房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)測(cè)算與盈利預(yù)測(cè)及實(shí)戰(zhàn)演練

講座內(nèi)容第一講房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)涉及的主體稅種第二講三大稅種稅負(fù)測(cè)算、盈利預(yù)測(cè)原理與應(yīng)用第三講 房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)測(cè)算案例與實(shí)戰(zhàn)演練（含：稅負(fù)測(cè)算與盈利預(yù)測(cè)實(shí)戰(zhàn)演練）第一講 房地產(chǎn)開發(fā)不同環(huán)節(jié)涉及的主體稅種房地產(chǎn)企業(yè)全程運(yùn)營五大階段獲取土地階段建設(shè)施工階段預(yù)售/銷售階段房產(chǎn)持有階段項(xiàng)目清算階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的稅費(fèi)（十三個(gè)）一、增值稅二、企業(yè)所得稅三、土地增值稅四、個(gè)人所得稅五、城鎮(zhèn)土地使用稅六、房產(chǎn)稅七、城建稅八、教育費(fèi)附加九、契稅十、印花稅十一、耕地占用稅十二、車船稅十三、車輛購置稅契稅耕地占用稅印花稅印花稅；（設(shè)計(jì)合同）印花稅；（建安合同）印花稅；（借款合同）增值稅；（銷售不動(dòng)產(chǎn)）土地增值稅；（預(yù)征）企業(yè)所得稅；（預(yù)征）印花稅；（商品房銷售合同）土地增值稅；（清算）企業(yè)所得稅獲取土地階段建設(shè)施工階段房產(chǎn)預(yù)售/銷售階段項(xiàng)目清算階段房產(chǎn)持有階段房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅增值稅新建商品房不同階段涉及的稅種7獲取土地階段8拿地階段——契稅稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法契稅1、

國有土地使用權(quán)出讓；有下列情形之一的，減征或者免征契稅：（一）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；（四）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府決定是否減免。1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)的出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；3％－5％應(yīng)納稅額

=計(jì)稅依據(jù)

×稅率2、

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與和交換；2.土地使用權(quán)的贈(zèng)與、房屋的贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定3、

房屋買賣；（含抵債、股權(quán)投資、翻建）3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。4、

房屋贈(zèng)與；5、

房屋交換；4.出讓土地使用權(quán)，以承受人支付的全部經(jīng)濟(jì)利益作為計(jì)稅價(jià)格對(duì)“招拍掛”承受的，按土地成交總價(jià)款計(jì)征，不得扣除其中的土地前期開發(fā)成本。6、

承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。9自2013年4月1日起，山東省契稅暫執(zhí)行3%的稅率自1998年9月22日起，黑龍江省執(zhí)行的契稅稅率。除居民個(gè)人購買住宅房屋為3%，其余均為5%：自2010年4月23日起，四川省執(zhí)行的契稅稅率為4%。各地須下浮到3%的，必須報(bào)省財(cái)政廳、稅務(wù)局批準(zhǔn)，各地?zé)o權(quán)自定稅率。自1997年10月1日起，廣東省執(zhí)行契稅稅率為3%。10稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法耕地占用稅用于建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)征(占)用的國家和集體所有的耕地(占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地，亦視為耕地)部隊(duì)軍事設(shè)施用地；（免）鐵路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道和停機(jī)坪用地；（減按2元每平方米）學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地（免）農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以給予減稅或者免稅以縣為單位，人均耕地在1畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平方米為10元至50元；人均耕地在1畝至2畝（含2畝）的地區(qū)，每平方米為8元至40元；人均耕地在2畝至3畝（含三畝）的地區(qū)，每平方米為6元至30元；人均耕地在三畝以上的地區(qū)，每平方米為5元至25元。經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但是最高不得超過上述規(guī)定稅額的５０％。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按上述規(guī)定稅額減半征收以實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，定額征收應(yīng)納稅額=實(shí)際占用耕地面積（平方米）×適用定額稅率耕地占用稅每平米30元拿地階段——耕地占用稅11中華人民共和國耕地占用稅法2018年12月29日納稅義務(wù)人：在中華人民共和國境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，自然成為耕地占用稅納稅人。計(jì)稅依據(jù)：《中華人民共和國耕地占用稅法》第三條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照占用的耕地面積乘以適用稅額。12適用稅額：上海市：45元北京市：40元天津市：35元江蘇、浙江、福建、廣東：30元遼寧、湖北、湖南：25元河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川：22.5元廣西、海南、貴州、云南、陜西：20元山西、吉林、黑龍江：17.5元內(nèi)蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆：12.5元占用基本農(nóng)田的，按當(dāng)?shù)剡m用稅額加按百分之一百五十征收。納稅義務(wù)時(shí)間：納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)在納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)申報(bào)繳納耕地占用稅。13稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法1.各種合同購銷、技術(shù)和建安（0.3‰）已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位學(xué)校所書立的書據(jù)；國家指定的收購部門與村民委員會(huì)、農(nóng)民個(gè)人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同；無息、貼息的貸款合同；印花稅租賃、倉儲(chǔ)與保險(xiǎn)（1‰）商品房銷售合同、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，按所記載金額的0.5‰貼花應(yīng)納數(shù)額=應(yīng)納稅憑證記載的金額（費(fèi)用、收入額）×適用稅率應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證的件數(shù)×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)借款合同（0.05‰）3.營業(yè)賬簿其它合同、資金賬（0.5‰）4.權(quán)利許可證照證照與賬簿（5元/件）“拿地+建設(shè)施工”階段——印花稅14印花稅1.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅【2006】162號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。按所載金額萬分之五貼花。2.開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免印花稅開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。15哪些合同不需要繳納印花稅？我國現(xiàn)行印花稅條例對(duì)13個(gè)列舉稅目征收印花稅，其中合同性質(zhì)的稅目有11個(gè)。對(duì)未列入印花稅列舉范圍的不征稅。常見的不需要繳納印花稅的合同：既有訂單又有購銷合同的，訂單不貼花。經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中既有訂單，又有購銷合同情況下，只需就購銷合同貼花，對(duì)訂單無需貼花。非金融機(jī)構(gòu)之間簽訂的借款合同。納稅人和非金融性質(zhì)的企業(yè)或個(gè)人簽訂的借款合同不需要繳納印花稅。如企業(yè)向股東借款是企業(yè)進(jìn)行融資的一種方式，和股東所簽訂的借款合同，如果雙方都不屬于金融機(jī)構(gòu)，則不需要貼花。承包經(jīng)營合同。承包經(jīng)營合同在印花稅稅目中并沒有列舉，不屬于印花稅應(yīng)稅憑證。企業(yè)和政府、上級(jí)主管部門簽訂的承包經(jīng)營合同，以及企業(yè)內(nèi)部實(shí)行的承包、租賃合同，不屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，不需要貼花。16繼續(xù)使用已到期合同無需貼花。企業(yè)所簽訂的已貼花合同到期，但因合同所載權(quán)利義務(wù)關(guān)系尚未履行完畢，需繼續(xù)執(zhí)行合同所載內(nèi)容，即繼續(xù)使用已到期合同，只要該合同所載內(nèi)容和金額沒有增加，無須再重新貼花。委托代理合同。代理單位和委托方簽訂的委托代理合同，凡僅明確代理事項(xiàng)、權(quán)限和責(zé)任的，不屬于應(yīng)稅憑證，無需貼花。貨運(yùn)代理企業(yè)和委托方簽訂的委托代理合同，以及貨運(yùn)代理企業(yè)開給委托方的貨物運(yùn)輸代理業(yè)專用發(fā)票，不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，無需貼花。承運(yùn)快件行李、包裹開具的托運(yùn)單據(jù)。對(duì)于托運(yùn)快件行李、包裹業(yè)務(wù)，開具的托運(yùn)單據(jù)暫免貼花。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。17稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率征管部門城鎮(zhèn)土地使用稅內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后按照土地面積和規(guī)定的單位稅額計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。在征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造地下建筑用地，按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。市政街閉道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地實(shí)際占用的土地面積大城市每平方米1.5-30元;中等城市每平方米1.2-24元;小城市每平方米0.9-18元;縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元。應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額持有階段——城鎮(zhèn)土地使用稅18納稅義務(wù)人：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第17號(hào)）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。征稅范圍：房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。計(jì)稅依據(jù)：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。19納稅義務(wù)時(shí)間根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對(duì)于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！蛾P(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)）：通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅

城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。20《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅【2006】186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)【2003】89號(hào)）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。21開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免稅法規(guī)定，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。22設(shè)計(jì)施工階段23印花稅房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的合同主要包括：采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同等。甲供材料應(yīng)按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花；建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花；建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取的費(fèi)用金額，萬分之五的稅率貼花；銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額的萬分之零點(diǎn)五貼花；財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同，按收取的保險(xiǎn)費(fèi)收入金額的千分之一稅率貼花。24城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)、施工階段的城鎮(zhèn)土地使用稅同取得土地階段。房產(chǎn)稅凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。25預(yù)售階段26稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法增值稅房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目（新項(xiàng)目）無（全部價(jià)款和價(jià)款費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，要代當(dāng)?shù)卣捌渎毮懿块T收取一些資金，房地產(chǎn)開發(fā)公司在財(cái)務(wù)處理上不是作為自己的銷售收入，而是作為代收費(fèi)用處理。根據(jù)《增值稅暫行條例》，對(duì)代收費(fèi)用，不論在財(cái)務(wù)上如何核算，均應(yīng)全部計(jì)入銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額中征收增值稅。對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不征收增值稅。9%應(yīng)納稅額=不含稅銷售額×適用稅率代收代付費(fèi)用以房換地的銷售額以不動(dòng)產(chǎn)抵頂貸款的銷售額以“還本”方式銷售建筑物的銷售額無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的銷售額自建后銷售的銷售額。銷售不動(dòng)產(chǎn)（老項(xiàng)目）低稅率，簡(jiǎn)易計(jì)稅方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的全部價(jià)款與價(jià)外費(fèi)用5%應(yīng)納稅額=不含稅銷售額×適用稅率銷售階段——增值稅“營改增”后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算扣除的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。28三流一致問題的討論三流：貨物流、資金流、發(fā)票流資金流的松動(dòng)：商業(yè)信用的發(fā)展發(fā)票流不一致：虛開增值稅發(fā)票的必要條件之一案例分析：三流一致的現(xiàn)實(shí)多種情況分析29房地產(chǎn)特殊銷售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理收取購房者的違約金混合銷售兼營行為視同銷售的九種情況不動(dòng)產(chǎn)入股投資換取股權(quán)公益性捐贈(zèng)公共配套設(shè)施的有償轉(zhuǎn)讓地下車庫的各種處理模式30稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分(30%)速算扣除額0%預(yù)征率一般為：普通住宅：2％非普通、商業(yè)等：3％4%、5%應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分(40%)速算扣除額5%增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分(50%)速算扣除額15%增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分(60%)速算扣除額25%銷售階段——土地增值稅31地方政策鏈接棗地稅發(fā)【2011】52號(hào)一、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租（公租）住房、棚戶區(qū)改造安置房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅；二、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售普通住房，土地增值稅預(yù)征率維持2%；三、對(duì)開發(fā)建設(shè)并銷售非普通住房（含別墅）、非住房（包括商業(yè)用房、寫字樓等），土地增值稅預(yù)征率調(diào)為3%；四、普通住房按省政府確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)要按規(guī)定分別核算，依不同的預(yù)征率分別預(yù)繳土地增值稅；未分別核算的，從高適用預(yù)征率；五、本規(guī)定從2011年8月1日起執(zhí)行。32稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法1、直接農(nóng)產(chǎn)免，減半征收（使用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)）2、定期減免（2免3減半，使用高新微企；3免3減半，使用國家扶持的節(jié)能環(huán)保企業(yè)）企業(yè)所得稅居民企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其來源于中國境內(nèi)、境外的所得，非居民企業(yè)的境內(nèi)所得。3、低稅率（20%，15%，10%4、加計(jì)扣除（50%、100%）5、投資抵稅（70%、10%）6、減計(jì)收入（90%、特殊的利息、保費(fèi)收入等）企業(yè)的應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額25%企業(yè)應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×適用稅率7、加速折舊（縮短折舊年限）銷售階段——企業(yè)所得稅3334行次類別項(xiàng)

目金

額1利潤總額計(jì)算一、營業(yè)收入(填寫A101010\101020\103000)2減：營業(yè)成本(填寫A102010\102020\103000)3減：稅金及附加4減：銷售費(fèi)用(填寫A104000)5減：管理費(fèi)用(填寫A104000)6減：財(cái)務(wù)費(fèi)用(填寫A104000)7減：資產(chǎn)減值損失8加：公允價(jià)值變動(dòng)收益9加：投資收益10二、營業(yè)利潤(1-2-3-4-5-6-7+8+9)11加：營業(yè)外收入(填寫A101010\101020\103000)12減：營業(yè)外支出(填寫A102010\102020\103000)13三、利潤總額（10+11-12）14應(yīng)納稅所得額計(jì)算減：境外所得（填寫A108010）15加：納稅調(diào)整增加額（填寫A105000）16減：納稅調(diào)整減少額（填寫A105000）17減：免稅、減計(jì)收入及加計(jì)扣除（填寫A107010）18加：境外應(yīng)稅所得抵減境內(nèi)虧損（填寫A108000）19四、納稅調(diào)整后所得（13-14+15-16-17+18）20減：所得減免（填寫A107020）21減：彌補(bǔ)以前年度虧損（填寫A106000）22減：抵扣應(yīng)納稅所得額（填寫A107030）23五、應(yīng)納稅所得額（19-20-21-22）24應(yīng)納稅額計(jì)算稅率（25%）25六、應(yīng)納所得稅額（23×24）26減：減免所得稅額（填寫A107040）27減：抵免所得稅額（填寫A107050）28七、應(yīng)納稅額（25-26-27）29加：境外所得應(yīng)納所得稅額（填寫A108000）30減：境外所得抵免所得稅額（填寫A108000）31八、實(shí)際應(yīng)納所得稅額（28+29-30）32減：本年累計(jì)實(shí)際已繳納的所得稅額33九、本年應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（31-32）34其中：總機(jī)構(gòu)分?jǐn)偙灸陸?yīng)補(bǔ)（退）所得稅額(填寫A109000)35財(cái)政集中分配本年應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額(填寫A109000)36總機(jī)構(gòu)主體生產(chǎn)經(jīng)營部門分?jǐn)偙灸陸?yīng)補(bǔ)（退）所得稅額(填寫A109000)中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表行

次項(xiàng)

目稅收金額 納稅調(diào)整金額1 222*261 一、視同銷售（營業(yè)）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）（一）非貨幣性資產(chǎn)交換視同銷售收入（二）用于市場(chǎng)推廣或銷售視同銷售收入（三）用于交際應(yīng)酬視同銷售收入（四）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利視同銷售收入（五）用于股息分配視同銷售收入（六）用于對(duì)外捐贈(zèng)視同銷售收入（七）用于對(duì)外投資項(xiàng)目視同銷售收入（八）提供勞務(wù)視同銷售收入（九）其他11 二、視同銷售（營業(yè)）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）（一）非貨幣性資產(chǎn)交換視同銷售成本（二）用于市場(chǎng)推廣或銷售視同銷售成本（三）用于交際應(yīng)酬視同銷售成本（四）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利視同銷售成本（五）用于股息分配視同銷售成本（六）用于對(duì)外捐贈(zèng)視同銷售成本（七）用于對(duì)外投資項(xiàng)目視同銷售成本（八）提供勞務(wù)視同銷售成本（九）其他三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22-26）（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（24-25）1.銷售未完工產(chǎn)品的收入2.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額3.實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（28-29）1.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入2.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額3.轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅*企業(yè)所得稅（銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，不確認(rèn)為收入，而是作為預(yù)收賬款進(jìn)行核算；待開發(fā)產(chǎn)品符合收入確認(rèn)條件時(shí)，再確認(rèn)銷售收入。具體計(jì)稅方法：先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。36企業(yè)所得稅（銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品）（續(xù)）開發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。37因土地增值稅清算而退還的企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可以按照以下方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅款，并申請(qǐng)退稅：（1）該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：38因土地增值稅清算而退還的企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整（續(xù)）各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）這里的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。（2）該項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。39因土地增值稅清算而退還的企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整（續(xù)）按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在該項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。40因土地增值稅清算而退還的企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整（續(xù)）【案例分析】：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2018年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個(gè)項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2016-2018年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2018年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬元。2016-2018年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2018年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬元。企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，擬申請(qǐng)退稅。41項(xiàng) 目2016年2017年2018年預(yù)繳土地增值稅補(bǔ)繳土地增值稅分?jǐn)偼恋卦鲋刀悜?yīng)納稅所得額調(diào)整調(diào)整后應(yīng)納稅所得額應(yīng)退企業(yè)所得稅已繳納企業(yè)所得稅實(shí)退企業(yè)所得稅虧損結(jié)轉(zhuǎn)（調(diào)整后）應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅累計(jì)退稅額42稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)算方法城市維護(hù)建設(shè)稅所有繳納消費(fèi)稅、增值稅的單位和個(gè)人海關(guān)對(duì)進(jìn)口產(chǎn)品代征的流轉(zhuǎn)稅，免征城建稅納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%應(yīng)納稅額=（增值稅+消費(fèi)稅）×適用稅率納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的稅率為5%納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、縣屬鎮(zhèn)的，稅率為1%預(yù)售（銷售）階段——城市維護(hù)建設(shè)稅43印花稅在預(yù)售商品房時(shí)，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時(shí)，按合同所記載金額的萬分之五計(jì)稅貼花或按月匯總繳納印花稅。城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)預(yù)售階段的城鎮(zhèn)土地使用稅，其稅務(wù)處理同拿地階段。房產(chǎn)稅房地產(chǎn)預(yù)售階段的房產(chǎn)稅稅務(wù)處理同施工階段階段。主要涉及售樓處的房產(chǎn)稅計(jì)繳問題。4445個(gè)人所得稅（一）綜合所得工資薪金所得、勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得，作為綜合所得，按照7級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。平時(shí)按月、按次預(yù)繳，年終匯算清繳，多退少補(bǔ)。級(jí)數(shù)全月應(yīng)納稅所得額稅率速算扣除數(shù)１不超過3000元的3％0２超過3000元到12000元的部分10%210３超過12000元到25000元的部分20%1410４超過25000元到35000元的部分25%2660５超過35000元到55000元的部分30%4410６超過55000元到80000元的部分35%7160７超過80000元的部分45%15160全月應(yīng)納稅所得額，是指依照個(gè)人所得稅法規(guī)定，居民個(gè)人取得的工資薪金所得以每一納稅月份收入額減除費(fèi)用5000元以及專項(xiàng)扣除、專項(xiàng)附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額。注1：本表所稱全年應(yīng)納稅所得額是指依照本法第六條的規(guī)定，居民個(gè)人取得綜合所得以每一納稅年度收入額減除費(fèi)用六萬元以及專項(xiàng)扣除、專項(xiàng)附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額。注2：非居民個(gè)人取得工資、薪金所得，勞務(wù)報(bào)酬所得，稿酬所得和特許權(quán)使用費(fèi)所得，依照本表按月?lián)Q算后計(jì)算應(yīng)納稅額。46個(gè)人所得稅級(jí)數(shù)全年應(yīng)納稅所得額稅率速算扣除數(shù)１不超過36000元的3％0２超過36000元到144000元的部分10%2520３超過144000元到300000元的部分20%16920４超過300000元到420000元的部分25%31920５超過420000元到660000元的部分30%52920６超過660000元到960000元的部分35%85920７超過960000元的部分45%181920年終一次性獎(jiǎng)金的納稅陷阱年終獎(jiǎng)稅率速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額多發(fā)獎(jiǎng)金數(shù)增加稅額稅后數(shù)額360003%01080349203600110%2103390.1012310.1032610.9038566.6710%2103646.672566.672566.673492014400010%21014190.00129810.0014400120%141027390.20113200.20116610.8016050020%1410306901650016500129810.0030000020%14105859024141030000125%266072340.25113750.25227660.75318333.325%266076923.3318333.3318333.3324141042000025%266010234031766042000130%4410121590.30119250.30298410.7048某股份公司總經(jīng)理稅前收入24萬元（不含三險(xiǎn)一金），如何使個(gè)人所得稅支出最小化？比較分析以下三個(gè)方案：【方案一】：按月平均發(fā)放工資。【方案二】：每月發(fā)放9000元工資，剩余作為年終獎(jiǎng)。【方案三】：每月發(fā)放12500元工資，剩余作為年終獎(jiǎng)?！疽?guī)律20分19-7-析26】：請(qǐng)尋找節(jié)稅規(guī)律？【方案一】：按月平均發(fā)放工資，

應(yīng)納稅額為：【方案二】：每月9000元工資，年終獎(jiǎng)132000元工資繳納個(gè)稅：年終獎(jiǎng)繳納個(gè)稅：共繳納個(gè)稅金額：2019-7-2649【方案三】：每月12500元工資，年終獎(jiǎng)90000元工資繳納個(gè)稅：年終獎(jiǎng)繳納個(gè)稅：共需繳納個(gè)稅:【分析結(jié)論】：掌握節(jié)稅規(guī)律你的猜想與判斷？2019-7-265051【最優(yōu)方案】：【分析結(jié)論】：掌握節(jié)稅規(guī)律年終獎(jiǎng)與基本工資合理匹配，兩者適用稅率比較接近。現(xiàn)實(shí)的可能結(jié)果是年終獎(jiǎng)與工資適用稅率至少有一個(gè)正好位于稅率臨界點(diǎn)。個(gè)人所得稅（二）經(jīng)營所得：五級(jí)超額累進(jìn)稅率級(jí)數(shù)全年應(yīng)納稅所得額稅

率速算扣除數(shù)１不超過30000元的5％0２超過30000元到90000元的部分10%1500３超過90000元到300000元的部分20%10500４超過300000元到500000元的部分30%40500５超過500000元的部分35%6550052個(gè)人所得稅（三）財(cái)產(chǎn)性所得：20%的比例稅率或享受減免稅優(yōu)惠政策利息、股息、紅利所得；財(cái)產(chǎn)租賃所得；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；（四）偶然所得：20%的比例稅率53竣工銷售階段54開發(fā)項(xiàng)目竣工銷售階段的主要稅種涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等稅種。55企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額?！咀⒁狻浚?.稅務(wù)上一般按照實(shí)際收訖價(jià)款或者取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，或者銷售合同或協(xié)議約定的付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.開發(fā)項(xiàng)目委托銷售則按照收到代銷清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！景咐治觥浚?6企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位額個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或者實(shí)際取得利益權(quán)力時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)?！敬_認(rèn)收入的方法和順序】按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定，成本利潤率≥15%。57房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題四類收入（一）一次性全額收款銷售收入（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題四類收入（一）一次性全額收款銷售收入（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 結(jié)合國稅函[2008]875號(hào)文件：商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方。第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否可以作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)？簽訂銷售合同或預(yù)售合同銷售收入未完工開發(fā)產(chǎn)品收入完工開發(fā)產(chǎn)品收入房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：收取業(yè)主的違約金是否繳納增值稅？1.第一種情形：客戶違約，合同繼續(xù)履行2.第二種情形：合同解除，收取客戶違約金房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：何時(shí)確認(rèn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入？完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！咀⒁狻浚?/p>

判斷開發(fā)產(chǎn)品完工與否，非常重要，這是房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【引申】：稅法進(jìn)一步明確完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)：國稅函【2010】201號(hào)（2010-05-12）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【2006】31號(hào)）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入確認(rèn)時(shí)注意什么問題？完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)非常重要。開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，這一時(shí)點(diǎn)，不僅是預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷售收入的分水嶺，也是開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本的分水嶺，意義重大。1.2.房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入的時(shí)點(diǎn)如何確認(rèn)？開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。【思考1】：及時(shí)性原則不是說當(dāng)月達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而是必須在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。一般企業(yè)掌握在匯算清繳期間再結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：前期多繳稅款后期不能退稅的困擾我國稅法彌補(bǔ)虧損的規(guī)定：向后5年彌補(bǔ)土地出讓條件要求當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司以下幾種情況會(huì)引起前期多交稅款，以后年度不能退稅。A、實(shí)際毛利率小于預(yù)計(jì)毛利率造成不能退稅。B、土地增值稅清算款項(xiàng)無所得稅收入與之相匹配。C、完工年度不能取得發(fā)票，造成以后年度無收入相配比。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題四類收入（二）分期收款方式采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，銷售收入的確認(rèn)時(shí)間如下：①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題四類收入（三）銀行按揭方式（兩個(gè)條款）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額。①首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第十九條

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題四類收入（四）委托銷售方式（財(cái)稅【2009】29號(hào)文件）必須是支付給具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人。必須同具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂了代辦合同和協(xié)議。支付給單位的款項(xiàng)，必須是通過銀行轉(zhuǎn)賬。無論支付給單位還是個(gè)人，其支付金額均不得超過服務(wù)合同或協(xié)議金額的5%。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題四類收入（四）委托銷售方式（財(cái)稅【2009】29號(hào)文件）傭金和手續(xù)費(fèi)是支付給交易雙方以外的中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人（第三方），而不包括交易雙方、代理人、代表人之間支付的款項(xiàng)，防止將返利、回扣混同手續(xù)費(fèi)和傭金。強(qiáng)調(diào)收支兩條線的原則，做為銷售方支付的手續(xù)費(fèi)不能作扣服務(wù)金額；做為購買方支付的傭金和手續(xù)費(fèi)不能直接扣除，而是做為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。依法取得合法真實(shí)憑證。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：完工年度若房地產(chǎn)企業(yè)不能取得發(fā)票，則會(huì)造成以后年度無收入相配比。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金問題：工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。(國稅函【2010】220號(hào) 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”稅前扣除，必須取得發(fā)票嗎？原土地使用者，無論是單位還是個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)開具的收據(jù)均可以作為房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除的憑證。超過政府規(guī)定支付標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)公司支付給單位、個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定需要開具地稅部門印制的專用免費(fèi)收據(jù)的，應(yīng)取得專用收據(jù)；如果當(dāng)?shù)貨]有專用收據(jù)的，應(yīng)以拆遷補(bǔ)償協(xié)議、被拆遷人原房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、被拆遷人簽字的收款收據(jù)，以及被拆遷人身份證復(fù)印件、聯(lián)系電話等資料作為支付款項(xiàng)的原始憑證即可，以便核實(shí)；除此之外，支出的其他費(fèi)用無合法憑證的不得在稅前扣除。房地產(chǎn)收入確認(rèn)問題【問題】：凈地出讓時(shí)發(fā)生的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，可否稅前扣除？企業(yè)所得稅扣除項(xiàng)目1、利息支出的扣除向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出據(jù)實(shí)扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，不高于金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款的利息部分予以扣除，超過部分不允許扣除。2、計(jì)稅工資的扣除企業(yè)合理的工資、薪金予以據(jù)實(shí)扣除。3、在職工福利費(fèi)（工資薪金總額14%）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)（工資薪金總額2%）和職工教育經(jīng)費(fèi)（工資薪金總額8%，超出部分準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除）74企業(yè)所得稅扣除項(xiàng)目4、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（銷售收入的15%，可據(jù)實(shí)扣除；超過部分準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除）5、業(yè)務(wù)招待費(fèi)（按照實(shí)際發(fā)生額的60%扣除，但最高不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入5‰。且不得結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除）6、公益性捐贈(zèng)（允許在會(huì)計(jì)利潤12%以內(nèi)）75土地使用稅納稅的截止時(shí)間《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅【2008】152號(hào)）規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。”【注】：從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納：（1）某納稅人將房屋或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)，或者房屋被拆除等，這時(shí)由于所有權(quán)發(fā)生變化或?qū)嵨餃缡В瑒t納稅人不再繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅。（2）權(quán)利發(fā)生變化，應(yīng)該主要從合同簽訂角度判斷，財(cái)稅【2006】186號(hào)文規(guī)定了合同簽訂日是判定開始繳納土地使用稅的依據(jù)；反之，對(duì)出讓土地的一方應(yīng)該是合同簽訂日終止納稅義務(wù)。權(quán)利發(fā)生變化，主要是辦理相關(guān)手續(xù)，即產(chǎn)權(quán)證、土地使用證或“合同”、“協(xié)議”這些履約的證據(jù)。即權(quán)利發(fā)生了變化。76印花稅根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在開發(fā)產(chǎn)品竣工銷售時(shí)，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時(shí)，按合同所記載金額的萬分之五計(jì)稅貼花或按月匯總繳納印花稅。77清算階段78土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)土地取得項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑施工預(yù)售銷售竣工驗(yàn)收此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息土地取得信息土地完稅信息拆遷相關(guān)信息有關(guān)土地成本的相關(guān)憑證稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、用途變更、投資、合并、分立、非貨幣性交易等多種取得形式。合法有效憑證包括：土地出讓專用收據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓發(fā)票、契稅票據(jù)、投資驗(yàn)資報(bào)告及土地評(píng)估報(bào)告、手續(xù)費(fèi)票據(jù)等。包括：涉及土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)證明資料土地取得環(huán)節(jié)此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證立項(xiàng)開辦環(huán)節(jié)“用地規(guī)劃許可證”及附“用地紅線圖”確認(rèn)項(xiàng)目土地邊界；“工程規(guī)劃許可證”確認(rèn)分期；”施工許可證“確認(rèn)竣工時(shí)間。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息開發(fā)成本、費(fèi)用二級(jí)科目重要合同管理日常信息、決算信息稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)生的真實(shí)性、合理性，取得憑證的合法、有效性。建筑施工環(huán)節(jié)重點(diǎn)報(bào)送會(huì)計(jì)核算數(shù)、付款數(shù)、發(fā)票數(shù)、決算數(shù)。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息房源信息登記銷售合同登記、房款收取結(jié)算登記房地產(chǎn)銷售合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票每月、季報(bào)送銷售明細(xì)表預(yù)售銷售環(huán)節(jié)“銷售收入確認(rèn)”以房地產(chǎn)銷售合同或不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票確認(rèn)清算收入。采集商品房預(yù)售許可證、房源明細(xì)登記表等。此環(huán)節(jié)需報(bào)送信息工程綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告工程竣工驗(yàn)收備案表房屋面積實(shí)測(cè)明細(xì)表稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)結(jié)合房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告書、項(xiàng)目初始產(chǎn)權(quán)登記等資料，審核上述資料所記載的公共配套設(shè)施的性質(zhì)、面積與企業(yè)申報(bào)的內(nèi)容是否相符。判斷竣工時(shí)間，確定清算條件和成本截止時(shí)間。2019-7-26公式解讀（計(jì)算公式的稅收特征）收入額－扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額÷扣除項(xiàng)金額稅率應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅30%—60%增值稅+企業(yè)所得稅 稅金及附加注：土地增值稅計(jì)算的復(fù)雜性和多樣性。2019-7-2686《土地增值稅清算管理規(guī)程》國稅發(fā)【2009】91號(hào)第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注登記前進(jìn)行土地增值稅清算。（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）三項(xiàng)期間費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%或者：利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%87土地增值稅扣除項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等可以扣除。加計(jì)扣除對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。88土地增值稅清算的特殊問題及解決方案1.裝修費(fèi)用國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。提示：上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起，但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。（安徽省政策）892.清算單位的界定《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”。國稅發(fā)【2006】187號(hào)：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。皖地稅函【2012】583號(hào)：上述“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中確認(rèn)的項(xiàng)目。土地增值稅清算的特殊問題及解決方案3.同一開發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計(jì)算問題財(cái)稅[2006]21號(hào)：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受減免政策。皖地稅函【2012】583號(hào)：如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報(bào)告提出放棄申請(qǐng)免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。土地增值稅清算的特殊問題及解決方案4.扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)倢?duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于各開發(fā)項(xiàng)目的共同開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按可售建筑面積比的方法或經(jīng)稅務(wù)部門認(rèn)可的其他合理方法，在各開發(fā)項(xiàng)目中計(jì)算分?jǐn)?。納稅人清算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，如項(xiàng)目未完成銷售，可以根據(jù)配比原則，以納稅人已售房產(chǎn)的建筑面積占總可售建筑面積的比例或者其他合理的方法計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額，并在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。土地增值稅清算的特殊問題及解決方案5.對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?？鄢?xiàng)目=地價(jià)+繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅）+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金土地增值稅清算的特殊問題及解決方案6.對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本及規(guī)定的費(fèi)用再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?？鄢?xiàng)目=地價(jià)+繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅）+開發(fā)土地所需成本+規(guī)定的費(fèi)用（地價(jià)+開發(fā)土地成本的10%）+開發(fā)土地成本的20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金土地增值稅清算的特殊問題及解決方案7.清算后又轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅計(jì)算案例8.轉(zhuǎn)讓舊房舊房范圍：新建成的房產(chǎn)使用滿一年，在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)作為舊房；購買新房再轉(zhuǎn)讓的，不論其是否使用，均作為舊房；個(gè)人新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不論其建成后使用時(shí)間長短，均作為舊房。土地增值稅清算的特殊問題及解決方案計(jì)算方法一：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)?！懊磕辍卑促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年?？鄢痤~=發(fā)票金額*（1+5%*年數(shù)）+轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（城、教、?。?購房時(shí)繳納的契稅轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅計(jì)算案例計(jì)算方法二：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅?？鄢痤~=地價(jià)+舊房評(píng)估重置成本價(jià)*成新度折扣率+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城、教、?。?支付的評(píng)估費(fèi)用轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅計(jì)算案例房產(chǎn)稅根據(jù)財(cái)稅地【1986】8號(hào)文規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。99物業(yè)持有階段100房產(chǎn)稅計(jì)稅原值的確認(rèn)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅【2010】121號(hào)）的規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率（注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率）低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。宗地容積率高大于0.5的，按土地使用面積價(jià)值加上房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)一并計(jì)算房產(chǎn)稅。101稅項(xiàng)征稅范圍減免和優(yōu)惠計(jì)稅依據(jù)稅率征管部門1.

個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房產(chǎn)納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅從2001年1月1日起，對(duì)按照政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；年稅率為1.2%以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。年稅率為12%以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)此項(xiàng)政策擬取消持有階段——房產(chǎn)稅102房地產(chǎn)稅改革：頂層設(shè)計(jì)【頂層設(shè)計(jì)】立法先行，充分授權(quán)，分步實(shí)施解讀：2019年完成《房地產(chǎn)稅法》草案，制定立法基本框架，并結(jié)合各地具體情況，下放立法權(quán)，制定地方性細(xì)則。房地產(chǎn)稅的制度將分步實(shí)施，逐漸完善，這與個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)的完善、個(gè)人所得稅法的完善息息相關(guān)。2019-7-26中央財(cái)經(jīng)大學(xué)蔡

昌

教授尊重知識(shí)版權(quán)所有房地產(chǎn)稅改革：頂層設(shè)計(jì)【政策解讀】按照租賃收入征收房地產(chǎn)稅的做法予以取消，一律變更為按照房產(chǎn)余值核算房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅將城鎮(zhèn)土地使用稅合并進(jìn)來，統(tǒng)稱為“房地產(chǎn)稅”。全國房產(chǎn)確權(quán)登記、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記，財(cái)產(chǎn)管理制度逐步完善，也為未來開征遺產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。2019-7-26中央財(cái)經(jīng)大學(xué)蔡

昌

教授尊重知識(shí)版權(quán)所有1.全國住房信息聯(lián)網(wǎng)2018年6月16日，自然資源部發(fā)布消息，全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入全面運(yùn)行階段。房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)工作1062.國地稅合并，賦予地方立法權(quán)2018年6月15日，國地稅啟動(dòng)合并，開始統(tǒng)一掛牌，稅務(wù)資源集中，社保費(fèi)及非稅收入統(tǒng)一由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。中國財(cái)稅體制改革邁入新時(shí)代，公平、透明視角的稅制改革啟動(dòng)拉開帷幕。房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)工作1.納稅人擁有名下房產(chǎn)的計(jì)稅家庭或機(jī)構(gòu)【注釋】計(jì)稅家庭：夫妻、未成年子女、名下無房的成年子女。夫妻以外的成年家庭成員擁有獨(dú)立房產(chǎn)后自動(dòng)脫離不再為家庭成員。禁止未成年人擁有房產(chǎn)。房地產(chǎn)稅政策細(xì)節(jié)預(yù)測(cè)16:541072.征稅對(duì)象對(duì)計(jì)稅家庭于全國范圍內(nèi)所擁有的產(chǎn)權(quán)房以套數(shù)和面積相結(jié)合為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅；非產(chǎn)權(quán)房不征稅，待其轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房后再計(jì)稅。房地產(chǎn)稅政策細(xì)節(jié)預(yù)測(cè)16:541083.計(jì)稅依據(jù)一般以房地產(chǎn)購置原值或評(píng)估值作為稅基購置原值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，必須考慮折扣；評(píng)估值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行評(píng)估，原則上不超過三年評(píng)估一次，按照實(shí)際評(píng)估價(jià)值考慮一定的減除比例后計(jì)稅。房地產(chǎn)稅政策細(xì)節(jié)預(yù)測(cè)1094.家庭免稅居住套數(shù)夫妻處于在婚狀態(tài)的，基本居住套數(shù)為兩套；單身未婚或夫妻處于非婚狀態(tài)的（包括離異、喪偶）的，基本居住套數(shù)為一套。機(jī)構(gòu)基本居住套數(shù)為零，今后禁止機(jī)構(gòu)購買住宅房產(chǎn)。房地產(chǎn)稅政策細(xì)節(jié)預(yù)測(cè)1105.家庭免稅居住面積等于人均免稅面積乘以家庭人數(shù)，人均免稅面積由地方自行制定，為30-60平米。機(jī)構(gòu)免稅居住面積為零，機(jī)構(gòu)擁有住宅房產(chǎn)一律納入計(jì)稅范圍。免稅面積以首套房所在地區(qū)制定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，首套房面積不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依此類推。房地產(chǎn)稅政策細(xì)節(jié)預(yù)測(cè)1116.稅率（1）采用分段累進(jìn)稅率征稅范圍年稅率備

注超過免稅面積落在基本居住套數(shù)0.8%累進(jìn)稅率比較公平以內(nèi)的部分且具有調(diào)節(jié)作用；年稅率在不同范圍內(nèi)差別比較大；最高稅率達(dá)到5%，這是相當(dāng)高的，相當(dāng)于征收一道房產(chǎn)超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第一套的部分2%超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第二套的部分3%超過免稅面積落在基