土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)

濟(jì)南市土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)（修訂稿）2009年3月土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!一、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及適用條件一）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍。1、基準(zhǔn)日城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)日為2007年1月1日。2、土地使用年期按法定最高出讓年限，即商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。3、土地開(kāi)發(fā)程度城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為“六通一平”(包括通上水、通下水、通訊、通電、通氣、通路，場(chǎng)地內(nèi)土地平整)。4、容積率城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的容積率統(tǒng)一設(shè)定為商業(yè)用地、住宅用地為1.3，工業(yè)用地為0.6。土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!

（二）基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)涵。

1、濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表（表一）

元/平方米

土地級(jí)別IIIIIIIVVVIVIIVIIIIXX商業(yè)用地450032452230185015601270950755510430住宅用地31202120169013251160970740530435

工業(yè)用地185014801060725525415360215

土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!3、名詞解釋?zhuān)?1)生地地價(jià)：是指未完成土地開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，且宗地內(nèi)也未平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。(2)熟地地價(jià)：是指完成了土地開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。(3)毛地地價(jià)：是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。（三）宗地級(jí)別的界定及評(píng)估1、沿主要街道跨級(jí)別的宗地評(píng)估時(shí)：商業(yè)按高級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)操作；住宅、工業(yè)按其所在級(jí)別面積權(quán)重加權(quán)得出宗地的價(jià)格（面積量算按實(shí)地測(cè)量與在級(jí)別圖上按比例尺量取相結(jié)合得出）。2、沿一般街道跨級(jí)別的宗地評(píng)估時(shí)：商業(yè)、住宅、工業(yè)均按其所在級(jí)別面積權(quán)重加權(quán)得出宗地的價(jià)格（面積量算按實(shí)地測(cè)量與在級(jí)別圖上按比例尺量取相結(jié)合得出）。3、級(jí)別邊緣的宗地評(píng)估時(shí)，適當(dāng)進(jìn)行加（減）價(jià)修正。其中，靠近低級(jí)別的應(yīng)減價(jià)修正，減價(jià)修正系數(shù)不得大于6%；靠近高級(jí)別的應(yīng)加價(jià)修正，加價(jià)修正系數(shù)不得大于8%。4、評(píng)價(jià)區(qū)級(jí)別外的宗地評(píng)估，參照鄰近級(jí)別并適當(dāng)進(jìn)行區(qū)位減價(jià)修正。土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!表1-64濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地II-1區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說(shuō)明表因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)＜800800-12001200-18001800-2500＞2500距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)＜100100-300300-500500-1000＞1000商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)≥86-754≤3最近公交站點(diǎn)距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車(chē)無(wú)限制—人無(wú)限制，車(chē)受限—明顯阻隔停車(chē)方便程度停車(chē)方便停車(chē)較方便僅高峰時(shí)停車(chē)受限停車(chē)較不方便很難停車(chē)人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!表1-66濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地II-3區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說(shuō)明表因素好較好一般較差差商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)＜400400-600600-10001000-1500＞1500距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)＜200200-500500-800800-1200＞1200商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)≥86-754≤3最近公交站點(diǎn)距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車(chē)無(wú)限制—人無(wú)限制，車(chē)受限—明顯阻隔停車(chē)方便程度停車(chē)方便停車(chē)較方便僅高峰時(shí)停車(chē)受限停車(chē)較不方便很難停車(chē)人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重表1-67濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地II-4區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說(shuō)明表土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!

表1-69濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地II-6區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說(shuō)明表

因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)＜200200-500500-800800-1200＞1200距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)＜100100-300300-500500-800＞800商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)≥86-754≤3最近公交站點(diǎn)距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車(chē)無(wú)限制—人無(wú)限制，車(chē)受限—明顯阻隔停車(chē)方便程度停車(chē)方便停車(chē)較方便僅高峰時(shí)停車(chē)受限停車(chē)較不方便很難停車(chē)人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!）

土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!

土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!二、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系

（一）商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系

1、商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)表1-63濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地I-1區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說(shuō)明表

因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)商服中心內(nèi)＜200200-400400-600＞600商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)≥86-754≤3最近公交站點(diǎn)距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車(chē)無(wú)限制—人無(wú)限制，車(chē)受限—明顯阻隔停車(chē)方便程度停車(chē)方便停車(chē)較方便僅高峰時(shí)停車(chē)受限停車(chē)較不方便很難停車(chē)宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!表1-65濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地II-2區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說(shuō)明表因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)＜800800-12001200-18001800-2500＞2500距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)＜100100-400400-600600-900＞900商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)≥86-754≤3最近公交站點(diǎn)距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車(chē)無(wú)限制—人無(wú)限制，車(chē)受限—明顯阻隔停車(chē)方便程度停車(chē)方便停車(chē)較方便僅高峰時(shí)停車(chē)受限停車(chē)較不方便很難停車(chē)人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!表1-68濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地II-5區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說(shuō)明表因素好較好一般較差差商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)≥86-754≤3最近公交站點(diǎn)距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400停車(chē)方便程度停車(chē)方便停車(chē)較方便僅高峰時(shí)停車(chē)受限停車(chē)較不方便很難停車(chē)人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0.8≤0.6出入方便程度三面以上臨街，出入方便兩面臨街，出入較方便一面臨街局部臨街，出入不方便局部臨街，出入困難面積與形狀便于土地利用對(duì)土地利用略有影響對(duì)土地利用有一定影響對(duì)土地利用影響較嚴(yán)重對(duì)土地利用影響嚴(yán)重土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè)共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!

表1-70濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地II-7區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系因素說(shuō)明

因素好較好一般較差差距市級(jí)商服中心距離(米)＜200200-500500-800800-1200＞1200距區(qū)級(jí)商服中心距離(米)＜100100-300300-500500-800＞800商服集聚程度集聚程度高集聚程度較高集聚程度一般集聚程度較低集聚程度低臨路適宜程度與業(yè)態(tài)高度適宜與業(yè)態(tài)適宜與業(yè)態(tài)較適宜與業(yè)態(tài)較不適宜與業(yè)態(tài)不適宜500米內(nèi)站點(diǎn)數(shù)≥86-754≤3最近公交站點(diǎn)距離(米)＜100100-200200-300300-400＞400交通限制人車(chē)無(wú)限制—人無(wú)限制，車(chē)受限—明顯阻隔停車(chē)方便程度停車(chē)方便停車(chē)較方便僅高峰時(shí)停車(chē)受限停車(chē)較不方便很難停車(chē)人流量人流量大人流量較大人流量一般人流量較小人流量小宗地寬深比＞1.31.1-1.30.8-1.10.6-0