東上路項目簡要匯報

雨潤地產集團華南區(qū)域

佛山禪城市東上路項目匯報華南區(qū)域投資拓展部2014年12月3日制作2一、項目區(qū)位及交通條件二、項目基本情況三、開發(fā)條件四、城市經濟與房地產發(fā)展五、經濟效益分析六、主要風險與防范目錄3大邑縣政府距地塊36公里市政府地塊區(qū)位圖一、項目區(qū)位及交通條件目的地距離車程市政府1.8公里3分鐘普君地鐵站900米2分鐘佛山火車站3米5分鐘祖廟1.6公里3分鐘目標地塊4二、項目基本情況地塊基本信息占地：凈用地面積50.96畝容積率：5.04（地塊一為4.5，地塊二為6.0）地價：1242萬元/畝總價：6.33億樓面地價：3700元付款時間:

建筑密度：25%（地二45%）建筑限高：125米（地二135米）90/70:

商業(yè)比例：35.7%（建面42.59%）公建配套：物管房、居委會房、配電房、社區(qū)站、公廁垃圾站等是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：具備地塊一地塊二5地塊狀況地塊為熟地，拆遷基本完成，地形平坦、方正已有證件情況規(guī)劃設計條件書、紅線圖地塊上附作物情況無不利因素情況東、北面臨近老住宅區(qū)；地塊位于繁華市中心地帶，施工存在一定困難。是否符合土規(guī)符合周邊樓盤情況洋房價格裝修情況11000元/㎡（毛坯）符合城規(guī)符合別墅價格裝修情況無有已報批的規(guī)劃有目標城市年去化量2013年佛山貨量去存比1:1.32目標城市存量存量土地

存量房源

合作方式招拍掛二、項目基本情況6二、項目基本情況——有利因素地塊北面道路地塊內情況地塊北側住宅地塊西側道路地塊西南角待拆房7佛山，簡稱佛，廣東省省轄市，中國先進制造業(yè)基地、珠三角重要的制造業(yè)城市、廣東重要的制造業(yè)中心，是珠江三角洲經濟圈的重要城市，在廣東省經濟發(fā)展中處于領先地位。佛山位于廣東省中部，地處珠三角腹地，東接廣州，南鄰香港、澳門。與廣州地緣相連、歷史相承、文化同源，共同構建成“廣佛都市圈”，是“廣佛都市圈”、“廣佛肇經濟圈”、“珠三角經濟圈”的重要組成部分。佛山是國家歷史文化名城，中國天下四聚、四大名鎮(zhèn)之一，是粵劇的發(fā)源地，嶺南文化發(fā)源地之一，也是嶺南文化、廣府文化的興盛之地，崇文尚武彰顯佛山精神，黃飛鴻等武術名人當時均活躍在佛山。佛山市房地產市場發(fā)展及增速較快，2013年全年房地產開發(fā)投資完成745.37億元，比上年增長16.7%。其中商品房住宅505.00億元，增長16.8%。商品房施工面積4672.12萬平方米，增長21.4%。其中商品住宅3374.36萬平方米，增長14.3%。禪城區(qū)面積不大，人口日益增加，目前住宅樓盤入住率較高，剛需較大。

二、項目基本情況--項目市場定位市場定位：第一目標市場為佛山市禪城區(qū)主城區(qū)，第二目標市場為南海區(qū)及其他各區(qū)縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、大佛山地區(qū)。項目類型為剛需型置業(yè)。定位理由如下：8重要情況補充目標地塊其他特點；土地獲取方面有無合作、收購、外資的特殊要求：無

操作方式：公開招拍掛額外需承擔的費用和公建配套；當前推進難點：有利因素利用辦法以及不利因素規(guī)避或改造時所需要花費的成本·············二、項目基本情況9目標地塊土地利用規(guī)劃：

地塊全部為建設用地，

所有土地掛牌前手續(xù)已完成。三、開發(fā)條件—土地利用總體規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃林業(yè)規(guī)劃：

目標地塊不涉及林地。

10三、開發(fā)條件——城市總體規(guī)劃（控規(guī)）目標地塊11時間2013年2012年2011年城市戶籍人口381.61萬377.65萬374.77萬常住人口729.57萬726.18萬723.10萬市區(qū)人口GDP/增速7010.17億/10.0%6709.02億/8.2%6580.28億/12.1%人均GDP/增速96534.88/4.1%92781.36/7.8%86073/8.05%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/增速38038/10.0%34580/12.6%30718/12.7%城鄉(xiāng)居民儲蓄5602.58億/7.6%5215.16億/10.8%4707.06億/5.6%社會消費品零售總額（億元）2264.10億/12.1%2019.50億/11.6%1931.41億/18.1%固定資產投資/增速2383.65億/15.0%2128.33億/10.1%1936.26億/16.2%房地產開發(fā)投資增速745.37億/16.7%638.46億/7.0%599.22億/23.4%商品住宅銷售面積（萬㎡）/增速859.83萬839.07萬402.78萬商品房銷售額/增速954.34億923.92億451.82億商品住宅平均交易價格（元/㎡）9176元/㎡8765元/㎡8884元/㎡四、城市經濟與房地產發(fā)展：1、目標市場經濟情況122、住宅市場情況-板塊分布四、城市經濟與房地產發(fā)展：廣州市番禺區(qū)區(qū)域商品房均價約16497元/平米佛山禪城區(qū)區(qū)域商品房均價約9934元/平米佛山順德區(qū)區(qū)域價格區(qū)間7790元/平米佛山三水區(qū)區(qū)域商品房均價約6429元/平米項目位置佛山南海區(qū)區(qū)域商品房均價約10316元/平米往廣州市中心城區(qū)往佛山高明區(qū)133、住宅市場情況華強廣場占地22503㎡，容積率5.0，總建1113493㎡，主力戶型為75-85㎡，商鋪均價1-4萬/㎡。嶺南天地（別墅）占地15428㎡，容積率1.03，面積分別為270、450、490㎡，售價分別為1000萬、2100萬和3000萬元

。麗雅嘉園占地15528.2㎡，容積率4.2，總建63100.63㎡，，主力面積190-200㎡，高層毛坯均價10000元//㎡。四、城市經濟與房地產發(fā)展：房地產投資(億元)商品房施工面積(萬m2)商品房竣工面積(萬m2)商品房銷售面積(萬m2)2013745.374672.12604.42995.612012638.463848.36649.70941.802011599.223539.87604.93473.35嶺南天地御苑總建筑面積26459㎡，容積率3，主力面積三居室141-171平米

五居室276平米，毛坯均價16000-17000元/㎡，精裝均價17000-18000元/㎡。嶺南天地尚苑距離最近，占地24600㎡，容積率4.4，總建108300㎡，主力面積二居室107-110平米

三居室125-152平米，高層精裝均價13000元/㎡。南海萬科廣場占地89000㎡，容積率4.2，主力三居室87-88平米

四居室110-113平，高層精裝均價13000-15000元/㎡

。項目本案14嶺南天地御苑規(guī)模占地23.14畝，容積率3.0發(fā)展商佛山瑞安天地房地產發(fā)展有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)；屬于市區(qū)◆距我司；1.5公里，2分鐘車程位置禪城區(qū)福賢路與兆祥路交匯處（東北角）樓盤主力產品三居室141-171平米

五居室276平米近期產品價格毛坯均價16000-17000元/平米，精裝均價17000-18000元/平米，裝修標準為3000元/平米樓盤特點/配套項目為嶺南天地三期之作，共建4幢20-23層高的高層住宅，產品面積段主打140-270平米的精裝大戶型。周邊商業(yè)和基礎設施配套齊全，臨近地鐵站，出行方便。四、典型樓盤分析位置對比圖目標地塊嶺南天地御苑距項目約1.5公里15嶺南天地尚苑規(guī)模占地36.9畝，容積率4.4發(fā)展商佛山詠瑞天地置業(yè)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)；屬于市區(qū)◆距我司；1.2公里，1分鐘車程位置禪城區(qū)兆祥路33號（兆祥路與市東下路交界）樓盤主力產品樓高29層，3梯6戶設計。主打91/92平米的兩房、121平米的三房，近期產品價格帶精裝發(fā)售，均價13000元/平米。4/5座樓高40層，2梯4戶設計，涵蓋110、125、134、152平米，均價16000元/平米。樓盤特點/配套作為嶺南天地的四期住宅項目，尚苑周邊生活配套完善，公共交通便捷。社區(qū)內自帶幼兒園，產品豐富。四、典型樓盤分析位置對比圖目標地塊嶺南天地尚苑距項目約1.2公里16麗雅嘉園規(guī)模占地23.3畝，容積率4.2發(fā)展商佛山市南海威通有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)；屬于市區(qū)◆距我司；2.6公里，4分鐘車程位置南海區(qū)桂城佛平路南側(桂城29街區(qū))

樓盤主力產品主打剛需戶型，面積涵蓋90、120、140平米，樓高23層，2梯4戶設計近期產品價格毛坯均價10000元/平米，現購房可享受96折優(yōu)惠。樓盤特點/配套項目周邊配套齊全，生活氛圍濃厚。步行5-8分鐘可到達桂城地鐵站。項目對面有加油站，周邊人車流量較大。四、典型樓盤分析位置對比圖目標地塊麗雅嘉園距項目約2.6公里17五、經濟效益分析：地價敏感性分析結果(非回購部分）地價（萬）凈利潤率凈利潤土地獲利倍數毛利率101020.09%39501.109381.060579932%117818.38%36132.265180.831774130%124217.72%34848.895960.760891829%134516.67%32783.473630.660979827%153914.59%28693.328120.505589224%地價敏感性分析結果（回購部分）地價（萬）凈利潤率凈利潤土地獲利倍數毛利率1010-5.81%-2461.81826-0.156129-3%1178-10.45%-4428.89372-0.240824-9%1242-12.22%-5178.2558-0.267062-11%1345-15.06%-6384.26039-0.304045-15%1539-20.42%-8655.7642-0.36026-22%18五、經濟效益分析：凈利潤分析序號凈利潤（非回購）凈利潤(回購）合計凈利潤主營收入凈利潤率總地價（萬元）備注136,132

-4,42931703.3723900013.2650%59960樓面價3500234,849

-5,17829670.6423900012.4145%63291樓面價3700332,783

-6,38426399.2123900011.0457%68542樓面價4000428,693

-8,65620037.562390008.3839%78431樓面價4500注：以上單位均為（萬元）19分類項目存在的風險防范方案1、法律風險該地塊拆遷完成，政府所有手續(xù)均齊全，沒有其它法律風險。2、開發(fā)風險市政配套方面：還需要區(qū)域市政配套部進行查勘。3、市場風險該項目商業(yè)比例較大，且需做商業(yè)塔樓4、效益風險5、其他風險該項目為佛山市禪城區(qū)核心商業(yè)地帶，可能參與競拍的單位較多。六、主要風險與防范20

意見匯總投資拓展小組負責人意見：