《房地產(chǎn)成本核算與稅務(wù)管理》課件

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主講人：

樊劍英

1房地產(chǎn)成本核算與稅務(wù)管理11房地產(chǎn)三大類型成本內(nèi)部成本土地增值稅成本所得稅成本

區(qū)別與聯(lián)系三大類型成本內(nèi)部成本土地增值稅成本所得稅成本 區(qū)別與聯(lián)系企業(yè)內(nèi)部管理土地成本開發(fā)成本投資成本納稅成本企業(yè)內(nèi)部管理土地成本開發(fā)成本投資成本納稅成本3開發(fā)成本—開發(fā)產(chǎn)品—銷售成本按面積算股權(quán)溢價支出灰色支出自用產(chǎn)品土地返還企業(yè)所得稅扣除成本開發(fā)成本—開發(fā)產(chǎn)品—銷售成本按面積算股權(quán)溢價支出灰色支出自用4土地返還股權(quán)溢價拆遷支出紅線外支出土地增值稅扣除土地返還股權(quán)溢價拆遷支出紅線外支出土地增值稅扣除5一般成本的核算路徑確定成本對象歸集成本費用分?jǐn)偣餐杀就旯び嬎愠杀句N售轉(zhuǎn)出成本清算重劃成本一般成本的核算路徑確定成本對象歸集成本費用分?jǐn)偣餐杀就旯び嬕话愠杀镜暮怂懵窂桨慈胭~成本科目核算按合同分類核算按產(chǎn)品分類核算一般成本的核算路徑按入賬成本科目核算按合同分類核算按產(chǎn)品分類成本對象如何確定？確定項目——證照項目分類——六大原則（所得稅）項目目錄——成本對象項目清算——有關(guān)部門審批備案的項目為準(zhǔn)項目類型——兩分或三分成本對象如何確定？確定項目——證照項目分類——六大原則（所得國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象

管理問題的公告文號：國家稅務(wù)總局公告2014年第35號發(fā)布日期：2014-06-16

2014年1月28日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2014〕5號），取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度的落實和后續(xù)管理工作，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。9國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象

管理問題的公告文號：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象

管理問題的公告二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。三、各級稅務(wù)機關(guān)要認(rèn)真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進(jìn)行變相審批。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進(jìn)行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。10國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象

管理問題的公告二您會如何選擇成本對象？項目第1期住宅區(qū)1#樓未建在售2#樓完工在交房3#樓完工未交房4#樓在建在售商業(yè)區(qū)別墅區(qū)第2期第3期您會如何選擇成本對象？項目第1期住宅區(qū)1#樓未建在售2#樓完11成本對象劃分原則成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則:1.可否銷售原則2.分類歸集原則3.功能區(qū)分原則4.定價差異原則5.成本差異原則6.權(quán)益區(qū)分原則成本對象劃分原則成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過12共同成本如何計入？共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：1.占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。2.建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。3.直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。4.預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。共同成本如何計入？共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按13共同成本如何計入？（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。共同成本如何計入？（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占14共同成本如何計入？企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。（三）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。共同成本如何計入？企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：15土地增值稅共同成本占地面積法建筑面積法土地成本建筑成本地方規(guī)定+收入比例法+直接成本法+層高系數(shù)法+預(yù)算成本法+售價系數(shù)法其他方法土地增值稅共同成本占地面積法土地成本建筑成本地方規(guī)定+收入比16湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號五、 關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高層高無要求，高點就行，且計算平均數(shù)湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號五、 關(guān)于住宅與商業(yè)用17浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號三、超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)的建筑安裝工程費扣除對多個清算單位或不同類型開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費，在按建筑面積法計算分?jǐn)倳r，對超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計算。18層高有要求，類型無要求浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號三、超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告〔2014〕1號一、關(guān)于最小清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑安裝工程費扣除問題

最小清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整，其余扣除項目成本不得按層高系數(shù)調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高層高有要求，類型有要求新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告〔19案例

大連房地產(chǎn)公司開發(fā)項目土地面積100000㎡，建筑面積270000㎡，產(chǎn)品類型可劃分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品類型三類，銷售收入257600萬元，取得土地使用權(quán)所支付的成本84000萬元，開發(fā)成本59400萬元，項目已經(jīng)銷售完畢，應(yīng)清算繳納多少土地增值稅？

項目清算資料見下表：案例大連房地產(chǎn)公司開發(fā)項目土地面積100000㎡，建筑面積20項目分類計算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他產(chǎn)品類型合計占地面積50,000.0036,000.0014,000.00100,000.00建筑面積150,000.0080,000.0040,000.00270,000.00可售建筑面積140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00已售建筑面積140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00未售建筑面積----銷售收入110,600.0073,500.0073,500.00257,600.00取得土地成本84,000.00開發(fā)成本59,400.00項目分類計算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他產(chǎn)品類型合計占地面21企業(yè)所得稅可售面積歸集完工成本不可售面積不歸集完工成本土地增值稅

可售面積歸集完工成本不可售面積也可能歸集完工成本如何結(jié)轉(zhuǎn)完工成本？企業(yè)所得稅可售面積歸集完工成本土地增值稅可售面積歸集完工成22福建省廈門市地方稅務(wù)局公告2011年第5號二、關(guān)于扣除項目金額分?jǐn)偅ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額的分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣嬋肴莘e率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不再計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。福建省廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告福建省廈門市地方稅務(wù)局公告2011年第5號二、關(guān)于扣除項目金23《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號）六、關(guān)于地下建筑物土地成本分?jǐn)倖栴}房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時，申報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢椖繉?yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標(biāo)明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證”，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｆ渌患{入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)??！逗笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見24廈門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號同一個清算項目，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣嬋肴莘e率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

廈門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號同一個清算項目，可以25人防車位稅務(wù)處理的選擇26收入不計公共配套成本不扣人防車位收入計入開發(fā)產(chǎn)品成本可扣出租對待可售對待人防車位稅務(wù)處理的選擇26收入不計公共配套成本不扣人防車位收27案例資料1車位（開發(fā)產(chǎn)品處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本802020120售價1.62.51.38

收入1285027.6206可扣除項目1112927.5168增值額1721.20.0538增值率15%74%0%

稅率

40%30%

土增稅

-7.040.027.06假設(shè)給你選擇的空間，你爭取哪種？27案例資料1車位（開發(fā)產(chǎn)品處理）普通住宅非普通住宅車位合28案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本9624

120售價1.62.5

收入12870

198可扣除項目13234

166增值額-436

增值率-3%106%

稅率050%

土增稅012.9

12.90車位成本按照面積分配，收入算非普通住宅。假設(shè)給你選擇的空間，你爭取哪種？28案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理）普通住宅非普通住宅車29案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本9624

120售價1.62.5

收入142.3855.62

198可扣除項目13334

167增值額1021

增值率7%62%

稅率040%

土增稅06.81

6.81車位成本按照面積分配，收入平均分配假設(shè)給你選擇的空間，你爭取哪種？29案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理）普通住宅非普通住宅車30案例資料1車位（開發(fā)產(chǎn)品并入非普通住宅）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本8040

120售價1.62.5

收入12870

198可扣除項目11155

166增值額1715

增值率15%28%

稅率030%

土增稅04.56

4.56假設(shè)給你選擇的空間，你爭取哪種？30案例資料1車位（開發(fā)產(chǎn)品并入非普通住宅）普通住宅非普通31案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理，收入算出租）

普通住宅非普通住宅車位合計面積8020

100成本9624

120售價1.62.5

收入1285020198可扣除項目13234

166增值額-416

增值率-3%47%

稅率030%

土增稅+房產(chǎn)稅04.82.47.20假設(shè)給你選擇的空間，你爭取哪種？31案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理，收入算出租）普通住宅不同期間共享成本清算難題不同期間共享成本清算難題32我問你答兩個不同地塊一起立項會產(chǎn)生哪些問題？大道集團和政府達(dá)成投資協(xié)議，注冊了三家房地產(chǎn)項目公司，拍下了三塊土地。這三塊地一起立項建設(shè)。這三塊地共享一個配套設(shè)施。能否共擔(dān)成本？我問你答兩個不同地塊一起立項會產(chǎn)生哪些問題？大道集團和政府達(dá)33各成本項目核算的內(nèi)容有哪些？各成本項目核算的內(nèi)容有哪些？34各成本項目應(yīng)該具體核算哪些內(nèi)容？土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費（社區(qū)管網(wǎng)工程費）基礎(chǔ)設(shè)施費（園林環(huán)境工程費）配套設(shè)施費開發(fā)間接費各成本項目應(yīng)該具體核算哪些內(nèi)容？土地征用及拆遷補償費35思考：合同如何便捷管理思考：合同如何便捷管理36合同付款控制（實付）（發(fā)票）合同進(jìn)度額控制（應(yīng)付）合同總額控制合同臺賬模板（一）如何實施有效合同管理？合同臺賬模板（二）合同臺賬模板（三）合同付款控制（實付）（發(fā)票）合同進(jìn)度額控制（應(yīng)付）合同總額控37總結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本所得稅處理1完工開發(fā)產(chǎn)品成本確認(rèn)2熟知會計稅法差異3編制完工成本結(jié)算表總結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本所得稅處理1完工開發(fā)產(chǎn)品成本確認(rèn)2熟381、開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認(rèn)原則：成本費用做足，成本計算準(zhǔn)確。及時結(jié)算，取得發(fā)票。結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品。結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。納稅調(diào)整。1、開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認(rèn)39稅務(wù)處理方面，國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

1.1開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認(rèn)[2009]31號第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。計稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

稅務(wù)處理方面，國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完40【案例】天道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某住宅樓于2014年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元，2014由于未最終辦理結(jié)算僅取得的發(fā)票金額15000萬元，2015年3月取得發(fā)票2000萬元，2015年6月取得發(fā)票3000萬元。根據(jù)前面的理解，您知道匯算清繳計入多少計稅成本嗎？15000萬元17000萬元案例【案例】天道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某住宅樓于2014年9月完41QQ：517646608微信號：S517646608QQ群：271086403手機Q：51764660842《房地產(chǎn)成本核算與稅務(wù)管理》課件43演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！4445

主講人：

樊劍英

45房地產(chǎn)成本核算與稅務(wù)管理11房地產(chǎn)三大類型成本內(nèi)部成本土地增值稅成本所得稅成本

區(qū)別與聯(lián)系三大類型成本內(nèi)部成本土地增值稅成本所得稅成本 區(qū)別與聯(lián)系企業(yè)內(nèi)部管理土地成本開發(fā)成本投資成本納稅成本企業(yè)內(nèi)部管理土地成本開發(fā)成本投資成本納稅成本47開發(fā)成本—開發(fā)產(chǎn)品—銷售成本按面積算股權(quán)溢價支出灰色支出自用產(chǎn)品土地返還企業(yè)所得稅扣除成本開發(fā)成本—開發(fā)產(chǎn)品—銷售成本按面積算股權(quán)溢價支出灰色支出自用48土地返還股權(quán)溢價拆遷支出紅線外支出土地增值稅扣除土地返還股權(quán)溢價拆遷支出紅線外支出土地增值稅扣除49一般成本的核算路徑確定成本對象歸集成本費用分?jǐn)偣餐杀就旯び嬎愠杀句N售轉(zhuǎn)出成本清算重劃成本一般成本的核算路徑確定成本對象歸集成本費用分?jǐn)偣餐杀就旯び嬕话愠杀镜暮怂懵窂桨慈胭~成本科目核算按合同分類核算按產(chǎn)品分類核算一般成本的核算路徑按入賬成本科目核算按合同分類核算按產(chǎn)品分類成本對象如何確定？確定項目——證照項目分類——六大原則（所得稅）項目目錄——成本對象項目清算——有關(guān)部門審批備案的項目為準(zhǔn)項目類型——兩分或三分成本對象如何確定？確定項目——證照項目分類——六大原則（所得國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象

管理問題的公告文號：國家稅務(wù)總局公告2014年第35號發(fā)布日期：2014-06-16

2014年1月28日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2014〕5號），取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度的落實和后續(xù)管理工作，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。53國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象

管理問題的公告文號：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象

管理問題的公告二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。三、各級稅務(wù)機關(guān)要認(rèn)真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進(jìn)行變相審批。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進(jìn)行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。54國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象

管理問題的公告二您會如何選擇成本對象？項目第1期住宅區(qū)1#樓未建在售2#樓完工在交房3#樓完工未交房4#樓在建在售商業(yè)區(qū)別墅區(qū)第2期第3期您會如何選擇成本對象？項目第1期住宅區(qū)1#樓未建在售2#樓完55成本對象劃分原則成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則:1.可否銷售原則2.分類歸集原則3.功能區(qū)分原則4.定價差異原則5.成本差異原則6.權(quán)益區(qū)分原則成本對象劃分原則成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過56共同成本如何計入？共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：1.占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。2.建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。3.直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。4.預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。共同成本如何計入？共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按57共同成本如何計入？（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。共同成本如何計入？（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占58共同成本如何計入？企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。（三）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。共同成本如何計入？企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：59土地增值稅共同成本占地面積法建筑面積法土地成本建筑成本地方規(guī)定+收入比例法+直接成本法+層高系數(shù)法+預(yù)算成本法+售價系數(shù)法其他方法土地增值稅共同成本占地面積法土地成本建筑成本地方規(guī)定+收入比60湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號五、 關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高層高無要求，高點就行，且計算平均數(shù)湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號五、 關(guān)于住宅與商業(yè)用61浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號三、超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)的建筑安裝工程費扣除對多個清算單位或不同類型開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費，在按建筑面積法計算分?jǐn)倳r，對超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計算。62層高有要求，類型無要求浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號三、超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告〔2014〕1號一、關(guān)于最小清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑安裝工程費扣除問題

最小清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整，其余扣除項目成本不得按層高系數(shù)調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高層高有要求，類型有要求新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告〔63案例

大連房地產(chǎn)公司開發(fā)項目土地面積100000㎡，建筑面積270000㎡，產(chǎn)品類型可劃分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品類型三類，銷售收入257600萬元，取得土地使用權(quán)所支付的成本84000萬元，開發(fā)成本59400萬元，項目已經(jīng)銷售完畢，應(yīng)清算繳納多少土地增值稅？

項目清算資料見下表：案例大連房地產(chǎn)公司開發(fā)項目土地面積100000㎡，建筑面積64項目分類計算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他產(chǎn)品類型合計占地面積50,000.0036,000.0014,000.00100,000.00建筑面積150,000.0080,000.0040,000.00270,000.00可售建筑面積140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00已售建筑面積140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00未售建筑面積----銷售收入110,600.0073,500.0073,500.00257,600.00取得土地成本84,000.00開發(fā)成本59,400.00項目分類計算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他產(chǎn)品類型合計占地面65企業(yè)所得稅可售面積歸集完工成本不可售面積不歸集完工成本土地增值稅

可售面積歸集完工成本不可售面積也可能歸集完工成本如何結(jié)轉(zhuǎn)完工成本？企業(yè)所得稅可售面積歸集完工成本土地增值稅可售面積歸集完工成66福建省廈門市地方稅務(wù)局公告2011年第5號二、關(guān)于扣除項目金額分?jǐn)偅ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額的分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣嬋肴莘e率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不再計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。福建省廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告福建省廈門市地方稅務(wù)局公告2011年第5號二、關(guān)于扣除項目金67《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號）六、關(guān)于地下建筑物土地成本分?jǐn)倖栴}房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時，申報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢椖繉?yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標(biāo)明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證”，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分?jǐn)偼恋爻杀?。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)?。《湖北省地方稅?wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見68廈門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號同一個清算項目，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣嬋肴莘e率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

廈門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號同一個清算項目，可以69人防車位稅務(wù)處理的選擇70收入不計公共配套成本不扣人防車位收入計入開發(fā)產(chǎn)品成本可扣出租對待可售對待人防車位稅務(wù)處理的選擇26收入不計公共配套成本不扣人防車位收71案例資料1車位（開發(fā)產(chǎn)品處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本802020120售價1.62.51.38

收入1285027.6206可扣除項目1112927.5168增值額1721.20.0538增值率15%74%0%

稅率

40%30%

土增稅

-7.040.027.06假設(shè)給你選擇的空間，你爭取哪種？27案例資料1車位（開發(fā)產(chǎn)品處理）普通住宅非普通住宅車位合72案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本9624

120售價1.62.5

收入12870

198可扣除項目13234

166增值額-436

增值率-3%106%

稅率050%

土增稅012.9

12.90車位成本按照面積分配，收入算非普通住宅。假設(shè)給你選擇的空間，你爭取哪種？28案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理）普通住宅非普通住宅車73案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本9624

120售價1.62.5

收入142.3855.62

198可扣除項目13334

167增值額1021

增值率7%62%

稅率040%

土增稅06.81

6.81車位成本按照面積分配，收入平均分配假設(shè)給你選擇的空間，你爭取哪種？29案例資料1車位（公共配套設(shè)施處理）普通住宅非普通住宅車74案例資料1車位（開發(fā)產(chǎn)品并入非普通住宅）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本8040

120售價1.62.5

收入12870

198可扣除項目11155

166增值額1715