開發(fā)項目前期投資格式

投資分析項目可行性研究目錄本次演示以廣州的計算標準為例，若是外地項目，須根據(jù)當?shù)氐墓こ淘靸r、稅費征收標準及征收辦法計算。開發(fā)投資的構(gòu)成開發(fā)投資的估算經(jīng)濟效益評價開發(fā)投資的構(gòu)成開發(fā)投資額=開發(fā)成本開發(fā)費用＋一開發(fā)成本1+2+3+4+5+6+71土地成本2前期工程費3建安工程費4基礎設施費5公共配套設施費6不可預見費7開發(fā)期間稅費二開發(fā)費用1+2+31管理費用2銷售費用3財務費用三開發(fā)投資額一＋二開發(fā)投資額開

發(fā)

成

本一開發(fā)成本1+2+3+4+5+6+71土地成本1.1+1.21.1土地使用權(quán)出讓金1.2土地征用及拆遷安置補償費2前期工程費2.1+2.2+2.3+2.42.1規(guī)劃設計費2.2可行性研究費2.3地質(zhì)勘察測繪費2.4三通一平費3建安工程費3.1+3.2+3.33.1土建工程費3.2設備及安裝工程費3.3室內(nèi)裝修工程費4基礎設施費5公共配套設施費6不可預見費7開發(fā)期間稅費開發(fā)費用二開發(fā)費用1+2+31管理費用2銷售費用3財務費用開發(fā)投資的估算土地使用權(quán)出讓金：國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。由發(fā)展商提供實際發(fā)生額，或按土地市場價格估算（一般可參考當?shù)赝恋嘏馁u信息）。建議平時留意并收集土地拍賣資訊。土地成本土地征用及拆遷安置補償費：土地征用費：一般在征用農(nóng)村土地時發(fā)生。按征用的土地面積計算，計算標準按當?shù)卣嘘P規(guī)定；拆遷補償費：包括拆遷安置費和拆遷補償費兩部分，指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的使用人、所有權(quán)人，依據(jù)有關規(guī)定給予安置、補償所需的費用。一般按拆除的建筑面積計算安置補償額，計算時取實際賠償額計算。土地成本規(guī)劃設計費：一般可按建安工程費×3%左右估算；可行性研究費：一般可按與本司簽定的合同金額計算或按建安工程費×1%～3%估算；地質(zhì)勘察測繪費：一般可按建安工程費×0.3～0.5%估算；三通一平費：主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。一般可按用地面積×40～60元/㎡估算（需要核對項目地塊是否已經(jīng)三通一平，并包含在土地成本中，避免重復計算）；前期費用8-108-108-10煤氣80-9080-90——玻璃幕墻50-8030-5020-30消防5-105-105-10通訊300-450300-400——地下室費用450-480————空調(diào)150-180100-150——電梯220-250120-200100-120一般水電安裝1200-2000800-1200650-800土建工程90-12070-9050-70樁基礎高層（≥18）小高層（8-17）多層（≤7）元/建筑面積㎡建

安

工程程

費直接用于工程程建設的總成成本費用。以下是部分土土建、設備及及安裝、裝修修工程費的近近似經(jīng)驗估算算值,僅供參參考。實際操作時需需根據(jù)市場價價格作相應調(diào)調(diào)整。1500以上1000-1500500-1000商場/寫字樓800-1000或以上600-800400-600住宅高檔中檔低檔室內(nèi)裝修在項目以帶精裝修的產(chǎn)品出售時估算又稱為紅線內(nèi)內(nèi)外工程費。。包括供水、供供電、道路、、綠化、供氣氣、排污、排排洪、電訊等等工程費用。。按實際發(fā)生的的費用計算或或可建筑平方方米或用地平平方米造價估估算?；A設施費項目元/占地面積㎡供電外線鋪設工程費260-280臨時施工用地55-75小區(qū)內(nèi)道路設施及標牌工程100-120供水外線鋪設工程費108-128臨時施工用水20-40環(huán)境美化及園林綠化30-200其他零星工程40-60例如：包括小區(qū)內(nèi)教教育、衛(wèi)生、、文娛、商業(yè)業(yè)服務業(yè)、行行政以及其他他公共配套設設施發(fā)生的支支出。具體估算可參參考“建安工工程費”的估估算方法。公共配套設施施費項目單價（元/㎡）計算單位幼兒園850建筑面積中小學900建筑面積衛(wèi)生站600建筑面積肉菜市場600建筑面積停車場1200建筑面積文化活動中心1000建筑面積變電站500建筑面積垃圾集散點300建筑面積例如：包括備用金、、不可預見的的基礎或其他他附加工程的的費用、不可可預見的自然然災害增加的的費用。根據(jù)項目的復復雜程度和前前述土地成本本、前期費用用、建安工程程費、基礎設設施費、公共共配套設施費費各項費用估估算的準確程程度，以上述述費用之和為為基數(shù)，按3%～5%估估算。不可預見費項目在開發(fā)過過程中所負擔擔的各種稅金金和地方政府府或有關部門門征收的費用用。開發(fā)期間稅費費配套設施建設費：用地面積≥2萬㎡的商品房項目按建安工程費×5.5%計征；用地面積＜2萬㎡的商品房零星開發(fā)按建安工程費×11%計征；也可按照“配套設施建設費”的計算基數(shù)計算；建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費：按建安工程費×0.4%計征；供水管網(wǎng)補償費：住宅：0.3噸/人，600元/噸；商業(yè)：0.1噸/㎡，600元/噸；供電用電負荷費：住宅：4千瓦時/戶，480元/千瓦時；商業(yè)：8千瓦時/100㎡，1000元/千瓦時；其他稅費：包括項目需在開發(fā)期間繳納的排水設施有償使用費、城市占道費、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費等，可根據(jù)當時政府的征收標準，按建安工程費的0.5～1%估算。房地產(chǎn)開發(fā)綜合保證金30～50萬元，開發(fā)完成通過驗收后返還。繳納配套設施建設費計算基數(shù)一覽表（元/建筑面積㎡）建筑物工程層數(shù)計交基數(shù)建筑物工程層數(shù)計交基數(shù)9層以下108023層247010層120024層253011層132025層259012層144026層298013層156027層305014層166028層312015層172029層319016層178030層326017層183031層333018層215032層340019層215033層347020層228034層34層或以上：70×層數(shù)+120021層2340單層廠房84522層2400多層廠房1030備注：寫字樓樓物業(yè)在以上上基礎之上增增加8%計算算企業(yè)行政管理理部門為管理理和組織經(jīng)營營活動而發(fā)生生的各種費用用。一般按開發(fā)成成本構(gòu)成中的的土地成本、、前期費用、、建安工程費費、基礎設施施費、公共配配套設施費之之和為基數(shù)，，取一個百分分比計算，如如3%。管理費用廣告宣傳及市市場推廣費：：一般約為銷售售收入的2%～5%；銷售代理費：：一般約為銷售售收入的1.5%～2%；其他銷售費用用：一般約為銷售售收入的0.5%～1%；銷售費用以上各項合計計，銷售費用用約占到銷售售收入的4%～8%開發(fā)建設項目目在銷售產(chǎn)品品的過程中發(fā)發(fā)生的各項費費用以及專設設銷售機構(gòu)或或委托銷售代代理的各項費費用。為籌集資金而而發(fā)生的各項項費用，主要要為借款利息息和其他財務務費用（匯兌兌損失等）。。長期借款利息息：每年應計利息息=（年初借借款本息累計計+本年借款款額×50%）×年利利率流動資金借款款利息：按全年計息。。財務費用中國人民銀行人民幣貸款利率表項目年利率（%）1短期借款6個月以下5.046個月～1年（含1年）5.312中長期借款1～3年（含3年）5.493～5年（含5年）5.585年以上5.76序號項目計算依據(jù)單價合計一開發(fā)成本以下1～8項之和

1土地使用權(quán)出讓金占地面積

2土地征用與拆遷安置補償費占地面積或者戶數(shù)

3前期工程費

4建安工程費建筑面積

5基礎設施費占地面積

6公共配套設施費占地面積

7開發(fā)期間稅費按政府規(guī)定

8不可預見費1～6項之和的3%～5%

二開發(fā)費用以下1～3項之和

1管理費1～6項之和的3%～5%

2銷售費約為銷售收入的4%～6%

3財務費用

三合計一+二

開發(fā)投資額匯匯總序號項目投資大概比重1建安約40%～50%2地價約20%～25%3銀行利息、推廣費約20%～25%4各種稅費約15%～20%房地產(chǎn)經(jīng)營稅稅費房地產(chǎn)項目經(jīng)經(jīng)營稅費包含含兩大部分：：1、房地產(chǎn)項項目開發(fā)期間間稅費2、房地產(chǎn)項項目經(jīng)營期間稅費費其中，開發(fā)期期間稅費是開開發(fā)階段發(fā)生生的，在開發(fā)發(fā)投資部分計計算。具體內(nèi)內(nèi)容前面已敘敘述，在此不不再重復。經(jīng)營期間稅費費對于房地產(chǎn)項項目而言，主主要是指其在在銷售與交易易階段發(fā)生的的稅費。它們們不參與開發(fā)發(fā)投資額的構(gòu)構(gòu)成，只作為為銷售收入的的扣減。經(jīng)營期間稅費費包括兩部分：：（1）與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)有關關的稅費（2）土地增增值稅（3）企業(yè)所所得稅與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關的稅費費營業(yè)稅：對在我國境內(nèi)內(nèi)提供勞務、、轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)或者銷售售不動產(chǎn)的單單位或個人所所獲得營業(yè)額額征收的一種種稅。房地產(chǎn)項目的的營業(yè)額指房房地產(chǎn)的銷售售收入。城市維護建設設稅：對在我國境內(nèi)內(nèi)既享用城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公用設施，，又有經(jīng)營收收入的單位和和個人征收的的一種稅。外外資企業(yè)免征征。教育費附加：：為加快發(fā)展地地方教育事業(yè)業(yè)，擴大地方方教育經(jīng)營資資金來源而征征收的一種稅稅。外資企業(yè)業(yè)免征。防洪工程維護護費：為加強北江大大堤及廣州市市防洪工程的的加固、維修修和管理，保保障國家和人人民生命財產(chǎn)產(chǎn)安全而征收收的一種稅。。外資企業(yè)減減半計征。交易印花稅：：對經(jīng)濟活動中中書立領受各各種憑證而征征收的稅種。。交易管理費：：包括與房地產(chǎn)產(chǎn)交易有關的的一切手續(xù)、、估價及表格格、資料等費費用。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關的稅費費與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅費一覽表序號類別計算依據(jù)1營業(yè)稅銷售收入×5%2城市維護建設稅營業(yè)稅×7%3教育費附加營業(yè)稅×3%4防洪工程維護費銷售收入×0.18%5印花稅銷售收入×0.05%6交易管理費銷售收入×0.5%合計銷售收入×6.23%與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關的稅費費計收辦法和和標準匯總?cè)缛缦拢和恋卦鲋刀愐赞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)取得的增值值額為征稅對對象征收的一一種稅。建造普通標準準住宅（高級級別墅、公寓寓、小洋樓、、度假村等以以及超面積、、超標準、豪豪華裝修的住住宅均不屬于于普通標準住住宅）出售，，其增值額未未超過扣除項項目金額20%的項目，，經(jīng)主管稅務務機關確認，，免稅。因城市市政規(guī)規(guī)劃、國家重重點項目建設設的需要而被被政府征用的的房地產(chǎn)免稅稅。房地產(chǎn)增值額額：納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所取得的收入入減去扣除項項目金額后的的余額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所所取得的收入入包括貨幣收收入、實物收收入和其他收收入，在房地地產(chǎn)開發(fā)項目目中指銷售收收入?？鄢椖拷痤~額包括開發(fā)成成本、開發(fā)費費用（可按開開發(fā)成本×10%計算））、與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有關的的稅費（銷售售收入×6.23%），，財政部門規(guī)規(guī)定的其他扣扣除項目（開開發(fā)成本×20%）。土地增值稅其計算實行四四級超率累進進稅率。計算算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的總收入－－扣除項目金金額應納稅額=土土地增值額××適用稅率若土地增值額額超過扣除項項目金額50%以上的，，即同時適用用于二檔或二二檔以上適用用稅率的，則則需分別計算算。土地增值稅適用稅率和速算扣除率級距增值率稅率速算扣除率1增值率50%以下部分30%02超過50%至100%部分40%5%3超過100%至200%部分50%15%4超過200%部分60%35%備注增值率=房地產(chǎn)增值額/扣除項目金額企業(yè)所得稅對在我國境內(nèi)內(nèi)實行獨立經(jīng)經(jīng)濟核算的企企業(yè)或組織的的生產(chǎn)、經(jīng)營營所得和其他他所得征收的的一種稅。稅費的計收辦辦法和標準：：按企業(yè)應納稅稅所得額的33%計征房地產(chǎn)開發(fā)項項目中，企業(yè)業(yè)應納稅所得得額=銷售收收入－總成本本費用－銷售售稅金及附加加－土地增值值稅經(jīng)濟效益益評價價投資經(jīng)濟效益益的評價指標標按是否考慮了了資金的時間間價值，可分分為靜態(tài)投資資經(jīng)濟效益與與動態(tài)投資經(jīng)經(jīng)濟效益兩類類。靜態(tài)評價指標標：在進行評價指指標計算時，，不考慮資金金的時間價值值，只計現(xiàn)金金流量的絕對對值，如常用用的投資利潤潤率、投資利利稅率、投資資回收期等；；動態(tài)評價指標標：在進行評價指指標計算時，，考慮了資金金的時間價值值，即不僅計計算現(xiàn)金流量量的絕對值，，還計算因現(xiàn)現(xiàn)金流量發(fā)生生時點不同而而產(chǎn)生的時間間價值，如常常用的財務凈凈現(xiàn)值、內(nèi)部部收益率等靜態(tài)盈利性評評價指標總投資利潤率率一般是指項目目生產(chǎn)經(jīng)營期期內(nèi)的利潤總總額與項目總總投資的比率率。計算公式為：：利潤總額/總投資×100%投資利稅率指項目生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)的利利稅總額與總總投資的比率率。計算公式為：：利稅總額/總投資×100%資本金利潤率率（自有資金利利潤率）指項項目生產(chǎn)經(jīng)營營期內(nèi)的利潤潤總額與資本本金的比率，，反映投資項項目的資本金金的盈利能力力。計算公式為：：利潤總額/資本金總額額×100%投資回收期由于該指標需需要通過現(xiàn)金金流量表算出出，故在后面面在敘述。動態(tài)盈利性評評價指標財務凈現(xiàn)值（（FNPV））指項目按部門門或行業(yè)的基基準收益率ic，將各年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量折現(xiàn)現(xiàn)到建設起點點的現(xiàn)值之和和，反映項目目在整個壽命命周期內(nèi)總的的獲利能力的的動態(tài)評價指指標，F(xiàn)NPV≥0時，，項目的收益益水平達到或或超過了該行行業(yè)應達到的的最低經(jīng)濟效效益水平，項項目可行；FNPV＜＜0時，可以以認為項目的的經(jīng)濟效益較較低，不可行行。財務內(nèi)部收益益率（FIRR）指項目整個壽壽命周期內(nèi)，，各年凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)值累累計等于0時時的折現(xiàn)率，，反映項目的的投資收益水水平。FIRR＞i（（貸款利率）），同時FIRR≥ic（基準收益率率），財務上上可行。幾個概念：現(xiàn)金流量：是現(xiàn)金流入與與現(xiàn)金流出的的統(tǒng)稱凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入－－現(xiàn)金流出基準收益率ic（基準貼現(xiàn)率率）：最低期望收益益率或目標收收益率一般來說，用用于財務評價價的基準收益益率是由各行行業(yè)測定，經(jīng)經(jīng)有關部門綜綜合協(xié)調(diào)后發(fā)發(fā)布應用，在在沒有正式公公布的標準時時，往往采用用稍高于銀行行同期中長期期貸款利率的的指標作基準準收益率，如如取10%。。EXCEL函函數(shù)的引用投資回收期投資回收期：：項目凈收益抵抵償全部投資資所需的時間間，分為靜態(tài)態(tài)投資回收期期和動態(tài)投資資回收期，一一般根據(jù)現(xiàn)金金流量表求得得。靜態(tài)投資回收收期：在不考慮資金金的時間價值值的條件下，，以項目凈收收益抵償全部部投資所需的的時間。靜態(tài)投資回收收期=（累計計凈現(xiàn)金流量量開始出現(xiàn)正正值的時間數(shù)數(shù)－1）＋（（上一時間段段累計凈現(xiàn)金金流量絕對值值/當年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量）動態(tài)投資回收收期：在考慮資金的的時間價值的的條件下，以以項目凈收益益抵償全部投投資所需的時時間。動態(tài)投資回收收期=（累計計折現(xiàn)現(xiàn)金流流量開始出現(xiàn)現(xiàn)正值的時間間數(shù)－