連鎖酒店的可行性報告3400字

連鎖酒店的可行性報告3400字

連鎖酒店的可行性報告一．收集和分析周邊區(qū)域各類賓館、酒店的經(jīng)營與管理情況對新賓館經(jīng)營管理的影響：在新賓館、酒店的建設(shè)設(shè)想剛提出時，前期策劃者就應(yīng)該將賓館建設(shè)地周邊區(qū)域的賓館、酒店的情況作為市場調(diào)研予以了解的主題，這些內(nèi)容包括：1．周邊區(qū)域的建筑興起情況、商業(yè)形成氛圍的成熟度、人氣景點的建設(shè)數(shù)量、賓館與酒店的發(fā)展情況及建設(shè)規(guī)模，可作為前期策劃者確定新建賓館、酒店的投資與回報和規(guī)模測算及廣告宣傳投入量的依據(jù)之一；2．本地區(qū)的城市規(guī)劃建筑風(fēng)格和裝修檔次是新建賓館、酒店建筑與裝修要考慮的重要因素之一，也是前期策劃者確定新建賓館、酒店的星級檔次、客源情況和接待類型（如：商務(wù)型、會議型、度假型、會展型等等）及經(jīng)營內(nèi)容的重要依據(jù)之一；3．周邊區(qū)域賓館、酒店的星級標準和銷售定價及客源定位，是前期策劃者確定新建賓館、酒店售價、星級標準和市場推廣方向等事項及競爭力的關(guān)鍵因素；4．本地區(qū)能源供應(yīng)情況和員工來源情況，是新建賓館、酒店經(jīng)營毛利和成本的主要測算依據(jù)，同時還涉及到員工的培訓(xùn)、住宿等成本費用；5．由于社會風(fēng)俗和地區(qū)人文習(xí)慣，賓館、酒店的管理模式也尤為重要，“外來和尚好念經(jīng)”和“排外心理”是否符合現(xiàn)有的管理需求和業(yè)主的設(shè)想，經(jīng)營模式能否適應(yīng)當?shù)氐摹八痢保?．設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置和布局也是前期策劃者必須考慮的重要事宜，它直接關(guān)系到新賓館、酒店的裝修、經(jīng)營的運行成本、管理的控制等方面。通過對上述情況的了解，可以讓業(yè)主對新賓館建造有一個最基本的感念性認識，即：建造的是怎樣的新賓館，它的星級檔次屬于哪一級、接待能力有多大、接待是哪方的客源等等。二．編制新賓館可行性研究報告況對賓館經(jīng)營管理的影響：1．賓館《可行性研究報告》中與日常經(jīng)營管理相關(guān)的內(nèi)容：如：企業(yè)的背景資料中的名稱，是選擇“商務(wù)”還是“度假”？是“酒店”還是“賓館”或是“度假村”？選定名稱即確定了今后經(jīng)營管理者接待的對象，策劃者可以根據(jù)接待對象不同，選定相應(yīng)名稱，商務(wù)型的可以根據(jù)中國南北不同的風(fēng)俗稱之為“商務(wù)酒店”、“商務(wù)飯店”；度假型的可以稱之為“度假酒店/飯店”、“假日酒店/飯店”；政府接待型的也可稱之為“賓館”。因此，選擇名稱時一定要了解經(jīng)營對象是誰？建筑位置在怎樣的區(qū)域中？接待的對象又是哪一類？！又如：在接待對象、客源確定后，建筑的功能布局、設(shè)備設(shè)施的選擇等都將根據(jù)接待對象進行實施。商務(wù)酒店/飯店，需要的寬敞的客房、舒適的商務(wù)接待區(qū)域；而度假酒店/飯店則需要具有團隊集中的大堂、快捷的餐飲場所；綜合性酒店/飯店可能要兼顧多方面的賓客等等。再如：不同的接待對象、不同的星級標準對諸如：環(huán)衛(wèi)、給水、飲水、排水、污水、電力、通訊、電視、熱力、燃氣、道路、綠化、消防、安全和員工配置、外語要求、工資分配等等都有不同設(shè)計和設(shè)想。因此，策劃者要根據(jù)經(jīng)營需求情況和不同的接待對象，設(shè)置不同的接待設(shè)施和場地。不同的接待設(shè)施和接待對象在《可行性研究報告》編制時，就要比較準確地給予說明。2．策劃者在《可行性研究報告》的編制時，一定要明確經(jīng)營管理者的經(jīng)營管理目的，要了解建筑與裝修的資金投入情況、要清楚物料配置比例和配置量、要知道運行的各項經(jīng)營與管理費用成本、要明白經(jīng)營收入與利潤及投資回報的關(guān)系等等，只有這樣才能使策劃者與經(jīng)營管理者保持一致，使經(jīng)營管理者沒有想到的事，策劃者已經(jīng)想到，并使經(jīng)營管理者能不折不扣落實策劃者的經(jīng)營管理思路。減少開業(yè)籌備和開業(yè)后的經(jīng)營管理期間的工作“摩擦”，明確經(jīng)營管理者的工作目標，少走經(jīng)營管理的“彎路”，從而達到“磨合”。三．研究規(guī)劃設(shè)想與建筑裝修設(shè)計，提倡綠色環(huán)保賓館的可持久發(fā)展的理念對賓館經(jīng)營管理的影響：一個具有豐富賓館、酒店專業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗的策劃者，在新賓館、酒店前期就需制訂較為完善的規(guī)劃與建筑及裝修設(shè)想，并給予研究。這些被研究的設(shè)想包括如下內(nèi)容：1．對本地區(qū)賓館、酒店市場的調(diào)查，如：客戶的需求、社會的習(xí)俗、硬件的標準、適應(yīng)的價格等等情況，以確定新賓館、酒店在規(guī)劃和設(shè)計時就能考慮賓館、酒店經(jīng)營管理者的運行操作、便于業(yè)主掌握社會上的第一手資料，從而確定賓館、酒店星級標準和投資大方向；2．根據(jù)賓館、酒店周邊的建筑情況和本地區(qū)的賓館、酒店風(fēng)格，提出新賓館、酒店建筑的基本建筑語言和裝修的主題風(fēng)格；3．匯集本地區(qū)的人文歷史和現(xiàn)代人文需求資料，提出精練部分，如：與當?shù)貧v史人物和偉（名）人聯(lián)系的文化題材、當?shù)噩F(xiàn)代人文的理念等，將相關(guān)的資料溶于到賓館、酒店裝修風(fēng)格內(nèi)涵中；4．將“可持久發(fā)展”的理念用于賓館、酒店的規(guī)劃設(shè)計中，在缺水地區(qū)運用“中水處理”系統(tǒng)、在缺電地區(qū)利用低谷電進行“冰蓄冷”、廢除“桶裝水”和“瓶裝水”，采用直飲水系統(tǒng)、合理利用“太陽能熱水系統(tǒng)”等等的“綠色”感念；5．運用諸如“客房管理系統(tǒng)”等先進的管理技術(shù)，將體貼、關(guān)懷、溫情通過“客房管理系統(tǒng)”的每一個細小的“按鈕”和“點擊”帶給賓客：“夏天進入客房就有涼爽的感受”、“遇警能及時呼喚管家”、“無需通知查房，免除由于前臺通知查房而給客人帶來的尷尬”等等舒適的環(huán)境。賓館、酒店的前期策劃者應(yīng)對上述情況有較明確的了解和掌握，并根據(jù)對這些要求，指導(dǎo)相關(guān)設(shè)計院商設(shè)計出符合本地區(qū)和本賓館、酒店實際使用情況的建筑、裝修和設(shè)備配置，以便使賓館、酒店的經(jīng)營管理者能有效地控制經(jīng)營運行成本，增加對客服務(wù)的人性度，提高經(jīng)營管理的綜合效益。四．賓館、酒店各種區(qū)域劃分和對賓館經(jīng)營管理的影響：經(jīng)營與客用區(qū)域和客用區(qū)域與內(nèi)部區(qū)域的布置是直接影響到賓館、酒店經(jīng)營管理的大事，充分體現(xiàn)出賓館、酒店策劃者“以人為本”的原則和對賓館、酒店專業(yè)水平熟知和運用的掌握程度。通常建筑、裝修的設(shè)計師在設(shè)計過程中較為注重建筑和裝修效果方面的規(guī)范，而對于國家旅游局的星級評定標準和賓館、酒店實際運用性的經(jīng)營與管理區(qū)域劃分往往會疏忽，是否符合國家星級評定的標準，是否因地制宜地進行功能區(qū)域分割，這將給賓館、酒店管理人員日常的經(jīng)營管理的實際運作帶來決定性的影響。由此可知：策劃者在協(xié)助業(yè)主和建筑設(shè)計師在賓館、酒店規(guī)劃布局時的工作尤其重要，策劃者不僅要有賓館、酒店日常經(jīng)營管理的本領(lǐng)，而且還要有內(nèi)部（設(shè)備）工作區(qū)域與前后道工序關(guān)系的相關(guān)知識及如何利用原有建筑的格局結(jié)合賓館、酒店使用功能布局創(chuàng)意的能力。涉及影響賓館、酒店物資購置計劃的因素眾多，但是當“固定參數(shù)”不變時，賓館、酒店開辦費用投入的擱置資金會隨著經(jīng)營參數(shù)的上升和硬件方面的應(yīng)變處置能力低下而增加，同時庫房容量的需求程度也會隨之增加，內(nèi)部的功能布局將會受到影響。因此，賓館、酒店策劃者在考慮賓館、酒店物資采購計劃時務(wù)必要對當?shù)氐馁e館、酒店經(jīng)營市場進行細致的調(diào)查，掌握較為準確的經(jīng)營參數(shù)，使得賓館、酒店資金的使用達到較為合理的境界，同時也將使規(guī)劃布局達到較為理想的狀態(tài)。五．前期籌備的計劃工作對賓館經(jīng)營管理的影響：賓館、酒店的前期籌備計劃工作，就如同遠航的船只在起錨前制訂的航海計劃一樣重要，一個賓館、酒店是否能經(jīng)營管理成功、能否實現(xiàn)計劃目標，關(guān)鍵是計劃項目的周全性和計劃實施的可行性及計劃目標的科學(xué)性。賓館在前期籌備期間，根據(jù)賓館的工程規(guī)模、資金到位和管理人員的實際情況，制訂了嚴格的以每半天工作量為計數(shù)單位并可以落實到責(zé)任人的工作計劃，在建筑規(guī)劃內(nèi)容中包括：賓館的設(shè)想計劃、可行性研究方案的計劃、全過程的工作時間計劃、建筑與裝修規(guī)劃方案的申/審計劃、建筑與裝設(shè)計的招/投標和實施工作計劃、工程工作量的劃分計劃、工程指定物料的供應(yīng)計劃等；在現(xiàn)場管理內(nèi)容中包括：施工標段與工程量的計劃、施工隊伍管理的計劃、工程施工與配合的計劃、工程進度與工程質(zhì)量的監(jiān)督計劃、工程資金的審批計劃等；在籌備階段中的內(nèi)容包括：人事與組織的設(shè)計計劃、人員招聘與培訓(xùn)的工作計劃、行政管理工作計劃、財務(wù)管理計劃、采購管理計劃、銷售與推廣計劃、“開荒”計劃、開業(yè)方案等等。在實施建筑規(guī)劃、現(xiàn)場管理、籌備階段這三個前期策劃工作的過程中，無不體現(xiàn)出“計劃項目”的周全性和“計劃實施”的可行性及“計劃目標”的科學(xué)性，從而給賓館經(jīng)營管理者的開業(yè)后的營運工作打下了“磐石”般的經(jīng)營基礎(chǔ)。賓館、酒店前期策劃工作內(nèi)容眾多，實施方法也各不相同，但是策劃者一定要將為策劃的內(nèi)容制訂較為專業(yè)、科學(xué)、周全、細致、可操作的工作計劃，這樣才能實現(xiàn)業(yè)主的經(jīng)營目標，才能讓管理者進行實際操作。

第二篇：連云港錦江之星旅館項目可行性研究報告16P14300字連云港錦江之星旅館項目可行性研究報告可行性研究報告錦江之星旅館連云港項目旅館連云港-----錦江之星旅館連云港項目-----江蘇金海置業(yè)有限公司JIANGSUJINHAIREALESTATECO.,LTD2008.08.08江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告（一）項目概述：項目概述：1、項目名稱：連云港錦江之星項目2、地址：連云港市新浦區(qū)鹽河北路（石油公司對面）3、項目形式：按“錦江之星旅館”的市場定位建設(shè)“錦江之星旅館項目”,品牌形象全國一致,定名為“錦江之星旅館”連云港店。4、項目規(guī)模：125間客房5、項目定位：健康、安全、專業(yè)、舒適6、平均房價定位：168元（79間為雙標房、38間大床房門市定價168元，7間商務(wù)套房、1間3床套房門市定價198元，因商務(wù)套房間數(shù)太少，平均價仍按雙標間及大床房168元/間計算）7、客房平均出租率預(yù)估：85%8、基建投資匡算：2900萬元人民幣9、總面積：6900平方米10、加盟費：首期20萬元/年固定費用，35萬元/年的按客房計算的浮動費用；持續(xù)加盟費按照營業(yè)收入的4.5%按月支付。11、加盟期限：八年，即從2008年6月15日起至2016年6月14日止。二、管理方（錦江之星旅館有限公司）介紹：管理方（錦江之星旅館有限公司）介紹：錦江之星旅館有限公司系中國規(guī)模最大的綜合性旅游企業(yè)集團——錦江國際集團旗下一家經(jīng)營管理國內(nèi)首創(chuàng)、中國最大的經(jīng)濟型連鎖酒店“錦江之星”的專業(yè)公司，是國內(nèi)最大酒店集團——上海錦江國際酒店（集團）股份有限公司的子公司。公司創(chuàng)立于1996年，注冊資本人民幣17971.22萬元。從1997年第一家錦江之星開業(yè)至今，公司始終圍繞市場、圍繞客人需求，堅持以國際視野塑造錦江之星品牌，以先進理念打造管理系統(tǒng)，以質(zhì)量為先加快規(guī)模發(fā)展；堅持信譽至上、以人為本的企業(yè)服務(wù)理念；堅持共商發(fā)展、共創(chuàng)雙贏、回饋社會的企業(yè)經(jīng)營宗旨；堅持創(chuàng)新發(fā)展、鑄造細節(jié)、追求卓越的企業(yè)精神，不斷提升錦江之星品牌形象，創(chuàng)造了國內(nèi)經(jīng)濟型酒店業(yè)界的多個第一——“錦江之星”持續(xù)被評為“上海市著名商標”“上海市最具成長力的服務(wù)商標”“上海名牌產(chǎn)品”；；；2006江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569922江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告至2007年度連續(xù)榮獲“中國經(jīng)濟型酒店十強榜首和品牌影響力第一名”；“中國經(jīng)濟型酒店品牌先鋒”等榮譽稱號。以“營養(yǎng)、實惠、時尚”為特色的“錦江大廚”餐飲品牌榮獲了“上海著名餐飲品牌企業(yè)”。錦江之星旅館有限公司成立以來，為努力成就業(yè)內(nèi)專業(yè)典范，實現(xiàn)錦江之星成為出行者對專業(yè)、超值、簡約、安全、舒適的經(jīng)濟型酒店的首選，堅持以專業(yè)的水平、務(wù)實的精神、真誠的服務(wù)，精心塑造錦江之星品牌，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，追求簡約又時尚、不求奢華但講究品位的風(fēng)格，在服務(wù)中始終關(guān)注客人的體驗，將產(chǎn)品的服務(wù)內(nèi)涵與客人的基本需求完美的結(jié)合，其特點為健康、安全、舒適的酒店產(chǎn)品，專業(yè)、真誠的酒店服務(wù)和清新、淡雅的酒店形象。始終保持產(chǎn)品的性價比處于同行最高，為客人提供一個“品味自然健康、享受簡約舒適”的經(jīng)濟型酒店產(chǎn)品。錦江之星旅館有限公司在發(fā)展中堅持國際化的經(jīng)營管理方向，不斷將國外著名經(jīng)濟型酒店集團有益經(jīng)驗與錦江之星的實際進行有效的結(jié)合與發(fā)揮，建立了錦江之星“質(zhì)量管理標準系統(tǒng)、管理服務(wù)操作標準系統(tǒng)、運營支持保障系統(tǒng)、市場營銷支持系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)、人力資源支持系統(tǒng)”，對各連鎖店進行支持與服務(wù)，以保障連鎖運營質(zhì)量，維護提升品牌形象。錦江之星旅館有限公司通過錦江之星品牌經(jīng)營的方式管理酒店、出售特許經(jīng)營權(quán)，并為加盟店提供品牌、銷售、管理、培訓(xùn)、技術(shù)等全面的支持及服務(wù)。為促進錦江之星品牌特許經(jīng)營健康有序發(fā)展，公司經(jīng)營管理的錦江之星連鎖酒店按照經(jīng)營項目統(tǒng)一、服務(wù)標識一致、管理標準規(guī)范、營銷策略超前、操作系統(tǒng)便捷和連鎖聯(lián)網(wǎng)、資源共享的模式為客人提供標準化、專業(yè)化的服務(wù)。錦江之星旅館有限公司設(shè)有以專門培養(yǎng)經(jīng)濟型連鎖酒店各類管理人才的錦江之星旅館管理學(xué)院。公司戰(zhàn)略發(fā)展目標為1000家。公司將繼續(xù)以高起點、高目標、高水準、高速度和更加專業(yè)化的運作積極推進錦江之星事業(yè)發(fā)展，為打造錦江之星成為一個消費者信賴和忠誠的經(jīng)濟型酒店連鎖國際品牌而不懈奮斗錦江之星企業(yè)服務(wù)理念是，以全心全意為客人、讓客人完全滿意，簡約精致、品味高尚、凸顯家居特征。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569923江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告三、經(jīng)濟型旅館的發(fā)展：經(jīng)濟型旅館的發(fā)展：（一）經(jīng)濟型旅店的產(chǎn)生與發(fā)展經(jīng)濟型酒店，是現(xiàn)代酒店業(yè)適應(yīng)需求變化的產(chǎn)物，是相對于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店而存在的一種新的提供有限服務(wù)的酒店業(yè)態(tài)。經(jīng)濟型酒店的特點是性價比高，而不是簡單意義上的“便宜”。20世紀30年代末期到50年代末期，是經(jīng)濟型酒店的萌動發(fā)展期。在20世紀30年代，隨著美國大眾消費的興起以及公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，汽車旅館開始出現(xiàn)。二戰(zhàn)后的大眾旅游，引發(fā)了對中低檔住宿設(shè)施的大量需求；而城際高速公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展則促進了汽車旅館的風(fēng)行。由于對標準化產(chǎn)品和服務(wù)的采取，從而在短短10年時間里，汽車旅館沿著公路網(wǎng)絡(luò)迅速發(fā)展起來。60年代初到80年代末期，是經(jīng)濟型酒店蓬勃發(fā)展期。酒店數(shù)量迅速增長，產(chǎn)品形態(tài)也呈現(xiàn)出豐富的層次性，開始朝著多元化方向發(fā)展。連鎖經(jīng)營開始取代傳統(tǒng)的分散經(jīng)營模式，一些發(fā)展得比較成熟的經(jīng)濟型酒店開始并購、整合單體酒店。一方面是經(jīng)濟型酒店由美國傳播到加拿大、中美洲、南美洲和歐洲，開始了國際化發(fā)展；同時也刺激了各國本土經(jīng)濟型酒店的興起。到80年代末期，經(jīng)濟型酒店已經(jīng)成為歐美發(fā)達國家成熟的酒店業(yè)態(tài)。80年代末期到90年代末，是經(jīng)濟型酒店行業(yè)品牌建設(shè)調(diào)整期。經(jīng)過長期的快速發(fā)展，高速增長和大規(guī)模擴張的動力逐漸減弱，經(jīng)濟型酒店進入了成熟調(diào)整階段。市場競爭淘汰了一些管理力量薄弱，資金運營不通暢的品牌，一些大而強的品牌則得幸于資本實力和管理實力變得越發(fā)強大。品牌建設(shè)、質(zhì)量管理、市場細分、產(chǎn)品多元化等企業(yè)內(nèi)部管理得到前所未有的重視。進入21世紀，經(jīng)濟型酒店步入了又一輪快速發(fā)展時期——擴散拓展期。這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟型酒店在發(fā)展中國家的市場開拓和這些國家本土品牌的發(fā)展。近些年來，在中國、東南亞等地區(qū)，經(jīng)濟型酒店的擴張也非常迅速。世界著名的經(jīng)濟型酒店品牌陸續(xù)進入，如雅高集團的宜必思（Ibis）、方程式1（Formula1）溫德姆集團，（原為圣達特集團）的速8（Super8）、天天客棧（DaysInn），洲際集團的假日快捷（HolidayInnExpress）等，江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569924江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告都紛紛瞄準了亞洲市場。由于經(jīng)濟型酒店這種新興業(yè)態(tài)對市場的廣泛適應(yīng)性，中國本土的經(jīng)濟型酒店品牌也同時開始發(fā)展起來。自1996年上海錦江集團開始醞釀旗下的經(jīng)濟型酒店開始，中國的經(jīng)濟型酒店品牌雨后春筍般破土而出。如1997年的“錦江之星”1998年的，“揚子江”1999年的，“中江之旅”，2002年的“如家”“城市之家”“萬里路”、、，2003年的“莫泰”“新宇、之星”2004年的，“格林豪泰”速8”中州快捷”2005年的天”??、“、“，“7、據(jù)初步估計，迄今，我國經(jīng)濟型酒店連鎖品牌近100個，開業(yè)店面已經(jīng)超過1000家。目前，中國經(jīng)濟型酒店正以蓬勃之勢走過它整整10年的第一個階段——急速萌發(fā)崛起期，而正在迎來它的第二個階段——整合拓展壯大期。連鎖經(jīng)營是世界酒店發(fā)展的主要趨勢。英國一家投資機構(gòu)對全世界酒店業(yè)進行調(diào)查和統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，到20世紀末，世界上酒店客房總數(shù)的1/6被34家酒店集團連鎖經(jīng)營，而歐美等發(fā)達國家的酒店總數(shù)中超過半數(shù)的都是連鎖經(jīng)營的。（二）經(jīng)濟型旅店行業(yè)現(xiàn)狀根據(jù)2007年4月商業(yè)部商業(yè)改革發(fā)展司與中國飯店協(xié)會發(fā)布的《2007中國經(jīng)濟型飯店調(diào)查報告》提供的估測數(shù)據(jù)，截止到2006年底，中國住宿業(yè)市場上共有現(xiàn)代意義上的經(jīng)濟型飯店連鎖品牌近100家（其中已開業(yè)店數(shù)在5家以上或已開業(yè)客房數(shù)在500間以上的連鎖品牌近40家），開業(yè)店數(shù)已超過1000家，開業(yè)客房數(shù)已超過100000間。2006年，中國住宿市場上供應(yīng)量最大的前三家經(jīng)濟型酒店是：品牌錦江之星如家快捷酒店莫泰168等成立時間199720022003客房數(shù)（間）168851616211272飯店數(shù)（家）118134522006年中國本土品牌仍居主導(dǎo)地位，前三強不僅仍然保有穩(wěn)定地位，而且表現(xiàn)出更加強勢的發(fā)展態(tài)勢。中國經(jīng)濟型飯店前十名品牌企業(yè)的成立時間都不長，截至2006年年底，平均年齡才4年零2個月。中國經(jīng)濟型酒店發(fā)展的速度很快，下面就是前三強2006年的增長情況。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569925江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告品牌錦江之星如家莫泰已開業(yè)單店11813452增長率71%97%173%已開業(yè)客房168851616211272增長率71%98%131%覆蓋省覆蓋市252515565033（三）經(jīng)濟型旅店的消費調(diào)查1.價值取向?qū)τ谧】蛠碚f，他們會選擇什么樣的地方落腳，什么地方令其最為滿意呢？2007年5月，有關(guān)機構(gòu)向北京、上海、武漢、深圳、成都等的779份住客提出了有關(guān)酒店價值的問題。將近1/2住客的認知傾向于這樣兩個側(cè)面：“酒店是一個為滿足出差旅游的需要的很實用的空間，應(yīng)該物有所值”（44.7%）,“酒店是家的延伸，是充滿了溫馨場面的地方”（43.0%）。而將近1/3的住客的傾向于認為“酒店是家和工作之外的另一個空間，應(yīng)該有另外一種氛圍”（31.5%）。也就是說，住店客人需要滿足其在外出差和旅游的需要，酒店應(yīng)該是物有所值的；住店客人需要得到關(guān)愛和照顧，酒店住宿也需要一種像家一樣的感覺；當然酒店不是家，所以酒店這個不平常的空間也得有一個宜人的、不同的氛圍。2.實際感知除了標準的“一宿好覺，一份早餐”而外，在經(jīng)濟型酒店里還能夠使用的設(shè)施和享受到的服務(wù)有哪些呢？統(tǒng)計資料顯示，目前中國經(jīng)濟型酒店能夠讓住客享受到的，除了標準的“一宿好覺，一份早餐”外，其他方面的設(shè)施和服務(wù)分別是：娛樂設(shè)施，6%；自助烹飪設(shè)施，18%；室內(nèi)音像設(shè)備，29%；酒吧、咖啡廳，29%；自助洗衣服務(wù)，35%；中央空調(diào)，41%；商品部、熨衣服務(wù)、整體浴室，59%；自動售貨設(shè)備、商務(wù)中心服務(wù)、會議設(shè)施，65%；電熱水壺，71%；吹風(fēng)機、停車場，76%；免費上網(wǎng)、24小時熱水供應(yīng)、分體空調(diào)、中央消防系統(tǒng)，88%；24小時接待、室內(nèi)衛(wèi)生間、電話、電視、公共休息區(qū)域，94%；電梯、公共衛(wèi)生間，100%。也就是說，目前一半以上的經(jīng)濟型酒店，已經(jīng)把24小時接待、公共休息區(qū)域設(shè)置，把電話、電視、免費上網(wǎng)，把室內(nèi)衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間，把分體空調(diào)、中央消防系統(tǒng)，把整體浴室、24小時熱水供應(yīng)、吹風(fēng)江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569926江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告機、熨衣服務(wù)、電熱水壺，把商品部（或自動售貨設(shè)備）、商務(wù)中心、會議設(shè)施等作為了自己標準設(shè)施和標準服務(wù)的內(nèi)容。3.消費價格目前市場上經(jīng)濟型酒店的門市價格，大致是每間每日100元左右到300元左右（其中中小城市大多控制在200元以內(nèi)）。例如97元、99元、100元、127元、168元、178元、198元、199元、200元、250元、259元、260元、269元288元、299元、300元等。也有少數(shù)“豪華商務(wù)房”超過了300元。調(diào)查顯示，因私外出對住宿價格的選擇多集中在100-224元之間（略低于因公外出的住宿要求），其選擇150-174元的比例最高。調(diào)查顯示，消費者因公外出的住宿價格集中在150-224元之間，比例達到了四成左右。由此看來，中國經(jīng)濟型酒店對于當前中國國內(nèi)住客的中等水平花費，還是具有較為廣闊的適應(yīng)性的。4、選擇經(jīng)濟型酒店的要素消費者對經(jīng)濟型酒店的理解，是由多個側(cè)面組成的。如果選其主要關(guān)注點再分析，那么可以看出，正是消費者對經(jīng)濟型酒店的諸多判斷決定了他們對經(jīng)濟型酒店的選擇（即認知科學(xué)的“決策”。為此有關(guān)機構(gòu)）又再次詢問了被調(diào)查者對經(jīng)濟型酒店的“經(jīng)濟性”的理解。調(diào)查結(jié)果顯示，對于酒店經(jīng)濟性的理解，只有16.0％的消費者是看中價格低廉；而有56.4%的消費者看重的，是在安全、衛(wèi)生的條件下的價格適中；另外還有27.4%的消費者看重的，是一定品味下的性價比高?！霸诎踩l(wèi)生的條件下的價格適中”，其實，也是性價比的一個具體表述。這也進一步印證了經(jīng)濟性并不意味著單純的價格低廉，而性價比的確是“經(jīng)濟性”的核心。對于一些初步接觸希望投資經(jīng)濟型酒店的人士，往往認為周邊許多酒店價格與經(jīng)濟型酒店價格相當，投資經(jīng)濟型酒店的優(yōu)勢不大，甚至認為沒有優(yōu)勢，投資風(fēng)險太大，不值得投資。其實這是一個誤區(qū)，經(jīng)濟型酒店他有著非常強大的營銷平臺——網(wǎng)絡(luò)訂房，還有著很高的性價比，它對消費者有著特殊的吸引力，與普通酒店是不可同日而語的。5、經(jīng)濟型旅店總體經(jīng)營狀況江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569927江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告2006年中國共有星級酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級越低、價格越低的星級飯店，反倒出租率越低(其中三星級出租率為61.21%；二星級出租率為57.11%；一星級出租率為49.60%)。其經(jīng)濟效益也不甚理想，其中占星級酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有25個省市的星級飯店的平均利潤均為負數(shù)。相形之下，中國經(jīng)濟型酒店卻是一片光明。正式資料顯示，中國經(jīng)濟型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP（毛利潤率）竟然高達44.47%?！板\江之星旅館”四、錦江之星旅館”連云港店項目提出背景（一）連云港市旅游資源連云港市位于中國萬里海疆中部，江蘇省東北端，古稱朐縣，海州，是舉世矚目的新亞歐大陸橋東橋頭堡、新絲綢之路東端起點、中國水晶之都、《西游記》文化發(fā)源地和中國優(yōu)秀旅游城市?，F(xiàn)轄贛榆、東海、灌云、灌南四個縣和新浦、連云、海州三個區(qū)，以及一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和一個云臺山國家重點風(fēng)景名勝區(qū)。連云港依山傍海，山海相擁，港城一體，橫亙綿延200平方公里的國家級云臺山風(fēng)景名勝區(qū)貫穿市區(qū)，形成了獨具特色的旅游景觀和城市園林風(fēng)光，是全國49個重點旅游城市和江蘇３大旅游區(qū)之一。連云港市擁有"五頂桂冠，一身名牌"之美譽。"五項桂冠"即中國首批沿海開放城市、新亞歐大陸橋東橋頭堡、《西游記》文化發(fā)源地、中國優(yōu)秀旅游城市、中國水晶之都；"一身名牌"即名山（花果山）、名海（海濱浴場）、名竹（金鑲玉竹）、名水（東海溫泉）、名石（水晶）、名著（《西游記》《鏡花緣》、名井（亞洲第一井）、）、名"氣"（連云港空氣質(zhì)量全國最好）。"五頂桂冠，一身名牌"構(gòu)成獨特的城市風(fēng)貌和旅游景觀，造就了山、海、島、港相得益彰，水秀山清渾然一體的宜人風(fēng)光。云臺山主峰玉女峰海拔625.3米，是江蘇最高峰；東西連島面積7.57平方公里，是江蘇最大島嶼，島上擁有江蘇面積最大、沙質(zhì)最好的浴場；連接海島與陸地的攔海大堤全長6700米，是全國最長的海上長堤，被譽為“神州第一堤”；東海溫泉出口水溫82攝氏度，富含多種微量元素，被譽為“華東第一泉”。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569928江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告連云港市是“中國優(yōu)秀旅游城市”，境內(nèi)擁有國家4A級景區(qū)5個，包括孕育古典名著《西游記》的花果山、浪漫神奇的連島海濱浴場、因孔子登山而得名的孔望山、噴珠滴翠的漁灣以及紅色旅游勝地抗日山。國家級景區(qū)數(shù)量、接待游客量在江蘇省省轄市中名列前茅，成為國內(nèi)外游客特別是周邊城市和大陸橋沿線城市市民觀光休閑的旅游勝地。（二）連云港市旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況近年來，市委市政府多次出臺文件推動旅游業(yè)發(fā)展，全市旅游業(yè)步入了快速發(fā)展軌道，旅游業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位不斷增強，在全市經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位日益重要?！笆濉逼陂g，共投入了近7億元資金用于旅游開發(fā)建設(shè)，其中吸引社會資金4億多元用于開發(fā)連云港旅游。2005年全市共接待國內(nèi)游客705.7萬人次，比上年增長15.1%，五年年均遞增18.0%；實現(xiàn)旅游收入64.7億元，增長23.4%，年均遞增21.7%；接待海外旅游者5.4萬人次，增長33.4%，年均遞增36.1%；實現(xiàn)旅游外匯收入4601萬美元，增長30.7%，年均遞增42.2%。近年來，圍繞加快建設(shè)國際性海濱城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市的發(fā)展目標，我市旅游事業(yè)得到了快速發(fā)展，已成為國內(nèi)外影響力較強的知名優(yōu)秀旅游城市，相繼被評為全國旅游業(yè)發(fā)展最快的三個地級市之一，全國20個優(yōu)秀旅游目的地之一。轄區(qū)內(nèi)的花果山風(fēng)景區(qū)被納入全國“黃金周”假日旅游直報景點，并被評為“中國最值得外國人去的50個地方之一”，旅游節(jié)慶西游記國際旅游文化節(jié)獲得了“中國節(jié)慶50強”稱號，旅游宣傳策劃“懸賞百萬破譯東方天書”被中國旅游營銷組委會評為中國唯一旅游宣傳經(jīng)典案例。2007年全市共接待海內(nèi)外游客918萬人次，實現(xiàn)旅游總收入97億元。今年全市上下圍繞建設(shè)山海相擁的知名旅游城市發(fā)展目標，今年全市上下圍繞建設(shè)山海相擁的知名旅游城市發(fā)展目標，打好旅游特色牌，拉長旅游產(chǎn)業(yè)鏈。月份，旅游特色牌，拉長旅游產(chǎn)業(yè)鏈。1-5月份，實現(xiàn)旅游總?cè)藬?shù)439.1萬人次，旅游人員的快速增長，帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其中住宿業(yè)和餐飲旅游人員的快速增長，帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，62.1%和30.7%。預(yù)計上半年，萬人次，業(yè)分別增長62.1%和30.7%。預(yù)計上半年，全市接待游客530.4萬人次，17.1%，億元，18.2%。同比增長17.1%，實現(xiàn)旅游收入45.2億元，增長18.2%。（三）旅游業(yè)的發(fā)展前景江蘇連云港市“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃近期通過市人大、政協(xié)、發(fā)改委、規(guī)劃局及淮海工學(xué)院的聯(lián)合評審，并通過江蘇省旅游局的批準，江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—858569929江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告將付諸實施。未來五年，連云港市將通過“構(gòu)建一圈、打造一帶、整合七大旅游區(qū)”，投入約50億元提升旅游硬件水平，開發(fā)一批精品線路，實現(xiàn)由大眾旅游向高端旅游、觀光旅游向休閑度假旅游、旅游資源大市向旅游經(jīng)濟強市的轉(zhuǎn)變。到2010年實現(xiàn)游客接待量1500萬人次、旅游收入150億元，建成我國沿海中部著名的休閑度假旅游之都、山海相擁的知名旅游城市。（四）旅店業(yè)現(xiàn)狀從旅店業(yè)情況來看，2007年第三季度，全市旅店業(yè)法人企業(yè)共有55家，從業(yè)人員3689人，資產(chǎn)總計8.65億元，主營業(yè)務(wù)收入2.26億元，全市利潤總額182萬元，營業(yè)利潤率為41.6%，資產(chǎn)負債率為53.6%。其中：二星級賓館27家、三星級賓館17家、四星級賓館6家、其它5家。每至旅游旺季，所有旅店爆滿，客房價格上漲。目前本市主要旅店基本情況如下：連云港市旅游飯店一覽表序號1234567891011121314151617飯店名稱云臺賓館(新浦)神州賓館(連云)香榭爾國際大酒店(連云)九龍國際大酒店(新浦)尉藍海岸國際大酒店(連云)贛榆賓館(贛榆)贛榆杭州灣大酒店(贛榆)新世紀溫泉度假村(東海)東海溫泉健身會館(東海)清和園賓館(灌云)東方大酒店(新浦)瑞泰酒店(連云)遠洋賓館(連云)香海錦泰大飯店(連云)登泰酒店(新浦)杰瑞賓館(新浦)嘉悅大酒店(新浦)星級五四1四2四3四4三1三2三3三4三5三6三7三8三9三10三11三12總經(jīng)理陸連星王小曉鄒德懷劉建南吳曹軍峰電話8568999982310088822358888568688885429999862142438626830287846888878486008883988885466666854238888231028582309669855129998582311185018888傳真轉(zhuǎn)-336682311535822359998568699985429666862128198623733887846999878487878882510185462552854238008542236682309668854083438582371985017770320元（豪華單間）320元（豪華單間）220元（普通標間）340元（商務(wù)標間）520元（標準間A）325元（標準間）160元（標準間）280元（標準間）580元（標準間）平均房價568（打折后標準間）760元（單人間）880元（普通標間）798元（高級單間）798元（豪華單間）俞建榮劉加營尉東敏相生華尹洪斌馬士鴻?quán)嵪杼K正標朱禮乾柯益榮陸春江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—8585699210江蘇金海置業(yè)有限公司序號18192021222324252627282930313233飯店名稱千府大酒店(新浦)開源大酒店(新浦)天晴大酒店(新浦)桃園賓館(新浦)魚水情賓館(新浦)凱悅花園酒店(新浦)北崮山莊(連云)天然居賓館(新浦)溫泉太平洋賓館(東海)水晶宮大酒店(東海)天泉賓館(東海)陽光大酒店(東海)清泉賓館(灌云)伊山賓館(灌云)灌南賓館(灌南)新時代酒店(贛榆)星級三13三14三15三16三17三19三18三20二1二2二3二4二5二6二7二8總經(jīng)理張志亮王言林趙燕連云港錦江之星項目可行性研究報告電話85486888852923008580400285420888855289998501777882320088854116888784240087219988878422468722667788855200888558888322920086267788傳真85424099852506438580436685423688855732888501777182320880854118518784223287225588878456888529825688855222888125848322121686263800平均房價220元（豪華單間）368元（豪華標間）248元（雙標間）218元（B類標間）280元（標準間）260元（普通套間）改制360元（豪華標間）仲淑紅吳綿成尹洪斌張永加楊維林史秀生許杰許太貴尹書常高趙軍海丁乃燦孫富強通過咨詢了解，我市尚無一家經(jīng)濟型旅店，“錦江之星旅館”連云港店利用連鎖經(jīng)營以及較高的性價比的巨大優(yōu)勢，必將取得良好的經(jīng)濟效益。五、錦江之星連鎖經(jīng)營與集團優(yōu)勢錦江之星連鎖經(jīng)營與集團優(yōu)勢與集團（一）與攜程國際集團等大型旅游電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)公司聯(lián)手，提升公司品牌形象。攜程國際集團是中國最大的旅游電子商務(wù)網(wǎng)站及領(lǐng)先的商務(wù)旅行服務(wù)中介企業(yè)，創(chuàng)立于1999年初，公司吸收著名國際風(fēng)險融資公司softbank（軟銀）IDG，（國際數(shù)據(jù)集團）orchid，（蘭花基金）2000。年10月，攜程并購了北京運通商務(wù)旅行服務(wù)公司，攜程總公司在上海，全國有北京、廣州、深圳、香港四個分公司，全國各省會城市均設(shè)有辦事處，直銷隊伍也遍及全國，攜程的賓館訂房量呈直線上升方式，每月上升比例10％。攜程提供便利的訂房手段800－820－6666免費電話和網(wǎng)上訂房，目前網(wǎng)上、線上的比例為3：7，攜程有豐富的客源資源，注冊會員數(shù)百萬人，越來越多的客人需要房價250元以下的品質(zhì)優(yōu)秀、質(zhì)量保證的品牌酒店。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—8585699211江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告另外，還與e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)等網(wǎng)上訂房網(wǎng)絡(luò)公司合作，方便旅客異地訂房。（二）依托錦江國際集團強大的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的迅速擴展。錦江國際集團是中國規(guī)模最大的綜合性旅游企業(yè)集團之一，以酒店、餐飲服務(wù)、旅游客運業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，并設(shè)有酒店、旅游、客運、地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、食品、教育八個事業(yè)部。注冊資本20億元，總資產(chǎn)172億元。“錦江”商標為中國馳名商標，列“中國500最具價值品牌排行榜”第40位、上海地區(qū)第4位。錦江國際集團投資和管理190家酒店、4萬余間（套）客房，在全球酒店集團300強中排名第29位，列亞洲第一位；擁有“上海國旅”、“錦江旅游”、“華亭海外”等5家國際旅行社和“錦江汽車”8000輛中高檔客車；合資經(jīng)營“麥德龍”、“肯德基”、“新亞大家樂”、“吉野家”等著名品牌；控股“錦江酒店”、“錦江旅游”、“錦江投資”3家上市公司；合資組建錦江國際BTI商務(wù)旅行有限公司、錦江國際理諾士酒店管理學(xué)院、錦江國際JTB會展有限公司、錦江德爾互動有限公司等。錦江國際的戰(zhàn)略發(fā)展目標是：通過3―5年努力，成為全國“酒店業(yè)第一、餐飲服務(wù)業(yè)第一、旅游客運業(yè)第一”，建成世界有影響力的綜合性旅游集團。錦江酒店是集團核心產(chǎn)業(yè)之一。以“上海錦江國際酒店發(fā)展股份有限公司”為主體，擁有錦江國際酒店管理公司及華東、北方、華中、南方、西北、西南六大區(qū)域性公司。專業(yè)從事星級酒店和“錦江之星”連鎖經(jīng)濟型旅館，以及餐飲業(yè)的投資與經(jīng)營管理。錦江酒店在全國20個省、市經(jīng)營管理全資、控股等酒店190家（含經(jīng)濟型旅館），客房數(shù)4萬余間/套,名列全球酒店集團300強第29位。餐飲業(yè)擁有合資經(jīng)營的“肯德基”、“大家樂”、“吉野家”等著名品牌，中、西快餐列上海第一。錦江國際集團還擁有錦江投資、錦江旅游、錦江地產(chǎn)、錦江食品、錦江商貿(mào)、錦江金融、錦江教育等許多優(yōu)勢資源。江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部0518—8585699212江蘇金海置業(yè)有限公司連云港錦江之星項目可行性研究報告（三）錦江之星的品牌優(yōu)勢。中國酒店業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，初步形成了一些象錦江之星、如家快捷、莫泰168等酒店管理品牌，錦江之星對于品牌的“軟要素”——品牌客源網(wǎng)絡(luò)、品牌化的市場規(guī)劃、集團內(nèi)培訓(xùn)等非常重視，形成了完全意義上統(tǒng)一的品牌形象，錦江之星以品牌為核心，同時融合了攜程、錦江國際集團在客源網(wǎng)絡(luò)、集團培訓(xùn)上的優(yōu)勢，通過一系列的品牌運作，在客源層中也會形成鮮明的品牌形象。（四）錦江之星連鎖的市場優(yōu)勢錦江之星連鎖依托攜程旅行服務(wù)公司、e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)等強大銷售平臺，訂房量穩(wěn)居中國賓館行業(yè)的首位，并且以10%的速度穩(wěn)步增長。目前網(wǎng)上訂房量占國內(nèi)酒店可預(yù)定房間數(shù)還不到5%，發(fā)展空間相當大。而錦江之星網(wǎng)站的建立除了能共享攜程旅行服務(wù)公司、e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)的資源優(yōu)勢外，還能將攜程旅行服務(wù)公司、e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)已形成的良好模式拓展到經(jīng)濟型酒店市場，取得更多的市場份額。（五）錦江之星連鎖的客源優(yōu)勢錦江之星連鎖在共享攜程旅行服務(wù)公司、e龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)商務(wù)散客客源（800萬會員）的基礎(chǔ)上，開拓了自己的經(jīng)濟型客源市場，針對經(jīng)濟型旅店客人的特點，開展了自己的網(wǎng)上訂房卡銷售，全面開展品牌立體營銷，一方面花費巨額資金在電視廣播、旅游雜志、宣傳冊、海報、戶外廣告等傳統(tǒng)營銷媒介上開展品牌宣傳，另一方面運用以互聯(lián)網(wǎng)為核心的高科技營銷手段推廣酒店品牌，自主開發(fā)的“錦江之星”網(wǎng)站就是集預(yù)訂、營銷、客戶服務(wù)等功能于一身的網(wǎng)站。其次，策劃主題宣傳活動進行特色宣傳，例如公益活動營銷、名人營銷等。通過深入有效的市場推廣策劃，提高錦江之星客戶忠誠度，可使客人忠誠于錦江之星品牌和會員酒店，這種優(yōu)勢對會員酒店的支持是巨大的。（五）錦江之星連鎖的管理優(yōu)勢錦江國際集團投資和管理190家酒店、4萬余間（套）客房，在全球酒店集團300強中排名第29位，列亞洲第一位；擁有“上海國旅”、“錦江旅游”、“華亭海外”等5家國際旅行社