廣州某地產(chǎn)云城米酷項(xiàng)目考察報(bào)告

萬(wàn)科云城米酷考察報(bào)告編制：運(yùn)營(yíng)管理部

時(shí)間：2016年10月目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期萬(wàn)科云城項(xiàng)目位于天河區(qū)東北部的天河智慧城，是廣州市最新規(guī)劃的九大新城之一。萬(wàn)科云城位于天河城智慧城核心區(qū)，定位于高新產(chǎn)業(yè)基地，政府在3年內(nèi)投資近750億完善核心區(qū)配套建設(shè)，大約有1500余家企業(yè)3年內(nèi)進(jìn)駐。天河智慧城華觀路以南、高唐路以東，屬于萬(wàn)科云城二期，其西北方向就是已開盤的萬(wàn)科云，即是萬(wàn)科云城一期。萬(wàn)科云城項(xiàng)目集聚了華南理工大學(xué)、華南師范大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)等多家廣州知名高等院校。萬(wàn)科云城項(xiàng)目臨廣園快速路、沈海高速、華南快速，

21號(hào)地鐵在建項(xiàng)目東南邊設(shè)智慧城站（

2016年12月開通，最晚2017年年初開通，6站即可到達(dá)珠江新城）離項(xiàng)目約8分鐘步行距離；廣佛城際快軌2020年正式運(yùn)營(yíng)。整體上，萬(wàn)科云城項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿薮?。一期：萬(wàn)科云城一期：萬(wàn)科云城寫字樓A萬(wàn)科自持寫字樓D】BC寫字樓公寓建筑信息產(chǎn)權(quán)年限40年（商業(yè)用地）占地面積2.8萬(wàn)㎡建筑面積8.3萬(wàn)㎡戶型平層復(fù)式55—76㎡（1層底商，2－8層LOFT，9層平層）裝修情況精裝修樓層狀況1、約60㎡4.5米層高的【云soho】公寓；2、130-400㎡的【九立方】創(chuàng)意辦公空間；3、萬(wàn)科自持的3.6米層高的標(biāo)準(zhǔn)小面積【云平方寫字樓產(chǎn)品?？倯魯?shù)711（公寓342戶）代理商廣州市合富置業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)信息容積率3.0綠化率30%物業(yè)公司廣州萬(wàn)科物業(yè)有限公司停車位681個(gè)目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議萬(wàn)科云城——云SOHO（公寓）云SOHO居住空間萬(wàn)科云城一一九立方〈寫字樓〉萬(wàn)科云城一一售價(jià)50m產(chǎn)品類型后號(hào)戶型撞EE高使用率梯戶售價(jià)均怕葷合均

曲管理噩主植時(shí)國(guó)主髓標(biāo)在是否重租提黃回報(bào)萃公里平匡C棟55而第9匡3米80部9層(5梯20戶)55而(83月)1.5月/而1.5萬(wàn)/?P(t坯}6.5元/m12015.

12主i不簾涯租重主55而2-854.5米150%2-7匡(5j

46戶)8匡(5j

30戶)55而(114-

116月)主坯:

1.8JJ/陽(yáng)'精裝費(fèi)另算，

-房-廳2500元/而.二房-廳2900元/主ff:

1.8月/?P2.0-2.1月/?P(主精裝)精裝擊噩噩

6草{自每3.7%/年圭黯童自L，月返fll3100

-3400元/月，具體57而7、8匡57陽(yáng)2(91-

97JJ)1.6-1.7月//m11.6-

1.1JJ//lIfI(毛垣)毛i不需逅租寫字樓寫字樓A

、B煉D棟())科自1材、公)130-400而9匡4.5米5j

22戶130m1(234)))1.8萬(wàn)元/_11.8萬(wàn)元/?P{毛垣)毛坯商捕商i自50-

60川2151(135萬(wàn))2.7萬(wàn)元/

_12.1JJ元/1薩{毛垣}毛i平二期：萬(wàn)科米酷C4棟已有客戶商議購(gòu)買整棟C2棟已賣完C1棟在售C3棟在售C5棟在售建筑信息產(chǎn)權(quán)年限40年占地面積12萬(wàn)㎡建筑面積47萬(wàn)㎡戶型平層復(fù)式13—35㎡，1層底商，C1棟（12層）、C2棟（12層）LOFT，C3（17層）、C5（18層）平層裝修情況精裝修樓層狀況1、平層公寓：13㎡/18㎡/25㎡；2、LOFT：25㎡、35㎡總戶數(shù)5584戶代理商廣州市合富置業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)信息容積率3.9綠化率35%物業(yè)公司廣州萬(wàn)科物業(yè)有限公司停車位1249個(gè)，加上還未確定是租是售，總共二千多二期:萬(wàn)科米酷二期期2萬(wàn)科科米米酷酷二期期：：萬(wàn)萬(wàn)科科米米酷25㎡復(fù)復(fù)式25㎡復(fù)復(fù)式二期：：萬(wàn)科科米酷35㎡復(fù)式35㎡復(fù)式萬(wàn)科米米醋一一一售售價(jià)13m13m18m18m25m25m13m13m25m25m25m25m類型房號(hào)戶型樓層層高使用率梯戶售價(jià)均價(jià)綜合均價(jià)管理費(fèi)交鍛時(shí)間交鍛標(biāo)準(zhǔn)是否逅租投資回報(bào)事平EC3棟13m217匡2.9米75%3梯50戶2(21萬(wàn))2(1.62萬(wàn)1m2

)1.7萬(wàn)Ilf薩(精裝}4.5元1m22017.03精裝13耐不帶返fH

，nlf、251薩奠自3

、4

、51.4%1年18m22(31萬(wàn))2(1.72萬(wàn)1m2)25m22(42萬(wàn))2(1.68萬(wàn)1m2)E營(yíng)運(yùn)黯5年

，67π/m2，例如18m2

(18lT2*67兀=1206n;/月)

，6m以上不帶返f1bC5棟13m2187梯100戶2(21萬(wàn))2(1.62萬(wàn)1m2)2017.0618m22(42萬(wàn))2(1.68萬(wàn)1m2)復(fù)式Cl棟25m212匡4.5米120%3梯35戶2(53萬(wàn))2(2.12萬(wàn)1m2)2.1-2.27ilw(精裝)5.5元1m22017.11不帶遁fH-35m235m2(73萬(wàn))35m2(2.

09萬(wàn)1m2)不帶返租萬(wàn)科云云城米米酷一一一售售價(jià)25m25m項(xiàng)目類型房號(hào)戶型樓層層高使用率錦戶售價(jià)均價(jià)綜合均價(jià)管理費(fèi)交樓時(shí)間交樓標(biāo)準(zhǔn)是否返租投資回報(bào)率二期平EC3棟13m217層2.9米75%3梯50戶13m2(21萬(wàn)〉13m2(1.62萬(wàn)1m2)1.7萬(wàn)1m"〈

豐富裝〉4.5元/時(shí)2017.03精裝13耐不帶返租，18州、

25m"奠空3、4

、5

i苦1.4%1年18m218m2(31萬(wàn)〉18m2(1.72萬(wàn)1m2)25m22(42萬(wàn)〉2(1.68萬(wàn)1m2)運(yùn)Hrn竿

，67π1m氣例如18m2(18m與67元=1206元/月)

，6層以上不帶返1.11.

;C5棟13m218層7梯100戶13m2(21萬(wàn)〉13m2(1.62萬(wàn)1m2)2017.0618m225m2(42萬(wàn)〉25m2(1.68萬(wàn)1m2)復(fù)式Cl棟25m212層4.5米120%3梯35戶25m2(53萬(wàn)〉25m2(2.12萬(wàn)1m2)2.1-2.

2萬(wàn)1m"(精裝〉5.5元1m22017.11不帶返租35m235m2(73萬(wàn)〉35m2(2.09萬(wàn)1m2)不帶返租一期平層C棟55m2第9層3米80%9層(6梯20戶)55時(shí)

(83萬(wàn)〉1.5萬(wàn)1m21.5萬(wàn)1m"(毛坯}6.5元1m22015.12毛經(jīng)不帶返租復(fù)式55m22-8層4.5米150%2-7層(6梯46戶〉8(6梯30戶〉55m2

(114-116萬(wàn)，臺(tái)裝修〉毛坯1.8萬(wàn)1m2精裝費(fèi)另算，一房一廳2500元/時(shí)，二房一廳2900元1m2毛坯:

1.8萬(wàn)1m"2.0-2.1萬(wàn)1m"〈含精裝〉精裝手苦返

E目6圭E

〈臼，3.

7%1年安徽酒店2_每月返租3100-3400元/月，真體看朝向

(56-62開:/m2)57m27

、B層57m2

(91-97萬(wàn)，毛坯〉1.6-1.7萬(wàn)IIm21.6-1.7萬(wàn)1m"〈毛坯}毛坯不帶返租寫字樓A

、B棟D棟(萬(wàn)科自持辦公〉130-400m29層4.5米6梯22戶130m2(234萬(wàn)〉1.8萬(wàn)元1m21.8萬(wàn)元1m"〈毛坯〉毛坯目錄產(chǎn)品分分析產(chǎn)品亮亮點(diǎn)產(chǎn)品劣劣勢(shì)123456基本概概況產(chǎn)品類類型借鑒建建議萬(wàn)科云云城米米酷一一一戶戶型分分析項(xiàng)目類型后號(hào)售價(jià)綜合均價(jià)價(jià)量資分析《性價(jià)比毒、、目前前售賣賣輩輩勢(shì)》》售賣情情況13m'(21月)2、131Ii':面1旦有點(diǎn)Jj、，床只只能用用佛縮縮型的，，如果果將庶庶全部部打開，j茸道不怎怎么污傻，，洗手i司對(duì)著床，不宮是從投資資邁是自f主都不不建議議此戶戶型;?、181Ii'.面積運(yùn)運(yùn)中，一人或兩人人部司司以入住住，目前是是最好好賣的的戶型型，租租租租金也適適中，，適合合小白領(lǐng)，，投資資或自f主首C3棟18m'(31月)平層25耐(42月)1.1萬(wàn)/，.，f籍輩革》i革;L/)6月份開盤盤，半牢時(shí)i司銷售13m'(21月)3、251Ii':只比18m'多出一個(gè)沙發(fā)位位近=平套，面狽小、總價(jià)C5棟室，集712月，金日購(gòu)買買25m'平層公囂，低、小戶戶型是最最受歡迎迎二細(xì)不如購(gòu)買買25m'的復(fù)式公公事，畢畢竟復(fù)王克離兩層，總總價(jià)53萬(wàn)。的，齋一套戶一次性買750套18麗的s頭不返租租類型的一般都是自住。25m'(42月)，、25tP:畝糧運(yùn)中中，街兩層，，一房一25而(53月)廳，總價(jià)才53萬(wàn)，無論是是自住還還是投資資比平層25m'較有投資資價(jià)值。。(../)2、3511i':面秧比較大，f旦使用率率很品，兩層加起起來面積積近70幣，總價(jià)73萬(wàn)，不需需租，，目筒此此類型大大部份窯戶屬于自住類型，如用來投投資，不不太杏易出租，畢竟租金與一一期公事事接近(3100-3400元/月)2.1-2.2萬(wàn)/1Ii'〈籍毫在}復(fù)式C1棟35m'(73月)平層55m'(83月)1.5萬(wàn)/，.，，{毛坯}E窯芫〈一期收樓時(shí)i司旱，1恢溢也較較旱能看到，f里面積較大大，總價(jià)也較較王軍110元，不需陽(yáng)魚魚，殷商商窗只能能開一點(diǎn)點(diǎn)，居住舒適適'1生差一點(diǎn);前6萃每周蓋蓋章程租租會(huì)雖亙.fB6圭E后能否Et且和存在在一毛坯:1.8萬(wàn)/，.，，2.0-2.1萬(wàn)/1Ii'〈含精毫毫在〉55m'(114-116月)精裝修C棟主自蘊(yùn)蘊(yùn)涵鹽，除非合合租或員工富鑫)基本霉事事喜復(fù)式12月15日，銷售員告告知一期復(fù)式公惠〈毛坯)最后推出出15套570戶，不手手音返租，銷售員應(yīng)眼太太多窯戶想要不不需返租租的復(fù)王克公薯，自用。一翔57耐(91-97萬(wàn)〉毛還1.6-1.1萬(wàn)IIrPt毛坯}"9fT究"是廣州市場(chǎng)上上唯一的日米層品銷售員透露露，上級(jí)要求對(duì)對(duì)創(chuàng)新辦公公戶品，將2..Iii到到E米匡革的EA、E棟寫字樓D棟〈污科自持eJ、、公〉1.8萬(wàn)元/rP《毛坯》主益主誦.jiJ'*濕蓋率匡品主匡兇空外口徑寫字樓只賣不不租，130m'(234萬(wàn)〉且L目前頭寫寫字樓的的客戶都都是自己辦公公人認(rèn)為年年底開發(fā)商要回?cái)_本身寫字樓是有租的。。個(gè)用，極少拿來投炎，，最少面面積的也也賣到234污，投燙金額額高資金，加加快去化化。目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議項(xiàng)目亮點(diǎn)?萬(wàn)科米公公寓“短小精悍悍”小公寓的的居住面面積打造造出臥室室、客廳廳、廚房和衛(wèi)衛(wèi)生間樣樣樣俱全全的居室室生活體體驗(yàn)。設(shè)計(jì)前沿項(xiàng)目亮點(diǎn)?對(duì)于收入入不高或或創(chuàng)業(yè)初初期的青青年人來來講，只只需花住住宅一半半的價(jià)格就可以實(shí)實(shí)現(xiàn)住房房夢(mèng)；可可將很多多年輕人人從租房房生活中中解脫出出來，逃離城中村村。小公寓低總價(jià)項(xiàng)目亮點(diǎn)?“飄浮的地地平線”概念：將將產(chǎn)品的的頂層全全部打通通，在屋屋頂形成成一個(gè)環(huán)形商商務(wù)休閑閑空間，，包括屋屋頂花園園、慢跑跑道、開開心農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)、露天電影，甚甚至可以以在屋頂頂辦聚會(huì)會(huì)PARTY，提供給給所有業(yè)業(yè)主免費(fèi)費(fèi)使用。飄浮的地地平線項(xiàng)目亮點(diǎn)?地塊周邊邊的交通通便利，，臨廣園園快速路路、沈海海高速、、華南快快速，21號(hào)地鐵在在建項(xiàng)目目東南邊邊設(shè)智慧慧城站離離項(xiàng)目約約8分鐘步行行距離；廣佛城際際快軌2020年正式運(yùn)運(yùn)營(yíng)。交通條件項(xiàng)目亮點(diǎn)智慧園核心區(qū)?萬(wàn)科云城城位于天天河城智智慧城核核心區(qū)，，定位于于高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，政府在3年內(nèi)投資資近750億完善核核心區(qū)配配套建設(shè)設(shè)，大約約有1500余家企業(yè)3年內(nèi)進(jìn)駐駐。重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展物物聯(lián)網(wǎng)、、云計(jì)算算、電子子商務(wù)、、信息服服務(wù)等智慧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目亮點(diǎn)信息透明?該項(xiàng)目已已將紅線線內(nèi)不利利因素和和紅線外外不利因因素已標(biāo)標(biāo)明。目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議產(chǎn)品劣勢(shì)?一期公寓寓鄰近黃黃博凌塘塘城中村村，環(huán)境境、治安安較差；一期鄰近城中村產(chǎn)品劣勢(shì)?商業(yè)用水水、電、、管理費(fèi)費(fèi)都比住住宅類高高出許多多；水電管理費(fèi)高產(chǎn)品劣勢(shì)?每層住戶戶太多，，電梯太太少；戶數(shù)太多目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議借鑒建議?萬(wàn)科項(xiàng)目目案名比比較出彩彩，云城城（科技技、大數(shù)數(shù)據(jù)）、、米酷（（年輕、時(shí)尚、動(dòng)動(dòng)感、精精巧），，整體上上口，對(duì)對(duì)青年較較有吸引引力；一一個(gè)好的案名對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售至關(guān)重重要；項(xiàng)目案名九立方AB九立方C云平方D云SOHO借鑒建議?單身群體或或創(chuàng)業(yè)初期期的事業(yè)青青年，定位位精準(zhǔn)，與與案名貼切切；精確的定位便于于找出客戶戶群體；產(chǎn)品定位借鑒建議?平層18㎡，復(fù)式25㎡；面積小、、總價(jià)低，，無論是自自住還是投投資，都相對(duì)容易易入手；假假設(shè)華南城城項(xiàng)目售價(jià)價(jià)較有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，可考考慮平層25㎡，復(fù)式35㎡；戶型設(shè)計(jì)借鑒建議?萬(wàn)科項(xiàng)目售售價(jià)是售價(jià)價(jià)，返租是是返租，兩兩者獨(dú)立分分開，每月月單獨(dú)給予返租的模模式較好，，且不是所所有類型都都返租；返租形式借鑒建議?萬(wàn)科項(xiàng)目整整體委托白白天鵝酒店店承租，返返租到期如如有后續(xù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移到第三方方白天鵝酒酒店，萬(wàn)科科自身風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)已規(guī)避；規(guī)避返租風(fēng)險(xiǎn)借鑒建議?萬(wàn)科項(xiàng)目樣樣板房設(shè)計(jì)計(jì)前衛(wèi)、大大膽、空間間利用較好好；樣板先行借鑒建議?萬(wàn)科項(xiàng)目比比較會(huì)講“故事”，如，飄浮的地平平線、機(jī)器人咖啡啡廳、九立方－廣州市場(chǎng)場(chǎng)唯一9米層高創(chuàng)新新寫字樓等等等，都比比較有噱頭頭、有故事；會(huì)講故事九立方：可可將2層4.5米層高的的寫字樓打打通，可以以實(shí)現(xiàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高的的3層空間間萬(wàn)科峯境考考察報(bào)告編制：運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理部時(shí)間：2016年10月項(xiàng)目區(qū)位萬(wàn)科峯境項(xiàng)項(xiàng)目位于白云新新城板塊，，位于白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旁，規(guī)劃A1-A10、B1-B3共13棟小高層層、高層洋洋房。萬(wàn)科峯境距距白云山僅一路之隔隔，可從云云溪生態(tài)公園直接接入山游覽，是是城央不可可多得的綠色生態(tài)態(tài)住宅。萬(wàn)科峯境的的園林具有豐富富的層次，，除了地面花園、在商商業(yè)屋面露臺(tái)、、高層屋面面露臺(tái)都有樹木花草覆覆蓋，并在建筑筑的每四層層設(shè)置了觀山平臺(tái)臺(tái)。地鐵：2號(hào)線飛翔公公園站、白白云公園站站。地鐵12號(hào)線柯柯子嶺站（（規(guī)劃中））。從整體規(guī)劃劃到細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)計(jì)，萬(wàn)科“讓建筑贊美生命”的理念始終融入入其中，使使建筑與人和自然有機(jī)機(jī)融合，建造出出一個(gè)生態(tài)態(tài)、健康、舒舒適適、、高高檔檔的的品品質(zhì)質(zhì)社社區(qū)區(qū)。。萬(wàn)科科峯峯境建筑信息產(chǎn)權(quán)年限70年（住宅用地）占地面積2.4萬(wàn)㎡建筑面積9.4萬(wàn)㎡戶型主推戶型77-135㎡二至四房（層高2.8米）裝修情況精裝修樓層狀況萬(wàn)科峯境共15棟樓：1、A1-A10為17層設(shè)計(jì)商業(yè)住宅樓；2、B1-B3為7層設(shè)計(jì)住宅樓；3、C3、C4為商鋪；總戶數(shù)796戶代理商廣州經(jīng)緯房地產(chǎn)諮詢有限公司物業(yè)信息容積率3.9綠化率30%物業(yè)公司廣州萬(wàn)科物業(yè)有限公司停車位938個(gè)產(chǎn)晶晶類類型型類型房號(hào)戶型樓層幾梯幾戶層高均價(jià)管理費(fèi)章地時(shí)間開盤時(shí)間交樓時(shí)間交樓標(biāo)準(zhǔn)高層A1

-

A10棟主推戶型77-135m2二至四房17層A4、

A7棟3梯7戶其余2梯4戶2.

8米3.0-

3.6萬(wàn)1m2

左右4.98元/m22013年初2013.10A1

-

A5棟

、A7棟2016.06

，其余2016.

11交樓精裝小高層B

1-B3棟6層l梯4戶2.9-

3