松江新橋新南路產(chǎn)品定位報(bào)告課件

2012.02<松江新橋新南路項(xiàng)目>產(chǎn)品定位報(bào)告2012.02<松江新橋新南路項(xiàng)目>產(chǎn)品定位報(bào)告【項(xiàng)目核心目標(biāo)】保證利潤(rùn)最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速去化Q1

我們面對(duì)的環(huán)境是什么？Q2

如何規(guī)劃布局滿足項(xiàng)目制

定目標(biāo)同時(shí)符合市場(chǎng)需求？【項(xiàng)目核心目標(biāo)】Q1我們面對(duì)的環(huán)境是什么？Q2Q1

我們面對(duì)的環(huán)境是什么？NEXT我們將對(duì)項(xiàng)目自身區(qū)位和商業(yè)、幫等環(huán)境研究項(xiàng)目業(yè)態(tài)的可行性....Q1我們面對(duì)的環(huán)境是什么？NEXT我們將對(duì)項(xiàng)目自身區(qū)位PART1項(xiàng)目自身審視4PART1項(xiàng)目自身審視4區(qū)位1——交通方便、房?jī)r(jià)較低，住宅產(chǎn)品未來具備導(dǎo)入外部客源新橋區(qū)域離莘莊僅5KM，新橋目前住宅成交均價(jià)約在12500元/㎡，而莘莊莘莊成交價(jià)達(dá)到18100元/㎡。滬昆高速公路新橋至莘莊是免費(fèi)的，新橋開車到莘莊僅3分鐘路程，出行非常便利。與莘莊相比，區(qū)域在價(jià)格上具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，未來項(xiàng)目將有可能吸納莘莊的部分客源。滬昆高速公路5KM莘莊新橋區(qū)位1——交通方便、房?jī)r(jià)較低，住宅產(chǎn)品未來具備導(dǎo)入外部客源新項(xiàng)目位于上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)核心位置，新南路南側(cè)?？傆玫孛娣e約20畝。北側(cè)和東側(cè)邊臨路，西側(cè)和南側(cè)臨水，交通便利，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目的西側(cè)規(guī)劃為醫(yī)療用地，再往西為綠地集團(tuán)開發(fā)的高端住宅開發(fā)項(xiàng)目新南路1號(hào)。南側(cè)規(guī)劃為九年制學(xué)校。北側(cè)和東側(cè)為已建成的別墅區(qū)；區(qū)域內(nèi)有多個(gè)高品質(zhì)樓盤為項(xiàng)目提供了充分的消費(fèi)群體。區(qū)位2——區(qū)域周邊多為別墅區(qū)，配套設(shè)施正在逐步完善項(xiàng)目地新南路一號(hào)莘松路聚豐苑麗水華庭云間苑同潤(rùn)別莊湖森堡場(chǎng)西路新南路項(xiàng)目位于上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)核心位置，新南路南側(cè)?？傆玫孛娣e約2項(xiàng)目用地目前分為南北兩塊，北側(cè)為商業(yè)功能，主體四層，局部?jī)蓪?，?nèi)容包括社區(qū)超市、餐飲、賓館和洗浴休閑中心；南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?？傮w而言，現(xiàn)狀的商業(yè)業(yè)態(tài)比較簡(jiǎn)單，層次較低，環(huán)境品質(zhì)也不高。區(qū)位3——目前項(xiàng)目地現(xiàn)狀商業(yè)層次感較低，存在提升空間項(xiàng)目用地目前分為南北兩塊，北側(cè)為商業(yè)功能，主體四層，局部?jī)蓪訁^(qū)位4——軌道交通的導(dǎo)入進(jìn)一步提升板塊價(jià)值軌交22號(hào)線全長(zhǎng)56.4公里，途徑徐匯，閔行，松江，金山四區(qū)。全線設(shè)上海南站，莘莊，春申，新橋，閔西，葉榭，亭林，阮巷，金山9個(gè)車站。22號(hào)線的開通，意味著松江即將進(jìn)入都市半小時(shí)圈，新橋至上海南站只需8分鐘，預(yù)計(jì)在2012年3月份開通，新橋的區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升。區(qū)位4——軌道交通的導(dǎo)入進(jìn)一步提升板塊價(jià)值軌交22號(hào)線全長(zhǎng)南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買德百安居樂購(gòu)世紀(jì)聯(lián)華樂購(gòu)樂購(gòu)龍城購(gòu)物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂園熱帶風(fēng)暴愛好廣場(chǎng)家得利徐家匯七寶莘莊本案農(nóng)工商麥德龍7KM5KM13KM莘閔別墅區(qū)是上海發(fā)展最早、最成熟的別墅區(qū)域現(xiàn)有別墅項(xiàng)目近30個(gè)，別墅總量10000多棟，區(qū)域常駐人口約11萬人，但由于多為別墅區(qū)、整體空置率較高，常駐人口不足。項(xiàng)目地距離莘莊商圈約5公里、七寶商圈約7公里、徐家匯商圈約13公里，區(qū)域共將形成66萬商業(yè)體，其中包括友誼南方商城：面積14.4萬平；莘莊龍之夢(mèng)：面積5萬；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面積12-14萬；莘莊仲盛：面積28.5萬，整體商業(yè)處于飽和階段、大量高端消費(fèi)流失到該區(qū)域。區(qū)位5——高端消費(fèi)流失、區(qū)域商業(yè)整體處于飽和階段南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買德百安居樂購(gòu)世紀(jì)區(qū)位環(huán)境理解結(jié)論距離莘莊較近、未來軌道交通規(guī)劃，類住宅產(chǎn)品具備導(dǎo)入外部客源。區(qū)域整體商業(yè)氛圍較差具備提升空間、但整體外圍商業(yè)處于飽和階段，高端消費(fèi)流失會(huì)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。區(qū)位環(huán)境理解結(jié)論距離莘莊較近、未來軌道交通規(guī)劃，類住宅產(chǎn)品具PART2

辦公市場(chǎng)分析11PART2辦公市場(chǎng)分析11項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域總建(萬方)已推(萬方)已售（萬方)整盤去化率未來可售(萬方)綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)辦公松江老城3.53.53.40297.2%0.098福都商務(wù)廣場(chǎng)辦公松江新城東區(qū)板塊2.752.750.06982.5%2.68上海國(guó)際禮品城辦公泗涇5.15.13.262.7%1.9上海海派青城（三期）辦公新橋4.574.573.884.7%0.77上海雙高商務(wù)廣場(chǎng)辦公松江南部4.364.36122.9%3.36上海平高世貿(mào)中心辦公松江老城7.57.50.162.2%7.37供應(yīng)環(huán)境以目前在售項(xiàng)目為主，未來存在一定的供應(yīng)量項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域總建(萬方)已推(萬方)已售（萬方)整盤項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)月均去化面積綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)2009.526324897.2%6.61031.6樂都大廈2008.10136136100%51082上海海派青城（三期）2011.71986030.3%10440福都商務(wù)廣場(chǎng)2011.9693192.7%3.8139.6上海雙高商務(wù)廣場(chǎng)2010.93258526.2%5.3627.6上海平高世貿(mào)中心2010.11435184.1%1.28118.6整體去化量不足，月均主力去化面積在400-1000㎡去化情況項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)月均去化面項(xiàng)目名稱主力面積單價(jià)主力總價(jià)（萬元）綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)120㎡18000元/㎡252萬樂都大廈200㎡9500元/㎡190萬福都商務(wù)廣場(chǎng)40-60㎡23000元/㎡92萬~138萬上海海派青城（三期）42~62㎡16000元/㎡67.2萬~99.2萬上海雙高商務(wù)廣場(chǎng)97~99㎡8000元/㎡77.6萬~79.2萬上海平高世貿(mào)中心53~59㎡17000元/㎡90~100.3萬主力單價(jià)在9000-16000元，較區(qū)域住宅產(chǎn)品存在明顯的價(jià)值落差價(jià)格表現(xiàn)項(xiàng)目名稱主力面積單價(jià)主力總價(jià)（萬元）綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)120㎡辦公市場(chǎng)結(jié)論整體供應(yīng)量較少，但去化表現(xiàn)存在不足，表明了區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于辦公產(chǎn)品的需求不是很旺盛；片區(qū)辦公產(chǎn)品以中小戶型為主，但單價(jià)較住宅存在一定落差。辦公產(chǎn)品無法發(fā)揮項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，同時(shí)需求量不足，因此不建議采用辦公市場(chǎng)結(jié)論整體供應(yīng)量較少，但去化表現(xiàn)存在不足，表明了區(qū)域市PART3

酒店公寓市場(chǎng)分析16PART3酒店公寓市場(chǎng)分析16公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)表現(xiàn)樓盤名稱公寓體量（萬方）已推體量（萬方）去化體量（萬方）未來供應(yīng)（萬方）未推體量沿海酈墅二期2.32.32.300新南路一號(hào)4.32.61.91.71.7A、在售普通住宅后續(xù)供應(yīng)個(gè)案首次開盤推盤套數(shù)去化情況備注河谷3號(hào)2009.05200200推盤當(dāng)月均基本售馨萬科白馬花園2009.03438438品質(zhì)小戶型樓盤，高價(jià)整盤售馨明中龍祥家園2009.0353650290㎡剛需全部售馨沿海酈墅二期2010.4257257全部售馨新南路一號(hào)2010.9288189整體去化表現(xiàn)較好B、酒店式公寓產(chǎn)品市場(chǎng)去化表現(xiàn)小戶型、高性價(jià)比樓盤為區(qū)域住宅類產(chǎn)品的需求主力，酒店式公寓處于目前市場(chǎng)供應(yīng)的空白公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)表現(xiàn)樓盤名稱公寓體量（萬方）已推體量（萬方）去化樓盤名稱區(qū)域裝修情況層高主力面積目前價(jià)格中心鉑庭閘北不夜城精裝修（2000元/平米）330-5030000鉑宮楊浦精裝修（2000元/平米全裝全配）3.3-5.5540-6027500愛盛家園浦東精裝修3.3-3.630-4013000尚都國(guó)際安亭精裝修(3000元/平米)3、5.450-6015000晶鼎嘉定精裝修(2800元/平米)5.55024000以精裝產(chǎn)品居多、裝修標(biāo)準(zhǔn)多在2000-3000元/㎡，主力戶型在40-60平米4.5米以上高挑高產(chǎn)品溢價(jià)空間更高近年酒店式公寓—當(dāng)今上海市場(chǎng)酒店式公寓產(chǎn)品表現(xiàn)樓盤名稱區(qū)域裝修情況層高主力面積目前價(jià)格中心鉑庭閘北不夜城精樓盤名稱30-4040-5050-6060-7070-8080-100戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比中心鉑庭15947%10933%////4614%236%鉑宮//4857%2429%67%67%//愛盛家園6883%79%22%45%161%//尚都國(guó)際31%245%46094%//////晶鼎--------338100%//////合計(jì)23017.1%18814.0%82461.4%100.7%685.1%231.7%50-60平米戶型為市場(chǎng)去化的主力近年酒店式公寓—在售項(xiàng)目市場(chǎng)戶型表現(xiàn)樓盤名稱30-4040-5050-6060-7070-808公寓市場(chǎng)結(jié)論酒店式公寓稀缺、需求較好，項(xiàng)目塔樓因采用該類產(chǎn)品酒店式公寓整體需求較大，市場(chǎng)去化較為穩(wěn)定，同時(shí)高挑高產(chǎn)品可起到較好的溢價(jià)作用；區(qū)域市場(chǎng)酒店式公寓處于市場(chǎng)的空白，具備運(yùn)作空間。公寓市場(chǎng)結(jié)論酒店式公寓稀缺、需求較好，項(xiàng)目塔樓因采用該類產(chǎn)品PART4

商業(yè)環(huán)境分析21PART4商業(yè)環(huán)境分析21地塊目前暫未拆遷，內(nèi)部為超市、菜場(chǎng)、汽車美容中心等；地塊周邊商業(yè)形象感較低，但氛圍較好，以中介、超市、百貨、五金等物業(yè)形態(tài)為主。新南路明興路地塊區(qū)位圖場(chǎng)西路河道新南路明興路場(chǎng)西路場(chǎng)西路段租金價(jià)格：3-3.2元/平米/天；明興路段租金價(jià)格：2.6-2.8元/平米/天；公寓項(xiàng)目萬科白馬，二手房?jī)r(jià)格在1.6萬元/平米左右；河道項(xiàng)目地塊周邊形成了一定的商業(yè)氛圍，業(yè)態(tài)較雜地塊目前暫未拆遷，內(nèi)部為超市、菜場(chǎng)、汽車美容中心等；新南路明個(gè)案1—新南路壹號(hào)總用地面積169628.9㎡地上總建筑面積345936㎡其中疊加、別墅97979.4㎡地下（全附贈(zèng)）90413.3㎡公寓43968.3㎡商業(yè)100637㎡容積率1.05總戶數(shù)847（戶）其中疊加、聯(lián)排424公寓423別墅區(qū)公寓區(qū)商業(yè)區(qū)全地下車庫、完全人車分流區(qū)域最大的商業(yè)中心（10萬方），家樂福、四星酒店等商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施；社區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目包括別墅、公寓及商業(yè)，產(chǎn)品線豐富，商業(yè)總體量10萬方個(gè)案1—新南路壹號(hào)總用地面積169628.9㎡地上總建筑面商業(yè)配套包括四星級(jí)酒店朗庭（3萬平方米）、家樂福超市（1萬8平方米）以及小區(qū)商業(yè)配套（2萬平方米），預(yù)計(jì)2012年6月正式營(yíng)業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)包含四星酒店、大型超市及配套商業(yè)街商業(yè)配套包括四星級(jí)酒店朗庭（3萬平方米）、家樂福超市（1萬8樓層面積業(yè)態(tài)3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂2F7000局部賣場(chǎng)、休閑服飾、休閑餐飲1F7000生活配套，餐飲1F沿新南路主要以休閑服飾為主，沿明興路商業(yè)主要以休閑餐飲等配套為主，滿足辦公配套需求，酒店商業(yè)主要以商務(wù)宴請(qǐng)、健身、美容SPA、咖啡為主，酒店及住宅區(qū)之間的商業(yè)一樓主要以休閑餐飲為主；2F,3F主要以休閑娛樂和餐飲等目的性消費(fèi)商家為主;目的性消費(fèi)居多，以餐飲、娛樂、零售為主，開業(yè)后必將成為區(qū)域商業(yè)的核心業(yè)態(tài)面積(平方米)占比餐飲35008%娛樂25006%零售1200040%生活配套20005%賣場(chǎng)1800041%樓層面積業(yè)態(tài)3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂2F70個(gè)案2—弘基萬科白馬生活廣場(chǎng)

弘基萬科白馬生活廣場(chǎng)位于新橋鎮(zhèn)明中路，體量6400平米；商業(yè)1層4.2米、2層5.4米挑高，8米大開間，可以自由分割。三大主題：

生活配套、休閑娛樂、特色餐飲

五大功能：

生活、購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑

項(xiàng)目目前包含24小時(shí)便利藥房、便捷洗衣、銀行、凈菜社、西點(diǎn)面包房、精致餐飲、兒童、教育、西式咖啡、酒吧、健身等

統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。集購(gòu)物、文化、餐飲、娛樂、休閑五大功能于一體的小體量商業(yè)街目前已經(jīng)營(yíng)，但整體氛圍一般個(gè)案2—弘基萬科白馬生活廣場(chǎng)弘基萬科白馬生活廣場(chǎng)位于新橋鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論集中型商業(yè)不利于本案發(fā)展，項(xiàng)目體量受限無法形成聚集效益，不建議采取目前周邊已形成一定的商業(yè)氛圍，多以底商商業(yè)為主；已營(yíng)業(yè)集中型商業(yè)街經(jīng)營(yíng)環(huán)境一般，未來新南路一號(hào)入市、商業(yè)分流更為明顯。商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論集中型商業(yè)不利于本案發(fā)展，項(xiàng)目體量受限無法形成聚NEXT我們將根據(jù)最優(yōu)方案來滿足先前目標(biāo)....Q2

如何規(guī)劃布局滿足項(xiàng)目制

定目標(biāo)同時(shí)符合市場(chǎng)需求？NEXT我們將根據(jù)最優(yōu)方案來滿足先前目標(biāo)....Q2如153m160m78m72m地塊審視項(xiàng)目總用地面積約20畝地塊北邊東西寬度78m地塊南邊東西寬度72m地塊西邊南北寬度160m地塊東部南北寬度153m按照前期設(shè)定的容積率2.5計(jì)算項(xiàng)目總可建面積約3萬方，整體體量較小、無法跟西邊的新南路一號(hào)直面抗?fàn)?，?nèi)部具有保留建筑，是否保留需要衡量地塊指標(biāo)153m160m78m72m地塊審視按照前期設(shè)定的容積率2.定位思考區(qū)域商業(yè)整體處于飽和階段，大體量商業(yè)難以支撐酒店式公寓區(qū)域稀缺、市場(chǎng)需求較大辦公產(chǎn)品需求較少、難以實(shí)現(xiàn)快速去化和高溢價(jià)項(xiàng)目體量較小，無法直面競(jìng)爭(zhēng)新南路一號(hào)，需差異化競(jìng)爭(zhēng)定位思考區(qū)域商業(yè)整體處于飽和階段，大體量商業(yè)難以支撐酒店式公產(chǎn)品規(guī)劃原則1

縮小集中型商業(yè)、改為沿街商業(yè)，減少運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（商業(yè)體量最大化雖能產(chǎn)生最大經(jīng)濟(jì)效益、但區(qū)域商業(yè)整體飽和，集中商業(yè)無法實(shí)現(xiàn)快速去化，同時(shí)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)）2

規(guī)避辦公產(chǎn)品、高層區(qū)域產(chǎn)品全為酒店式公寓（酒店式公寓能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化和高溢價(jià)、同時(shí)項(xiàng)目區(qū)位具備導(dǎo)入自住及投資類人群）產(chǎn)品規(guī)劃原則1縮小集中型商業(yè)、改為沿街商業(yè)，減少運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（規(guī)劃方案一：保留原有建筑主要功能包括生活服務(wù)類商業(yè)和酒店式公寓；考慮到北部保留建筑，因此北部做內(nèi)接式沿街商業(yè)，東邊也是沿街商業(yè)；生活服務(wù)類商業(yè)以沿街商業(yè)為主，1帶2商業(yè)格局，進(jìn)深12-15米，滿足周邊生活配套需求，體量約為5000㎡；考慮到西邊沿河因素跟采光原因，因此考西邊做U型公寓，增加每戶的采光，酒店式公寓主力面積在40-60㎡，總面積約18000㎡。酒店式公寓沿街商業(yè)11F2F綠化景觀規(guī)劃方案一：保留原有建筑主要功能包括生活服務(wù)類商業(yè)和酒店式公規(guī)劃方案二：拆除原有建筑2F主要功能包括生活服務(wù)類商業(yè)和酒店式公寓；拆除原有建筑，沿街商業(yè)可以北移、商業(yè)價(jià)值也可適當(dāng)提升，1帶2商業(yè)格局，進(jìn)深12-15米，體量約為6000㎡；公寓部分以正南模式排布，整體酒店式公寓主力面積在40-60㎡，面積可做到24000㎡。酒店式公寓沿街商業(yè)7F7F6F綠化景觀綠化景觀規(guī)劃方案二：拆除原有建筑2F主要功能包括生活服務(wù)類商業(yè)和酒店規(guī)劃方案三：拆除原有建筑二2F酒店式公寓沿街商業(yè)12F7F12F綠化景觀及運(yùn)動(dòng)設(shè)施4F商業(yè)部分可在東北角做一部分4F小型集中商業(yè)，其余部分為2F沿街商業(yè)形式，商業(yè)總體量為9000㎡；公寓部分考慮增加內(nèi)部的景觀及運(yùn)動(dòng)設(shè)施打造，樓棟分2棟布局，內(nèi)部樓間距可達(dá)100米左右，2棟公寓分別為12F。規(guī)劃方案三：拆除原有建筑二2F酒店式公寓沿街商業(yè)12F7F1我司建議1000-1200元/㎡裝修成本價(jià)裝修區(qū)域家居材質(zhì)客廳、臥室墻乳膠漆地15厚多層實(shí)木復(fù)合地板棚局部輕鋼龍骨石膏板吊頂，油面乳膠漆，配送吸頂燈及固定燈帶和筒燈窗臺(tái)鋪貼大理石配送家具成品柜體及門扇、床及床頭柜衛(wèi)生間墻面油防潮涂料，配置防霧射燈及燈帶地?°諾貝爾、博德精工?±或同等品牌墻地磚棚防潮板吊頂、配浴霸電器快熱電熱水器潔具“TOTO、樂家”同等品牌潔具和品牌龍頭，“櫻花”同等品牌浴霸。成品定制鏡柜，成品定制淋浴屏，配送廁紙架、馬桶刷、毛巾架陽臺(tái)墻乳膠漆地地磚棚吸頂燈入戶門材質(zhì)鋼質(zhì)木紋、電子密碼鎖開放式廚房廚具電磁爐、脫排；廚柜、櫥柜燈、不銹鋼背板。臺(tái)下式凈水器，可供直飲水。不銹鋼水槽及龍頭家居配置雙寬帶接口、sony液晶電視、海爾空調(diào)、海爾冰箱、隱形紗窗、自動(dòng)晾衣架等精裝修建議：1000-1200元，對(duì)外1500元我司建議1000-1200元/㎡裝修成本價(jià)裝修區(qū)域家居材質(zhì)客現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格，時(shí)尚大氣現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格，時(shí)尚大氣松江新橋新南路產(chǎn)品定位報(bào)告課件2012.02<松江新橋新南路項(xiàng)目>產(chǎn)品定位報(bào)告2012.02<松江新橋新南路項(xiàng)目>產(chǎn)品定位報(bào)告【項(xiàng)目核心目標(biāo)】保證利潤(rùn)最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速去化Q1

我們面對(duì)的環(huán)境是什么？Q2

如何規(guī)劃布局滿足項(xiàng)目制

定目標(biāo)同時(shí)符合市場(chǎng)需求？【項(xiàng)目核心目標(biāo)】Q1我們面對(duì)的環(huán)境是什么？Q2Q1

我們面對(duì)的環(huán)境是什么？NEXT我們將對(duì)項(xiàng)目自身區(qū)位和商業(yè)、幫等環(huán)境研究項(xiàng)目業(yè)態(tài)的可行性....Q1我們面對(duì)的環(huán)境是什么？NEXT我們將對(duì)項(xiàng)目自身區(qū)位PART1項(xiàng)目自身審視41PART1項(xiàng)目自身審視4區(qū)位1——交通方便、房?jī)r(jià)較低，住宅產(chǎn)品未來具備導(dǎo)入外部客源新橋區(qū)域離莘莊僅5KM，新橋目前住宅成交均價(jià)約在12500元/㎡，而莘莊莘莊成交價(jià)達(dá)到18100元/㎡。滬昆高速公路新橋至莘莊是免費(fèi)的，新橋開車到莘莊僅3分鐘路程，出行非常便利。與莘莊相比，區(qū)域在價(jià)格上具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，未來項(xiàng)目將有可能吸納莘莊的部分客源。滬昆高速公路5KM莘莊新橋區(qū)位1——交通方便、房?jī)r(jià)較低，住宅產(chǎn)品未來具備導(dǎo)入外部客源新項(xiàng)目位于上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)核心位置，新南路南側(cè)?？傆玫孛娣e約20畝。北側(cè)和東側(cè)邊臨路，西側(cè)和南側(cè)臨水，交通便利，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目的西側(cè)規(guī)劃為醫(yī)療用地，再往西為綠地集團(tuán)開發(fā)的高端住宅開發(fā)項(xiàng)目新南路1號(hào)。南側(cè)規(guī)劃為九年制學(xué)校。北側(cè)和東側(cè)為已建成的別墅區(qū)；區(qū)域內(nèi)有多個(gè)高品質(zhì)樓盤為項(xiàng)目提供了充分的消費(fèi)群體。區(qū)位2——區(qū)域周邊多為別墅區(qū)，配套設(shè)施正在逐步完善項(xiàng)目地新南路一號(hào)莘松路聚豐苑麗水華庭云間苑同潤(rùn)別莊湖森堡場(chǎng)西路新南路項(xiàng)目位于上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)核心位置，新南路南側(cè)?？傆玫孛娣e約2項(xiàng)目用地目前分為南北兩塊，北側(cè)為商業(yè)功能，主體四層，局部?jī)蓪樱瑑?nèi)容包括社區(qū)超市、餐飲、賓館和洗浴休閑中心；南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。總體而言，現(xiàn)狀的商業(yè)業(yè)態(tài)比較簡(jiǎn)單，層次較低，環(huán)境品質(zhì)也不高。區(qū)位3——目前項(xiàng)目地現(xiàn)狀商業(yè)層次感較低，存在提升空間項(xiàng)目用地目前分為南北兩塊，北側(cè)為商業(yè)功能，主體四層，局部?jī)蓪訁^(qū)位4——軌道交通的導(dǎo)入進(jìn)一步提升板塊價(jià)值軌交22號(hào)線全長(zhǎng)56.4公里，途徑徐匯，閔行，松江，金山四區(qū)。全線設(shè)上海南站，莘莊，春申，新橋，閔西，葉榭，亭林，阮巷，金山9個(gè)車站。22號(hào)線的開通，意味著松江即將進(jìn)入都市半小時(shí)圈，新橋至上海南站只需8分鐘，預(yù)計(jì)在2012年3月份開通，新橋的區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升。區(qū)位4——軌道交通的導(dǎo)入進(jìn)一步提升板塊價(jià)值軌交22號(hào)線全長(zhǎng)南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買德百安居樂購(gòu)世紀(jì)聯(lián)華樂購(gòu)樂購(gòu)龍城購(gòu)物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂園熱帶風(fēng)暴愛好廣場(chǎng)家得利徐家匯七寶莘莊本案農(nóng)工商麥德龍7KM5KM13KM莘閔別墅區(qū)是上海發(fā)展最早、最成熟的別墅區(qū)域現(xiàn)有別墅項(xiàng)目近30個(gè)，別墅總量10000多棟，區(qū)域常駐人口約11萬人，但由于多為別墅區(qū)、整體空置率較高，常駐人口不足。項(xiàng)目地距離莘莊商圈約5公里、七寶商圈約7公里、徐家匯商圈約13公里，區(qū)域共將形成66萬商業(yè)體，其中包括友誼南方商城：面積14.4萬平；莘莊龍之夢(mèng)：面積5萬；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面積12-14萬；莘莊仲盛：面積28.5萬，整體商業(yè)處于飽和階段、大量高端消費(fèi)流失到該區(qū)域。區(qū)位5——高端消費(fèi)流失、區(qū)域商業(yè)整體處于飽和階段南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛易初蓮花大潤(rùn)發(fā)易買德百安居樂購(gòu)世紀(jì)區(qū)位環(huán)境理解結(jié)論距離莘莊較近、未來軌道交通規(guī)劃，類住宅產(chǎn)品具備導(dǎo)入外部客源。區(qū)域整體商業(yè)氛圍較差具備提升空間、但整體外圍商業(yè)處于飽和階段，高端消費(fèi)流失會(huì)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。區(qū)位環(huán)境理解結(jié)論距離莘莊較近、未來軌道交通規(guī)劃，類住宅產(chǎn)品具PART2

辦公市場(chǎng)分析48PART2辦公市場(chǎng)分析11項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域總建(萬方)已推(萬方)已售（萬方)整盤去化率未來可售(萬方)綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)辦公松江老城3.53.53.40297.2%0.098福都商務(wù)廣場(chǎng)辦公松江新城東區(qū)板塊2.752.750.06982.5%2.68上海國(guó)際禮品城辦公泗涇5.15.13.262.7%1.9上海海派青城（三期）辦公新橋4.574.573.884.7%0.77上海雙高商務(wù)廣場(chǎng)辦公松江南部4.364.36122.9%3.36上海平高世貿(mào)中心辦公松江老城7.57.50.162.2%7.37供應(yīng)環(huán)境以目前在售項(xiàng)目為主，未來存在一定的供應(yīng)量項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域總建(萬方)已推(萬方)已售（萬方)整盤項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)月均去化面積綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)2009.526324897.2%6.61031.6樂都大廈2008.10136136100%51082上海海派青城（三期）2011.71986030.3%10440福都商務(wù)廣場(chǎng)2011.9693192.7%3.8139.6上海雙高商務(wù)廣場(chǎng)2010.93258526.2%5.3627.6上海平高世貿(mào)中心2010.11435184.1%1.28118.6整體去化量不足，月均主力去化面積在400-1000㎡去化情況項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)月均去化面項(xiàng)目名稱主力面積單價(jià)主力總價(jià)（萬元）綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)120㎡18000元/㎡252萬樂都大廈200㎡9500元/㎡190萬福都商務(wù)廣場(chǎng)40-60㎡23000元/㎡92萬~138萬上海海派青城（三期）42~62㎡16000元/㎡67.2萬~99.2萬上海雙高商務(wù)廣場(chǎng)97~99㎡8000元/㎡77.6萬~79.2萬上海平高世貿(mào)中心53~59㎡17000元/㎡90~100.3萬主力單價(jià)在9000-16000元，較區(qū)域住宅產(chǎn)品存在明顯的價(jià)值落差價(jià)格表現(xiàn)項(xiàng)目名稱主力面積單價(jià)主力總價(jià)（萬元）綠地松江商務(wù)廣場(chǎng)120㎡辦公市場(chǎng)結(jié)論整體供應(yīng)量較少，但去化表現(xiàn)存在不足，表明了區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于辦公產(chǎn)品的需求不是很旺盛；片區(qū)辦公產(chǎn)品以中小戶型為主，但單價(jià)較住宅存在一定落差。辦公產(chǎn)品無法發(fā)揮項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，同時(shí)需求量不足，因此不建議采用辦公市場(chǎng)結(jié)論整體供應(yīng)量較少，但去化表現(xiàn)存在不足，表明了區(qū)域市PART3

酒店公寓市場(chǎng)分析53PART3酒店公寓市場(chǎng)分析16公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)表現(xiàn)樓盤名稱公寓體量（萬方）已推體量（萬方）去化體量（萬方）未來供應(yīng)（萬方）未推體量沿海酈墅二期2.32.32.300新南路一號(hào)4.32.61.91.71.7A、在售普通住宅后續(xù)供應(yīng)個(gè)案首次開盤推盤套數(shù)去化情況備注河谷3號(hào)2009.05200200推盤當(dāng)月均基本售馨萬科白馬花園2009.03438438品質(zhì)小戶型樓盤，高價(jià)整盤售馨明中龍祥家園2009.0353650290㎡剛需全部售馨沿海酈墅二期2010.4257257全部售馨新南路一號(hào)2010.9288189整體去化表現(xiàn)較好B、酒店式公寓產(chǎn)品市場(chǎng)去化表現(xiàn)小戶型、高性價(jià)比樓盤為區(qū)域住宅類產(chǎn)品的需求主力，酒店式公寓處于目前市場(chǎng)供應(yīng)的空白公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)表現(xiàn)樓盤名稱公寓體量（萬方）已推體量（萬方）去化樓盤名稱區(qū)域裝修情況層高主力面積目前價(jià)格中心鉑庭閘北不夜城精裝修（2000元/平米）330-5030000鉑宮楊浦精裝修（2000元/平米全裝全配）3.3-5.5540-6027500愛盛家園浦東精裝修3.3-3.630-4013000尚都國(guó)際安亭精裝修(3000元/平米)3、5.450-6015000晶鼎嘉定精裝修(2800元/平米)5.55024000以精裝產(chǎn)品居多、裝修標(biāo)準(zhǔn)多在2000-3000元/㎡，主力戶型在40-60平米4.5米以上高挑高產(chǎn)品溢價(jià)空間更高近年酒店式公寓—當(dāng)今上海市場(chǎng)酒店式公寓產(chǎn)品表現(xiàn)樓盤名稱區(qū)域裝修情況層高主力面積目前價(jià)格中心鉑庭閘北不夜城精樓盤名稱30-4040-5050-6060-7070-8080-100戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比中心鉑庭15947%10933%////4614%236%鉑宮//4857%2429%67%67%//愛盛家園6883%79%22%45%161%//尚都國(guó)際31%245%46094%//////晶鼎--------338100%//////合計(jì)23017.1%18814.0%82461.4%100.7%685.1%231.7%50-60平米戶型為市場(chǎng)去化的主力近年酒店式公寓—在售項(xiàng)目市場(chǎng)戶型表現(xiàn)樓盤名稱30-4040-5050-6060-7070-808公寓市場(chǎng)結(jié)論酒店式公寓稀缺、需求較好，項(xiàng)目塔樓因采用該類產(chǎn)品酒店式公寓整體需求較大，市場(chǎng)去化較為穩(wěn)定，同時(shí)高挑高產(chǎn)品可起到較好的溢價(jià)作用；區(qū)域市場(chǎng)酒店式公寓處于市場(chǎng)的空白，具備運(yùn)作空間。公寓市場(chǎng)結(jié)論酒店式公寓稀缺、需求較好，項(xiàng)目塔樓因采用該類產(chǎn)品PART4

商業(yè)環(huán)境分析58PART4商業(yè)環(huán)境分析21地塊目前暫未拆遷，內(nèi)部為超市、菜場(chǎng)、汽車美容中心等；地塊周邊商業(yè)形象感較低，但氛圍較好，以中介、超市、百貨、五金等物業(yè)形態(tài)為主。新南路明興路地塊區(qū)位圖場(chǎng)西路河道新南路明興路場(chǎng)西路場(chǎng)西路段租金價(jià)格：3-3.2元/平米/天；明興路段租金價(jià)格：2.6-2.8元/平米/天；公寓項(xiàng)目萬科白馬，二手房?jī)r(jià)格在1.6萬元/平米左右；河道項(xiàng)目地塊周邊形成了一定的商業(yè)氛圍，業(yè)態(tài)較雜地塊目前暫未拆遷，內(nèi)部為超市、菜場(chǎng)、汽車美容中心等；新南路明個(gè)案1—新南路壹號(hào)總用地面積169628.9㎡地上總建筑面積345936㎡其中疊加、別墅97979.4㎡地下（全附贈(zèng)）90413.3㎡公寓43968.3㎡商業(yè)100637㎡容積率1.05總戶數(shù)847（戶）其中疊加、聯(lián)排424公寓423別墅區(qū)公寓區(qū)商業(yè)區(qū)全地下車庫、完全人車分流區(qū)域最大的商業(yè)中心（10萬方），家樂福、四星酒店等商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)施；社區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目包括別墅、公寓及商業(yè)，產(chǎn)品線豐富，商業(yè)總體量10萬方個(gè)案1—新南路壹號(hào)總用地面積169628.9㎡地上總建筑面商業(yè)配套包括四星級(jí)酒店朗庭（3萬平方米）、家樂福超市（1萬8平方米）以及小區(qū)商業(yè)配套（2萬平方米），預(yù)計(jì)2012年6月正式營(yíng)業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)包含四星酒店、大型超市及配套商業(yè)街商業(yè)配套包括四星級(jí)酒店朗庭（3萬平方米）、家樂福超市（1萬8樓層面積業(yè)態(tài)3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂2F7000局部賣場(chǎng)、休閑服飾、休閑餐飲1F7000生活配套，餐飲1F沿新南路主要以休閑服飾為主，沿明興路商業(yè)主要以休閑餐飲等配套為主，滿足辦公配套需求，酒店商業(yè)主要以商務(wù)宴請(qǐng)、健身、美容SPA、咖啡為主，酒店及住宅區(qū)之間的商業(yè)一樓主要以休閑餐飲為主；2F,3F主要以休閑娛樂和餐飲等目的性消費(fèi)商家為主;目的性消費(fèi)居多，以餐飲、娛樂、零售為主，開業(yè)后必將成為區(qū)域商業(yè)的核心業(yè)態(tài)面積(平方米)占比餐飲35008%娛樂25006%零售1200040%生活配套20005%賣場(chǎng)1800041%樓層面積業(yè)態(tài)3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂2F70個(gè)案2—弘基萬科白馬生活廣場(chǎng)

弘基萬科白馬生活廣場(chǎng)位于新橋鎮(zhèn)明中路，體量6400平米；商業(yè)1層4.2米、2層5.4米挑高，8米大開間，可以自由分割。三大主題：

生活配套、休閑娛樂、特色餐飲

五大功能：

生活、購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑

項(xiàng)目目前包含24小時(shí)便利藥房、便捷洗衣、銀行、凈菜社、西點(diǎn)面包房、精致餐飲、兒童、教育、西式咖啡、酒吧、健身等

統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。集購(gòu)物、文化、餐飲、娛樂、休閑五大功能于一體的小體量商業(yè)街目前已經(jīng)營(yíng)，但整體氛圍一般個(gè)案2—弘基萬科白馬生活廣場(chǎng)弘基萬科白馬生活廣場(chǎng)位于新橋鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論集中型商業(yè)不利于本案發(fā)展，項(xiàng)目體量受限無法形成聚集效益，不建議采取目前周邊已形成一定的商業(yè)氛圍，多以底商商業(yè)為主；已營(yíng)業(yè)集中型商業(yè)街經(jīng)營(yíng)環(huán)境一般，未來新南路一號(hào)入市、商業(yè)分流更為明顯。商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論集中型商業(yè)不利于本案發(fā)展，項(xiàng)目體量受限無法形成聚NEXT我們將根據(jù)最優(yōu)方案來滿足先前目標(biāo)....Q2

如何規(guī)劃布局滿足項(xiàng)目制

定目標(biāo)同時(shí)符合市場(chǎng)需求？NEXT我們將根據(jù)最優(yōu)方案來滿足先前目標(biāo)....Q2如153m160m78m72m地塊審視項(xiàng)目總用地面積約20畝地塊北邊東西寬度78m地塊南邊東西寬度72m地塊西邊南北寬度160m地塊東部南北寬度153m按照前期設(shè)定的容積率2.5計(jì)算項(xiàng)目總可建面積約3萬方，整體體量較小、無法跟西邊的新南路一號(hào)直面抗?fàn)?，?nèi)部具有保留建筑，是否保留需要衡量地塊指標(biāo)153m