房屋買賣合同形式辨析

第6頁共6頁房屋買賣合同形式辨析一、合同?形式的概念?及其原則?合同的形式?，是指作為?合同內(nèi)容的?合意的外觀?方法或者手?段。簡言之?，合同形式?是指合同當?事人合意的?外在形式。?《民法通則?》第___?條規(guī)定："?民事法律行?為可以采用?書面形式、?口頭形式或?者其他形式?。法律規(guī)定?用特定形式?的，應當依?照法律的規(guī)?定。"《合?同法》第條?規(guī)定：“當?事人訂立合?同，有書面?形式、口頭?形式和其他?形式。法律?、行政法規(guī)?規(guī)定采用書?面形式的，?應當采用書?面形式。當?事人約定采?用書面形式?的，應當采?用書面形式??！边@是法?律關于合同?形式的一般?規(guī)定。根據(jù)?法律規(guī)定,?合同形式包?括書面形式?、口頭形式?和其他形式?。合同形?式的選擇，?除法律另有?規(guī)定外，由?合同當事人?協(xié)商確定。?合同形式自?由是合同自?由原則的體?現(xiàn)。最高法?院民法研究?室認為，我?國《合同法?》與世界各?國合同的通?例相一致，?對合同形式?采取了從寬?態(tài)度，盡可?能促成合同?成立，盡可?能促成合同?有效，盡可?能減少因為?合同形式的?缺陷而導致?合同不成立?或合同無效?的現(xiàn)象。?二、書面形?式是房屋買?賣合同的法?定形式房?屋買賣合同?標的額較大?且系比較重?要之合同，?故法律規(guī)定?應當采取書?面形式訂立??！冻鞘蟹?地產(chǎn)管理法?》第___?條規(guī)定：“?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?，應當簽訂?書面轉(zhuǎn)讓合?同……”。?《城市房地?產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營?管理條例》?第28規(guī)定?：“商品房?銷售，當事?人雙方應當?簽訂書面合?同?！?上述規(guī)定是?認定房屋買?賣合同應當?采用書面形?式的法律依?據(jù)。根據(jù)法?律及相關司?法解釋的規(guī)?定，房屋買?賣合同書面?形式應包括?如下類型：?(一)正?式房屋買賣?合同正式?房屋買賣合?同是房屋買?賣合同書面?形式的基本?類型，內(nèi)容?一般包括房?屋買賣合同?的基本條款?，如房屋位?置、結構、?建筑面積、?價款及其支?付期限、交?房期限、質(zhì)?量標準、產(chǎn)?權轉(zhuǎn)移登記?等條款。盡?管法律法規(guī)?并未規(guī)定買?賣雙方必須?采用統(tǒng)一的?房屋買賣合?同文本，但?在辦理產(chǎn)權?轉(zhuǎn)移登記時?，房屋產(chǎn)權?登記機關往?往要求使用?建設主管部?門統(tǒng)一制訂?的規(guī)范的合?同文本，否?則，不予辦?理備案、登?記。但是，?并不因為不?使用統(tǒng)一合?同文本而影?響書面房屋?買賣合同的?成立和效力?。實踐中，?商品房買賣?時，要求必?須使用建設?主管部門統(tǒng)?一制作的格?式文本。但?在正式合同?文本簽訂之?前，多由開?發(fā)商提供認?購書、預訂?協(xié)議等預約?合同文本要?求買受人簽?署，其中有?的預約合同?已經(jīng)具備本?約性質(zhì)，相?當于房屋買?賣合同。二?手房買賣的?合同形式未?作統(tǒng)一要求?，買賣雙方?一般會根據(jù)?協(xié)商一致的?意見共同起?草一份房屋?買賣合同，?經(jīng)雙方簽字?、蓋章生效?，并據(jù)此履?行，在產(chǎn)權?登記機關填?寫的制式合?同只作為登?記文件使用?。(二)?具備特定條?件的預約合?同___?《___審?理商品房買?賣合同糾紛?案件適用法?律若干問題?的解釋》(?下稱商品房?買賣司法解?釋)第五條?規(guī)定：“商?品房的認購?、訂購、預?訂等協(xié)議具?備<商品房?銷售管理辦?法第條規(guī)定?的商品房買?賣合同的主?要內(nèi)容，并?且出賣人已?經(jīng)按照約定?收受購房款?的，該協(xié)議?應當認定為?商品房買賣?合同?！备?據(jù)最高法院?民一庭的觀?點，商品房?認購、訂購?、預訂等協(xié)?議是在開發(fā)?商取得立項?、規(guī)劃、報?建審批手續(xù)?至取得商品?房銷售許可?證之前簽訂?的預約性質(zhì)?的合同(事?實上預約合?同的簽訂并?不限于這個?期間)。為?保障交易安?全，保護業(yè)?主權益，促?進簽約，規(guī)?定具備合同?實際履行條?件的預約合?同，應當認?定為本約合?同。筆者認?為，司法解?釋的本條規(guī)?定，用意雖?好，但效果?一般，極易?造成誤導。?首先，《商?品房銷售管?理辦法》第?條規(guī)定的商?品房買賣合?同的主要內(nèi)?容多達項，?而認購書等?預約合同均?為開發(fā)商擬?定的格式合?同，同時具?備該項內(nèi)容?的可能性很?少，買受人?依據(jù)該條規(guī)?定維護自身?權益的機會?并不多見。?其次，認定?合同性質(zhì)的?依據(jù)為合同?內(nèi)容，而非?合同名稱。?預約合同如?果具備了商?品房買賣合?同的主要內(nèi)?容，理應認?定為商品房?買賣合同，?不再具有預?約性質(zhì)。?第三，“出?賣人已經(jīng)按?照約定收受?購房款”，?表明買賣合?同已經(jīng)實際?履行。即使?預約合同未?完全具備《?商品房銷售?管理辦法》?第條規(guī)定的?商品房買賣?合同的主要?內(nèi)容，只要?標的物明確?、價款確定?，完全可以?依據(jù)合同法?的相關規(guī)定?認定雙方房?屋買賣合同?成立。如果?機械適用該?條司法解釋?的規(guī)定，就?會導致依據(jù)?合同法應當?認定房屋買?賣合同成立?，而依據(jù)該?條司法解釋?則不能認定?合同成立。?(三)房?屋買賣合同?的其他書面?形式?！?合同法》第?條規(guī)定：“?書面形式是?指合同書、?信件和數(shù)據(jù)?電文(包括?電報、電傳?、傳真、電?子數(shù)據(jù)交換?和___)?等可以有形?地表現(xiàn)所載?內(nèi)容的形式?。”根據(jù)《?電子簽名法?》第___?條第___?款的規(guī)定，?“涉及土地?、房屋等不?動產(chǎn)權益轉(zhuǎn)?讓的”的文?書，不適用?“電子簽名?、數(shù)據(jù)電文?”。無疑排?除了以“數(shù)?據(jù)電文”為?表現(xiàn)形式的?房屋買賣合?同。記載雙?方房屋買賣?意思表示的?、以有形方?式表現(xiàn)的信?函等雙方往?來資料，應?當認定為其?他書面形式?的房屋買賣?合同。有些?情況下，沒?有書面合同?，也無法認?定口頭合同?存在，買受?人以其持有?的購房款收?據(jù)或___?主張房屋買?賣合同成立?。此時，買?受人持有的?購房款收據(jù)?或___，?既是書面合?同形式，也?是合同實際?履行證據(jù)，?如果收據(jù)或?___載明?的房屋位置?具體、房屋?價款明確，?應當認定雙?方之間的房?屋買賣合同?成立。筆者?認為，認定?其他書面形?式的房屋買?賣合同成立?，已有書面?證據(jù)必須能?夠證明三項?事實：房屋?買賣的意思?表示、房屋?具___置?和價款。?三、口頭形?式和其他形?式的房屋買?賣合同的認?定由于法?律法規(guī)規(guī)定?，房屋買賣?合同應當采?用書面形式?訂立，故，?一般情況下?，不應認定?買賣雙方以?口頭或其他?形式成立房?屋買賣合同?。認定口頭?或其他形式?成立房屋買?賣合同，必?須具備合同?法規(guī)定的合?同實際履行?條件?！逗?同法》第_?__條規(guī)定?：“法律、?行政法規(guī)規(guī)?定或者當事?人約定采用?書面形式，?當事人未采?用書面形式?但一方已經(jīng)?履行主要義?務，對方接?受的，該合?同成立?！?《合同法》?第___條?規(guī)定：“采?用合同書形?式訂立合同?，在簽字或?者蓋章之前?，當事人一?方已經(jīng)履行?主要義務，?對方接受的?，該合同成?立?！备鶕?jù)?上述規(guī)定，?當事人未采?用書面形式?訂立房屋買?賣合同的，?或書面合同?形式存在重?大缺陷的，?只要一方已?經(jīng)履行主要?義務，對方?接受，即可?認定合同成?立。如買方?已支付大部?分(___?%以上)購?房款，賣方?接收，主張?合同成立的?一方必須證?明付款用途?為購房，且?房屋具__?_置確定。?如賣方已交?付房屋，買?方接收，主?張合同成立?的一方必須?證明房屋系?為買賣目的?所交付，且?房屋價款能?夠確定。?《最高人民?法___關?于適用<_?__合同法?若干問題的?解釋(二)?》第___?條規(guī)定：“?當事人未以?書面形式或?者口頭形式?訂立合同，?但從雙方從?事的民事行?為能夠推定?雙方有訂立?合同意愿的?，人民法院?可以認定是?以合同法第?十條第一款?中‘的其他?形式’訂立?的合同。但?法律另有規(guī)?定的除外。?”該條司法?解釋明確了?《合同法》?第條規(guī)定的?“其他形式?”，即指以?雙方當事人?的行為或者?特定情形推?定合同成立?，亦稱默示?合同?！逗?同法》第_?__條、第?___條規(guī)?定的合同成?立形式，指?的就是“其?他形式”。?四、應當?認定本案爭?議房屋買賣?合同成立?有觀點認為?，本案雙方?當事人簽訂?的認購書并?未具備《商?品房銷售管?理辦法》第?條規(guī)定的商?品房買賣合?同的主要內(nèi)?容，依據(jù)商?品房買賣合?同司法解釋?第___條?規(guī)定，房屋?買賣合同未?成立。筆者?認為，此觀?點不能成立?，應當認定?甲、乙雙方?房屋買賣合?同成立。理?由如下：?(一)“認?購書”已經(jīng)?具備本約性?質(zhì)，不應認?定為預約合?同。商品房?買賣合同司?法解釋第_?__條規(guī)定?只能針對預?約合同適用?。本案中，?甲、乙雙方?簽訂的協(xié)議?雖名為“認?購書”，但?約定內(nèi)容并?不限于對將?來進行房屋?買賣有關事?宜的初步確?認，而是對?有關房屋買?賣事項的作?出了具體明?確的約定，?如房屋價款?確定，付款?期限明確，?且約定全部?購房款應在?簽訂正式房?屋買賣合同?之前付清等??！罢J購書?”不再屬于?預約合同，?而是具備了?本約合同的?性質(zhì)。協(xié)議?中雖約定應?簽訂正式房?屋買賣合同?文本，但系?為辦理合同?備案及產(chǎn)權?轉(zhuǎn)移登記所?需。這種情?況下，應認?定雙方房屋?買賣合同已?經(jīng)成立，不?應適用商品?房買賣合同?司法解釋第?___條的?規(guī)定。(?二)甲方已?經(jīng)付清了全?部購房款，?實際履行了?全部合同義?務，乙方已?經(jīng)接收，認?定雙方房屋?買賣合同不?成立，既違?背合同法關?于合同成立?的相關規(guī)定?，也不符合?維護交易安?全的司法原?則。商品房?買賣合同司?法解釋第_?__條規(guī)定?對預約合同?的內(nèi)容要求?較為嚴格，?但對實際履?行條件規(guī)定?較為寬松，?即“出賣人?已經(jīng)按照約?定收受購房?款”，對履?行義務的程?度未作要求?。而本案中?，乙于約定?期限屆滿次?日付清全部?購房款，雖?不符合約定?，但甲已經(jīng)?接受，視為?雙方以實