佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)經營策劃課件

佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)經營策劃

第一階段成果匯報廣州珠江恒昌房地產顧問有限公司2005－08佛山市中心組團新城區(qū)開發(fā)建設有限公司佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)經營策劃

第一階段成果匯報廣州珠本次策劃服務工作階段的劃分及說明工作階段工作內容目的及意義第一階段佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)土地開發(fā)經營策劃1、指導區(qū)域開發(fā)與經營實踐第二階段佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)營銷推廣策劃1、指導區(qū)域營銷推廣2、指導區(qū)域招商第三階段服務跟蹤1、跟蹤區(qū)域開發(fā)進度2、了解市場及招商動態(tài)，為區(qū)域開發(fā)提供依據(jù)1本次策劃服務工作階段的劃分及說明工作階段工作內容目的及意義第研究思路規(guī)劃定位城市空間結構城市產業(yè)發(fā)展功能定位評述開發(fā)策略開發(fā)時序用地出讓方案開發(fā)實施計劃安排投資收益分析指導指導前提前提前提2研究思路規(guī)劃定位城市空間結構城市產業(yè)發(fā)展功能定位評述開發(fā)策略匯報內容功能評述篇開發(fā)經營篇投資收益篇3匯報內容功能評述篇3第一篇：功能評述篇4第一篇：功能評述篇41、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體功能定位評述51、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體功能定位評述5現(xiàn)狀·佛山城市空間結構特征南海順德強勢發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化與廣州的對比，顯示佛山城市空間結構的不合理大分散、小聚集各區(qū)內中心城區(qū)集中式空間發(fā)展，市內城鎮(zhèn)空間分散拓展在地域面積、人口總量、經濟實力方面，南海順德遠超過市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱城市空間格局表現(xiàn)為重心分散，中心市區(qū)輻射帶動能力不強禪城比例南海比例順德比例南海與順德比例總和廣州中心城區(qū)占全市比例行政面積4％30％21％51％18％人口15％33％33％66％60％GDP10％38％38％76％65％工業(yè)總產值17％38％32％70％42％財政收入10％41％32％73％20％6現(xiàn)狀·佛山城市空間結構特征南海順德強勢發(fā)展，市區(qū)中心地位日益問題·佛山城市空間結構缺乏核心區(qū)，中心市區(qū)輻射帶動力弱，導致整體競爭力不強重復建設較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用各區(qū)產業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機聯(lián)合和功能銜接，影響產業(yè)升級和擴散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經濟差距“行政區(qū)經濟”特征明顯，行政壁壘嚴重束縛城市發(fā)展，市區(qū)發(fā)展空間受阻7問題·佛山城市空間結構7優(yōu)勢·佛山城市發(fā)展條件分析區(qū)位條件緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域水路交通便利，基礎設施完善經濟實力整體經濟水平高經濟增速加快產業(yè)集群我國產業(yè)集中度最高、最有市場競爭力的產業(yè)集群基地之一各類工業(yè)園遍布、專業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明城市競爭力綜合競爭力全國第11位，廣東省第3位單項競爭力居全國前列8優(yōu)勢·佛山城市發(fā)展條件分析區(qū)位條件8等級規(guī)模：珠三角西翼中心城市“大佛山”地域空間重新整合“一環(huán)”穿越佛山各產業(yè)節(jié)點，有效整合產業(yè)資源，佛山發(fā)展后勁更足功能承載：承東啟西、中間站珠三角西岸中心珠三角東西岸合作交流的中間站珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐粵西珠三角粵東粵北目標·佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9等級規(guī)模：珠三角西翼中心城市粵西珠三角粵東粵北目標·佛廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場的一體化佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實行整體協(xié)調錯位發(fā)展原則：接受輻射，整體協(xié)調，產業(yè)互補，錯位發(fā)展產業(yè)分工：產業(yè)鏈上下游分工，現(xiàn)代服務業(yè)細分資源利用：依托廣州集散能力地域聯(lián)合：廣佛都市圈一體化佛山亟待在城市發(fā)展上進行優(yōu)化調整，以適合廣佛都市圈的要求目標·佛山城市發(fā)展區(qū)域定位10廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、趨勢·佛山城市空間結構演變大集中、小分散，“組團式”空間結構組合城市→組團城市

改變過去分散蔓延、各自為政的發(fā)展模式，經濟能量重新匯聚，簇群效應顯著，城市空間網(wǎng)絡化中心模糊→中心突顯佛山城區(qū)重新煥發(fā)活力，掌握絕對優(yōu)勢，打破原南海、順德喧賓奪主的現(xiàn)狀，重組成為人口最多、實力最強的中心組團結構紊亂→多級格局確立“2+5”城市空間發(fā)展格局，形成四級城鎮(zhèn)等級體系，層次清晰，職能明確，結構合理。11趨勢·佛山城市空間結構演變大集中、小分散，“組團式”空間結構中心組團——“大佛山”的城市內核中心組團是佛山未來的政治、經濟、文化和服務中心中心組團放射八向發(fā)展軸線構成井型框架，輻射周邊，聯(lián)系鄰市12中心組團——“大佛山”的城市內核中心組團是佛山未來的政治、中心組團與順德組團的關系中心組團順德組團區(qū)位地理中心位置，交通完善，輻射區(qū)域廣闊地偏東南，交通以城際通道為主等級城市主核心，主導地位城市副核心，從屬地位規(guī)模面積500KM2，規(guī)劃人口230-250萬面積212KM2，規(guī)劃人口120-130萬功能定位服務業(yè)主導，退二進三制造業(yè)突出，二三產業(yè)齊頭并進與廣州聯(lián)系與廣州中心城區(qū)協(xié)同發(fā)展與廣州南拓新區(qū)：番禺、南沙呼應順德組團中心組團新城區(qū)中心組團北部產業(yè)區(qū)南部產業(yè)區(qū)輻射帶動協(xié)作分工中心組團作為佛山市未來的政治、經濟、文化和服務中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強大，區(qū)域價值不斷提升，應獲得最大的投資關注和建設力度廣州中心城區(qū)廣州番禺區(qū)、南沙區(qū)13中心組團與順德組團的關系中心組團順德組團區(qū)位地理中心位置，交大佛山區(qū)域整合，提升城市競爭實力簇群式空間發(fā)展模式產業(yè)升級與調整中心組團提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內部組織與外部合作中心組團新城區(qū)

——新區(qū)域、新功能、新形象中心組團新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開創(chuàng)更新空間、承擔更新功能、展現(xiàn)更新形象14大佛山區(qū)域整合，提升城市競爭實力簇群式空間發(fā)展模式產業(yè)升級與中心組團新城區(qū)·新區(qū)域城區(qū)南拓多個重點工程雄踞東平河兩側，拉開中心城區(qū)由東平河北岸向南發(fā)展的格局城市重心南移，建設成為佛山市商貿金融、文化教育、休閑娛樂和信息服務中心打造未來中心商務區(qū)15中心組團新城區(qū)·新區(qū)域城區(qū)南拓15產業(yè)結構特征傳統(tǒng)制造業(yè)占主導，偏重于產業(yè)鏈的下游加工業(yè)四大支柱產業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品產業(yè)結構亟需升級佛山高新技術產值占工業(yè)總產值的比重目前逐年提升，但發(fā)展較快的仍是家電、陶瓷、服裝紡織等傳統(tǒng)產業(yè)產品附加值低技術創(chuàng)新能力弱，缺乏競爭力民營企業(yè)管理粗放佛山產業(yè)配套現(xiàn)狀圍繞佛山自身優(yōu)勢制造業(yè)發(fā)展起來的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展落后與貿易相關的服務業(yè)，尤其是會展和物流等現(xiàn)代生產性服務業(yè)目前發(fā)展較快佛山陶瓷博覽會、順德家具博覽會、花卉博覽會、家電博覽會等專業(yè)博覽會已代表國內同行業(yè)展會的最高水準。

中心組團新城區(qū)·新功能佛山產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀16產業(yè)結構特征中心組團新城區(qū)·新功能佛山產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀16佛山產業(yè)發(fā)展方向：在發(fā)展現(xiàn)有支柱行業(yè)的基礎上，開拓發(fā)展信息產業(yè)、環(huán)保產業(yè)、物流、信息服務等產業(yè)，在廣佛經濟圈整合中發(fā)展為一個“制造業(yè)基地”。佛山與廣州的產業(yè)發(fā)展關系：1+1>2錯位互補廣州：第三產業(yè)發(fā)達，汽車、石化、鋼鐵、造船等重工業(yè)優(yōu)勢明顯佛山：制造業(yè)特別是家電、建材、服裝等輕工業(yè)優(yōu)勢明顯銜接整合廣州商貿物流佛山產品集散廣州制造業(yè)重工業(yè)化佛山材料采購廣州產業(yè)拓展佛山現(xiàn)有產業(yè)創(chuàng)新廣州中介服務轉移佛山服務支撐中心組團新城區(qū)·新功能佛山產業(yè)發(fā)展趨勢17佛山產業(yè)發(fā)展方向：在發(fā)展現(xiàn)有支柱行業(yè)的基礎上，開拓發(fā)展信息產中心組團新城區(qū)·新形象生態(tài)景觀——一河兩岸營造嶺南水鄉(xiāng)特色的“濱水園林”生態(tài)城市豐富東平河兩岸的綠化景觀城市意象——節(jié)點、軸線、空間節(jié)點：標志性建筑物，如東平橋、體育公園、新聞中心、商務大廈軸線：生態(tài)自然帶（東平河）、通道干線空間：中央公園、濱河公園、商務中心區(qū)魅力多元——功能、文化、制度、開放功能復合，文化彰顯制度創(chuàng)新，科學管理兼收并蓄，開放包容18中心組團新城區(qū)·新形象生態(tài)景觀——一河兩岸18中心組團新城區(qū)整體形象定位城市魅力新都心

——產業(yè)引擎城市標桿19中心組團新城區(qū)整體形象定位城市魅力新都心192、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)功能體系評述202、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)功能20國內外城市主導功能綜合區(qū)動力源

類型總結國內外城市主導功能綜合區(qū)的開發(fā)建設經驗表明，任何新區(qū)的開發(fā)建設都必須具備強大的動力源。我們將驅動新區(qū)發(fā)展的動力源總結為以下幾種類型：主題功能引擎型會展主題：廣州琶洲會展中心區(qū)教育培訓主題：廣州大學城物流主題：北京物流港創(chuàng)意知本助推型生產創(chuàng)意助推：北京中關村文化創(chuàng)意助推：北京“798”藝術區(qū)規(guī)模商務主導型核心商務：上海浦東新區(qū)商務花園：北京豐臺總部基地行政頭雁牽引型青島東部新區(qū)沈陽渾南新區(qū)21國內外城市主導功能綜合區(qū)動力源

類型總結國內外城市主導功能綜國內外城市主導功能綜合區(qū)動力源

類型總結魅力事件營銷型昆明園博會博鰲亞洲論壇時尚生活標桿型餐飲休閑文化：上海新天地標志性建筑：巴黎德方斯“新凱旋門”時尚核心：長沙世界之窗影視基地主題娛樂增值型主題公園度假勝地集群產業(yè)引導型西安高新區(qū)蘇州工業(yè)園22國內外城市主導功能綜合區(qū)動力源

類型總結魅力事件營銷型22新城區(qū)核心動力源適宜性分析動力源類型核心因素新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動力源選擇主題功能引擎型功能引擎關聯(lián)度大、帶動力強，代表城市產業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對獨立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復合，魅力多元，過于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲備，先進的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境佛山發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)的條件尚未成熟不適宜選用規(guī)模商務主導型關聯(lián)度大，“造血”功能強，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務等現(xiàn)代服務業(yè)是未來產業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責無旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級高，集聚力強，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動力源魅力事件營銷型要求魅力事件的社會影響力強，受關注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運會的召開將推動新城區(qū)啟動區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設施和道路、橋梁等基礎設施的建設，啟動新城區(qū)開發(fā)，但由于“省運會”級別有限，因此其帶動能力受到一定限制可作為新城區(qū)的輔助動力源時尚生活標桿型注入聚集人氣的時尚魅力元素，提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標志性建筑和空間，時尚休閑娛樂設施等時尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動力源主題娛樂增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見效期長，后期運營成本高，市場輻射范圍及消費力要求高市場上同類型產品已趨于飽和不適宜選用集群產業(yè)引導型依托發(fā)達產業(yè)和豐富的勞動力資源佛山已規(guī)劃建設有國家級產業(yè)園不適宜選用23新城區(qū)核心動力源適宜性分析動力源核心因素新城區(qū)適宜性分析新城新城區(qū)核心動力源的選擇基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國內外城市主導功能綜合區(qū)開發(fā)建設的實際經驗，我們認為商務辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動區(qū)具有“造血”機能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設的持續(xù)動力。核心動力源行政頭雁牽引型規(guī)模商務主導型行政辦公商務辦公核心功能配套聚集24新城區(qū)核心動力源的選擇基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國內外城市主行政頭雁牽引型——青島東部新區(qū)開發(fā)為了開發(fā)建設東部新區(qū)，并擺脫舊城區(qū)辦公空間過于狹窄的桎梏，1992年青島市政府大膽提出了政治中心向東部遷移的設想。1994年，市政府東遷宣告完畢，以此為分水嶺，浩浩蕩蕩的東部開發(fā)拉開了徐徐戰(zhàn)幕自1992年起，東部新城的地價從每畝4萬元飚升到260萬元，政府因此獲得20多億元的土地出讓金，并引來100多億元的外來投資，順利完成了青島政治、經濟、文化中心的東移

25行政頭雁牽引型——青島東部新區(qū)開發(fā)為了開發(fā)建設東部新區(qū)，并擺規(guī)模商務主導型——上海浦東新區(qū)金融商務是浦東發(fā)展重要的啟動引擎之一。1995年6月28日中國人民銀行上海分行帶頭從浦西遷入浦東陸家嘴的銀都大廈，標志著浦東陸家嘴金融貿易區(qū)的正式啟動。在它帶動下，中外商業(yè)銀行以及保險公司紛至沓來，奏響了上海浦東的“開發(fā)序曲”。上海浦東陸家嘴金融貿易區(qū)規(guī)劃面積僅2.8平方公里，現(xiàn)有高樓近200幢，云集著78家中外金融機構，重點發(fā)展金融、證券、保險、信托投資、貿易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國現(xiàn)最繁華的中央商務區(qū)。26規(guī)模商務主導型——上海浦東新區(qū)金融商務是浦東發(fā)展重要的啟動引新城區(qū)啟動區(qū)功能體系構成新城區(qū)功能體系啟動點核心功能衍生功能行政辦公省運會休閑娛樂媒體傳播標志性建筑及空間商務辦公27新城區(qū)啟動區(qū)功能體系構成新城區(qū)啟動點核心功能衍生功能行政辦公第二篇：開發(fā)經營篇28第二篇：開發(fā)經營篇281、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)各功能開發(fā)強度合理性論證291、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)各功能開發(fā)強度合理性論證29中心組團新城區(qū)啟動區(qū)各功能開發(fā)強度規(guī)劃占地面積4.88平方公里容積率約1.02總開發(fā)量（平方米）約500萬經營性用地總規(guī)模（平方米）1,316,584經營性用地總開發(fā)量(平方米）3,459,133各功能開發(fā)量（平方米）商業(yè)商務辦公住宅1,162,7131,174,2711,122,149佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)主要技術經濟指標一覽30中心組團新城區(qū)啟動區(qū)各功能開發(fā)強度規(guī)劃占地面積4.88平方公新城區(qū)商務辦公開發(fā)強度合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比市場吸納量新城區(qū)自身發(fā)展定位31新城區(qū)商務辦公開發(fā)強度合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)區(qū)域案例對比商務辦公居住商業(yè)娛樂公共設施廣州珠江新城47％33％3％17％廣州琶洲會展中心區(qū)22％50％6％22％武漢CBD50％31％5％14％杭州錢江新城60％27％5％8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％33％11％9％比例范圍4～20％18～20％2～8％11～23％國內外城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度對比以新城區(qū)啟動區(qū)約500萬的開發(fā)量計算，按一般城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，則新城區(qū)啟動區(qū)商務辦公開發(fā)量控制在100萬平方米左右較為合適32區(qū)域案例對比商務辦公居住商業(yè)娛樂公共設施廣州珠江新城47％3新城區(qū)商務辦公開發(fā)強度合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比市場吸納量新城區(qū)自身發(fā)展定位33新城區(qū)商務辦公開發(fā)強度合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)世界部分城市商務辦公面積規(guī)模比較（含已有存量和明確規(guī)劃面積）城市級別全市商務辦公建筑面積（萬平方米）中心區(qū)商務辦公建筑面積（萬平方米）紐約世界級——3097巴黎世界級28521500倫敦世界級21971400東京世界級40002900北京跨區(qū)域級1100700上?？鐓^(qū)域級1500600廣州跨區(qū)域級1050600世界級經濟中心城市全市的商務辦公建筑面積一般在2000萬平方米以上，而跨區(qū)域級國際性城市如北京、上海、廣州等則多在1000~1500萬平方米左右商務辦公吸納量

——佛山市商務辦公規(guī)模預測34世界部分城市商務辦公面積規(guī)模比較（含已有存量和明確規(guī)劃面積）佛山北京上海廣州城市級別次區(qū)域級跨區(qū)域級跨區(qū)域級跨區(qū)域級國內生產總值（億元）1381366362503496人均GDP（元）40444320614671848372第二產業(yè)產值（億元）764131131301508第三產業(yè)產值（億元）540225530271883實際利用外資（億美元）122158302003年佛山與國內主要城市商務辦公相關經濟指標對比商務辦公吸納量

——佛山市商務辦公規(guī)模預測35佛山北京上海廣州城市級別次區(qū)域級跨區(qū)域級跨區(qū)域級跨區(qū)域級國內商務辦公吸納量

——佛山市商務辦公規(guī)模預測佛山北京上海廣州綜合加權指數(shù)7.024.140.324.6從影響商務辦公需求的各主要經濟指標對比來看，佛山與北京、上海、廣州等中心城市有較大差距，根據(jù)綜合加權指數(shù)差值換算且考慮城市區(qū)域首位度對商務辦公設施聚集產生的“磁石效應”，可推算佛山全市商務辦公規(guī)模應在250萬平方米左右城市級別GDP人均GDP第二產業(yè)產值第三產業(yè)產值實際利用外資綜合加權指數(shù)0.20.20.10.10.20.22003年佛山與國內主要中心城市商務辦公相關經濟指標權重2003年佛山與國內主要中心城市商務辦公相關經濟指標加權指數(shù)36商務辦公吸納量

—商務辦公吸納量

——新城區(qū)商務辦公規(guī)模預測北京商務辦公聚集區(qū)聚集程度分析廣州商務辦公聚集區(qū)聚集程度分析一般城市商務辦公設施聚集規(guī)律表明，城市商務辦公聚集區(qū)規(guī)模應占全市總規(guī)模的60%以上。以此為標準，推算佛山中心組團及順德組團商務辦公總規(guī)模約為150萬平方米37商務辦公吸納量

——新佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)約100萬的商務辦公開發(fā)量基本處在合理范圍內佛山專業(yè)寫字樓市場主要集中在禪城區(qū)，主要寫字樓包括百花廣場、東建大廈、發(fā)展大廈、永豐大廈、經華大廈、廣發(fā)大廈、金融廣場、創(chuàng)業(yè)大廈隨著中心組團服務中心地位的日漸突出，并考慮中心組團新城區(qū)自身建設的特點，預計中心組團新城區(qū)商務辦公開發(fā)量將占大佛山商務辦公聚集區(qū)全部開發(fā)量的60%以上，總計約100萬平方米商務辦公吸納量

——新城區(qū)商務辦公規(guī)模預測38佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)約100萬的商務辦公開發(fā)量基本處在合新城區(qū)商務辦公開發(fā)強度合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度案例對比市場吸納量新城區(qū)自身發(fā)展定位39新城區(qū)商務辦公開發(fā)強度合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)區(qū)域自身發(fā)展定位的要求新城區(qū)啟動區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，將承載城市發(fā)展的新功能。因此，在市場接受的范圍內，保持一定的商務辦公開發(fā)量，一方面能成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的動力源，另一方面能引導城市產業(yè)升級，滿足城市功能的提升要求；新城區(qū)啟動區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，還需展示佛山城市發(fā)展建設的新形象，需要較高的基礎設施配套水平和優(yōu)質的空間景觀效果。因此，除局部區(qū)域外，整體過高的開發(fā)強度將不利于智慧城的形象展示。40區(qū)域自身發(fā)展定位的要求新城區(qū)啟動區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)41新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)區(qū)域案例對比以新城區(qū)啟動區(qū)約500萬的開發(fā)量計算，按一般城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，新城區(qū)啟動區(qū)約100萬平方米的開發(fā)量稍顯過大商務辦公居住商業(yè)娛樂公共設施廣州珠江新城47％33％3％17％廣州琶洲會展中心區(qū)22％50％6％22％武漢CBD50％31％5％14％杭州錢江新城60％27％5％8％德國慕尼黑國際會展中心區(qū)47％33％11％9％比例范圍4～20％18～20％2～8％11～23％國內外城市主導功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強度對比42區(qū)域案例對比以新城區(qū)啟動區(qū)約500萬的開發(fā)量計算，按一般城市新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)43新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變佛山商業(yè)設施主要集中在禪城區(qū)，祖廟商圈是佛山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但近年來隨著城區(qū)南拓，城南商圈逐漸顯現(xiàn)隨著城市重心的進一步南移以及新城區(qū)開發(fā)建設的不斷推進，并且考慮對南部區(qū)域的輻射，新城區(qū)有可能形成佛山未來新的商業(yè)中心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變佛山商業(yè)設施主要集中在禪城區(qū)，祖廟新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對比佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)45新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路國內外城市主導功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)新城區(qū)商業(yè)開發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平均層高六層，從開發(fā)形態(tài)上來看，商業(yè)裙樓的開發(fā)體量過大，不適宜人的感官尺度，建議可適當減少裙樓商業(yè)的開發(fā)體量46新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài)新城區(qū)商業(yè)開發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平2、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)周期研判472、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)47城市主導功能綜合區(qū)開發(fā)周期案例參考區(qū)域名稱性質用地規(guī)模總建面積建設周期進展情況巴黎德方斯CBD3.4Km21,850萬m230年已完成建設倫敦堪那瑞CBD2.8Km21,510萬m216年已完成建設香港中環(huán)CBD1.1Km2——20年已完成建設上海陸家嘴CBD1.9Km2450萬m2預計15年用10年時間已基本成型朝陽CBDCBD4Km21,200萬m2預計20年現(xiàn)階段住宅過多廣州琶洲RBD9.66Km2560萬m2預計11年現(xiàn)處于強化期青島CBDCBD3.1Km2650萬m2預計10年處于啟動階段廣州珠江新城CBD6.6Km2約1,000萬m2預計15年處于快速發(fā)展期縱觀各城市主導功能綜合區(qū)的開發(fā)建設周期，開發(fā)量1000萬平方米以下的區(qū)域其開發(fā)建設周期大多介于10～15年，佛山新城區(qū)啟動區(qū)總開發(fā)量約500萬平方米，預計其開發(fā)建設周期約需10年注：開發(fā)建設周期指的是由土地整理開始到核心功能進入實質性開發(fā)資料來源：珠江恒昌策劃部48城市主導功能綜合區(qū)開發(fā)周期案例參考區(qū)域名稱性質用地規(guī)?？偨?、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體開發(fā)經營策略493、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)整體49策略一：引入SOD模式，提升區(qū)域價值SOD（Service-Oriented-Development）模式——政府利用行政壟斷權的優(yōu)勢，通過引入政府性或社會性要素來引導新區(qū)開發(fā)建設的模式政府性要素：政府行政辦公設施、相關事業(yè)單位辦公設施、國有大型企業(yè)的自用辦公大樓以及政府性職能活動等社會性要素：大型公共服務設施（如文化宮、歌劇院、體育館、博物館等）、交通樞紐站場、大型公共活動開敞空間以及部分社會性活動等SOD模式對新區(qū)開發(fā)的重要性在區(qū)域開發(fā)初期有效聚集人氣，具備一定的“造血”功能政府性資源的少量投入能吸納大量社會資源在新區(qū)的聚集有利于提升新區(qū)形象和認知度，進而提升區(qū)域價值新舊城區(qū)利用級差地租的用地置換為新區(qū)開發(fā)提供資金保障50策略一：引入SOD模式，提升區(qū)域價值SOD（Service案例——廣州珠江新城引入政府性或

社會性因素帶動區(qū)域發(fā)展早在大規(guī)模商務辦公設施開發(fā)之前，珠江新城便率先導入行政辦公職能，目前廣東檢驗檢疫大樓、省檢察院大樓、市檢察院大樓、廣州海關大樓、市財政局大樓等行政辦公樓已建成或在建，有效的帶動了珠江新城商務辦公氣氛的形成2002年《珠江新城規(guī)劃檢討》中明確建議引入廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書館和市少年宮等大型公共服務設施,以此提升珠江新城的形象和區(qū)域認知度51案例——廣州珠江新城引入政府性或

社會性因素帶動區(qū)域發(fā)展早在對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒新城區(qū)啟動區(qū)政府性或社會性要素引入現(xiàn)狀在建項目：“世紀蓮”體育中心、游泳館、市新聞中心明確建設項目：聯(lián)通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、市疾病預防控制中心意向建設項目：圖書中心、郵電大廈、科技館等建議盡快引入上述項目，并在區(qū)域開發(fā)初期迅速開發(fā)建設，以帶動區(qū)域價值的提升更多引入國有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動商務辦公設施的開發(fā)更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會生活關系密切的職能部門，以形成強大的吸引點除硬件設施之外，可將更多的政府性或社會性活動引入新城區(qū)52對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒新城區(qū)啟動區(qū)政府性或社會性要素策略二：引入IOD模式，實現(xiàn)“頭雁”效應IOD（Industry-Oriented-Development）模式——通過相關優(yōu)勢行業(yè)資源的聚集和整合實現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破在產業(yè)發(fā)展尚未到達足夠高度引發(fā)商務辦公需求有明顯增長之前，IOD模式能有效啟動部分商務辦公功能，并形成輻射源，拉動整體商務辦公需求的抬升“頭雁”效應——通過引入行業(yè)代表性或引領性企業(yè)，吸引其它相關中小企業(yè)的聚集，實現(xiàn)區(qū)域的功能開發(fā)53策略二：引入IOD模式，實現(xiàn)“頭雁”效應IOD（Indus案例——中山寫字樓個案分析中國石油天然氣股份有限公司中山分公司路橋華南工程有限公司中國東方資產管理公司廣州辦事處中山地區(qū)工作組東方海外有限公司中山代表處丹麥馬士基有限公司中山代表處商船三井中山代表事務所深圳中遠國際貨運有限公司中山分公司廣州越秀物流有限公司中山分公司法國達飛輪船有限公司中山代表處香港中洋船務公司中山代表處深圳中國民航貨運輪運輸銷售代理有限公司中山分公司廣東華聯(lián)通國際運輸代理有限公司中山分公司深圳聯(lián)合雅達國際貨運有限公司中山分公司北京訊捷空貨運代理有限公司中山辦事處廣東永邦經貿國際貨運代理有限公司中山分公司中山中銀大廈部分客戶名錄中銀大廈由于東方海外公司的進入，形成“頭雁”效應，迅速聚集了大批物流公司，在中銀大廈客戶構成中，船務公司約占80%資料來源：中銀大廈水牌；調查時間：2005.2.54案例——中山寫字樓個案分析中國石油天然氣股份有限公司中山分公對佛山新城區(qū)的借鑒在佛山商務辦公需求尚未大規(guī)模啟動之前，佛山新城區(qū)可充分利用佛山現(xiàn)有的優(yōu)勢產業(yè)基礎，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業(yè)辦公聚集效應或發(fā)揮相關行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動作用，在新城區(qū)開發(fā)初期迅速形成有效的商務辦公需求55對佛山新城區(qū)的借鑒在佛山商務辦公需求尚未大規(guī)模啟動之前，佛山策略三：分區(qū)開發(fā)，自我平衡分區(qū)開發(fā)在不同階段集中開發(fā)各個不同片區(qū)，有利于在同一時間段內形成集約開發(fā)的效果，保證開發(fā)一片，成熟一片有利于保持不同開發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性自我平衡——保證各開發(fā)階段和開發(fā)分區(qū)功能設置能自我配套、自我完善，保證各開發(fā)功能的有效實現(xiàn)56策略三：分區(qū)開發(fā)，自我平衡分區(qū)開發(fā)56案例——廣州琶洲會展中心區(qū)的開發(fā)教訓2002年底琶洲會展中心一期投入使用后，相應的辦公和酒店配套設施卻未同步建成，致使參加展會的客商還需依賴中心區(qū)原有商務配套，一方面對城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認知度的提高57案例——廣州琶洲會展中心區(qū)的開發(fā)教訓2002年底琶洲會展中心對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒中央公園一定程度上將啟動區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開集中開發(fā)體育中心中央公園東區(qū)西區(qū)58對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒中央公園一定程度上將啟動區(qū)劃分策略四：規(guī)避“后奧運現(xiàn)象”，維持區(qū)域發(fā)展動力“后奧運現(xiàn)象”——大型城市活動（如奧運會等）舉辦后，投資銳減，大量體育場館和設施閑置，一些相關行業(yè)出現(xiàn)衰退，城市活動舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動力1964年東京奧運會，日本經濟在１９６１至１９７０年平均增長率高達１１．４％。但之后日本投資大滑坡，進入了經濟長期蕭條時期1996年巴塞羅那奧運會之前，房地產過度發(fā)展(1986~1993年,巴塞羅那住宅價值增長250%~300%)，致使奧運會之后房地產市場急速下跌，用了6年才扭轉跌勢2000年悉尼奧運會結束后，大量場館閑置甚至廢棄，甚至部分場館開始進行拆除2004年雅典奧運會政府專門建設或改建了36座場館，但現(xiàn)在許多場館因缺乏維護破敗不堪，希臘政府并因此背上了沉重的債務負擔59策略四：規(guī)避“后奧運現(xiàn)象”，維持區(qū)域發(fā)展動力“后奧運現(xiàn)象”—案例——北京亞運村板塊500年來，北京舊城8公里長的中軸線北端一直是鐘樓。1990年亞運會的舉辦將這一格局打破，城市中軸線從鐘樓向北延伸到三環(huán)路的安華立交，以此為中心展開了亞運場館和亞運村等設施的建設，隨后在亞運村周圍建設了國際會議中心、五洲大酒店、匯賓大廈、匯園公寓、購物中心、康樂中心和國際小學等。目前該地區(qū)已經成為集會議、展覽、辦公、居住、美食、游樂和購物一體化的現(xiàn)代化城區(qū)。長安街亞運村板塊60案例——北京亞運村板塊500年來，北京舊城8公里長的中軸線北案例——“六運會”對廣州天河區(qū)的帶動1987年，全國第六屆運動會在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開始成為世人關注的熱土。在“六運會”的帶動下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購書中心、天河城廣場等一大批新的標志性城市設施相繼落成，繼而商務寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標志性中心區(qū)。61案例——“六運會”對廣州天河區(qū)的帶動1987年，全國第六屆運規(guī)避“后奧運現(xiàn)象”，維持區(qū)域發(fā)展動力的基本條件區(qū)域靠近成熟市區(qū)，符合“貼城發(fā)展”模式靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟場館的后續(xù)有效利用滿足場館自身經營的要求，并維持對區(qū)域發(fā)展的帶動作用其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動力的單一化北京2008奧運場館建設均預留其它功能用地可通過商務辦公、商業(yè)娛樂、居住、會展、教育培訓等功能豐富區(qū)域功能設施，保證區(qū)域發(fā)展動力的多元化其它功能的有效銜接，避免出現(xiàn)開發(fā)時序上的“青黃不接”在大型城市活動結束后，應延續(xù)區(qū)域發(fā)展熱度，迅速啟動其它功能，維持區(qū)域發(fā)展的動力高起點建設，有效聚集關注度62規(guī)避“后奧運現(xiàn)象”，維持區(qū)域發(fā)展動力的基本條件區(qū)域靠近成熟市對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒強化新城區(qū)與周邊成熟區(qū)域尤其是核心功能區(qū)之間的聯(lián)系，有效承接周邊區(qū)域的輻射和帶動省運會結束后，部分核心功能必須進入實質性開發(fā)以實現(xiàn)功能上的有效銜接省運會結束后，“世紀蓮”體育場及游泳館等比賽場館必須考慮后續(xù)利用問題，繼續(xù)保持強大的吸引點新城區(qū)建設必須高標準、高起點，聚集有效的社會關注，迅速啟動區(qū)域開發(fā)63對佛山中心組團新城區(qū)開發(fā)的借鑒強化新城區(qū)與周邊成熟區(qū)域尤其是策略五：顯化無形資產價值，經營

注意力資源區(qū)域無形資產——指依附于有形資產之上的無實物形態(tài)的資產，如開發(fā)權、使用權、經營權、冠名權、廣告權、品牌、特色文化等湖南益陽市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權，每年收入近1000萬元長沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權、冠名權，被長沙卷煙廠一次性買斷，市政府和企業(yè)都獲得豐厚的回報青島市將部分公共設施，如道路、公廁、候車亭、供水廠、公交車等得使用權、經營權或冠名權推向市場，或賣、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設施的經營效率，而且有效地盤活了城市資產經營注意力資源——將更多的名牌節(jié)慶活動和綜合性經濟文化活動引入新區(qū)，提高新區(qū)的受關注程度，最終提升區(qū)域價值和認知度64策略五：顯化無形資產價值，經營

注意力資源區(qū)域無形資產——指策略六：彈性規(guī)劃、動態(tài)調整彈性規(guī)劃——在保證大的原則和方向的前提下，區(qū)域規(guī)劃應根據(jù)區(qū)域開發(fā)建設的實際情況在用地功能、強度等方面允許一定范圍內的彈性變化動態(tài)調整——根據(jù)新區(qū)經營性用地出讓的市場反應，可對原出讓計劃進行動態(tài)調整，以保證新區(qū)開發(fā)建設的順利推進65策略六：彈性規(guī)劃、動態(tài)調整彈性規(guī)劃——在保證大的原則和方向的案例——廣州琶洲會展中心區(qū)用地出讓廣州琶洲會展中心區(qū)土地開發(fā)過程中，發(fā)現(xiàn)了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支平衡壓力等問題，政府針對這些問題對規(guī)劃方案作出了部分調整將某5個分地塊整合，把綜合醫(yī)院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調整合并為國際學校，提高了地塊的使用效率某原定為旅館業(yè)和商務辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級酒店的基本建設要求，就將地塊劃分為2塊，并調整了開發(fā)容積率66案例——廣州琶洲會展中心區(qū)用地出讓廣州琶洲會展中心區(qū)土地開發(fā)策略七：用地預留、價值儲備在新區(qū)開發(fā)的初期，對地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價值較高的區(qū)域進行適當預留，以待新區(qū)開發(fā)成熟之后再行出讓，從而實現(xiàn)地塊價值利用的最大化案例——上海浦東新區(qū)金茂大廈相鄰、面積相近的環(huán)球金融中心所在地塊，因土地熟化和配套大環(huán)境的改觀，在幾年之后的出讓價格是當時金茂大廈的十幾倍67策略七：用地預留、價值儲備在新區(qū)開發(fā)的初期，對地塊開發(fā)條件較對佛山中心組團新城區(qū)的借鑒儲備預留在新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)建設初期，隨著主干道骨架、體育中心、中央公園一期和新聞中心的陸續(xù)使用，大福路和新城一路沿線及濱河沿線地塊開發(fā)條件較好或潛在價值較高，建議對以上區(qū)域進行預留，以實現(xiàn)價值的最大化儲備預留儲備預留68對佛山中心組團新城區(qū)的借鑒儲備預留在新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)建設初期4、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)階段的劃分及開發(fā)時序的設定694、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)階段的劃分及開發(fā)時序的設定6啟動區(qū)開發(fā)“三步走”劃分依據(jù)佛山新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)周期約10年2006年第十二屆省運會的召開新城區(qū)啟動區(qū)基礎設施及公共服務設施建設進度國內其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考啟動期成熟期完成期200720042011201470啟動區(qū)開發(fā)“三步走”劃分依據(jù)啟動期成熟期完成期2007200啟動區(qū)開發(fā)“三步走”啟動期依靠政府對基礎設施的投入為該地區(qū)的開發(fā)建設提供基本條件，并在此基礎上重點通過啟動點的營造啟動區(qū)域開發(fā)，初步樹立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價值成熟期在啟動期開發(fā)建設的基礎上，通過政府的政策性傾斜和引導市場資金進入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標協(xié)調發(fā)展完成期經過前七年的開發(fā)建設，區(qū)域認知度和成熟度已有極大提高，這一時期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設過程中的遺留問題71啟動區(qū)開發(fā)“三步走”啟動期71啟動期——基礎設施建設基本完成啟動區(qū)管線和主次干道工程配合省運會的召開，完成道路的基本骨架完成東平橋建設與舊城區(qū)聯(lián)系的重要通道打通啟動區(qū)西部交通出口緩解交通壓力，強化與啟動區(qū)南部區(qū)域的聯(lián)系濱江綠化帶提升區(qū)域形象啟動期基礎設施建設圖示72啟動期——基礎設施建設基本完成啟動區(qū)管線和主次干道工程啟動期啟動期——配套設施建設完成體育中心建設配合省運會的召開有效啟動區(qū)域開發(fā)，樹立區(qū)域形象，提升區(qū)域價值完成中央公園一期建設與體育中心配合，豐富區(qū)域功能，提升區(qū)域形象和認知度體育中心中央公園73啟動期——配套設施建設完成體育中心建設體育中心中央公園73啟動期——功能開發(fā)體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABCA：五星級酒店B：自用型辦公樓C：商務寫字樓D：臨時商業(yè)配套74啟動期——功能開發(fā)體育中心中央公園新聞行政高尚住宅DABCA啟動期——功能開發(fā)功能開發(fā)說明為了規(guī)避“后奧運現(xiàn)象”，保持區(qū)域發(fā)展動力，啟動期必須進行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復合，保證啟動期功能開發(fā)的自我平衡由于區(qū)域開發(fā)尚處在起步階段，且佛山純商務辦公市場需求有限，因此啟動期純商務辦公用地出讓不宜過大啟動期應通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設施帶動區(qū)域的辦公氛圍，為商務中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設蓄勢適度引入“住宅先導”策略，在啟動期開發(fā)一定面積住宅（約200~300畝），一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為完善新區(qū)配套，且降低區(qū)域交通壓力五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價值，因此選址商務核心區(qū)，形成動力源，以期帶動商務核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展商業(yè)配套設施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套75啟動期——功能開發(fā)功能開發(fā)說明75成熟期——基礎設施及配套設施建設基礎設施完成啟動區(qū)所有主次干道建設，為區(qū)域的全面開發(fā)建設提供保障打通啟動區(qū)東部和南部出口，強化與周邊區(qū)域聯(lián)系，并為區(qū)域功能的集中開發(fā)創(chuàng)造條件配套設施引入圖書中心、科技館等大型公共服務設施，提升區(qū)域形象和認知度完善居住區(qū)教育、醫(yī)療等配套服務功能76成熟期——基礎設施及配套設施建設基礎設施76成熟期——功能開發(fā)行政辦公ABC高尚住宅高尚住宅DA：標志性商務辦公B、C：商務辦公（含自用型辦公）D：綜合商業(yè)77成熟期——功能開發(fā)行政辦公ABC高尚住宅高尚住宅DA：標志性成熟期——功能開發(fā)說明：成熟期區(qū)域已經具備了大規(guī)模開發(fā)的條件，按照集約開發(fā)的原則，建議成熟期集中開發(fā)東區(qū)，逐步啟動西區(qū)，為下一階段集中開發(fā)西區(qū)奠定基礎完成東區(qū)的商務辦公、行政辦公和居住功能開發(fā)，使新城區(qū)啟動區(qū)功能建設全面進入高潮西區(qū)可采用適度的“住宅先導”策略，啟動部分居住功能，聚集人氣，同時開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套78成熟期——功能開發(fā)說明：78完成期——基礎設施及配套設施建設基礎設施完成區(qū)內所有市政基礎設施建設配套設施完成區(qū)內所有大型公建配套設施的引入和生活配套設施的建設79完成期——基礎設施及配套設施建設基礎設施79完成期——功能開發(fā)完成期將完成西區(qū)商務辦公、綜合商業(yè)及高尚住宅等剩余功能開發(fā)，并完善前兩階段遺留問題，使區(qū)域逐步由“形態(tài)開發(fā)”過渡到“功能開發(fā)”商務辦公高尚住宅綜合商業(yè)80完成期——功能開發(fā)完成期將完成西區(qū)商務辦公、綜合商業(yè)及高尚住新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)時序動態(tài)示意81新城區(qū)啟動區(qū)開發(fā)時序動態(tài)示意81開發(fā)實施進度安排項目住宅用地出讓完成期成熟期啟動期配套設施建設行政辦公建設130910110506070812商務辦公用地出讓市政基礎設施拆遷補償04年度82開發(fā)實施進度安排項目住宅用地出讓完成期成熟期啟動期配套設施建5、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)經營性用地出讓方案835、佛山中心組團新城區(qū)啟動區(qū)經營性用地出讓方案83經營性用地出讓計劃安排建議84經營性用地出讓計劃安排建議84商務辦公用地近期出讓分析

——出讓量啟動期商務辦公用地出讓量不宜過大開發(fā)進度的要求啟動期主要通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設施帶動區(qū)域的辦公氛圍，為商務中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設蓄勢市場吸納量佛山市禪城區(qū)1999年至今僅有一宗商務辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡佛山寫字樓市場自98、99年爆發(fā)以來隨后進入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場發(fā)展的軟肋。佛山寫字樓平均租金水平僅25元/平方米/月，與廣州、深圳等城市有相當距離，投資回報率低，一定程度上限制了寫字樓市場的投資需求85商務辦公用地近期出讓分析

商務辦公用地近期出讓分析

——需求特征佛山商務辦公市場整體供應特征：佛山商務辦公市場份額小，商務辦公市場供應主要集中在中心城區(qū)?，F(xiàn)有商務辦公設施主要為百花廣場、創(chuàng)業(yè)大廈、發(fā)展大廈、東建大廈和永豐大廈等寫字樓，存量約20萬平方米佛山市禪城區(qū)1999年至今僅有一宗商務辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個競投者參與競投，以底價成交，市場反應冷淡佛山商務辦公市場主要需求特征：按公司地域分外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處本地服務型企業(yè)按行業(yè)類別分中介咨詢類，如房地產代理、設計、律師顧問等房地產類：裝修裝飾公司等貿易類：企業(yè)采購中心金融類：保險、銀行等86商務辦公用地近期出讓分析

佛山市工業(yè)投資管理有限公司佛山市公盈投資股份有限公司佛山市恒協(xié)服裝有限公司招商銀行佛山分行籌備組中國東方資產管理公司派駐佛山地區(qū)工作組泰康人壽保險股份有限公司佛山中心支公司中意人壽保險有限公司佛山中心支公司佛山市粵二輕制冷機貿易工程有限公司佛山市眾升經貿有限公司佛山市杰瑩經貿有限公司佛山市登善工程有限公司佛山市東協(xié)集團有限公司廣東可名律師事務所佛山嘉益實業(yè)有限公司廣州市海捷依達運輸服務有限公司廣東資迅聯(lián)合有限公司佛山市水順益貿易有限公司佛山市林和貿易有限公司佛山市惠通經貿有限公司佛山市石通網(wǎng)絡科技有限公司佛山市雅斯化妝品有限公司售后服務部佛山市房地產交易中心佛山市兆宏房地產服務公司佛山市家園房地產物業(yè)代理有限公司佛山市匯輝房屋置業(yè)有限公司廣州華寧裝飾工程有限公司佛山分公司佛山市石灣區(qū)恒基實業(yè)發(fā)展有限公司中國工商銀行佛山分公司百花廣場部分代表性客戶名錄經華大廈部分代表性客戶名錄商務辦公用地近期出讓分析

——需求特征87佛山市工業(yè)投資管理有限公司佛山市公盈投資股份有限公司佛山市恒初級加工原材料深加工中介咨詢房地產開發(fā)及配套金融服務中間產品或低附加值最終產品高附加值最終產品行業(yè)會展貿易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶商務辦公用地近期出讓分析

——需求特征88初級加工原材料深加工中介咨詢房地產開發(fā)及配套金融服務中間產品樂從、陳村、北滘等鎮(zhèn)在空間上更接近新城區(qū)，與新城區(qū)關系更為密切新城區(qū)南部各鎮(zhèn)鋼材、家具、塑料、家電等行業(yè)較發(fā)達；新城區(qū)可充分引導利用南部各鎮(zhèn)的產業(yè)優(yōu)勢，刺激商務辦公需求樂從陳村北滘中心組團順德組團商務辦公用地近期出讓分析

——需求特征89樂從、陳村、北滘等鎮(zhèn)在空間上更接近新城區(qū)，與新城區(qū)關系更為密商務辦公分部型辦公專業(yè)性辦公貿易類物流類會展類中介咨詢類金融服務類房地產工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處本地服務配套型企業(yè)和機構目標行業(yè)目標客戶商務辦公用地近期出讓分析

——需求特征90商務分部型辦公專業(yè)性辦公貿易類外地公司駐佛山分公司、辦事處目居住用地近期出讓分析

——出讓量啟動期可開發(fā)適量住宅開發(fā)進度的要求適度引入“住宅先導”策略，在啟動期開發(fā)一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為辦公功能發(fā)展提供配套，且降低區(qū)域交通壓力自我配套的要求建議出讓毛用地面積介于200~300畝之間，以便能在啟動期區(qū)域配套尚不完善的條件下實現(xiàn)自我配套91居住用地近期出讓分析

啟動期可開發(fā)適量住宅市場吸納量2003年上半年禪城區(qū)住宅市場無論從成交量還是成交價格來看均達到了峰值；隨著禪城區(qū)土地供應的逐漸減少，2004年成交量有所減少，但成交價格保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭，住宅市場進入穩(wěn)步發(fā)展階段近年禪城區(qū)住宅成交變化情況萬平方米元/平方米居住用地近期出讓分析

——出讓量92啟動期可開發(fā)適量住宅近年禪城區(qū)住宅成交變化情況萬平方米元/平酒店用地近期出讓分析啟動期應開發(fā)建設一座五星級酒店開發(fā)進度的要求五星級酒店能自行配套，對其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價值，因此啟動期開發(fā)五星級酒店能以期帶動商務核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展市場需求佛山作為廣東省第三大城市，目前僅有一家五星級酒店佛山賓館，客房數(shù)僅400多套，且停車場等配套設施不足，與佛山的經濟發(fā)展狀況和實際需求極不相稱佛山星級酒店的全年客房利用率在70%以上，且星級越高，市場反映越好。如佛山賓館在2004年春交會期間平均房價接近900元，客房出租收入達460多萬元與規(guī)劃中的其它五星級酒店相比，新城區(qū)五星級酒店無疑更具標志性和市場號召力93酒店用地近期出讓分析啟動期應開發(fā)建設一座五星級酒店93經營性用地近期（啟動期）出讓安排商務辦公：約3.5萬平方米；酒店：約1.7萬平方米；臨時商業(yè)：約3萬平方米住宅：約20萬平方米體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABC94經營性用地近期（啟動期）出讓安排商務辦公：約3.5萬平方米；經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——商務辦公市場發(fā)展趨勢佛山寫字樓市場98、99年達到爆發(fā)期后，進入穩(wěn)定發(fā)展期，預計3~5年后佛山寫字樓市場發(fā)展將進入新的高潮階段近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在80%以上，與過往寫字樓長期平均出租率不足6成相比有明顯改觀，反映市場需求正逐步放大百花廣場：接近100%發(fā)展大廈：90%以上永豐大廈：90%以上東建大廈：85%以上19981999200520072008佛山商務辦公市場發(fā)展態(tài)勢分析95經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——商務辦公市場技術研發(fā)初級加工原材料深加工中介咨詢房地產開發(fā)及配套金融服務中間產品或低附加值最終產品高附加值最終產品行業(yè)會展貿易采購物流配送佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié)銷售最終用戶經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——商務辦公需求特征變化營銷管理96技術研發(fā)初級加工原材料深加工中介咨詢房地產開發(fā)及配套金融服務新城區(qū)近期商務辦公需求構成佛山現(xiàn)有商務辦公需求的延續(xù)佛山尚未滿足的現(xiàn)有商務辦公需求仍將在新城區(qū)得以實現(xiàn)舊城區(qū)現(xiàn)有商務辦公需求的置換由于新城區(qū)的標桿性和引領性以及商務辦公設施的高標準設計將一定程度上置換舊城區(qū)已有部分商務辦公需求城市資源整合及產業(yè)升級帶來的需求增量大佛山資源整合和佛山區(qū)域中心地位的確立將進一步刺激佛山商務辦公市場需求佛山產業(yè)升級將帶來更高級別的需求增量經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——商務辦公需求特征變化97新城區(qū)近期商務辦公需求構成經營性用地中遠期（成熟期和完成期）商務辦公總部型辦公分部型辦公專業(yè)性辦公營銷管理類貿易類物流類中介咨詢類金融服務類產業(yè)研發(fā)類房地產工程類外地公司駐佛山分公司、辦事處外地公司區(qū)域性總部佛山本地企業(yè)設立的綜合性總部或研發(fā)、管理、銷售等專業(yè)性總部本地服務配套型企業(yè)和機構目標行業(yè)目標客戶綜合性辦公經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——商務辦公需求特征變化98商務總部型辦公分部型辦公專業(yè)性辦公營銷管理類外地公司駐佛山分佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價近幾年持續(xù)上升，均價由1998年的約3000元/平方米上升到今年上半年的約4500元/平方米，且自2003年開始成交量出現(xiàn)了爆發(fā)性增長隨著中心城區(qū)舊城區(qū)土地供應的日益緊張，新城區(qū)未來居住用地供應將更多的集中在新城區(qū)，且新城區(qū)良好的規(guī)劃定位將能更有效的刺激市場需求，預計未來較長一段時期內，新城區(qū)住宅市場將穩(wěn)步上揚經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——住宅市場發(fā)展趨勢19981999200020012002200320042005300035004000450050005500近年佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價變化元/平方米99佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價近幾年持續(xù)上升，均價由1998經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——區(qū)域價值提升的要求隨著區(qū)域價值的不斷提升，原則上新城區(qū)啟動區(qū)經營性用地出讓量應逐年遞增預計新城區(qū)啟動區(qū)經營性用地在成熟期的中后期將達到出讓高峰市政基礎設施及大型公建的后續(xù)輻射帶動作用日益顯現(xiàn)佛山行政區(qū)劃調整的后續(xù)效應逐漸顯現(xiàn)，帶動佛山宏觀經濟快速發(fā)展隨著新城區(qū)區(qū)域地位的不斷提高，新城區(qū)在佛山城市發(fā)展中的重要性日益顯現(xiàn)，聚集效應日漸突出100經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排——區(qū)域價值提升經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排1234567891048萬m270萬m236萬m2啟動期成熟期完成期出讓量年份商務辦公：5萬住宅：20萬101經營性用地中遠期（成熟期和完成期）出讓安排12經營性用地年度出讓計劃經營性用地年度出讓用地面積單位：m2物業(yè)類型合計啟動期成熟期完成期2004200520062007200820092010201120122013住宅684,229.4-200,305.3--217,758.9-136,019.8-130,145.4-商務辦公321,017.6-27,491.223,698.032,257.562,579.387,244.687,747.0--

-裙樓商業(yè)311,337.0------82,792.859,564.882,826.986,152.5合計1,316,584.0-227,796.523,698.032,257.5280,338.287,244.6306,559.659,564.8212,972.386,152.5經營性用地年度出讓建筑面積

單位：m2物業(yè)類型合計啟動期成熟期完成期2004200520062007200820092010201120122013住宅1,122,148.6-233,519.2--435,517.8-232,495.4

-220,616.2-

商務辦公1,174,270.5-133,030.460,429.9149,265.6106,518.5132,854.5346,044.453,608.3144,870.747,648.3裙樓商業(yè)1,162,712.8-64,664.741,471.559,055.8118,993.6124,367.5327,589.989,347.2201,581.4135,641.3合計3,459,131.9-431,214.3101,901.4208,321.4661,029.8257,222.0906,129.6142,955.5567,068.3183,289.5102經營性用地年度出讓計劃經營性用地出讓價格建議103經營性用地出讓價格建議103出讓價格設定的思路現(xiàn)狀地價評估（市場比較法）區(qū)域價值提升對新城區(qū)地價的影響禪城整體地價變化對新城區(qū)地價的影響動態(tài)地價預測假設開發(fā)法驗證104出讓價格設定的思路現(xiàn)狀地價評估區(qū)域價值提升對新城區(qū)地價的影響現(xiàn)狀地價評估——市場比較法

季華六路綠景一路湖景路西深寧三路五峰一路綠景二區(qū)序號123456成交日期2005.022005.022004.122004.092004.052004.01樓面單價1,362.21,118.22,222.91,486.41,157.91,540.6交易時間修正100%100%100%99%98%97%區(qū)位因素修正90%85%85%85%100%85%個別因素修正90%95%80%90%105%95%修正地價1,0908951,4451,1001,1931,186權重15%24%15%15%5%26%權重地價163.5214.7216.7165.059.6308.4現(xiàn)狀住宅樓面平均地價：1,127.9元/平方米根據(jù)佛山市禪城區(qū)寫字樓最近成交價格及供求關系，相同地段的商用物業(yè)地價約為住宅地價的0.6，即現(xiàn)狀商務樓面平均地價：676.8元/平方米105現(xiàn)狀地價評估——市場比較法季華六路綠景一路湖景路西深寧動態(tài)地價預測——近年全國各大城市土地交易價格指數(shù)變化對地價的影響全國北京上海廣州深圳杭州南京成都天津2000100.210091.999.9101.5103.2101.9101.9100.52002106.9100.0106.3100.0100.0125.0103.9106.4102.22003108.3100.6115.1100.0102.0138.1104.7109.1120.02004106.0102.5103.3102.0102.9102.4——116.3106.3近年全國各大城市地價平均年增幅主要集中在2～6%之間，由于此類大城市已經歷過多年發(fā)展，地價增幅日趨平穩(wěn)。全國各大城市綜合土地交易價格指數(shù)(上年度為100.0)106動態(tài)地價預測——近年全國各大城市土地交易價格指數(shù)變化對地價的動態(tài)地價預測——佛山市禪城區(qū)居住用地交易價格變化對地價的影響

1999年2000年2002年2004年建筑面積(平方米）121,679.2287,332.055,929.6895,052.8成交總價（萬元）11,847.342,250.06,950.0157,128.0樓面單價（元）973.61,470.41,242.61,755.5升幅

51%-15%41%1999～2004年佛山市禪城區(qū)居住用地成交價格年均增幅約為16%，但跳躍性較大。隨著國家宏觀調控政策的實施，城市地價的變化將日趨平穩(wěn)。參考全國各大城市的地價的變化情況，結合禪城區(qū)的實際情況，保守預測未來一段時期居住用地交易價格年均增幅約在5～8%之間。佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價格變化情況佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價格變化趨勢107動態(tài)地價預測——佛山市禪城區(qū)居住用地交易價格變化對地價的影響動態(tài)地價預測——區(qū)域價值提升對地價的影響時間用途用地面積樓面地價備注2002.4酒店、辦公111,0742,000招標2003.3金融、辦公102,7892,330掛牌2005.3辦公113,6073,800拍賣中心組團新城區(qū)是目前佛山市土地開發(fā)的熱點區(qū)域，隨著區(qū)域基礎設施和配套設施水平的不斷改善，區(qū)域認知度和價值的不斷提升，區(qū)域地價應會有明顯的提高。參考廣州琶洲會展中心區(qū)在區(qū)域開發(fā)前后地價的變化情況（詳見下表），同時也考慮到現(xiàn)狀地價評估中已透支部分地價上漲因素，保守估計新城區(qū)價值提升對自身地價的帶動約為年均增幅6～8%之間。廣州琶洲會展中心區(qū)開發(fā)期間地價變化情況108動態(tài)地價預測——區(qū)域價值提升對地價的影響時間用途用地面積樓面新城區(qū)啟動區(qū)地價動態(tài)預測綜合城市總體地價提升和新城區(qū)自身價值增長對地價的影響，保守預計在未來較長的一段時期內，新城區(qū)啟動區(qū)住宅地價年均增幅約為11～16%，取保守值10%相對于住宅而言，佛山商務辦公市場的現(xiàn)狀供應及需求均相對較弱，價格水平起點較低。但隨著區(qū)域不斷完善，聚集度不斷提高，其地價增幅應略高于住宅，在此按年均增幅約為11%109新城區(qū)啟動區(qū)地價動態(tài)預測109新城區(qū)啟動區(qū)地價的區(qū)位分級商務一級商務二級商務三級住宅一級住宅二級住宅一級住宅二級商務二級商務三級110新城區(qū)啟動區(qū)地價的區(qū)位分級商務一級商務二級商務三級住宅一級住新城區(qū)啟動區(qū)年度土地出讓價格

2005年2006年

2007年

2008年2009年2010年

2011年2012年

2013年商務一級8459381,0411,156二級7107888759711,0781,1961,3281,4741,636三級5756387087868729681,0751,1931,324住宅一級1,2171,3391,4731,6201,7821,9602,1562,3722,609二級9911,0911,2001,3201,4521,5971,7561,9322,125單位：元/平方米111新城區(qū)啟動區(qū)年度土地出讓價格2005年2006年20新城區(qū)啟動區(qū)各年度土地出讓情況一覽

2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年

編號面積地價編號面積地價編號面積地價編號面積地價編號面積地價編號面積地價編號面積地價編號面積地價編號面積地價商務A-0974,171845A-07101,901938A-0886,5511,041A-1272,315786A-0237,8621,078A-05168,0941,196C-03142,9561,201C-0687,0141,193C-01108,9052,298A-10123,524845

A-11121,7701,041A-1387,994786A-03137,3131,078A-15164,046968

C-0780,5201,193C-0274,3852,298

A-1465,203786A-0482,0471,078A-1634,677968

C-1086,9631,474

C-0480,115968

C-1191,9561,474

C-0599,527968

C-0864,1351,196

C-0963,0401,196

住宅E-0214,662991

E-01280,1151,620

D-03133,7731,960

D-01111,4522,372

E-0368,168991

E-04155,4021,620

D-0498,7221,756

D-02109,1641,932

E-0572,792991

E-0677,898991

商務收入16,710.89,561.021,696.1317,720.9227,721.4271,955.3417,172.9646,356.5942,122.25住宅收入23,152.670,549.5443,560.5947,524.49

年度收入合計39,863.59,561.021,696.188,270.527,721.4115,515.917,173.093,881.142,122.3收入總計455,805

單位：面積(平方米)；地價(元/平方米)；收入(萬元)112新城區(qū)啟動區(qū)各年度土地出讓情況一覽2005年2006年20假設開發(fā)法驗證——住宅假設在開發(fā)期內某年度(取2008年)某發(fā)展商以上述價格取得相應土地的使用權，從發(fā)展商角度衡量上述出讓價格制定是否合理住宅該年度住宅的出讓地塊編號為：E-01、E-04，用地面積約為217,759平方米，容積率2.0，總建筑面積約為435,518平方米。該項目總投資約211,885萬元。若住宅按5,500元/平方米均價銷售，銷售收入約為239,535萬元。按此計算，項目稅前利潤約為32,217萬元，稅前利潤率為16.8%。佛山市中心組團住宅成交均價目前約為3,500元/平方米，較好樓盤的銷售價格超過了5,500元/平方米。本項目的銷售時間在2010年左右，且本項目為一線臨江，景觀資源豐富，在四年時候達到或超過現(xiàn)狀價格是完全可能的。113假設開發(fā)法驗證——住宅假設在開發(fā)期內某年度(取2008年)某假設開發(fā)法驗證——商務辦公商務辦公該年度商務辦公的出讓地塊編號為：A-12、A-13、A-14，用地面積約為62,579平方米，整體容積率3.5，總建筑面積約為220