正合競品點(diǎn)對點(diǎn)培訓(xùn)課件(參考)

競品點(diǎn)對點(diǎn)分析正合·戛納灣項(xiàng)目組競品點(diǎn)對點(diǎn)分析1中德英倫聯(lián)邦中信城三利云錦美城云庭光明城市金域名邸目錄中德英倫聯(lián)邦目錄2中德英倫聯(lián)邦中德英倫聯(lián)邦3競品1：中德英倫聯(lián)邦——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)幾乎相同體量的建面，但中德地塊更小，因此容積率和建筑密度更高，樓間距不可避免的更小，舒適度較差項(xiàng)目英倫聯(lián)邦金棕櫚針對性說辭占地約900畝190畝——建面128萬㎡（1期）39萬㎡——戶數(shù)90002960——容積率4.5（實(shí)際6.4）4.0（住宅3.3）容積率高、樓層高、舒適度低層數(shù)33F、44F32梯戶比3T6、3T82T3，2T5梯戶比更低面積段60-170㎡（主力：80-120㎡）89-173㎡（主力83-120㎡）——綠化率55%48%——產(chǎn)品組成商業(yè)、高層、酒店、學(xué)校、寫字樓高層、酒店、商業(yè)、中德配套豐富，但呈現(xiàn)期太長車位比1:1.51:1.2——樓棟布局點(diǎn)式圍合樓王為板式樓，其他為點(diǎn)式部分板式結(jié)構(gòu)舒適性更好層高3m樓王3.15m，其他3m樓王層高更高，舒適度高物管費(fèi)2.6元/月/㎡2.5元/月/㎡——競品1：中德英倫聯(lián)邦——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)幾乎相同體量的建面，但中德地4競品1：中德英倫城邦——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目英倫城邦金棕櫚說辭對抗占地105畝190畝容積率明顯更低，建筑密度更低，舒適性更高建面39.9萬㎡39萬㎡戶數(shù)27602960容積率4.0（實(shí)際5.6）4.0（住宅3.3）層數(shù)3232——梯戶比3T6，3T52T3，2T5——綠化率30%48%更高綠化面積段88-120㎡83-173㎡大戶型項(xiàng)目更有高品質(zhì)配套產(chǎn)品組成商業(yè)、高層商業(yè)、高層、酒店、凈菜市場生活配套更全，品質(zhì)更高車位比1:1.11:1.2車位比更高樓棟布局點(diǎn)式圍合點(diǎn)式圍合、雙灣雙軸設(shè)計(jì)感強(qiáng)，景觀營造效果更佳層高3m樓王3.15m，其他3m樓王具備更高的舒適度物管費(fèi)2.6元/月/㎡2.5元/月/㎡蘋果躍層（在售）幾乎相同體量的建面，但城邦地塊更小，因此容積率和建筑密度更高，樓間距不可避免的更小，舒適度較差在售在售在售在售待售待售待售待售競品1：中德英倫城邦——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目英倫城邦金棕櫚說辭對抗占5競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——區(qū)域?qū)Ρ鹊靥幠涎泳€中段，天府大道右側(cè)，區(qū)域開發(fā)度明顯較左側(cè)滯后，周邊除家樂福以外沒有較為成熟的生活配套及景觀資源項(xiàng)目中德英倫聯(lián)邦金棕櫚所屬板塊南延線中段新川板塊南延線中段大源外延板塊區(qū)位天府大道南段家樂福旁劍南大道南段歐尚旁道路系統(tǒng)天府大道緊鄰劍南大道地鐵交通1號線延長號線5號線站點(diǎn)300米公交系統(tǒng)501路;805路;809路;817路;819路;823路;825a路空調(diào);825b路空調(diào);826路;827路空調(diào);828路;華陽2a路801路;813路;815路;825a路空調(diào);827路空調(diào)教育自身幼兒園、小學(xué)、哈羅公學(xué)錦江小學(xué)、華陽中學(xué)、華陽二中、華陽試驗(yàn)幼兒園、美吉姆早教機(jī)構(gòu)商業(yè)、服務(wù)家樂福戛納印象、歐尚、沃爾瑪景觀資源無錦江說辭對抗：城邦雖處天府大道旁，但離規(guī)劃地鐵較遠(yuǎn)，本案近300米；城邦周邊配套單一，僅有家樂福超市和社區(qū)底商，本案周邊商業(yè)配套齊全且成熟，項(xiàng)目自身也有大體量商業(yè)；競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——區(qū)域?qū)Ρ鹊靥幠涎泳€中段，天府大道6品牌中德世紀(jì)置業(yè)同森地產(chǎn)品牌建立時(shí)間2008年（港資）2001年涉足行業(yè)房地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、金融投資、商業(yè)貿(mào)易、物業(yè)管理、園林、農(nóng)業(yè)、光電等產(chǎn)業(yè)代表項(xiàng)目中德英倫聯(lián)邦、城邦中泱美墅館、戛納灣印象、戛納灣灣畔、戛納灣濱江、府河菁華、岷江國際新城物業(yè)公司成都衡信英倫物業(yè)管理有限公司飛森物業(yè)物業(yè)資質(zhì)一級物業(yè)資質(zhì)金鑰匙認(rèn)證物業(yè)物業(yè)服務(wù)樓棟管家24小時(shí)樓棟管家競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——品牌對比中德雖然規(guī)模龐大，但涉足房地產(chǎn)時(shí)間較晚，同森植根成都已經(jīng)十余載，先后開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，戛納灣系列早已深入人心，物業(yè)方面也更勝一籌品牌中德世紀(jì)置業(yè)同森地產(chǎn)品牌建立時(shí)間2008年（港資）2007競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——自身商業(yè)配套項(xiàng)目中德英倫聯(lián)邦金棕櫚商業(yè)配套3萬㎡商業(yè)街、4萬㎡集中商業(yè)、五星級酒店、3.2萬㎡甲級寫字樓五星級酒店、8000㎡購物中心、1.3萬㎡社區(qū)商業(yè)、6000㎡凈菜市場教育配套一期建有幼兒園，二期規(guī)劃小學(xué)、初高中，確定引進(jìn)英國哈羅公學(xué)美吉姆早教其他配套醫(yī)院和政府共同打造的鄰里中心規(guī)模龐大，自身配套非常完善，會造成過長的施工周期，商業(yè)配套實(shí)現(xiàn)也有一定風(fēng)險(xiǎn)，且對早期入住業(yè)主影響很大競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——自身商業(yè)配套項(xiàng)目中德英倫聯(lián)邦金棕8項(xiàng)目中德英倫城邦金棕櫚對抗說辭園林景觀園林設(shè)計(jì)單位泛亞國際香港貝爾高林園林設(shè)計(jì)所——代表作北京好運(yùn)水上公園、香港佐敦谷公園牧馬山卡地亞、蔚藍(lán)卡地亞綠化率30%48%綠化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對手景觀規(guī)劃英倫古典“在云端”的園林意境雙灣雙軸、三重園林（平層、屋頂、地下室）三重園林設(shè)計(jì)、提高舒適度景觀風(fēng)格英倫皇家園林風(fēng)格熱帶風(fēng)情園林——園林成本600-800元/㎡900元/㎡——建筑建筑設(shè)計(jì)單位廣州寶賢華翰建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司國際一線建筑設(shè)計(jì)單位操刀打造代表作中泰國際廣場、粵財(cái)大廈悉尼奧林匹克2000、澳大利亞墨爾本奧林匹克公園建筑風(fēng)格古典英倫風(fēng)格4.5代Art_Deco風(fēng)格——外立面材質(zhì)GRC工藝，底座六色磚+通體高檔涂料干掛石材（1-4層）+通體高級面磚+真石漆石材+面磚彰顯高檔品質(zhì)競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——景觀及建筑對比園林設(shè)計(jì)單位都邀請了國際一線設(shè)計(jì)單位，但在園林設(shè)計(jì)效果方面本案更具特色，建筑設(shè)計(jì)單位遠(yuǎn)勝中德，外立面材質(zhì)更具高檔主流項(xiàng)目中德英倫城邦金棕櫚對抗說辭園林景觀園林設(shè)計(jì)單位泛亞國際香9競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——項(xiàng)目配置項(xiàng)目中德英倫城邦金棕櫚對抗說辭會所約6000平米高級商務(wù)會所、8000平米主題會所6700㎡電影主題會所，耗資1.2億主題會所，造價(jià)過億，匹配絕對高端品質(zhì)入戶大堂5米雙層挑高入戶大堂地下室一層星級入戶大堂6米雙層挑高精裝入戶大堂地下室兩層星級大堂三大堂設(shè)計(jì)成都罕有安防系統(tǒng)可視對講、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、家庭報(bào)警系統(tǒng)、周界防護(hù)系統(tǒng)可視對講、全小區(qū)閉路監(jiān)控、家庭報(bào)警系統(tǒng)、移動(dòng)視頻監(jiān)控、周界防護(hù)系統(tǒng)——泳池室外游泳池雙泳池（室內(nèi)恒溫）、室外無邊際泳池雙泳池設(shè)計(jì)門鋼木復(fù)合門+指紋密碼鎖鋼木復(fù)合門+指紋密碼鎖——窗斷橋鋁合金+中空玻璃+鍍膜技術(shù)斷橋鋁合金+中空玻璃+鍍膜技術(shù)——智能系統(tǒng)電梯呼叫系統(tǒng)停車場智能識別系統(tǒng)，電梯呼叫系統(tǒng)——停車場普通水泥地面環(huán)氧地坪漆高品質(zhì)材料，柔軟、靜音、無灰塵無論是配套還是建筑細(xì)節(jié)已然超出大多數(shù)同等項(xiàng)目許多，但金棕櫚在部分細(xì)節(jié)更勝一籌競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——項(xiàng)目配置項(xiàng)目中德英倫城邦金棕櫚對10競品1：中德英倫聯(lián)邦——在售樓棟價(jià)值對比聯(lián)邦在售：樓棟布局：目前在售B區(qū)，除24號樓王以外其他全部已推，已推余房約200余套，主要集中在23號樓四房三房兩房已推樓棟未推樓棟目前主力在售23號樓樓王，其他各棟樓散布少了余房小三房本案在售：樓棟布局：在售一期2、3、5號樓，2、3號樓臨路，5號樓為中庭樓王，周邊道路均為規(guī)劃和次要道路，噪音極小；戶型分布：83小三房對中庭朝北、89小三房全部臨路朝南，120舒適三房對中庭，樓王全部戶型位于中庭區(qū)域；2351二期一期北競品1：中德英倫聯(lián)邦——在售樓棟價(jià)值對比聯(lián)邦在售：四房三房兩11聯(lián)邦B區(qū)進(jìn)入尾盤階段，主要為23號樓房源，共余約200多套競品1：中德英倫聯(lián)邦——產(chǎn)品分布及推售情況房型

戶型

建筑面積實(shí)得面積成交單價(jià)成交總價(jià)套三C1101171960097萬B96144960092萬套四A1552379800152萬中德英倫聯(lián)邦23號樓戶型分析23號樓（樓王）注：24號樓與23號樓均為樓王，戶型設(shè)置于配比一樣，24號樓暫時(shí)不會推出AAC1C1BB去化情況：月均去化約40-50套價(jià)格及促銷：實(shí)際成交價(jià)9600元/㎡，一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%；最新動(dòng)作：尚無動(dòng)作北聯(lián)邦B區(qū)進(jìn)入尾盤階段，主要為23號樓房源，共余約200多套競12競品1：中德英倫城邦——在售樓棟價(jià)值對比城邦一期1/2批次：樓棟布局：在售J區(qū)1、4號樓，均臨規(guī)劃道路；K區(qū)1、2號樓，1號樓臨廣東路，2號樓西側(cè)臨規(guī)劃道路，東側(cè)臨中庭戶型分布：主力為89-92㎡小三房，主要為臨道路一側(cè)，朝南，少量77-81兩房和121四房分布于中庭位置，朝北在售主力90㎡左右小三房位置一般，同本案相當(dāng)，四房戶型無法與本案匹敵，本案整體戶型面積要大于中德本案在售：樓棟布局：在售一期2、3、5號樓，2、3號樓臨路，5號樓為中庭樓王，周邊道路均為規(guī)劃和次要道路，噪音極??；戶型分布：83小三房朝北對中庭、89小三房全部臨路朝南，120舒適三房對中庭，樓王全部戶型位于中庭區(qū)域；四房三房兩房已推樓棟未推樓棟小三房廣東路規(guī)劃道路12145345678J地塊K地塊蘋果躍層北2351二期一期競品1：中德英倫城邦——在售樓棟價(jià)值對比城邦一期1/2批次：13城邦以89-92㎡小三房為主，占比72%競品1：中德英倫城邦——產(chǎn)品分布項(xiàng)目在售共4棟，總戶數(shù)928戶。包含三個(gè)主要面積段，面積區(qū)間77-121㎡。產(chǎn)品以89-92㎡三房兩廳兩衛(wèi)為主，含少量兩房和四房兩房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)項(xiàng)目一期戶型配比套型建面（㎡）戶數(shù)占比兩室兩廳一衛(wèi)77-8116017%三室兩廳兩衛(wèi)89-9267272%四室兩廳兩衛(wèi)1219610%合計(jì)——928100%12已推樓棟未推樓棟34567814醫(yī)院北城邦以89-92㎡小三房為主，占比72%競品1：中德英倫城邦14競品1：中德英倫城邦——目前推售推售樓棟推出時(shí)間建筑面積（㎡）套型套數(shù)（套）總推量（套）目前剩余量（套）各產(chǎn)品銷售量（套）J-1、4棟；K-1、2棟5月26日77-81套二16092889-92套三672121套四96推售房源及去化一覽表推售房源：推出K區(qū)1、2棟，J區(qū)1、4棟，主力在售89-92㎡去化情況：前期整體房源去化較好，剩余不多，當(dāng)前周均去化不足10套價(jià)格及促銷：實(shí)際成交價(jià)6800-7000元/㎡，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%-2%最新動(dòng)作：8月份預(yù)計(jì)將推出8號樓建筑面積（㎡）套型整體面價(jià)（元/㎡）成交均價(jià)（元/㎡）各戶型成交總價(jià)（萬）77-81套二9000860066-7089-92套三76-80121套四105促銷情況下以小面積套二產(chǎn)品為主，整體走量低迷12314醫(yī)院兩房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)已推樓棟未推樓棟北競品1：中德英倫城邦——目前推售推售樓棟推出時(shí)間建筑面積（㎡1581變94㎡僅做套二，朝北，性價(jià)比極低，金棕櫚82變100㎡做套三單衛(wèi)，且三個(gè)臥室全采光，舒適性和性價(jià)比更高金棕櫚82㎡套三單衛(wèi)中德81㎡套二項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間實(shí)得面積贈(zèng)送率中德81㎡2房2廳1衛(wèi)生活陽臺（2.4）及陽臺（12.4）半贈(zèng)送飄窗（2）全贈(zèng)送94㎡13%金棕櫚82㎡3房2廳1衛(wèi)臥室（8.6）生活陽臺:（5.6)飄窗（4）100㎡18%競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——83㎡競爭戶型附加值對比81變94㎡僅做套二，朝北，性價(jià)比極低，金棕櫚82變100㎡16中德注重附加空間，如大面積陽臺，本案更注重實(shí)際使用，多一個(gè)臥室使得功能空間實(shí)用性更強(qiáng)項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺衛(wèi)生間面積廚房面積開間進(jìn)深開間進(jìn)深次臥1次臥2公衛(wèi)中德81943.63.915.83.33.911.55——14.764.324.861412.87金棕櫚821003.64.111.553.33.99.458.645.64.325.114.712.81競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——81㎡競爭戶型尺寸對比金棕櫚82㎡套三單衛(wèi)中德81㎡套二中德注重附加空間，如大面積陽臺，本案更注重實(shí)際使用，多一個(gè)臥17中德贈(zèng)送率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案，且實(shí)用性較高項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間可變空間實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率中德89㎡三室兩廳雙衛(wèi)景觀陽臺（12.6㎡)半贈(zèng)送生活陽臺（5.25㎡)半贈(zèng)送主臥室（19.8㎡）8.96㎡135㎡36㎡26%金棕櫚89㎡三室兩廳兩衛(wèi)飄窗（5㎡）生活陽臺(3.36㎡）半贈(zèng)送7.3㎡105㎡14㎡13%競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——89㎡競爭戶型附加值對比金棕櫚89㎡套三雙衛(wèi)中德89㎡套三雙衛(wèi)中德贈(zèng)送率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案，且實(shí)用性較高項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間18中德得益于更大面積的贈(zèng)送，因此各功能空間尺寸都優(yōu)于本案項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積客廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積衛(wèi)生間面積廚房面積開間進(jìn)深開間進(jìn)深次臥1次臥2陽臺1陽臺2主衛(wèi)公衛(wèi)中德8913545.13.64.210912.65.254.3255.6720.415金棕櫚891053.6433.598.7——3.364.54.325.4614.410.5競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——89㎡競爭戶型尺寸對比金棕櫚89㎡套三雙衛(wèi)中德89㎡套三雙衛(wèi)中德得益于更大面積的贈(zèng)送，因此各功能空間尺寸都優(yōu)于本案項(xiàng)目名19中德贈(zèng)送面積遠(yuǎn)高于本案，但基本為景觀陽臺，實(shí)用性不高，本案贈(zèng)送全部考慮為實(shí)用性高的飄窗和可變空間,主臥搭配步入式衣帽間，而中德主臥很難設(shè)置衣柜競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——121㎡競爭戶型尺寸對比金棕櫚118㎡套三可變套四中德121㎡套三變套四項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間可變空間實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率中德121㎡四室兩廳雙衛(wèi)景觀陽臺（26㎡)半贈(zèng)送生活陽臺（9.6㎡)半贈(zèng)送衛(wèi)生間臥室（4.86㎡）10.5㎡177㎡56㎡31%金棕櫚118㎡四室兩廳兩衛(wèi)飄窗（7.8㎡）生活陽臺(3.36㎡）半贈(zèng)送7.3㎡143㎡25㎡17%中德贈(zèng)送面積遠(yuǎn)高于本案，但基本為景觀陽臺，實(shí)用性不高，本案贈(zèng)20中德贈(zèng)送空間更大，但優(yōu)勢僅僅體現(xiàn)在次臥和陽臺上，主臥和客廳與本案相當(dāng)，衛(wèi)生間和廚房比本案小得多競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——121㎡競爭戶型尺寸對比金棕櫚118㎡套三可變套四中德121㎡套三變套四項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積客廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積衛(wèi)生間面積廚房面積開間進(jìn)深開間進(jìn)深次臥1次臥2陽臺1陽臺2主衛(wèi)公衛(wèi)中德1211774.244.24.513.21216124.864.866.116.818.9金棕櫚118142443.54.9129.5128.48.055.958.71617.2中德贈(zèng)送空間更大，但優(yōu)勢僅僅體現(xiàn)在次臥和陽臺上，主臥和客廳與21中德贈(zèng)送超高，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)墨守成規(guī)，沒有突破，本案大橫廳+超大觀景陽臺，成就別墅級舒適效果，成為一大亮點(diǎn)競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——155㎡樓王競爭戶型尺寸對比金棕櫚173㎡套四樓王中德155㎡套四樓王項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間可變空間實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率中德155㎡四室兩廳雙衛(wèi)景觀陽臺（52㎡)生活陽臺（10㎡)半贈(zèng)送

飄窗（2㎡）23.4㎡247㎡82㎡33%金棕櫚173㎡四室兩廳兩衛(wèi)景觀陽臺（17.8）半贈(zèng)送飄窗（14.4㎡）生活陽臺(5.28㎡）半贈(zèng)送——202㎡29㎡15%中德贈(zèng)送超高，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)墨守成規(guī)，沒有突破，本案大橫廳+超大22中德贈(zèng)送空間主要為景觀陽臺，實(shí)用性較低，在功能房間尺寸方面，大多不如本案競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——155㎡樓王競爭戶型尺寸對比項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積客廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積衛(wèi)生間面積廚房面積開間進(jìn)深開間進(jìn)深次臥1次臥2陽臺1陽臺2主衛(wèi)公衛(wèi)中德1211774.84.93.94.81311525847.923.518.7金棕櫚1181427.23.943.913.610.517.35.313.5792815.6金棕櫚173㎡套四樓王中德155㎡套四樓王中德贈(zèng)送空間主要為景觀陽臺，實(shí)用性較低，在功能房間尺寸方面，23面積段因素本案對比中德82㎡套型套三＞套二產(chǎn)品分布全部面中庭﹦全部對中庭戶型戶型緊湊，基本無浪費(fèi)面積，贈(zèng)送面積更大＞贈(zèng)送較小，且多為實(shí)用性低的陽臺價(jià)格68﹦66-7088-92㎡套型套三（89㎡）﹦套三（88-92㎡）產(chǎn)品分布全面朝南，但不對中庭﹦基本都朝南，不對中庭戶型贈(zèng)送率相對較少，各空間尺寸緊湊≤贈(zèng)送面積很高，各空間尺寸舒適價(jià)格74＞76-80118-121㎡套型套三變套四﹦套三變套四產(chǎn)品分布板式結(jié)構(gòu)，南北通透，全部對中庭﹦板式結(jié)構(gòu)，南北通透，全部對中庭戶型贈(zèng)送空間利用合理，注重功能房間尺寸的舒適度提升＞贈(zèng)送面積超大，但多為不實(shí)用的陽臺空間，很多功能空間尺寸不大價(jià)格85-90105目前推售產(chǎn)品中，本案82、118㎡產(chǎn)品實(shí)用性、功能性及均優(yōu)于城邦，89㎡產(chǎn)品略顯劣勢，在價(jià)格方面，89㎡及以上的戶型，本案優(yōu)勢明顯競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——產(chǎn)品整體對比面積段因素本案對比中德82㎡套型套三＞套二產(chǎn)品分布全部面中庭24面積段因素本案對比中德樓王套型套四（173㎡實(shí)得202㎡）＞套四（155實(shí)得247㎡）產(chǎn)品分布樓王中庭位置，南北通透﹦樓王中庭位置，南北通透戶型戶型引入大橫廳+大陽臺設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)別墅級景觀效果＞單純的贈(zèng)送大陽臺，戶型沒有特別的亮點(diǎn)價(jià)格150﹦未開盤，預(yù)計(jì)160萬以上樓王戶型對比，中德在贈(zèng)送面積上占據(jù)絕對優(yōu)勢，但實(shí)際實(shí)用性不高，多數(shù)房間尺寸不及本案，戶型設(shè)計(jì)為單純的尺寸放大，沒有亮點(diǎn)和特色，在實(shí)用性、舒適度方面都次于本案競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——產(chǎn)品整體對比面積段因素本案對比中德樓王套型套四（173㎡實(shí)得202㎡）＞25NO.2品牌：開發(fā)商起步晚依靠近幾年的廣告轟炸已經(jīng)取得一定影響；成都首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目NO.3配置及配套：規(guī)模龐大，配套齊全，能夠滿足各類需求；配套多以中高端為主，全面提升項(xiàng)目整體和區(qū)域形象NO.4產(chǎn)品：追求產(chǎn)品特色和細(xì)節(jié)打造，建筑、園林、公共空間都做到了追求品質(zhì)的境界在售戶型以高贈(zèng)送為特色，以此為依托提高房間的舒適度和功能性NO.1區(qū)域：天府大道中段新川板塊，發(fā)展相對滯后；周邊沒有成熟的商業(yè)配套，多為安置小區(qū)；NO.1：成熟偏好客戶——中德的繁華遙遙無期，無法與當(dāng)前成熟的金棕櫚匹敵NO.2：性價(jià)比客戶——中德單價(jià)相對更高，雖有高贈(zèng)送，但贈(zèng)送部分大多實(shí)用性低NO.3：舒適度偏好客戶——中德的高贈(zèng)送必然導(dǎo)致實(shí)際容積率偏高，加上超高的建筑，使得小區(qū)內(nèi)顯得擁擠局促——本案三重園林設(shè)計(jì)，優(yōu)于中德，帶來更好的舒適體驗(yàn)NO.4：針對區(qū)域抗性客戶——?jiǎng)δ洗蟮缹⒊蔀榻窈蟪悄暇幼〉男屡d主軸，升值空間巨大競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——核心認(rèn)知及對抗點(diǎn)NO.2品牌：NO.3配置及配套：NO.4產(chǎn)品：NO.1區(qū)域26競品點(diǎn)對點(diǎn)分析正合·戛納灣項(xiàng)目組競品點(diǎn)對點(diǎn)分析27中德英倫聯(lián)邦中信城三利云錦美城云庭光明城市金域名邸目錄中德英倫聯(lián)邦目錄28中德英倫聯(lián)邦中德英倫聯(lián)邦29競品1：中德英倫聯(lián)邦——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)幾乎相同體量的建面，但中德地塊更小，因此容積率和建筑密度更高，樓間距不可避免的更小，舒適度較差項(xiàng)目英倫聯(lián)邦金棕櫚針對性說辭占地約900畝190畝——建面128萬㎡（1期）39萬㎡——戶數(shù)90002960——容積率4.5（實(shí)際6.4）4.0（住宅3.3）容積率高、樓層高、舒適度低層數(shù)33F、44F32梯戶比3T6、3T82T3，2T5梯戶比更低面積段60-170㎡（主力：80-120㎡）89-173㎡（主力83-120㎡）——綠化率55%48%——產(chǎn)品組成商業(yè)、高層、酒店、學(xué)校、寫字樓高層、酒店、商業(yè)、中德配套豐富，但呈現(xiàn)期太長車位比1:1.51:1.2——樓棟布局點(diǎn)式圍合樓王為板式樓，其他為點(diǎn)式部分板式結(jié)構(gòu)舒適性更好層高3m樓王3.15m，其他3m樓王層高更高，舒適度高物管費(fèi)2.6元/月/㎡2.5元/月/㎡——競品1：中德英倫聯(lián)邦——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)幾乎相同體量的建面，但中德地30競品1：中德英倫城邦——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目英倫城邦金棕櫚說辭對抗占地105畝190畝容積率明顯更低，建筑密度更低，舒適性更高建面39.9萬㎡39萬㎡戶數(shù)27602960容積率4.0（實(shí)際5.6）4.0（住宅3.3）層數(shù)3232——梯戶比3T6，3T52T3，2T5——綠化率30%48%更高綠化面積段88-120㎡83-173㎡大戶型項(xiàng)目更有高品質(zhì)配套產(chǎn)品組成商業(yè)、高層商業(yè)、高層、酒店、凈菜市場生活配套更全，品質(zhì)更高車位比1:1.11:1.2車位比更高樓棟布局點(diǎn)式圍合點(diǎn)式圍合、雙灣雙軸設(shè)計(jì)感強(qiáng)，景觀營造效果更佳層高3m樓王3.15m，其他3m樓王具備更高的舒適度物管費(fèi)2.6元/月/㎡2.5元/月/㎡蘋果躍層（在售）幾乎相同體量的建面，但城邦地塊更小，因此容積率和建筑密度更高，樓間距不可避免的更小，舒適度較差在售在售在售在售待售待售待售待售競品1：中德英倫城邦——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目英倫城邦金棕櫚說辭對抗占31競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——區(qū)域?qū)Ρ鹊靥幠涎泳€中段，天府大道右側(cè)，區(qū)域開發(fā)度明顯較左側(cè)滯后，周邊除家樂福以外沒有較為成熟的生活配套及景觀資源項(xiàng)目中德英倫聯(lián)邦金棕櫚所屬板塊南延線中段新川板塊南延線中段大源外延板塊區(qū)位天府大道南段家樂福旁劍南大道南段歐尚旁道路系統(tǒng)天府大道緊鄰劍南大道地鐵交通1號線延長號線5號線站點(diǎn)300米公交系統(tǒng)501路;805路;809路;817路;819路;823路;825a路空調(diào);825b路空調(diào);826路;827路空調(diào);828路;華陽2a路801路;813路;815路;825a路空調(diào);827路空調(diào)教育自身幼兒園、小學(xué)、哈羅公學(xué)錦江小學(xué)、華陽中學(xué)、華陽二中、華陽試驗(yàn)幼兒園、美吉姆早教機(jī)構(gòu)商業(yè)、服務(wù)家樂福戛納印象、歐尚、沃爾瑪景觀資源無錦江說辭對抗：城邦雖處天府大道旁，但離規(guī)劃地鐵較遠(yuǎn)，本案近300米；城邦周邊配套單一，僅有家樂福超市和社區(qū)底商，本案周邊商業(yè)配套齊全且成熟，項(xiàng)目自身也有大體量商業(yè)；競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——區(qū)域?qū)Ρ鹊靥幠涎泳€中段，天府大道32品牌中德世紀(jì)置業(yè)同森地產(chǎn)品牌建立時(shí)間2008年（港資）2001年涉足行業(yè)房地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、金融投資、商業(yè)貿(mào)易、物業(yè)管理、園林、農(nóng)業(yè)、光電等產(chǎn)業(yè)代表項(xiàng)目中德英倫聯(lián)邦、城邦中泱美墅館、戛納灣印象、戛納灣灣畔、戛納灣濱江、府河菁華、岷江國際新城物業(yè)公司成都衡信英倫物業(yè)管理有限公司飛森物業(yè)物業(yè)資質(zhì)一級物業(yè)資質(zhì)金鑰匙認(rèn)證物業(yè)物業(yè)服務(wù)樓棟管家24小時(shí)樓棟管家競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——品牌對比中德雖然規(guī)模龐大，但涉足房地產(chǎn)時(shí)間較晚，同森植根成都已經(jīng)十余載，先后開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，戛納灣系列早已深入人心，物業(yè)方面也更勝一籌品牌中德世紀(jì)置業(yè)同森地產(chǎn)品牌建立時(shí)間2008年（港資）20033競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——自身商業(yè)配套項(xiàng)目中德英倫聯(lián)邦金棕櫚商業(yè)配套3萬㎡商業(yè)街、4萬㎡集中商業(yè)、五星級酒店、3.2萬㎡甲級寫字樓五星級酒店、8000㎡購物中心、1.3萬㎡社區(qū)商業(yè)、6000㎡凈菜市場教育配套一期建有幼兒園，二期規(guī)劃小學(xué)、初高中，確定引進(jìn)英國哈羅公學(xué)美吉姆早教其他配套醫(yī)院和政府共同打造的鄰里中心規(guī)模龐大，自身配套非常完善，會造成過長的施工周期，商業(yè)配套實(shí)現(xiàn)也有一定風(fēng)險(xiǎn)，且對早期入住業(yè)主影響很大競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——自身商業(yè)配套項(xiàng)目中德英倫聯(lián)邦金棕34項(xiàng)目中德英倫城邦金棕櫚對抗說辭園林景觀園林設(shè)計(jì)單位泛亞國際香港貝爾高林園林設(shè)計(jì)所——代表作北京好運(yùn)水上公園、香港佐敦谷公園牧馬山卡地亞、蔚藍(lán)卡地亞綠化率30%48%綠化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對手景觀規(guī)劃英倫古典“在云端”的園林意境雙灣雙軸、三重園林（平層、屋頂、地下室）三重園林設(shè)計(jì)、提高舒適度景觀風(fēng)格英倫皇家園林風(fēng)格熱帶風(fēng)情園林——園林成本600-800元/㎡900元/㎡——建筑建筑設(shè)計(jì)單位廣州寶賢華翰建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司國際一線建筑設(shè)計(jì)單位操刀打造代表作中泰國際廣場、粵財(cái)大廈悉尼奧林匹克2000、澳大利亞墨爾本奧林匹克公園建筑風(fēng)格古典英倫風(fēng)格4.5代Art_Deco風(fēng)格——外立面材質(zhì)GRC工藝，底座六色磚+通體高檔涂料干掛石材（1-4層）+通體高級面磚+真石漆石材+面磚彰顯高檔品質(zhì)競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——景觀及建筑對比園林設(shè)計(jì)單位都邀請了國際一線設(shè)計(jì)單位，但在園林設(shè)計(jì)效果方面本案更具特色，建筑設(shè)計(jì)單位遠(yuǎn)勝中德，外立面材質(zhì)更具高檔主流項(xiàng)目中德英倫城邦金棕櫚對抗說辭園林景觀園林設(shè)計(jì)單位泛亞國際香35競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——項(xiàng)目配置項(xiàng)目中德英倫城邦金棕櫚對抗說辭會所約6000平米高級商務(wù)會所、8000平米主題會所6700㎡電影主題會所，耗資1.2億主題會所，造價(jià)過億，匹配絕對高端品質(zhì)入戶大堂5米雙層挑高入戶大堂地下室一層星級入戶大堂6米雙層挑高精裝入戶大堂地下室兩層星級大堂三大堂設(shè)計(jì)成都罕有安防系統(tǒng)可視對講、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、家庭報(bào)警系統(tǒng)、周界防護(hù)系統(tǒng)可視對講、全小區(qū)閉路監(jiān)控、家庭報(bào)警系統(tǒng)、移動(dòng)視頻監(jiān)控、周界防護(hù)系統(tǒng)——泳池室外游泳池雙泳池（室內(nèi)恒溫）、室外無邊際泳池雙泳池設(shè)計(jì)門鋼木復(fù)合門+指紋密碼鎖鋼木復(fù)合門+指紋密碼鎖——窗斷橋鋁合金+中空玻璃+鍍膜技術(shù)斷橋鋁合金+中空玻璃+鍍膜技術(shù)——智能系統(tǒng)電梯呼叫系統(tǒng)停車場智能識別系統(tǒng)，電梯呼叫系統(tǒng)——停車場普通水泥地面環(huán)氧地坪漆高品質(zhì)材料，柔軟、靜音、無灰塵無論是配套還是建筑細(xì)節(jié)已然超出大多數(shù)同等項(xiàng)目許多，但金棕櫚在部分細(xì)節(jié)更勝一籌競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——項(xiàng)目配置項(xiàng)目中德英倫城邦金棕櫚對36競品1：中德英倫聯(lián)邦——在售樓棟價(jià)值對比聯(lián)邦在售：樓棟布局：目前在售B區(qū)，除24號樓王以外其他全部已推，已推余房約200余套，主要集中在23號樓四房三房兩房已推樓棟未推樓棟目前主力在售23號樓樓王，其他各棟樓散布少了余房小三房本案在售：樓棟布局：在售一期2、3、5號樓，2、3號樓臨路，5號樓為中庭樓王，周邊道路均為規(guī)劃和次要道路，噪音極??；戶型分布：83小三房對中庭朝北、89小三房全部臨路朝南，120舒適三房對中庭，樓王全部戶型位于中庭區(qū)域；2351二期一期北競品1：中德英倫聯(lián)邦——在售樓棟價(jià)值對比聯(lián)邦在售：四房三房兩37聯(lián)邦B區(qū)進(jìn)入尾盤階段，主要為23號樓房源，共余約200多套競品1：中德英倫聯(lián)邦——產(chǎn)品分布及推售情況房型

戶型

建筑面積實(shí)得面積成交單價(jià)成交總價(jià)套三C1101171960097萬B96144960092萬套四A1552379800152萬中德英倫聯(lián)邦23號樓戶型分析23號樓（樓王）注：24號樓與23號樓均為樓王，戶型設(shè)置于配比一樣，24號樓暫時(shí)不會推出AAC1C1BB去化情況：月均去化約40-50套價(jià)格及促銷：實(shí)際成交價(jià)9600元/㎡，一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%；最新動(dòng)作：尚無動(dòng)作北聯(lián)邦B區(qū)進(jìn)入尾盤階段，主要為23號樓房源，共余約200多套競38競品1：中德英倫城邦——在售樓棟價(jià)值對比城邦一期1/2批次：樓棟布局：在售J區(qū)1、4號樓，均臨規(guī)劃道路；K區(qū)1、2號樓，1號樓臨廣東路，2號樓西側(cè)臨規(guī)劃道路，東側(cè)臨中庭戶型分布：主力為89-92㎡小三房，主要為臨道路一側(cè)，朝南，少量77-81兩房和121四房分布于中庭位置，朝北在售主力90㎡左右小三房位置一般，同本案相當(dāng)，四房戶型無法與本案匹敵，本案整體戶型面積要大于中德本案在售：樓棟布局：在售一期2、3、5號樓，2、3號樓臨路，5號樓為中庭樓王，周邊道路均為規(guī)劃和次要道路，噪音極??；戶型分布：83小三房朝北對中庭、89小三房全部臨路朝南，120舒適三房對中庭，樓王全部戶型位于中庭區(qū)域；四房三房兩房已推樓棟未推樓棟小三房廣東路規(guī)劃道路12145345678J地塊K地塊蘋果躍層北2351二期一期競品1：中德英倫城邦——在售樓棟價(jià)值對比城邦一期1/2批次：39城邦以89-92㎡小三房為主，占比72%競品1：中德英倫城邦——產(chǎn)品分布項(xiàng)目在售共4棟，總戶數(shù)928戶。包含三個(gè)主要面積段，面積區(qū)間77-121㎡。產(chǎn)品以89-92㎡三房兩廳兩衛(wèi)為主，含少量兩房和四房兩房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)項(xiàng)目一期戶型配比套型建面（㎡）戶數(shù)占比兩室兩廳一衛(wèi)77-8116017%三室兩廳兩衛(wèi)89-9267272%四室兩廳兩衛(wèi)1219610%合計(jì)——928100%12已推樓棟未推樓棟34567814醫(yī)院北城邦以89-92㎡小三房為主，占比72%競品1：中德英倫城邦40競品1：中德英倫城邦——目前推售推售樓棟推出時(shí)間建筑面積（㎡）套型套數(shù)（套）總推量（套）目前剩余量（套）各產(chǎn)品銷售量（套）J-1、4棟；K-1、2棟5月26日77-81套二16092889-92套三672121套四96推售房源及去化一覽表推售房源：推出K區(qū)1、2棟，J區(qū)1、4棟，主力在售89-92㎡去化情況：前期整體房源去化較好，剩余不多，當(dāng)前周均去化不足10套價(jià)格及促銷：實(shí)際成交價(jià)6800-7000元/㎡，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%-2%最新動(dòng)作：8月份預(yù)計(jì)將推出8號樓建筑面積（㎡）套型整體面價(jià)（元/㎡）成交均價(jià)（元/㎡）各戶型成交總價(jià)（萬）77-81套二9000860066-7089-92套三76-80121套四105促銷情況下以小面積套二產(chǎn)品為主，整體走量低迷12314醫(yī)院兩房一衛(wèi)三房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)已推樓棟未推樓棟北競品1：中德英倫城邦——目前推售推售樓棟推出時(shí)間建筑面積（㎡4181變94㎡僅做套二，朝北，性價(jià)比極低，金棕櫚82變100㎡做套三單衛(wèi)，且三個(gè)臥室全采光，舒適性和性價(jià)比更高金棕櫚82㎡套三單衛(wèi)中德81㎡套二項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間實(shí)得面積贈(zèng)送率中德81㎡2房2廳1衛(wèi)生活陽臺（2.4）及陽臺（12.4）半贈(zèng)送飄窗（2）全贈(zèng)送94㎡13%金棕櫚82㎡3房2廳1衛(wèi)臥室（8.6）生活陽臺:（5.6)飄窗（4）100㎡18%競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——83㎡競爭戶型附加值對比81變94㎡僅做套二，朝北，性價(jià)比極低，金棕櫚82變100㎡42中德注重附加空間，如大面積陽臺，本案更注重實(shí)際使用，多一個(gè)臥室使得功能空間實(shí)用性更強(qiáng)項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺衛(wèi)生間面積廚房面積開間進(jìn)深開間進(jìn)深次臥1次臥2公衛(wèi)中德81943.63.915.83.33.911.55——14.764.324.861412.87金棕櫚821003.64.111.553.33.99.458.645.64.325.114.712.81競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——81㎡競爭戶型尺寸對比金棕櫚82㎡套三單衛(wèi)中德81㎡套二中德注重附加空間，如大面積陽臺，本案更注重實(shí)際使用，多一個(gè)臥43中德贈(zèng)送率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案，且實(shí)用性較高項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間可變空間實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率中德89㎡三室兩廳雙衛(wèi)景觀陽臺（12.6㎡)半贈(zèng)送生活陽臺（5.25㎡)半贈(zèng)送主臥室（19.8㎡）8.96㎡135㎡36㎡26%金棕櫚89㎡三室兩廳兩衛(wèi)飄窗（5㎡）生活陽臺(3.36㎡）半贈(zèng)送7.3㎡105㎡14㎡13%競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——89㎡競爭戶型附加值對比金棕櫚89㎡套三雙衛(wèi)中德89㎡套三雙衛(wèi)中德贈(zèng)送率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案，且實(shí)用性較高項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間44中德得益于更大面積的贈(zèng)送，因此各功能空間尺寸都優(yōu)于本案項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積客廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積衛(wèi)生間面積廚房面積開間進(jìn)深開間進(jìn)深次臥1次臥2陽臺1陽臺2主衛(wèi)公衛(wèi)中德8913545.13.64.210912.65.254.3255.6720.415金棕櫚891053.6433.598.7——3.364.54.325.4614.410.5競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——89㎡競爭戶型尺寸對比金棕櫚89㎡套三雙衛(wèi)中德89㎡套三雙衛(wèi)中德得益于更大面積的贈(zèng)送，因此各功能空間尺寸都優(yōu)于本案項(xiàng)目名45中德贈(zèng)送面積遠(yuǎn)高于本案，但基本為景觀陽臺，實(shí)用性不高，本案贈(zèng)送全部考慮為實(shí)用性高的飄窗和可變空間,主臥搭配步入式衣帽間，而中德主臥很難設(shè)置衣柜競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——121㎡競爭戶型尺寸對比金棕櫚118㎡套三可變套四中德121㎡套三變套四項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間可變空間實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率中德121㎡四室兩廳雙衛(wèi)景觀陽臺（26㎡)半贈(zèng)送生活陽臺（9.6㎡)半贈(zèng)送衛(wèi)生間臥室（4.86㎡）10.5㎡177㎡56㎡31%金棕櫚118㎡四室兩廳兩衛(wèi)飄窗（7.8㎡）生活陽臺(3.36㎡）半贈(zèng)送7.3㎡143㎡25㎡17%中德贈(zèng)送面積遠(yuǎn)高于本案，但基本為景觀陽臺，實(shí)用性不高，本案贈(zèng)46中德贈(zèng)送空間更大，但優(yōu)勢僅僅體現(xiàn)在次臥和陽臺上，主臥和客廳與本案相當(dāng)，衛(wèi)生間和廚房比本案小得多競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——121㎡競爭戶型尺寸對比金棕櫚118㎡套三可變套四中德121㎡套三變套四項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積客廳面積主臥面積次臥面積陽臺面積衛(wèi)生間面積廚房面積開間進(jìn)深開間進(jìn)深次臥1次臥2陽臺1陽臺2主衛(wèi)公衛(wèi)中德1211774.244.24.513.21216124.864.866.116.818.9金棕櫚118142443.54.9129.5128.48.055.958.71617.2中德贈(zèng)送空間更大，但優(yōu)勢僅僅體現(xiàn)在次臥和陽臺上，主臥和客廳與47中德贈(zèng)送超高，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)墨守成規(guī)，沒有突破，本案大橫廳+超大觀景陽臺，成就別墅級舒適效果，成為一大亮點(diǎn)競品1：中德英倫聯(lián)/城邦——155㎡樓王競爭戶型尺寸對比金棕櫚173㎡套四樓王中德155㎡套四樓王項(xiàng)目建筑面積房型贈(zèng)送空間