昆明化工片區(qū)城中村改造項目項目定位及商業(yè)規(guī)劃建議課件

昆明化工片區(qū)城中村改造項目項目定位及商業(yè)規(guī)劃建議課件第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項案例借鑒廣州中華廣場案例1.項目總體概況

中華廣場是廣州最負盛名的大型商業(yè)地產(chǎn)項目之一。該項目位于廣州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中山三路，商業(yè)氛圍濃厚。經(jīng)營面積逾17萬平方米，中華廣場以經(jīng)營時尚產(chǎn)品為特色，規(guī)劃有數(shù)碼城、名店城等業(yè)態(tài)。中華廣場底層接駁地鐵，提高了項目的人氣聚集速度。

2.項目業(yè)態(tài)定位狀況

中華廣場順應新經(jīng)濟時代潮流，引入數(shù)碼城概念，并用心打造建設，令其成為廣州城內(nèi)最火爆，潮流的數(shù)碼產(chǎn)品展示場、數(shù)碼技術(shù)發(fā)布地。一時間，摩托羅拉、索尼、三星等國際品牌爭相青睞，紛紛將其作為拓展品牌、展示形象、促進銷售的首選之地。

案例借鑒廣州中華廣場案例1.項目總體概況

中建筑功能規(guī)劃廣州中華廣場建筑功能規(guī)劃①外部景觀功能規(guī)劃設計：中華廣場東面設有全國唯一最長的戶外觀光電梯，直達七樓，顧客置身其中，便可盡覽東山區(qū)美景。

②廣場內(nèi)部的裝飾設計：結(jié)合了中西建筑的藝術(shù)精華，陽光透過呈菱形的中庭上方的鋁合金光棚，使顧客的視野頓感開闊，配合精心擺設的花草植物，令環(huán)境更加舒適優(yōu)雅、賞心悅目。③內(nèi)部交通配套規(guī)劃設計：

中華廣場內(nèi)的功能配套設施十分完善，包括：69部扶手電梯、10部垂直客梯、6部貨梯，外設全國最長的戶外觀光梯和垂直觀光電梯，顧客可以方便快捷地到達任何一個樓層、中華廣場的負二至負四層被譽為全城最大的自動化停車場，可提供一千二百多個機動車停車位，全電腦化的車場管理系統(tǒng)與之相配套，可大大滿足現(xiàn)時的停車需求。建筑功能規(guī)劃廣州中華廣場建筑功能規(guī)劃①外部景觀功能規(guī)劃設計：建筑功能規(guī)劃廣州中華廣場建筑功能規(guī)劃④建筑風格規(guī)劃

中華廣場的建筑通透、穩(wěn)健雋永。華燈照射下，璀璨怡人，恍若仙境，令人頓生向住欣羨之情；商場寬敞明亮、線路流暢。⑤活動廣場

中華廣場門口的廣場面積比較寬大，經(jīng)常舉辦大型的表演活動，廣場上吸引了眾多的人駐足觀看。以上的規(guī)劃優(yōu)勢明顯地表現(xiàn)出中華廣場在硬件上的獨特之處，給消費者感到新穎的吸引力。建筑功能規(guī)劃廣州中華廣場建筑功能規(guī)劃④建筑風格規(guī)劃

中華廣業(yè)態(tài)布局廣州中華廣場各樓層業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)負1層除負一層為主營品種繁多的摩托車配件、維修工具的大型摩托車汽配城外，負二、負三、負四層為被譽為全城最大的自動化停車場1層匯集了世界各大知名品牌，有廣州白領所鐘愛的佛羅倫、

C00ZZI、阿桑娜等年輕一族喜愛的班尼路、E&U、CY、

CottonShop等；除此還有各式潮流服飾、鞋、皮具等，這里的服飾各具特色，把各種潮流元素融匯得恰到好處2-3層二層、三層（部分）吉之島百貨公司1-4層南區(qū)一層至四層西南區(qū)：盛世中華百貨1萬平方米，主營中高檔的家用電器、服裝、運動旅游用品等，5層中華數(shù)碼城：云集了國內(nèi)外頂尖級科技品牌，諾基亞開設了中國最大的概念店，摩托羅拉、愛立信、西門子、三星、廣州視窗等，還有天龍，愛浪、

CAV、麗聲等多個頂級視聽器材專門店。業(yè)態(tài)布局廣州中華廣場各樓層業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)負1層除負一層為主業(yè)態(tài)布局廣州中華廣場各樓層業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)5層中華現(xiàn)代家居城：集中了廣州市最好的9個商家，包括最有氣魄的“穗港”、最有創(chuàng)意的“高尚”、最豪華的“健威”、最有特點的“格調(diào)”，還有“國際”、“恒生”、“歐迪寶”、“創(chuàng)藝”、“華洋”等，這里的家私各具風格，或豪華典雅式、或懷舊精巧式，或簡約前衛(wèi)式。6層鳳凰文化城、壹創(chuàng)書城：傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的陶瓷精品、古典家私、根雕、園藝、民族工藝品7層中華美食廣場：有經(jīng)營粵菜的華融宮酒家，有深受年輕一族喜愛的日本友和回轉(zhuǎn)壽司店、有正宗的韓國料理店“笑味軒”。除此，還設有五十多個美食攤位，集各國菜式，異地風味之大全，可同時容納一千二百多位食客，是-家食肆形式的美食廣場。

8層中華廣場電影城

：中華廣場電影城現(xiàn)擁有4個豪華放映廳，超大銀幕概念設計，并于國內(nèi)首度使用1.2米寬設計、固定式豪華座椅，是廣州市最豪華的電影城，也是廣州市內(nèi)唯一可乘坐地鐵到達的電影城。

業(yè)態(tài)布局廣州中華廣場各樓層業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)5層中華現(xiàn)代家居城經(jīng)營管理狀況分析項目擁有高品質(zhì)的物業(yè)管理與營銷體系中華廣場全權(quán)委托仲量聯(lián)行為物業(yè)經(jīng)營管理顧問。仲量聯(lián)行是全球首屈一指的綜合物業(yè)服務及投資管理公司，在美國、歐洲、澳洲都設有管理公司。其管理物業(yè)面積逾一千萬平方米，已于九六年獲得IS09002國際品質(zhì)認可證書。這支最具專業(yè)水準的物業(yè)管理隊伍將為中華廣場內(nèi)外客戶提供一流的服務。

在抓好物業(yè)管理的同時，中華廣場還特別注重精神文化建設。通過每月一期的《消費導報》向顧客傳遞各種各樣的商品信息，并按照不同商品的銷售旺季，每月舉行不同主題的推廣活動，迎合人們多姿多彩的生活追求。例如：全程獨家贊助全城熱點“第八屆美在花城”、大膽創(chuàng)新的“貼身、醉心內(nèi)衣展繽紛”、青春飛揚的“夏日好想暢游”泳衣展、極具群眾參與性的“廣州市首屆老年舞蹈大賽”、慶祝中國***80周年的“鑼鼓喧天慶七一”大型廣場民間藝術(shù)表演等，務求營造更好的商場文化氣氛，吸引更多的顧客光臨。建有自己的網(wǎng)站：

經(jīng)營管理狀況分析項目擁有高品質(zhì)的物業(yè)管理與營銷體系中華廣場全案例啟示廣州中華廣場成功啟示多功能一體化功能定位準確：中華廣場現(xiàn)推廣的主題是“萬千姿彩在中華”，商場的特色是集購物、娛樂休閑、飲食、旅游景點等多功能一體化的大型消費中心，將購物當作一種享受，而不僅僅是為了買東西；主題業(yè)態(tài)鮮明，經(jīng)營業(yè)態(tài)緊貼市場需求而又有差異化：經(jīng)營業(yè)態(tài)方面則選取了一些屬于市場上需求量最大的，而又與周邊商業(yè)形成一種差距的經(jīng)營業(yè)態(tài)；貼近時代要求，引領潮流,商品國際化,把握核心客戶時尚觀；產(chǎn)權(quán)高度統(tǒng)一:產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一是購物中心制勝關鍵，沒有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一的經(jīng)營、管理，便談不上統(tǒng)一的市場運作、廣告推廣、品牌經(jīng)營，便會陷入各立山頭、混亂經(jīng)營狀態(tài)，也會因短視行為招致長期失敗。

案例啟示廣州中華廣場成功啟示多功能一體化功能定位準確：中華第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項項目區(qū)位一環(huán)邊核心區(qū)域機場新機場項目位于城市一環(huán)邊核心位置，環(huán)城東路與東風路的交叉口；在東風路側(cè)緊臨項目有地鐵站出口，有強大的人流支撐；離機場有20多分鐘的車程，有較強的商務便利性；離核心CBD5-10分鐘的路程。項目區(qū)位一環(huán)邊核心區(qū)域機場新機場項目位于城市一環(huán)邊核心位置，車流動線利弊分析項目有較長的臨街面，交通組織靈活項目交通優(yōu)勢明顯，車流組織較靈活；人車分流：人流路線通達性強，避免了人車相互影響；貨車與小車分流：項目可設入口和出口位置較多，能很好的做到貨車與小車分流；小區(qū)車流與商業(yè)、寫字樓的車流分開。機動車流貨車非機動車流車流動線利弊分析項目有較長的臨街面，交通組織靈活項目交通優(yōu)勢人流動線利弊分析人流線規(guī)劃流暢，人流組織效率高項目人流節(jié)點明清晰，人流聚合與分離較通暢；人流流線清晰明了，通達性強，商業(yè)沒有出現(xiàn)死角；住宅人流引導與管理難度較大，住宅的私密性、舒適性降低，商業(yè)與住宅出入口需分開；人流線寫字樓住宅酒店人流動線利弊分析人流線規(guī)劃流暢，人流組織效率高項目人流節(jié)點明功能分區(qū)利弊分析項目物業(yè)布局較合理，住宅私密性差項目寫字樓與住宅分區(qū)明顯，住宅靠項目內(nèi)部，交通對住宅影響較?。簧虡I(yè)與住宅設計過于緊密，動靜難分區(qū)，商業(yè)對住宅造成一定的干擾；住宅對商業(yè)起到帶動人流，增進人氣的作用；寫字樓緊靠東風路，交通便利，形象展示到位，有較高的商務價值。住宅寫字樓寫字樓寫字樓住宅住宅住宅住宅商業(yè)酒店功能分區(qū)利弊分析項目物業(yè)布局較合理，住宅私密性差項目寫字樓與項目SWOT分析項目在區(qū)域內(nèi)有較強的優(yōu)勢優(yōu)勢（STRENGTH）

區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢明顯；展示面較長，已具有一定的商業(yè)氛圍，商業(yè)價值較高；昭示性強，外部交通便利，易達性較高。劣勢（WEEKNESS）

項目區(qū)域形象較差，環(huán)境臟亂，需刷新項目形象；受限于目前非商業(yè)因素，地塊四至商業(yè)價值不一致，需要趨利避害。威脅點（THREATEN）

居民認可度較高的核心商業(yè)區(qū)威脅；未來項目的威脅。機會點（OPPORTUNITY）

區(qū)域商業(yè)環(huán)境較差，給項目商業(yè)更大發(fā)展空間；區(qū)域商圈不斷演變，多中心商業(yè)格局逐漸形成。SWOT分析項目SWOT分析項目在區(qū)域內(nèi)有較強的優(yōu)勢優(yōu)勢（STRENGT項目戰(zhàn)略定位項目以差異化戰(zhàn)略建立區(qū)域新的商業(yè)核心地位領導者挑戰(zhàn)者品牌知名度高項目具有無可復制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新局部或全面領先，市場亮點壟斷形象標桿，引領市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產(chǎn)品敏銳的機會主義者結(jié)合項目獨具魅力的特色定位,打造城市區(qū)域新商業(yè)商務中心挑戰(zhàn)者領導者追隨者√補缺者√挑戰(zhàn)區(qū)域固有商業(yè)形態(tài)，重新定義區(qū)域商業(yè)價值，創(chuàng)新打造難以復制的核心競爭力項目戰(zhàn)略定位項目以差異化戰(zhàn)略建立區(qū)域新的商業(yè)核心地位領導者挑第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項項目戰(zhàn)略目標從三個方面思考項目戰(zhàn)略目標城市發(fā)展層面：項目整體將打造成區(qū)域市場的標桿項目，成為城市區(qū)域發(fā)展的代表形象！項目開發(fā)層面：打造區(qū)域新的都市綜合體，輻射區(qū)域市場；再造白塔路商圈商業(yè)核心，推進區(qū)域商業(yè)市場的更新?lián)Q代！公司層面：樹立企業(yè)品牌，贏得市場先機，同時提供安全、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，支持項目滾動開發(fā)！項目戰(zhàn)略目標從三個方面思考項目戰(zhàn)略目標城市發(fā)展層面：項目整體項目戰(zhàn)略目標項目打造多功能城市綜合體19

綜合體，一個多功能、高效率、功能復雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向多元、集約化發(fā)展。初級階段：簡單功能疊加

發(fā)展階段：融合發(fā)展

成熟階段：多元發(fā)展商業(yè)居住商務商務商務商業(yè)商業(yè)居住居住娛樂休閑文化休閑娛樂文化公園體育綜合體（COMPLEX）---

是將城市中購物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、文化、娛樂、休閑等城市生活空間的三項進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。旅游項目戰(zhàn)略目標項目打造多功能城市綜合體19綜合體項目整體定位打造多功能綜合體，成為區(qū)域城市的地標和象征

綜合體多重功能的相互聯(lián)動使得其具備很強的自我增值、自我繁榮的能力……寫字樓項目整體定位打造多功能綜合體，成為區(qū)域城市的地標和象征整體功能定位增強各物業(yè)之間功能聚合，促進項目整體價值提升項目是典型的城市綜合體，以商業(yè)為核心，寫字樓為形象展示，住宅為價值提升部分；其中商業(yè)形態(tài)、檔次及建筑規(guī)劃決定著項目整體的價值。整體功能定位增強各物業(yè)之間功能聚合，促進項目整體價值提升項目項目整體定位多功能聚合的城市綜合體以新經(jīng)濟時代潮流，經(jīng)營時尚產(chǎn)品為特色，規(guī)劃有數(shù)碼城、名店城、集飲食、購物、娛樂于一體的新概念綜合購物商城。同時聚集高端寫字樓、住宅、酒店功能商業(yè)商務中心。白塔商圈都市綜合體高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅一個充滿城市意向的商業(yè)中心開放、活力的——下沉廣場情趣盎然的商業(yè)步行組團街區(qū)高端形象、樹立典范——5A寫字樓項目定位要素提煉項目整體定位多功能聚合的城市綜合體以新經(jīng)濟時代潮流，經(jīng)營時尚第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項商業(yè)定位思考從四個角度思考項目商業(yè)定位

能夠創(chuàng)造出新的城市價值增值區(qū)域，提升整體的商業(yè)價值，同時為城市發(fā)展注入新的活力，改變城市區(qū)域形象。

重新整合區(qū)域商業(yè)資源，能夠在商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)功能以及服務環(huán)境上為區(qū)域打造全新的城市商業(yè)地標，創(chuàng)造區(qū)域核心的頂峰價值。商業(yè)發(fā)展角度消費者角度

符合其消費特點及需求，營造全新購物消費體驗，不僅提供更為豐富功能的業(yè)態(tài)組合，同時能夠為其提供更具魅力的購物休閑娛樂場所。

項目商業(yè)定位必須考慮適合銷售以及長期穩(wěn)定經(jīng)營要求，同時必須具備長遠的競爭優(yōu)勢，符合未來發(fā)展態(tài)勢。項目開發(fā)角度城市發(fā)展角度商業(yè)定位思考從四個角度思考項目商業(yè)定位能夠創(chuàng)造出新的目標市場定位從商圈三個輻射能級上界定目標市場消費商圈構(gòu)成：主圈--65％的顧客；

次圈--25％顧客；

邊圈--10％顧客；商圈輻射范圍：白塔路商圈商圈，中心商務區(qū)人群，東片區(qū)消費人群；消費商圈構(gòu)成：主圈--大型商場主圈在5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)。次圈--大型商場主圈在8公里以內(nèi)，任何交通工具40分鐘以內(nèi)。邊圈--大型商場主圈在8公里以外，任何交通工具40分鐘以上。目標市場定位從商圈三個輻射能級上界定目標市場消費商圈構(gòu)成：商客戶群體以年輕化的消費者為主體消費群體定位必須與所處區(qū)域功能相聯(lián)；必須做好客源重疊分析和規(guī)劃；消費群

區(qū)域內(nèi)辦公寫字樓、醫(yī)院、拓東體育館區(qū)域外人流；以70、80、90后年輕一族，以時尚潮流消費為主的消費人群；區(qū)域內(nèi)小區(qū)客戶群；投資群

中產(chǎn)階級群體；高級白領、金領、企業(yè)家、昆明本土投資客；商戶群大連鎖店或快餐集團；以年輕時尚的商家、電子數(shù)碼、男女服飾、運動、美食、娛樂等業(yè)態(tài)；專業(yè)市場與零售市場中高端商家；客戶群體以年輕化的消費者為主體消費群體定位必須與所處區(qū)域功能項目商業(yè)定位組團街區(qū)式生活購物中心復合主張：一站式購物+休閑消費體驗商業(yè)特點：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點：組團式街區(qū)形態(tài)LifestyleBlock商業(yè)定位以休閑體驗消費為主的商業(yè)定位項目商業(yè)定位組團街區(qū)式生活購物中心復合主張：一站式購物+休閑商業(yè)檔次定位以中高端為主的商業(yè)定位高中低低中高產(chǎn)品等級客戶層面高端中、中低端（市場主流產(chǎn)品）低端本項目等級

項目商業(yè)體量較大，不能區(qū)域當?shù)卣即蠖鄶?shù)的中低收入人群消費水平，但必須在建筑規(guī)劃、主題特色以及購物環(huán)境上打造中高品質(zhì)感的商業(yè)項目，同時規(guī)劃一定比例的中高層次的品牌商家區(qū)域，以滿足不同層次消費需求。商業(yè)檔次定位以中高端為主的商業(yè)定位高中低低中高產(chǎn)品等級客戶層經(jīng)營模式定位多種模式結(jié)合統(tǒng)一招租將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實際用家，所有者獲取租金收益，實際商家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益。部分經(jīng)營租賃加部分出售一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪自營。經(jīng)營模式定位多種模式結(jié)合統(tǒng)一招租將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實形象定位項目塑造年輕、活力、時尚的形象YOHO是“YOUNG”與“HOME”的結(jié)合;著名媒體“YOHO”年輕人的城市；定位于一個集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心。昆明YOHO廣場形象定位項目塑造年輕、活力、時尚的形象YOHO是“YOUNG第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項業(yè)態(tài)規(guī)劃思路根據(jù)項目戰(zhàn)略目標與招商運營角度制定規(guī)劃原則1、項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須起到整合原有商業(yè)與區(qū)域商業(yè)資源的作用；2、業(yè)態(tài)組合必須契合市場需求，同時滿足不同層次消費群體需求；3、項目規(guī)模較大，四周必須有主力店拉動人流；4、項目以銷售為主，應較多規(guī)劃面積要求不大，同時具備長期經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)規(guī)劃思路根據(jù)項目戰(zhàn)略目標與招商運營角度制定規(guī)劃原則1、項業(yè)態(tài)組合分析從項目定位角度分析業(yè)態(tài)組合零售業(yè)態(tài)商家組合分析家庭式消費業(yè)態(tài)以年輕人為主要群體商務群體不同消費群體都需要的日常消費業(yè)態(tài)消費頻率較高，容易營造項目時尚活力氛圍中高端消費群體為主，對購物環(huán)境、商家品質(zhì)有較高要求超市、服務配套、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲、服飾、兒童樂園、保健服務、家電家居等潮流服飾、餐飲休閑娛樂（酒吧、特色餐飲、電影院、ktv等）、電子數(shù)碼、書城培訓等中高檔餐飲、休閑娛樂、健身美容、品牌服飾、百貨等

項目商業(yè)定位于“生活購物中心”，輻射區(qū)域不同層次消費群，因此，從業(yè)態(tài)組合上就必須能夠滿足不同消費群體的消費需求。業(yè)態(tài)組合分析從項目定位角度分析業(yè)態(tài)組合零售業(yè)態(tài)商家組合分析家業(yè)態(tài)組合分析從項目開發(fā)角度分析商業(yè)業(yè)態(tài)組合專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析文化體育用品電子手機數(shù)碼花鳥市場業(yè)態(tài)原有商業(yè)環(huán)境較為破舊，需要重新規(guī)劃與整合原項目地主要以自然形成的街鋪為主，較為分散，區(qū)域市場缺失項目可在此基礎上，整合現(xiàn)有商家資源，并增大一定的規(guī)模，促進發(fā)展。充分發(fā)揮其娛樂性與休閑性功能

項目龐大的項目規(guī)模必須具備若干個專業(yè)市場擴大輻射面，而項目開發(fā)主要以銷售為目標，因此，規(guī)劃的專業(yè)市場必須兼顧適宜銷售以及具備長期經(jīng)營能力，同時符合區(qū)域消費特點。業(yè)態(tài)組合分析從項目開發(fā)角度分析商業(yè)業(yè)態(tài)組合專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析文核心業(yè)態(tài)主題分析項目周邊百貨云集，百貨業(yè)態(tài)體量過大區(qū)域百貨情況名稱規(guī)模已有商業(yè)金格12000㎡匯都國際62,950㎡在建商業(yè)南亞之門------工人文化宮------蘇家村項目------建議本項目不引入百貨百貨

百貨作為主力店，綜合性較強，在大型項目中發(fā)揮著中高端形象展示、增強擴張面以及拉動人流的重要作用；但區(qū)域內(nèi)高端百貨業(yè)態(tài)云集，市場已經(jīng)飽和。核心業(yè)態(tài)主題分析項目周邊百貨云集，百貨業(yè)態(tài)體量過大區(qū)域百貨情核心業(yè)態(tài)主題分析四大超市聚集項目周邊，超市沒有發(fā)展空間建設本項目不引入超市超市超市已有一定的發(fā)展，僅項目周邊就有四大品牌超市，項目引入超市必然面臨較大的市場競爭；同時周邊項目，不斷要進行改造，超市供給過剩。規(guī)模已有沃爾瑪超市24000㎡好又多18000㎡家樂福-----大潤發(fā)--------核心業(yè)態(tài)主題分析四大超市聚集項目周邊，超市沒有發(fā)展空間建設本核心業(yè)態(tài)主題分析引入時尚的名品店拔高整個項目的形象名品店引入一定量的名品店，一方面提高整個項目的形象；同時在價格上以中高端為主，吸引大量年輕白領及追求時尚的人群；名品店業(yè)態(tài)以名表，香水、家居、化妝品、潮流服飾等為主的業(yè)態(tài)。核心業(yè)態(tài)主題分析引入時尚的名品店拔高整個項目的形象名品店引入核心業(yè)態(tài)主題分析引入以年輕人為主要消費人群的潮流前線品牌1、項目建議規(guī)劃潮流前線，將目標消費群鎖定年輕消費群體，營造項目時尚、活力氛圍，同時提升營銷價值；2、經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾精品為主，輔之以個人護理、珠寶、服務配套等；3、商鋪面積不大，開店成本較低，經(jīng)營方式靈活，較適合小商家經(jīng)營，同時具有較好的租金收益。潮流前線核心業(yè)態(tài)主題分析引入以年輕人為主要消費人群的潮流前線品牌1、核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃商務需求的中高端餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)

項目需要此類型業(yè)態(tài)其集中規(guī)劃，形成規(guī)模效應，也可規(guī)避其對其余商業(yè)的影響。

在大型商業(yè)項目中，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營能力最好的業(yè)態(tài)，一般占項目面積的30%-40%左右；項目經(jīng)營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)面臨一定的競爭，因此必須從規(guī)劃、整體形象打造，借助其余商業(yè)以及項目綜合體優(yōu)勢打造新的餐飲娛樂聚集區(qū)。業(yè)態(tài)規(guī)模建議餐飲中偏低檔：以美食街、美食廣場為形態(tài)，主營特色小吃、地方料理、中西快餐等30,000-40,000㎡中偏高檔：大型餐飲商家休閑娛樂休閑會所、KTV、酒吧美容美發(fā)、反斗城等核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃商務需求的中高端餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)餐飲、核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃以時尚數(shù)碼品牌為主的專業(yè)數(shù)碼城數(shù)碼廣場

項目地本身已經(jīng)形成以手機數(shù)碼為主要業(yè)態(tài)的專業(yè)市場聚集地；項目建議規(guī)劃手機數(shù)碼、電子數(shù)碼配件專業(yè)市場，將二者集中規(guī)劃，形成規(guī)模優(yōu)勢，整合商家資源。

規(guī)模建議為15,000-20,000㎡

。核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃以時尚數(shù)碼品牌為主的專業(yè)數(shù)碼城數(shù)碼廣場核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃文化、體育、家電、家居為主的家庭消費業(yè)態(tài)功能商家業(yè)種規(guī)模建議家庭式消費兒童樂園、書城、教育培訓、保健中心、家電家居等5000-8000㎡文化體育業(yè)態(tài)

項目緊靠拓東體育館，東風東路周邊已經(jīng)形成一定規(guī)模的體育用品專賣業(yè)態(tài)；文體用品、兒童教育等家庭式消費業(yè)態(tài)能吸引不同消費層次水平的消費群體，經(jīng)營能力較強且對增強項目商業(yè)輻射面有較大影響。核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃文化、體育、家電、家居為主的家庭消費業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃以配套為主的農(nóng)副產(chǎn)品的業(yè)態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品市場

項目周邊小區(qū)較多，自身住宅體量也較大；項目建議規(guī)劃農(nóng)副產(chǎn)品市場，不僅整合及擴大食品街商家資源，同時也為完善項目整體配套。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)模建議為3,000-4,000㎡。核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃以配套為主的農(nóng)副產(chǎn)品的業(yè)態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品市場業(yè)態(tài)布局原則結(jié)合業(yè)態(tài)特點與承租能力合理布局業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特點布局原則主力店潮流前線

付租能力較低，對展示面有一定的要求。適合規(guī)劃在商業(yè)價值不高，但具有一定展示面的地塊。次主力店電器賣場

付租能力不強，對展示面、樓層、人流等要求不高。適合規(guī)劃在商業(yè)價值不高的地塊及相對較高的樓層。大型餐飲美食廣場美容SPA兒童樂園運動健身桑拿足浴專營店服飾鞋帽

付租能力較強，對展示面、樓層、人流等有較高的要求。可規(guī)劃在商業(yè)價值較高、展示面良好、人流量大、相對較低樓層等。個人護理鐘表珠寶銀行服務風味美食地方菜系特色餐飲中西式快餐西餐咖啡數(shù)碼通訊書店音像生活家居業(yè)態(tài)布局原則結(jié)合業(yè)態(tài)特點與承租能力合理布局業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特點布局原各樓層業(yè)態(tài)組合多樓層分布不同主力業(yè)態(tài)，檔次分層，業(yè)態(tài)分區(qū)樓層主題業(yè)態(tài)層高面積負三層停車場4.52.2萬負二層停車場農(nóng)貿(mào)市場4.52.2萬負一層生活館花鳥市場、美食、潮流前線6.02.2萬一層精品館精品服飾、潮流前線、西餐、名品店、酒吧、餐飲6.81.5-2萬二層時尚館數(shù)碼城、名品店、餐飲、娛樂5.51.5-2萬三層潮流館文化、體育、家居、數(shù)碼城、娛樂城5.51.5-2萬四層體驗館大型餐飲、特色餐飲、美食廣場、洗浴健身美容5.51.5-2萬各樓層業(yè)態(tài)組合多樓層分布不同主力業(yè)態(tài)，檔次分層，業(yè)態(tài)分區(qū)樓層招商主力店項目分布多家主力店和次主力店

商家名稱商業(yè)類型面積層高、柱網(wǎng)、開間進深比、水、電、氣等硬件要求樓層主力店

潮流前線15000-20000蘇寧電器

15000

2500-20000平米、層高3.5米以上，柱間距7.5米以上負1層肯德基樓板到梁底高度，不得低于3米。；樓板承重：廚房區(qū)樓板負荷為450kg/㎡，餐廳區(qū)活荷載為250kg/㎡；1-2層

次主力店

大滇園15004層小肥羊20004層溫莎30004層上島咖啡5001層金滿樓45004層屈臣氏15001層

絲芙SEPHORA

6001層招商主力店項目分布多家主力店和次主力店商家名稱商業(yè)類型面負一層業(yè)態(tài)組合主要以潮流前線、餐飲為主的業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡）花鳥市場4,000潮流前線、品牌服飾9,000食品、餐飲小吃、配套等7,000合計20000負一層業(yè)態(tài)組合主要以潮流前線、餐飲為主的業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡一層業(yè)態(tài)組合以娛樂、名品店與數(shù)碼城為主的業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡）名品店5,000數(shù)碼城2,500潮流前線、品牌服飾3,000餐飲、酒吧、KTV、服飾、健身美容、配套9,000合計22500一層業(yè)態(tài)組合以娛樂、名品店與數(shù)碼城為主的業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡二層業(yè)態(tài)組合娛樂、數(shù)碼城、精品為主的業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡）潮流前線2,000名品店5,000數(shù)碼城8,000餐飲、酒吧、KTV、服飾、健身美容、配套5,000合計23000二層業(yè)態(tài)組合娛樂、數(shù)碼城、精品為主的業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡）潮三層業(yè)態(tài)組合以娛樂聲碼、數(shù)碼城為主的業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡）娛樂城3,000洗浴健身美容、配套2,000文化用品5,000數(shù)碼城8,000合計18000三層業(yè)態(tài)組合以娛樂聲碼、數(shù)碼城為主的業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡）娛四層業(yè)態(tài)組合以美食廣場、文化用品為主要業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡）文化用品城5,000洗浴健身美容、配套3,000美食廣場、休閑娛樂等12,000合計2,0000四層業(yè)態(tài)組合以美食廣場、文化用品為主要業(yè)態(tài)顏色業(yè)態(tài)面積（㎡）沿街商鋪建議沿街商業(yè)以集中商業(yè)為核心混搭精品店食品業(yè)態(tài)體肓用品為主的業(yè)態(tài)以手機、數(shù)碼為主的業(yè)態(tài)，部分服裝、飾品混合經(jīng)營以小吃、美食、茶室等與吃有關的業(yè)態(tài)內(nèi)街主要以服裝、飾品、食品、精品店進行混搭，形成業(yè)態(tài)之間的互補。沿街商鋪建議沿街商業(yè)以集中商業(yè)為核心混搭精品店食品業(yè)態(tài)體肓用第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項寫字樓分析項目寫字樓分析ABC

總面積高度層數(shù)A

60.6

23

B

98.4

26C

167.4

43

總計107523.6

B、C棟可作為項目形象標桿建筑，對整個項目形象起到拉升作用。寫字樓分析項目寫字樓分析ABC總面積高度層數(shù)A60.6目標客戶界定項目定位中高端為主的客戶全球著名企業(yè)、海內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部，以及業(yè)務增長迅速、成長預期良好的企業(yè)，涵蓋金融、地產(chǎn)、外事服務、商業(yè)服務、IT、物流、貿(mào)易、創(chuàng)意設計、傳媒等現(xiàn)代服務行業(yè)；區(qū)域內(nèi)大型國有企業(yè)、中央企業(yè)進駐昆明的企業(yè)；省外進入昆明企業(yè)。目標客戶界定項目定位中高端為主的客戶全球著名企業(yè)、海內(nèi)大型企寫字樓定位大中小企業(yè)5星級服務型商務中心昆明中心區(qū)5星級服務型商務中心以昆明中心區(qū)域的配套與交通；健全的商業(yè)配套與服務；服務型：針對企業(yè)增加更多服務。寫字樓定位大中小企業(yè)5星級服務型商務中心昆明中心區(qū)5星級服務寫字樓配套標準仲量聯(lián)行甲級寫字樓配套標準頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓樓宇外觀設計、內(nèi)外公共裝修標準是否具有超前性是否達到５Ａ寫字樓水平設備設施如電梯等候時間中央空調(diào)管式數(shù)量停車位數(shù)量配套服務設施（電力負荷、綠化、夜間照明）等軟件方面是否達到星級酒店標準硬件方面位于主要商務區(qū)的核心區(qū)極佳的易接近性,臨兩條以上的主干路高質(zhì)量的內(nèi)外裝修靈活的平面布局和高使用率（>70%）較大的層面積（2500～3000平方米）寬敞的大堂和走廊高效中央空調(diào)系統(tǒng)，四管制空調(diào)，功率與大廈面積匹配寫字樓智能化預留擴展空間，適應技術(shù)變化隨時擴展電梯系統(tǒng)良好，客貨梯分離充足停車位，個/250平方米現(xiàn)代化的服務配套設施國際知名物業(yè)管理公司管理知名專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)國外知名公司的租戶組合一般建筑面積不少于50000平方米評價細則（仲量聯(lián)行）寫字樓配套標準仲量聯(lián)行甲級寫字樓配套標準頂級寫字樓樓宇外觀設寫字樓硬件配套三棟寫字樓按照不同的標準進行配置

A棟B棟C棟（5A）已扣除寫字樓面積（m2）避難層建筑高度（m）232643電梯配置電梯數(shù)量(部)4+2（裙樓）712

配置電梯荷載1.35T1.35T1.6T電梯荷載服務面積(m2/T)5,0373,8362,671

電梯速度（m/s）32.5、3.53

電梯品牌迅達三菱日本東芝大堂

面積200240350層高7.2910塔樓標準層面積1,0701,2402,100~2,500

層高3.03.63.4

凈高2.72.72.4

幕墻普通普通普通

車位250360375

空調(diào)VAV

新風量(m3/人/H)40

物管CBRE寫字樓硬件配套三棟寫字樓按照不同的標準進行配置A棟B棟C昆明化工片區(qū)城中村改造項目項目定位及商業(yè)規(guī)劃建議課件第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項案例借鑒廣州中華廣場案例1.項目總體概況

中華廣場是廣州最負盛名的大型商業(yè)地產(chǎn)項目之一。該項目位于廣州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中山三路，商業(yè)氛圍濃厚。經(jīng)營面積逾17萬平方米，中華廣場以經(jīng)營時尚產(chǎn)品為特色，規(guī)劃有數(shù)碼城、名店城等業(yè)態(tài)。中華廣場底層接駁地鐵，提高了項目的人氣聚集速度。

2.項目業(yè)態(tài)定位狀況

中華廣場順應新經(jīng)濟時代潮流，引入數(shù)碼城概念，并用心打造建設，令其成為廣州城內(nèi)最火爆，潮流的數(shù)碼產(chǎn)品展示場、數(shù)碼技術(shù)發(fā)布地。一時間，摩托羅拉、索尼、三星等國際品牌爭相青睞，紛紛將其作為拓展品牌、展示形象、促進銷售的首選之地。

案例借鑒廣州中華廣場案例1.項目總體概況

中建筑功能規(guī)劃廣州中華廣場建筑功能規(guī)劃①外部景觀功能規(guī)劃設計：中華廣場東面設有全國唯一最長的戶外觀光電梯，直達七樓，顧客置身其中，便可盡覽東山區(qū)美景。

②廣場內(nèi)部的裝飾設計：結(jié)合了中西建筑的藝術(shù)精華，陽光透過呈菱形的中庭上方的鋁合金光棚，使顧客的視野頓感開闊，配合精心擺設的花草植物，令環(huán)境更加舒適優(yōu)雅、賞心悅目。③內(nèi)部交通配套規(guī)劃設計：

中華廣場內(nèi)的功能配套設施十分完善，包括：69部扶手電梯、10部垂直客梯、6部貨梯，外設全國最長的戶外觀光梯和垂直觀光電梯，顧客可以方便快捷地到達任何一個樓層、中華廣場的負二至負四層被譽為全城最大的自動化停車場，可提供一千二百多個機動車停車位，全電腦化的車場管理系統(tǒng)與之相配套，可大大滿足現(xiàn)時的停車需求。建筑功能規(guī)劃廣州中華廣場建筑功能規(guī)劃①外部景觀功能規(guī)劃設計：建筑功能規(guī)劃廣州中華廣場建筑功能規(guī)劃④建筑風格規(guī)劃

中華廣場的建筑通透、穩(wěn)健雋永。華燈照射下，璀璨怡人，恍若仙境，令人頓生向住欣羨之情；商場寬敞明亮、線路流暢。⑤活動廣場

中華廣場門口的廣場面積比較寬大，經(jīng)常舉辦大型的表演活動，廣場上吸引了眾多的人駐足觀看。以上的規(guī)劃優(yōu)勢明顯地表現(xiàn)出中華廣場在硬件上的獨特之處，給消費者感到新穎的吸引力。建筑功能規(guī)劃廣州中華廣場建筑功能規(guī)劃④建筑風格規(guī)劃

中華廣業(yè)態(tài)布局廣州中華廣場各樓層業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)負1層除負一層為主營品種繁多的摩托車配件、維修工具的大型摩托車汽配城外，負二、負三、負四層為被譽為全城最大的自動化停車場1層匯集了世界各大知名品牌，有廣州白領所鐘愛的佛羅倫、

C00ZZI、阿桑娜等年輕一族喜愛的班尼路、E&U、CY、

CottonShop等；除此還有各式潮流服飾、鞋、皮具等，這里的服飾各具特色，把各種潮流元素融匯得恰到好處2-3層二層、三層（部分）吉之島百貨公司1-4層南區(qū)一層至四層西南區(qū)：盛世中華百貨1萬平方米，主營中高檔的家用電器、服裝、運動旅游用品等，5層中華數(shù)碼城：云集了國內(nèi)外頂尖級科技品牌，諾基亞開設了中國最大的概念店，摩托羅拉、愛立信、西門子、三星、廣州視窗等，還有天龍，愛浪、

CAV、麗聲等多個頂級視聽器材專門店。業(yè)態(tài)布局廣州中華廣場各樓層業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)負1層除負一層為主業(yè)態(tài)布局廣州中華廣場各樓層業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)5層中華現(xiàn)代家居城：集中了廣州市最好的9個商家，包括最有氣魄的“穗港”、最有創(chuàng)意的“高尚”、最豪華的“健威”、最有特點的“格調(diào)”，還有“國際”、“恒生”、“歐迪寶”、“創(chuàng)藝”、“華洋”等，這里的家私各具風格，或豪華典雅式、或懷舊精巧式，或簡約前衛(wèi)式。6層鳳凰文化城、壹創(chuàng)書城：傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的陶瓷精品、古典家私、根雕、園藝、民族工藝品7層中華美食廣場：有經(jīng)營粵菜的華融宮酒家，有深受年輕一族喜愛的日本友和回轉(zhuǎn)壽司店、有正宗的韓國料理店“笑味軒”。除此，還設有五十多個美食攤位，集各國菜式，異地風味之大全，可同時容納一千二百多位食客，是-家食肆形式的美食廣場。

8層中華廣場電影城

：中華廣場電影城現(xiàn)擁有4個豪華放映廳，超大銀幕概念設計，并于國內(nèi)首度使用1.2米寬設計、固定式豪華座椅，是廣州市最豪華的電影城，也是廣州市內(nèi)唯一可乘坐地鐵到達的電影城。

業(yè)態(tài)布局廣州中華廣場各樓層業(yè)態(tài)布局樓層業(yè)態(tài)5層中華現(xiàn)代家居城經(jīng)營管理狀況分析項目擁有高品質(zhì)的物業(yè)管理與營銷體系中華廣場全權(quán)委托仲量聯(lián)行為物業(yè)經(jīng)營管理顧問。仲量聯(lián)行是全球首屈一指的綜合物業(yè)服務及投資管理公司，在美國、歐洲、澳洲都設有管理公司。其管理物業(yè)面積逾一千萬平方米，已于九六年獲得IS09002國際品質(zhì)認可證書。這支最具專業(yè)水準的物業(yè)管理隊伍將為中華廣場內(nèi)外客戶提供一流的服務。

在抓好物業(yè)管理的同時，中華廣場還特別注重精神文化建設。通過每月一期的《消費導報》向顧客傳遞各種各樣的商品信息，并按照不同商品的銷售旺季，每月舉行不同主題的推廣活動，迎合人們多姿多彩的生活追求。例如：全程獨家贊助全城熱點“第八屆美在花城”、大膽創(chuàng)新的“貼身、醉心內(nèi)衣展繽紛”、青春飛揚的“夏日好想暢游”泳衣展、極具群眾參與性的“廣州市首屆老年舞蹈大賽”、慶祝中國***80周年的“鑼鼓喧天慶七一”大型廣場民間藝術(shù)表演等，務求營造更好的商場文化氣氛，吸引更多的顧客光臨。建有自己的網(wǎng)站：

經(jīng)營管理狀況分析項目擁有高品質(zhì)的物業(yè)管理與營銷體系中華廣場全案例啟示廣州中華廣場成功啟示多功能一體化功能定位準確：中華廣場現(xiàn)推廣的主題是“萬千姿彩在中華”，商場的特色是集購物、娛樂休閑、飲食、旅游景點等多功能一體化的大型消費中心，將購物當作一種享受，而不僅僅是為了買東西；主題業(yè)態(tài)鮮明，經(jīng)營業(yè)態(tài)緊貼市場需求而又有差異化：經(jīng)營業(yè)態(tài)方面則選取了一些屬于市場上需求量最大的，而又與周邊商業(yè)形成一種差距的經(jīng)營業(yè)態(tài)；貼近時代要求，引領潮流,商品國際化,把握核心客戶時尚觀；產(chǎn)權(quán)高度統(tǒng)一:產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一是購物中心制勝關鍵，沒有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一的經(jīng)營、管理，便談不上統(tǒng)一的市場運作、廣告推廣、品牌經(jīng)營，便會陷入各立山頭、混亂經(jīng)營狀態(tài)，也會因短視行為招致長期失敗。

案例啟示廣州中華廣場成功啟示多功能一體化功能定位準確：中華第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項項目區(qū)位一環(huán)邊核心區(qū)域機場新機場項目位于城市一環(huán)邊核心位置，環(huán)城東路與東風路的交叉口；在東風路側(cè)緊臨項目有地鐵站出口，有強大的人流支撐；離機場有20多分鐘的車程，有較強的商務便利性；離核心CBD5-10分鐘的路程。項目區(qū)位一環(huán)邊核心區(qū)域機場新機場項目位于城市一環(huán)邊核心位置，車流動線利弊分析項目有較長的臨街面，交通組織靈活項目交通優(yōu)勢明顯，車流組織較靈活；人車分流：人流路線通達性強，避免了人車相互影響；貨車與小車分流：項目可設入口和出口位置較多，能很好的做到貨車與小車分流；小區(qū)車流與商業(yè)、寫字樓的車流分開。機動車流貨車非機動車流車流動線利弊分析項目有較長的臨街面，交通組織靈活項目交通優(yōu)勢人流動線利弊分析人流線規(guī)劃流暢，人流組織效率高項目人流節(jié)點明清晰，人流聚合與分離較通暢；人流流線清晰明了，通達性強，商業(yè)沒有出現(xiàn)死角；住宅人流引導與管理難度較大，住宅的私密性、舒適性降低，商業(yè)與住宅出入口需分開；人流線寫字樓住宅酒店人流動線利弊分析人流線規(guī)劃流暢，人流組織效率高項目人流節(jié)點明功能分區(qū)利弊分析項目物業(yè)布局較合理，住宅私密性差項目寫字樓與住宅分區(qū)明顯，住宅靠項目內(nèi)部，交通對住宅影響較??；商業(yè)與住宅設計過于緊密，動靜難分區(qū)，商業(yè)對住宅造成一定的干擾；住宅對商業(yè)起到帶動人流，增進人氣的作用；寫字樓緊靠東風路，交通便利，形象展示到位，有較高的商務價值。住宅寫字樓寫字樓寫字樓住宅住宅住宅住宅商業(yè)酒店功能分區(qū)利弊分析項目物業(yè)布局較合理，住宅私密性差項目寫字樓與項目SWOT分析項目在區(qū)域內(nèi)有較強的優(yōu)勢優(yōu)勢（STRENGTH）

區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢明顯；展示面較長，已具有一定的商業(yè)氛圍，商業(yè)價值較高；昭示性強，外部交通便利，易達性較高。劣勢（WEEKNESS）

項目區(qū)域形象較差，環(huán)境臟亂，需刷新項目形象；受限于目前非商業(yè)因素，地塊四至商業(yè)價值不一致，需要趨利避害。威脅點（THREATEN）

居民認可度較高的核心商業(yè)區(qū)威脅；未來項目的威脅。機會點（OPPORTUNITY）

區(qū)域商業(yè)環(huán)境較差，給項目商業(yè)更大發(fā)展空間；區(qū)域商圈不斷演變，多中心商業(yè)格局逐漸形成。SWOT分析項目SWOT分析項目在區(qū)域內(nèi)有較強的優(yōu)勢優(yōu)勢（STRENGT項目戰(zhàn)略定位項目以差異化戰(zhàn)略建立區(qū)域新的商業(yè)核心地位領導者挑戰(zhàn)者品牌知名度高項目具有無可復制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新局部或全面領先，市場亮點壟斷形象標桿，引領市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產(chǎn)品敏銳的機會主義者結(jié)合項目獨具魅力的特色定位,打造城市區(qū)域新商業(yè)商務中心挑戰(zhàn)者領導者追隨者√補缺者√挑戰(zhàn)區(qū)域固有商業(yè)形態(tài)，重新定義區(qū)域商業(yè)價值，創(chuàng)新打造難以復制的核心競爭力項目戰(zhàn)略定位項目以差異化戰(zhàn)略建立區(qū)域新的商業(yè)核心地位領導者挑第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項項目戰(zhàn)略目標從三個方面思考項目戰(zhàn)略目標城市發(fā)展層面：項目整體將打造成區(qū)域市場的標桿項目，成為城市區(qū)域發(fā)展的代表形象！項目開發(fā)層面：打造區(qū)域新的都市綜合體，輻射區(qū)域市場；再造白塔路商圈商業(yè)核心，推進區(qū)域商業(yè)市場的更新?lián)Q代！公司層面：樹立企業(yè)品牌，贏得市場先機，同時提供安全、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，支持項目滾動開發(fā)！項目戰(zhàn)略目標從三個方面思考項目戰(zhàn)略目標城市發(fā)展層面：項目整體項目戰(zhàn)略目標項目打造多功能城市綜合體76

綜合體，一個多功能、高效率、功能復雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向多元、集約化發(fā)展。初級階段：簡單功能疊加

發(fā)展階段：融合發(fā)展

成熟階段：多元發(fā)展商業(yè)居住商務商務商務商業(yè)商業(yè)居住居住娛樂休閑文化休閑娛樂文化公園體育綜合體（COMPLEX）---

是將城市中購物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、文化、娛樂、休閑等城市生活空間的三項進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。旅游項目戰(zhàn)略目標項目打造多功能城市綜合體19綜合體項目整體定位打造多功能綜合體，成為區(qū)域城市的地標和象征

綜合體多重功能的相互聯(lián)動使得其具備很強的自我增值、自我繁榮的能力……寫字樓項目整體定位打造多功能綜合體，成為區(qū)域城市的地標和象征整體功能定位增強各物業(yè)之間功能聚合，促進項目整體價值提升項目是典型的城市綜合體，以商業(yè)為核心，寫字樓為形象展示，住宅為價值提升部分；其中商業(yè)形態(tài)、檔次及建筑規(guī)劃決定著項目整體的價值。整體功能定位增強各物業(yè)之間功能聚合，促進項目整體價值提升項目項目整體定位多功能聚合的城市綜合體以新經(jīng)濟時代潮流，經(jīng)營時尚產(chǎn)品為特色，規(guī)劃有數(shù)碼城、名店城、集飲食、購物、娛樂于一體的新概念綜合購物商城。同時聚集高端寫字樓、住宅、酒店功能商業(yè)商務中心。白塔商圈都市綜合體高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅一個充滿城市意向的商業(yè)中心開放、活力的——下沉廣場情趣盎然的商業(yè)步行組團街區(qū)高端形象、樹立典范——5A寫字樓項目定位要素提煉項目整體定位多功能聚合的城市綜合體以新經(jīng)濟時代潮流，經(jīng)營時尚第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項商業(yè)定位思考從四個角度思考項目商業(yè)定位

能夠創(chuàng)造出新的城市價值增值區(qū)域，提升整體的商業(yè)價值，同時為城市發(fā)展注入新的活力，改變城市區(qū)域形象。

重新整合區(qū)域商業(yè)資源，能夠在商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)功能以及服務環(huán)境上為區(qū)域打造全新的城市商業(yè)地標，創(chuàng)造區(qū)域核心的頂峰價值。商業(yè)發(fā)展角度消費者角度

符合其消費特點及需求，營造全新購物消費體驗，不僅提供更為豐富功能的業(yè)態(tài)組合，同時能夠為其提供更具魅力的購物休閑娛樂場所。

項目商業(yè)定位必須考慮適合銷售以及長期穩(wěn)定經(jīng)營要求，同時必須具備長遠的競爭優(yōu)勢，符合未來發(fā)展態(tài)勢。項目開發(fā)角度城市發(fā)展角度商業(yè)定位思考從四個角度思考項目商業(yè)定位能夠創(chuàng)造出新的目標市場定位從商圈三個輻射能級上界定目標市場消費商圈構(gòu)成：主圈--65％的顧客；

次圈--25％顧客；

邊圈--10％顧客；商圈輻射范圍：白塔路商圈商圈，中心商務區(qū)人群，東片區(qū)消費人群；消費商圈構(gòu)成：主圈--大型商場主圈在5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)。次圈--大型商場主圈在8公里以內(nèi)，任何交通工具40分鐘以內(nèi)。邊圈--大型商場主圈在8公里以外，任何交通工具40分鐘以上。目標市場定位從商圈三個輻射能級上界定目標市場消費商圈構(gòu)成：商客戶群體以年輕化的消費者為主體消費群體定位必須與所處區(qū)域功能相聯(lián)；必須做好客源重疊分析和規(guī)劃；消費群

區(qū)域內(nèi)辦公寫字樓、醫(yī)院、拓東體育館區(qū)域外人流；以70、80、90后年輕一族，以時尚潮流消費為主的消費人群；區(qū)域內(nèi)小區(qū)客戶群；投資群

中產(chǎn)階級群體；高級白領、金領、企業(yè)家、昆明本土投資客；商戶群大連鎖店或快餐集團；以年輕時尚的商家、電子數(shù)碼、男女服飾、運動、美食、娛樂等業(yè)態(tài)；專業(yè)市場與零售市場中高端商家；客戶群體以年輕化的消費者為主體消費群體定位必須與所處區(qū)域功能項目商業(yè)定位組團街區(qū)式生活購物中心復合主張：一站式購物+休閑消費體驗商業(yè)特點：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點：組團式街區(qū)形態(tài)LifestyleBlock商業(yè)定位以休閑體驗消費為主的商業(yè)定位項目商業(yè)定位組團街區(qū)式生活購物中心復合主張：一站式購物+休閑商業(yè)檔次定位以中高端為主的商業(yè)定位高中低低中高產(chǎn)品等級客戶層面高端中、中低端（市場主流產(chǎn)品）低端本項目等級

項目商業(yè)體量較大，不能區(qū)域當?shù)卣即蠖鄶?shù)的中低收入人群消費水平，但必須在建筑規(guī)劃、主題特色以及購物環(huán)境上打造中高品質(zhì)感的商業(yè)項目，同時規(guī)劃一定比例的中高層次的品牌商家區(qū)域，以滿足不同層次消費需求。商業(yè)檔次定位以中高端為主的商業(yè)定位高中低低中高產(chǎn)品等級客戶層經(jīng)營模式定位多種模式結(jié)合統(tǒng)一招租將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實際用家，所有者獲取租金收益，實際商家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益。部分經(jīng)營租賃加部分出售一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪自營。經(jīng)營模式定位多種模式結(jié)合統(tǒng)一招租將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實形象定位項目塑造年輕、活力、時尚的形象YOHO是“YOUNG”與“HOME”的結(jié)合;著名媒體“YOHO”年輕人的城市；定位于一個集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心。昆明YOHO廣場形象定位項目塑造年輕、活力、時尚的形象YOHO是“YOUNG第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項目整體定位第四部分項目商業(yè)定位第五部分項目商業(yè)規(guī)劃建議第六部分項目寫字樓定位及發(fā)展建議研討思路：第一部分案例借鑒第二部分項目現(xiàn)有規(guī)劃利弊分析第三部分項業(yè)態(tài)規(guī)劃思路根據(jù)項目戰(zhàn)略目標與招商運營角度制定規(guī)劃原則1、項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須起到整合原有商業(yè)與區(qū)域商業(yè)資源的作用；2、業(yè)態(tài)組合必須契合市場需求，同時滿足不同層次消費群體需求；3、項目規(guī)模較大，四周必須有主力店拉動人流；4、項目以銷售為主，應較多規(guī)劃面積要求不大，同時具備長期經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)規(guī)劃思路根據(jù)項目戰(zhàn)略目標與招商運營角度制定規(guī)劃原則1、項業(yè)態(tài)組合分析從項目定位角度分析業(yè)態(tài)組合零售業(yè)態(tài)商家組合分析家庭式消費業(yè)態(tài)以年輕人為主要群體商務群體不同消費群體都需要的日常消費業(yè)態(tài)消費頻率較高，容易營造項目時尚活力氛圍中高端消費群體為主，對購物環(huán)境、商家品質(zhì)有較高要求超市、服務配套、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲、服飾、兒童樂園、保健服務、家電家居等潮流服飾、餐飲休閑娛樂（酒吧、特色餐飲、電影院、ktv等）、電子數(shù)碼、書城培訓等中高檔餐飲、休閑娛樂、健身美容、品牌服飾、百貨等

項目商業(yè)定位于“生活購物中心”，輻射區(qū)域不同層次消費群，因此，從業(yè)態(tài)組合上就必須能夠滿足不同消費群體的消費需求。業(yè)態(tài)組合分析從項目定位角度分析業(yè)態(tài)組合零售業(yè)態(tài)商家組合分析家業(yè)態(tài)組合分析從項目開發(fā)角度分析商業(yè)業(yè)態(tài)組合專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析文化體育用品電子手機數(shù)碼花鳥市場業(yè)態(tài)原有商業(yè)環(huán)境較為破舊，需要重新規(guī)劃與整合原項目地主要以自然形成的街鋪為主，較為分散，區(qū)域市場缺失項目可在此基礎上，整合現(xiàn)有商家資源，并增大一定的規(guī)模，促進發(fā)展。充分發(fā)揮其娛樂性與休閑性功能

項目龐大的項目規(guī)模必須具備若干個專業(yè)市場擴大輻射面，而項目開發(fā)主要以銷售為目標，因此，規(guī)劃的專業(yè)市場必須兼顧適宜銷售以及具備長期經(jīng)營能力，同時符合區(qū)域消費特點。業(yè)態(tài)組合分析從項目開發(fā)角度分析商業(yè)業(yè)態(tài)組合專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析文核心業(yè)態(tài)主題分析項目周邊百貨云集，百貨業(yè)態(tài)體量過大區(qū)域百貨情況名稱規(guī)模已有商業(yè)金格12000㎡匯都國際62,950㎡在建商業(yè)南亞之門------工人文化宮------蘇家村項目------建議本項目不引入百貨百貨

百貨作為主力店，綜合性較強，在大型項目中發(fā)揮著中高端形象展示、增強擴張面以及拉動人流的重要作用；但區(qū)域內(nèi)高端百貨業(yè)態(tài)云集，市場已經(jīng)飽和。核心業(yè)態(tài)主題分析項目周邊百貨云集，百貨業(yè)態(tài)體量過大區(qū)域百貨情核心業(yè)態(tài)主題分析四大超市聚集項目周邊，超市沒有發(fā)展空間建設本項目不引入超市超市超市已有一定的發(fā)展，僅項目周邊就有四大品牌超市，項目引入超市必然面臨較大的市場競爭；同時周邊項目，不斷要進行改造，超市供給過剩。規(guī)模已有沃爾瑪超市24000㎡好又多18000㎡家樂福-----大潤發(fā)--------核心業(yè)態(tài)主題分析四大超市聚集項目周邊，超市沒有發(fā)展空間建設本核心業(yè)態(tài)主題分析引入時尚的名品店拔高整個項目的形象名品店引入一定量的名品店，一方面提高整個項目的形象；同時在價格上以中高端為主，吸引大量年輕白領及追求時尚的人群；名品店業(yè)態(tài)以名表，香水、家居、化妝品、潮流服飾等為主的業(yè)態(tài)。核心業(yè)態(tài)主題分析引入時尚的名品店拔高整個項目的形象名品店引入核心業(yè)態(tài)主題分析引入以年輕人為主要消費人群的潮流前線品牌1、項目建議規(guī)劃潮流前線，將目標消費群鎖定年輕消費群體，營造項目時尚、活力氛圍，同時提升營銷價值；2、經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾精品為主，輔之以個人護理、珠寶、服務配套等；3、商鋪面積不大，開店成本較低，經(jīng)營方式靈活，較適合小商家經(jīng)營，同時具有較好的租金收益。潮流前線核心業(yè)態(tài)主題分析引入以年輕人為主要消費人群的潮流前線品牌1、核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃商務需求的中高端餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)

項目需要此類型業(yè)態(tài)其集中規(guī)劃，形成規(guī)模效應，也可規(guī)避其對其余商業(yè)的影響。

在大型商業(yè)項目中，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營能力最好的業(yè)態(tài)，一般占項目面積的30%-40%左右；項目經(jīng)營餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)面臨一定的競爭，因此必須從規(guī)劃、整體形象打造，借助其余商業(yè)以及項目綜合體優(yōu)勢打造新的餐飲娛樂聚集區(qū)。業(yè)態(tài)規(guī)模建議餐飲中偏低檔：以美食街、美食廣場為形態(tài)，主營特色小吃、地方料理、中西快餐等30,000-40,000㎡中偏高檔：大型餐飲商家休閑娛樂休閑會所、KTV、酒吧美容美發(fā)、反斗城等核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃商務需求的中高端餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)餐飲、核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃以時尚數(shù)碼品牌為主的專業(yè)數(shù)碼城數(shù)碼廣場

項目地本身已經(jīng)形成以手機數(shù)碼為主要業(yè)態(tài)的專業(yè)市場聚集地；項目建議規(guī)劃手機數(shù)碼、電子數(shù)碼配件專業(yè)市場，將二者集中規(guī)劃，形成規(guī)模優(yōu)勢，整合商家資源。

規(guī)模建議為15,000-20,000㎡

。核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃以時尚數(shù)碼品牌為主的專業(yè)數(shù)碼城數(shù)碼廣場核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃文化、體育、家電、家居為主的家庭消費業(yè)態(tài)功能商家業(yè)種規(guī)模建議家庭式消費兒童樂園、書城、教育培訓、保健中心、家電家居等5000-8000㎡文化體育業(yè)態(tài)

項目緊靠拓東體育館，東風東路周邊已經(jīng)形成一定規(guī)模的體育用品專賣業(yè)態(tài)；文體用品、兒童教育等家庭式消費業(yè)態(tài)能吸引不同消費層次水平的消費群體，經(jīng)營能力較強且對增強項目商業(yè)輻射面有較大影響。核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃文化、體育、家電、家居為主的家庭消費業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃以配套為主的農(nóng)副產(chǎn)品的業(yè)態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品市場

項目周邊小區(qū)較多，自身住宅體量也較大；項目建議規(guī)劃農(nóng)副產(chǎn)品市場，不僅整合及擴大食品街商家資源，同時也為完善項目整體配套。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)模建議為3,000-4,000㎡。核心業(yè)態(tài)主題分析規(guī)劃以配套為主的農(nóng)副產(chǎn)品的業(yè)態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品市場業(yè)態(tài)布局原則結(jié)合業(yè)態(tài)特點與承租能力合理布局業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特點布局原則主力店潮流前線

付租能力較低，對展示面有一定的要求。適合規(guī)劃在商業(yè)價值不高，但具有一定展示面的地塊。次主力店電器賣場

付租能力不強，對展示面、樓層、人流等要求不高。適合規(guī)劃在商業(yè)價值不高的地塊及相對較高的樓層。大型餐飲美食廣場美容SPA兒童樂園運動健身桑拿足浴專營店服飾鞋帽

付租能力較強，對展示面、樓層、人流等有較高的要求?？梢?guī)劃在商業(yè)價值較高、展示面良好、人流量大、相對較低樓層等。個人護理鐘表珠寶銀行服務風味美食地方菜系特色餐飲中西式快餐西餐咖啡數(shù)碼通訊書店音像生活家居業(yè)態(tài)布局原則結(jié)合業(yè)態(tài)特點與承租能力合理布局業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特點布局原各樓層業(yè)態(tài)組合多樓層分布不同主力業(yè)態(tài)，檔次分層，業(yè)態(tài)分區(qū)樓層主題業(yè)態(tài)層高面積負三層停車場4.52.2萬負二層停車場農(nóng)貿(mào)市場4.52.2萬負一層生活館花鳥市場、美食、潮流前線6.02.2萬一層精品館精品服飾、潮流前線、西餐、名品店、酒吧、餐飲6.81.5-2萬二層時尚館數(shù)碼城、名品店、餐飲、娛樂5.51.5-2萬三層潮流館文化、體育、家居、數(shù)碼城、娛樂城5.51.5-2萬四層體驗館大型餐飲、特色餐飲、美食廣場、洗浴健身美容5.51.5-2萬各樓層業(yè)態(tài)組合多樓層分布不同主力業(yè)態(tài)，檔次分層，業(yè)態(tài)分區(qū)樓層招商主力店項目