寧波萬豪酒店項目建議書寫字樓,商業(yè)

寧波萬豪酒店項目建議書

（寫字樓，商業(yè)）寧波市坤氏招標有限公司2013年10月22日商業(yè)篇第一部分：市場調(diào)查與分析

寧波天一酒店分布和價格1、歷年商服用房開發(fā)投資額及施工面積2、2012年商服用房施工面積區(qū)域分布小結(jié)1、寧波商服物業(yè)進進入了一個個高速發(fā)展展的階段，，這與寧波的階段性的的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整基本本完成、經(jīng)經(jīng)濟駛?cè)肟炜燔嚨老辔呛虾希?/p>

2、、商服市場交交投兩旺前前景看好；；

3、海曙區(qū)在20012～2013年將面臨巨巨大的商服服物業(yè)集中中供應、集中中投放市場場的壓力；；二、中心區(qū)區(qū)商服物業(yè)業(yè)特征1、政府統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，，構(gòu)筑中心心區(qū)商業(yè)圈圈2、商服物物業(yè)發(fā)揮空空間大3、高檔次次品牌、商商家少4、商業(yè)氛氛圍成熟，，需假以時時日三、中心區(qū)商商業(yè)物業(yè)競競爭調(diào)查比比較項目名稱寧波萬豪中心和義大道銀泰百貨單價(元/平米)1F4萬5萬~4萬(街鋪:5萬,內(nèi)鋪:4萬2)報價4萬成交價3.8萬2F2.5萬2.5萬~3萬2萬1.8萬3F售完無1萬51.3萬4F售完無無銷售情況商鋪銷售率為10%，寫字樓僅用7個月實現(xiàn)95％的銷售率，并引進渣打銀行等國內(nèi)外大型機構(gòu)的進駐；1F有800多平米商場已售，其它鋪位散售，2F整售銀泰百貨認購3-4整層和1-2層的大部分面積1F街鋪散售，2F鋪位整售小結(jié)高起點、高高規(guī)劃、高高投入的中中心區(qū)將是是無可爭議議的寧波未來商業(yè)中中心，是寧波未來最具國國際性、現(xiàn)現(xiàn)代性、最最高檔的商商圈，shoppingmall、高高中檔百貨貨、高中檔檔餐飲、高高中檔娛樂樂的發(fā)展空空間巨大。。

中心心區(qū)目前商商業(yè)氛圍尚尚未形成，，隨著中心心區(qū)建設的的推進，片片區(qū)商業(yè)物物業(yè)的價值值須經(jīng)數(shù)年年的增長，，方可能達達到預期目目標。項目分析-項目簡介介萬豪國際集集團（紐約約證券交易易所代號：：MAR））是全球首首屈一指的的馬哥孛羅羅國際酒店店管理公司司，萬豪擁擁有遍布全全球74個個國家和地地區(qū)的接近近3,700家酒店店和17個個品牌。萬萬豪國際集集團的總部部位于美國國馬里蘭州州貝塞斯達達，雇用約約300,000名名員工。其其2011財年的的財報收入入超過120億億美元。萬豪國際集集團是世界界上著名的的酒店管理理公司和入入選財富全全球500強名錄的的企業(yè)。萬萬豪國際集集團創(chuàng)建于于1927年，總部部位于美國國華盛頓。。萬豪國際際集團目前前擁有18個著名酒酒店品牌，，在全球經(jīng)經(jīng)營的酒店店超過2700家，，年營業(yè)額額近200億美元，，多次被世世界著名商商界雜志和和媒體評為為首選的酒酒店業(yè)內(nèi)最最杰出的公公司。萬豪國際集集團在持續(xù)續(xù)快速發(fā)展展中，又于于1995年收購了了全球首屈屈一指的頂頂級豪華連連鎖酒店公公司—麗嘉嘉酒店（Ritz-Carlton））。這一舉舉措使萬豪豪成為首家家擁有各類類不同檔次次優(yōu)質(zhì)品牌牌的酒店集集團。此后后又在1997年，，相繼完成成了對萬麗麗連鎖酒店店公司（Renaissance）及及其下屬的的新世界連連鎖酒店（（NewWorld），以及及華美達國國際連鎖酒酒店（RamadaInternational）的收收購。此舉舉使萬豪國國際集團在在全球的酒酒店數(shù)量實實現(xiàn)了大幅幅增長，特特別在亞太太地區(qū)，一一躍成為規(guī)規(guī)模領先的的酒店集團團。萬豪國國際集集團于于1997年進進入中中國酒酒店業(yè)業(yè)市場場，并并于此此后快快速發(fā)發(fā)展。。目前前，萬萬豪國國際集集團旗旗下的的麗思思卡爾爾頓酒酒店、、JW萬豪豪酒店店、萬萬豪酒酒店、、萬麗麗酒店店、萬萬怡酒酒店、、萬豪豪行政政公寓寓等共共6個個酒店店品牌牌在中中國經(jīng)經(jīng)營的的酒店店達56家家，以以及目目前正正在籌籌建中中的酒酒店。。項目主主要技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標項目主主要技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標表表序號內(nèi)內(nèi)容容單單位指指標標備備注1占占地面面積㎡㎡387001.1其其中：：建筑筑占地地面積積㎡㎡193501.2綠綠化建建筑面面積㎡㎡86501.3道道路占占地面面積㎡㎡10252總總建筑筑面積積㎡㎡900002.1標標準層層面積積㎡㎡15003建建筑高高度㎡㎡1604建建筑層層數(shù)層層404.1其其中：：地上上層層384.2地地下層層2附圖項目各各層平平面圖圖項目各各層平平面圖圖第二部部分商商業(yè)業(yè)項目目定位位一、寧波CBD可能能業(yè)態(tài)態(tài)定位位分析析（（一））現(xiàn)存存業(yè)態(tài)態(tài)分析析萬萬豪選址址緊鄰鄰和義義大道道，離離天一一廣場場距離離較近近。購物方方便交交通便便利。。但缺缺乏良良好的的休閑閑空間間；小型快快捷超超市。。故可引引進星星巴克克等高高檔咖咖啡廳廳等休休閑餐餐飲業(yè)業(yè)。（二））CBD業(yè)業(yè)態(tài)存存在的的可能能CBD的地地價與與租金金峰值值規(guī)律律，決決定了了只有有承租租能力力較高高的行行業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)才才能占占據(jù)地地租較較高的的CBD。。承承租能能力最最強的的為高高檔零零售業(yè)業(yè)、高高檔餐餐飲業(yè)業(yè)、高高檔娛娛樂業(yè)業(yè)：其次為為金融融信息息咨詢詢業(yè)。。如此在在CBD附近零售業(yè)業(yè)最可可能生生存良良好的的是高高檔咖啡廳廳，小小型百百貨商商店等等。（三））本項項目商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位選選擇1F業(yè)業(yè)態(tài)選選擇：：咖啡廳廳·高檔小小超市市分析：：1、、項目目形象象的要要求2、項項目發(fā)發(fā)展的的需要要3、、經(jīng)營營現(xiàn)狀狀的要要求4、區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的要求求二、商商鋪部部分價價格走走勢建建議本項目目一層商商業(yè)價價格定定位為為：21000~28000元/M2第三篇篇規(guī)規(guī)劃劃設計計篇一、地地下室室設計計建議議1、建議議設四四層，，不計計入容容積率率，主主要用用途為為商業(yè)業(yè)、地地下車車庫庫、設設備用用房，，停車車位不不少于于500個。2、建議議地下下一層層層高高在5m左右，，貨流流和污污物的的運送送在本本層解解決決，建建議在在本層層設立立電梯梯等候候廳，，提高高了大大廈的的服務務等等級，，同時時解決決本大大廈辦辦公人人員利利用地地鐵交交通的的問題題;3、考慮慮到地地下二二層也也將會會與地地鐵出出口相相連接接，并并有大大量的的商商業(yè)面面積，，建議議地下下二層層層高高在4.5m左右，，保證證凈高高不底底于于4m;4、建議議地下下三四四層層層高在在3.8米左右右，主主要用用途為為設備備用房房及及底下下停車車;5、建議議在地地下一一二層層設立立兩臺臺觀光光電梯梯、一一組扶扶手電電梯及及一部部裙樓樓獨立立貨梯梯直通通裙樓樓,，建議議不要要將以以上電電梯位位置設設立在在與地地鐵出出入口口的直直接對對接的的位置置，以以避免免西西面面及北北面地地鐵和和地下下商業(yè)業(yè)連接接口的的人流流直接接流失失到地地面,從而解解決地地下商商業(yè)人人流的的引導導和組組織問問題。。二、裙裙樓設設計建建議1、裙樓樓共分分兩層層，每每層層層高為為11米；面面積約約3000-4000平方方米；；2、第一一層臨臨街，，作為為商業(yè)業(yè)用途途，可可適當當以銀銀行營營業(yè)廳廳、名名牌牌專賣賣店、、知名名中西西快餐餐、郵郵局為為主，，借此此提高高整體體裙裙樓的的檔次次,為了充充分利利用一一層的的黃金金商業(yè)業(yè)價值值,建議不不在在一樓樓設大大堂,將辦公公大堂堂設為為二層層,以自動動扶梯梯的形形式式通向向二層層,可以使使商業(yè)業(yè)與辦辦公的的人流流進行行明確確的區(qū)區(qū)分,使辦公公人員員有較較獨立立的等等候空空間,提升項項目的的辦公公檔次次；3、第二二層建建議作作大堂堂以及及綜合合性商商業(yè)使使用，，如:銀行、、證券券辦辦公區(qū)區(qū)、西西餐廳廳、少少量服服裝、、皮具具、精精品等等品牌牌商場場；4、裙樓樓應考考慮預預留分分體空空調(diào)主主機位位,以滿足足銀行行、證證券及及餐餐飲業(yè)業(yè)長時時間的的供應應冷氣氣的需需求；；5、裙樓樓內(nèi)部部設兩兩組扶扶手電電梯及及兩臺臺觀光光電梯梯，并并考慮慮地下下商商業(yè)人人流的的動向向和便便捷度度；6、裙樓樓外立立面的的設計計要充充分考考慮到到商業(yè)業(yè)廣告告牌的的設立立；7、裙樓樓要設設置煙煙道，，滿足足將來來引進進餐飲飲業(yè)的的需要要；8、大堂堂面積積不應應低于于200平米，，可設設立體體綠化化、壁壁式或或平面面式式立體體生態(tài)態(tài)水族族系統(tǒng)統(tǒng)。三、塔塔樓全部規(guī)規(guī)劃為為大開開間寫寫字樓樓，可可以靈靈活分分割。。?寫字樓樓層高高：3.7M?標準層層面積積為>1400平米左左右?戶型以以100—200平方米米為主主?通道凈凈寬不不應少少于1.6米；?頂層設設10米高玻玻璃頂頂，以以便于于大廈廈標志志的展展示四、綠綠色生生態(tài)環(huán)環(huán)境建建議1、每2—4層設一一個30㎡㎡左右的的兩層層連通通開放放式小小中庭庭花園，以以增加加內(nèi)部部景觀觀資源源和共共享交交流空空間，，同時時體現(xiàn)現(xiàn)人性化化綠色色環(huán)保保概念念。2、空中花花園立面面形成的的巨大陰陰影，使使房間內(nèi)內(nèi)部更加加涼爽通風，面面積適中中，將綠綠化引入入高層建建筑中，，加速了了空氣的流動動，帶來來健康、、衛(wèi)生的的辦公環(huán)環(huán)境。景觀示意意圖五、室外外公共部部分1、寫字樓樓主入口口應設在在進出較較方便、、空間較較開闊的的西面；；2、廣場設設在本地地塊的西西面，同同時作為為商業(yè)的的主入口口。室外外廣場場應設置置花園、、噴泉、、雕塑等等景觀；；為路人人設置休休息座座椅、直直飲水等等設施；；廣場外外墻設大大屏幕電電視；3、在西廣廣場設扶扶手電梯梯直上裙裙樓二樓樓；4、