的感覺、逐級逼定、提高成交率1套好的現(xiàn)場接待模式尊地新“五個一工程”客戶等級接待策略客戶首次來訪客戶再次來訪客戶意向形成老帶新客戶客戶認購、簽署88現(xiàn)有政策建議政策贈送老客戶開口費每介紹成功1套，贈送老客戶1年物業(yè)管理費每成功介紹1套，介紹來的新客戶，享受免開口費的優(yōu)惠繼續(xù)享受免開口費的獎勵（以上政策請甲方確認）1套好的促銷政策組合尊地新“五個一工程”老帶新政策改進現(xiàn)有政策建議政策贈送老客戶開口費每介紹成功1套，贈送1套好的89組團方式銷售優(yōu)惠策略1人多套（2套及2套以上）1、所購住房都送開口費2、所購住房享受最低折扣3、優(yōu)先選擇車位多人同時購買（2人以上）1、所購住房都送開口費2、所購住房享受最低折扣單位團購（3套以上）1、所購住房都送開口費2、享受最低折扣3、6套以上，申請?zhí)厥庹劭叟c協(xié)會、單位合作，由其負責(zé)組團銷售1、購戶享受多人同時購買的優(yōu)惠2、提供合作單位1%的獎勵1套好的促銷政策組合尊地新“五個一工程”組團銷售促銷組團方式銷售優(yōu)惠策略1人多套（2套及2套以上）1、所購住房都90下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半年操盤節(jié)奏表2007年７月份銷售及推廣計劃2007年８月份銷售及推廣計劃2007年９月份銷售及推廣計劃2007年10月份銷售及推廣計劃2007年11月份銷售及推廣計劃2007年12月份銷售及推廣計劃2007年下半年媒體預(yù)算總額下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半91下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半年操盤節(jié)奏表2007年７月份銷售及推廣計劃2007年８月份銷售及推廣計劃2007年９月份銷售及推廣計劃2007年10月份銷售及推廣計劃2007年11月份銷售及推廣計劃2007年12月份銷售及推廣計劃2007年下半年媒體預(yù)算總額下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半92第一步：依靠1號樓良好的公園觀景效果，重點推1號樓，全面提升本案業(yè)主的檔次、品味，樹立良好的社會口碑；第二步：在1號樓樹立“公園地產(chǎn)”的明確物業(yè)信息后，帶動3號樓的銷售將“公園觀景”提升到“公園生活”層面；第三步：待“公園生活”概念成熟，利用樣板房開放時機，1號樓銷售大部完成后，重點推介2后樓，2號樓定位于“宜商宜居”,提升到公園時代。“化整為零，分棟、分戶型、分客戶推盤，細分本案”第一步：依靠1號樓良好的公園觀景效果，重點推1號樓，全面提升93下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半年操盤節(jié)奏表2007年７月份銷售及推廣計劃2007年８月份銷售及推廣計劃2007年９月份銷售及推廣計劃2007年10月份銷售及推廣計劃2007年11月份銷售及推廣計劃2007年12月份銷售及推廣計劃2007年下半年媒體預(yù)算總額下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半94789101112啟動公園地產(chǎn)概念，重新吸引社會關(guān)注，旗幟鮮明地樹立“魯中第一公園地產(chǎn)豪宅”概念，主推1號樓。2008推出1號樓樓王，結(jié)合純粹大戶的特點和身份定位將“公園豪宅”概念進一步深化。積極為9月正式開盤蓄客造勢。利用樣板房開放，正式開盤發(fā)售的機會，將“公園地產(chǎn)”的概念提升到“公園生活”的高度。獲得業(yè)主共鳴，推廣策略開始轉(zhuǎn)折利用“開盤”的余熱以及“國慶”節(jié)的機會，全面促銷，將“公園生活”概念繼續(xù)深入下去，主推3號樓進入秋冬后，重點抓好老帶新的政策落實和團購客戶的行銷。適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)公司進駐，搭建和業(yè)主的溝通橋梁此時推出車庫認籌在進入傳統(tǒng)銷售淡季后，堅決執(zhí)行“走出去”策略，加強與老客戶溝通以及直銷工作利用元旦銷售節(jié)點，進行促銷。789101112啟動公園地產(chǎn)200895下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半年操盤節(jié)奏表2007年７月份銷售及推廣計劃2007年８月份銷售及推廣計劃2007年９月份銷售及推廣計劃2007年10月份銷售及推廣計劃2007年11月份銷售及推廣計劃2007年12月份銷售及推廣計劃2007年下半年媒體預(yù)算總額月度推廣思路活動方案與流程活動安排媒體安排報廣及雜志稿立柱及戶外稿下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半96本月策略：高調(diào)提出“公園地產(chǎn)豪宅”概念推廣思路：首先，利用報紙軟文、交通臺廣播進行“公園地產(chǎn)”的引導(dǎo)其次，更換戶外及立柱廣告，明確提出本案核心定位為

魯中第一公園地產(chǎn)豪宅

再次，通過組織報社、媒體發(fā)起“最佳周邊環(huán)境樓盤”、“淄博最理想居住樓盤”、“淄博高檔樓盤調(diào)查”等評選活動，利用輿論工具，將本案高調(diào)推出。最后，與媒體合作，利用硬廣及軟文，及時將公園景觀最好的1號樓冠以樓名后，單獨推出。工作難點：如何把評選活動組織得當(dāng)，制造社會熱點。月度推廣思路7月份銷售及推廣計劃本月策略：高調(diào)提出“公園地產(chǎn)豪宅”概念月度推廣思路7月份銷售97名稱：“淄博最佳周邊環(huán)境樓盤”、“淄博最理想居住樓盤”、“淄博最高檔樓盤”評選目的：通過評比，將“皇家花園”置于“魯中第一公園豪宅”的地位。通過評選，將“公園地產(chǎn)”的概念通過媒體，進行廣泛傳播?？谔枺骸白筒└邫n樓盤大盤點！”（暫定）時間：7月上旬、中旬單位：主辦單位：淄博日報社、魯中晨報合辦單位：淄博聲屏報、美圖雜志、淄博晚報、交通臺流程：（詳細流程，由項目組在上月下旬提供，此處不再提供詳案）成立評選小組發(fā)布調(diào)查問卷收集問卷公布結(jié)果頒獎新聞發(fā)布會回饋社會優(yōu)惠活動方案與流程7月份銷售及推廣計劃名稱：“淄博最佳周邊環(huán)境樓盤”、“淄博最理想居住樓盤”、“淄98活動內(nèi)容7月5日前7月10日前7月15日前7月20日前7月25日前7月31日前責(zé)任人召集媒體成立評選小組√項目組魯信華藝在報紙印制評選問卷√項目組媒體收集問卷√項目組媒體媒體公布結(jié)果√項目組媒體獲獎新聞發(fā)布會√項目組媒體魯信華藝回饋社會98折限期優(yōu)惠√項目組魯信華藝廣告跟進、提醒√項目組活動安排7月份銷售及推廣計劃活動內(nèi)容7月5日前7月10日前7月15日前7月20日前7月99淄博日報魯中晨報淄博晚報聲屏報交通電臺美圖雜志直郵投放日期7.5、7.10、7.18、7.267.5、7.10、7.18、7.267.16、7.26整月7.127.10、7.16投放單價半版21000整版35000整版30000018000元28000元每次一萬份30000主題新的項目形象調(diào)整一宅御天下新的項目形象調(diào)整一宅御天下新的項目形象調(diào)整一宅御天下宣傳公園低產(chǎn)的概念配合活動信息發(fā)布新的項目形象調(diào)整一宅御天下新的項目形象調(diào)整一宅御天下目的配合評選配合評選配合評選配合評選配合評選配合評選配合評選費用小計8.4萬14萬6萬1.8萬2.8萬3萬共計：36萬媒體安排7月份銷售及推廣計劃淄博日報魯中晨報淄博晚報聲屏報交通電臺美圖雜志直郵投放日期7100報廣及雜志稿7月份銷售及推廣計劃報廣及雜志稿7月份銷售及推廣計劃101某房地產(chǎn)公司下半年度營銷執(zhí)行計劃課件102某房地產(chǎn)公司下半年度營銷執(zhí)行計劃課件103下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半年操盤節(jié)奏表2007年７月份銷售及推廣計劃2007年８月份銷售及推廣計劃2007年９月份銷售及推廣計劃2007年10月份銷售及推廣計劃2007年11月份銷售及推廣計劃2007年12月份銷售及推廣計劃2007年下半年媒體預(yù)算總額月度推廣思路活動方案與流程活動安排媒體安排報廣及雜志稿立柱及戶外稿下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半104本月策略：繼續(xù)深化“公園地產(chǎn)豪宅”概念推廣思路：首先，利用評選余熱，將評選結(jié)果和“公園地產(chǎn)豪宅”概念在媒體上繼續(xù)轟炸。其次，及時推出1號樓樓王，將“公園地產(chǎn)豪宅”的概念推倒最高峰，在媒體上公布樓王戶型，撬動整個1號樓的銷售。再次，在推出1號樓樓王同時，同時舉辦“老客戶冷餐會”，向業(yè)主匯報工程進程，適時宣布正式開盤日期。最后，通過開盤倒計時，為9月開盤，積蓄客戶。工作難點：積蓄足夠客戶，開盤時簽約。月度推廣思路8月份銷售及推廣計劃本月策略：繼續(xù)深化“公園地產(chǎn)豪宅”概念月度推廣思路8月份銷售105名稱：“公園觀景第一宅”發(fā)布暨老業(yè)主冷餐會目的：通過推出1號樓樓王，舉辦老業(yè)主冷餐會，向社會繼續(xù)加強本項目“魯中第一公園地產(chǎn)”豪宅的概念。通過推出1號樓樓王，提前為9月初的正式開盤預(yù)熱?？谔枺骸按颂?，美不勝數(shù)！”（暫定）時間：8月上旬組織：由尊地項目組和魯信華藝公司聯(lián)合操作流程：（詳細流程，由項目組在上月下旬提供，此處不再提供詳案）公布活動消息向老客戶發(fā)出邀請確定人數(shù)、定餐安排記者采訪媒體及時炒作公布開盤前優(yōu)惠確定開盤日期活動方案與流程8月份銷售及推廣計劃名稱：“公園觀景第一宅”發(fā)布暨老業(yè)主冷餐會公布活動消息向老客106活動內(nèi)容8月5日前8月10日前8月15日前8月20日前8月25日前8月31日前責(zé)任人公布活動信息√項目組魯信華藝向老客戶發(fā)出邀請√√項目組媒體確定來賓、訂餐、安排宴會程序√項目組魯信華藝安排記者活動當(dāng)天采訪√項目組媒體媒體及時跟進炒作樓王√√√項目組媒體魯信華藝公布開盤前優(yōu)惠政策√項目組魯信華藝廣告跟進、提醒√項目組媒體活動安排8月份銷售及推廣計劃活動內(nèi)容8月5日前8月10日前8月15日前8月20日前8月107淄博日報魯中晨報淄博晚報聲屏報交通電臺美圖雜志直郵投放日期8.8、8.288.16、8.228.168.16整月8.128.8投放單價半版21000整版35000整版300002400018000元28000元每次一萬份15000主題中心王座為城市加冕

一個城市只有一個王座中心王座為城市加冕一個城市只有一個王座中心王座為城市加冕一個城市只有一個王座中心王座為城市加冕一個城市只有一個王座中心王座為城市加冕一個城市只有一個王座中心王座為城市加冕一個城市只有一個王座中心王座為城市加冕一個城市只有一個王座目的配合樓王發(fā)布暨老業(yè)主冷餐會，及時為9月開盤預(yù)熱蓄客。費用小計4.2萬7萬3萬2.41.82.81.5共計：22.7萬媒體安排8月份銷售及推廣計劃淄博日報魯中晨報淄博晚報聲屏報交通電臺美圖雜志直郵投放日期8108某房地產(chǎn)公司下半年度營銷執(zhí)行計劃課件109某房地產(chǎn)公司下半年度營銷執(zhí)行計劃課件110某房地產(chǎn)公司下半年度營銷執(zhí)行計劃課件111某房地產(chǎn)公司下半年度營銷執(zhí)行計劃課件112下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半年操盤節(jié)奏表2007年７月份銷售及推廣計劃2007年８月份銷售及推廣計劃2007年９月份銷售及推廣計劃2007年10月份銷售及推廣計劃2007年11月份銷售及推廣計劃2007年12月份銷售及推廣計劃2007年下半年媒體預(yù)算總額月度推廣思路活動方案與流程活動安排媒體安排報廣及雜志稿立柱及戶外稿下半年營銷執(zhí)行計劃部分2007年下半年操盤策略2007年下半113本月策略：由“公園地產(chǎn)豪宅”提升為“公園生活”推廣