天津-月星家居廣場-營銷拓盤報(bào)告

月星家居廣場營銷拓盤報(bào)告Part

1市場及本體分析Part

2市場及競品分析Part3項(xiàng)目現(xiàn)狀分析Part4營銷策略報(bào)告內(nèi)容市場及本體分析Part1市場及本體分析宏觀市場：津南區(qū)商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格波動上漲，供需趨于平衡近一年津南區(qū)商業(yè)供應(yīng)：2.68萬平米成交：3.89萬平米均價(jià)：17223元/平米近十年天津商業(yè)走勢供求：2008-2014年天津市商品住宅供大于求，2010年及2016年成交量較大，進(jìn)入2016年供需趨于平衡，2017年供求比接近1：1。均價(jià)：津南區(qū)商業(yè)成交價(jià)格呈現(xiàn)波動上升，價(jià)格從2008年的8797元上漲到2017年的18129元，2017年天津商業(yè)成交均價(jià)大幅上漲，較2016年上漲34%；市場及本體分析微觀市場：區(qū)域競爭激烈，大型商業(yè)體主要集中在咸水沽及辛莊板塊銷售型商業(yè)多為多層商業(yè)，單層與一拖二為主，50-221㎡之間，但以100㎡以下戶型為主流；多層商業(yè)價(jià)格較低，區(qū)間在10000-22000元/㎡，月均去化10-15套；沿街商鋪價(jià)格較高，簽約均價(jià)近40000元/㎡，且稀缺。形式板塊產(chǎn)品形式業(yè)態(tài)方向銷售情況項(xiàng)目建筑形態(tài)規(guī)劃形式戶型面積總層數(shù)業(yè)態(tài)成交價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡/日）銷售速度報(bào)價(jià)網(wǎng)簽價(jià)自持型商業(yè)咸水沽板塊沽上江南（僅沿街商鋪出售）集中商業(yè)/沿街商鋪單層/一拖二50-80/480-580MALL:3層（局部4層）MALL、餐飲、娛樂等單層4.3萬39332——月均2商鋪：2層一拖二3.2萬新城吾悅廣場（僅沿街商鋪出售）集中商業(yè)/沿街商鋪待規(guī)劃——3層MALL、餐飲、娛樂等3.5-4萬待售——待售辛莊板塊新濠廣場集中商業(yè)單層

MALL、餐飲、娛樂等————3-4——永旺夢樂城集中商業(yè)單層————MALL、餐飲、娛樂等————2-15——銷售型商業(yè)辛莊板塊華遠(yuǎn)波士頓小鎮(zhèn)多層商業(yè)單層/一拖二50-2212層，局部3層餐飲單層3.2-3.8萬一拖二2-.2.6萬203434-5月均10首創(chuàng)禧悅匯多層商業(yè)單層/一拖二/一拖三/二拖三————餐飲、小型超市等單一3~3.3萬一拖二2~2.3萬一拖二1.2~1.3萬（內(nèi)街）12600（近1年）2-4——咸水沽板塊體育場路底商沿街商鋪——————服飾、餐飲等————3-4——八里臺板塊建鑫城多層商業(yè)單層50-75

5層餐飲、大型超市、娛樂、購物1層3萬、

2層1.7萬、

3層1.5萬10283——月均15市場及本體分析本體：位于天津市津南區(qū)津沽公路與梨雙路交叉口，位置優(yōu)越，交通便利區(qū)域內(nèi)多個住宅大盤，未來將達(dá)到10萬常駐人口，生活氛圍濃厚，配套設(shè)施齊全同一綜合體分割，家居商業(yè)和配套商業(yè)共享，相互帶動。周邊商業(yè)氛圍濃厚，辛莊永旺、華遠(yuǎn)波士頓商業(yè)、新濠廣場、月星商業(yè)廣場，未來四大商業(yè)體帶動區(qū)域商業(yè)氛圍地處津南中心，交通便利，周邊社區(qū)成熟，臨近地鐵1、6號線。月星商業(yè)廣場波士頓商業(yè)辛莊永旺新濠廣場市場及本體分析價(jià)值點(diǎn)梳理：1、月星商業(yè)廣場實(shí)現(xiàn)家居與生活一站式購物；2、商圈氛圍濃厚，津南第一家居商業(yè)mall；3、連廊貫通，實(shí)現(xiàn)密集商業(yè)體網(wǎng)絡(luò)；4、一公里生活圈，周邊多個醇熟社區(qū)人流做支撐；5、小戶型商業(yè)，投資首選；月星商業(yè)廣場市場及本體分析商業(yè)定位：定位前言：項(xiàng)目商業(yè)屬于津南首家大型家居商業(yè)mall，結(jié)合津沽公路沿線商業(yè)業(yè)態(tài)定位于“品質(zhì)生活體驗(yàn)區(qū)”；功能定位：以家居為主題，輔以多種功能業(yè)態(tài)保障社區(qū)居民生活需求形象定位：中高檔生活家居體驗(yàn)mall;品質(zhì)家居生活體驗(yàn)mall業(yè)態(tài)以家居為主，餐飲、休閑、親子等打造體驗(yàn)品質(zhì)家居，悠享生活聚集場市場及本體分析客群定位：定位前言：主題家居商業(yè)廣場，承接投資客群，客源主要來源于辛莊地緣、河西、東麗三大板塊，咸水沽板塊更傾向于新城吾悅廣場，作為偶得客戶。偶得客戶次要客戶重點(diǎn)客戶重點(diǎn)客戶：

辛莊、雙港板塊私營業(yè)主次要客戶：

河西、東麗投資客群偶得客戶：

咸水沽投資客群區(qū)域競品分析Part2競品分析——區(qū)位本案新城·吾悅廣場華星·八里匯本案競品為新城吾悅廣場及八里匯新城吾悅廣場距離本案7.9公里華星八里匯距離本案9.0公里競品一分析——簡介新城吾悅廣場1號樓2號樓3號樓4號樓上周銷售情況：來訪352組，成交7套。預(yù)計(jì)月底加推3#。（活動：恐龍展）9月1日-10月7日：來訪625組，成交34套。項(xiàng)目名稱新城吾悅廣場項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地址津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)二八線與津南環(huán)線交匯處開發(fā)商新城控股集團(tuán)有限公司

總層數(shù)3層占地面積167223㎡建筑面積499505㎡商業(yè)基本情況交房時(shí)間預(yù)計(jì)2019年12月商業(yè)產(chǎn)品形式

單層、一拖二商業(yè)產(chǎn)品面積30-200㎡容積率2.4綠化率40%銷售價(jià)格首層均價(jià)22000元/㎡二層均價(jià)16000元/㎡三層均價(jià)12000元/㎡開盤時(shí)間2017年3月物業(yè)公司新城悅物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)5元/㎡·月交房形式毛坯交房競品一分析——產(chǎn)品研究水吧新城吾悅廣場-售樓處外部商業(yè)展示氛圍濃厚，給予客戶強(qiáng)烈的投資信心競品一分析——營銷推廣

近期營銷活動：恐龍展；1周年盛典。

近期營銷推廣：線上：微信公眾號，抖音平臺；線下：工地圍擋，電梯轎箱，暖場活動。新城吾悅廣場-舉辦大型活動吸粉引發(fā)關(guān)注，恐龍展，明星見面會競品一分析——競品總結(jié)新城吾悅廣場-十一假期推出特惠房源，吸引市場客戶關(guān)注二層產(chǎn)品價(jià)格做到17000元/㎡左右特惠，吸引購房客戶關(guān)注；競品二分析——簡介華星八里匯7號樓8號樓7號樓紅星美凱龍大韓莊楊氏骨科總院項(xiàng)目名稱華星八里匯項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地址津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)津港公路與白萬路交口開發(fā)商天津華富興邦發(fā)展有限公司總層數(shù)3層占地面積76700㎡建筑面積75400㎡商業(yè)基本情況交房時(shí)間預(yù)計(jì)2018年12月商業(yè)產(chǎn)品形式

單層、一拖二、一拖三商業(yè)產(chǎn)品面積33-800㎡容積率2.0綠化率35%銷售價(jià)格首層25000-27000元/㎡二層15000-16000元/㎡三層9000-10000元/㎡開盤時(shí)間2017年4月物業(yè)公司天津豪斯特物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)5元/㎡·月交房形式毛坯交房上周銷售情況：來訪35組，成交2套。（活動：經(jīng)紀(jì)人帶訪認(rèn)購獎勵機(jī)制）9月1日-10月7日：來訪117組，成交6套。競品二分析——營銷推廣八里匯組織渠道誓師活動，購房除傭金外，贈Iphone手機(jī)，萬元紅包大獎；新推產(chǎn)品打出9000元/㎡低單價(jià)，從而吸引客戶關(guān)注；項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)來訪認(rèn)購轉(zhuǎn)化率認(rèn)購均價(jià)月星家居廣場51882212%首層均價(jià)33900元/㎡

二層均價(jià)25900元/㎡

三層均價(jià)19600元/㎡新城吾悅廣場5625345%首層均價(jià)22000元/㎡

二層均價(jià)16000元/㎡

三層均價(jià)12000元/㎡八里匯511765%首層25000-27000元/㎡

二層15000-16000元/㎡

三層9000-10000元/㎡競品分析小結(jié)大市場趨勢向下，各家均采用特惠、特價(jià)策略加速跑量，降價(jià)促銷，本案當(dāng)前價(jià)格已屬于區(qū)域價(jià)格高位；為增加來訪量，各項(xiàng)目無所不用其極，搞大型演藝活動，做渠道經(jīng)紀(jì)人誓師大會，砸重金，送大禮，來增加現(xiàn)場到訪量；本案目前屬于區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目銷量第二名，僅此于新城，但來訪轉(zhuǎn)化率明顯高于新城；項(xiàng)目現(xiàn)狀分析Part3價(jià)格策略：新城吾悅廣場現(xiàn)場給予最高15個點(diǎn)優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)格較本案單價(jià)低4000元/㎡，對本案造成極大威脅；對外報(bào)價(jià)首層：38000元/㎡二層：24000元/㎡三層：15000元/㎡成交均價(jià)首層：33000元/㎡（本案35000）二層：20000元/㎡（本案24000）三層：13000元/㎡（本案17000）現(xiàn)場最高優(yōu)惠85折案場銷售擁有10個點(diǎn)優(yōu)惠案場經(jīng)理擁有5個點(diǎn)優(yōu)惠項(xiàng)目核心競品對比新城吾悅廣場順訪渠道到訪順訪成交渠道成交順訪轉(zhuǎn)化率渠道轉(zhuǎn)化率順訪來訪降幅渠道來訪降幅順訪成交降幅渠道成交降幅10月20315119219%14%-46%27%-74%-48%11月1081925115%6%月星家居廣場順訪渠道到訪順訪成交渠道成交順訪轉(zhuǎn)化率渠道轉(zhuǎn)化率順訪客戶降幅渠道客戶降幅順訪成交降幅渠道成交漲幅10月6897679%7%-6%-4%-50%43%11月64933105%11%新城11月，順訪來訪量大幅下降，順訪下降46%，渠道有所增長，上漲27%，，但成交整體下滑明顯，順訪成交下滑74%，渠道成交下滑48%；本案11月，順訪及渠道來訪量均有小幅下降，順訪下降6%，渠道下降4%，成交順訪下降50%，渠道成交漲幅43%（其中1組客戶和朋友到場，一共購買3套）；成交數(shù)據(jù)對比項(xiàng)目核心競品對比成交數(shù)據(jù)對比來訪10.29-11.411.5-11.1111.12-11.1811.19-11.2511.26-12.2新城吾悅廣場7184798245月星家居廣場3257323434成交10.29-11.411.5-11.1111.12-11.1811.19-11.2511.26-12.2新城吾悅廣場14745月星家居廣場25511從來訪量周度走勢對比看，本案在雙11開業(yè)節(jié)點(diǎn)，客戶量較高，后期客戶量下降明顯；新城11.12舉辦封頂儀式活動，效果較好，后三周來訪量均保持平穩(wěn)，進(jìn)入12月，來訪量也出現(xiàn)明顯下降；從成交量周度走勢對比看，本案雙11開業(yè)對銷售促進(jìn)較大，上半月成交11套，下半月因商場人流較小，且無新節(jié)點(diǎn)刺激，成交量驟減；新城11.12舉辦封頂儀式活動后，又舉辦海底撈家宴活動，人氣持續(xù)高漲，配合促銷政策，下半月成交明顯提升；新城商業(yè)封頂儀式月星雙11開業(yè)項(xiàng)目核心競品對比競品對標(biāo)策略影響力對標(biāo)微信推廣層面，結(jié)合規(guī)劃利好、工程進(jìn)度、品牌商家進(jìn)駐、商場活動等，進(jìn)行利好信息釋放，給予客戶更大的投資信心；商業(yè)氛圍對標(biāo)以月星家居商場為據(jù)點(diǎn)，組織大型集客活動，增加商場氛圍，強(qiáng)化人流量，解決客戶投資的疑慮；包裝展示對標(biāo)當(dāng)前商場已開業(yè)，對于夜場商場外立面燈光的強(qiáng)化有待加強(qiáng)，提升津沽路過往車輛對于商場經(jīng)營面貌的認(rèn)知；價(jià)格優(yōu)惠對標(biāo)本案本案3層75萬房源基本去化完畢，剩余房源總價(jià)在80萬以上，結(jié)合新城吾悅廣場最新的價(jià)格策略，進(jìn)行優(yōu)惠政策調(diào)整，縮小與新城同城產(chǎn)品的價(jià)格差；隨著時(shí)間推移，新城吾悅廣場兌現(xiàn)度逐步加強(qiáng)，對本案造成的影響將越來越大，因此，本案需以快取勝，加快庫存去化，降低新城對本案的干擾；項(xiàng)目核心競品對比春節(jié)前，12月-1月，銷售指標(biāo)40套，銷售金額3000萬；當(dāng)前進(jìn)率20進(jìn)1，至少需要800組客戶支持；需進(jìn)行價(jià)格、渠道、現(xiàn)場活動導(dǎo)入等組合拳配合，方可完成；春節(jié)前銷售指標(biāo)營銷策略Part4結(jié)合新城吾悅廣場現(xiàn)行優(yōu)惠政策，對本案優(yōu)惠點(diǎn)位進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)價(jià)格對標(biāo)；一次性（7天內(nèi)簽約）：75折貸款、分期（或一次性延期）：8折1#首層不參與此次調(diào)價(jià)最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格樓號樓層總面積表總價(jià)表單價(jià)8折總價(jià)8折單價(jià)75折總價(jià)75折單價(jià)新城價(jià)格1#2層1119.81290717212596123257377207692180379119471200003層1528.92299565431959323965234156752246740714695130001躍21103.63313668852842225093508227372352516421316---4#1層857.24317822863707525425829296602383671527806330002層578.2115554832269021244386621521116