依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件

依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路

主要內(nèi)容：一、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)二、我國(guó)土地法律制度三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律制度四、我國(guó)《物權(quán)法》確立的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律制度五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)之路六、房地產(chǎn)企業(yè)行政維權(quán)

依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路主要內(nèi)容：依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路一、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。

一、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)

1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào))，開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始迎來(lái)春天。1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城

2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過(guò)5%。

溫家寶指出：“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用?！?008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP二、我國(guó)土地法律制度

（一）土地公有制度我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有制的實(shí)現(xiàn)形式是由國(guó)家代表全體人民行使權(quán)利。全民所有制≠?lài)?guó)家所有制二、我國(guó)土地法律制度（一）土地公有制度（二）土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度

1、使用年限2、國(guó)有土地使用權(quán)取得方式（1）劃撥；（2）出讓?zhuān)唬?）租賃；（4）作價(jià)投資（入股）；（5）授權(quán)經(jīng)營(yíng)；（6）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。3、土地用途管制4、土地閑置情形的處理（1）國(guó)有土地；（2）農(nóng)用地。二、我國(guó)土地法律制度

（二）土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度二、我國(guó)土地法律制度（三）關(guān)于改變土地用途的規(guī)定（四）關(guān)于土地閑置的規(guī)定二、我國(guó)土地法律制度

（三）關(guān)于改變土地用途的規(guī)定二、我國(guó)土地法律制度三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律制度

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律制度（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備的條件：（一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備的條件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案

對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(含新增設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù))應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)暫定資質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題

1、獲得土地使用權(quán)，按規(guī)劃、用途、約定期限開(kāi)發(fā)。2、資本金到位。3、向有關(guān)部門(mén)報(bào)批4、質(zhì)量責(zé)任5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題問(wèn)題討論：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否在集體土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)？2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何參與新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)？問(wèn)題討論：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否在集體土地上從事房案例：北京“畫(huà)家村”案件北京宋莊2000多名藝術(shù)家聚集，被稱(chēng)為“畫(huà)家村”。李玉蘭和馬海濤于2002年7月1日雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了李玉蘭，并將集體土地建設(shè)用地使用證交給了她。買(mǎi)賣(mài)合同上，除了雙方簽字，還有辛店村大隊(duì)蓋的章，見(jiàn)證人是郭化勤和康文寶。2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效，李玉蘭返還房屋。

2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋。

2007年12月17日，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。案例：北京“畫(huà)家村”案件（四）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：銷(xiāo)售、租賃、抵押商品房預(yù)售：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（四）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：銷(xiāo)售、租賃、抵押房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，四、我國(guó)《物權(quán)法》有關(guān)房地產(chǎn)的法律制度

我國(guó)《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；二是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問(wèn)題；三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問(wèn)題。四是不動(dòng)產(chǎn)抵押。四、我國(guó)《物權(quán)法》有關(guān)房地產(chǎn)的法律制度我國(guó)《物權(quán)（一）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度2、增加了三種登記方式：預(yù)告登記、更正登記、異議登記。3、區(qū)分了合同效力和登記效力4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)做出了規(guī)定（一）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度（二）土地征收和房屋拆遷方面

首先，只有因公共利益的需要才可實(shí)行征收，非公共利益需要的拆遷由當(dāng)事人平等協(xié)商。其次，集體土地上房屋的征收拆遷活動(dòng)。第三，強(qiáng)調(diào)保障被征收人的居住權(quán)利。（二）土地征收和房屋拆遷方面首先，只有因公共利益的需要才可

（三）物業(yè)管理方面

首先，明確了業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)。其次，修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過(guò)的條件。第三，確定了公共維修資金的歸屬。第四，規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途。

（三）物業(yè)管理方面首先，明確了業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共有（四）不動(dòng)產(chǎn)抵押的規(guī)定

以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。（四）不動(dòng)產(chǎn)抵押的規(guī)定以建筑物抵押的，該建筑物五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)之路

（一）房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題宏觀層面：1、高房?jī)r(jià)；2、泡沫；3、腐??；4、房屋質(zhì)量；5、違法經(jīng)營(yíng)。微觀層面：1、欺詐；2、力量不對(duì)等；3、違約；4、暴力五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)之路（一）房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件權(quán)力尋租七法：1.擅改控制性詳規(guī)，提高項(xiàng)目容積率，減少配套設(shè)施，讓開(kāi)發(fā)商獲取超額利潤(rùn)；2.對(duì)未取得規(guī)劃許可擅自開(kāi)發(fā)的企業(yè)以罰代拆；3.對(duì)不具備開(kāi)工條件的項(xiàng)目核發(fā)開(kāi)工許可證、未達(dá)到預(yù)售許可條件的項(xiàng)目頒發(fā)預(yù)售許可證；4.出具虛假檢測(cè)報(bào)告，夸大住宅面積，讓買(mǎi)房人吃虧、使開(kāi)發(fā)企業(yè)額外獲利；5.縱容開(kāi)發(fā)企業(yè)囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)；6.進(jìn)行會(huì)計(jì)造假，虛報(bào)成本，隱瞞利潤(rùn)，偷漏營(yíng)業(yè)稅；7.任意壓低或抬高拆遷價(jià)格等。權(quán)力尋租七法：何閩旭

何閩旭居民劉成旺在安置房里指著屋頂臉盆大小的窟窿居民劉成旺在安置房里指著屋頂臉盆大小的窟窿70多個(gè)千斤頂頂起?？?樓歪歪"70多個(gè)千斤頂頂起?？?樓歪歪"開(kāi)發(fā)商在釘子戶(hù)門(mén)前挖積水深溝

開(kāi)發(fā)商在釘子戶(hù)門(mén)前挖積水深溝昆明釘子戶(hù)遭壕溝圍困窗戶(hù)被子彈打穿昆明釘子戶(hù)遭壕溝圍困窗戶(hù)被子彈打穿依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件網(wǎng)友繪制的血房地圖(一份標(biāo)注中國(guó)大陸所發(fā)生的強(qiáng)拆事件發(fā)生地的電子地圖)網(wǎng)友繪制的血房地圖(一份標(biāo)注中國(guó)大陸所發(fā)生的強(qiáng)拆事件發(fā)生地的各種不同觀點(diǎn)許小年：從物質(zhì)層面到精神層面，從法律層面到道德層面，野馬一樣的畸形房地產(chǎn)業(yè)給中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)帶來(lái)了前所未有的沖擊，當(dāng)然是負(fù)面沖擊居多。從科學(xué)發(fā)展觀的角度來(lái)看，今天中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展模式是一種看不見(jiàn)未來(lái)的發(fā)展，是沒(méi)有前途的、以掠奪子孫后代空間為代價(jià)的發(fā)展。各種不同觀點(diǎn)許小年：從物質(zhì)層面到精神層面，從法著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平：中國(guó)人正在上的“四個(gè)大當(dāng)”：房產(chǎn)、就業(yè)、教育、買(mǎi)車(chē)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平：中國(guó)人正在上的“四個(gè)大當(dāng)”：房產(chǎn)、就業(yè)任志強(qiáng)：“房?jī)r(jià)永恒上漲論”

任志強(qiáng)：個(gè)人觀點(diǎn)：今后會(huì)進(jìn)入理性穩(wěn)健發(fā)展期。1、房?jī)r(jià)不可能下降。2、政府賣(mài)地財(cái)政不可能改變。房企不要指望政府會(huì)讓利于己。3、政府會(huì)規(guī)范房企的經(jīng)營(yíng)行為。調(diào)查：1、高地價(jià)不會(huì)推高房?jī)r(jià)，你信嗎？2、通過(guò)加稅會(huì)抑制房?jī)r(jià)，你同意嗎？個(gè)人觀點(diǎn)：今后會(huì)進(jìn)入理性穩(wěn)健發(fā)展期。調(diào)查：（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須走依法經(jīng)營(yíng)發(fā)展之路1、依法治國(guó)是我國(guó)治國(guó)安邦的基本方略和基本國(guó)策2、廣大人民依法維權(quán)的意識(shí)不斷增強(qiáng)3、企業(yè)要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須走依法經(jīng)營(yíng)發(fā)展之路六、房地產(chǎn)企業(yè)如何行政維權(quán)

（一）行政許可行政許可，是指在法律一般禁止的情況下，行政主體根據(jù)行政相對(duì)方的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，通過(guò)頒發(fā)許可證、執(zhí)照等形式，賦予或確認(rèn)行政相對(duì)方從事某種活動(dòng)的法律資格或法律權(quán)利的一種具體行政行為。六、房地產(chǎn)企業(yè)如何行政維權(quán)（一）行政許可（二）注意的幾個(gè)問(wèn)題1、行政許可法定，行政機(jī)關(guān)不得任意設(shè)定行政許可事項(xiàng)。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要獲得多種行政許可。2、積極主動(dòng)提出申請(qǐng)，依照法定機(jī)關(guān)的要求提交相關(guān)材料。4、行政許可不可隨意轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏贸秶褂谩?、行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政許可要承擔(dān)責(zé)任。6、行政許可信賴(lài)保護(hù)原則。（二）注意的幾個(gè)問(wèn)題（二）行政處罰行政處罰是指具有行政處罰權(quán)的行政主體為維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，保護(hù)公民、法人或其他組織的合法權(quán)益，依法對(duì)行政相對(duì)人違反行政法律法規(guī)而尚未構(gòu)成犯罪給予法律制裁的行政行為。行政處罰的種類(lèi)：一、人身自由罰：包括行政拘留和勞動(dòng)教養(yǎng)。二、行為罰：主要形式有責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，吊銷(xiāo)許可證、執(zhí)照等。三、財(cái)產(chǎn)罰：主要形式有罰款、沒(méi)收財(cái)物（沒(méi)收非法財(cái)物和違法所得）。四、聲譽(yù)罰：主要形式有警告、責(zé)令具結(jié)悔過(guò)、通報(bào)批評(píng)等。（二）行政處罰行政處罰的種類(lèi)：應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：1、種類(lèi)法定、職權(quán)法定、機(jī)關(guān)法定。2、行政處罰的追究時(shí)效，一般為2年。3、聽(tīng)證程序應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：1、種類(lèi)法定、職權(quán)法定、機(jī)關(guān)法定。（三）行政復(fù)議

行政復(fù)議：是指公民、法人或者其他組織不服行政主體作出的具體行政行為，認(rèn)為行政主體的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，依法向法定的行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出復(fù)議申請(qǐng)，行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法對(duì)該具體行政行為進(jìn)行合法性、適當(dāng)性審查，并作出行政復(fù)議決定的行政行為。（三）行政復(fù)議行政復(fù)議的范圍第六條有下列情形之一的，公民、法人或者其他組織可以依照本法申請(qǐng)行政復(fù)議：（一）對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的警告、罰款、沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷(xiāo)許可證、暫扣或者吊銷(xiāo)執(zhí)照、行政拘留等行政處罰決定不服的；（二）對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的限制人身自由或者查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)等行政強(qiáng)制措施決定不服的；（三）對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書(shū)變更、中止、撤銷(xiāo)的決定不服的；（四）對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的；（五）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯合法的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的；（六）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)變更或者廢止農(nóng)業(yè)承包合同，侵犯其合法權(quán)益的；（七）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、征收財(cái)物、攤派費(fèi)用或者違法要求履行其他義務(wù)的（八）認(rèn)為符合法定條件，申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書(shū)，或者申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)審批、登記有關(guān)事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)沒(méi)有依法辦理的；（九）申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利、受教育權(quán)利的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)沒(méi)有依法履行的；（十）申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)依法發(fā)放撫恤金、社會(huì)保險(xiǎn)金或者最低生活保障費(fèi)，行政機(jī)關(guān)沒(méi)有依法發(fā)放的；（十一）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的其他具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的。行政復(fù)議的范圍對(duì)行政復(fù)議應(yīng)掌握的幾個(gè)問(wèn)題：1、一級(jí)復(fù)議制度；2、復(fù)議不停止執(zhí)行原則；3、復(fù)議申請(qǐng)期限：60日；4、復(fù)議機(jī)關(guān)的確定；5、復(fù)議期限。對(duì)行政復(fù)議應(yīng)掌握的幾個(gè)問(wèn)題：（四）行政訴訟行政訴訟是指公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)、或法律、法規(guī)授權(quán)的組織的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，依法向人民法院請(qǐng)求司法保護(hù)，人民法院通過(guò)對(duì)被訴行政行為的合法性進(jìn)行審查，在雙方當(dāng)事人和其他訴訟參與人的參與下，對(duì)該行政爭(zhēng)議進(jìn)行受理、審理、裁判以及執(zhí)行裁判等，從而解決特定范圍內(nèi)行政爭(zhēng)議的司法活動(dòng)的總和。（四）行政訴訟行政訴訟應(yīng)把握問(wèn)題：1、行政訴訟的受案范圍2、行政訴訟被告的確定3、行政訴訟舉證責(zé)任的分配4、復(fù)議前置5、不適用調(diào)解原則6、申請(qǐng)撤訴的裁定行政訴訟應(yīng)把握問(wèn)題：1、行政訴訟的受案范圍電話話/p>

依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路

主要內(nèi)容：一、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)二、我國(guó)土地法律制度三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律制度四、我國(guó)《物權(quán)法》確立的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律制度五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)之路六、房地產(chǎn)企業(yè)行政維權(quán)

依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路主要內(nèi)容：依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路一、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。

一、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)

1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào))，開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始迎來(lái)春天。1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城

2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過(guò)5%。

溫家寶指出：“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。”2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP二、我國(guó)土地法律制度

（一）土地公有制度我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有制的實(shí)現(xiàn)形式是由國(guó)家代表全體人民行使權(quán)利。全民所有制≠?lài)?guó)家所有制二、我國(guó)土地法律制度（一）土地公有制度（二）土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度

1、使用年限2、國(guó)有土地使用權(quán)取得方式（1）劃撥；（2）出讓?zhuān)唬?）租賃；（4）作價(jià)投資（入股）；（5）授權(quán)經(jīng)營(yíng)；（6）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。3、土地用途管制4、土地閑置情形的處理（1）國(guó)有土地；（2）農(nóng)用地。二、我國(guó)土地法律制度

（二）土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度二、我國(guó)土地法律制度（三）關(guān)于改變土地用途的規(guī)定（四）關(guān)于土地閑置的規(guī)定二、我國(guó)土地法律制度

（三）關(guān)于改變土地用途的規(guī)定二、我國(guó)土地法律制度三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律制度

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律制度（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備的條件：（一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備的條件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案

對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(含新增設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù))應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)暫定資質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題

1、獲得土地使用權(quán)，按規(guī)劃、用途、約定期限開(kāi)發(fā)。2、資本金到位。3、向有關(guān)部門(mén)報(bào)批4、質(zhì)量責(zé)任5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題問(wèn)題討論：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否在集體土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)？2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何參與新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)？問(wèn)題討論：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否在集體土地上從事房案例：北京“畫(huà)家村”案件北京宋莊2000多名藝術(shù)家聚集，被稱(chēng)為“畫(huà)家村”。李玉蘭和馬海濤于2002年7月1日雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了李玉蘭，并將集體土地建設(shè)用地使用證交給了她。買(mǎi)賣(mài)合同上，除了雙方簽字，還有辛店村大隊(duì)蓋的章，見(jiàn)證人是郭化勤和康文寶。2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效，李玉蘭返還房屋。

2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋。

2007年12月17日，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。案例：北京“畫(huà)家村”案件（四）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：銷(xiāo)售、租賃、抵押商品房預(yù)售：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（四）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：銷(xiāo)售、租賃、抵押房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，四、我國(guó)《物權(quán)法》有關(guān)房地產(chǎn)的法律制度

我國(guó)《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；二是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問(wèn)題；三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問(wèn)題。四是不動(dòng)產(chǎn)抵押。四、我國(guó)《物權(quán)法》有關(guān)房地產(chǎn)的法律制度我國(guó)《物權(quán)（一）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度2、增加了三種登記方式：預(yù)告登記、更正登記、異議登記。3、區(qū)分了合同效力和登記效力4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)做出了規(guī)定（一）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度（二）土地征收和房屋拆遷方面

首先，只有因公共利益的需要才可實(shí)行征收，非公共利益需要的拆遷由當(dāng)事人平等協(xié)商。其次，集體土地上房屋的征收拆遷活動(dòng)。第三，強(qiáng)調(diào)保障被征收人的居住權(quán)利。（二）土地征收和房屋拆遷方面首先，只有因公共利益的需要才可

（三）物業(yè)管理方面

首先，明確了業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)。其次，修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過(guò)的條件。第三，確定了公共維修資金的歸屬。第四，規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途。

（三）物業(yè)管理方面首先，明確了業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共有（四）不動(dòng)產(chǎn)抵押的規(guī)定

以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。（四）不動(dòng)產(chǎn)抵押的規(guī)定以建筑物抵押的，該建筑物五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)之路

（一）房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題宏觀層面：1、高房?jī)r(jià)；2、泡沫；3、腐敗；4、房屋質(zhì)量；5、違法經(jīng)營(yíng)。微觀層面：1、欺詐；2、力量不對(duì)等；3、違約；4、暴力五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)之路（一）房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件權(quán)力尋租七法：1.擅改控制性詳規(guī)，提高項(xiàng)目容積率，減少配套設(shè)施，讓開(kāi)發(fā)商獲取超額利潤(rùn)；2.對(duì)未取得規(guī)劃許可擅自開(kāi)發(fā)的企業(yè)以罰代拆；3.對(duì)不具備開(kāi)工條件的項(xiàng)目核發(fā)開(kāi)工許可證、未達(dá)到預(yù)售許可條件的項(xiàng)目頒發(fā)預(yù)售許可證；4.出具虛假檢測(cè)報(bào)告，夸大住宅面積，讓買(mǎi)房人吃虧、使開(kāi)發(fā)企業(yè)額外獲利；5.縱容開(kāi)發(fā)企業(yè)囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)；6.進(jìn)行會(huì)計(jì)造假，虛報(bào)成本，隱瞞利潤(rùn)，偷漏營(yíng)業(yè)稅；7.任意壓低或抬高拆遷價(jià)格等。權(quán)力尋租七法：何閩旭

何閩旭居民劉成旺在安置房里指著屋頂臉盆大小的窟窿居民劉成旺在安置房里指著屋頂臉盆大小的窟窿70多個(gè)千斤頂頂起?？?樓歪歪"70多個(gè)千斤頂頂起海口"樓歪歪"開(kāi)發(fā)商在釘子戶(hù)門(mén)前挖積水深溝

開(kāi)發(fā)商在釘子戶(hù)門(mén)前挖積水深溝昆明釘子戶(hù)遭壕溝圍困窗戶(hù)被子彈打穿昆明釘子戶(hù)遭壕溝圍困窗戶(hù)被子彈打穿依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營(yíng)走可持續(xù)發(fā)展之路課件網(wǎng)友繪制的血房地圖(一份標(biāo)注中國(guó)大陸所發(fā)生的強(qiáng)拆事件發(fā)生地的電子地圖)網(wǎng)友繪制的血房地圖(一份標(biāo)注中國(guó)大陸所發(fā)生的強(qiáng)拆事件發(fā)生地的各種不同觀點(diǎn)許小年：從物質(zhì)層面到精神層面，從法律層面到道德層面，野馬一樣的畸形房地產(chǎn)業(yè)給中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)帶來(lái)了前所未有的沖擊，當(dāng)然是負(fù)面沖擊居多。從科學(xué)發(fā)展觀的角度來(lái)看，今天中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展模式是一種看不見(jiàn)未來(lái)的發(fā)展，是沒(méi)有前途的、以掠奪子孫后代空間為代價(jià)的發(fā)展。各種不同觀點(diǎn)許小年：從物質(zhì)層面到精神層面，從法著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平：中國(guó)人正在上的“四個(gè)大當(dāng)”：房產(chǎn)、就業(yè)、教育、買(mǎi)車(chē)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平：中國(guó)人正在上的“四個(gè)大當(dāng)”：房產(chǎn)、就業(yè)任志強(qiáng)：“房?jī)r(jià)永恒上漲論”

任志強(qiáng)：個(gè)人觀點(diǎn)：今后會(huì)進(jìn)入理性穩(wěn)健發(fā)展期。1、房?jī)r(jià)不可能下降。2、政府賣(mài)地財(cái)政不可能改變。房企不要指望政府會(huì)讓利于己。3、政府會(huì)規(guī)范房企的經(jīng)營(yíng)行為。調(diào)查：1、高地價(jià)不會(huì)推高房?jī)r(jià)，你信嗎？2、通過(guò)加稅會(huì)抑制房?jī)r(jià)，你同意嗎？個(gè)人觀點(diǎn)：今后會(huì)進(jìn)入理性穩(wěn)健發(fā)展期。調(diào)查：（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須走依法經(jīng)營(yíng)發(fā)展之路1、依法治國(guó)是我國(guó)治國(guó)安邦的基本方略和基本國(guó)策2、廣大人民依法維權(quán)的意識(shí)不斷增強(qiáng)3、企業(yè)要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須走依法經(jīng)營(yíng)發(fā)展之路六、房地產(chǎn)企業(yè)如何行政維權(quán)

（一）行政許可行政許可，是指在法律一般禁止的情況下，行政主體根據(jù)行政相對(duì)方的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，通過(guò)頒發(fā)許可證、執(zhí)照等形式，賦予或確認(rèn)行政相對(duì)方從事某種活動(dòng)的法律資格或法律權(quán)利的一種具體行政行為。六、房地產(chǎn)企業(yè)如何行政維權(quán)（一）行政許可（二）注意的幾個(gè)問(wèn)題1、行政許可法定，行政機(jī)關(guān)不得任意設(shè)定行政許可事項(xiàng)。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要獲得多種行政許可。2、積極主動(dòng)提出申請(qǐng)，依照法定機(jī)關(guān)的要求提交相關(guān)材料。4、行政許可不可隨意轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏贸秶褂谩?、行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政許可要承擔(dān)責(zé)任。6、行政許可信賴(lài)保護(hù)原則。（二）注意的幾個(gè)問(wèn)題（二）行政處罰行政處罰是指具有行政處罰權(quán)的行政主體為維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，保護(hù)公民、法人或其他組織的合法權(quán)益，依法對(duì)行政相對(duì)人違反行政法律法規(guī)而尚未構(gòu)成犯罪給予法律制裁的行政行為。行政處罰的種類(lèi)：一、人身自由罰：包括行政拘留和勞動(dòng)教養(yǎng)。二、行為罰：主要形式有責(zé)