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依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路
主要內(nèi)容:一、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)二、我國土地法律制度三、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律制度四、我國《物權(quán)法》確立的有關(guān)不動產(chǎn)的法律制度五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠信經(jīng)營之路六、房地產(chǎn)企業(yè)行政維權(quán)
依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路主要內(nèi)容:依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路一、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益,又稱不動產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。
一、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。主要包括:土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款,以及由此形成的房地產(chǎn)市場。
在實(shí)際生活中,人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)
1998年7月3日,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號),開始停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)業(yè)才開始迎來春天。1998年7月3日,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城
2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過5%。
溫家寶指出:“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對于推動居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。”2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP二、我國土地法律制度
(一)土地公有制度我國實(shí)行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有制的實(shí)現(xiàn)形式是由國家代表全體人民行使權(quán)利。全民所有制≠國家所有制二、我國土地法律制度(一)土地公有制度(二)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度
1、使用年限2、國有土地使用權(quán)取得方式(1)劃撥;(2)出讓;(3)租賃;(4)作價投資(入股);(5)授權(quán)經(jīng)營;(6)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。3、土地用途管制4、土地閑置情形的處理(1)國有土地;(2)農(nóng)用地。二、我國土地法律制度
(二)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度二、我國土地法律制度(三)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定(四)關(guān)于土地閑置的規(guī)定二、我國土地法律制度
(三)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定二、我國土地法律制度三、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律制度
(一)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。三、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律制度(一)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備的條件:(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);(二)有固定的經(jīng)營場所;(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備的條件:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案
對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級:一級、二級、三級、四級四個資質(zhì)等級。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(含新增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù))應(yīng)當(dāng)申請暫定資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序(三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題
1、獲得土地使用權(quán),按規(guī)劃、用途、約定期限開發(fā)。2、資本金到位。3、向有關(guān)部門報批4、質(zhì)量責(zé)任5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用(三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題問題討論:1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營?2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何參與新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)?問題討論:1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否在集體土地上從事房案例:北京“畫家村”案件北京宋莊2000多名藝術(shù)家聚集,被稱為“畫家村”。李玉蘭和馬海濤于2002年7月1日雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議,馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭,并將集體土地建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上,除了雙方簽字,還有辛店村大隊(duì)蓋的章,見證人是郭化勤和康文寶。2006年12月,馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭,要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效,李玉蘭返還房屋。
2007年7月,通州法院判決:李玉蘭是居民,依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房,因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效,責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋。
2007年12月17日,北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效,李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。案例:北京“畫家村”案件(四)房地產(chǎn)經(jīng)營:銷售、租賃、抵押商品房預(yù)售:商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定,由購房者交付定金或預(yù)付款,而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預(yù)售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。(四)房地產(chǎn)經(jīng)營:銷售、租賃、抵押房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,四、我國《物權(quán)法》有關(guān)房地產(chǎn)的法律制度
我國《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個方面:一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記;二是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問題;三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問題。四是不動產(chǎn)抵押。四、我國《物權(quán)法》有關(guān)房地產(chǎn)的法律制度我國《物權(quán)(一)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度2、增加了三種登記方式:預(yù)告登記、更正登記、異議登記。3、區(qū)分了合同效力和登記效力4、對不動產(chǎn)登記收費(fèi)做出了規(guī)定(一)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度(二)土地征收和房屋拆遷方面
首先,只有因公共利益的需要才可實(shí)行征收,非公共利益需要的拆遷由當(dāng)事人平等協(xié)商。其次,集體土地上房屋的征收拆遷活動。第三,強(qiáng)調(diào)保障被征收人的居住權(quán)利。(二)土地征收和房屋拆遷方面首先,只有因公共利益的需要才可
(三)物業(yè)管理方面
首先,明確了業(yè)主對建筑物共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)。其次,修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過的條件。第三,確定了公共維修資金的歸屬。第四,規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途。
(三)物業(yè)管理方面首先,明確了業(yè)主對建筑物共有部分的共有(四)不動產(chǎn)抵押的規(guī)定
以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。(四)不動產(chǎn)抵押的規(guī)定以建筑物抵押的,該建筑物五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠信經(jīng)營之路
(一)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題宏觀層面:1、高房價;2、泡沫;3、腐??;4、房屋質(zhì)量;5、違法經(jīng)營。微觀層面:1、欺詐;2、力量不對等;3、違約;4、暴力五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠信經(jīng)營之路(一)房地產(chǎn)業(yè)存在的問依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件權(quán)力尋租七法:1.擅改控制性詳規(guī),提高項(xiàng)目容積率,減少配套設(shè)施,讓開發(fā)商獲取超額利潤;2.對未取得規(guī)劃許可擅自開發(fā)的企業(yè)以罰代拆;3.對不具備開工條件的項(xiàng)目核發(fā)開工許可證、未達(dá)到預(yù)售許可條件的項(xiàng)目頒發(fā)預(yù)售許可證;4.出具虛假檢測報告,夸大住宅面積,讓買房人吃虧、使開發(fā)企業(yè)額外獲利;5.縱容開發(fā)企業(yè)囤房惜售、哄抬房價;6.進(jìn)行會計造假,虛報成本,隱瞞利潤,偷漏營業(yè)稅;7.任意壓低或抬高拆遷價格等。權(quán)力尋租七法:何閩旭
何閩旭居民劉成旺在安置房里指著屋頂臉盆大小的窟窿居民劉成旺在安置房里指著屋頂臉盆大小的窟窿70多個千斤頂頂起???樓歪歪"70多個千斤頂頂起???樓歪歪"開發(fā)商在釘子戶門前挖積水深溝
開發(fā)商在釘子戶門前挖積水深溝昆明釘子戶遭壕溝圍困窗戶被子彈打穿昆明釘子戶遭壕溝圍困窗戶被子彈打穿依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件網(wǎng)友繪制的血房地圖(一份標(biāo)注中國大陸所發(fā)生的強(qiáng)拆事件發(fā)生地的電子地圖)網(wǎng)友繪制的血房地圖(一份標(biāo)注中國大陸所發(fā)生的強(qiáng)拆事件發(fā)生地的各種不同觀點(diǎn)許小年:從物質(zhì)層面到精神層面,從法律層面到道德層面,野馬一樣的畸形房地產(chǎn)業(yè)給中國傳統(tǒng)社會帶來了前所未有的沖擊,當(dāng)然是負(fù)面沖擊居多。從科學(xué)發(fā)展觀的角度來看,今天中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式是一種看不見未來的發(fā)展,是沒有前途的、以掠奪子孫后代空間為代價的發(fā)展。各種不同觀點(diǎn)許小年:從物質(zhì)層面到精神層面,從法著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平:中國人正在上的“四個大當(dāng)”:房產(chǎn)、就業(yè)、教育、買車。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平:中國人正在上的“四個大當(dāng)”:房產(chǎn)、就業(yè)任志強(qiáng):“房價永恒上漲論”
任志強(qiáng):個人觀點(diǎn):今后會進(jìn)入理性穩(wěn)健發(fā)展期。1、房價不可能下降。2、政府賣地財政不可能改變。房企不要指望政府會讓利于己。3、政府會規(guī)范房企的經(jīng)營行為。調(diào)查:1、高地價不會推高房價,你信嗎?2、通過加稅會抑制房價,你同意嗎?個人觀點(diǎn):今后會進(jìn)入理性穩(wěn)健發(fā)展期。調(diào)查:(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須走依法經(jīng)營發(fā)展之路1、依法治國是我國治國安邦的基本方略和基本國策2、廣大人民依法維權(quán)的意識不斷增強(qiáng)3、企業(yè)要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須走依法經(jīng)營發(fā)展之路六、房地產(chǎn)企業(yè)如何行政維權(quán)
(一)行政許可行政許可,是指在法律一般禁止的情況下,行政主體根據(jù)行政相對方的申請,經(jīng)依法審查,通過頒發(fā)許可證、執(zhí)照等形式,賦予或確認(rèn)行政相對方從事某種活動的法律資格或法律權(quán)利的一種具體行政行為。六、房地產(chǎn)企業(yè)如何行政維權(quán)(一)行政許可(二)注意的幾個問題1、行政許可法定,行政機(jī)關(guān)不得任意設(shè)定行政許可事項(xiàng)。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中,需要獲得多種行政許可。2、積極主動提出申請,依照法定機(jī)關(guān)的要求提交相關(guān)材料。4、行政許可不可隨意轉(zhuǎn)讓,不得超范圍使用。5、行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政許可要承擔(dān)責(zé)任。6、行政許可信賴保護(hù)原則。(二)注意的幾個問題(二)行政處罰行政處罰是指具有行政處罰權(quán)的行政主體為維護(hù)公共利益和社會秩序,保護(hù)公民、法人或其他組織的合法權(quán)益,依法對行政相對人違反行政法律法規(guī)而尚未構(gòu)成犯罪給予法律制裁的行政行為。行政處罰的種類:一、人身自由罰:包括行政拘留和勞動教養(yǎng)。二、行為罰:主要形式有責(zé)令停產(chǎn)停業(yè),吊銷許可證、執(zhí)照等。三、財產(chǎn)罰:主要形式有罰款、沒收財物(沒收非法財物和違法所得)。四、聲譽(yù)罰:主要形式有警告、責(zé)令具結(jié)悔過、通報批評等。(二)行政處罰行政處罰的種類:應(yīng)注意的幾個問題:1、種類法定、職權(quán)法定、機(jī)關(guān)法定。2、行政處罰的追究時效,一般為2年。3、聽證程序應(yīng)注意的幾個問題:1、種類法定、職權(quán)法定、機(jī)關(guān)法定。(三)行政復(fù)議
行政復(fù)議:是指公民、法人或者其他組織不服行政主體作出的具體行政行為,認(rèn)為行政主體的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益,依法向法定的行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出復(fù)議申請,行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法對該具體行政行為進(jìn)行合法性、適當(dāng)性審查,并作出行政復(fù)議決定的行政行為。(三)行政復(fù)議行政復(fù)議的范圍第六條有下列情形之一的,公民、法人或者其他組織可以依照本法申請行政復(fù)議:(一)對行政機(jī)關(guān)作出的警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照、行政拘留等行政處罰決定不服的;(二)對行政機(jī)關(guān)作出的限制人身自由或者查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)等行政強(qiáng)制措施決定不服的;(三)對行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的;(四)對行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的;(五)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯合法的經(jīng)營自主權(quán)的;(六)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)變更或者廢止農(nóng)業(yè)承包合同,侵犯其合法權(quán)益的;(七)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、征收財物、攤派費(fèi)用或者違法要求履行其他義務(wù)的(八)認(rèn)為符合法定條件,申請行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書,或者申請行政機(jī)關(guān)審批、登記有關(guān)事項(xiàng),行政機(jī)關(guān)沒有依法辦理的;(九)申請行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利、受教育權(quán)利的法定職責(zé),行政機(jī)關(guān)沒有依法履行的;(十)申請行政機(jī)關(guān)依法發(fā)放撫恤金、社會保險金或者最低生活保障費(fèi),行政機(jī)關(guān)沒有依法發(fā)放的;(十一)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的其他具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的。行政復(fù)議的范圍對行政復(fù)議應(yīng)掌握的幾個問題:1、一級復(fù)議制度;2、復(fù)議不停止執(zhí)行原則;3、復(fù)議申請期限:60日;4、復(fù)議機(jī)關(guān)的確定;5、復(fù)議期限。對行政復(fù)議應(yīng)掌握的幾個問題:(四)行政訴訟行政訴訟是指公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)、或法律、法規(guī)授權(quán)的組織的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益,依法向人民法院請求司法保護(hù),人民法院通過對被訴行政行為的合法性進(jìn)行審查,在雙方當(dāng)事人和其他訴訟參與人的參與下,對該行政爭議進(jìn)行受理、審理、裁判以及執(zhí)行裁判等,從而解決特定范圍內(nèi)行政爭議的司法活動的總和。(四)行政訴訟行政訴訟應(yīng)把握問題:1、行政訴訟的受案范圍2、行政訴訟被告的確定3、行政訴訟舉證責(zé)任的分配4、復(fù)議前置5、不適用調(diào)解原則6、申請撤訴的裁定行政訴訟應(yīng)把握問題:1、行政訴訟的受案范圍電話話/p>
依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路
主要內(nèi)容:一、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)二、我國土地法律制度三、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律制度四、我國《物權(quán)法》確立的有關(guān)不動產(chǎn)的法律制度五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠信經(jīng)營之路六、房地產(chǎn)企業(yè)行政維權(quán)
依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路主要內(nèi)容:依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路一、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益,又稱不動產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。
一、房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。主要包括:土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款,以及由此形成的房地產(chǎn)市場。
在實(shí)際生活中,人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)
1998年7月3日,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號),開始停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)業(yè)才開始迎來春天。1998年7月3日,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城
2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過5%。
溫家寶指出:“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要,對于推動居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用?!?008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP二、我國土地法律制度
(一)土地公有制度我國實(shí)行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有制的實(shí)現(xiàn)形式是由國家代表全體人民行使權(quán)利。全民所有制≠國家所有制二、我國土地法律制度(一)土地公有制度(二)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度
1、使用年限2、國有土地使用權(quán)取得方式(1)劃撥;(2)出讓;(3)租賃;(4)作價投資(入股);(5)授權(quán)經(jīng)營;(6)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。3、土地用途管制4、土地閑置情形的處理(1)國有土地;(2)農(nóng)用地。二、我國土地法律制度
(二)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離制度二、我國土地法律制度(三)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定(四)關(guān)于土地閑置的規(guī)定二、我國土地法律制度
(三)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定二、我國土地法律制度三、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律制度
(一)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。三、我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律制度(一)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備的條件:(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);(二)有固定的經(jīng)營場所;(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備的條件:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案
對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級:一級、二級、三級、四級四個資質(zhì)等級。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(含新增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù))應(yīng)當(dāng)申請暫定資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序(三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題
1、獲得土地使用權(quán),按規(guī)劃、用途、約定期限開發(fā)。2、資本金到位。3、向有關(guān)部門報批4、質(zhì)量責(zé)任5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用(三)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的問題問題討論:1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營?2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何參與新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)?問題討論:1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否在集體土地上從事房案例:北京“畫家村”案件北京宋莊2000多名藝術(shù)家聚集,被稱為“畫家村”。李玉蘭和馬海濤于2002年7月1日雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議,馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭,并將集體土地建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上,除了雙方簽字,還有辛店村大隊(duì)蓋的章,見證人是郭化勤和康文寶。2006年12月,馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭,要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效,李玉蘭返還房屋。
2007年7月,通州法院判決:李玉蘭是居民,依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房,因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效,責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋。
2007年12月17日,北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效,李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。案例:北京“畫家村”案件(四)房地產(chǎn)經(jīng)營:銷售、租賃、抵押商品房預(yù)售:商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定,由購房者交付定金或預(yù)付款,而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預(yù)售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。(四)房地產(chǎn)經(jīng)營:銷售、租賃、抵押房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,四、我國《物權(quán)法》有關(guān)房地產(chǎn)的法律制度
我國《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個方面:一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記;二是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問題;三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問題。四是不動產(chǎn)抵押。四、我國《物權(quán)法》有關(guān)房地產(chǎn)的法律制度我國《物權(quán)(一)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度2、增加了三種登記方式:預(yù)告登記、更正登記、異議登記。3、區(qū)分了合同效力和登記效力4、對不動產(chǎn)登記收費(fèi)做出了規(guī)定(一)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度(二)土地征收和房屋拆遷方面
首先,只有因公共利益的需要才可實(shí)行征收,非公共利益需要的拆遷由當(dāng)事人平等協(xié)商。其次,集體土地上房屋的征收拆遷活動。第三,強(qiáng)調(diào)保障被征收人的居住權(quán)利。(二)土地征收和房屋拆遷方面首先,只有因公共利益的需要才可
(三)物業(yè)管理方面
首先,明確了業(yè)主對建筑物共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)。其次,修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過的條件。第三,確定了公共維修資金的歸屬。第四,規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途。
(三)物業(yè)管理方面首先,明確了業(yè)主對建筑物共有部分的共有(四)不動產(chǎn)抵押的規(guī)定
以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。(四)不動產(chǎn)抵押的規(guī)定以建筑物抵押的,該建筑物五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠信經(jīng)營之路
(一)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題宏觀層面:1、高房價;2、泡沫;3、腐?。?、房屋質(zhì)量;5、違法經(jīng)營。微觀層面:1、欺詐;2、力量不對等;3、違約;4、暴力五、房地產(chǎn)企業(yè)必須走依法誠信經(jīng)營之路(一)房地產(chǎn)業(yè)存在的問依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件權(quán)力尋租七法:1.擅改控制性詳規(guī),提高項(xiàng)目容積率,減少配套設(shè)施,讓開發(fā)商獲取超額利潤;2.對未取得規(guī)劃許可擅自開發(fā)的企業(yè)以罰代拆;3.對不具備開工條件的項(xiàng)目核發(fā)開工許可證、未達(dá)到預(yù)售許可條件的項(xiàng)目頒發(fā)預(yù)售許可證;4.出具虛假檢測報告,夸大住宅面積,讓買房人吃虧、使開發(fā)企業(yè)額外獲利;5.縱容開發(fā)企業(yè)囤房惜售、哄抬房價;6.進(jìn)行會計造假,虛報成本,隱瞞利潤,偷漏營業(yè)稅;7.任意壓低或抬高拆遷價格等。權(quán)力尋租七法:何閩旭
何閩旭居民劉成旺在安置房里指著屋頂臉盆大小的窟窿居民劉成旺在安置房里指著屋頂臉盆大小的窟窿70多個千斤頂頂起???樓歪歪"70多個千斤頂頂起???樓歪歪"開發(fā)商在釘子戶門前挖積水深溝
開發(fā)商在釘子戶門前挖積水深溝昆明釘子戶遭壕溝圍困窗戶被子彈打穿昆明釘子戶遭壕溝圍困窗戶被子彈打穿依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件依法經(jīng)營走可持續(xù)發(fā)展之路課件網(wǎng)友繪制的血房地圖(一份標(biāo)注中國大陸所發(fā)生的強(qiáng)拆事件發(fā)生地的電子地圖)網(wǎng)友繪制的血房地圖(一份標(biāo)注中國大陸所發(fā)生的強(qiáng)拆事件發(fā)生地的各種不同觀點(diǎn)許小年:從物質(zhì)層面到精神層面,從法律層面到道德層面,野馬一樣的畸形房地產(chǎn)業(yè)給中國傳統(tǒng)社會帶來了前所未有的沖擊,當(dāng)然是負(fù)面沖擊居多。從科學(xué)發(fā)展觀的角度來看,今天中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式是一種看不見未來的發(fā)展,是沒有前途的、以掠奪子孫后代空間為代價的發(fā)展。各種不同觀點(diǎn)許小年:從物質(zhì)層面到精神層面,從法著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平:中國人正在上的“四個大當(dāng)”:房產(chǎn)、就業(yè)、教育、買車。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平:中國人正在上的“四個大當(dāng)”:房產(chǎn)、就業(yè)任志強(qiáng):“房價永恒上漲論”
任志強(qiáng):個人觀點(diǎn):今后會進(jìn)入理性穩(wěn)健發(fā)展期。1、房價不可能下降。2、政府賣地財政不可能改變。房企不要指望政府會讓利于己。3、政府會規(guī)范房企的經(jīng)營行為。調(diào)查:1、高地價不會推高房價,你信嗎?2、通過加稅會抑制房價,你同意嗎?個人觀點(diǎn):今后會進(jìn)入理性穩(wěn)健發(fā)展期。調(diào)查:(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須走依法經(jīng)營發(fā)展之路1、依法治國是我國治國安邦的基本方略和基本國策2、廣大人民依法維權(quán)的意識不斷增強(qiáng)3、企業(yè)要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須走依法經(jīng)營發(fā)展之路六、房地產(chǎn)企業(yè)如何行政維權(quán)
(一)行政許可行政許可,是指在法律一般禁止的情況下,行政主體根據(jù)行政相對方的申請,經(jīng)依法審查,通過頒發(fā)許可證、執(zhí)照等形式,賦予或確認(rèn)行政相對方從事某種活動的法律資格或法律權(quán)利的一種具體行政行為。六、房地產(chǎn)企業(yè)如何行政維權(quán)(一)行政許可(二)注意的幾個問題1、行政許可法定,行政機(jī)關(guān)不得任意設(shè)定行政許可事項(xiàng)。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中,需要獲得多種行政許可。2、積極主動提出申請,依照法定機(jī)關(guān)的要求提交相關(guān)材料。4、行政許可不可隨意轉(zhuǎn)讓,不得超范圍使用。5、行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政許可要承擔(dān)責(zé)任。6、行政許可信賴保護(hù)原則。(二)注意的幾個問題(二)行政處罰行政處罰是指具有行政處罰權(quán)的行政主體為維護(hù)公共利益和社會秩序,保護(hù)公民、法人或其他組織的合法權(quán)益,依法對行政相對人違反行政法律法規(guī)而尚未構(gòu)成犯罪給予法律制裁的行政行為。行政處罰的種類:一、人身自由罰:包括行政拘留和勞動教養(yǎng)。二、行為罰:主要形式有責(zé)
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