上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討

1上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!上海新天地2上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!3上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!4上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!5上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!6上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!7上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!8上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!9上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!10上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!A太平橋人工湖綠地

B上海新天地

C翠湖天地D企業(yè)天地E瑞安總部大樓

NS11上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!總結(jié)：希望公司業(yè)務(wù)發(fā)展蒸蒸日上，企業(yè)與員工的價值共同提升?！翱偨Y(jié)”是進步最快的方法；“預(yù)測”是增強決策能力的手段。借鑒≠照搬，任何成功的案例，都是若干個成功元素的結(jié)合，都有它特定的背景，案例給我們帶來的只有啟示。12上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標上海新天地設(shè)計單位簡介上海新天地開發(fā)商簡介商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式上海新天地簡介石庫門簡介休閑吧新天地商業(yè)分析13上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!石庫門是最具上海特色的居民住宅。上海的舊弄堂一般是石庫門建筑，它起源于太平天國起義時期，當(dāng)時的戰(zhàn)亂迫使江浙一帶的富商、地主、官紳紛紛舉家擁入租界尋求庇護，外國的房產(chǎn)商乘機大量修建住宅。上個世紀二三十年代，圍合仍是上海住宅的主要特征，但不再講究雕刻，而是追求簡約，多進改為單進，中西合璧的石庫門住宅應(yīng)運而生。這種建筑大量吸收了江南民居的式樣，以石頭做門框，以烏漆實心厚木做門扇，這種建筑因此得名“石庫門”。我國的普通郵票第23組《中國民居》中的上海民居圖案采用的就是石庫門建筑。中國共產(chǎn)黨也誕生在望志路（今興業(yè)路76號）一幢典型的石庫門建筑中。

上海素享“萬國建筑博覽會”之美譽。外灘的馬路一側(cè)，一幢幢哥特式、羅馬式、文藝復(fù)興式、巴洛克式等中西合璧、風(fēng)格迥異的巍峨大廈展示了建筑藝術(shù)的風(fēng)采。同樣，上海的近代住宅建筑也可謂洋洋大觀、多姿多彩。漫步在大街小巷，細細品味這些上海的民居住宅，你會覺得那獨具神韻的老房子也是一道道美不勝收的風(fēng)景。石庫門住宅脫胎于中國傳統(tǒng)的四合院。十九世紀后期，在上海開始出現(xiàn)用傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)加磚墻承重建造起來的住宅。這種中西建筑藝術(shù)相融合的石庫門作為建筑和文化的產(chǎn)物，在中國近代建筑史上留下了深深的烙印。它的出現(xiàn)是一種城市生活的必然。洋場風(fēng)情的現(xiàn)代化生活，使庭院式大家庭傳統(tǒng)生活模式被打破，取而代之的是適合單身移民和小家庭居住的石庫門弄堂文化。石庫門里的“亭子間”、“客堂間”、“廂房”、“天井”以及“二房東”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等與石庫門有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。石庫門簡介114上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!石庫門簡介3新式里弄住宅出現(xiàn)于本世紀二十年代后期的租界內(nèi)，總體上比石庫門更接近歐洲近代住宅的建筑風(fēng)格。建筑形式多為混合結(jié)構(gòu)，注重使用功能。新式里弄外形別致整齊，裝修精致舒適，室外弄道寬敞，樓前庭院蔥綠，居住環(huán)境優(yōu)美，有別于舊式石庫門。正面設(shè)大玻璃陽臺，使房屋的通風(fēng)采光條件更為良好；陜南村（原皇家花園，陜西南路151號），1930年由法國天主教會建造，抗日戰(zhàn)爭前該處全是外國人居住，由蝶式點狀型四層住宅組成一個建筑群。上海的民居除了弄堂外，大樓公寓式民居則體現(xiàn)了近代建筑藝術(shù)的高雅華麗，能反映上海城市風(fēng)貌和建筑設(shè)計師的獨具匠心。大樓公寓集中在當(dāng)時的商業(yè)交通繁華路段，解放前多為中外高級職員居住。欣賞這樣的建筑，猶如欣賞一件件藝術(shù)珍品。如淮海中路雁蕩路上的永業(yè)大樓，采用四方攢頂和轉(zhuǎn)角處的園形屋頂，形成了大樓獨特的屋面輪廓線。如上海最早的外廊式公寓——淮海路上的武康大樓（東美特公寓），有特色的仿生建筑——武康路密丹公寓等等。這些大樓在現(xiàn)代化的建筑群中會顯得矮小蒼老，但它們所獨有的滄桑感和貴族氣卻是高樓新貴們無法比擬的。15上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!上海新天地設(shè)計單位簡介

美國SOM國際有限公司（簡稱：SOM）成立于1936年，提供建筑規(guī)劃，室內(nèi)結(jié)構(gòu)和工程設(shè)計方面的專業(yè)服務(wù)。SOM因在美國和全球四十多個國家為各種不同項目提出有創(chuàng)意的設(shè)計而領(lǐng)先同行并聞名于世。SOM的多項設(shè)計榮獲美國專業(yè)組織的各項大獎。設(shè)計項目主要有：芝加哥西爾斯大樓，上海金貿(mào)大樓，沙特阿拉伯國際機場，倫敦CANARY碼頭規(guī)劃設(shè)計，香港國際會議中心，北京工商銀行大樓等。16上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標2C翠湖天地高級住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項目，總建筑面積68萬平方米。期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大廈以及兩幢低層的獨立別墅及相連復(fù)式別墅，共提供283個兩房至復(fù)式六房的住宅單位，每個單位建筑面積由105至500平方米?；灸繕耸亲≌^(qū)較高的價格銷售，實現(xiàn)盈利。其中期五棟住宅樓于2002年下半年開始公開對外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。一期售價每平方米高達1.7萬元～2.5萬元D企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬平方米，包括多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達7.8萬平方米，包括兩座辦公大樓，于2003年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴展，目標是營造一流的商圈，發(fā)展成為跨國公司總部所在地E瑞安集團總部大樓按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，還將在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，這將是瑞安集團未來的總部白玉蘭是上海市花，本項目要成為太平橋項目的象征17上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!18上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!519上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!320上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!121上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!22上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!23上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!（2）規(guī)模上海新天地占地面積3萬平方米，總建筑面積6萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。上海目前開始營運的Mall就有8家，最大的上海正大廣場達24萬平方米，而較小的友誼南方商城也高達10萬平方米。24上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!（4）模式管理者與經(jīng)營者分離。上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認可。有了代Mall的前車之鑒，所有的投資商都不會不明白這一點，但在資金壓力之下，能夠堅持下來的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團甚至準備出售40%左右商鋪。25上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!石庫門休閑吧夜景廣場影城人工湖會所模式全都是故事......寶典歌吧26上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!27上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!28上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!29上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!30上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!31上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!32上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!456123新老城區(qū)結(jié)合開發(fā)六步法找準5%核心元素改造景觀環(huán)境注重功能型配套

周邊消費支持打造5%的樣板

帶動95%的其余地產(chǎn)

33上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!歡迎大家研討，指正。34上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!上海新天地已是被公認為國內(nèi)外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是上海著名的旅游景點中最繁華熱鬧的地方。上海新天地外表是一群石庫門建造而成的上海早期建筑物，當(dāng)年的磚墻，當(dāng)年的瓦，保留著老上海的歷史風(fēng)情和文化底蘊；在上海新天地的里面是一個紙醉金迷的國度，按照二十一世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界、消費體驗度身訂做，無一不體現(xiàn)出閑適生活的氛圍和格調(diào)。上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，很多國際極商鋪紛紛進駐。座落于上海黃金地段的商業(yè)中心城區(qū)，上海新天地南側(cè)與淮海路、黃陂南路和馬當(dāng)路交匯，地理位置極其優(yōu)越。在新天地的周邊集合了上海商業(yè)中心地區(qū)，交通方便快捷。每到夜幕降臨在上海新天地，搖曳的風(fēng)姿，動感的節(jié)奏和夜光杯，讓您不得不愛上上海這座城市，細細品味著上海的悠久文化底蘊。上海新天地改寫了石庫門的歷史，對本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。上海新天地簡介35上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!石庫門簡介2石庫門建筑盛行于本世紀20年代，占據(jù)了當(dāng)時民居的四分之三以上，至今還有近40％的申城市民居住在有一個多世紀歷史的石庫門中。石庫門多為磚木結(jié)構(gòu)的二層樓房，坡型屋頂常帶有老虎窗，紅磚外墻，弄口有中國傳統(tǒng)式牌樓。大門采用二扇實心黑漆木門，以木軸開轉(zhuǎn)，常配有門環(huán)，進出發(fā)出的撞擊聲在古老的石庫門弄堂里回響。門楣做成傳統(tǒng)磚雕青瓦頂門頭，外墻細部采用西洋建筑的雕花刻圖。二樓有出挑的陽臺，總體布局采用了歐洲聯(lián)排式風(fēng)格?，F(xiàn)在，上海注意保存老的建筑，一些具有海派特色的石庫門里弄被作為近代優(yōu)秀建筑整組保存。石庫門里弄住宅最典型的特征是中西合璧。石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)浚粯窃钆_間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲，外墻細部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。上海民居有“弄”的稱法，其他城市的人甚至讀不準這個詞的音，其實，“弄”只是有別于街面房子的“胡同”的通稱。早期的石庫門大多叫弄、里，就是我們常說的“里弄”，又叫“弄堂”。弄堂常用弄、里、坊、村、公寓、別墅等名號，級別逐次提高。后幾種又稱為新式里弄，居住條件已明顯優(yōu)于早期的老式石庫門，配有歐式壁爐、屋頂煙囪、通風(fēng)口、大衛(wèi)生間等。

36上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!上海新天地開發(fā)商簡介上海新天地及所處的太平橋改造項目，是由香港瑞安集團開發(fā)的。瑞安集團由集團主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個多元化的集團，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地及北美洲。瑞安的機構(gòu)文化及長遠目標，均反映了集團追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。在一九九七年，集團之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(「瑞安建業(yè)」)，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市?，F(xiàn)時，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權(quán)益。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項目，并獲得多個著名國際投資者的支持。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的項目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項目，以及配合城市總體規(guī)劃、提供全面配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項目。日后瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展項目的權(quán)利。

瑞安地產(chǎn)原為瑞安集團旗下的主要房地產(chǎn)開發(fā)公司，自集團于二零零四年把中國內(nèi)地的主要地產(chǎn)發(fā)展項目注入瑞安房地產(chǎn)發(fā)展后，瑞安地產(chǎn)主要從事地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，在香港、中國內(nèi)地及紐約均有投資項目。37上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!上海新天地所處地段的開發(fā)建設(shè)情況及目標1地塊名稱規(guī)劃與建設(shè)情況基本目標A太平橋人工湖綠地由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團三方共同投資，目前由瑞安集團負責(zé)其物業(yè)管理。整個項目耗資近10億人民幣，從2001年1月開工建設(shè)，建設(shè)歷時6個月。人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供200多個車位與政府合作開發(fā)人工湖綠地的基本目標是以先改善環(huán)境來提升該地區(qū)52公頃的土地的品質(zhì)，帶動房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個獨具特色的景觀空間B上海新天地上海新天地占地3萬平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地風(fēng)情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現(xiàn)了新天地的國際元素。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務(wù)公寓外，還有一個總面積達2.5萬平方米的購物、娛樂、休閑中心，是適合于時尚青年一族的休閑娛樂場所開發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營造一個高品位的人文環(huán)境，再進行房地產(chǎn)開發(fā)，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益雙贏。新天地的目標是既要體現(xiàn)上海的歷時文化風(fēng)貌，又要體現(xiàn)上海的時尚新地標及品味，意欲成為一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時尚休閑步行街38上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式從中國商業(yè)地產(chǎn)的運營模式來看，基本有超級購物中心式地產(chǎn)、精品百貨式地產(chǎn)、奧特萊斯地產(chǎn)、老城區(qū)地產(chǎn)、新城區(qū)地產(chǎn)、專業(yè)性地產(chǎn)、文化和旅游地產(chǎn)和創(chuàng)意地產(chǎn)這八類模式。這八類模式的分類標準暫時比較模糊，通常一個項目是幾種模式綜合的體現(xiàn)。超級購物中心式地產(chǎn)模式，指的是最近幾年來在我國不斷升溫的以SHOPPINGMALL為核心的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要代表項目有“北京金源MALL”。精品百貨式地產(chǎn)模式，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產(chǎn)模式，主要代表項目有“臺灣新光百貨”。奧特萊斯地產(chǎn)模式，譯為OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項目有“燕莎奧特萊斯購物中心”。老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是對傳統(tǒng)的老城區(qū)進行開發(fā)的模式主要代表項目為“上海新天地”。新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是在政府新規(guī)劃的區(qū)域進行前瞻性分析進行開發(fā)的模式，主要代表項目為“廣州天河城”。專業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)模式，指以專業(yè)商業(yè)為主題的地產(chǎn)開發(fā)模式，主要的代表項目為“中關(guān)村商業(yè)街”文化和旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產(chǎn)的文化元素和旅游元素為切入點，通過文化牌和旅游牌來吸引消費者，繼而提升地產(chǎn)價值的開發(fā)模式，主要的代表項目為“北京蘋果社區(qū)”。創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)模式，該模式的火爆與政府極力推動密切相關(guān)。《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出要將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為北京市重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。主要的代表項目為“北京718創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。39上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!40上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!441上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!242上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!

START43上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討共47頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!休閑吧漫步新天地，仿佛時光倒流，重回當(dāng)年。那青磚步行道，那紅青相間的清水磚墻，那厚重的烏漆大門以及那雕著巴洛克風(fēng)格卷渦狀山花的門楣，使得觀光客仿佛置身于二十世紀二、三十年代的上海。然而一步跨進每個建筑內(nèi)部，則又是非?，F(xiàn)代和時尚。原先的一戶戶隔墻被全部打通，呈現(xiàn)寬敞的空間，四季如春的中央空調(diào)，歐式的壁爐、沙發(fā)與東方的八仙桌、太師椅相鄰而處，酒吧、咖啡室與茶座、中餐廳和諧搭配，墻上的現(xiàn)代油畫和立式老唱機悄聲傾訴著主人的文化品味。門外是風(fēng)情萬種的石庫門