上海寶山鋼領(lǐng)市場及策劃方案課件

寶山鋼鐵物流基地

策源置業(yè)?商辦事業(yè)部寶山鋼鐵物流基地

1市場篇市場篇2目的：在第一階段市場報告的基礎(chǔ)上，對本案的市場定位進行再次論證。任務(wù)：在實地調(diào)研和數(shù)據(jù)收集的基礎(chǔ)上，運用科學的分析工具，就下述內(nèi)容進行了論證和闡述：本項目立地條件鋼鐵商務(wù)市場分析及預測鋼鐵行業(yè)市場分析及預測市場建議注:由于客觀原因限制,涉及目標客戶方面的問題我們會在下階段工作中結(jié)合“我的鋼鐵網(wǎng)”客戶需求研究結(jié)果再作進一步的論證。上海寶山鋼領(lǐng)市場及策劃方案課件3總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析主要經(jīng)濟指標項目SWOT分析總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析主要經(jīng)濟指標項目SWOT分析4用地面積195,952㎡建筑面積262,816㎡建筑密度21.88%容積率1.50規(guī)劃用途產(chǎn)業(yè)用房建筑形態(tài)高層、多層圖示：項目現(xiàn)狀圖示：友誼路現(xiàn)狀主要經(jīng)濟指標用地面積195,952㎡建筑面積262,816㎡建筑密度5總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析主要經(jīng)濟指標項目SWOT分析總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析主要經(jīng)濟指標項目SWOT分析6項目SWOT分析項目優(yōu)勢Strength項目劣勢Weakness

直達公交線路極少，且缺乏進入市中心的公交車輛。西城區(qū)的發(fā)展尚處于起步狀態(tài)中，

周邊市政配套匱乏，商業(yè)商務(wù)氛圍

嚴重不足。

新城規(guī)劃擱淺，將對本案商務(wù)區(qū)的構(gòu)成產(chǎn)生嚴重的制約。

本案體量超大，去化不易。寶鋼作為世界500強之一，帶動配套鋼鐵服務(wù)業(yè)聚焦寶山，形成了一定

的產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模。西城區(qū)功能定位精品鋼產(chǎn)業(yè)區(qū)，本案建設(shè)受到了政府相關(guān)部門的關(guān)心。周邊區(qū)域物流、倉儲基地條件較好，

對本案發(fā)展形成配套支持。軌道交通的投入使用，將很大程度上增加出入便捷性。項目SWOT分析項目優(yōu)勢Strength項目劣勢Wea7項目機遇Opportunity項目威脅Threats區(qū)域競爭物業(yè)，雖無鋼鐵主題，但目標客源基本重疊，均為鋼鐵貿(mào)易商。

鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未明朗，如持續(xù)受打

壓，將會嚴重影響本案目標客戶的吸

納。

對產(chǎn)業(yè)的引導不明確，將導致資源得

不到有效的整合，無法吸納目標客群。上海大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。商務(wù)板塊趨向外延，加大對外圍區(qū)域?qū)懽謽琼椖康男枨罅?。中國鋼鐵行業(yè)正處于無序發(fā)展階段，市場有待整合。整個上海范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主題的辦公物業(yè)。項目SWOT分析項目機遇Opportunity項目威脅Threats8總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)直接競爭個案總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北9大柏樹聚集區(qū)牡丹江路聚集區(qū)

上海三大鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)松江聚集區(qū)大柏樹牡丹江路上海三大鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)松江10松江以松江鋼材城為代表的區(qū)域交易市場走中低端路線，區(qū)域商務(wù)檔次偏低。大柏樹該區(qū)域為上海歷史最為悠久的鋼鐵商務(wù)區(qū)，區(qū)域商務(wù)檔次較好。牡丹江路依托寶鋼的特殊資源優(yōu)勢，形成鋼鐵商務(wù)區(qū)，區(qū)域商務(wù)檔次趨向良好。松江大柏樹牡丹江路11三大聚集區(qū)均已有良好的的市場基礎(chǔ)，而本案尚處于市場空白區(qū)，發(fā)展成形的基礎(chǔ)較差，對于資源的整合要求較高。對比本案區(qū)位條件三大聚集區(qū)均已有良好的的市場基礎(chǔ)，而本案尚處于市場空白區(qū)，發(fā)12總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)直接競爭個案總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北13發(fā)展特征

市場形成早、輻射力度強，客戶隨市擇辦帶動商務(wù)產(chǎn)品特征

乙級品質(zhì)寫字樓客源特點

全國鋼鐵流通型企業(yè)為主主力面積

50～200㎡區(qū)域價格

售價10000－12000元/㎡；租金1.2～2.5元/㎡/天物管費3.6～14元/㎡/天物業(yè)體量

共287，502㎡未來競爭

未來2～3年內(nèi)，上市供應(yīng)量58，097㎡

北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)發(fā)展特征市場形成早、輻射力度強，客14發(fā)展特征

以寶鋼固有商貿(mào)體系帶動區(qū)域商務(wù)產(chǎn)品特征產(chǎn)品混雜，差異較大客源特點

寶鋼供銷貨體系各級鋼材代理貿(mào)易商主力面積

50～200㎡區(qū)域價格

售價9800－14000元/㎡；租金1.5～2.5元/㎡/天物管費1.8～3元/㎡/天物業(yè)體量

共56，478㎡未來競爭未來2～3年內(nèi)，上市供應(yīng)量173，037㎡

北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)發(fā)展特征以寶鋼固有商貿(mào)體系帶動區(qū)域商務(wù)15根據(jù)調(diào)研，牡丹江路及大柏樹辦公物業(yè)內(nèi)均以鋼鐵相關(guān)行業(yè)居多，其中從事鋼鐵貿(mào)易的客戶于行業(yè)內(nèi)占到絕對份額，約60%左右。為本案鎖定目標客源。本案目標客戶根據(jù)入市時機，與本案直接形成競爭關(guān)系的供應(yīng)量將高達23萬之多，均位居成形鋼鐵商務(wù)板塊，商業(yè)配套成熟。本案競爭供應(yīng)量根據(jù)調(diào)研，牡丹江路及大柏樹辦公物業(yè)內(nèi)均以鋼鐵相關(guān)行業(yè)居多，其16總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)直接競爭個案總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北17

牡丹江路中心地段，配套齊全；項目超大規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)概念；產(chǎn)品3000元/㎡精裝修標準；鄰近鋼鐵企業(yè)聚集區(qū)，客源吸納能力強直接競爭－重點個案分析總建面積210，000㎡主力面積130－190㎡出售價格14000元/㎡得房率76％層高3.3M物業(yè)費4～5元/月/㎡銷售率0.6％（6套）寶蓮城牡丹江路中心地段，配套齊全；直接競爭－重點個案分18直接競爭－重點個案分析總建面積25，199㎡主力面積42～120㎡出售價格15000元/㎡得房率70％層高5.5M物業(yè)費3元/月/㎡（基本費）銷售率47％（102套）祥騰國際廣場

牡丹江路中心地段，寶山賓館對面；產(chǎn)品空間利用率高，層高5.5米，增強附加值小規(guī)模體量，易于去化；緊倚寶山內(nèi)招鋼鐵交易中心，購買吸引力強直接競爭－重點個案分析總建面積25，199㎡主力面積419區(qū)位

－寶山牡丹江路中心地段，交通便利，配套成熟，

緊靠鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)及交易中心。客源－鋼鐵產(chǎn)業(yè)貿(mào)易類自用客源為主，具有明顯的區(qū)域特征。產(chǎn)品

－面積分隔50～200㎡，符合區(qū)域辦公需求；商住兼可，均帶有套內(nèi)衛(wèi)生及廚房；品質(zhì)趨高，產(chǎn)品特色鮮明；競爭個案小結(jié)區(qū)位－寶山牡丹江路中心地段，交通便利，配套成熟，競爭個案20？寶蓮城14500元/㎡

中央商務(wù)區(qū)，豪華精裝入市

祥騰國際13500元/㎡

核心地段，5.5M彈性空間

本案區(qū)位較偏，交通不便產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計無亮點，品質(zhì)一般體量過大，去化不易本案明顯的劣勢使得8500元/㎡定價并不具備競爭優(yōu)勢，理性的鋼鐵客戶并不將價格作為主要的購買準繩。8500元/㎡競爭個案VS本案成交價？寶蓮城14500元/㎡21總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場容量總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場22世界鋼鐵發(fā)展趨勢世界鋼鐵產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展格局業(yè)已成型，利潤增長變緩。中國作為發(fā)展中國家，連續(xù)十年成為全球最大的鋼材市場,但產(chǎn)量、消費雖大，技術(shù)落后導致品質(zhì)偏差。國際鋼鐵企業(yè)瞄準此項市場空白點，希望通過國內(nèi)企業(yè)合作或自設(shè)分支機構(gòu)，開拓新的經(jīng)濟增長區(qū)。自此一改以往國內(nèi)鋼鐵企業(yè)壟斷局面。

Eg. 阿塞洛聯(lián)姻萊鋼；BHP收購安陽鋼鐵；米塔爾拿下華菱管線；

世界鋼鐵大并購沖擊中國世界鋼鐵發(fā)展趨勢世界鋼鐵產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展格局業(yè)已成型，利潤23國內(nèi)鋼鐵產(chǎn)業(yè)格局鋼鐵業(yè)外資并購烽煙四起，本土市場面臨瓜分。成本上升，產(chǎn)能過剩，鋼價暴跌，迫使國內(nèi)鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)整改期。兼并收購，提高產(chǎn)業(yè)集中度，已成為中國鋼鐵業(yè)長期發(fā)展的不二選擇。應(yīng)對方式：強強聯(lián)手－－整合產(chǎn)業(yè)，打造規(guī)模，力爭500強;

Eg.寶馬合作;鞍本聯(lián)合；武柳重組；直供營銷－－關(guān)注“供應(yīng)鏈”管理，與汽車、造船廠商戰(zhàn)略聯(lián)盟;Eg.寶汽合作;國內(nèi)鋼鐵產(chǎn)業(yè)格局鋼鐵業(yè)外資并購烽煙四起，本土市場面臨24國內(nèi)鋼鐵貿(mào)易企業(yè)沿襲傳統(tǒng)的流通模式，致使流通環(huán)節(jié)過多,物流成本居高不下。2001年我國全社會的物流成本高達17880億元，占GDP的20%；而在西方發(fā)達國家，物流成本僅占GDP的10%。目前我國鋼鐵流通商有20萬家，上海地區(qū)就集中近8000多家，普遍存在規(guī)模大小不一，集中度低的現(xiàn)象。參考國外市場，在日本，經(jīng)營鋼材的一級經(jīng)銷商只有10家，二級、三級經(jīng)銷商也不過80家左右。貿(mào)易商進入洗牌階段國內(nèi)鋼鐵貿(mào)易商現(xiàn)狀數(shù)據(jù)一數(shù)據(jù)二國內(nèi)鋼鐵貿(mào)易企業(yè)沿襲傳統(tǒng)的流通模式，致使流通環(huán)節(jié)過多,物流成25A/一、二、三級代理商B/交易市場管理方C/小型貿(mào)易企業(yè)D/倉儲、物流企業(yè)終端客戶現(xiàn)階段“鋼廠－經(jīng)銷戶－用戶”模式分銷生產(chǎn)廠家貿(mào)易商供應(yīng)鏈A/一、二、三級終端客戶現(xiàn)階段“鋼廠－經(jīng)銷戶－用戶”模式26

目前我國鋼鐵業(yè)和鋼材流通業(yè)基本沿襲傳統(tǒng)的流通模式，一些鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)的運輸、倉儲水平落后，大量的人力、物力都消耗在效率低下的傳統(tǒng)物流流程中，導致物流成本居高不下，效率低。在鋼鐵流通業(yè)態(tài)上缺乏創(chuàng)新，基本沿襲批量進貨、銷售或采取“搬磚頭”方式，不注重“供應(yīng)鏈”管理，忽視“服務(wù)鏈”的延長，經(jīng)營成本高，銷售毛利低，盈利能力不強，從而使貿(mào)易商面臨較大的市場風險。供應(yīng)鏈現(xiàn)狀目前我國鋼鐵業(yè)和鋼材流通業(yè)基本沿襲傳統(tǒng)的流通模式，一些鋼27貿(mào)易商生存之道縮短供應(yīng)鏈的長度，整合資源、信息共享、建立戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系。整合打造一個信息對稱、資源優(yōu)化配置的全新模式，吸引終端客戶。打造專家提示：鋼鐵業(yè)必然發(fā)展電子交易+剪切加工+快速配送的現(xiàn)代鋼鐵物流，構(gòu)建內(nèi)外貿(mào)一體化、生產(chǎn)流通有機結(jié)合、符合和完善國際通行做法的新型流通管理體制。貿(mào)易商生存之道縮短供應(yīng)鏈的長度，整合資源、信息共享、建立戰(zhàn)28總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場容量總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場29借鑒案例－華南（國際）物流鋼鐵交易中心

總投資6億元－占地面積30萬m2－倉儲能力

150萬噸（100個獨立倉）10座現(xiàn)代化的大型倉庫加工能力280萬噸/年23臺進口的縱剪機組、包裝機公共保稅倉近4萬m2設(shè)12個大型室內(nèi)倉庫配送

大型貨車數(shù)十輛與國內(nèi)外海運、鐵路、公路合作，實現(xiàn)統(tǒng)籌調(diào)度。商鋪（辦公）86個3層結(jié)構(gòu)，300m2/個。交易大樓高6層，建筑面積8000多m2現(xiàn)代化交易大廳寫字樓高6層，建筑面積13000m2寫字間60間，60m2～400m2大酒樓高6層，建筑面積13，000m2辦公商務(wù)配套借鑒案例－總投資6億元－占地面積30萬m2－倉儲30電子鋼鐵運輸平臺電子鋼鐵信息平臺電子鋼鐵倉儲平臺電子鋼鐵加工平臺華南（國際）物流鋼鐵交易中心

公共保稅倉電子金融質(zhì)押平臺集鋼鐵交易、加工、倉儲、運輸、配送、采購、網(wǎng)絡(luò)交易、公共保稅、銀行質(zhì)押服務(wù)“多位一體”的“一站式、多功能”的物流鋼鐵電子交易平臺

項目定位電子鋼鐵電子鋼鐵電子鋼鐵電子鋼鐵華南（國際）物流鋼鐵交易中心31

整合資源，模式創(chuàng)新到2006年，全球電子商務(wù)的交易額將達到128，370億美元，其中95%的電子商務(wù)交易額發(fā)生在發(fā)達國家，電子商務(wù)發(fā)展速度讓世界為之關(guān)注。借助于電子信息技術(shù)，最大限度地將原先在實現(xiàn)物資空間位移中所進行的運輸、倉儲、包裝、裝卸、加工以及配送等多個環(huán)節(jié)整合一起，以一個整體面對眾多的物資流程，達到流程的再造。這是當前鋼鐵行業(yè)和鋼材流通業(yè)進行現(xiàn)代物流建設(shè)的一個新模式。

啟示－壹整合資源，模式創(chuàng)新啟示－壹32

啟示－貳

“小地方，大市場”的功效作用位于廣東佛山市樂從鎮(zhèn)，本土資源較為缺乏，是個不靠鋼廠的地方。在“華南交易中心”之前，當?shù)劁撹F市場大多停留在“地攤式”交易層次。“華南”的建成，提升了樂從的地區(qū)形象、行業(yè)地位及物流業(yè)的知名度，其輻射半徑延長，交易量遞增，并增強廣東企業(yè)的區(qū)域競爭能力。啟示－貳“小地方，大市場”的功效作用33以市興辦，推動發(fā)展華南模式予本案最大的借鑒之處即是通過興辦交易市場，整合流通資源，創(chuàng)造商機。大多鋼鐵產(chǎn)業(yè)對于產(chǎn)業(yè)聚集效能所能帶來的商機商流極為敏感，華南通過增強流通軟性增值服務(wù)，給項目創(chuàng)造核心競爭優(yōu)勢，吸引大量鋼材流通商及生產(chǎn)企業(yè)，從而帶動了辦公等物業(yè)的去化。

啟示－叁以市興辦，推動發(fā)展啟示－叁34總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場容量總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場35鋼鐵行業(yè)辦公特點以市興辦－大柏樹

（29萬體量）逸仙現(xiàn)貨交易市場、寶山交易市場、華東交易市場等聚攏人氣商流。隨市擇辦－牡丹江路

（6萬體量）

近內(nèi)招、寶鋼等固有商貿(mào)體系。鋼鐵企業(yè)的生存環(huán)境必需依靠交易中心、物流、加工配送、倉儲等一系列輔助，才得以發(fā)展成形。鋼鐵行業(yè)辦公特點以市興辦－大柏樹（29萬體量）36總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場容量總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場37

有效需求上海鋼材貿(mào)易商發(fā)展近20年，現(xiàn)有8000家，面臨產(chǎn)業(yè)升級，改善辦公條件：以租換售型－大柏樹、牡丹江路現(xiàn)有租賃客約幾百戶，改變理念，欲擁有辦公產(chǎn)權(quán)。發(fā)展成長型－原于住宅、沿街鋪面內(nèi)辦公企業(yè)，資金積累后需改善辦公環(huán)境。此類客戶體量最大，僅兩區(qū)相加約有千余家。升級換代型－企業(yè)規(guī)模擴大，需增加辦公面積適應(yīng)企業(yè)運作。有效需求上海鋼材貿(mào)易商38配套服務(wù)型企業(yè)

以鋼鐵行業(yè)上下游企業(yè)為服務(wù)對象，主要為物流、金融型企業(yè)。華東地區(qū)鋼材貿(mào)易商通過模式創(chuàng)新，加大輻射力度，吸引周邊客商加盟。境外企業(yè)加入WTO，競爭機制開放，海外各貿(mào)易商、生產(chǎn)企業(yè)分公司、職能、銷售部門爭相進入上海。配套服務(wù)型企業(yè)華東地區(qū)鋼材貿(mào)易商境外企業(yè)39總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析市場建議總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析市場建議40

市場總結(jié)及建議如上所述，本案的目標客源主要鎖定為鋼鐵行業(yè)中的貿(mào)易

商。而現(xiàn)今鋼鐵貿(mào)易商所面臨的窘境是：鋼鐵產(chǎn)業(yè)的重

組，以及流通環(huán)節(jié)過多，成本居高不下，加大了市場風險，使其陷入困境。如何尋找新型流通體制來創(chuàng)造新盈利模

式，成為貿(mào)易商目前最為關(guān)心的課題。

市場總結(jié)及建議鋼鐵產(chǎn)業(yè)面臨變革，貿(mào)易商進入洗牌階段市場總結(jié)及建議如上所述，本案的目標客源主要鎖定為鋼鐵行41電子商務(wù)成為現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢

電子物流作為現(xiàn)今一種以信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為應(yīng)用基礎(chǔ)的新的商業(yè)模式，具有效率高、成本低、范圍廣的特點，是21世紀現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢。鋼鐵流通行業(yè)目前

也漸漸開始關(guān)注電子商務(wù)能給他們帶來的收益。電子商務(wù)成為現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢電子物流作為現(xiàn)今一種以信息42

市場總結(jié)及建議辦公依存交易市場發(fā)展成形傳統(tǒng)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)均依托于鋼材交易市場發(fā)展

成形，周邊商業(yè)配套均較為成熟，且對于交易平

臺、倉儲、物流等配套要求較高。市場總結(jié)及建議辦公依存交易市場發(fā)展成形傳統(tǒng)鋼鐵商務(wù)聚集43從本案硬產(chǎn)品本身而言，存在較多缺陷，如何增強本案的市場競爭力，是首要解決的核心問題。

基于以上市場及案例分析，建議可嘗試通過對本案產(chǎn)品軟性服務(wù)方面進行加強，打造一個信息對稱、資源優(yōu)化配置的全新產(chǎn)品，從而使本案進入良性銷售通道。本案核心問題從本案硬產(chǎn)品本身而言，存在較多缺陷，如何增強本案的市場競44產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇45項目整體定位交易中心定位項目定位的再斟酌總部經(jīng)濟？微型CBD？產(chǎn)業(yè)鏈整合？辦公定位商業(yè)經(jīng)營模式討論項目整體定位交易中心定位項目定位的再斟酌辦公定位商業(yè)經(jīng)營模式46天時——行業(yè)發(fā)展；區(qū)域發(fā)展；入市時機地利——項目的立地條件人和——貿(mào)易企業(yè)的需求天時地利人和47項目的立地條件商務(wù)環(huán)境商業(yè)環(huán)境消費人口倉儲加工物流服務(wù)地利項目的立地條件商務(wù)環(huán)境商業(yè)環(huán)境消費人口倉儲加工物流服務(wù)地利48鋼鐵行業(yè)發(fā)展狀況成本售價鋼廠貿(mào)易商鐵礦石價格陡增鋼價暴跌出路打壓中間貿(mào)易商，直接做終端Eg.寶鋼、鞍鋼與汽車、家電生產(chǎn)廠結(jié)盟出路整合倉儲、加工、配送，依靠客戶資源、增值服務(wù)、低成本運營獲取市場。天時鋼鐵行業(yè)發(fā)展狀況成本售價鋼廠貿(mào)易商鐵礦石價格陡增鋼價暴跌出路49項目區(qū)域發(fā)展趨勢寶山新城規(guī)劃規(guī)劃主體為住宅及商業(yè)兩部分，新城人口規(guī)模為39萬人。

原本規(guī)劃該項目所在地將是寶山區(qū)的新中心，寶山區(qū)新政府辦公樓群就規(guī)劃在新城內(nèi)。這代表了寶山區(qū)發(fā)展重心的遷移，但傳言該計劃擱淺，有待進一步核實。寶山區(qū)政府搬遷計劃的擱淺將嚴重影響客戶對本項目的期望值，項目更多倚賴自身規(guī)劃設(shè)計。天時項目區(qū)域發(fā)展趨勢寶山新城規(guī)劃寶山區(qū)政府搬遷計劃50項目入市時機鋼鐵行業(yè)辦公現(xiàn)狀大分散小集中，無人領(lǐng)軍；整體品質(zhì)低下，有待突破；舊租賃新銷售，租售兩旺；需求面積擴張，獨棟上市。寶蓮城2006.05.18牡丹江路20萬平米寫字樓，“寶山核心中央商務(wù)區(qū)”祥騰國際2006.04.28牡丹江路2.5萬平米寫字樓，“北上海5A寫字樓首座”大業(yè)領(lǐng)地松江工業(yè)園區(qū)，占地1800畝，500余座辦公樓“國內(nèi)首家花園型企業(yè)聚集區(qū)”天時項目入市時機鋼鐵行業(yè)辦公現(xiàn)狀寶蓮城2006.05.18天時51誰需要接近鋼材消費地的辦公樓？鐵礦石企業(yè)煉鋼廠用鋼廠流通商銷售部門銷售部門采購部門總部／業(yè)務(wù)部門銷售環(huán)節(jié)的集合誰需要接近鋼材消費地的辦公樓？鐵礦石企業(yè)52貿(mào)易企業(yè)的需求錢整合銀行、倉儲、開發(fā)商資源，提供金融增值服務(wù)貨整合開發(fā)商及客戶資源，以量邀貨銷建立多形式立體銷售網(wǎng)絡(luò)，如電子交易平臺、內(nèi)部網(wǎng)等運整合倉儲、加工、配送資源，提升服務(wù)質(zhì)量應(yīng)對的服務(wù)人和貿(mào)易企業(yè)的需求錢整合銀行、倉儲、開發(fā)商資源，提供金融增值服務(wù)53概念的取舍產(chǎn)業(yè)鏈整合？總部經(jīng)濟？微型CBD？精品鋼基地服務(wù)中心鋼鐵貿(mào)易企業(yè)集群概念的取舍產(chǎn)業(yè)鏈整合？總部經(jīng)濟？微型CBD？精品鋼基地服務(wù)中54項目整體定位交易中心定位交易中心的必要性與可行性交易中心是否要做？怎么做？辦公定位商業(yè)經(jīng)營模式討論項目整體定位交易中心定位交易中心的必要性與可行性辦公定位商業(yè)55交易中心存在的必要性KEYWORDS大柏樹地區(qū)原有25萬平米三市95年前后新海商務(wù)元和投資50%以上牡丹江路沿線原有6萬平米內(nèi)招90年代祥騰國際寶蓮城歷史借鑒：以市興辦差異化競爭KEYWORDS祥騰國際

寶蓮城交易中心存在的必要性KEYWORDS歷史借鑒：以市興辦差異56交易中心的模式與內(nèi)涵傳統(tǒng)——現(xiàn)貨交易現(xiàn)貨市場倉儲加工流行——票據(jù)交易尖端——電子交易電子交易平臺，專業(yè)運營機構(gòu)現(xiàn)代單據(jù)市場辦公條件交易中心的模式與內(nèi)涵傳統(tǒng)——現(xiàn)貨交易現(xiàn)貨市57交易中心的布置方式一：利用一期商業(yè)裙房；方式二：裙房+辦公樓；方式三：二期新建標志性建筑。推出時間早；門面形象性。實用精簡性。奢華，標志性；推出時間遲。

交易中心的布置方式一：利用一期商業(yè)裙房；方式二：裙房+辦公樓58項目整體定位交易中心定位商業(yè)經(jīng)營模式討論三種經(jīng)營模式的適應(yīng)性探討辦公定位項目整體定位交易中心定位商業(yè)經(jīng)營模式討論三種經(jīng)營模式的適應(yīng)性59核心商業(yè)業(yè)態(tài)大型餐飲和娛樂——直接目標消費點——提高檔次，吸引高層次客戶會議中心與酒店——塑造項目高端形象——打造鋼鐵行業(yè)核心區(qū)注：酒店包括高星級與經(jīng)濟酒店商業(yè)配套內(nèi)部吸引外部辦公消費人口產(chǎn)業(yè)聚集核心商業(yè)業(yè)態(tài)大型餐飲和娛樂商業(yè)辦公60商業(yè)租售模式建議模式一：分割小面積，統(tǒng)一銷售，售后返租模式二：招商先行，統(tǒng)一長期租賃開發(fā)商風險小，市場接受度高回收慢，開發(fā)商信心或可將模式一二結(jié)合：部分分割小面積銷售，部分長期租賃或售后返租商業(yè)租售模式建議模式一：分割小面積，統(tǒng)一銷售，售后返租開發(fā)商61售后返租操作案例北上海商業(yè)廣場區(qū)位：寶山區(qū)蕰川路1555號、楊鑫路十字路口。體量：７２３０８平方米；地上三層，地下一層，單層面積為約1.8萬平方米；頂層是停車場。功能定位：集大型賣場、休閑娛樂、餐飲等功能于一體的綜合型、樞紐型商業(yè)中心。商家組合：項目由易初蓮花、蘇寧電器、百貨、地下名品城四大部分組成。銷售策略：小面積、低總價，從產(chǎn)品上控制風險；分3年期（投資回報6.8％）、8年期、10年期三種投資回報方案；招商先行，主攻大品牌。銷售業(yè)績：開盤均價在16000元/平米左右，開盤后三個月內(nèi)銷售率高達90%。分割小面積，統(tǒng)一銷售，售后返租成功細節(jié)：招商先行，主攻大品牌大型商家售后返租操作案例北上海商業(yè)廣場區(qū)位：寶山區(qū)蕰川路1555號62售后返租可行性考察帶租約銷售或售后返租的模式可以對物業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)營，對入駐的商家進行篩選，保證項目商業(yè)的整體定位按照我司設(shè)計的路線進行，從而使整個商業(yè)在前期就達到較好的經(jīng)營水平。投資客對“生鋪到熟鋪”的養(yǎng)鋪過程缺乏耐性，對租金回報要求很高，開發(fā)商勢必在早期要將部分銷售收入補貼承諾給小業(yè)主的租金。帶租約銷售難以平衡不同商鋪業(yè)主對租金的要求，商業(yè)經(jīng)營方難以通過彈性租金政策對主力店、品牌店進行招商。因此大型品牌商戶更為適合。產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主，租約結(jié)束后必然又出現(xiàn)分散經(jīng)營的狀況。分割小面積，統(tǒng)一銷售，售后返租售后返租可行性考察帶租約銷售或售后返租的模式可以對物業(yè)進行統(tǒng)63統(tǒng)一租賃操作案例北歐風情街區(qū)位：寶山羅芬路555弄羅店北歐新鎮(zhèn)。體量：７萬平方米商業(yè)街區(qū)。功能定位：集休閑、娛樂、餐飲、購物及社區(qū)服務(wù)為一體的綜合型社區(qū)商業(yè)街。輻射范圍：680萬平方米寶山羅店北歐新鎮(zhèn)。租賃方式：只租不售，2005年底開始招租，免租期至2007年9月結(jié)束，合同須簽5年，首年為1.25元/平米/天,第三年1.5元/平米/天,第五年達到1.8元/平米/天。租賃情況：至2005年12月，整個商業(yè)C區(qū)的出租率約在30~40%左右。招商先行，統(tǒng)一長期租賃成功細節(jié)：前期市場培育長達2年！統(tǒng)一租賃操作案例北歐風情街區(qū)位：寶山羅芬路555弄羅店北歐64統(tǒng)一租賃可行性考察招商先行，統(tǒng)一長期租賃本案商業(yè)體量不大，長期持有部分商業(yè)，資金沉淀不嚴重。由于對商業(yè)全盤控制，能夠完全保證商業(yè)定位的實現(xiàn)。通過對商業(yè)的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，能夠較好的完成從“生鋪到熟鋪”的養(yǎng)鋪過程，在租金逐年遞增的同時，物業(yè)的價值也得到提升，若干年后若轉(zhuǎn)售該物業(yè)能夠比現(xiàn)期取得高得多的售價。商業(yè)經(jīng)營良好還能夠促進辦公的銷售，一方面有可能提升其售價，另一方面可以加快其去化速度。對于復地來說，商業(yè)經(jīng)營的成功能夠帶來極大的品牌效應(yīng)，也能為將來開發(fā)商業(yè)項目時提供經(jīng)驗借鑒，同時在將來又是一個良好的融資工具。統(tǒng)一租賃可行性考察招商先行，統(tǒng)一長期租賃本案商業(yè)體量不大，長65模式結(jié)合的可行性考察將模式一與二相結(jié)合，即部分分割小面積銷售，部分長期租賃或售后返租，產(chǎn)生以下特點：資金回收速度較完全長期租賃快；對整體商業(yè)經(jīng)營的掌控程度較完全長期租賃差；如將價值最高的底層出售，收益最高，但將嚴重限制二三層商業(yè)的發(fā)展，限制租賃的靈活性。模式結(jié)合的可行性考察將模式一與二相結(jié)合，即部分分割小面積銷售66商業(yè)操作模式總結(jié)統(tǒng)一經(jīng)營，招商先行兩種模式相結(jié)合可能可行性更強商業(yè)操作模式總結(jié)統(tǒng)一經(jīng)營，招商先行兩種模式相結(jié)合可能可行性更67項目整體定位交易中心定位商業(yè)定位一期辦公產(chǎn)品補強建議配套設(shè)備？面積分割？辦公定位目前一期產(chǎn)品已開工，僅面積分割與機電設(shè)備可調(diào)整。項目整體定位交易中心定位商業(yè)定位一期辦公產(chǎn)品補強建議辦公定位68配套設(shè)備——市場現(xiàn)狀分析選取發(fā)展成熟的大柏樹區(qū)域辦公市場作為分析樣本。目前辦公樓配套設(shè)備情況如下：約70%辦公樓采用分體式空調(diào)；電梯配置平均水平較低，從數(shù)量上看僅為乙級寫字樓的電梯配置標準，從品牌來看以三菱等國際品牌為主?？傮w配備標準較低配套設(shè)備——市場現(xiàn)狀分析選取發(fā)展成熟的大柏樹區(qū)69配套設(shè)備——類似產(chǎn)品個案分析新海商務(wù)大廈性質(zhì)：純辦公用房（設(shè)鋼鐵市場）；GFA：1.7萬平米；辦公面積:1.1萬平米；電梯：3/三菱+1部貨梯；空調(diào)：分體式中央空調(diào)。元和投資大廈性質(zhì)：商住兩用房；GFA：1.5萬平米；辦公面積:1.1萬平米；電梯：2/三菱無貨梯；空調(diào)：分戶式空調(diào)。

高于市場平均水平純辦公用房分體式中央空調(diào)5000m2/部電梯體現(xiàn)市場平均水平商住兩用房分戶式空調(diào)7000m2/部電梯配套設(shè)備——類似產(chǎn)品個案分析新海商務(wù)大廈元和投資大廈高于70配套設(shè)備——競爭個案分析寶蓮城樓宇智能：每戶設(shè)2個緊急報警裝置，1F、2F及頂層紅外幕簾報警裝置，大堂、電梯設(shè)攝像監(jiān)控系統(tǒng)；電梯：日本東芝品牌，特有超高轎箱空間，一梯四戶，三部電梯；

門鎖：韓國進口智能密碼門鎖；空調(diào)：變頻分戶中央空調(diào)。豪華路線祥騰國際智能化：樓宇智能化，安保智能化，消防智能化；電梯：3棟樓共10臺德國品牌蒂森-克虜伯客梯；

空調(diào)：小戶型辦公樓由客戶自行安裝空調(diào)，大面積辦公樓配有原裝三菱重工中央空調(diào)。精致路線，雙管齊下配套設(shè)備——競爭個案分析寶蓮城豪華路線祥騰國際精致路線，雙管71面積分割——市場表現(xiàn)出的主力需求單元面積偏小，51-100平米之間的單元占50%以上；物業(yè)品質(zhì)一般，但極受鋼鐵流通類企業(yè)的歡迎。面積分割——市場表現(xiàn)出的主力需求單元面積偏小，51-100平72面積分割——類似產(chǎn)品個案分析貿(mào)易企業(yè)需求面積表現(xiàn)擴張趨勢，200-300平米贏得青睞；另一方面50-100平米面積段依舊為主力。面積分割——類似產(chǎn)品個案分析貿(mào)易企業(yè)需求面積表現(xiàn)擴張趨勢，273面積分割——競爭個案分析祥騰國際一棟分割為50平米左右的小戶型；另一棟分割為100-150平米的大戶型。寶蓮城一期開盤的辦公樓僅130平米與190平米兩種戶型；另有4棟獨棟辦公產(chǎn)品惜售，其面積為2000-5000平米。50平米左右及100-200平米仍為市場兩大主力面積板塊；2000平米以上的獨棟辦公類產(chǎn)品成為新的市場亮點，但去化情況仍等待時間證明。面積分割——競爭個案分析祥騰國際寶蓮城50平米左右及100-74競爭個案產(chǎn)品特征祥騰國際——5.5米層高5A智能化寶蓮城——室內(nèi)歐式豪華裝修可自由分割為2層，提升價值空間的分割創(chuàng)造出私密空間智能化設(shè)施提高樓宇品質(zhì)建筑外圍12萬元/根的羅馬柱，打造歐式氣派雙衛(wèi)生間與精裝廚房提供家居般的舒適多個玻璃吊燈體現(xiàn)室內(nèi)豪華主義整體規(guī)劃體現(xiàn)大尺度大空間競爭個案產(chǎn)品特征祥騰國際——5.5米層高5A智能化寶蓮城——75鋼鐵貿(mào)易企業(yè)的特征與需求12345資金密集勞動不密集知識不密集人流頻繁對外通訊多工作時間機動安全性；私密性；企業(yè)員工少；品味不高；電子化接受程度低；單位安全性電話、網(wǎng)絡(luò)要求高24小時服務(wù)與設(shè)備供應(yīng)安保系統(tǒng)要求高人流動線、面積分割合理小面積，多產(chǎn)證廉價裝修，減少文化元素；乙級寫字樓智能設(shè)施；防盜門系統(tǒng)要求高電話線路與網(wǎng)線充足分戶式空調(diào)，24小時供電及保安6鋼鐵貿(mào)易企業(yè)的特征與需求12345資金密集安全性；安保系統(tǒng)要76辦公產(chǎn)品建議

配套方面，遵循“低成本高適用性”原則，在滿足用戶基本要求的條件下盡量幫用戶控制成本。

分體式中央空調(diào)；5000-6000m2/部電梯，品牌電梯，速度＞2.5m/s；攝像監(jiān)控系統(tǒng)，門警；密碼門鎖，高防盜性能入戶門；預留充足的電話線，寬帶接入并共享。

面積分割方面，遵循“小面積產(chǎn)證自由組合”原則，盡量將面積劃分為50-100平米的單元，并具備自由組合可能性。辦公產(chǎn)品建議配套方面，遵循“低成本高適用性”原則77本案產(chǎn)品特征具有工業(yè)感的標準辦公樓——整體規(guī)劃體現(xiàn)大尺度大空間，讓鋼鐵企業(yè)找到歸屬感——工業(yè)美感的簡潔內(nèi)外裝修，高貴而實用——標準辦公樓，辦公獨立于生活之外的升級本案產(chǎn)品特征具有工業(yè)感的標準辦公樓78軟性服務(wù)為項目創(chuàng)值商業(yè)產(chǎn)品軟性服務(wù)辦公產(chǎn)品工業(yè)感樓宇服務(wù)型商業(yè)交易中心企業(yè)聯(lián)盟電子平臺金融服務(wù)寶山國際精品鋼服務(wù)中心獨棟辦公樓軟性服務(wù)為項目創(chuàng)值商業(yè)產(chǎn)品軟性服務(wù)辦公產(chǎn)品工業(yè)感樓宇服務(wù)型商79推廣篇推廣篇80推廣主題提煉案名的方向推廣策略思路推廣主題提煉案名的方向推廣策略思路81市場定位清晰目標客群細分產(chǎn)品定位鋼鐵行業(yè)貿(mào)易群清晰產(chǎn)品功能提供服務(wù)平臺服務(wù)中心推廣主題提煉市場定位清晰目標客群細分產(chǎn)品定位鋼鐵行業(yè)貿(mào)易群清晰產(chǎn)品功能提82推廣主題提煉概念的差異化和立意點概念源起引用國外鋼鐵產(chǎn)業(yè)集群服務(wù)中心概念鋼鐵行業(yè)服務(wù)中心概念引領(lǐng),商務(wù)平臺運營模式,贏利空間電子商務(wù)交易平臺信息反饋物流服務(wù)金融服務(wù)咨詢服務(wù)軟性服務(wù)辦公商業(yè)硬性設(shè)施聯(lián)盟實力規(guī)模實力區(qū)域?qū)嵙τ矊嵙r值文化專業(yè)品牌軟實力啟示文化、意識形態(tài)產(chǎn)生吸引力,一個項目的文化和價值體系有吸引力，就會得到認可和追隨。推廣主題提煉概念的差異化和立意點概念源起引用國83推廣賣點延伸產(chǎn)品服務(wù)商務(wù)美學概念賦予文化內(nèi)涵具金屬風格具工業(yè)美感完善管理體系拓展服務(wù)模式提供專業(yè)服務(wù)針對專業(yè)領(lǐng)域軟實力的挖掘推廣賣點延伸產(chǎn)品服務(wù)商務(wù)美學概念賦予文化內(nèi)涵具金屬風格具工業(yè)84推廣總精神寶山國際鋼鐵服務(wù)中心引領(lǐng)服務(wù)的創(chuàng)新核心賣點———區(qū)域引領(lǐng)概念的創(chuàng)新引領(lǐng)模式的創(chuàng)新主要目標客群做專業(yè)的服務(wù)，核心競爭力推廣總精神寶山國際鋼鐵服務(wù)中心引領(lǐng)服務(wù)的創(chuàng)新核心賣點———區(qū)85遵循緊密結(jié)合鋼鐵行業(yè)，直擊目標客群，有市場引導性案名新思路鋼領(lǐng)領(lǐng),有領(lǐng)先、領(lǐng)袖、引領(lǐng)的涵義引領(lǐng)——概念引領(lǐng)，產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，服務(wù)引領(lǐng)，咨詢引領(lǐng)鋼領(lǐng)，有重要結(jié)構(gòu)的隱喻案名大氣，莊重，擲地有聲主推案名案名詮釋關(guān)于LOGO整體形狀運用字體和圖像的結(jié)合圖像感覺建筑透視、金字塔，強烈的立體空間感，體現(xiàn)出一種向上的、前進的形象，給人以氣勢磅礴、傲視天下的視覺沖擊力遵循緊密結(jié)合鋼鐵行業(yè)，直擊目標客群，有市場引導性案名新思路鋼86推廣思路案例重點案例推廣分析推廣思路案例重點案例推廣分析87重點推廣案例分析「祥騰國際廣場」該盤前期積累客戶時間較長，開盤3天完成45%的銷售量北上海5A寫字樓·首座，重點突出區(qū)域及產(chǎn)品的高品質(zhì)推廣概念推廣模式大眾媒體模式，先軟文，后硬廣，結(jié)合案場及戶外包裝銷售現(xiàn)狀項目概況牡丹江路盤古路，可售面積18362㎡通過產(chǎn)品的賣點挖掘，打出區(qū)域高檔次辦公稀缺的差異點1【營銷推廣聚焦點】地段好，體量小，重前期客戶積累推廣【營銷推廣思路】重點推廣案例分析「祥騰國際廣場」該盤前期積累客戶時間較長，開88「寶蓮城」同濟路雙城路，總建面20萬㎡推廣概念推廣模式銷售現(xiàn)狀項目概況前期現(xiàn)場包裝（樣板單位），開盤亮相寶山核心中央商務(wù)區(qū)，著重體現(xiàn)泛CBD概念5.18日開盤，據(jù)稱當天去化所推出的約15000㎡重點推廣案例分析營銷推廣聚焦點重現(xiàn)場包裝，重產(chǎn)品包裝通過中央商務(wù)區(qū)大概念的炒作力圖將鋼鐵產(chǎn)業(yè)集群辦公一網(wǎng)打盡，同時注重產(chǎn)品附加值的打造2營銷推廣思路「寶蓮城」同濟路雙城路，總建面20萬㎡推廣概念推廣模式銷售現(xiàn)89本案推廣的主題思路，從立足于寶山區(qū)域的大環(huán)境和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)整體規(guī)劃的角度，緊密結(jié)合鋼鐵行業(yè)的市場發(fā)展趨勢，告知受眾我們將致力于打造一個服務(wù)于鋼鐵貿(mào)易業(yè)集群的，以商務(wù)辦公為主導，以專業(yè)服務(wù)為核心的全新鋼鐵服務(wù)中心

這一主題思路，同時整合本案產(chǎn)品賣點，加以全方位的推出。推廣主線分析本案的推廣總思路本案推廣的主題思路，從立足于寶山區(qū)域的大環(huán)境和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)整體90推廣主線寶山國際鋼鐵服務(wù)中心【專注鋼鐵服務(wù)】【專業(yè)鋼鐵服務(wù)】鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向?qū)I(yè)服務(wù)從鋼鐵領(lǐng)域的發(fā)展探討，鋼鐵行業(yè)的市場趨勢，到目前市場細分核心集群的緣起分析和前景分析，從多角度/多層次闡述這一領(lǐng)域的最終走向?qū)⑹且粋€全新服務(wù)時代的來臨高端區(qū)域聚集整合專業(yè)服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶動市場，上海寶山，國家級精品鋼基地，將以高端產(chǎn)品的集散地來吸引高端產(chǎn)業(yè)集群的遷徙，帶動區(qū)域市場的升級，使高端客群的集中完成從辦公遷移到擴充新利潤空間這一整合升級，服務(wù)，當然同步升級！創(chuàng)新核心競爭引領(lǐng)專業(yè)服務(wù)復地聯(lián)手鋼聯(lián)，打造出天下無雙的專業(yè)產(chǎn)品，〖專注于鋼鐵服務(wù)，專業(yè)的鋼鐵服務(wù)，具工業(yè)感的產(chǎn)品〗，是項目的核心競爭力，也是項目的品牌標簽，在這個品牌復合力的帶領(lǐng)下，結(jié)合眾多賣點，項目將呈現(xiàn)將體現(xiàn)出獨樹一幟，領(lǐng)軍行業(yè)的從容和大氣走進鋼鐵領(lǐng)域區(qū)域行業(yè)聚變打造專業(yè)產(chǎn)品推廣主線寶山國際鋼鐵服務(wù)中心【專注鋼鐵服務(wù)】【專業(yè)鋼鐵服務(wù)91推廣策略總思路前期推廣結(jié)合招商，總體形象品牌為王，節(jié)點推廣事件為主媒體緊抓行業(yè)，推廣多地展開推廣策略總思路前期推廣結(jié)合招商，總體形象品牌為王，節(jié)點推廣事92推廣策略總思路前期推廣結(jié)合招商客戶積累渠道營銷媒體組合軟硬兼施重要節(jié)點事件營銷聯(lián)手商業(yè)行業(yè)舉辦會議論壇針對專業(yè)領(lǐng)域?qū)ふ覍I(yè)渠道大眾專業(yè)媒體軟文硬廣包裝開盤新聞發(fā)布商家行業(yè)簽約重磅組合拳品牌形象的全程貫穿推廣策略總思路前期推廣結(jié)合招商客戶積累渠道營銷媒體組合軟硬兼93運用招商造勢，吸引行業(yè)認知在鋼鐵行業(yè)、商業(yè)兩大領(lǐng)域廣泛吸引關(guān)注度，對樹立項目的品牌形象和前期知名度的打開有很大的幫助，使項目在短期內(nèi)有效吸引到目標客戶的關(guān)注；具體方式如產(chǎn)品推介會/合作會議/高峰論壇等聯(lián)手行業(yè)商業(yè)，舉辦會議論壇運用招商造勢，吸引行業(yè)認知在鋼鐵行業(yè)、商業(yè)兩94針對專業(yè)領(lǐng)域，尋找專業(yè)渠道尋找推廣領(lǐng)域渠道本案的推廣領(lǐng)域分為鋼鐵/非鋼鐵，針對鋼鐵貿(mào)易行業(yè)的聚集特性，找到客戶的專屬領(lǐng)地，有效出擊。行內(nèi)會議/行內(nèi)聚會/行業(yè)展會/生活及娛樂喜好聚集區(qū)域等尋找推廣區(qū)域渠道本案的推廣區(qū)域以本地為主，外地為輔，本地及外地客源緊密聯(lián)系行業(yè)，爭取最大限度的擴大客戶源案場多點設(shè)置/行業(yè)市場設(shè)點/外地設(shè)點針對專業(yè)領(lǐng)域，尋找專業(yè)渠道尋找推廣領(lǐng)域渠道本案的推廣領(lǐng)域分為95媒體組合大眾/專業(yè)媒體，軟文硬廣包裝應(yīng)用形式主流媒體軟文鋪墊，硬廣轟炸的結(jié)合形式軟包裝類（投資白皮書、樓書、戶型圖、折頁、海報，展架等）

硬包裝類（項目基地、售樓處、示范單位、看樓通道、局部景觀、樓體包裝）

大眾媒體的選擇，除了主流媒體的選擇，應(yīng)當更多關(guān)注專業(yè)媒體的應(yīng)用和選擇行業(yè)報紙，鋼鐵行業(yè)內(nèi)刊，行業(yè)流通雜志；如《中國冶金報》/鋼之家/鋼鐵市場網(wǎng)絡(luò)類如MYsteel/針對行業(yè)的DM

等媒體組合大眾/專業(yè)媒體，軟文硬廣包裝應(yīng)用形式主流媒體軟文鋪96制造新聞事件，引導臨門一腳在客戶有一定積累，項目處于關(guān)鍵節(jié)點時，如工程封頂、項目開盤等，運用各種事件（活動）點來引導串聯(lián)整體的推廣；同時，行業(yè)合作的聯(lián)手信息對處于觀望期的客戶有強勢推動作用；關(guān)鍵點引用政府資源、運用招商資源、制造新聞點具體方式如新聞發(fā)布會/品牌商家簽約進駐會/招商酒會等制造新聞事件，引導臨門一腳在客戶有一定積累，項目處于關(guān)鍵節(jié)點97核心篇核心篇98營銷解碼營銷解碼99項目的聲音：32萬平米寶山國際鋼鐵物流總部基地市場的回響可能嗎？——騙外行的。舜業(yè)開發(fā)？——一家獨大。地段、交通、人氣、配套？——早了。賣的是期貨合約市場反饋項目的聲音：32萬平米寶山國際鋼鐵物流總部基地市場的回響可能100看市場的對手祥騰國際寶蓮城寶山牡丹江路中心地段，鋼鐵商務(wù)氛圍濃郁，特色產(chǎn)品面世！看市場的對手祥騰國際101障礙的考驗——我們的阻力是什么？第一個阻力：價格壓力第一個阻力：銷售壓力第一個阻力：創(chuàng)新壓力第一個阻力：觀念壓力第一個阻力：風險壓力障礙的考驗——我們的阻力是什么？第一個阻力：價格壓力102尋找市場空白——我們的核心在哪里尋找市場空白103上海目前鋼鐵貿(mào)易集中區(qū)域大柏樹地區(qū)逸仙路江楊南路寶山舊城牡丹江路松江區(qū)泗涇、磚橋打浦橋區(qū)域上海目前鋼鐵貿(mào)易集中區(qū)域幾乎所有鋼鐵貿(mào)易集中區(qū)域都有鋼鐵交易市場的存在。上海目前大柏樹地區(qū)逸仙路江楊南路寶山舊城牡丹江路松江區(qū)泗涇、104鋼材市場的容量上海目前有近40個鋼材交易市場上海市場上有8000多家鋼材貿(mào)易商稍有規(guī)模的經(jīng)銷商都會在價格不同的市場設(shè)銷售點現(xiàn)貨交易市場逸仙路交易市場單據(jù)交易市場寶山鋼鐵交易市場鋼鐵交易市場的形態(tài)鋼鐵交易市場的優(yōu)勢集中大量鋼鐵貿(mào)易商入住方便經(jīng)銷商之間的交易鋼材市場的容量上海目前有近40個鋼材交易市場現(xiàn)貨交易市場逸仙105上海華東地區(qū)全國寶山鋼材市場是影響力最大的市場年交易額350億元國內(nèi)最大的物貿(mào)商品交易市場影響力最大的鋼材市場寶山鋼材市場的成功經(jīng)營造就了市場旁辦公樓群成為鋼鐵貿(mào)易基地。大柏樹歷史形成的鋼鐵貿(mào)易商云集，主要得益于大柏樹幾個鋼材交易市場。上海華東地區(qū)全國寶山鋼材市場是影響力最大的市場影響力最大的鋼106本項目設(shè)置鋼鐵交易市場的重要性成功，有影響的鋼鐵交易市場給項目帶來活力和人氣為商業(yè)配套設(shè)施帶來足夠數(shù)量的消費群給入住辦公樓的公司帶來便利性成熟的交易市場是項目成功的核心！本項目設(shè)置鋼鐵交易市場的重要性成功，有影響的鋼鐵交易市場成熟107本項目設(shè)置鋼鐵交易市場的作用成立一家專業(yè)的單據(jù)交易市場吸引大量的商家設(shè)點吸引大量的用戶入住確定市場中的領(lǐng)袖地位物業(yè)增值鋼材交易市場的影響力是項目成功的基礎(chǔ)！本項目設(shè)置鋼鐵交易市場的作用成立一家專業(yè)的單據(jù)交易市場鋼材交108上海首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)鋼鐵交易平臺變革傳統(tǒng)交易模式前店后庫板車拉送倉儲運輸水平落后物流配送方式單一采購和交易成本過高……各大鋼材交易市場“地攤式”交易（半開放式）在“過剩經(jīng)濟”帶來的成本壓力下，已經(jīng)線路弊端，明顯不能適應(yīng)現(xiàn)代鋼材貿(mào)易發(fā)展的需求。40多家市場，沒有標準，沒有統(tǒng)一模式！被變革上海首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)鋼鐵交易平臺前店后庫各大鋼材交易市場在“過剩經(jīng)109上海首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)鋼鐵交易平臺變革傳統(tǒng)交易模式銷售支持物流管理單據(jù)管理資金管理……互聯(lián)網(wǎng)鋼鐵市場（可采用ebay模式）建立市場公用平臺（全開放式）倉儲供應(yīng)商物流供應(yīng)商金融供應(yīng)商簡化環(huán)節(jié)，降低成本，讓用戶在入住市場后的到全方位的服務(wù)打造鋼鐵貿(mào)易交易、金融、物流、配送的標準化現(xiàn)貨交易平臺！歷史發(fā)展的必然趨勢：上海首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)鋼鐵交易平臺銷售支持互聯(lián)網(wǎng)鋼鐵市場倉儲供應(yīng)商簡110上海首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)鋼鐵交易平臺變革傳統(tǒng)交易模式大型商家入住物業(yè)增值國際企業(yè)入住提高含金量知名鋼鐵企業(yè)入住鎖定權(quán)威性成為市場的標桿上海首創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)鋼鐵交易平臺大型商家入住物業(yè)增值國際企業(yè)入住提111操作方式組建第三方服務(wù)概念的中國第一鋼鐵交易營運商MYSTEEL策源與專業(yè)合伙人協(xié)同操作方式組建第三方服務(wù)概念的MYSTEEL策源與專業(yè)合伙人112優(yōu)勢合作MYSTEEL策源——中國鋼鐵行業(yè)第一品牌網(wǎng)站——擁有成熟的電子交易平臺——廣告量全國前十名——全國注冊會員13萬名——擁有全面可靠的倉儲管理系統(tǒng)現(xiàn)貨遠期合約交易系統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部俄ERP系統(tǒng)——上海地產(chǎn)營銷代理前十強——商辦事業(yè)部專業(yè)團隊——復星集團的行業(yè)優(yōu)勢——利用和復地的關(guān)系獲取房產(chǎn)租賃優(yōu)勢共同搭建國內(nèi)最優(yōu)化的電子交易平臺；引入大量貿(mào)易商和終端客戶；整合鋼鐵流通環(huán)節(jié)各種服務(wù)資源。優(yōu)勢合作MYSTEEL策源——中國鋼鐵行業(yè)第一品牌網(wǎng)站——113交易市場的盈利點1元錢的意義：一日金，千日金；一人金，千人金。單據(jù)交易市場的盈利點：——租金的增值——市場管理費用——市場廣告銷售收入——服務(wù)供應(yīng)商的利潤分成鋼鐵行業(yè)流通服務(wù)緩解有金可掘！并可能成為永續(xù)經(jīng)營的事業(yè)！交易市場的盈利點1元錢的意義：一日金，千日金；單據(jù)交易市場的114策源不僅僅是地產(chǎn)代理商策源成為鋼鐵服務(wù)領(lǐng)域地產(chǎn)營運商策源不僅僅是地產(chǎn)代理商策源成為鋼鐵服務(wù)領(lǐng)域地產(chǎn)營運商115ThanksThanks116寶山鋼鐵物流基地

策源置業(yè)?商辦事業(yè)部寶山鋼鐵物流基地

117市場篇市場篇118目的：在第一階段市場報告的基礎(chǔ)上，對本案的市場定位進行再次論證。任務(wù)：在實地調(diào)研和數(shù)據(jù)收集的基礎(chǔ)上，運用科學的分析工具，就下述內(nèi)容進行了論證和闡述：本項目立地條件鋼鐵商務(wù)市場分析及預測鋼鐵行業(yè)市場分析及預測市場建議注:由于客觀原因限制,涉及目標客戶方面的問題我們會在下階段工作中結(jié)合“我的鋼鐵網(wǎng)”客戶需求研究結(jié)果再作進一步的論證。上海寶山鋼領(lǐng)市場及策劃方案課件119總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析主要經(jīng)濟指標項目SWOT分析總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析主要經(jīng)濟指標項目SWOT分析120用地面積195,952㎡建筑面積262,816㎡建筑密度21.88%容積率1.50規(guī)劃用途產(chǎn)業(yè)用房建筑形態(tài)高層、多層圖示：項目現(xiàn)狀圖示：友誼路現(xiàn)狀主要經(jīng)濟指標用地面積195,952㎡建筑面積262,816㎡建筑密度121總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析主要經(jīng)濟指標項目SWOT分析總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析主要經(jīng)濟指標項目SWOT分析122項目SWOT分析項目優(yōu)勢Strength項目劣勢Weakness

直達公交線路極少，且缺乏進入市中心的公交車輛。西城區(qū)的發(fā)展尚處于起步狀態(tài)中，

周邊市政配套匱乏，商業(yè)商務(wù)氛圍

嚴重不足。

新城規(guī)劃擱淺，將對本案商務(wù)區(qū)的構(gòu)成產(chǎn)生嚴重的制約。

本案體量超大，去化不易。寶鋼作為世界500強之一，帶動配套鋼鐵服務(wù)業(yè)聚焦寶山，形成了一定

的產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模。西城區(qū)功能定位精品鋼產(chǎn)業(yè)區(qū)，本案建設(shè)受到了政府相關(guān)部門的關(guān)心。周邊區(qū)域物流、倉儲基地條件較好，

對本案發(fā)展形成配套支持。軌道交通的投入使用，將很大程度上增加出入便捷性。項目SWOT分析項目優(yōu)勢Strength項目劣勢Wea123項目機遇Opportunity項目威脅Threats區(qū)域競爭物業(yè)，雖無鋼鐵主題，但目標客源基本重疊，均為鋼鐵貿(mào)易商。

鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未明朗，如持續(xù)受打

壓，將會嚴重影響本案目標客戶的吸

納。

對產(chǎn)業(yè)的引導不明確，將導致資源得

不到有效的整合，無法吸納目標客群。上海大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。商務(wù)板塊趨向外延，加大對外圍區(qū)域?qū)懽謽琼椖康男枨罅俊Ｖ袊撹F行業(yè)正處于無序發(fā)展階段，市場有待整合。整個上海范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主題的辦公物業(yè)。項目SWOT分析項目機遇Opportunity項目威脅Threats124總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)直接競爭個案總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北125大柏樹聚集區(qū)牡丹江路聚集區(qū)

上海三大鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)松江聚集區(qū)大柏樹牡丹江路上海三大鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)松江126松江以松江鋼材城為代表的區(qū)域交易市場走中低端路線，區(qū)域商務(wù)檔次偏低。大柏樹該區(qū)域為上海歷史最為悠久的鋼鐵商務(wù)區(qū)，區(qū)域商務(wù)檔次較好。牡丹江路依托寶鋼的特殊資源優(yōu)勢，形成鋼鐵商務(wù)區(qū)，區(qū)域商務(wù)檔次趨向良好。松江大柏樹牡丹江路127三大聚集區(qū)均已有良好的的市場基礎(chǔ)，而本案尚處于市場空白區(qū)，發(fā)展成形的基礎(chǔ)較差，對于資源的整合要求較高。對比本案區(qū)位條件三大聚集區(qū)均已有良好的的市場基礎(chǔ)，而本案尚處于市場空白區(qū)，發(fā)128總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)直接競爭個案總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北129發(fā)展特征

市場形成早、輻射力度強，客戶隨市擇辦帶動商務(wù)產(chǎn)品特征

乙級品質(zhì)寫字樓客源特點

全國鋼鐵流通型企業(yè)為主主力面積

50～200㎡區(qū)域價格

售價10000－12000元/㎡；租金1.2～2.5元/㎡/天物管費3.6～14元/㎡/天物業(yè)體量

共287，502㎡未來競爭

未來2～3年內(nèi)，上市供應(yīng)量58，097㎡

北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)發(fā)展特征市場形成早、輻射力度強，客130發(fā)展特征

以寶鋼固有商貿(mào)體系帶動區(qū)域商務(wù)產(chǎn)品特征產(chǎn)品混雜，差異較大客源特點

寶鋼供銷貨體系各級鋼材代理貿(mào)易商主力面積

50～200㎡區(qū)域價格

售價9800－14000元/㎡；租金1.5～2.5元/㎡/天物管費1.8～3元/㎡/天物業(yè)體量

共56，478㎡未來競爭未來2～3年內(nèi)，上市供應(yīng)量173，037㎡

北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)發(fā)展特征以寶鋼固有商貿(mào)體系帶動區(qū)域商務(wù)131根據(jù)調(diào)研，牡丹江路及大柏樹辦公物業(yè)內(nèi)均以鋼鐵相關(guān)行業(yè)居多，其中從事鋼鐵貿(mào)易的客戶于行業(yè)內(nèi)占到絕對份額，約60%左右。為本案鎖定目標客源。本案目標客戶根據(jù)入市時機，與本案直接形成競爭關(guān)系的供應(yīng)量將高達23萬之多，均位居成形鋼鐵商務(wù)板塊，商業(yè)配套成熟。本案競爭供應(yīng)量根據(jù)調(diào)研，牡丹江路及大柏樹辦公物業(yè)內(nèi)均以鋼鐵相關(guān)行業(yè)居多，其132總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北區(qū)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)直接競爭個案總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析上海鋼鐵三大商務(wù)聚集區(qū)北133

牡丹江路中心地段，配套齊全；項目超大規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)概念；產(chǎn)品3000元/㎡精裝修標準；鄰近鋼鐵企業(yè)聚集區(qū)，客源吸納能力強直接競爭－重點個案分析總建面積210，000㎡主力面積130－190㎡出售價格14000元/㎡得房率76％層高3.3M物業(yè)費4～5元/月/㎡銷售率0.6％（6套）寶蓮城牡丹江路中心地段，配套齊全；直接競爭－重點個案分134直接競爭－重點個案分析總建面積25，199㎡主力面積42～120㎡出售價格15000元/㎡得房率70％層高5.5M物業(yè)費3元/月/㎡（基本費）銷售率47％（102套）祥騰國際廣場

牡丹江路中心地段，寶山賓館對面；產(chǎn)品空間利用率高，層高5.5米，增強附加值小規(guī)模體量，易于去化；緊倚寶山內(nèi)招鋼鐵交易中心，購買吸引力強直接競爭－重點個案分析總建面積25，199㎡主力面積4135區(qū)位

－寶山牡丹江路中心地段，交通便利，配套成熟，

緊靠鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)及交易中心?？驮矗撹F產(chǎn)業(yè)貿(mào)易類自用客源為主，具有明顯的區(qū)域特征。產(chǎn)品

－面積分隔50～200㎡，符合區(qū)域辦公需求；商住兼可，均帶有套內(nèi)衛(wèi)生及廚房；品質(zhì)趨高，產(chǎn)品特色鮮明；競爭個案小結(jié)區(qū)位－寶山牡丹江路中心地段，交通便利，配套成熟，競爭個案136？寶蓮城14500元/㎡

中央商務(wù)區(qū)，豪華精裝入市

祥騰國際13500元/㎡

核心地段，5.5M彈性空間

本案區(qū)位較偏，交通不便產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計無亮點，品質(zhì)一般體量過大，去化不易本案明顯的劣勢使得8500元/㎡定價并不具備競爭優(yōu)勢，理性的鋼鐵客戶并不將價格作為主要的購買準繩。8500元/㎡競爭個案VS本案成交價？寶蓮城14500元/㎡137總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場容量總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場138世界鋼鐵發(fā)展趨勢世界鋼鐵產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展格局業(yè)已成型，利潤增長變緩。中國作為發(fā)展中國家，連續(xù)十年成為全球最大的鋼材市場,但產(chǎn)量、消費雖大，技術(shù)落后導致品質(zhì)偏差。國際鋼鐵企業(yè)瞄準此項市場空白點，希望通過國內(nèi)企業(yè)合作或自設(shè)分支機構(gòu)，開拓新的經(jīng)濟增長區(qū)。自此一改以往國內(nèi)鋼鐵企業(yè)壟斷局面。

Eg. 阿塞洛聯(lián)姻萊鋼；BHP收購安陽鋼鐵；米塔爾拿下華菱管線；

世界鋼鐵大并購沖擊中國世界鋼鐵發(fā)展趨勢世界鋼鐵產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展格局業(yè)已成型，利潤139國內(nèi)鋼鐵產(chǎn)業(yè)格局鋼鐵業(yè)外資并購烽煙四起，本土市場面臨瓜分。成本上升，產(chǎn)能過剩，鋼價暴跌，迫使國內(nèi)鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)整改期。兼并收購，提高產(chǎn)業(yè)集中度，已成為中國鋼鐵業(yè)長期發(fā)展的不二選擇。應(yīng)對方式：強強聯(lián)手－－整合產(chǎn)業(yè)，打造規(guī)模，力爭500強;

Eg.寶馬合作;鞍本聯(lián)合；武柳重組；直供營銷－－關(guān)注“供應(yīng)鏈”管理，與汽車、造船廠商戰(zhàn)略聯(lián)盟;Eg.寶汽合作;國內(nèi)鋼鐵產(chǎn)業(yè)格局鋼鐵業(yè)外資并購烽煙四起，本土市場面臨140國內(nèi)鋼鐵貿(mào)易企業(yè)沿襲傳統(tǒng)的流通模式，致使流通環(huán)節(jié)過多,物流成本居高不下。2001年我國全社會的物流成本高達17880億元，占GDP的20%；而在西方發(fā)達國家，物流成本僅占GDP的10%。目前我國鋼鐵流通商有20萬家，上海地區(qū)就集中近8000多家，普遍存在規(guī)模大小不一，集中度低的現(xiàn)象。參考國外市場，在日本，經(jīng)營鋼材的一級經(jīng)銷商只有10家，二級、三級經(jīng)銷商也不過80家左右。貿(mào)易商進入洗牌階段國內(nèi)鋼鐵貿(mào)易商現(xiàn)狀數(shù)據(jù)一數(shù)據(jù)二國內(nèi)鋼鐵貿(mào)易企業(yè)沿襲傳統(tǒng)的流通模式，致使流通環(huán)節(jié)過多,物流成141A/一、二、三級代理商B/交易市場管理方C/小型貿(mào)易企業(yè)D/倉儲、物流企業(yè)終端客戶現(xiàn)階段“鋼廠－經(jīng)銷戶－用戶”模式分銷生產(chǎn)廠家貿(mào)易商供應(yīng)鏈A/一、二、三級終端客戶現(xiàn)階段“鋼廠－經(jīng)銷戶－用戶”模式142

目前我國鋼鐵業(yè)和鋼材流通業(yè)基本沿襲傳統(tǒng)的流通模式，一些鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)的運輸、倉儲水平落后，大量的人力、物力都消耗在效率低下的傳統(tǒng)物流流程中，導致物流成本居高不下，效率低。在鋼鐵流通業(yè)態(tài)上缺乏創(chuàng)新，基本沿襲批量進貨、銷售或采取“搬磚頭”方式，不注重“供應(yīng)鏈”管理，忽視“服務(wù)鏈”的延長，經(jīng)營成本高，銷售毛利低，盈利能力不強，從而使貿(mào)易商面臨較大的市場風險。供應(yīng)鏈現(xiàn)狀目前我國鋼鐵業(yè)和鋼材流通業(yè)基本沿襲傳統(tǒng)的流通模式，一些鋼143貿(mào)易商生存之道縮短供應(yīng)鏈的長度，整合資源、信息共享、建立戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系。整合打造一個信息對稱、資源優(yōu)化配置的全新模式，吸引終端客戶。打造專家提示：鋼鐵業(yè)必然發(fā)展電子交易+剪切加工+快速配送的現(xiàn)代鋼鐵物流，構(gòu)建內(nèi)外貿(mào)一體化、生產(chǎn)流通有機結(jié)合、符合和完善國際通行做法的新型流通管理體制。貿(mào)易商生存之道縮短供應(yīng)鏈的長度，整合資源、信息共享、建立戰(zhàn)144總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場容量總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場145借鑒案例－華南（國際）物流鋼鐵交易中心

總投資6億元－占地面積30萬m2－倉儲能力

150萬噸（100個獨立倉）10座現(xiàn)代化的大型倉庫加工能力280萬噸/年23臺進口的縱剪機組、包裝機公共保稅倉近4萬m2設(shè)12個大型室內(nèi)倉庫配送

大型貨車數(shù)十輛與國內(nèi)外海運、鐵路、公路合作，實現(xiàn)統(tǒng)籌調(diào)度。商鋪（辦公）86個3層結(jié)構(gòu)，300m2/個。交易大樓高6層，建筑面積8000多m2現(xiàn)代化交易大廳寫字樓高6層，建筑面積13000m2寫字間60間，60m2～400m2大酒樓高6層，建筑面積13，000m2辦公商務(wù)配套借鑒案例－總投資6億元－占地面積30萬m2－倉儲146電子鋼鐵運輸平臺電子鋼鐵信息平臺電子鋼鐵倉儲平臺電子鋼鐵加工平臺華南（國際）物流鋼鐵交易中心

公共保稅倉電子金融質(zhì)押平臺集鋼鐵交易、加工、倉儲、運輸、配送、采購、網(wǎng)絡(luò)交易、公共保稅、銀行質(zhì)押服務(wù)“多位一體”的“一站式、多功能”的物流鋼鐵電子交易平臺

項目定位電子鋼鐵電子鋼鐵電子鋼鐵電子鋼鐵華南（國際）物流鋼鐵交易中心147

整合資源，模式創(chuàng)新到2006年，全球電子商務(wù)的交易額將達到128，370億美元，其中95%的電子商務(wù)交易額發(fā)生在發(fā)達國家，電子商務(wù)發(fā)展速度讓世界為之關(guān)注。借助于電子信息技術(shù)，最大限度地將原先在實現(xiàn)物資空間位移中所進行的運輸、倉儲、包裝、裝卸、加工以及配送等多個環(huán)節(jié)整合一起，以一個整體面對眾多的物資流程，達到流程的再造。這是當前鋼鐵行業(yè)和鋼材流通業(yè)進行現(xiàn)代物流建設(shè)的一個新模式。

啟示－壹整合資源，模式創(chuàng)新啟示－壹148

啟示－貳

“小地方，大市場”的功效作用位于廣東佛山市樂從鎮(zhèn)，本土資源較為缺乏，是個不靠鋼廠的地方。在“華南交易中心”之前，當?shù)劁撹F市場大多停留在“地攤式”交易層次?！叭A南”的建成，提升了樂從的地區(qū)形象、行業(yè)地位及物流業(yè)的知名度，其輻射半徑延長，交易量遞增，并增強廣東企業(yè)的區(qū)域競爭能力。啟示－貳“小地方，大市場”的功效作用149以市興辦，推動發(fā)展華南模式予本案最大的借鑒之處即是通過興辦交易市場，整合流通資源，創(chuàng)造商機。大多鋼鐵產(chǎn)業(yè)對于產(chǎn)業(yè)聚集效能所能帶來的商機商流極為敏感，華南通過增強流通軟性增值服務(wù)，給項目創(chuàng)造核心競爭優(yōu)勢，吸引大量鋼材流通商及生產(chǎn)企業(yè)，從而帶動了辦公等物業(yè)的去化。

啟示－叁以市興辦，推動發(fā)展啟示－叁150總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場容量總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場151鋼鐵行業(yè)辦公特點以市興辦－大柏樹

（29萬體量）逸仙現(xiàn)貨交易市場、寶山交易市場、華東交易市場等聚攏人氣商流。隨市擇辦－牡丹江路

（6萬體量）

近內(nèi)招、寶鋼等固有商貿(mào)體系。鋼鐵企業(yè)的生存環(huán)境必需依靠交易中心、物流、加工配送、倉儲等一系列輔助，才得以發(fā)展成形。鋼鐵行業(yè)辦公特點以市興辦－大柏樹（29萬體量）152總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場容量總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析行業(yè)概述案例分析商務(wù)特征市場153

有效需求上海鋼材貿(mào)易商發(fā)展近20年，現(xiàn)有8000家，面臨產(chǎn)業(yè)升級，改善辦公條件：以租換售型－大柏樹、牡丹江路現(xiàn)有租賃客約幾百戶，改變理念，欲擁有辦公產(chǎn)權(quán)。發(fā)展成長型－原于住宅、沿街鋪面內(nèi)辦公企業(yè)，資金積累后需改善辦公環(huán)境。此類客戶體量最大，僅兩區(qū)相加約有千余家。升級換代型－企業(yè)規(guī)模擴大，需增加辦公面積適應(yīng)企業(yè)運作。有效需求上海鋼材貿(mào)易商154配套服務(wù)型企業(yè)

以鋼鐵行業(yè)上下游企業(yè)為服務(wù)對象，主要為物流、金融型企業(yè)。華東地區(qū)鋼材貿(mào)易商通過模式創(chuàng)新，加大輻射力度，吸引周邊客商加盟。境外企業(yè)加入WTO，競爭機制開放，海外各貿(mào)易商、生產(chǎn)企業(yè)分公司、職能、銷售部門爭相進入上海。配套服務(wù)型企業(yè)華東地區(qū)鋼材貿(mào)易商境外企業(yè)155總結(jié)及建議項目分析鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)分析鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析市場建議總結(jié)項目鋼鐵商務(wù)鋼鐵貿(mào)易行業(yè)分析市場建議156

市場總結(jié)及建議如上所述，本案的目標客源主要鎖定為鋼鐵行業(yè)中的貿(mào)易

商。而現(xiàn)今鋼鐵貿(mào)易商所面臨的窘境是：鋼鐵產(chǎn)業(yè)的重

組，以及流通環(huán)節(jié)過多，成本居高不下，加大了市場風險，使其陷入困境。如何尋找新型流通體制來創(chuàng)造新盈利模

式，成為貿(mào)易商目前最為關(guān)心的課題。

市場總結(jié)及建議鋼鐵產(chǎn)業(yè)面臨變革，貿(mào)易商進入洗牌階段市場總結(jié)及建議如上所述，本案的目標客源主要鎖定為鋼鐵行157電子商務(wù)成為現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢

電子物流作為現(xiàn)今一種以信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為應(yīng)用基礎(chǔ)的新的商業(yè)模式，具有效率高、成本低、范圍廣的特點，是21世紀現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢。鋼鐵流通行業(yè)目前

也漸漸開始關(guān)注電子商務(wù)能給他們帶來的收益。電子商務(wù)成為現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢電子物流作為現(xiàn)今一種以信息158

市場總結(jié)及建議辦公依存交易市場發(fā)展成形傳統(tǒng)鋼鐵商務(wù)聚集區(qū)均依托于鋼材交易市場發(fā)展

成形，周邊商業(yè)配套均較為成熟，且對于交易平

臺、倉儲、物流等配套要求較高。市場總結(jié)及建議辦公依存交易市場發(fā)展成形傳統(tǒng)鋼鐵商務(wù)聚集159從本案硬產(chǎn)品本身而言，存在較多缺陷，如何增強本案的市場競爭力，是首要解決的核心問題。

基于以上市場及案例分析，建議可嘗試通過對本案產(chǎn)品軟性服務(wù)方面進行加強，打造一個信息對稱、資源優(yōu)化配置的全新產(chǎn)品，從而使本案進入良性銷售通道。本案核心問題從本案硬產(chǎn)品本身而言，存在較多缺陷，如何增強本案的市場競160產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇161項目整體定位交易中心定位項目定位的再斟酌總部經(jīng)濟？微型CBD？產(chǎn)業(yè)鏈整合？辦公定位商業(yè)經(jīng)營模式討論項目整體定位交易中心定位項目定位的再斟酌辦公定位商業(yè)經(jīng)營模式162天時——行業(yè)發(fā)展；區(qū)域發(fā)展；入市時機地利——項目的立地條件人和——貿(mào)易企業(yè)的需求天時地利人和163項目的立地