物業(yè)工程管理知識(shí)課件

物業(yè)工程管理知識(shí)物業(yè)工程管理知識(shí)1課程大綱一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成二、物業(yè)工程組織架構(gòu)和職責(zé)分工三、物業(yè)早期介入和前期管理四、物業(yè)接管驗(yàn)收五、設(shè)備節(jié)能改造六、裝修違章管理和廉政管理措施七、入戶維修及工程人員形象標(biāo)準(zhǔn)八、管理人員職業(yè)道德和素養(yǎng)課程大綱一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成2知識(shí)架構(gòu)：8大模塊物業(yè)工程管理工作構(gòu)成組織架構(gòu)和職責(zé)分工早期介入和前期管理物業(yè)接管驗(yàn)收設(shè)備節(jié)能改造裝修管理入戶維修和工程人員形象標(biāo)準(zhǔn)管理人員職業(yè)道德和素養(yǎng)樓宇室外公共部分房屋室內(nèi)違章管理廉政管理供電系統(tǒng)給水系統(tǒng)排水系統(tǒng)暖通空調(diào)電梯系統(tǒng)消防系統(tǒng)智能化系統(tǒng)前期介入接管驗(yàn)收裝修管理維修服務(wù)工程遺留問(wèn)題地產(chǎn)服務(wù)節(jié)能減排知識(shí)架構(gòu)：8大模塊物業(yè)工程管理工作構(gòu)成組織架構(gòu)和職責(zé)分工早期3思考：在你認(rèn)知中，認(rèn)為物業(yè)工程管理工作有哪些？思考：在你認(rèn)知中，認(rèn)為物業(yè)工程管理工作有哪些？4一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成（14項(xiàng)）：1、供電系統(tǒng)定義：由供電電源、各級(jí)電壓的電力網(wǎng)絡(luò)組成的系統(tǒng)，是為現(xiàn)代化城市提供能源的基礎(chǔ)設(shè)施之一。職能作用：確保小區(qū)、大廈的供電系統(tǒng)安全、可靠的運(yùn)行，是為工作和生活提供保障。主要工作：★高低壓配電值班運(yùn)行管理；★電房設(shè)備日常維保。一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成（14項(xiàng)）：1、供電系統(tǒng)5一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成（14項(xiàng)）：1、供電系統(tǒng)定義：由供電電源、各級(jí)電壓的電力網(wǎng)絡(luò)組成的系統(tǒng)，是為現(xiàn)代化城市提供能源的基礎(chǔ)設(shè)施之一。職能作用：確保小區(qū)、大廈的供電系統(tǒng)安全、可靠的運(yùn)行，是為工作和生活提供保障。主要工作：★高低壓配電值班運(yùn)行管理；★電房設(shè)備日常維保。一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成（14項(xiàng)）：1、供電系統(tǒng)61、給水系統(tǒng)建筑給水系統(tǒng)按用途分類：生活給水、生產(chǎn)給水、消防給水系統(tǒng)。建筑給水系統(tǒng)的組成：引入管（總進(jìn)水管），水表節(jié)點(diǎn)（水表、閘閥、泄水裝置），管道系統(tǒng)（干管、支管），用水設(shè)備，給水附件（閥門、水龍頭），升壓和貯水設(shè)備（水池、水箱、水泵），室內(nèi)消防設(shè)備（消火栓、噴淋、水幕等）。職能作用：確保小區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)安全，保障水質(zhì)安全。主要管理工作：★供水系統(tǒng)管路、二次供水設(shè)備巡查及日常維護(hù)保養(yǎng)；★二次供水水質(zhì)日常檢驗(yàn)，定期委托權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)；★水池清洗1、給水系統(tǒng)73、排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)按用途分類：生活排水、工業(yè)廢水、屋面雨水排水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)的組成：衛(wèi)生器具和生產(chǎn)設(shè)備受水器、強(qiáng)排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、通氣管系統(tǒng)、清通設(shè)備（檢查口）。職能作用：確保小區(qū)內(nèi)排水設(shè)備正常運(yùn)行，保障不發(fā)生水浸事故。主要管理工作：★排水管道及抽升設(shè)備巡查及日常維修保養(yǎng)；★定期清疏排水管道和排水井。3、排水系統(tǒng)8拓展知識(shí)：污廢水抽升設(shè)備：污水泵、集水井、污水泵控制箱。污廢水局部處理：化糞池、隔油井、降溫池、污水處理。拓展知識(shí)：94、曖通空調(diào)定義：是指制冷采暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)。它是為滿足人們生活、生產(chǎn)和工作需要，改善環(huán)境條件用人工的方法使室內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、空氣潔凈度、氣流速度等參數(shù)達(dá)到一定要求的技術(shù)。主要工作：★中央空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行巡檢；★管道、水塔的定期清洗。職能作用：保障設(shè)備正常運(yùn)行。4、曖通空調(diào)105、電梯管理電梯組成：機(jī)房、井道、廳門、轎廂、操縱箱、底坑等。主要管理工作：★制定電梯維保計(jì)劃與實(shí)施；★緊急救援、電梯故障維修；★電梯維保公司質(zhì)量監(jiān)督；★電梯安全檢查（年審）。職能作用：保障電梯正常運(yùn)行，業(yè)主使用電梯時(shí)的安全保障。5、電梯管理116、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)包括：消防給水系統(tǒng)、其它消防滅水系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防防排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)。消防給水系統(tǒng)：消防水池、消防水泵、噴淋泵、濕式報(bào)警閥、壓力信號(hào)開(kāi)關(guān)、閘閥、信號(hào)蝶閥等?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：控測(cè)設(shè)備（煙溫感）、警鈴、手動(dòng)報(bào)警按鈕、模塊、報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制器、消防廣播等。防排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：消防風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、防火閥、模塊、消防報(bào)警電話。主要管理工作：★火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防給水、消防風(fēng)機(jī)系統(tǒng)日常維護(hù)保養(yǎng)工作；★探測(cè)器定期清洗工作；★維保單位監(jiān)管；★定期檢查和試驗(yàn)（日檢、季檢、年檢）。職能作用：確保消防系統(tǒng)正常運(yùn)行，消除火災(zāi)帶來(lái)的危害。6、消防系統(tǒng)127、智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)包括：視頻監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制、電梯五方通話、停車場(chǎng)收費(fèi)、可視對(duì)講、電子巡更、周界紅外報(bào)警、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。主要管理工作：★可視對(duì)講、門禁系統(tǒng)的維護(hù)；★停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的維護(hù)；★周界紅外報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)；★閉路監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)；★背景音樂(lè)系統(tǒng)的維護(hù)；★電梯五方通話系統(tǒng)的維護(hù)。職能作用：確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行，為業(yè)主/住戶人身財(cái)產(chǎn)安全提供保障。7、智能化系統(tǒng)138、早期介入主要工作：★可行性研究階段；★規(guī)劃設(shè)計(jì)階段；★施工建設(shè)階段；★銷售階段；★竣工驗(yàn)收階段。職能作用：優(yōu)化前期設(shè)計(jì)，保障施工質(zhì)量，保障業(yè)主利益，便于物業(yè)管理的順利開(kāi)展。8、早期介入149、接管驗(yàn)收主要工作：★物業(yè)接管駿工資料清單；★房屋室內(nèi)驗(yàn)收；★公共外環(huán)境驗(yàn)收；★小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收。職能作用：把好物業(yè)接管第一關(guān)，保質(zhì)保量把物業(yè)順利移交業(yè)主使用，更是做好小區(qū)物業(yè)管理的前提條件。9、接管驗(yàn)收1510、裝修管理主要工作：★受理裝修申請(qǐng)，審核裝修可行性方案；★現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督巡查，及時(shí)制止違章施工。職能作用：執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》法律法規(guī)，處理鄰里糾紛，規(guī)范裝修施工管理。10、裝修管理1611、維修服務(wù)主要工作：★小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備日常維保；★業(yè)主/住戶的有償或免費(fèi)維修服務(wù)。職能作用：確保小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備完好，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。11、維修服務(wù)1712、遺留問(wèn)題維修監(jiān)理主要工作：★統(tǒng)計(jì)存在的工程遺留問(wèn)題，協(xié)調(diào)跟進(jìn)項(xiàng)目工程部和施工單位對(duì)業(yè)主戶內(nèi)、共用設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題的保修；★遺留工程維修過(guò)程中質(zhì)量、工程量、工期、成品保護(hù)的監(jiān)管、控制和驗(yàn)收。職能作用：戶內(nèi)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)解決，小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備得到完善，減少客戶的投訴。12、遺留問(wèn)題維修監(jiān)理1813、地產(chǎn)服務(wù)為什么地產(chǎn)服務(wù)屬于物業(yè)工程管理的一部分？主要做哪些工作？主要工作：★處理銷售過(guò)程中水電正常供應(yīng)，為營(yíng)銷進(jìn)行節(jié)日或營(yíng)銷活動(dòng)的燈飾布置；★應(yīng)對(duì)地產(chǎn)公司日常遇到的突發(fā)事件。職能作用：保障銷售能順利進(jìn)行，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)氛圍。13、地產(chǎn)服務(wù)1914、節(jié)能減排關(guān)于節(jié)能減排工作，我們能做些什么？主要工作：★共用照明（庭園照明、樓梯走廊照明、泛光照明）、電梯、水景、等設(shè)備開(kāi)關(guān)時(shí)間的合理控制；★共用設(shè)備、二次供水、中央空調(diào)設(shè)備的節(jié)能改造。14、節(jié)能減排20二、物業(yè)工程組織架構(gòu)和職責(zé)分工物業(yè)工程組織架構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理工程主任、主管維修小組弱電維修技師強(qiáng)電維修技工土建維修技工油漆木工運(yùn)行小組運(yùn)行值班人員電梯管理電梯管理員裝修管理裝修管理員收樓跟單小組遺留工程維修監(jiān)理資料管理人員/文員二、物業(yè)工程組織架構(gòu)和職責(zé)分工物業(yè)工程組織架構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理工程21三、物業(yè)早期介入與前期管理概述：

在開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)早期介入活動(dòng)，協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)建設(shè)得到順利進(jìn)行；在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理，損害業(yè)主利益的因素盡可能消除和減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開(kāi)展，業(yè)主利益得到保障。三、物業(yè)早期介入與前期管理概述：22思考：你認(rèn)為，早期介入與前期管理的區(qū)別在于哪里？思考：你認(rèn)為，早期介入與前期管理的區(qū)別在于哪里？231、早期介入定義：是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根椐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。2、前期管理定義：是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理階段。1、早期介入24四、接管驗(yàn)收（物業(yè)承接查驗(yàn)）概述：物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程中。四、接管驗(yàn)收（物業(yè)承接查驗(yàn)）概述：25思考：請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)接管驗(yàn)收分為哪幾大類？思考：請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)接管驗(yàn)收分為哪幾大類？261、樓宇室內(nèi)接管驗(yàn)收項(xiàng)目：土建工程：天花、地面、墻面（橫平豎直）給排水工程：通球試驗(yàn)強(qiáng)弱電工程：鋁合金工程：木裝飾工程：涂料工程(油漆）：沙面抹平雙飛粉油漆鐵藝欄桿：高度1.35米梯間:天面:隔熱層、樓板（250㎏/㎡）外墻：浮雕牢固1、樓宇室內(nèi)接管驗(yàn)收項(xiàng)目：272、樓宇室外接管驗(yàn)收項(xiàng)目：石材、建凌磚、水泥、瀝青路面工程：用戶給水市政供電市政排水：（井底有無(wú)沉沙處）水景健身設(shè)施垃圾房化糞池強(qiáng)電：高低壓配電房、發(fā)電機(jī)、供電線路、橋架、線槽、動(dòng)力、照明、消防、電梯弱電：閉路臨控、可視對(duì)講、門禁、停車收費(fèi)、背景音樂(lè)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、電子巡更、紅外報(bào)警系統(tǒng)人防2、樓宇室外接管驗(yàn)收項(xiàng)目：283、公共部分接管驗(yàn)收項(xiàng)目：入戶大堂電梯前室走火通道天面：廣場(chǎng)屋面防水保修5年、廚衛(wèi)漏3年、其它2年3、公共部分接管驗(yàn)收項(xiàng)目：29五、設(shè)備節(jié)能改造概述：在當(dāng)前社會(huì)工業(yè)生產(chǎn)不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的形勢(shì)下，能源的大量損耗和資源的大量浪費(fèi)成為制約環(huán)保事業(yè)發(fā)展的主要因素之一，并引起了人們的廣泛關(guān)注。近年來(lái)隨著環(huán)保理念的推出和節(jié)能工作的進(jìn)一步開(kāi)展，各種節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品日趨成熟，并能在高耗能的企業(yè)中得到較好地運(yùn)用。五、設(shè)備節(jié)能改造概述：301、合同能源管理EMC模式基本運(yùn)作方式：用戶在使用各種節(jié)能產(chǎn)品或設(shè)備時(shí)無(wú)需做任何初始投入，只需要將使用該產(chǎn)品或設(shè)備前后的能耗差值（節(jié)能成果）按照與運(yùn)作EMC模式的節(jié)能服務(wù)公司商定的還款年限，以每月或年歸還的方式支付給節(jié)能服務(wù)公司，即可茯得該產(chǎn)品或設(shè)備的使用權(quán)，并最終茯得所有權(quán)。1、合同能源管理EMC模式基本運(yùn)作方式：312、EMC模式的原理：改造前原有設(shè)備改造后使用設(shè)備乙方進(jìn)行改造改造前能耗費(fèi)用改造后能耗費(fèi)用相減節(jié)省的費(fèi)用合同期間按比例分配乙方：節(jié)能服務(wù)公司甲方：使用方設(shè)備的初始投入由乙方墊付資金初始投入為零合同期滿，茯得設(shè)備所有權(quán)2、EMC模式的原理：改造前原有設(shè)備改造后使用設(shè)備乙方進(jìn)行改323、EMC模式的優(yōu)勢(shì)：

零投資、低風(fēng)險(xiǎn)

節(jié)能減耗，降低經(jīng)營(yíng)成本3、EMC模式的優(yōu)勢(shì)：

零投資、低風(fēng)險(xiǎn)

節(jié)能減耗，降低經(jīng)營(yíng)33六、裝修違章管理和廉政管理措施問(wèn)題思考：1、列舉裝修違章現(xiàn)象有哪些？別墅加建、挖地下室、推到重建、增加樓層、封閉陽(yáng)臺(tái)、高層搭建樓板、改建洗手間、商鋪改建消防設(shè)施、破壞主體承重結(jié)構(gòu)、改變外立面等六、裝修違章管理和廉政管理措施問(wèn)題思考：342、管理工作中存在哪些漏洞？又有哪些相應(yīng)的措施？2、管理工作中存在哪些漏洞？又有哪些相應(yīng)的措施？353、廉政管理措施有哪些？

加強(qiáng)員工法律知識(shí)及廉政制度培訓(xùn)

加強(qiáng)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題嚴(yán)肅處理3、廉政管理措施有哪些？36七、入戶維修及工程人員形象標(biāo)準(zhǔn)1、入戶維修流程2、形象、禮貌七、入戶維修及工程人員形象標(biāo)準(zhǔn)1、入戶維修流程37八、管理人員的職業(yè)道德1、管理人員的行為準(zhǔn)則有哪些？思、拼、精、深、責(zé)、強(qiáng)、高（高度管理）、能、大2、管理人員的基本素質(zhì)有哪些？良好的職業(yè)道德和思想品德

敬業(yè)、踏實(shí)、投入

事業(yè)心、進(jìn)取心八、管理人員的職業(yè)道德1、管理人員的行為準(zhǔn)則有哪些？383、管理人員應(yīng)具備哪些綜合能力與水平？分析能力、組織能力、協(xié)調(diào)能力、社交能力、統(tǒng)籌能力、策劃能力、決策能力、領(lǐng)導(dǎo)能力。政策水平、前瞻水平、理論水平、交際水平、業(yè)務(wù)水平、管理水平、用人水平、策劃水平、創(chuàng)新水平、決策水平、領(lǐng)導(dǎo)水平3、管理人員應(yīng)具備哪些綜合能力與水平？39授課完畢謝謝大家物業(yè)工程管理知識(shí)課件40物業(yè)工程管理知識(shí)物業(yè)工程管理知識(shí)41課程大綱一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成二、物業(yè)工程組織架構(gòu)和職責(zé)分工三、物業(yè)早期介入和前期管理四、物業(yè)接管驗(yàn)收五、設(shè)備節(jié)能改造六、裝修違章管理和廉政管理措施七、入戶維修及工程人員形象標(biāo)準(zhǔn)八、管理人員職業(yè)道德和素養(yǎng)課程大綱一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成42知識(shí)架構(gòu)：8大模塊物業(yè)工程管理工作構(gòu)成組織架構(gòu)和職責(zé)分工早期介入和前期管理物業(yè)接管驗(yàn)收設(shè)備節(jié)能改造裝修管理入戶維修和工程人員形象標(biāo)準(zhǔn)管理人員職業(yè)道德和素養(yǎng)樓宇室外公共部分房屋室內(nèi)違章管理廉政管理供電系統(tǒng)給水系統(tǒng)排水系統(tǒng)暖通空調(diào)電梯系統(tǒng)消防系統(tǒng)智能化系統(tǒng)前期介入接管驗(yàn)收裝修管理維修服務(wù)工程遺留問(wèn)題地產(chǎn)服務(wù)節(jié)能減排知識(shí)架構(gòu)：8大模塊物業(yè)工程管理工作構(gòu)成組織架構(gòu)和職責(zé)分工早期43思考：在你認(rèn)知中，認(rèn)為物業(yè)工程管理工作有哪些？思考：在你認(rèn)知中，認(rèn)為物業(yè)工程管理工作有哪些？44一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成（14項(xiàng)）：1、供電系統(tǒng)定義：由供電電源、各級(jí)電壓的電力網(wǎng)絡(luò)組成的系統(tǒng)，是為現(xiàn)代化城市提供能源的基礎(chǔ)設(shè)施之一。職能作用：確保小區(qū)、大廈的供電系統(tǒng)安全、可靠的運(yùn)行，是為工作和生活提供保障。主要工作：★高低壓配電值班運(yùn)行管理；★電房設(shè)備日常維保。一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成（14項(xiàng)）：1、供電系統(tǒng)45一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成（14項(xiàng)）：1、供電系統(tǒng)定義：由供電電源、各級(jí)電壓的電力網(wǎng)絡(luò)組成的系統(tǒng)，是為現(xiàn)代化城市提供能源的基礎(chǔ)設(shè)施之一。職能作用：確保小區(qū)、大廈的供電系統(tǒng)安全、可靠的運(yùn)行，是為工作和生活提供保障。主要工作：★高低壓配電值班運(yùn)行管理；★電房設(shè)備日常維保。一、物業(yè)工程管理工作構(gòu)成（14項(xiàng)）：1、供電系統(tǒng)461、給水系統(tǒng)建筑給水系統(tǒng)按用途分類：生活給水、生產(chǎn)給水、消防給水系統(tǒng)。建筑給水系統(tǒng)的組成：引入管（總進(jìn)水管），水表節(jié)點(diǎn)（水表、閘閥、泄水裝置），管道系統(tǒng)（干管、支管），用水設(shè)備，給水附件（閥門、水龍頭），升壓和貯水設(shè)備（水池、水箱、水泵），室內(nèi)消防設(shè)備（消火栓、噴淋、水幕等）。職能作用：確保小區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)安全，保障水質(zhì)安全。主要管理工作：★供水系統(tǒng)管路、二次供水設(shè)備巡查及日常維護(hù)保養(yǎng)；★二次供水水質(zhì)日常檢驗(yàn)，定期委托權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)；★水池清洗1、給水系統(tǒng)473、排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)按用途分類：生活排水、工業(yè)廢水、屋面雨水排水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)的組成：衛(wèi)生器具和生產(chǎn)設(shè)備受水器、強(qiáng)排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、通氣管系統(tǒng)、清通設(shè)備（檢查口）。職能作用：確保小區(qū)內(nèi)排水設(shè)備正常運(yùn)行，保障不發(fā)生水浸事故。主要管理工作：★排水管道及抽升設(shè)備巡查及日常維修保養(yǎng)；★定期清疏排水管道和排水井。3、排水系統(tǒng)48拓展知識(shí)：污廢水抽升設(shè)備：污水泵、集水井、污水泵控制箱。污廢水局部處理：化糞池、隔油井、降溫池、污水處理。拓展知識(shí)：494、曖通空調(diào)定義：是指制冷采暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)。它是為滿足人們生活、生產(chǎn)和工作需要，改善環(huán)境條件用人工的方法使室內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、空氣潔凈度、氣流速度等參數(shù)達(dá)到一定要求的技術(shù)。主要工作：★中央空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行巡檢；★管道、水塔的定期清洗。職能作用：保障設(shè)備正常運(yùn)行。4、曖通空調(diào)505、電梯管理電梯組成：機(jī)房、井道、廳門、轎廂、操縱箱、底坑等。主要管理工作：★制定電梯維保計(jì)劃與實(shí)施；★緊急救援、電梯故障維修；★電梯維保公司質(zhì)量監(jiān)督；★電梯安全檢查（年審）。職能作用：保障電梯正常運(yùn)行，業(yè)主使用電梯時(shí)的安全保障。5、電梯管理516、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)包括：消防給水系統(tǒng)、其它消防滅水系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防防排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)。消防給水系統(tǒng)：消防水池、消防水泵、噴淋泵、濕式報(bào)警閥、壓力信號(hào)開(kāi)關(guān)、閘閥、信號(hào)蝶閥等?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：控測(cè)設(shè)備（煙溫感）、警鈴、手動(dòng)報(bào)警按鈕、模塊、報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制器、消防廣播等。防排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：消防風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、防火閥、模塊、消防報(bào)警電話。主要管理工作：★火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防給水、消防風(fēng)機(jī)系統(tǒng)日常維護(hù)保養(yǎng)工作；★探測(cè)器定期清洗工作；★維保單位監(jiān)管；★定期檢查和試驗(yàn)（日檢、季檢、年檢）。職能作用：確保消防系統(tǒng)正常運(yùn)行，消除火災(zāi)帶來(lái)的危害。6、消防系統(tǒng)527、智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)包括：視頻監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制、電梯五方通話、停車場(chǎng)收費(fèi)、可視對(duì)講、電子巡更、周界紅外報(bào)警、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。主要管理工作：★可視對(duì)講、門禁系統(tǒng)的維護(hù)；★停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的維護(hù)；★周界紅外報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)；★閉路監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)；★背景音樂(lè)系統(tǒng)的維護(hù)；★電梯五方通話系統(tǒng)的維護(hù)。職能作用：確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行，為業(yè)主/住戶人身財(cái)產(chǎn)安全提供保障。7、智能化系統(tǒng)538、早期介入主要工作：★可行性研究階段；★規(guī)劃設(shè)計(jì)階段；★施工建設(shè)階段；★銷售階段；★竣工驗(yàn)收階段。職能作用：優(yōu)化前期設(shè)計(jì)，保障施工質(zhì)量，保障業(yè)主利益，便于物業(yè)管理的順利開(kāi)展。8、早期介入549、接管驗(yàn)收主要工作：★物業(yè)接管駿工資料清單；★房屋室內(nèi)驗(yàn)收；★公共外環(huán)境驗(yàn)收；★小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收。職能作用：把好物業(yè)接管第一關(guān)，保質(zhì)保量把物業(yè)順利移交業(yè)主使用，更是做好小區(qū)物業(yè)管理的前提條件。9、接管驗(yàn)收5510、裝修管理主要工作：★受理裝修申請(qǐng)，審核裝修可行性方案；★現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督巡查，及時(shí)制止違章施工。職能作用：執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》法律法規(guī)，處理鄰里糾紛，規(guī)范裝修施工管理。10、裝修管理5611、維修服務(wù)主要工作：★小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備日常維保；★業(yè)主/住戶的有償或免費(fèi)維修服務(wù)。職能作用：確保小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備完好，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。11、維修服務(wù)5712、遺留問(wèn)題維修監(jiān)理主要工作：★統(tǒng)計(jì)存在的工程遺留問(wèn)題，協(xié)調(diào)跟進(jìn)項(xiàng)目工程部和施工單位對(duì)業(yè)主戶內(nèi)、共用設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題的保修；★遺留工程維修過(guò)程中質(zhì)量、工程量、工期、成品保護(hù)的監(jiān)管、控制和驗(yàn)收。職能作用：戶內(nèi)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)解決，小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備得到完善，減少客戶的投訴。12、遺留問(wèn)題維修監(jiān)理5813、地產(chǎn)服務(wù)為什么地產(chǎn)服務(wù)屬于物業(yè)工程管理的一部分？主要做哪些工作？主要工作：★處理銷售過(guò)程中水電正常供應(yīng)，為營(yíng)銷進(jìn)行節(jié)日或營(yíng)銷活動(dòng)的燈飾布置；★應(yīng)對(duì)地產(chǎn)公司日常遇到的突發(fā)事件。職能作用：保障銷售能順利進(jìn)行，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)氛圍。13、地產(chǎn)服務(wù)5914、節(jié)能減排關(guān)于節(jié)能減排工作，我們能做些什么？主要工作：★共用照明（庭園照明、樓梯走廊照明、泛光照明）、電梯、水景、等設(shè)備開(kāi)關(guān)時(shí)間的合理控制；★共用設(shè)備、二次供水、中央空調(diào)設(shè)備的節(jié)能改造。14、節(jié)能減排60二、物業(yè)工程組織架構(gòu)和職責(zé)分工物業(yè)工程組織架構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理工程主任、主管維修小組弱電維修技師強(qiáng)電維修技工土建維修技工油漆木工運(yùn)行小組運(yùn)行值班人員電梯管理電梯管理員裝修管理裝修管理員收樓跟單小組遺留工程維修監(jiān)理資料管理人員/文員二、物業(yè)工程組織架構(gòu)和職責(zé)分工物業(yè)工程組織架構(gòu)圖物業(yè)經(jīng)理工程61三、物業(yè)早期介入與前期管理概述：

在開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)早期介入活動(dòng)，協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)建設(shè)得到順利進(jìn)行；在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理，損害業(yè)主利益的因素盡可能消除和減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開(kāi)展，業(yè)主利益得到保障。三、物業(yè)早期介入與前期管理概述：62思考：你認(rèn)為，早期介入與前期管理的區(qū)別在于哪里？思考：你認(rèn)為，早期介入與前期管理的區(qū)別在于哪里？631、早期介入定義：是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根椐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。2、前期管理定義：是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理階段。1、早期介入64四、接管驗(yàn)收（物業(yè)承接查驗(yàn)）概述：物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程中。四、接管驗(yàn)收（物業(yè)承接查驗(yàn)）概述：65思考：請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)接管驗(yàn)收分為哪幾大類？思考：請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)接管驗(yàn)收分為哪幾大類？661、樓宇室內(nèi)接管驗(yàn)收項(xiàng)目：土建工程：天花、地面、墻面（橫平豎直）給排水工程：通球試驗(yàn)強(qiáng)弱電工程：鋁合金工程：木裝飾工程：涂料工程(油漆）：沙面抹平雙飛粉油漆鐵藝欄桿：高度1.35米梯間:天面:隔熱層、樓板（250㎏/㎡）外墻：浮雕牢固1、樓宇室內(nèi)接管驗(yàn)收項(xiàng)目：672、樓宇室外接管驗(yàn)收項(xiàng)目：石材、建凌磚、水泥、瀝青路面工程：用戶給水市政供電市政排水：（井底有無(wú)沉沙處）水景健身設(shè)施垃圾房化糞池強(qiáng)電：高低壓配電房、發(fā)電機(jī)、供電線路、橋架、線槽、動(dòng)力、照明、消防、電梯弱電：閉路臨控、可視對(duì)講、門禁、停車收費(fèi)、背景音樂(lè)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、電子巡更、紅外報(bào)警系統(tǒng)人防2、樓宇室外接管驗(yàn)收項(xiàng)目：683、公共部分接管驗(yàn)收項(xiàng)目：入戶大堂電梯前室走火通道天面：廣場(chǎng)屋面防水保修5年、廚衛(wèi)漏3年、其它2年3、公共部分接管驗(yàn)收項(xiàng)目：69五、設(shè)備節(jié)能改造概述：在當(dāng)前社會(huì)工業(yè)生產(chǎn)不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的形勢(shì)下，能源的大量損耗和資源的大量浪費(fèi)成為制約環(huán)保事業(yè)發(fā)展的主要因素之一，并引起了人們的廣泛關(guān)注。近年來(lái)隨著環(huán)保理念的推出和節(jié)能工作的進(jìn)一步開(kāi)展，各種節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品日趨成熟，并能在高耗能的企業(yè)中得到較好地運(yùn)用。五、設(shè)備節(jié)能改造概述：701、合同能源管理EMC模式基本運(yùn)作方式：用戶