建筑規(guī)劃設計對房屋建設成本的影響

建筑規(guī)劃設計

對房屋建設成本的影響目錄房屋建設成本的構成控制建筑造價的具體方法規(guī)劃產品的定位和布局

對規(guī)劃設計條件的把握施工圖設計階段的控制對建筑單體設計方案的把握關于建筑材料的選定

隨著房地產市場做大做細，對開發(fā)商的綜合實力以及對房屋建設成本的把控要求越來越高。若能有效控制房屋造價，在目前競爭激烈的房地產價格戰(zhàn)中，嚴控成本的開發(fā)商將有更大優(yōu)勢和能力迎接市場的挑戰(zhàn)。

房屋建設成本的構成首先讓我們剖析一下房屋建設成本的構成:1土地成本即樓面地價，計算法則依據(jù)拍賣所得土地總款除以建筑容積率得出2建安工程成本a基礎設施b公建配套c建筑單體土建成本d質檢、安檢費用e地塊勘察費f監(jiān)理費g設計費h招投標、預算測定委托費i報批、建費j環(huán)評、立項等一些不可預見費3營銷費用a樓盤廣告b宣傳c代理銷售、廣告費用d其它費用4公司管理費主要包括該項目相關開發(fā)人員的工資，辦公等費用5稅費a房屋銷售營業(yè)稅、附加費、城市建設稅b房屋銷售增值稅c企業(yè)所得稅6財務費用貸款利息房屋建設成本構成表（表一）

下面以惠州某住宅項目的成本構成為例說明：房屋建設成本構成可售面積單方造價（元/平方米）占成本比例土地成本83618.62%建安工程成本259557.81%營銷費用1593.54%公司管理費1342.99%稅費3718.26%財務費用3948.78%合計4489100%（表二）

從上表可以看出，土地成本和稅費成本在已獲得土地和銷售價格不變的情況下基本為固定費用，而營銷費用、公司管理費和財務費用對成本有一定影響，建安工程成本比例最高，影響最大。當然各個地區(qū)因為樓面地價相差較大，上述比例并不固定，但在樓面地價較高地區(qū)，建安成本比例也至少占40%～60%。

對房屋建設成本的控制應該從土地獲得，建筑設計，報批、報建，開工建設，預售和竣工驗收等各項開發(fā)環(huán)節(jié)全面把控，以及全員參與成本控制，從項目開始到結束均能達到良好成本控制效果。而建筑規(guī)劃設計主要控制建安工程成本，對整體建設成本起到重要作用。建筑規(guī)劃設計可以有效地在項目前期規(guī)劃、單體方案設計、施工圖三階段嚴格控制建安工程成本，根據(jù)各階段不同特點采取不同方式將建設成本降到最低，從而對整個房屋成本控制起到重要作用。

開發(fā)商首先在選定設計單位時，要充分考慮設計單位的綜合實力以及為項目所配備的設計人員個人素質，從規(guī)劃方案、單體方案到施工圖應從不同階段挑選不同設計單位，同時應下達詳細的設計任務書。從下面幾個方面分別闡述一下控制建筑造價的具體方法：控制建筑造價的具體方法規(guī)劃產品的定位和布局①開發(fā)商在取得國有土地使用權前后，一般會對該地塊進行可行性研究，同時結合地塊地理位置、周邊環(huán)境、面積大小等進行規(guī)劃產品的定位。而建筑產品中含低層建筑（一~三層）、多層建筑（四~六層）、中高層建筑（七~九層）、高層建筑（十層以上）等各種不同類型，各種不同的類型決定了建筑產品建設造價的差異，從同種結構造型的角度，上述幾種產品造價從低到高依次為低層、多層、中高層、高層，若采用不同結構形式（如鋼結構、混凝土結構、木結構等等），又不可一概而論。同時每個單元戶數(shù)（即一梯幾戶），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，須結合地塊規(guī)劃定位情況綜合考慮。下面從不同規(guī)范規(guī)定角度說明建筑高度層數(shù)對成本的影響：不同高度電梯、樓梯設置(表四)建筑類別表（表三）建筑類別名稱一類二類居住建筑十九層及以上的普通住宅十層至十八層的普通住宅注：十~十一層間可像中高層住宅設普通電梯，但防火要求滿足十二層以上規(guī)范要求。類別層數(shù)電梯、樓梯1~6層僅布置公共樓梯即可7層以上設置普通電梯和消防樓梯12層以上設置消防、普通電梯和消防樓梯封閉或防煙樓梯間自主噴水系統(tǒng)防、排煙設施11層及以下可不設封閉樓梯，但開向樓梯間的戶門應為乙級防火門，且樓梯間應靠外墻，并應直接采光和自然通風；12層至18層單元式住宅應設封閉樓梯間；19層以上單元式住宅應設防煙樓梯間。一類高層建筑及其裙房的下列部位，除普通住宅和高層建筑中不宜用水撲救的部位外，均應設噴水滅火系統(tǒng)。大于100m建筑除面積小于5㎡的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應設自動噴水滅火系統(tǒng)。一類高層建筑和建筑高度超過32m的二類高層建筑的下列部位應設排煙設施：長度超過20m的內走道，面積超過100㎡，且經常有人停留或可燃物較多的房間和地下室、中庭。消防設設施對對比表表（表表五））高層建筑室內、外消防栓給水量表（表六）建筑類別建筑高度消火栓用水量（L/s）每根豎管最小滴量（L/s）每支水槍最小流量（L/s）室內室外普通住宅≦501510105﹥501520105建筑高度超過50m或每層建筑面積超過100㎡的商位樓≦503030155

注：建筑高度不超過50m，室內消火栓用水量超過20L/s，且設有自動噴水滅火系統(tǒng)的建筑物，其室內、外消防用水量可按本表減少5L/s。從上述述表三三~表表六可可以看看出，，不同同高度度的建建筑，，其樓樓梯、、電梯梯、消消防噴噴水滅滅火設設施等等的要要求完完全不不同。。樓越越低，，設備備要求求越少少，設設備投投資占占總成成本比比例越越低，，兩者者為正正比關關系。。但隨隨著建建設土土地資資源的的減少少，會會出現(xiàn)現(xiàn)越來來越高高的高高層建建筑，，低層層、多多層建建筑則則在不不斷的的減少少，建建設成成本則則在不不斷的的增加加中。。②建筑筑產品品布局局方式式不同同帶來來造價價的差差異，，平面面布局局對稱稱規(guī)則則：高高寬比比<6，基基本不不扭轉轉，長長寬比比<4，平平面現(xiàn)現(xiàn)澆樓樓板連連續(xù)，，豎向向荷載載、剛剛度均均勻，，此類類建筑筑產品品造價價成本本為最最低，，但隨隨著地地塊大大小影影響，，功能能布局局影響響，并并不能能做到到盡善善盡美美，只只能在在建設設造價價與規(guī)規(guī)劃功功能上上取得得一個個相對對理想想的平平衡點點。L、l、l’的的限值值（表表七））抗震設防裂度L/b’L/Bb/ll’/B6度和7度≤6≤5≤2≥18度和9度≤5≤4≤1.5≥1③地塊塊初勘勘的重重要性性直接接影響響產品品的布布局和和房屋屋基礎礎造價價。規(guī)規(guī)劃設設計前前一般般須對對本地地塊進進行初初步勘勘探（（布點點間距距40～100米）），初初勘目目的就就是查查明地地塊下下土質質好壞壞情況況及巖巖石層層分布布高低低和走走向，，從而而在項項目規(guī)規(guī)劃時時盡量量結合合本地地塊的的地質質情況況布置置不同同的建建筑產產品，，對較較好的的地質質情況況利用用到位位。如如淺埋埋土層層地質質較好好，地地基承承載力力較高高，應應盡量量在該該區(qū)域域內布布置低低層和和多層層建筑筑，基基礎考考慮采采用天天然基基礎形形式（（如條條形基基礎，，筏板板基礎礎，獨獨立柱柱基礎礎等））。其其它地地質情情況不不太理理想區(qū)區(qū)域，，盡量量布置置中高高層建建筑，，基礎礎考慮慮采用用樁基基礎等等形式式。政府規(guī)規(guī)劃建建設局局在開開發(fā)商商取得得土地地使用用權后后，會會針對對該地地塊下下發(fā)規(guī)規(guī)劃設設計條條件告告知書書，主主要內內容包包括：：a、規(guī)規(guī)劃用用地面面積；；b、容容積率率；c、建建筑密密度；；d、建建筑層層數(shù)、、高度度；e、總總建筑筑面積積和商商業(yè)建建筑面面積；；f、配配套要要求（（雨、、污水水排放方式式和處處理方方式等等）；；g、停停車位位配建建標準準及消消防車車道要要求；；h、建建筑間間距要要求；；i、綠綠化率率；j、、套型型建筑筑面積積比例例；k、配配套公公建（（如幼幼兒園園、居居委會會等））。對規(guī)劃劃設計計條件件的把把握從開發(fā)發(fā)商的的角度度而言言，在在滿足足建筑筑布局局、功功能美美觀的的前提提下，，盡量量采取取上述述指標標的上上限或或下限限，主主要有有以下下幾點點體會會：（1））停車車位盡盡量滿滿足地地面允允許停停車位位上限限要求求，而而地下下停車車位滿滿足下下限要要求，，則可可以節(jié)節(jié)省地地下室室的面面積，，直接接減少少公攤攤造價價；（2））對雨雨、污污水排排放采采取就就近與與市政政管網網接口口；（3））結合合地塊塊地理理位置置和區(qū)區(qū)域優(yōu)優(yōu)劣勢勢，考考慮合合理的的商業(yè)業(yè)建筑筑面積積，同同時對對套型型建筑筑面積積也可可根據(jù)據(jù)市場場需求求采取取不同同比例例；（4））盡量量減少少專用用消防防車道道，應應與小小區(qū)道道路結結合，，同時時采用用環(huán)繞繞等交交通組組合，，有效效減少少道路路長度度；（（5））對配配套公公建盡盡量布布置于于小區(qū)區(qū)偏、、拐角角處，，讓出出較好好位置置布置置其它它類型型物業(yè)業(yè)增加加銷售售收入入；（（6））結合合市場場定位位將容容積率率用夠夠用足足，當當然也也要結結合市市場銷銷售情情況看看，尋尋求降降低使使用容容積率率后對對產品品造價價、規(guī)規(guī)劃和和銷售售前景景影響響的平平衡點點；（（7））建筑筑層數(shù)數(shù)和高高度也也可以以靈活活運用用，越越高建建筑，，造價價越高高，同同時帶帶來電電梯數(shù)數(shù)量、、消防防設施施等造造價提提高，，應結結合地地塊規(guī)規(guī)劃定定位具具體平平衡。。建筑筑高度度小于于50米和和50～100米之之間的的建筑筑造價價相差差較大大，可可盡量量結合合定位位標準準就低低不就就高。。建筑單體體設計方方案是在在規(guī)劃局局對規(guī)劃劃設計方方案批準準同意過過后開始始實施的的，建筑筑平面布布局、層層數(shù)、高高度已經經定位，，此階段段更需要要結合建建筑結構構選型、、設備配配置等功功能進行行造價控控制的進進一步完完善。①①盡盡量減少少建筑外外立面構構筑物（（如裝飾飾線條、、公共花花園、花花臺、樓樓頂裝飾飾附屬物物等），，這些東東西不僅僅加大建建造成本本，同時時帶來安安全隱患患。②②合理理的窗墻墻比，既既減少造造價又可可節(jié)省將將來家庭庭電費損損耗，起起到環(huán)保保節(jié)能效效應。對建筑單單體設計計方案的的把握③對高層層建筑中中電梯前前室和消消防樓梯梯盡量采采用自然然通風和和采光，，不僅可可減少住住戶分攤攤面積，，同時減減少強排排煙等設設備投資資。④④嚴格格控制公公攤面積積大小，，按設計計規(guī)范要要求盡量量采取下下限值，，直接提提高住房房使用率率，同時時減少建建筑造價價。⑤⑤結合合建筑功功能要求求，盡量量少做轉轉角窗、、半空凸凸窗、過過長懸挑挑構件、、大跨度度構件等等，這些些對結構構梁高，，含鋼量量等有較較大影響響。⑥配電房房盡量集集中布置置于小區(qū)區(qū)的居住住中心，，可減少少電纜長長度和電電能損耗耗，同時時集中配配電設施施較分批批建設也也可直接接節(jié)省造造價。⑦人防地地下室可可結合實實際情況況考慮，，就地結結合地下下室建設設還是交交錢異地地建設，，若小區(qū)區(qū)以多層層建筑為為主，同同時要求求建設速速度較快快，不妨妨異地建建設為好好，否則則另當別別論。⑧⑧污污水處理理設備可可結合建建筑布局局盡量集集中排放放，同時時布置相相對居中中，減少少土建分分批建設設造價和和管道埋埋設長度度。⑨⑨從建建筑豎向向功能而而言，上上下層衛(wèi)衛(wèi)生間、、廚房、、客廳、、臥室、、陽臺等等盡量對對齊，減減少給水水、雨、、污水、、電線等等管線、、管道的的長度。。⑩⑩高層住住宅剪力力墻、框框架柱盡盡量直接接落地，，避免結結構轉換換層的設設置，結結合地下下室、半半地下室室、架空空層等功功能合理理布置柱柱網，既既方便停停車、休休閑等使使用功能能，又可可減少土土建造價價。地下下室、半半地下室室可結合合景觀方方案綜合合考慮，，合理覆覆土，以以及通風風口排布布，能有有效減少少投資。。隨著社會會經濟的的發(fā)展，，設計單單位的設設計任務務越來越越多，個個人年產產值可達達到50萬～100萬萬元，同同時忙于于應付各各種職稱稱注冊考考試，有有些設計計人員為為追求效效益而快快速出圖圖！不注注重分析析研究如如何節(jié)省省造價，，相當多多的設計計任務都都是在連連續(xù)熬夜夜的情況況下完成成的，不不要說優(yōu)優(yōu)化設計計，就是是能夠避避免少出出嚴重錯錯誤就已已經很難難得，勢勢必造成成一些可可以節(jié)約約的設計計被忽略略。開開發(fā)商商在選定定施工圖圖設計單單位時，，要充分分考慮設設計單位位的綜合合實力以以及為項項目所配配備的設設計人員員個人素素質，同同時應下下達詳細細的設計計任務書書?，F(xiàn)從從以下幾幾點控制制可起到到一定作作用：施工圖設設計階段段的控制制①基礎選選型。同同一地塊塊上不同同的地質質情況決決定了不不同的基基礎形式式，同樣樣3—5層的建建筑在不不同區(qū)域域基礎造造價可相相差30%以上上。如果果用天然然條形基基礎和樁樁基造價價截然不不同，同同樣采用用樁基，，灌注樁樁和預制制管樁、、方樁又又有很大大不同，，只能結結合本地地塊地質質實際情情況，根根據(jù)上部部結構形形式，合合理選用用地基處處理方式式，基礎礎大小和和配筋量量。在廣廣東惠州州，普通通高層住住宅基礎礎造價約約占整體體建安成成本的5%～10%,而在上上海地區(qū)區(qū)，由于于地質情情況普遍遍較差，，此比例例可至10%～～20%，控制制基礎造造價相當當關鍵。。②上部結結構選型型。不同同建筑總總高度和和層高要要求不同同的結構構形式，，以達到到安全、、適用、、經濟、、美觀的的原則。。如市政政橋梁、、公共大大跨度天天橋、無無梁樓板板、辦公公建筑、、住宅等等均須配配以不同同的結構構形式（（如斜拉拉鋼索結結構、鋼鋼結構、、預應力力混凝土土、框架架、剪力力墻等形形式）來來實現(xiàn)。。這就要要求設計計單位對對應不同同的建筑筑規(guī)劃設設計提出出不同類類型結構構形式的的研究理理論，如如規(guī)則、、方正的的多層住住宅也可可采用磚磚混結構構，還可可以選用用框架、、短肢剪剪力墻、、鋼結構構等不同同形式，，但造價價明顯磚磚混結構構形式為為最低。。當然，，前提是是滿足國國家規(guī)范范規(guī)定的的抗震要要求。要要求設計計單位針針對不同同建筑業(yè)業(yè)態(tài)用心心研究，，爭取以以最經濟濟的形式式選用結結構類型型。③上部結結構梁、、板、柱柱、剪力力墻等構構件中，，含鋼量量和混凝凝土含量量的控制制也非常常重要。。各種板板的厚度度，梁的的高度、、寬度，，剪力墻墻厚度及及長度，，柱邊長長尺寸等等選取的的差異直直接影響響構件含含鋼量和和混凝土土含量，，兩者之之間有一一個平衡衡點，超超越或低低于平衡衡點，都都會形成成正比或或反比的的關系。。即若各各構件尺尺寸選取取較大者者，總鋼鋼筋用量量會上升升，混凝凝土含量量也會上上升，但但含鋼量量不一定定上升；；若各構構件尺寸寸選取尺尺寸較小小，總鋼鋼筋用量量可能不不變，但但混凝土土含量會會下降，，則含鋼鋼量可能能上升。。所以說說開發(fā)商商應根據(jù)據(jù)所處區(qū)區(qū)域不同同，結合合當?shù)囟ǘ~站含含鋼量和和混凝土土含量經經驗值，，要求設設計單位位達到此此標準以以下，即即限量設設計，一一來提高高設計單單位精心心對比和和研究的的積極性性，二來來為工程程造價控控制好成成本。④各各結結構構構構件件尺尺寸寸的的選選取取。。盡盡量量減減少少大大跨跨度度梁梁布布置置，，避避免免上上下下柱柱位位不不對對齊齊，，板板厚厚可可根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)范范取取下下限限同同時時進進行行抗抗裂裂縫縫計計算算，，達達到到低低含含鋼鋼量量、、低低混混凝凝土土量量目目標標。。剪剪力力墻墻肢肢長長度度（（滿滿足足墻墻肢肢長長邊邊大大于于其其短短邊邊4倍倍以以上上））在在滿滿足足結結構構計計算算結結果果前前提提下下，，反反復復減減短短，，反反復復驗驗算算，，達達到到合合理理長長度度，，同同時時針針對對小小高高層層建建筑筑（（9層層以以下下）），，不不妨妨建建議議設設計計單單位位采采取取短短肢肢剪剪力力墻墻結結構構，，能能有有效效減減少少墻墻肢肢長長度度，，大大大大減減少少混混凝凝土土含含量量。。應該該按按照照總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑單單體體設設計計的的理理念念選選用用不不同同的的建建筑筑裝裝飾飾材材料料，，但但因因為為同同類類型型材材料料中中因因功功能能不不同同價價格格差差異異過過大大，，同同時時各各種種材材料料的的實實際際效效果果對對建建筑筑形形象象也也影影響響較較大大，，如如何何在在選選取取材材料料和和效效果果中中尋尋求求一一個個平平衡衡點點至至關關重重要要。。下下面面僅僅以以幾幾種種材材料料為為例例來來說說明明：：關于于建建筑筑材材料料的的選選定定①分分隔隔墻墻、、填填充充墻墻材材料料，，如如紅紅磚磚、、混混凝凝土土砌砌塊塊、、灰灰砂砂磚磚、、混混凝凝土土空空心心砌砌塊塊，，混混凝凝土土空空心心墻墻板板等等等等，，各各種種材材料料有有不不同同特特性性和和模模數(shù)數(shù)，，若若考考慮慮結結構構計計算算減減少少建建筑筑總總重重量量，，達達到到減減少少配配筋筋量量為為主主，，材材料料選選取取以以質質量量輕輕型型產產品品（（如如混混凝凝土土空空心心砌砌塊塊））為為主主，，若若以以材材料料價價格格優(yōu)優(yōu)先先，，則則以以灰灰砂砂磚磚為為主主，，并并不不能能一一概概而而論論，，因因為為建建筑筑總總重重減減少少多多少少，，影影響響的的含含鋼鋼量量有有多多大大變變化化，，而而價價格格低低的的材材料料減減少少的的總總價價，，相相比比選選取取輕輕型型墻墻體體引引起起鋼鋼筋筋含含量量減減少少的的總總價價，，相相差差多多少少，，這這需需要要設設計計單單位位反反復復驗驗算算，，多多方方比比較較，，才才會會得得出出一一個個合合理理、、經經濟濟的的平平衡衡。。②外外墻墻裝裝飾飾材材料料。。如如面面磚磚、、涂涂料料等等等等。。在在選選取取外外墻墻材材料料時時應應充充分分結結合合建建筑筑外外立立面面風風格格要要求求選選定定，，既既要要考考慮慮美美觀觀大大方方，，又又要要經經濟濟耐耐用用。。作作為為涂涂料料和和面面磚磚各各有有自自己己特特長長，，中中低低端端涂涂料料耐耐久久性性差差，，而而面面磚磚若若掛掛貼貼不不牢牢靠靠存存在在安安全全隱隱患患，，同同時時還還有有環(huán)環(huán)保保不不利利的的影影響響，，只只能能結結合合規(guī)規(guī)劃劃設設計計