小高層住宅樓項目價格方案

小高層住宅樓項目價格方案2018年10月小高層住宅樓項目價格方案2018年10月1Part2－銷售價格策略Part3－整體均價測算Part4－綜合系數(shù)計算Part5－折后價格計算

報告大綱Part1－營銷目標(biāo)溝通Part2－銷售價格策略報告大綱2關(guān)鍵問題目標(biāo)是什么？奠定熱銷大盤形象？還是獲取高昂利潤？關(guān)鍵問題目標(biāo)是什么？奠定熱銷大盤形象？3Codeofthisreport|

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2011營銷目標(biāo)溝通Part 1Codeofthisreport|4?Copyr4Codeofthisreport|

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2010n使命2：項目層面：n引爆市場，打開局面，奠定項目熱銷。n使命1：企業(yè)層面：n回籠資金，增加現(xiàn)金流，達(dá)到的效果；首期使命：建立熱銷形象+快速回籠資金Codeofthisreport|5?Copyr5Codeofthisreport|

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2010品牌目標(biāo)：奠定富匯名城項目的熱銷形象和品牌地位。銷售目標(biāo)：確保項目開盤引爆市場，開盤銷售7成以上，約64套。品牌目標(biāo)1—“樹立富匯名城品牌，奠定熱銷形象”品牌目標(biāo)2—“提高富匯名城項目知名度，形成市場口碑”銷售目標(biāo)1—“富匯名城1#銷售83套”銷售目標(biāo)2—“富匯名城回籠資金5000萬元以上”目標(biāo)分解Codeofthisreport|6?Copyr6Codeofthisreport|

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2010目標(biāo)既定在2018年旺市之際什么價格可以搶占市場？Codeofthisreport|7?Copyr7確定銷售目標(biāo)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備第二步：確定試算均價第三步：實收價目表制作第四步：對外價目表制作1.確定定價方法2、分析競爭對手確定可比較樓盤收集資料3.對本項目資料收集4.認(rèn)購客戶產(chǎn)品需求資料收集5.相關(guān)市場價格資料收集1.設(shè)定可比樓盤可比因素、權(quán)重，并打分2.形成初步核心均價3.圍繞核心均價，確定均價范圍，確定實收均價4.價格分解，價格確定1.構(gòu)建價格表框架，房號面積表、送面積表2.價格調(diào)差水平差、垂直差、送面積調(diào)差、特別調(diào)差確定3.合成實收價目表4.價格分析討論1.確定付款方式與優(yōu)惠促銷額度2.計算平均折扣率3.在實收價目表和平均折扣率確定后，反推對外表價。4.對外表價比較形成對外價格表價格制定思路確定銷售目標(biāo)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備第二步：確定試算均價第三步：實收89銷售價格策略Part 29銷售價格策略Part 291本項目所屬區(qū)域在目前市場相對陌生，導(dǎo)致客戶認(rèn)知度低，且周邊生活配套較不成熟，市場對區(qū)域接受度較弱；1在競品區(qū)域內(nèi)的“大規(guī)模+高品質(zhì)+配套成熟”小區(qū)競爭激烈，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，項目突破區(qū)域競爭難度大；2作為富匯名城首批入市單位，勢必打響項目品牌知名度、營銷熱銷搶購氛圍、為后續(xù)大批量產(chǎn)品蓄勢，因此銷售價格策略采用“小步快跑、價格逐步溢價”形式；3競品區(qū)域的產(chǎn)品均價價格區(qū)間為5900-7800元/㎡，但在本項目整體展示面尚未能達(dá)到展示條件下，建議本項目首批單位在基準(zhǔn)價格上作調(diào)整以完成首批熱銷的目的。4價格實現(xiàn)難度分析：1本項目所屬區(qū)域在目前市場相對陌生，導(dǎo)致客戶認(rèn)知度低，且周邊10首批價格實現(xiàn)：根據(jù)區(qū)域競品項目分析、結(jié)合市場成交趨勢和項目自身情況：7月份入市首批單位保守實收均價為：首批單位建議為5838元/㎡同時為保障開發(fā)利潤，后續(xù)每批次推售一般按2%-4%幅度上漲，逐步實現(xiàn)溢價和利潤最大化。備注：在本項目的營銷中心、樣板房、首推熱銷等整體展示面完美呈現(xiàn)的條件下，項目首批單位的溢價在原基準(zhǔn)價格上調(diào)100-300元/㎡。1首批價格實現(xiàn)：根據(jù)區(qū)域競品項目分析、結(jié)合市場成交趨勢和項目自111推售原則以小步快跑、少量多推、價值分類推售的方式，實現(xiàn)每批開盤即搶購大賣，逐步拉高形象，拔升價格；。2018年7月21日首推：1#，共92套2018年8月18日二推：2/3#，共216套2018年9月22日三推：4#，共108套1推售原則以小步快跑、少量多推、價值分類推售的方式，實現(xiàn)每批12Codeofthisreport|

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2011整體均價測算Part 3Codeofthisreport|13?Copy13由于目前項目處于認(rèn)籌階段，定價策略主要以市場作為依據(jù)，定價較為理性的項目才能在市場調(diào)整期得到較好銷量，因此在定價以及價格拉升幅度考慮上應(yīng)在保持長期發(fā)展主線不變的條件下，根據(jù)客戶的變化情況，理性調(diào)整價格水平，以保持項目銷售熱度以及品牌追捧度。根據(jù)市場情況合理定價，短期依據(jù)客戶情況適時調(diào)整價格策略由于目前項目處于認(rèn)籌階段，定價策略主要以市場作為依據(jù)，定價較14本項目定價采用市場比較加權(quán)定價法可比樓盤加權(quán)定價法的定價原理：采用條件相似的樓盤市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關(guān)性，最后針對于本項目進(jìn)行各項因素的分值判定，將所得的本項目的最終的分值代入求得的項目價格分布的線性回歸方程中，求出本項目在整體房地產(chǎn)市場上的客觀合理價格。市場比較法本項目定價采用市場比較加權(quán)定價法可比樓盤加權(quán)定價法的定價原理15為了科學(xué)地計算出本項目的市場客觀合理價格，我們將選取系列與本案具有一定相似性的樓盤作為比較標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)可比樓盤定價法求取本項目的市場客觀合理價格。為此我們進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查和分析。影響 制定因素 權(quán)重系數(shù)園林教育配套商服配套位置交通戶型結(jié)構(gòu)小區(qū)規(guī)劃片區(qū)居住氛圍物業(yè)管理區(qū)位前景片區(qū)環(huán)境市場比較法原理項目可發(fā)展性發(fā)展商品牌為了科學(xué)地計算出本項目的市場客觀合理價格，我們將選取系列與本16本項目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價的過程中，主要考慮以下因素的影響定價影響因素因素比例區(qū)域類評分（35分）

區(qū)位前景10片區(qū)環(huán)境15片區(qū)居住氛圍10產(chǎn)品類因素（30分）

戶型結(jié)構(gòu)13小區(qū)規(guī)劃10項目可發(fā)展性7配套類因素（25分）

位置交通8商服配套8教育配套5園林4品牌因素（10分）

物業(yè)管理5發(fā)展商品牌5合計100本項目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價的過程中，主要考慮以下因素17參考樓盤對象住宅樓盤選取因素分類項目因素權(quán)重同區(qū)域樓盤

百潤花園同區(qū)域樓盤，共享配套，具有較高的參考價值38%盛安時尚家同區(qū)域樓盤，配套共享，具有較高的參考價值8%新外灘鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價值10%景柏灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價值13%中禧豪庭較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤，配套存在共性，具有參考價值10%鄰近區(qū)域樓盤雅庭灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價值8%駿景灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價值7%較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤譽(yù)景豪庭較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤，配套存在共性，同樣具有參考價值6%合計100%參考樓盤對象住宅樓盤選取因素分類項目因素權(quán)重百潤花園同區(qū)域18?根據(jù)市場比較法算得項目產(chǎn)品的毛坯均價約為6130元/㎡?1棟的住宅建筑面積為8219.54㎡試算均價試算均價約為：6400元/㎡樓盤選擇本項目百潤花園景柏灣雅庭灣駿景灣譽(yù)景豪庭中禧豪庭參考權(quán)重38%13%8%7%6%10%代表符號PxPaPfPgPhPiPj產(chǎn)品均價610067006400700080007100區(qū)域類評分（35分）區(qū)位前景106666698片區(qū)環(huán)境15981310101413片區(qū)人文因素107576698產(chǎn)品類因素（30分）戶型結(jié)區(qū)規(guī)劃105568898項目可發(fā)展性74345666配套類因素（25分）位置交通85567766商服配套85356576教育配套53444444商務(wù)配套42112233品牌因素（10分）物業(yè)管理532住宅基準(zhǔn)均價制定盛安時尚家 新外灘8% 10%Pb Pd6900 68006 69 126 610 77 84 56 64 54 42 23 232433發(fā)展商品牌533433各盤合計得分100

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合計Pg'Ph'Pi'Pj'2 3 2 3合計得分=區(qū)域類評分+產(chǎn)品類評分+配套類評分+品牌類評分52 64 65 69

pa'=px/pa*樓盤價格*參考權(quán)重Pa' Pb' Pd' Pf'2585 500 607 732424400340542市場比準(zhǔn)均價6130?根據(jù)市場比較法算得項目產(chǎn)品的毛坯均價約為6130元/㎡試算19Codeofthisreport|

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2011綜合系數(shù)計算Part 4Codeofthisreport|20?Copy20總體說明對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其戶型、朝向等差別進(jìn)行綜合加權(quán)匯總第一步水平系數(shù)評定對各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小第二步垂直系數(shù)評定考慮各戶型的奇偶層，帶特殊數(shù)字的樓層等因素綜合評定，進(jìn)行修正。第四步特殊系數(shù)調(diào)整××對內(nèi)外因素進(jìn)行綜合評定由于3棟為21層，采取低樓層2層作為評分基準(zhǔn)，各系數(shù)之間采用相加關(guān)系考慮供需、客戶喜好等影響，對以上評定結(jié)果進(jìn)行修正第三步增值系數(shù)調(diào)整×總體說明對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其戶型、朝向等差別進(jìn)行21折前價格表銷售統(tǒng)計表水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)增值系數(shù)折后單價表折后價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表折后實收總價=折后單價×建筑面積折前總價=折后總價÷綜合折扣系數(shù)綜合系數(shù) 客戶系數(shù)折后實收單價=基準(zhǔn)價×綜合系數(shù)定價原理折前價格表銷售統(tǒng)計表水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)增值系數(shù)折后單價22第一步：水平系數(shù)評定第一步：水平系數(shù)評定23u水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分，分為：戶型平面設(shè)計、景觀視野、朝向、噪聲灰塵及其它共5大因素。u通過對5大因素設(shè)定平分權(quán)重，各個因素的權(quán)重分配如下：評定因素評定因素戶型平面設(shè)計景觀視野朝向噪聲灰塵其他因素u水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分24景觀分析4、南向望小區(qū)內(nèi)部園林，視程較近。1、北向視野開闊，可望小區(qū)外部景觀。景觀評定排序010810111202050609070403景觀分析4、南向望小區(qū)內(nèi)部園林，視程較近。1、北向視野開闊25朝向分析2、北向戶型，陽臺無阻隔，采光度較好，受西向營銷，存在西曬不良因素；1、南向戶型，受西南風(fēng)影響，通風(fēng)較好，但南向樓棟遮擋，采光略差朝向評定排序具體評定分?jǐn)?shù)詳見附件010810111202050609070403風(fēng)向風(fēng)向朝向分析2、北向戶型，陽臺無阻隔，采光度較好，受西向營銷，存26戶型分析1幢A/B/C座戶型并無明顯差異，單邊位臥室飄窗較大，中間戶型窗口較小，一定程度影響該戶型的采光度1幢樓戶型評定戶型分析1幢A/B/C座戶型并無明顯差異，單邊位臥室飄窗較272戶型優(yōu)劣排序分析0-100300200-150-100-150100150200150400戶型優(yōu)劣排序09 05 06 02 01 10 07 11 08 04 03 12A座 B座 C座定價原則南北戶型差為300元/㎡；單邊位受通風(fēng)采光影響，價格提高；東西戶型差價為50元/㎡；2戶型優(yōu)劣排序分析0-100300200-150-100-128第二步：垂直系數(shù)評定第二步：垂直系數(shù)評定29垂直系數(shù)評定是按同一單位因為樓層高低的變化而引起差異進(jìn)行評定。主要通過以下因素進(jìn)行修正：視野景觀差異居住心理差異空間感受差異評定因素垂直系數(shù)評定是按同一單位因為樓層高低的變化而引起差異進(jìn)行評定30第三步：特殊系數(shù)評定第三步：特殊系數(shù)評定31u特殊系數(shù)評定標(biāo)準(zhǔn)特殊系數(shù)修正主要考慮影響水平方向局部價值突變的因素，結(jié)合本項目情況，具體如下：評定標(biāo)準(zhǔn)u特殊系數(shù)評定標(biāo)準(zhǔn)評定標(biāo)準(zhǔn)32垂直差垂直差33折后價格計算Part 5折后價格計算Part 5343對外折扣特殊折扣分類權(quán)證登記折扣認(rèn)籌折扣開盤折扣3萬元不計入網(wǎng)簽折扣折扣0.990.980.980.98綜合折扣0.93折折扣分析30.990.980.980.98綜合折扣0.93折折扣分析35折后單價折后單價36單價敏感性分析單價敏感性匯總分析價格區(qū)間套數(shù)比例4800-510066.52%5101-540022.17%5401-57001819.57%5701-60003841.30%6101-63002426.09%6301-660044.35%6601-690000.00%合計92100%單價敏感性分析價格區(qū)間套數(shù)比例合計92100%371幢各戶型均價類別梯腿價格驗算房號座向單梯套數(shù)01西北802東北8721.303西南8738.0富匯名城1幢價格表04 05 06東南 西北 東北8 8 8757.6 694.1 687.307西南8732.408東南8737.209西北7551.210東北7571.711西南7678.512東南7652.492單梯面積 697.3687073257188219.54

03997414051444626449243868038642429634369731145337324045640526單梯貨值4單梯均價 5,732255,616306,04655593008557217562282586655592783565041590000596247,988,327

176212 5,838

單梯均總 5064255782561554835048302537045462144494481895779457894價 499677 8971789023521,612

51幢各戶型均價類別梯腿價格驗算富匯名城1幢價格表單梯面積 38Thanksforyour

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day!Thanksforyourattention39小高層住宅樓項目價格方案2018年10月小高層住宅樓項目價格方案2018年10月40Part2－銷售價格策略Part3－整體均價測算Part4－綜合系數(shù)計算Part5－折后價格計算

報告大綱Part1－營銷目標(biāo)溝通Part2－銷售價格策略報告大綱41關(guān)鍵問題目標(biāo)是什么？奠定熱銷大盤形象？還是獲取高昂利潤？關(guān)鍵問題目標(biāo)是什么？奠定熱銷大盤形象？42Codeofthisreport|

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2011營銷目標(biāo)溝通Part 1Codeofthisreport|4?Copyr43Codeofthisreport|

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2010n使命2：項目層面：n引爆市場，打開局面，奠定項目熱銷。n使命1：企業(yè)層面：n回籠資金，增加現(xiàn)金流，達(dá)到的效果；首期使命：建立熱銷形象+快速回籠資金Codeofthisreport|5?Copyr44Codeofthisreport|

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2010品牌目標(biāo)：奠定富匯名城項目的熱銷形象和品牌地位。銷售目標(biāo)：確保項目開盤引爆市場，開盤銷售7成以上，約64套。品牌目標(biāo)1—“樹立富匯名城品牌，奠定熱銷形象”品牌目標(biāo)2—“提高富匯名城項目知名度，形成市場口碑”銷售目標(biāo)1—“富匯名城1#銷售83套”銷售目標(biāo)2—“富匯名城回籠資金5000萬元以上”目標(biāo)分解Codeofthisreport|6?Copyr45Codeofthisreport|

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2010目標(biāo)既定在2018年旺市之際什么價格可以搶占市場？Codeofthisreport|7?Copyr46確定銷售目標(biāo)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備第二步：確定試算均價第三步：實收價目表制作第四步：對外價目表制作1.確定定價方法2、分析競爭對手確定可比較樓盤收集資料3.對本項目資料收集4.認(rèn)購客戶產(chǎn)品需求資料收集5.相關(guān)市場價格資料收集1.設(shè)定可比樓盤可比因素、權(quán)重，并打分2.形成初步核心均價3.圍繞核心均價，確定均價范圍，確定實收均價4.價格分解，價格確定1.構(gòu)建價格表框架，房號面積表、送面積表2.價格調(diào)差水平差、垂直差、送面積調(diào)差、特別調(diào)差確定3.合成實收價目表4.價格分析討論1.確定付款方式與優(yōu)惠促銷額度2.計算平均折扣率3.在實收價目表和平均折扣率確定后，反推對外表價。4.對外表價比較形成對外價格表價格制定思路確定銷售目標(biāo)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備第二步：確定試算均價第三步：實收479銷售價格策略Part 29銷售價格策略Part 2481本項目所屬區(qū)域在目前市場相對陌生，導(dǎo)致客戶認(rèn)知度低，且周邊生活配套較不成熟，市場對區(qū)域接受度較弱；1在競品區(qū)域內(nèi)的“大規(guī)模+高品質(zhì)+配套成熟”小區(qū)競爭激烈，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，項目突破區(qū)域競爭難度大；2作為富匯名城首批入市單位，勢必打響項目品牌知名度、營銷熱銷搶購氛圍、為后續(xù)大批量產(chǎn)品蓄勢，因此銷售價格策略采用“小步快跑、價格逐步溢價”形式；3競品區(qū)域的產(chǎn)品均價價格區(qū)間為5900-7800元/㎡，但在本項目整體展示面尚未能達(dá)到展示條件下，建議本項目首批單位在基準(zhǔn)價格上作調(diào)整以完成首批熱銷的目的。4價格實現(xiàn)難度分析：1本項目所屬區(qū)域在目前市場相對陌生，導(dǎo)致客戶認(rèn)知度低，且周邊49首批價格實現(xiàn)：根據(jù)區(qū)域競品項目分析、結(jié)合市場成交趨勢和項目自身情況：7月份入市首批單位保守實收均價為：首批單位建議為5838元/㎡同時為保障開發(fā)利潤，后續(xù)每批次推售一般按2%-4%幅度上漲，逐步實現(xiàn)溢價和利潤最大化。備注：在本項目的營銷中心、樣板房、首推熱銷等整體展示面完美呈現(xiàn)的條件下，項目首批單位的溢價在原基準(zhǔn)價格上調(diào)100-300元/㎡。1首批價格實現(xiàn)：根據(jù)區(qū)域競品項目分析、結(jié)合市場成交趨勢和項目自501推售原則以小步快跑、少量多推、價值分類推售的方式，實現(xiàn)每批開盤即搶購大賣，逐步拉高形象，拔升價格；。2018年7月21日首推：1#，共92套2018年8月18日二推：2/3#，共216套2018年9月22日三推：4#，共108套1推售原則以小步快跑、少量多推、價值分類推售的方式，實現(xiàn)每批51Codeofthisreport|

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2011整體均價測算Part 3Codeofthisreport|13?Copy52由于目前項目處于認(rèn)籌階段，定價策略主要以市場作為依據(jù)，定價較為理性的項目才能在市場調(diào)整期得到較好銷量，因此在定價以及價格拉升幅度考慮上應(yīng)在保持長期發(fā)展主線不變的條件下，根據(jù)客戶的變化情況，理性調(diào)整價格水平，以保持項目銷售熱度以及品牌追捧度。根據(jù)市場情況合理定價，短期依據(jù)客戶情況適時調(diào)整價格策略由于目前項目處于認(rèn)籌階段，定價策略主要以市場作為依據(jù)，定價較53本項目定價采用市場比較加權(quán)定價法可比樓盤加權(quán)定價法的定價原理：采用條件相似的樓盤市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關(guān)性，最后針對于本項目進(jìn)行各項因素的分值判定，將所得的本項目的最終的分值代入求得的項目價格分布的線性回歸方程中，求出本項目在整體房地產(chǎn)市場上的客觀合理價格。市場比較法本項目定價采用市場比較加權(quán)定價法可比樓盤加權(quán)定價法的定價原理54為了科學(xué)地計算出本項目的市場客觀合理價格，我們將選取系列與本案具有一定相似性的樓盤作為比較標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)可比樓盤定價法求取本項目的市場客觀合理價格。為此我們進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查和分析。影響 制定因素 權(quán)重系數(shù)園林教育配套商服配套位置交通戶型結(jié)構(gòu)小區(qū)規(guī)劃片區(qū)居住氛圍物業(yè)管理區(qū)位前景片區(qū)環(huán)境市場比較法原理項目可發(fā)展性發(fā)展商品牌為了科學(xué)地計算出本項目的市場客觀合理價格，我們將選取系列與本55本項目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價的過程中，主要考慮以下因素的影響定價影響因素因素比例區(qū)域類評分（35分）

區(qū)位前景10片區(qū)環(huán)境15片區(qū)居住氛圍10產(chǎn)品類因素（30分）

戶型結(jié)構(gòu)13小區(qū)規(guī)劃10項目可發(fā)展性7配套類因素（25分）

位置交通8商服配套8教育配套5園林4品牌因素（10分）

物業(yè)管理5發(fā)展商品牌5合計100本項目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價的過程中，主要考慮以下因素56參考樓盤對象住宅樓盤選取因素分類項目因素權(quán)重同區(qū)域樓盤

百潤花園同區(qū)域樓盤，共享配套，具有較高的參考價值38%盛安時尚家同區(qū)域樓盤，配套共享，具有較高的參考價值8%新外灘鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價值10%景柏灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價值13%中禧豪庭較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤，配套存在共性，具有參考價值10%鄰近區(qū)域樓盤雅庭灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價值8%駿景灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價值7%較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤譽(yù)景豪庭較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤，配套存在共性，同樣具有參考價值6%合計100%參考樓盤對象住宅樓盤選取因素分類項目因素權(quán)重百潤花園同區(qū)域57?根據(jù)市場比較法算得項目產(chǎn)品的毛坯均價約為6130元/㎡?1棟的住宅建筑面積為8219.54㎡試算均價試算均價約為：6400元/㎡樓盤選擇本項目百潤花園景柏灣雅庭灣駿景灣譽(yù)景豪庭中禧豪庭參考權(quán)重38%13%8%7%6%10%代表符號PxPaPfPgPhPiPj產(chǎn)品均價610067006400700080007100區(qū)域類評分（35分）區(qū)位前景106666698片區(qū)環(huán)境15981310101413片區(qū)人文因素107576698產(chǎn)品類因素（30分）戶型結(jié)區(qū)規(guī)劃105568898項目可發(fā)展性74345666配套類因素（25分）位置交通85567766商服配套85356576教育配套53444444商務(wù)配套42112233品牌因素（10分）物業(yè)管理532住宅基準(zhǔn)均價制定盛安時尚家 新外灘8% 10%Pb Pd6900 68006 69 126 610 77 84 56 64 54 42 23 232433發(fā)展商品牌533433各盤合計得分100

58

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合計Pg'Ph'Pi'Pj'2 3 2 3合計得分=區(qū)域類評分+產(chǎn)品類評分+配套類評分+品牌類評分52 64 65 69

pa'=px/pa*樓盤價格*參考權(quán)重Pa' Pb' Pd' Pf'2585 500 607 732424400340542市場比準(zhǔn)均價6130?根據(jù)市場比較法算得項目產(chǎn)品的毛坯均價約為6130元/㎡試算58Codeofthisreport|

20?CopyrightCentalineGroup,

2011綜合系數(shù)計算Part 4Codeofthisreport|20?Copy59總體說明對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其戶型、朝向等差別進(jìn)行綜合加權(quán)匯總第一步水平系數(shù)評定對各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小第二步垂直系數(shù)評定考慮各戶型的奇偶層，帶特殊數(shù)字的樓層等因素綜合評定，進(jìn)行修正。第四步特殊系數(shù)調(diào)整××對內(nèi)外因素進(jìn)行綜合評定由于3棟為21層，采取低樓層2層作為評分基準(zhǔn)，各系數(shù)之間采用相加關(guān)系考慮供需、客戶喜好等影響，對以上評定結(jié)果進(jìn)行修正第三步增值系數(shù)調(diào)整×總體說明對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其戶型、朝向等差別進(jìn)行60折前價格表銷售統(tǒng)計表水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)增值系數(shù)折后單價表折后價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表折后實收總價=折后單價×建筑面積折前總價=折后總價÷綜合折扣系數(shù)綜合系數(shù) 客戶系數(shù)折后實收單價=基準(zhǔn)價×綜合系數(shù)定價原理折前價格表銷售統(tǒng)計表水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)增值系數(shù)折后單價61第一步：水平系數(shù)評定第一步：水平系數(shù)評定62u水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分，分為：戶型平面設(shè)計、景觀視野、朝向、噪聲灰塵及其它共5大因素。u通過對5大因素設(shè)定平分權(quán)重，各個因素的權(quán)重分配如下：評定因素評定因素戶型平面設(shè)計景觀視野朝向噪聲灰塵其他因素u水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分63景觀分析4、南向望小區(qū)內(nèi)部園林，視程較近。1、北向視野開闊，可望小區(qū)外部景觀。景觀評定排序010810111202050609070403景觀分析4、南向望小區(qū)內(nèi)部園林，視程較近。1、北向視野開闊64朝向分析2、北向戶型，陽臺無阻隔，采光度較好，受西向營銷，存在西曬不良因素；1、南向戶型，受西南風(fēng)影響，通風(fēng)較好，但南向樓棟遮擋，采光略差朝向評定排序具體評定分?jǐn)?shù)詳見附件010810111202050609070403風(fēng)向風(fēng)向朝向分析2、北向戶型，陽臺無阻隔，采光度較好，受西向營銷，存65戶型分析1幢A/B/C座戶型并無明顯差異，單邊位臥室飄窗較大，中間戶型窗口較小，一定程度影響該戶型的采光度1幢樓戶型評定戶型分析1幢A/B/C座戶型并無明顯差異，單邊位臥室飄窗較662戶型優(yōu)劣排序分析0-100300200-150-100-150100150200150400戶型優(yōu)劣排序09 05 06 02 01 10 07 11 08 04 03 12A座 B座 C座定價原則南北戶型差為300