XXXX房地產企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點課件

標桿房地產企業(yè)

必須要應對的

50個涉稅風險點

主講人：蔡昌

caichang@126.com

標桿房地產企業(yè)

必須要應對的

5著名房地產稅收籌劃實戰(zhàn)專家中央財經大學稅務管理系主任國際注冊高級會計師（ICSPA）中國第一位稅務籌劃方向博士第三種眼光看稅收籌劃的奇才北京大學、清華大學客座教授任國內多家股份公司獨立董事國內知名房地產企業(yè)稅務顧問蔡昌

著名房地產稅收籌劃實戰(zhàn)專家蔡昌第1講

標桿企業(yè)如何

規(guī)避涉稅風險第1講標桿企業(yè)如何2022/12/134稅務風險企業(yè)的納稅行為偏離稅法規(guī)定，而導致企業(yè)未來利益的損失。其表現(xiàn)形式是多繳了稅或者少繳了稅，再或者是引起未來多繳稅或少繳稅。房地產企業(yè)為何面臨更多的稅務風險呢？

（1）開發(fā)周期長，不確定性大。

（2）流程復雜，不易于整體觀。

（3）朝令夕改，房地產政策變化快。

（4）涉及政府監(jiān)管多，協(xié)調難度大。稅務風險的由來2022/12/124稅務風險稅務風險的由來房地產價值鏈及

納稅情況分析房地產稅負重、征稅環(huán)

節(jié)多、涉及16個稅種稅收政策復雜而多變各地執(zhí)行尺度不一稅收征管嚴、稽查多

設計建安環(huán)節(jié)資金運籌與成本分攤預售與銷售項目清算與增值自持物業(yè)獲取土地稅務指引為房地產企業(yè)價值鏈重構與稅收籌劃指明方向，形成系統(tǒng)的風險控制框架與節(jié)稅模式。

營業(yè)稅

土地增值稅

企業(yè)所得稅全程稅務指引——房地產稅務重構房地產價值鏈及設計建安資金運籌預售與2022/12/1361.制度與流程控制策略如何進行土地轉移的籌劃？

轉讓土地，合作建房，還是其他模式【案例】：企業(yè)分家，土地房產轉移1、轉讓土地使用權2、合作建房3、轉讓在建工程4、對外投資

標桿企業(yè)涉稅風險應對策略2022/12/1261.制度與流程控制策略標桿企業(yè)涉稅風險【案例分析】：鴻翔集團是一家開發(fā)房地產企業(yè)，2012年3月取得一塊土地，價值為6000萬元，經過董事會決議，準備將土地用于建造鴻翔大廈（作為一家酒店獨立經營），從事賓館住宿和餐飲娛樂服務。鴻翔大廈的建設期為2年，建造鴻翔大廈預計需要再投入1.3億元資金，預計建成后的鴻翔大廈的公允價值為2.8億元。請問：集團應如何投資建設鴻翔大酒店？如何投資建設星級酒店【案例分析】：鴻翔集團是一家開發(fā)房地產企業(yè)，2012年3月取【案例分析】如果先建設鴻翔大廈，建成后以大廈對外投資設立鴻翔大酒店進行經營，則需要按照公允價值2.8億元計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如何投資建設星級酒店【案例分析】如何投資建設星級酒店【籌劃方案】鴻翔集團以土地使用權和1.3億元資金，投資成立一家法人企業(yè)，由該法人企業(yè)建造并經營鴻翔大廈。

建造過程：委托一家建筑施工企業(yè)代建。

【技巧】：先投資再委托代建【案例引申】：大型集團公司一般以集團名義出面談判，但具體拿地時以下屬子公司與政府簽訂土地出讓協(xié)議，然后建設酒店等經營性物業(yè)。如何投資建設星級酒店【籌劃方案】如何投資建設星級酒店2022/12/13102.合同簽訂策略（1）建安成本的分拆：通過經濟合同界定“材料

投入清單”。（2）分體的工程項目：分簽技巧（3）建安工程的轉包：設計一家建安公司

標桿企業(yè)涉稅風險應對策略2022/12/12102.合同簽訂策略標桿企業(yè)涉稅風險應對2022/12/13113.涉稅會計處理策略頂部穹窿的攤銷處理

成本對象獨立核算：成本核算對象

成本分拆的會計技巧標桿企業(yè)涉稅風險應對策略2022/12/12113.涉稅會計處理策略標桿企業(yè)涉稅風險第2講

房地產50個

涉稅風險點第2講房地產50個確定投資主體

（1）獨立核算的法人子公司

（2）非法人的二級分公司

（3）項目部風險點1、利潤分配的稅收成本2、注冊地與開發(fā)地是否一致3、長期持有還是短期包裝出售4、借款經營與資金運作模式1.確定投資主體的稅務風險點確定投資主體1.確定投資主體的稅務風險點稅收管轄權分析——屬地管理

（1）營業(yè)稅：納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報繳納營業(yè)稅；納稅人銷售、出租不動產，應當向不動產所在地的主管稅務機關申報繳納營業(yè)稅。

（2）土地增值稅：自轉讓房地產合同簽訂7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅（3）土地使用稅：土地所在地稅務機關征收

（4）房產稅：房產所在地稅務機關征收2.房地產分支機構的稅務風險點稅收管轄權分析——屬地管理2.房地產分支機構的稅務風險點風險點（1）分公司不具備法人資格，其民事責任由公司全盤承擔。包括簽訂合同、融資、對外投資等。

（2）分公司接受發(fā)票

（3）分支機構盈虧狀況新設分支機構虧損時，可以考慮采用分公司模式。（4）分支機構的利潤分配及風險責任問題

分支機構不利于進行獨立的利潤分配；

公司運作多個項目時，可能會涉及別的項目風險牽連；分公司也會對總公司造成信譽和經營業(yè)績的顯著影響。2.房地產分支機構的稅務風險點風險點2.房地產分支機構的稅務風險點風險點（5）分公司的企業(yè)所得稅操作實務a.分公司跨區(qū)經營，主要涉及地區(qū)財政利益關系，各地稅務局存在爭搶稅源問題。b.跨省經營：統(tǒng)一核算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫?！敹悺?008】28號

分支機構在項目所在地按月或按季度預繳企業(yè)所得稅。

分支機構新設當年不用預繳地方，分支機構撤銷當年的稅款全部由總機構繳納。c.省內跨市經營：按照省局政策執(zhí)行?！竞颖闭叻窒怼?.房地產分支機構的稅務風險點風險點2.房地產分支機構的稅務風險點風險點

（1）境外投資者收購中方股權，或以股權轉讓及其他方式并購境內房地產的，須妥善安排職工、處理債務，自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內以自有資金一次性支付全部轉讓金

（2）中外方股東均不得簽訂有保證任何一方固定回報的收益條款

（3）境外投資者不得以變更境內房地產企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外資房地產審批。

（4）外匯出入境符合國家外匯管理政策。3.外資房地產企業(yè)的稅務風險點風險點3.外資房地產企業(yè)的稅務風險點注冊資本約束條件

國內設立居民房地產企業(yè)，但股東為非居民企業(yè)股東。注冊資本要求：

（1）投資總額在1000萬美元（含）以上的，注冊資本不低于投資總額的50%。

（2）投資總額在300萬美元至1000萬美元的，注冊資本不低于投資總額的50%。

（3）投資總額在300萬美元（含）以下的，注冊資本不低于投資總額的70%。3.外資房地產企業(yè)的稅務風險點注冊資本約束條件3.外資房地產企業(yè)的稅務風險點2022/12/1319開辦費的會計與稅務處理開辦費不再列入長期待攤費用，與會計準則一致，可以從生產經營當期一次性扣除。國稅函[2009]98號文件規(guī)定，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經選定，不得改變。開辦費中的業(yè)務招待費直接計入開辦費，可以實現(xiàn)一次性稅前扣除，不需作納稅調整。

【稅務指引】：開辦費盡早列支扣除。4.開辦費的納稅風險點2022/12/1219開辦費的會計與稅務處理4.開辦費的納房地產信托融資的兩種模式

（1）信托債務融資：房地產企業(yè)向信托公司舉債，約定按期支付利息。信托融資成本高于銀行貸款利率，且需要支付大筆融資顧問費或財務顧問費。

（2）信托股權融資：房地產企業(yè)直接吸收信托公司投資。稅后支付融資成本，增加顯性稅負。5.房地產信托融資的稅務風險點房地產信托融資的兩種模式5.房地產信托融資的稅務風險點風險點

（1）信托債務融資合同和利息單據是扣稅憑證，融資成本超銀行貸款利率部分不能扣除；

（2）融資顧問費形式上為服務業(yè)發(fā)票，不能作為資本化利息進入開發(fā)成本，導致土地增值稅損失。（3）信托股權融資到期后需要股權溢價贖回信托公司所持股份，股權轉讓溢價無法實現(xiàn)稅前列支，額外承擔土地增值稅和企業(yè)所得稅。同時信托資金退出時，也會涉及股權定價風險。5.房地產信托融資的稅務風險點風險點5.房地產信托融資的稅務風險點風險點（1）契稅計稅依據的確定國稅函【2009】603號文件規(guī)定：出讓國有土地使用權，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過招拍掛程序承受國有土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過招拍掛程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

財稅【2004】134號文件規(guī)定：出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。6.出讓土地計征契稅的稅務風險點風險點6.出讓土地計征契稅的稅務風險點2022/12/1323（2）計稅依據

第一：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

6.出讓土地計征契稅的稅務風險點2022/12/1223（2）計稅依據6.出讓土地計征契稅2022/12/1324（2）計稅依據

第二：沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：之一，評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。之二，土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

6.出讓土地計征契稅的稅務風險點2022/12/1224（2）計稅依據6.出讓土地計征契稅2022/12/1325（3）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。（4）先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用?！敦斦?、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）6.出讓土地計征契稅的稅務風險點2022/12/1225（3）以競價方式出讓的，其契稅計2022/12/1326土地返還款如何記賬？觀點一：取得土地使用權以實際支付的土地價款作為土地成本，實際收到的出讓金返還款直接沖減土地成本。觀點二：土地返還款具有政府補助的性質，計入營業(yè)外收入?！舅伎肌浚阂话阏J為，如果企業(yè)通過招拍掛取得土地且已全額繳納了土地出讓金并取得全額票據的，后期所取得的土地返還款應作為營業(yè)外收入。

土地增值稅扣除要求：一般可稅前扣除全部土地價款。

大連-土地返還款不得計入扣除項目。

青島-從政府部門取得的拆遷補償及財政補貼款項，抵減開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。7.取得政府土地返還款的稅務風險點2022/12/1226土地返還款如何記賬？7.取得政府土2022/12/1327對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。

計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

——《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函[2008]662號）【注意】：納稅人不得因各種原因少交出讓金

而減少契稅。8.土地用途變化的稅務風險點2022/12/1227對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用房地產企業(yè)應按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入開發(fā)產品的建安成本?！斗康禺a開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定：土地閑置費計入管理費用?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》規(guī)定，土地閑置費計入“土地征用費及拆遷補償費”。9.土地閑置費的稅務風險點房地產企業(yè)應按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。【思考】土地閑置費可在土地增值稅前扣除嗎？9.土地閑置費的稅務風險點《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[202022/12/1330土地使用稅何時開始繳納？何時終止？以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。——《關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例

》處理技巧：先做土地整理，稍后與政府簽訂出讓合同9.土地使用稅的稅務風險點2022/12/1230土地使用稅何時開始繳納？何時終止？9土地投資的涉稅分析（1）營業(yè)稅

免征營業(yè)稅——財稅【2002】191號

（2）土地增值稅

對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。——財稅【1995】48號

對于以土地作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！敹悺?006】21號

10.土地作價投資的稅務風險點土地投資的涉稅分析10.土地作價投資的稅務風險點土地投資的涉稅分析（3）契稅

同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬劃轉，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。——財稅【2012】4號

財稅【2008】175號、國稅函【2008】514號均失效

（4）印花稅

按照雙方約定的轉讓價款作為計稅依據，稅率為萬分之五。10.土地作價投資的稅務風險點土地投資的涉稅分析10.土地作價投資的稅務風險點土地投資的涉稅分析（5）企業(yè)所得稅

投資轉讓沒有增值，則無需繳納企業(yè)所得稅。

增值轉讓，應當確認資產轉讓所得，計算繳納企業(yè)所得稅。即投資交易發(fā)生時，分解為按公允價值銷售土地使用權和投資兩項經濟業(yè)務處理，計算確認資產轉讓所得或損失。

10.土地作價投資的稅務風險點土地投資的涉稅分析10.土地作價投資的稅務風險點風險點（1）股權形式轉移土地使用權面臨稅務風險

一些企業(yè)取得土地后不想開發(fā)或無力開發(fā)，以土地設立子公司后直接轉讓子公司股權以獲得增值收益。

面臨征收土地增值稅的風險：100%轉讓股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，應按土地增值稅規(guī)定征稅?！獓惡?000】687號（2）核定征收的風險

清算房地產開發(fā)企業(yè)以房地產投資、聯(lián)營的或以轉讓股權名義轉讓房地產的，不適用核定方式征收，應進行查賬清算。——湘地稅發(fā)【2010】25號10.土地作價投資的稅務風險點風險點10.土地作價投資的稅務風險點2022/12/1335改制重組契稅政策（1）非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或股份有限公司，以及有限責任公司與股份有限公司之間變化的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅（2）在股權轉讓中，單位、個人承受公司股權，公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅?！敹悺?012】4號【注意】：不論部分股權還是全部股權轉讓，均不征收

契稅?！舅伎肌浚涸鲑Y擴股是否繳納契稅？11.股權重組免征契稅的稅務風險點2022/12/1235改制重組契稅政策11.股權重組免征2022/12/1336拆遷補償稅收政策（1）營業(yè)稅

國稅函【1995】549號：開發(fā)公司拆一還一，與拆遷面積相等的部分，按成本價征收營業(yè)稅，超面積部分，按同類產品售價征收營業(yè)稅。

即：償還面積與拆遷建筑面積相等部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅；償還面積超過原拆遷面積的，按房屋實際銷售價格或同類房屋的市場價格征收營業(yè)稅。

成本價僅為建造成本，不包含地價嗎？

12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1236拆遷補償稅收政策12.拆遷補償費的2022/12/1337拆遷補償稅收政策【案例】：拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按標準價（成本價）計算營業(yè)稅，40平方按市場價格繳納營業(yè)稅。【注意】：實踐中許多沒有把拆遷還房視同銷售計稅，還有很多企業(yè)根本沒有進行清算。12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1237拆遷補償稅收政策12.拆遷補償費的2022/12/1338拆遷補償稅收政策（2）個人所得稅

按規(guī)定取得的拆遷補償費，免征個人所得稅。

（3）企業(yè)所得稅

貨幣形式的拆遷補償費，計入土地成本。

實物補償的，按照公允價值或同類房屋市場價格計算的金

額，以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。

另外，對補償的房屋應視同對外銷售，銷售收入按照公允

價值或同類房屋市場價格計算的金額確定，同時應按同期

同類房屋成本確認為視同銷售成本。12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1238拆遷補償稅收政策12.拆遷補償費的2022/12/1339拆遷補償稅收政策如何計入開發(fā)成本？

【成本處理方法】：

（1）直接支付給被拆遷戶的，要有真實性——規(guī)劃，拆遷文件或公告，當地拆遷補償文件，補償協(xié)議，付款證明，收款證明，收款人身份證復印件，有關部門測量面積文件等。（2）產權調換，一方面對換出的房屋應視同銷售，另一方面，以換出房屋的售價作為下一步開發(fā)產品的開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1239拆遷補償稅收政策12.拆遷補償費的2022/12/1340拆遷補償稅收政策

【案例分析】中盛房地產公司2011年5月開發(fā)某城中村改造項目，該項目占地20000平方米，住宅建筑面積為60000平方米。其中，用于安置回遷戶村民的住宅面積為10000平方米，其余50000平方米的住宅由開發(fā)商自行銷售或使用。該項目于2012年9月完工，2012年12月開發(fā)項目全部銷售完畢，房屋已交付業(yè)主入住。自行銷售收入25000萬元，平均銷售價格為5000元/平方米。

該項目工程竣工決算成本包括開發(fā)成本16000萬元，其中，土地征用費（不包括拆遷補償費）6000萬元，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費7200萬元，基礎12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1240拆遷補償稅收政策12.拆遷補償費的2022/12/1341設施建設費1600萬元，公共配套設施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元，向某公司借款400萬元（利率不超銀行同類同期貸款）?！窘獯稹浚翰疬w補償費支出=項目土地成本=銷售收入=單位可售面積計稅成本=補償安置房銷售成本=整個項目銷售成本=【會計處理】12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1241設施建設費1600萬元，公共配套設施2022/12/1342【解答】：拆遷補償費支出=10000×0.5=5000（萬元）項目土地成本=6000+5000=11000（萬元）銷售收入=25000+5000=30000（萬元）單位可售面積計稅成本=（160000000+50000000）/60000=3500（元/平方米）補償安置房銷售成本=10000×0.35=3500（萬元）整個項目銷售成本=3500+50000×0.35=21000（萬元）12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1242【解答】：12.拆遷補償費的稅務風2022/12/1343【會計處理】1.開發(fā)產品完工時，按安置時的同期同類房屋價格：借：開發(fā)成本——拆遷補償費5000

貸：應付賬款——拆遷補償費5000借：應付賬款——拆遷補償費5000貸：主營業(yè)務收入50002.結轉安置房成本的會計處理借：主營業(yè)務成本——安置房土地征用及拆遷補償費3500

貸：開發(fā)產品350012.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1243【會計處理】12.拆遷補償費的稅務2022/12/1344拆遷補償稅收政策（4）土地增值稅

拆遷補償費作為房地產開發(fā)成本，屬于土地增值稅清算的扣除項目。

房地產企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費，回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。【發(fā)票】拆遷補償費無須開發(fā)票，根據付款收據入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人信息、補償金額等資料留置于房地產公司備查。12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1244拆遷補償稅收政策12.拆遷補償費的2022/12/1345拆遷補償稅收政策（5）契稅被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。12.拆遷補償費的稅務風險點2022/12/1245拆遷補償稅收政策12.拆遷補償費的2022/12/1346政策性搬遷補償收入的稅務處理

政策性搬遷非政策性搬遷的主要區(qū)別體現(xiàn)為：

一是企業(yè)取得搬遷補償收入，不立即作為當年度的應稅收入征稅，而是在搬遷周期內，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算；

二是給予最長五年的搬遷期限；

三是企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補的虧損的，搬遷期間從法定虧損結轉年限中減除。

——國家稅務總局關于發(fā)布

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告

（國家稅務總局公告2012年第40號）13.搬遷補償的納稅風險點2022/12/1246政策性搬遷補償收入的稅務處理13.2022/12/1347政策性搬遷所涉及的資產的稅務處理

一是搬遷后原資產經過簡單安裝或不安裝（如無形資產）仍可以繼續(xù)使用的，在該資產重新投資使用后，繼續(xù)計提折舊或攤銷費用；

二是搬遷后原資產需要大修理后才能重新使用的，該資產的凈值加上大修理支出，為該資產的計稅成本。在該資產重新投資使用后，就該資產尚可使用的年限計提折舊。同時，該大修理支出應進行資本化，不得從搬遷收入中扣除。

13.搬遷補償的納稅風險點2022/12/1247政策性搬遷所涉及的資產的稅務處理132022/12/1348政策性搬遷補償收入的稅務處理【風險點分析】：

政策性搬遷補償收入盡量在5年內按規(guī)定開支。

13.搬遷補償的納稅風險點2022/12/1248政策性搬遷補償收入的稅務處理13.搬1.“甲供材”的經濟學分析信息不對稱2.“甲供材”的納稅解決方案（1）乙供材料，乙方開發(fā)票（2）三方協(xié)議（3）甲方負擔稅款：直接繳稅給稅務局（4）稅款轉嫁14.甲供材的納稅風險點1.“甲供材”的經濟學分析14.甲供材的納稅風險點（1）由建設單位或總包單位提供邊遠地區(qū)或工期長的項目，施工所需的臨時設施一般由建設單位提供，或由建筑企業(yè)作為承包工程進行建設，建成后產權歸建設單位所有。建造費用直接由建設單位支付并分攤計入開發(fā)成本。（2）由建筑單位向建設單位或總包單位收取臨時設施包干費，負責搭建施工所需臨時設施。臨時設施一般按照工程項目的工期進行攤銷。15.臨時設施/周轉房的納稅風險點（1）由建設單位或總包單位提供15.臨時設施/周轉房的納稅風風險規(guī)避與處理技巧：（1）如果售樓部有單獨的工程概預算，可單獨作為成本對象進行核算，作為自建固定資產處理；（2）如果以后作為物業(yè)管理用房，因產權屬于全體業(yè)主，可作為“開發(fā)成本——配套設施”核算；（3）如果是臨時建筑，作為固定資產核算，以后售樓處拆除時，直接計入固定資產清理即可。（4）售樓部、樣板房的裝修費用，凡是利用開發(fā)產品作為售樓部、樣板房的，無論數額大小，一律計入建造成本。16.售樓部的納稅風險點風險規(guī)避與處理技巧：16.售樓部的納稅風險點2022/12/1352以房抵工程款應由房地產企業(yè)和施工企業(yè)分別給對方開具發(fā)票。房地產企業(yè)給施工企業(yè)開具“銷售不動產”發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅，施工企業(yè)給房地產企業(yè)開具“建筑安裝”發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。施工企業(yè)應保留好收到的“銷售不動產”發(fā)票。當收到的折抵工程款的房屋再次出售時，在房屋銷售環(huán)節(jié)按照現(xiàn)行二手房銷售的相關政策執(zhí)行。房屋開發(fā)企業(yè)開給施工企業(yè)的“銷售不動產”發(fā)票，可以作為建安企業(yè)取得房屋的成本，在建安企業(yè)銷售房屋的營業(yè)稅計稅收入中扣除。17.以房抵工程款的納稅風險點2022/12/1252以房抵工程款應由房地產企業(yè)和施工企業(yè)2022/12/1353轉讓在建項目的稅收政策（1）營業(yè)稅

單位和個人轉讓在建工程項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建工程，按以下辦法征收營業(yè)稅：a.轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”稅目征收營業(yè)稅。b.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。18.購買在建工程的稅務風險點2022/12/1253轉讓在建項目的稅收政策18.購買在2022/12/1354轉讓在建項目的稅收政策（2）土地增值稅a.轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓土地使用權”征收土地增值稅。已投入成本部分可以扣除，但不能加計扣除。b.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”征收土地增值稅，可以考慮加計扣除?！舅伎肌浚悍纸庠鲋怠刂贫愗?8.購買在建工程的稅務風險點2022/12/1254轉讓在建項目的稅收政策18.購買在2022/12/1355整體收購項目公司（1）涉稅政策a.不征收營業(yè)稅b.免征土地增值稅，但考慮風險。c.企業(yè)所得稅：免稅重組——特殊性稅務處理-股權收購：收購全部股權的75%以上，股權收購發(fā)生時的股權支付金額不低于交易支付總額的85%。-吸收合并：股權支付金額不低于交易支付金額的85%。（2）溢價處理【思考】：事前處理技巧-事后處理技巧19.整體收購項目公司的稅務風險點2022/12/1255整體收購項目公司19.整體收購項目2022/12/1356何謂合作開發(fā)？（1）基本條件a.必須以雙方名義辦理合建審批手續(xù)b.辦理土地使用權變更登記c.其中至少一方應具有房地產開發(fā)資質

（2）合作開發(fā)的三種模式a.聯(lián)建模式b.項目公司聯(lián)營開發(fā)模式c.參建模式20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點2022/12/1256何謂合作開發(fā)？20.合作開發(fā)的多種2022/12/1357模式解析及風險分析（1）聯(lián)建模式a.一方提供土地使用權b.具有開發(fā)資質的房開公司提供技術與資金c.以雙方名義開發(fā)，按約定比例分配房屋并使用或出售【風險點分析】：實務中往往沒有履行必要的聯(lián)建法律手續(xù)。

（2）項目公司聯(lián)營開發(fā)模式

合作雙方簽署聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，出資或出土地等資源組成房地產開發(fā)實體，資金要投入，土地要過戶。20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點2022/12/1257模式解析及風險分析20.合作開發(fā)的2022/12/1358模式解析及風險分析【風險點分析】：雙方獲取的利益視同分紅進行利潤分配

（3）參建模式

參建方對已經成立的房地產項目參與投資或預購房產的合作行為。

參建模式因沒有被主管行政部門批準而被認定為無法律效力。實踐中，房屋參建常常表現(xiàn)為間接融資模式?！撅L險點分析】：其實不是一種合規(guī)的聯(lián)合開發(fā)模式。蘊含著各種風險，還可能逃避稅收、抽逃利潤。20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點2022/12/1258模式解析及風險分析20.合作開發(fā)的【土地投資方的稅務處理】：供地方出土地占50%股份，建成后分房自用。1、投入土地的營業(yè)稅：部分土地使用權轉移，換取部分不動產，發(fā)生土地使用權轉讓行為，需要繳納營業(yè)稅。2、分得50%房產的處理企業(yè)所得稅：非貨幣資產交換，且分得的房產按照公允價值計價，并確認土地轉讓損益。20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點【土地投資方的稅務處理】：20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險【土地投資方的稅務處理】：3、土地增值稅：按比例分房自用的，免征土地增值稅。4、印花稅：產權轉移數據，稅率0.05%5、契稅：免征契稅20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點【土地投資方的稅務處理】：20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險【接受土地方的稅務處理】1.投入資金，進行開發(fā)成本核算2.換出開發(fā)產品：視同銷售（1）營業(yè)稅：按出售一半開發(fā)產品計稅征收城建稅及教育費附加（2）企業(yè)所得稅：市場銷售價格（3）印花稅：繳納0.05%（4）契稅：免征（5）土地增值稅：分配部分免稅；自己銷售部分繳稅20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點【接受土地方的稅務處理】20.合作開發(fā)的多種模式及納稅風險點2022/12/1362模式解析及風險分析

房地產開發(fā)企業(yè)代為客戶建設房產，并收取管理費的，按照“服務業(yè)-代理業(yè)”稅目征收5%的營業(yè)稅。而對建筑施工按照“建筑業(yè)”稅目征收3%的營業(yè)稅。

【風險點分析】：必須符合代建條件。

（1）已委托方的名義辦理房屋立項及相關手續(xù)

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權、產權的轉移

（3）與委托方簽訂委托代建合同

（4）不以受托方的名義辦理工程結算21.代建模式的納稅風險點2022/12/1262模式解析及風險分析21.代建模式的2022/12/1363BT模式解析及風險分析

所謂BT，即是“BuildTransfer”英文字母縮寫，意即“建設—移交”。BT模式是政府利用非政府資金來進行非營利性基礎設施建設的一種融資模式。主要運作主體及模式為合同授予方是政府（包括政府有關部門或政府授權的企業(yè)），BT項目公司負責該項目的投融資和建設施工，項目完工后移交給政府，政府根據回購協(xié)議在規(guī)定的期限內支付回購資金（含占用資金的投資回報）?！撅L險點分析】：BT項目分為兩種模式，一種是投資建設方即做投資又提供建造服務；另一種是投資建設方僅進行投資，而未直接提供建造服務的模式。22.BT項目的納稅風險點2022/12/1263BT模式解析及風險分析22.BT項2022/12/1364BT模式繳納營業(yè)稅的三種模式（1）以取得的回購款項按照“建筑業(yè)”稅目全額繳納營業(yè)稅?！吨貞c市地方稅務局關于建筑業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知》（渝地稅發(fā)【2008】195號）（2）以取得的回購款項扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。——安徽省宣城市地方稅務局、廣東省惠州市地方稅務局和河南省地方稅務局。（3）以取得的回購款項扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務業(yè)-代理業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅?！魇〉胤蕉悇站?010年第4號公告22.BT項目的納稅風險點2022/12/1264BT模式繳納營業(yè)稅的三種模式22.2022/12/1365如何確定成本對象（1）以單獨編制設計預算和施工預算的單位工程為成本對象。（2）對同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，由同一單位施工，可以合并為一個成本對象。（3）單獨建筑的停車場，應作為成本對象單獨核算。但利用地下基礎設施形成的停車場，作為公共配套設施處理?！撅L險點分析】：成本對象在開工之前合理確定，并報稅務機關備案。23.確定成本對象的納稅風險點2022/12/1265如何確定成本對象23.確定成本對象成本項目的歸集與分配原則成本歸集根據企業(yè)會計準則、會計制度及財務通則等規(guī)定，直接費用在發(fā)生時直接計入成本對象，間接費用在資產負債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分攤計入成本對象。成本分配原則：誰受益誰承擔，多受益多承擔。24.成本歸集的納稅風險點成本項目的歸集與分配原則24.成本歸集的納稅風險點成本項目的結轉原則與技巧1、配比原則：收入與成本相匹配2、成本結轉追溯調整原則：后期開發(fā)項目由于預算成本變動、規(guī)劃變更、或市場因素等各種原因，造成各期開發(fā)項目之間分配的成本費用與原來預先分配的金額產生差異時，一般處理原則是：其變化差異金額在發(fā)生變化的當期進行結轉，調整以前年度已經結轉的開發(fā)項目成本。25.成本結轉的納稅風險點成本項目的結轉原則與技巧25.成本結轉的納稅風險點XXXX房地產企業(yè)必須面對的50個涉稅風險點課件2022/12/1369開發(fā)間接費的處理企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

【會計處理】：如何核算“開發(fā)間接費”

【風險點分析】：“管理費用”向“開發(fā)間接費”的轉化26.開發(fā)間接費的納稅風險點2022/12/1269開發(fā)間接費的處理26.開發(fā)間接費的1．占地面積法按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。2．建筑面積法按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。27.成本分配方法的納稅風險點1．占地面積法27.成本分配方法的納稅風險點3．直接成本法按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。4．預算造價法按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。5、其他成本分配方法——層高系數建筑面積法27.成本分配方法的納稅風險點3．直接成本法27.成本分配方法的納稅風險點層高系數建筑面積法：對同一項目中既包含住宅，又包含其他類型房產的，可以采用“層高系數建筑面積分攤法”作為成本分攤的計算方法。（1）計算層高系數在納稅人同一項目（包含不同類型房地產）中，選取住宅層高為基數，設定為1；層高低于住宅的，以1為系數；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數。某類型用房層高系數=該類型用房層高/住宅層高27.成本分配方法的納稅風險點層高系數建筑面積法：27.成本分配方法的納稅風險點（2）計算層高系數面積總層高系數面積=∑（某類型用房層高系數×某類型用房可售建筑面積）某類型用房已售部分的層高系數面積=某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積（3）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發(fā)成本=房地產開發(fā)總成本/總層高系數面積×某類型用房已售部分的層高系數面積27.成本分配方法的納稅風險點（2）計算層高系數面積27.成本分配方法的納稅風險點1．一般常見分攤方法直接成本法、預算造價法2．可以考慮的其他方法借款費用資本化【思考】：可以按照建筑面積法分攤利息成本嗎？28.利息費用及分攤的納稅風險點1．一般常見分攤方法28.利息費用及分攤的納稅風險點2022/12/1375廣告宣傳費的稅務處理（1）計算基數

銷售收入是否包括視同銷售收入？視同銷售收入是否作為業(yè)務招待費、廣告費的扣除基數？

（2）預售未完工開發(fā)產品取得的收入是否作為業(yè)務招待費、廣告費的扣除基數？29.廣告宣傳費的納稅風險點2022/12/1275廣告宣傳費的稅務處理29.廣告宣傳費2022/12/1376業(yè)務招待費的處理（1）扣除標準

不超過營業(yè)收入總額的0.5%，按照實際發(fā)生額的60%扣除。

（2）預售未完工開發(fā)產品取得的收入是否作為業(yè)務招待費的扣除基數？

（3）沒有銷售收入或預售收入的期間如何列支業(yè)務招待費？30.業(yè)務招待費的納稅風險點2022/12/1276業(yè)務招待費的處理30.業(yè)務招待費的納31.裝修費的納稅風險點（1）裝修費能否進開發(fā)成本？（2）裝修費的納稅風險點分析

31.裝修費的納稅風險點（1）裝修費能否進開發(fā)成本？2022/12/1378預提費用的稅務處理除以下幾項預提（應付）費用外，房地產開發(fā)成本的計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％

注意：一些未全額支付工程款的房地產開發(fā)企業(yè)，可能存在預提的空間。但土地增值稅不能扣除未支付部分的工程款。32.預提費用的納稅風險點2022/12/1278預提費用的稅務處理32.預提費用的納2022/12/1379（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。32.預提費用的納稅風險點2022/12/1279（2）公共配套設施尚未建造或尚2022/12/1380支付境外勞務費繳納營業(yè)稅嗎？提供或接受勞務的單位或個人在境內，均應當繳納營業(yè)稅。但根據財稅【2009】111號文件，境外單位向境內單位提供文化體育業(yè)、旅店業(yè)、倉儲業(yè)、服務業(yè)中的裱畫、鐫刻等勞務，不征收營業(yè)稅。

【風險點分析】：境外設計費需要交納營業(yè)稅嗎？注意不含稅合同的風險33.支付境外勞務費的納稅風險點2022/12/1280支付境外勞務費繳納營業(yè)稅嗎？33.支2022/12/1381支付境外勞務費繳納企業(yè)所得稅嗎？（1）境外企業(yè)是否在境內設立機構？（2）勞務是否屬于來源于中國境內的所得【風險點分析】：境外設計費需要交納企業(yè)所得稅嗎？33.支付境外勞務費的納稅風險點2022/12/1281支付境外勞務費繳納企業(yè)所得稅嗎？33

（1）若屬于可售面積的一部分，則一般在立項中會有詳細而嚴格的說明。進行正常的成本分配核算。

成本=土地成本+建安成本

（2）屬于公共配套或人防工程

作為公共配套設施建造成本，由可售面積共同負擔，但不準對業(yè)主出售。（3）所獲取的收入一般為租賃費或管理費，可考慮由物業(yè)公司收取，不計入房款總額。

34.地下室、地下停車場的稅務風險（1）若屬于可售面積的一部分，則一般在立項中會有詳細而企業(yè)將停車場所車位成本從總的成本中分出一部分單獨核算，對其中售出的車位單獨結轉了成本。那么沒有銷售的車位成本如何處理？單獨核算成本的停車場，或在“開發(fā)產品”下待售，或按規(guī)定作為自用固定資產算。但不能將沒有銷售的車位的成本結轉，應該在剩余的房屋銷售時結轉成本。35.地下車位未結轉完的成本如何處理？企業(yè)將停車場所車位成本從總的成本中分出一部分單獨核算，對其中

（1）企業(yè)單獨建造的停車場所銷售產權或永久使用權，作為成本對象單獨核算，視為“銷售不動產”處理。（2）銷售有限使用權，視為“服務業(yè)—租賃業(yè)”處理。此時，若視為自用固定資產，不需要清算，但成本也不能作為土地增值稅的扣除項目。成本分拆比較困難。（3）作為公共配套處理，銷售價款合并為總售房價款納稅。36.人防車位的土地增值稅風險點（1）企業(yè)單獨建造的停車場所銷售產權或永久使用權，作為

（1）一般產權屬于全體業(yè)主，不能買賣交易，可以收取租金或管理費；（2）若有搭棚或修建亭式結構建筑，則要計算修建成本，一般在有限期內攤銷，或計入基礎設施費或者開發(fā)間接費。37.地上停車位的成本分拆（1）一般產權屬于全體業(yè)主，不能買賣交易，可以收取租金或

（1）成本對象在建造過程中如發(fā)生單項工程或單位工程報廢或毀損，應按減去殘料價值或保險公司、責任人賠償后的凈損失，直接計入繼續(xù)施工工程的開發(fā)成本。（2）成本對象如整體報廢或毀損，其損失可按規(guī)定報稅務部門批準后，按報廢原因分別計入管理費用或營業(yè)外支出。38.成本對象報廢或毀損的納稅風險點（1）成本對象在建造過程中如發(fā)生單項工程或單位工程報廢或

操作要點

報廢、毀損等損失應當盡早確認

政策：財稅【2009】57號

國家稅務總局2011年25號公告

政策關鍵點：

（1）清單申報+專項申報

（2）以前年度損失追補確認

（3）損失的處理技巧38.成本對象報廢或毀損的納稅風險點操作要點38.成本對象報廢或毀損的納稅風險點2022/12/1388虛開發(fā)票（1）有哪幾種情況？假發(fā)票+真發(fā)票假業(yè)務（2）法律責任【風險點分析】（1）如何防范不按規(guī)定開具發(fā)票的行為？（2）不符合規(guī)定的發(fā)票不得扣除39.獲取發(fā)票的納稅風險點2022/12/1288虛開發(fā)票39.獲取發(fā)票的納稅風險點2022/12/1389《發(fā)票管理辦法》2011年2月執(zhí)行第三十六條違反發(fā)票管理法規(guī)的行為包括：（一）未按照規(guī)定印制發(fā)票或者生產發(fā)票防偽專用品的（二）未按照規(guī)定領購發(fā)票的；（三）未按照規(guī)定開具發(fā)票的；（四）未按照規(guī)定取得發(fā)票的；（五）未按照規(guī)定保管發(fā)票的；（六）未按照規(guī)定接受稅務機關檢查的。對有上述行為之一的單位和個人，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處一萬元以下的罰款。有前款所列兩種以上行為的，可以分別處罰。39.獲取發(fā)票的納稅風險點2022/12/1289《發(fā)票管理辦法》2011年2月執(zhí)行32022/12/1390第三十七條非法攜帶、郵寄、運輸或者存放空白發(fā)票的，由稅務機關收繳發(fā)票沒收非法所得，可以并處一萬元以下的罰款。第三十八條私自印制、偽造變造、倒買倒賣發(fā)票，私自制作發(fā)票監(jiān)制章、發(fā)票防偽專用品，由稅務機關依法予以查封、抵押或者銷毀，沒收非法所得和作案工具，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款，構成犯罪的依法追究刑事責任第三十九條違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款。39.獲取發(fā)票的納稅風險點2022/12/1290第三十七條非法攜帶、郵寄、運輸2022/12/1391第四十條當事人對稅務機關的處罰決定不服的，可以依法向上一級稅務機關申請復議或者向人民法院起訴；逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執(zhí)行。第四十一條稅務人員利用職權之便，故意刁難印制，使用發(fā)票的單位和個人，或者有違反發(fā)票管理法規(guī)行為的，依照國家有關規(guī)定給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。39.獲取發(fā)票的納稅風險點2022/12/1291第四十條當事人對稅務機關的處2022/12/1392房地產開發(fā)取得的發(fā)票類型何種情況下不需取得發(fā)票？【風險點分析】40.發(fā)票種類及無發(fā)票的納稅風險點2022/12/1292房地產開發(fā)取得的發(fā)票類型40.發(fā)票種2022/12/1393受讓土地的票據土地出讓金應當取得國土部門出具的“國有土地有償使用收費專用收據”；繳納的契稅應當為“契稅完稅憑證”。土地開發(fā)的憑據

支付給個人的拆遷補償費可以憑與拆遷戶簽訂的補償協(xié)議與付款記錄計入開發(fā)成本；支付給有拆遷資格單位的拆遷費用，應當取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”；40.發(fā)票種類及無發(fā)票的納稅風險點2022/12/1293受讓土地的票據40.發(fā)票種類及無發(fā)票2022/12/1394規(guī)費、前期費用及銷售費用

直接向行政事業(yè)單位繳納的規(guī)費應當索取行政事業(yè)性收費收據；向企事業(yè)單位支付的勘察、設計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等費用，應以支付憑證（或支付清單）為合法的入賬憑證；支付給代銷公司的銷售傭金，應當向對方索取地稅機關監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”；

40.發(fā)票種類及無發(fā)票的納稅風險點2022/12/1294規(guī)費、前期費用及銷售費用40.發(fā)票種2022/12/1395利息費用銀行開具的付息憑證；支付給非金融機構的為地稅機關監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”；其他費用類票據：對屬營業(yè)稅納稅范圍的費用，應向對方索取地稅監(jiān)制的發(fā)票。房地產開發(fā)的票據

工程款支出：應向對方（建筑施工企業(yè)）索取建筑安裝業(yè)統(tǒng)一發(fā)票；施工方為生產建筑材料、設備的增值稅納稅人的，應向對方索取商品、貨物普通發(fā)票。40.發(fā)票種類及無發(fā)票的納稅風險點2022/12/1295利息費用40.發(fā)票種類及無發(fā)票的納稅2022/12/1396（1）向業(yè)主收取的誠意金不確認企業(yè)所得稅。企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)?！獓惏l(fā)[2009]31號（2）誠意金需繳納營業(yè)稅和土地增值稅。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》41.向購房業(yè)主收取誠意金的納稅風險點2022/12/1296（1）向業(yè)主收取的誠意金不確認企業(yè)所2022/12/13971.企業(yè)在業(yè)務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

2.企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。42.企業(yè)促銷贈送禮品納稅風險點

2022/12/12971.企業(yè)在業(yè)務宣傳、廣告等活動中，隨2022/12/13983.企業(yè)對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅?！舅伎肌浚喝绾位I劃贈送禮品行為不交稅？【案例分析】：買房送地下室的業(yè)主需要繳納

個人所得稅嗎？42.企業(yè)促銷贈送禮品納稅風險點2022/12/12983.企業(yè)對累積消費達到一定額度的顧客2022/12/1399下列贈送禮品行為不交稅？（1）捆綁銷售：買房產送車庫（2）買房產送服務：例如免收若干期物業(yè)費（3）銷售積分送禮品（4）廣告費、業(yè)務宣傳費性質的贈品42.企業(yè)促銷贈送禮品納稅風險點2022/12/1299下列贈送禮品行為不交稅？42.企業(yè)促2022/12/13100“買一贈一”的稅務處理【案例分析】：某房地產開發(fā)公司推出“買一贈一”促銷手段。客戶購買一棟別墅，售價為120萬元，贈送一個車庫，市場價為30萬元，應當如何確認收入和納稅？43.買一贈一的納稅風險點2022/12/12100“買一贈一”的稅務處理43.買一贈2022/12/13101“買一贈一”的稅務處理國稅函【2008】875號：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值比例來分攤確認各項的銷售收入。別墅價格=【120∕（120+30）】×120=96（萬元）車庫價格=【30/（120+30）】×120=24（萬元）43.買一增一的納稅風險點2022/12/12101“買一贈一”的稅務處理43.買一增2022/12/13102稅務處理買一贈一的稅務處理：按照商業(yè)折扣計算繳納營業(yè)稅，在發(fā)票上注明折扣額，即按照折扣后金額計算營業(yè)稅；

應分別結轉相對應的成本，計算繳納企業(yè)所得稅。更多討論買房贈送汽車，如何處理？43.買一贈一的納稅風險點2022/12/12102稅務處理43.買一贈一的納稅風險點【公式】：面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積1.面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房款2.面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。當面積誤差比絕對值超過+3%時，房地產企業(yè)支付買受人退房的房款利息，以及承擔超出3%部分的房價款；當面積誤差比絕對值超過-3%時，房地產企業(yè)雙倍返還買受人超出3%部分的房價款。44.商品房合同面積與實測面積差異的納稅風險點【公式】：面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約（1）營業(yè)稅處理交納營業(yè)稅：國稅函【1999】144號文規(guī)定：對房地產開發(fā)公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。（2）企業(yè)所得稅處理按照國稅函【2008】875號文件的規(guī)定，售后回購業(yè)務不應確認為收入，原來會計處理以售房收入入賬，在進行當年所得稅匯算清繳時可按預收款處理，會計處理與稅務處理有差異。45.售后回購的納稅風險點（1）營業(yè)稅處理45.售后回購的納稅風險點（3）土地增值稅處理土地增值稅首次銷售時一般按定額方式征收；回購以后再次對外銷售只有所形成的超額收益計入售房收入計算繳納土地增值稅，這樣才符合收入成本配比原則。如果稅務提出異議，最保守的做法是先計算退回房產原已按定額繳納的土地增值稅，屬于多交的稅款，按照《稅收征管法》的規(guī)定，在3年內可以要求稅務機關予以退還。且該稅款與未來房產是否再次實現(xiàn)銷售無關。但由于樓盤未最終清算該稅款一直未予結算退還。45.售后回購的納稅風險點（3）土地增值稅處理45.售后回購的納稅風險點1、待售產品對外出租房地產開發(fā)企業(yè)將待售產品對外臨時出租，凡所出租時間不超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。2、待售產品轉為自用房地產開發(fā)企業(yè)將待售產品轉為自用的，其實際使用時間不超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。3、待售產品轉作固定資產房地產開發(fā)企業(yè)將待售產品轉作固定資產，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除。46.待售產品出租或轉固的納稅風險點1、待售產品對外出租46.待售產品出租或轉固的納稅風險點（1）五證齊全：《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程開工證》《國有土地使用證》《銷售許可證》（2）獨立意義上的項目：【常規(guī)開發(fā)】：單項工程-批次開發(fā)銷售項目-不同性質項目【非常規(guī)開發(fā)】：五證不全，按照實質重于形式原則處理。47.確認土增稅納稅主體的稅務風險點（1）五證齊全：47.確認土增稅納稅主體的稅務風險點對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定（指建造普通標準住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅）。——財稅【1995】48號文件第十三條48.項目分開清算的稅負風險點對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積分攤扣除項目，分別核算增值額。

這樣可能不公平。比如商住一體的樓房，商用房一般是一樓、二樓或三樓，這些商住樓層一般比上面的住宅樓層高，外墻也普遍貼有高檔面磚，也就是說商用部分的單位造價高于住宅部分的單位造價，簡單按面積分攤，肯定會不公平。有什么好辦法嗎？48.項目分開清算的稅負風險點對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非48.項

一種觀點：分開核算企業(yè)很接受？如果房價較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負數，整個開發(fā)項目增值額是負數，不用繳稅。但將普通住宅和非普通住宅分別計算增值額后，普通住宅的增值額負數更大，非普通住宅的增值額為正數，因為將其作為兩個清算項目，所以兩者之間不能相互抵消，這樣普通住宅應交土地增值稅為0，而非普通住宅出現(xiàn)了部分應交土地增值稅，即使抵減前期已預繳的部分后，還是出現(xiàn)了應補繳稅額，企業(yè)很難接受.48.項目分開清算的稅負風險點一種觀點：分開核算企業(yè)很接受？48.項目分開清

另一種觀點：合并更能少交稅

至于分開核算普通住宅如果是負增值額，合并算增值稅就有利于納稅人。納稅人可以按《土地增值稅暫行條例》選擇不分別核算，雖然不能享受20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但不分開核算的話，普通住宅的負增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額，同樣達到有利于納稅人的目的，更能少交稅。48.項目分開清算的稅負風險點另一種觀點：合并更能少交稅48.項目分

土地增值稅的清算條件：控制條件

財稅[2006]21號

（2006年3月2日）

三、凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求進行土地增值稅的清算。

國稅發(fā)【2006】187號2006年12月28日（一）必須清算：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。

（二）要求清算：1.可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.申請注銷稅務登記的4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。土地增值稅的清算條件：控制條件財稅[2006]房地產企業(yè)將從稅后利潤中提取的法定公積金和任意盈余公積6000萬元轉增資本，應如何納稅？處理技巧：分兩種情況

（1）自然人股東。根據《關于盈余公積金轉增注冊資本征收個人所得稅問題的批復》（國稅函【1998】333號）規(guī)定，公司將從稅后利潤中提取的法定公積金和任意盈余公積金轉增資本，實際是該公司將盈余公積金向股東分配了股息、紅49.稅后利潤轉增資本的納稅風險點房地產企業(yè)將從稅后利潤中提取的法定公積金和任意盈余公積600利，股東再以分得的股息、紅利增加注冊資本，因此，對屬于個人股東分得在投入公司的部分，應按照“股息、紅利所得”項目征收個人所得稅。（2）法人股東。對于非居民企業(yè)股東分得轉增注冊資本的部分，按照“股息紅利等權益性投資收益”征收企業(yè)所得稅，由該公司代扣代繳。但符合免稅條件的免征企業(yè)所得稅。49.稅后利潤轉增資本的納稅風險點利，股東再以分得的股息、紅利增加注冊資本，因此，對屬于個人股50.房地產虛列成本納稅風險點及檢查

虛列成本，是一種違法行為，極易被發(fā)現(xiàn)。財務風險很大，稅務局檢查的一般做法：以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實。50.房地產虛列成本納稅風險點及檢查

虛列成本，是一種違法行

案例特點：本案在稽查方法上，稅務稽查人員采取了對營業(yè)收入進行“清盤式”的檢查，以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實。案件來源

2012年6月某市紀委在辦理中紀委交辦的案件過程中，發(fā)現(xiàn)A房地產公司有涉嫌偷逃稅款的線索。市紀委依照有關規(guī)定，將該案件轉交市地稅局查處。納稅人基本情況

A公司成立于2002年8月。經濟性質為有限責任公司。主要從事房地產開發(fā)及銷售、五交化商品、鋼鐵、木材、建筑裝飾材料銷售。注冊資本8000萬元。該企業(yè)自2008年起開發(fā)XX項目。

50.房地產虛列成本納稅風險點及檢查案例特點：本案在稽查方法上，稅務稽查人員采取了對營業(yè)收入

檢查預案市地稅局領導鑒于案件的重要性和緊迫性，專案組經研究決定劃分兩個小組進行檢查，一組核實經營收入情況，一組核實成本、費用情況。檢查具體方法

1．經營收入的檢查（1）核實房源情況通過研究項目平面圖紙和測繪資料后了解到XX項目分別由A公司、B公司、C公司三家聯(lián)建。由A房地產公司開發(fā)的項目共有7棟樓，其中公建12套，住宅208套，車庫144套，儲藏室208套，總計39538平方米。50.房地產虛列成本納稅風險點及檢查檢查預案50.房地產虛列成本納稅風險點及檢查（2）核實發(fā)票的開具情況逐筆核對開具的發(fā)票金額。發(fā)現(xiàn)該項目共開具了房屋銷售發(fā)票14032萬元，已全部結轉銷售收入，尚余50套住宅、27套車庫未開具銷售結算發(fā)票。（3）核實辦理產權過戶的逐筆進行核對，核實已開具銷售發(fā)票的商品房全部辦理了產權登記過戶手續(xù)。未開具發(fā)票的50套住宅、27套車庫中有36套住宅、15套車庫也辦理了產權登記過戶手續(xù)。至此查明，該公司合計已實現(xiàn)銷售收入18959萬元，賬面記載并申報實現(xiàn)銷售收入僅15735萬元，少計銷售收入3224萬元。50.房地產虛列成本納稅風險點及檢查（2）核實發(fā)票的開具情況50.房地產虛列成本納稅風險（1）核實建筑安裝成本情況

2008年，A房地產公司與Y建筑公司簽訂建筑施工合同，委托Y建筑公司承攬XX項目的小區(qū)之間的道路及六棟樓的透寒工程，工程合同、工程預算書俱全。2008年4月，A公司列支了工程施工成本1555萬元，于2009年3月付款，取得了Y建筑公司開具的收款收據兩張。付款的資金流向不是Y建筑公司，而是支付給了下屬公司“X農貿公司”。進一步查看“X農貿公司”的賬目，發(fā)現(xiàn)該筆資金由“X農貿公司”又分別流向五家公司。分別到這五家公司進行調查、詢問，查實這筆工程款最終用于A房地產公司總經理個人開發(fā)的海參養(yǎng)殖業(yè)務。2.成本費用的檢查（1）核實建筑安裝成本情況2.成本費用的檢查