深圳出租屋管理若干規(guī)定解讀課件

《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》解讀《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》解讀《若干規(guī)定》修訂歷程

1997年8月6日市政府第63號(hào)令發(fā)布，→2002年7月23日市政府第118號(hào)令修訂→2004年12月10日市政府第139號(hào)令第二次修訂，→2007年3月23日市政府第170號(hào)令第三次修訂，→2008年11月18日市政府第194號(hào)令第四次修訂《若干規(guī)定》修訂歷程

注釋

1、反映出租屋管理工作的復(fù)雜性和艱巨性。

2、體現(xiàn)了立法的與時(shí)俱進(jìn)。注釋

1、反映出租屋管理工作的復(fù)雜性和艱巨性。

2、體現(xiàn)第一條

為加強(qiáng)深圳市（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市）出租屋管理，保障房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)治安，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。注釋

開(kāi)宗明義，闡明立法目的，及制定依據(jù)。深圳出租屋管理若干規(guī)定解讀課件第二條第一款：本規(guī)定所稱(chēng)出租屋，包括住宅出租屋、工商業(yè)出租屋及其他出租屋。注釋

對(duì)出租屋管理的范圍進(jìn)行界定（從房屋的法定用途上）。區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，小柜臺(tái)、地下車(chē)庫(kù)及純土地的出租。第二款：市政府對(duì)政府出租的公共租賃住房、產(chǎn)業(yè)用房管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。注釋

市政府法制辦在修訂此條是聽(tīng)取了市國(guó)房的意見(jiàn)，新增加此款作為第二條第二款。

它是一般規(guī)定中的特別規(guī)定。即市政府對(duì)政府出租的公共租賃住房、產(chǎn)業(yè)用房管理有例外政策的按市政府政策辦，沒(méi)有例外政策，執(zhí)行本規(guī)定。深圳出租屋管理若干規(guī)定解讀課件第三條

市、區(qū)人民政府房屋租賃管理部門(mén)是房屋租賃行政主管機(jī)關(guān)。市政府房屋租賃管理部門(mén)依法對(duì)房屋租賃市場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理。市、區(qū)流動(dòng)人口與出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出租屋管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)出租屋管理的綜合協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督工作，采集流動(dòng)人口信息，按照有關(guān)規(guī)定協(xié)助做好《深圳市居住證》和《深圳市臨時(shí)居住證》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)居住證）管理服務(wù)等相關(guān)工作。市、區(qū)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)出租屋治安管理、消防管理及流動(dòng)人口戶(hù)政管理，指導(dǎo)流動(dòng)人口信息采集工作。市、區(qū)規(guī)劃、國(guó)土房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保、稅務(wù)、工商、人口計(jì)生、文化、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理和城管等部門(mén)在各自的法定職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)出租屋依法實(shí)施管理。市、區(qū)規(guī)劃、國(guó)土房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保、稅務(wù)、工商、人口計(jì)生、文化、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理和城管等部門(mén)在各自的法定職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)出租屋依法實(shí)施管理。注釋

明確租賃管理部門(mén)（出租屋綜管機(jī)構(gòu)）的法定職責(zé)，將公安機(jī)關(guān)單列突出重點(diǎn)，同時(shí)較原《若干規(guī)定》增加了規(guī)劃、國(guó)土房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保部門(mén)，這也是此次修訂《若干規(guī)定》的目的之一，就是想進(jìn)一步地明確各相關(guān)職能部門(mén)的工作職責(zé)，初衷是好的。第三條

市、區(qū)人民政府房屋租賃管理部門(mén)是房屋租賃行政主管第四條第二款：各街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)出租屋和流動(dòng)人口管理，組織街道出租屋管理機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門(mén)做好相關(guān)管理工作。注釋

市委、市政府近年來(lái)的要求是工作重心下移，當(dāng)前的街道辦事處雖然是區(qū)府的派出機(jī)構(gòu)，但其麻雀雖小，五臟俱全，主要的各相關(guān)職能部門(mén)都具備。此次修訂將加強(qiáng)出租屋和流動(dòng)人口管理的主體改為街道辦事處，并刪除了社區(qū)工作站，一是照顧了有的區(qū)社區(qū)工作站與出租屋綜管站分離的現(xiàn)實(shí)；二是基本符合當(dāng)前的體制；《若干規(guī)定》將原來(lái)的“協(xié)助房屋租賃部門(mén)和出租屋管理機(jī)構(gòu)做好相關(guān)管理工作”，修改為“組織街道出租屋管理機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門(mén)做好相關(guān)管理工作”，列明了街道辦事處的牽頭組織職責(zé)，進(jìn)一步落實(shí)屬地管理原則，即原來(lái)的協(xié)助租賃部門(mén)和出租屋管理機(jī)構(gòu)的協(xié)助職責(zé)改為主體職責(zé)，有義務(wù)組織街道出租屋管理機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門(mén)做好流動(dòng)人口和出租屋管理工作，市、區(qū)出租屋管理機(jī)構(gòu)按照第三條第二款負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督工作。第四條第二款：各街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)出租屋和流動(dòng)人口管理，組第七條：禁止業(yè)主或者管理人出租下列房屋：

（一）被有關(guān)主管部門(mén)確定為危險(xiǎn)房屋不能使用的；

（二）已公布房屋拆遷公告限期拆遷的；（三）無(wú)房屋權(quán)利證明或者市政府規(guī)定的其他權(quán)屬證明材料的；

（四）存在重大消防、安全、治安隱患的；

（五）無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明，又不能提供房屋安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出租屋；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章或者市政府規(guī)定不得出租的。對(duì)前款第（一）、（二）、（四）項(xiàng)規(guī)定的房屋，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知房屋租賃管理部門(mén)，由房屋租賃管理部門(mén)統(tǒng)一登記造冊(cè)；對(duì)屬于危房和需要拆遷的，由政府房屋拆遷主管部門(mén)依法及時(shí)組織拆除；有人員居住其中的，由所在街道辦事處依法清理。第七條：禁止業(yè)主或者管理人出租下列房屋：注釋

1、增加了無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明又無(wú)安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出租屋和重大治安隱患的房屋禁止出租。

（實(shí)際操作中存在困難，修訂時(shí)候未曾考慮明確如何操作）

2、減少了部分主管部門(mén)的通知義務(wù)。（無(wú)房屋權(quán)利證明或者市政府規(guī)定的其他權(quán)屬證明材料的，無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明，又不能提供房屋安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出租屋，國(guó)房局、建設(shè)局沒(méi)有了通知義務(wù)）

3、已公布房屋拆遷公告的房屋，必須是限期拆遷的。

4、明確了拆除房屋的主體（房屋拆遷主管部門(mén)），明確了清理居住人員的主體（所在街道辦事處）。

5、現(xiàn)行罰則（第三十四條第一項(xiàng)）：a責(zé)令改正違法行為，b并處違法所得10倍罰款，c無(wú)法查清違法所得的，以同地段指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;原罰則：僅是處以違法所得2倍罰款。

6、由此條款，聯(lián)想到工作實(shí)際。注釋

1、增加了無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明又無(wú)安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出第十一條

租賃住宅出租屋，由房屋租賃管理部門(mén)提供統(tǒng)一的示范合同文本，示范合同文本可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下載。注釋

按照條例的規(guī)定，不僅是住宅出租須使用示范文本。同時(shí)，市辦近期將按照市人大《安全責(zé)任決定》的要求，修改合同示范文本將租賃當(dāng)事人的安全責(zé)任強(qiáng)制增加。第十一條

租賃住宅出租屋，由房屋租賃管理部門(mén)提供統(tǒng)一的示第十二條二款：住宅出租屋應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖確定的房間為最小出租單位；沒(méi)有經(jīng)批準(zhǔn)施工圖的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范確定最小出租單位。禁止將最小出租單位再分割搭建成若干小間。住宅出租屋人均租住建筑面積不得低于六平方米。注釋

此條款的原意是主要想解決所謂“房中房”的問(wèn)題。較原《若干規(guī)定》條款來(lái)說(shuō)，可操作性相對(duì)要好些。

改“集體宿舍”“非集體宿舍”為“住宅出租屋”字樣，將“3平方”“6平方”統(tǒng)一為“6平方”。改“人均使用面積”為“建筑面積”。另，相對(duì)應(yīng)的處罰條款（第34條第2項(xiàng)，第35條第1項(xiàng)）由原每人200元調(diào)整為每人500元進(jìn)行處罰。

第十二條二款：住宅出租屋應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖確定的房間為最小第十二條第三款：出租屋業(yè)主或者管理人和承租人不得未經(jīng)建設(shè)工程規(guī)劃許可或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，擅自改變出租屋使用功能，擅自進(jìn)行開(kāi)（堵）外墻門(mén)窗、封閉陽(yáng)臺(tái)、搭建閣樓、棚蓋或者在天臺(tái)上搭建建（構(gòu)）筑物等行為。注釋

此條款是新增條款。也是與所謂的“房中房”有關(guān)，該條款所對(duì)應(yīng)的處罰條款主要與綜合執(zhí)法相關(guān)，（如，前款的將最小出租單位搭建成若干小間的由綜合執(zhí)法處罰，違反本款規(guī)定的，也是由綜合執(zhí)法責(zé)令限期拆除、恢復(fù)原狀，或者依法強(qiáng)制拆除；所以說(shuō)，第十二條涉及的管理部門(mén)不僅是房屋租賃部門(mén)關(guān)于人均面積超標(biāo)的問(wèn)題。第十二條第三款：出租屋業(yè)主或者管理人和承租人不得未經(jīng)建設(shè)工程第十三條第一款：出租屋業(yè)主或者管理人和承租人應(yīng)當(dāng)于房屋租賃合同簽訂后十日內(nèi)到房屋租賃管理部門(mén)登記或者備案；房屋租賃合同變更或者解除后，出租屋業(yè)主或者管理人和承租人應(yīng)當(dāng)于變更或者解除合同之日起十日內(nèi)向房屋租賃管理部門(mén)提交有關(guān)證明材料，辦理相關(guān)登記或者備案等手續(xù)。第十三條第一款：出租屋業(yè)主或者管理人和承租人應(yīng)當(dāng)于房屋租賃合注釋

本條款沒(méi)有多大變化，但是市政府在修訂時(shí)對(duì)應(yīng)的罰則時(shí)作了調(diào)整。（第三十四條第一款第三項(xiàng)：由房屋租賃管理部門(mén)責(zé)令改正，追繳房屋租賃管理費(fèi)和滯納金，并依照有關(guān)租賃管理的法律、法規(guī)規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。）原規(guī)定是在租賃合同期限內(nèi)一次性處以房屋租賃合同約定租金總額20％的罰款。

如何理解依照有關(guān)租賃管理的法律、法規(guī)規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)處以罰款？市政府法制辦答復(fù)，目前《條例》對(duì)未依法辦理合同登記備案此類(lèi)違法行為的處罰條款存在一定的不合理性，待《條例》修訂時(shí)將可能有所修改，考慮到法制的統(tǒng)一與穩(wěn)定，避免有關(guān)法律法規(guī)修改后又要匆忙修改《若干規(guī)定》，基于這一因素，本條款所對(duì)應(yīng)的罰則作了修改。罰則是設(shè)定了“罰款”這樣一種行政處罰，而非直接援引其他法律、特區(qū)法規(guī)所設(shè)定的行政處罰，只是處罰的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)有關(guān)租賃管理的法律、法規(guī)規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。注釋

本條款沒(méi)有多大變化，但是市政府在修訂時(shí)對(duì)應(yīng)的罰則時(shí)作了第十三條第三款：無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明的工商業(yè)出租屋，在辦理合同登記、備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供由建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)或者經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)可的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定報(bào)告。注釋

1、原規(guī)定是所有的工商業(yè)出租屋，以及改變功能結(jié)構(gòu)的出租屋，在辦理合同登記或者備案時(shí)都應(yīng)當(dāng)提供安檢報(bào)告。

2、新規(guī)定的范圍僅限于工商業(yè)出租屋，且是沒(méi)有合法竣工驗(yàn)收證明的。

3、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)由建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)定。第十三條第三款：無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明的工商業(yè)出租屋，在辦理合同第十五條

房屋租賃管理部門(mén)依法審查租賃合同后，核發(fā)房屋租賃登記或者備案憑證。房屋租賃登記或者備案憑證是有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)的有效證件。注釋

1、租賃當(dāng)事人私密的問(wèn)題。

2、法律規(guī)定憑證的法律效力。第十五條

房屋租賃管理部門(mén)依法審查租賃合同后，核發(fā)房屋租賃第十六條：對(duì)已辦理合同登記或者備案的出租屋，具有下列情形之一的，房屋租賃管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)登記或者備案，并告知租賃雙方當(dāng)事人和相關(guān)部門(mén)：（一）違反本規(guī)定第七條規(guī)定進(jìn)行房屋租賃的；（二）工商業(yè)出租屋未按照市政府有關(guān)規(guī)定取得消防審核合格文件的；（三）通過(guò)提供虛假材料騙取合同登記或者備案的。房屋租賃管理部門(mén)撤銷(xiāo)租賃合同登記或者備案后，出租屋通過(guò)整改符合規(guī)定出租條件的，可以重新申請(qǐng)辦理租賃合同登記或者備案。注釋

1、新增條款，本條為租賃部門(mén)撤銷(xiāo)登記備案提供了法律依據(jù)。

2、告知程序。

3、應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)的情形：

a經(jīng)登記備案后，被認(rèn)定危房不能使用；存在重大消防、安全、治安隱患；頒布拆遷公告限期拆遷的；房屋租賃部門(mén)依據(jù)有關(guān)部門(mén)的通知，撤銷(xiāo)該合同登記備案。

b無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明，又不能提供房屋安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出租屋以及無(wú)房屋權(quán)利證明材料的其實(shí)不可能辦理合同登記備案，故不存在撤銷(xiāo)的問(wèn)題。

4、工商業(yè)出租屋未按照市政府有關(guān)規(guī)定取得消防審核合格文件的，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)。這里有一個(gè)問(wèn)題需明確：消防審核不是登記備案的前置，當(dāng)事人在辦理登記備案時(shí)，并不必須消防審核，只是有辦理執(zhí)照準(zhǔn)備開(kāi)張的時(shí)候，須經(jīng)消防審核，通俗地說(shuō)就是替消防審核把關(guān)的關(guān)鍵在于工商登記時(shí)，而不是合同登記備案。

第十六條：對(duì)已辦理合同登記或者備案的出租屋，具有下列情形之一第十八條：出租屋業(yè)主或者管理人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

1、取消了原《若干規(guī)定》關(guān)于在出租屋顯著位置公示編碼卡的要求。

2、增加了對(duì)出租屋安全使用情況進(jìn)行定期查驗(yàn)的要求。（至少每月查驗(yàn)1次）

3、取消了不得將房屋出租給無(wú)《深圳市居住證》的未滿(mǎn)60周歲的非深戶(hù)人員長(zhǎng)期居住的規(guī)定。

4增加了用人單位的申報(bào)義務(wù)，但未對(duì)其設(shè)定相應(yīng)的罰則。

5、修改了報(bào)告租住人員信息的時(shí)間（原為當(dāng)日，現(xiàn)為3個(gè)工作日；呈報(bào)登記表和辦理辦更手續(xù)原為3個(gè)工作日，現(xiàn)為7個(gè)工作日。）

6、對(duì)未如實(shí)申報(bào)人員信息的罰則作了修改。原規(guī)定是按實(shí)際居住人數(shù)處罰，現(xiàn)行規(guī)定是以未申報(bào)人數(shù)處罰。金額沒(méi)有變化，還是以每人200元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

7、增加了委托他人出租房屋，應(yīng)當(dāng)提供授權(quán)委托書(shū)備案。

第十八條：出租屋業(yè)主或者管理人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。第十九條：承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

1、明確了說(shuō)明租住人員人數(shù)等基本情況的對(duì)象（向誰(shuí)說(shuō)明）。

2、辦理變更租住人員手續(xù)的時(shí)間原為3個(gè)工作日，現(xiàn)為7個(gè)工作日。

3、對(duì)未如實(shí)填寫(xiě)信息登記表違法行為的罰則作了修改。原規(guī)定是按實(shí)際居住人數(shù)處罰，現(xiàn)行規(guī)定是以未申報(bào)人數(shù)處罰。金額沒(méi)有變化，還是以每人200元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（第三十五條第二項(xiàng)）第二十條：增設(shè)了出租屋違法行為舉報(bào)制度。（與第三十三條規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)辦法相配套）

第十九條：承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。第四十一條：當(dāng)事人對(duì)政府有關(guān)部門(mén)的處理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟；逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不起訴又不履行處理決定的，由作出處理決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。注釋

行政機(jī)關(guān)在工作中實(shí)施具體行為時(shí)，應(yīng)明確地告知當(dāng)事人行使救濟(jì)手段的期限及受理機(jī)關(guān)。第四十一條：當(dāng)事人對(duì)政府有關(guān)部門(mén)的處理決定不服的，可以依法

謝謝大家！深圳出租屋管理若干規(guī)定解讀課件《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》解讀《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》解讀《若干規(guī)定》修訂歷程

1997年8月6日市政府第63號(hào)令發(fā)布，→2002年7月23日市政府第118號(hào)令修訂→2004年12月10日市政府第139號(hào)令第二次修訂，→2007年3月23日市政府第170號(hào)令第三次修訂，→2008年11月18日市政府第194號(hào)令第四次修訂《若干規(guī)定》修訂歷程

注釋

1、反映出租屋管理工作的復(fù)雜性和艱巨性。

2、體現(xiàn)了立法的與時(shí)俱進(jìn)。注釋

1、反映出租屋管理工作的復(fù)雜性和艱巨性。

2、體現(xiàn)第一條

為加強(qiáng)深圳市（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市）出租屋管理，保障房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)治安，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。注釋

開(kāi)宗明義，闡明立法目的，及制定依據(jù)。深圳出租屋管理若干規(guī)定解讀課件第二條第一款：本規(guī)定所稱(chēng)出租屋，包括住宅出租屋、工商業(yè)出租屋及其他出租屋。注釋

對(duì)出租屋管理的范圍進(jìn)行界定（從房屋的法定用途上）。區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，小柜臺(tái)、地下車(chē)庫(kù)及純土地的出租。第二款：市政府對(duì)政府出租的公共租賃住房、產(chǎn)業(yè)用房管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。注釋

市政府法制辦在修訂此條是聽(tīng)取了市國(guó)房的意見(jiàn)，新增加此款作為第二條第二款。

它是一般規(guī)定中的特別規(guī)定。即市政府對(duì)政府出租的公共租賃住房、產(chǎn)業(yè)用房管理有例外政策的按市政府政策辦，沒(méi)有例外政策，執(zhí)行本規(guī)定。深圳出租屋管理若干規(guī)定解讀課件第三條

市、區(qū)人民政府房屋租賃管理部門(mén)是房屋租賃行政主管機(jī)關(guān)。市政府房屋租賃管理部門(mén)依法對(duì)房屋租賃市場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理。市、區(qū)流動(dòng)人口與出租屋綜合管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出租屋管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)出租屋管理的綜合協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督工作，采集流動(dòng)人口信息，按照有關(guān)規(guī)定協(xié)助做好《深圳市居住證》和《深圳市臨時(shí)居住證》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)居住證）管理服務(wù)等相關(guān)工作。市、區(qū)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)出租屋治安管理、消防管理及流動(dòng)人口戶(hù)政管理，指導(dǎo)流動(dòng)人口信息采集工作。市、區(qū)規(guī)劃、國(guó)土房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保、稅務(wù)、工商、人口計(jì)生、文化、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理和城管等部門(mén)在各自的法定職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)出租屋依法實(shí)施管理。市、區(qū)規(guī)劃、國(guó)土房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保、稅務(wù)、工商、人口計(jì)生、文化、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理和城管等部門(mén)在各自的法定職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)出租屋依法實(shí)施管理。注釋

明確租賃管理部門(mén)（出租屋綜管機(jī)構(gòu)）的法定職責(zé)，將公安機(jī)關(guān)單列突出重點(diǎn)，同時(shí)較原《若干規(guī)定》增加了規(guī)劃、國(guó)土房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保部門(mén)，這也是此次修訂《若干規(guī)定》的目的之一，就是想進(jìn)一步地明確各相關(guān)職能部門(mén)的工作職責(zé)，初衷是好的。第三條

市、區(qū)人民政府房屋租賃管理部門(mén)是房屋租賃行政主管第四條第二款：各街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)出租屋和流動(dòng)人口管理，組織街道出租屋管理機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門(mén)做好相關(guān)管理工作。注釋

市委、市政府近年來(lái)的要求是工作重心下移，當(dāng)前的街道辦事處雖然是區(qū)府的派出機(jī)構(gòu)，但其麻雀雖小，五臟俱全，主要的各相關(guān)職能部門(mén)都具備。此次修訂將加強(qiáng)出租屋和流動(dòng)人口管理的主體改為街道辦事處，并刪除了社區(qū)工作站，一是照顧了有的區(qū)社區(qū)工作站與出租屋綜管站分離的現(xiàn)實(shí)；二是基本符合當(dāng)前的體制；《若干規(guī)定》將原來(lái)的“協(xié)助房屋租賃部門(mén)和出租屋管理機(jī)構(gòu)做好相關(guān)管理工作”，修改為“組織街道出租屋管理機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門(mén)做好相關(guān)管理工作”，列明了街道辦事處的牽頭組織職責(zé)，進(jìn)一步落實(shí)屬地管理原則，即原來(lái)的協(xié)助租賃部門(mén)和出租屋管理機(jī)構(gòu)的協(xié)助職責(zé)改為主體職責(zé)，有義務(wù)組織街道出租屋管理機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門(mén)做好流動(dòng)人口和出租屋管理工作，市、區(qū)出租屋管理機(jī)構(gòu)按照第三條第二款負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督工作。第四條第二款：各街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)出租屋和流動(dòng)人口管理，組第七條：禁止業(yè)主或者管理人出租下列房屋：

（一）被有關(guān)主管部門(mén)確定為危險(xiǎn)房屋不能使用的；

（二）已公布房屋拆遷公告限期拆遷的；（三）無(wú)房屋權(quán)利證明或者市政府規(guī)定的其他權(quán)屬證明材料的；

（四）存在重大消防、安全、治安隱患的；

（五）無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明，又不能提供房屋安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出租屋；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章或者市政府規(guī)定不得出租的。對(duì)前款第（一）、（二）、（四）項(xiàng)規(guī)定的房屋，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知房屋租賃管理部門(mén)，由房屋租賃管理部門(mén)統(tǒng)一登記造冊(cè)；對(duì)屬于危房和需要拆遷的，由政府房屋拆遷主管部門(mén)依法及時(shí)組織拆除；有人員居住其中的，由所在街道辦事處依法清理。第七條：禁止業(yè)主或者管理人出租下列房屋：注釋

1、增加了無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明又無(wú)安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出租屋和重大治安隱患的房屋禁止出租。

（實(shí)際操作中存在困難，修訂時(shí)候未曾考慮明確如何操作）

2、減少了部分主管部門(mén)的通知義務(wù)。（無(wú)房屋權(quán)利證明或者市政府規(guī)定的其他權(quán)屬證明材料的，無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明，又不能提供房屋安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出租屋，國(guó)房局、建設(shè)局沒(méi)有了通知義務(wù)）

3、已公布房屋拆遷公告的房屋，必須是限期拆遷的。

4、明確了拆除房屋的主體（房屋拆遷主管部門(mén)），明確了清理居住人員的主體（所在街道辦事處）。

5、現(xiàn)行罰則（第三十四條第一項(xiàng)）：a責(zé)令改正違法行為，b并處違法所得10倍罰款，c無(wú)法查清違法所得的，以同地段指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;原罰則：僅是處以違法所得2倍罰款。

6、由此條款，聯(lián)想到工作實(shí)際。注釋

1、增加了無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明又無(wú)安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出第十一條

租賃住宅出租屋，由房屋租賃管理部門(mén)提供統(tǒng)一的示范合同文本，示范合同文本可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下載。注釋

按照條例的規(guī)定，不僅是住宅出租須使用示范文本。同時(shí)，市辦近期將按照市人大《安全責(zé)任決定》的要求，修改合同示范文本將租賃當(dāng)事人的安全責(zé)任強(qiáng)制增加。第十一條

租賃住宅出租屋，由房屋租賃管理部門(mén)提供統(tǒng)一的示第十二條二款：住宅出租屋應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖確定的房間為最小出租單位；沒(méi)有經(jīng)批準(zhǔn)施工圖的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范確定最小出租單位。禁止將最小出租單位再分割搭建成若干小間。住宅出租屋人均租住建筑面積不得低于六平方米。注釋

此條款的原意是主要想解決所謂“房中房”的問(wèn)題。較原《若干規(guī)定》條款來(lái)說(shuō)，可操作性相對(duì)要好些。

改“集體宿舍”“非集體宿舍”為“住宅出租屋”字樣，將“3平方”“6平方”統(tǒng)一為“6平方”。改“人均使用面積”為“建筑面積”。另，相對(duì)應(yīng)的處罰條款（第34條第2項(xiàng)，第35條第1項(xiàng)）由原每人200元調(diào)整為每人500元進(jìn)行處罰。

第十二條二款：住宅出租屋應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖確定的房間為最小第十二條第三款：出租屋業(yè)主或者管理人和承租人不得未經(jīng)建設(shè)工程規(guī)劃許可或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，擅自改變出租屋使用功能，擅自進(jìn)行開(kāi)（堵）外墻門(mén)窗、封閉陽(yáng)臺(tái)、搭建閣樓、棚蓋或者在天臺(tái)上搭建建（構(gòu)）筑物等行為。注釋

此條款是新增條款。也是與所謂的“房中房”有關(guān)，該條款所對(duì)應(yīng)的處罰條款主要與綜合執(zhí)法相關(guān)，（如，前款的將最小出租單位搭建成若干小間的由綜合執(zhí)法處罰，違反本款規(guī)定的，也是由綜合執(zhí)法責(zé)令限期拆除、恢復(fù)原狀，或者依法強(qiáng)制拆除；所以說(shuō)，第十二條涉及的管理部門(mén)不僅是房屋租賃部門(mén)關(guān)于人均面積超標(biāo)的問(wèn)題。第十二條第三款：出租屋業(yè)主或者管理人和承租人不得未經(jīng)建設(shè)工程第十三條第一款：出租屋業(yè)主或者管理人和承租人應(yīng)當(dāng)于房屋租賃合同簽訂后十日內(nèi)到房屋租賃管理部門(mén)登記或者備案；房屋租賃合同變更或者解除后，出租屋業(yè)主或者管理人和承租人應(yīng)當(dāng)于變更或者解除合同之日起十日內(nèi)向房屋租賃管理部門(mén)提交有關(guān)證明材料，辦理相關(guān)登記或者備案等手續(xù)。第十三條第一款：出租屋業(yè)主或者管理人和承租人應(yīng)當(dāng)于房屋租賃合注釋

本條款沒(méi)有多大變化，但是市政府在修訂時(shí)對(duì)應(yīng)的罰則時(shí)作了調(diào)整。（第三十四條第一款第三項(xiàng)：由房屋租賃管理部門(mén)責(zé)令改正，追繳房屋租賃管理費(fèi)和滯納金，并依照有關(guān)租賃管理的法律、法規(guī)規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。）原規(guī)定是在租賃合同期限內(nèi)一次性處以房屋租賃合同約定租金總額20％的罰款。

如何理解依照有關(guān)租賃管理的法律、法規(guī)規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)處以罰款？市政府法制辦答復(fù)，目前《條例》對(duì)未依法辦理合同登記備案此類(lèi)違法行為的處罰條款存在一定的不合理性，待《條例》修訂時(shí)將可能有所修改，考慮到法制的統(tǒng)一與穩(wěn)定，避免有關(guān)法律法規(guī)修改后又要匆忙修改《若干規(guī)定》，基于這一因素，本條款所對(duì)應(yīng)的罰則作了修改。罰則是設(shè)定了“罰款”這樣一種行政處罰，而非直接援引其他法律、特區(qū)法規(guī)所設(shè)定的行政處罰，只是處罰的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)有關(guān)租賃管理的法律、法規(guī)規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。注釋

本條款沒(méi)有多大變化，但是市政府在修訂時(shí)對(duì)應(yīng)的罰則時(shí)作了第十三條第三款：無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明的工商業(yè)出租屋，在辦理合同登記、備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供由建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)或者經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)可的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定報(bào)告。注釋

1、原規(guī)定是所有的工商業(yè)出租屋，以及改變功能結(jié)構(gòu)的出租屋，在辦理合同登記或者備案時(shí)都應(yīng)當(dāng)提供安檢報(bào)告。

2、新規(guī)定的范圍僅限于工商業(yè)出租屋，且是沒(méi)有合法竣工驗(yàn)收證明的。

3、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)由建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)定。第十三條第三款：無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明的工商業(yè)出租屋，在辦理合同第十五條

房屋租賃管理部門(mén)依法審查租賃合同后，核發(fā)房屋租賃登記或者備案憑證。房屋租賃登記或者備案憑證是有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)的有效證件。注釋

1、租賃當(dāng)事人私密的問(wèn)題。

2、法律規(guī)定憑證的法律效力。第十五條

房屋租賃管理部門(mén)依法審查租賃合同后，核發(fā)房屋租賃第十六條：對(duì)已辦理合同登記或者備案的出租屋，具有下列情形之一的，房屋租賃管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)登記或者備案，并告知租賃雙方當(dāng)事人和相關(guān)部門(mén)：（一）違反本規(guī)定第七條規(guī)定進(jìn)行房屋租賃的；（二）工商業(yè)出租屋未按照市政府有關(guān)規(guī)定取得消防審核合格文件的；（三）通過(guò)提供虛假材料騙取合同登記或者備案的。房屋租賃管理部門(mén)撤銷(xiāo)租賃合同登記或者備案后，出租屋通過(guò)整改符合規(guī)定出租條件的，可以重新申請(qǐng)辦理租賃合同登記或者備案。注釋

1、新增條款，本條為租賃部門(mén)撤銷(xiāo)登記備案提供了法律依據(jù)。

2、告知程序。

3、應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)的情形：

a經(jīng)登記備案后，被認(rèn)定危房不能使用；存在重大消防、安全、治安隱患；頒布拆遷公告限期拆遷的；房屋租賃部門(mén)依據(jù)有關(guān)部門(mén)的通知，撤銷(xiāo)該合同登記備案。

b無(wú)合法竣工驗(yàn)收證明，又不能提供房屋安