西安鳳城路項目策劃報告課件

西安鳳城路項目策劃報告金網(wǎng)絡(luò)·百城顧問2007年12月1西安鳳城路項目策劃報告金網(wǎng)絡(luò)·百城顧問1宏觀環(huán)境綜述2城市發(fā)展概況1市場特征綜述3項目定位分析4規(guī)劃設(shè)計建議5價格及開發(fā)進程6營銷推廣思路72宏觀環(huán)境綜述2城市發(fā)展概況1市場特征綜述3項目定位分析4規(guī)劃西北地區(qū)最大的城市西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積1,066平方公里，2006年西安市的總?cè)丝跒?22.5萬人，其中城區(qū)人口425萬，是我國西北五?。?、寧、甘、青、新）最大的城市。西北地區(qū)的交通樞紐西安地處我國中、西兩大經(jīng)濟地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。西安鐵路承東啟西、是連接南北的咽喉要道，共有14條線路，直通全國24個省會和4個直轄市，共有國際航線29條，是全國第四大國際航空樞紐，是中國北方西部最大的商品流通中心與物資集散地。城市發(fā)展概況——基本情況3西北地區(qū)最大的城市城市發(fā)展概況——基本情況3西北地區(qū)最大的工業(yè)中心西安綜合科技實力位居全國第三，僅次于上海、北京。尤其在航天航空、輸變電設(shè)備、儀器儀表、電子通訊、重型汽車等領(lǐng)域具有較強的科研、生產(chǎn)能力。2006年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值470億元，是全市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)力量。著名的旅游中心城市

悠久的歷史積淀和豐富的人文資源的西安，是世界四大文明古都之一，居中國六大古都之首，是、著名的旅游中心城市。城市發(fā)展概況——基本情況4西北地區(qū)最大的工業(yè)中心城市發(fā)展概況——基本情況4城市定位：世界著名的歷史文化古都、旅游名城中國重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市；新歐亞大陸橋中國段和中西部的主城區(qū)；

發(fā)展目標(biāo)：具有歷史文化特色的國際性現(xiàn)代化大城市。人口規(guī)模：到2010年主城區(qū)人口規(guī)模為524.6萬人，市域總?cè)丝诳刂埔?guī)模為955萬人。城市發(fā)展概況——發(fā)展目標(biāo)及功能分區(qū)5城市定位：城市發(fā)展概況——發(fā)展目標(biāo)及功能分區(qū)5功能分區(qū)：中心城：商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部：國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部：結(jié)合曲江新城和杜陵保護區(qū)，發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部：文教科研區(qū)；西南部：拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部：發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)綜合新區(qū)；西北部：漢城遺址保護區(qū)；北部：經(jīng)濟技術(shù)區(qū)；東北：結(jié)合浐灞河道整治，建設(shè)成高尚居住、旅游生態(tài)區(qū)。城市發(fā)展概況——發(fā)展目標(biāo)及功能分區(qū)6功能分區(qū)：城市發(fā)展概況——發(fā)展目標(biāo)及功能分區(qū)6西南方向：形成以戶縣為主的副中心；東北方向：形成以新筑、臨潼為主的副中心；北部方向：形成以閻良為主的副中心；渭北方向：形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心。在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了“九宮格局，一城多心”的總體布局，在形成主城9大功能區(qū)的基礎(chǔ)上，實施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”，逐漸向外拓展。而討論多年的“西咸一體化”也正式實施，咸陽已被納入大西安都市體系中。城市發(fā)展概況——“一城多心”的大西安規(guī)劃7西南方向：形成以戶縣為主的副中心；城市發(fā)展概況——“一城多心西安主城區(qū)城市空間發(fā)展的三個階段：小西安：方城附近為界。以方城為中心的雜居時代。中西安：以國家級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。經(jīng)過幾年的發(fā)展高新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展良好的西安“輔城”。大西安：以繞城高速為標(biāo)志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移”的指導(dǎo)下，正在“多組團環(huán)城”時代擴展。城市發(fā)展概況——主城區(qū)空間發(fā)展歷程如今的西安城，正處于“中西安”發(fā)展框架形成，逐步向“大西安”過渡的發(fā)展階段。伴隨著此輪“城市擴張”運動，在東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是北部正在成長為西安的成熟“城市副中心”。大西安中西安小西安8西安主城區(qū)城市空間發(fā)展的三個階段：城市發(fā)展概況——主城區(qū)空間宏觀環(huán)境綜述2城市發(fā)展概況1市場特征綜述3項目定位分析4規(guī)劃設(shè)計建議5價格及開發(fā)進程6營銷推廣思路79宏觀環(huán)境綜述2城市發(fā)展概況1市場特征綜述3項目定位分析4規(guī)劃中國新經(jīng)濟帶上的心臟城市，戰(zhàn)略區(qū)位價值日益凸顯西安是中國正在積極發(fā)展的第二條大經(jīng)濟帶----亞歐大陸橋－隴海蘭新經(jīng)濟帶上最大的中心城市，也是我國干線交通網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點，是西部大開發(fā)的第一階梯。區(qū)別于中國的另一條經(jīng)濟帶----長江經(jīng)濟帶依靠“龍頭城市”上海拉動，亞歐大陸橋－隴海蘭新經(jīng)濟帶無龍頭，將靠“心臟城市”西安拉動。隨著中國近年來與上海合作組織成員國，特別是西北亞國家之間經(jīng)濟聯(lián)系的加強，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價值將越來越凸現(xiàn)。西安亞歐大陸橋-隴海蘭新經(jīng)濟帶長江經(jīng)濟帶上海宏觀環(huán)境綜述——戰(zhàn)略區(qū)位10中國新經(jīng)濟帶上的心臟城市，戰(zhàn)略區(qū)位價值日益凸顯西安繼受益于西部大開發(fā)政策后，國家近期又出臺重點政策；西安進入國家戰(zhàn)略拉動下的快速發(fā)展期推進重點經(jīng)濟區(qū)率先發(fā)展，加快建立分工合力、協(xié)作配套、優(yōu)勢互補的成渝、關(guān)中-天水、環(huán)北部灣（廣西）等重點經(jīng)濟區(qū)，成為帶動和支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。其中在“關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)”，依托西安、咸陽、寶雞、天水等城市，重點發(fā)展高技術(shù)、裝備制造工業(yè)、航空航天工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和特色旅游產(chǎn)業(yè)，加快建設(shè)西（安）咸（陽）經(jīng)濟—體化示范區(qū)。摘自《國家西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃》2007年3月，國務(wù)院《西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃》正式發(fā)布，明確提出了要重點發(fā)展以西安為核心的關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)，規(guī)劃為發(fā)展高新技術(shù)、裝備制造業(yè)、航空航天工業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)和特色旅游產(chǎn)業(yè)的我國重要高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和先進制造業(yè)基地。與成渝經(jīng)濟區(qū)、環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)同為帶動和支撐我國西部發(fā)展的三大戰(zhàn)略高地，未來將與中國東部地區(qū)的長三角經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、珠三角經(jīng)濟區(qū)相呼應(yīng)，發(fā)展成為我國六大經(jīng)濟增長極之一。由此，西安作為中國西北部龍頭城市的地位得以用國家法令的形式確定。目前，針對關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)的相關(guān)規(guī)劃及各項配套政策的研究、制訂工作已告一段落，即將進入實施階段。實施了八年的“西部大開發(fā)”政策為西安帶來的發(fā)展已有目共睹?？梢灶A(yù)見，在國家新的重點政策的扶持下，西安將迎來新一輪的城市發(fā)展高潮。宏觀環(huán)境綜述——政策扶持11繼受益于西部大開發(fā)政策后，國家近期又出臺重點政策；西安進入國關(guān)中城市群的單一核心，西安未來將獲得更多區(qū)域發(fā)展資源的傾斜

大關(guān)中城市群：由10城市組成，分四個層次。第一層次為核心層，即大西安中心城區(qū)，在古城北部建設(shè)大西安現(xiàn)代城市新中心；第二層次為基本層，即大西安四大副中心臨潼、長安、咸陽、三原；第三層次為緊密層，即大西安都市圈三大外圍中心城市楊凌、銅川、渭南；第四層次為開放層，即大關(guān)中城市群六大周邊中心城市寶雞、彬州、黃陵、韓城、華陰、商洛。

摘自《2007年陜西省經(jīng)濟社會藍皮書》2007年1月，陜西省發(fā)布《2007年陜西省經(jīng)濟社會藍皮書》，明確提出了要“構(gòu)建以大西安為中心的大關(guān)中城市群”，將規(guī)劃建設(shè)4大產(chǎn)業(yè)基地，以建設(shè)大西安為核心培育區(qū)域經(jīng)濟增長極。區(qū)別于中國東部沿海省份多核城市發(fā)展模式和中西部省份成都、重慶形成事實上的雙核城市發(fā)展模式，大關(guān)中是一個單核區(qū)域，西安是唯一經(jīng)濟引擎。因此做強、做大西安，增強西安的積聚和輻射源作用，是促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的必需路徑，現(xiàn)實要求西安聚焦強大力量并在聚焦的同時對外發(fā)揮強有力的輻射作用。宏觀環(huán)境綜述——城市圈層12關(guān)中城市群的單一核心，西安未來將獲得更多區(qū)域發(fā)展資源的傾斜已進入城市化高速發(fā)展階段，城市空間外溢加速，房地產(chǎn)業(yè)隨之進入快速發(fā)展期城市化水平45.6%40％70％90％人均GPD（美元）246011003000-5000>30000第三產(chǎn)業(yè)45.72%34.74%超過60％接近80％恩格爾系數(shù)34%37.1%31%左右小于30％類比城市西安中國北京/上海東京/紐約西安的人均GDP已超過2000美元，超過全國平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)達到小康向富裕過渡的階段；同時，西安城市化已經(jīng)達到50%，表明西安已經(jīng)進入到城市化高速發(fā)展階段。在這一宏觀趨勢下，西安城市空間開始迅速向外擴張，二環(huán)路、繞城高速等城市骨架正在形成。西安城已經(jīng)從“小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城）向“大西安”（多功能組團的現(xiàn)代化都市）擴展。宏觀環(huán)境綜述——城市化水平13已進入城市化高速發(fā)展階段，城市空間外溢加速，房地產(chǎn)業(yè)隨之進入城市改造建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了持久推進力隨著新城市規(guī)劃的確定，以及國家及地方兩級新的扶持政策的出臺，西安進入了一個大規(guī)模城市改造建設(shè)期。以2007為例，全年西安市全年共安排重點建設(shè)項目280個。其中，在建項目180個，計劃總投資1652億元，2007年投資260億元，包括城市快速軌道交通二號線工程、城市公園廣場建設(shè)項目、城市線網(wǎng)落地整治建設(shè)工程等；“前期項目”100個，總投資1355億元，包括渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項目、城市交通綜合改善工程項目、涇渭濕地自然保護區(qū)項目、西安國家生物產(chǎn)業(yè)基地項目等。伴隨著城市建設(shè)改造的進程逐步推進，西安的城市綜合環(huán)境配套將進一步得以改善，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次推進提供了更為廣闊的發(fā)展空間。西安“四區(qū)兩基地”建設(shè)主要規(guī)劃四區(qū)高新區(qū)建設(shè)六大園區(qū)，力爭建成工業(yè)類項目60個，再引進世界500強或行業(yè)龍頭企業(yè)5家以上。經(jīng)開區(qū)力爭全年新開工工業(yè)項目50個。曲江新區(qū)籌建出版集團、傳媒集團、演藝集團，啟動周至道教文化展示區(qū)開發(fā)建設(shè)。浐灞生態(tài)區(qū)基本完成浐灞三角洲段河流綜合治理，廣運潭二期工程竣工，新增水面1000畝，綠地2000畝。兩基地閻良航空基地完善供水、供電、供熱、污水處理等各項服務(wù)設(shè)施。長安航天產(chǎn)業(yè)基地基本完成規(guī)劃制定和報批，著手基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和項目引進。宏觀環(huán)境綜述——城建狀況14城市改造建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了持久推進力隨著新城外來人口增多，人口向南北兩端擴散，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊近年來西安常住人口的增長速度遠低于外來人口的增長速度，外來人口外來人口總量6年間增長了31％，已成為西安人口總量增長的重要來源。外來人口的快速增長除為城市發(fā)展注入了新活力外，也將對城市消費品及房地產(chǎn)市場的發(fā)展作出貢獻。常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）外來人口（萬人）2000年741.14688.0153.132006年822.52753.1169.41年均增長1.80%1.50%4.60%人口分布上，逐步向城區(qū)外圍擴散，呈現(xiàn)出以中心城區(qū)為重心、放射式梯次向外擴散的大體輪廓。西安人口的空間分布具有3個顯著特征：1．市中心地區(qū)人口向外擴散趨勢明顯；2．北部經(jīng)開區(qū)地區(qū)與南部高新、教研區(qū)成為新的人口聚集地：3．人口重心向南、北兩端移動。人口向城市外圍擴散的趨勢，為城市房地產(chǎn)業(yè)向南北兩端拓展提供了廣闊空間。宏觀環(huán)境綜述——人口狀況15外來人口增多，人口向南北兩端擴散，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊

西安西部全國2000年GDP(億元)64616655972092005年GDP(億元)127033493197789“十五”年均增長14.5％11.3％11.9%經(jīng)濟發(fā)展進入穩(wěn)定的高速增長期，發(fā)展速度高于全國平均水平2001年至今，西安GDP增長均保持了12％以上的增長速度，未出現(xiàn)大起大落的情況。近三年來增速有所加快，保持在15％以上，由此可見，西安的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入了一個穩(wěn)定的高速增長期，發(fā)展速度領(lǐng)先于全國及西部平均水平。其中2006年，人均GDP達2326美元，按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)已屬于“進入富裕階段”，按我國標(biāo)準(zhǔn)屬于“大面積進入小康階段”。

西安重慶成都2005年人口（萬人）742279510822005年GDP（億元）1270307023712005人均GDP（元）171181098221913宏觀環(huán)境綜述——經(jīng)濟發(fā)展16西安西部全國2000年GDP(億元)646166559產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理，基本形成三、二、一序列近年來，西安市以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為“雙輪”，驅(qū)動整個產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整。雖然，西安三產(chǎn)比例離現(xiàn)代經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍有較大距離，但三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)日趨合理，基本形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三、二、一的序列。未來隨著“關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)”的建設(shè)啟動，以及西安市“四區(qū)一基地”建設(shè)的逐步推進，西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將進一步優(yōu)化，逐步向現(xiàn)代化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)邁進。宏觀環(huán)境綜述——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)17產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理，基本形成三、二、一序列近年來，城市經(jīng)濟發(fā)展成果為居民所共享，居民收入及購買力水平增長迅速近年來，隨著城市經(jīng)濟快速穩(wěn)定的發(fā)展，西安城市居民人均可支配收入的增長速度明顯加快，連年保持了加速的趨勢。這說明城市經(jīng)濟發(fā)展的成果切實地為居民所分享，城市經(jīng)濟的發(fā)展與個人財富的增長達到了雙贏的和諧發(fā)展。此外，近年來在崗職工平均工資水平增長也十分迅速，2006年較之2001，在崗職工平均工資水平將近翻了一番。收入的增長有效地提升了居民的購買力水平。宏觀環(huán)境綜述——富裕程度18城市經(jīng)濟發(fā)展成果為居民所共享，居民收入及購買力水平增長迅速居民消費結(jié)構(gòu)開始升級，對汽車、房地產(chǎn)等大宗商品的需求快速上升2002年以來，西安市居民人均儲蓄余額水平不斷增長，但增長幅度卻呈現(xiàn)出下滑的趨勢。而社會消費品零售總額卻保持了高速增長的態(tài)勢，特別是近三年以來，連年保持了15％以上的增長速度。這說明在收入增加，購買力水平提升的情況下，居民對汽車、房地產(chǎn)等大宗商品的的消費規(guī)模開始擴大，消費結(jié)構(gòu)開始進行升級。宏觀環(huán)境綜述——消費水平19居民消費結(jié)構(gòu)開始升級，對汽車、房地產(chǎn)等大宗商品的需求快速上升固定資產(chǎn)投資連續(xù)快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)西安市固定資產(chǎn)投資總量近年來保持了穩(wěn)定、快速的增長，2006年較之2001增長了近三倍。在大規(guī)模固定資產(chǎn)投資投入的帶動下，近年來西安市基礎(chǔ)設(shè)施水平水平有了顯著提高，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)宏觀環(huán)境綜述——固定資產(chǎn)投資20固定資產(chǎn)投資連續(xù)快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)城市知名度、國際影響力不斷提升，旅游業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一西安是1998年克林頓訪華的首站，2006年希拉克訪華的最后一站。近年來，成功的舉辦了歐亞經(jīng)濟論壇及世界F1摩托艇大賽等大型國際活動。隨著國際知名度與影響力的不斷提升，近年來西安的旅游業(yè)取得了長足的發(fā)展。2006年，全市共接待國內(nèi)游客2346萬人次，海外游客86.73萬人次，旅游總收入178.5億元，旅游業(yè)已成為西安的支柱產(chǎn)業(yè)之一。宏觀環(huán)境綜述——城市地位序號城市外匯收入（萬美元）增長(%)游客人次增長(%)1北京40263911.339029237.52上海3903999.846463034.53廣州27972822.4564226729.14深圳22655012.8700137825.15杭州9087019.9182042020.26珠海8738924.6277911043.87蘇州7479517137972316.38南京6771117.6100916615.29天津62590238805881910廈門59083790262017.611青島5426230.885446263.512西安4670014.286727333.42006年國內(nèi)主要城市涉外旅游發(fā)展情況21城市知名度、國際影響力不斷提升，旅游業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一完善的公共交通體系，特別是軌道交通的建設(shè)，將迅速改變城市格局，并為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有力支撐除規(guī)劃了“六橫、七縱、兩環(huán)”的公交體系外，西安還是我國內(nèi)地繼北京、天津、上海、廣州、南京、深圳、重慶等7個城市后開建地鐵的幾個城市之一。這除了充分證明西安的城市地位與發(fā)展速度外，既往城市的經(jīng)驗還表明，地鐵的建成通車將迅速而有力地拓展城市空間、改變城市格局，并為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)有力的支撐。目前，西安首條地鐵2號線已進入全面施工階段，將于2009年開始試運行，2011年全線貫通。宏觀環(huán)境綜述——城市交通22完善的公共交通體系，特別是軌道交通的建設(shè)，將迅速改變城市格局宏觀環(huán)境綜述2城市發(fā)展概況1市場特征綜述3項目定位分析4規(guī)劃設(shè)計建議5價格及開發(fā)進程6營銷推廣思路723宏觀環(huán)境綜述2城市發(fā)展概況1市場特征綜述3項目定位分析4規(guī)劃近年來，西安房地產(chǎn)投資增速不斷降低，從2003年最高時的57.3％逐年降低至2006年的26.9％；同時，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重始終維持在一個較為穩(wěn)定的區(qū)間，尚未突破30％；房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻度連年增長，從2001年的9.2％增長至2006年的19.4％。上述指數(shù)的變化表明，西安房地產(chǎn)市場發(fā)展更為理性，開始進入一個穩(wěn)定發(fā)展的階段，房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用日趨明顯。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為理性，市場進入穩(wěn)定發(fā)展階段，對城市經(jīng)濟拉動作用日趨明顯市場特征綜述——投資狀況24近年來，西安房地產(chǎn)投資增速不斷降低，從2003年最土地供應(yīng)規(guī)模連年下降，新增用地短缺，地價水平增長迅速2002年至2003年，西安市連續(xù)兩年進行了大規(guī)模土地放量（其中包括大量協(xié)議出讓土地）。自2004年開始，土地一級市場全面實行招拍掛出讓，同時房地產(chǎn)市場以消化存量土地為主，導(dǎo)致2004年土地出讓規(guī)模由2003年的20505畝銳減為5922畝。近幾年來，由于新增土地供應(yīng)規(guī)模有限，西安土地出讓總量呈連年下降趨勢，2007年前11個月的土地出讓總量僅2551畝。土地供應(yīng)的短缺造成了地價的迅速上漲，如曲江、城北等熱點地區(qū)，土地單價較2002年均有了4-5倍的增長。時間2002年2003年2004年2005年2006年07年前11月土地供應(yīng)量約2萬畝20505畝5922畝5034畝3753畝2551畝市場特征綜述——土地市場25土地供應(yīng)規(guī)模連年下降，新增用地短缺，地價水平增長迅速區(qū)域土地性質(zhì)土地面積每畝地價樓面價曲江住宅103.409210

城南住宅52.193260

曲江住宅60.58200

城南住宅8.5111.21260城北住宅5.252.71132城南住宅2632602165城東住宅32.866.51587城北住宅18.549.84747.57城南住宅168199.983000城東住宅168258.831109城南住宅192002143城南住宅6.51972470城東住宅4266.37533高新住宅20.9130390.63高新住宅99153344城南住宅1522002997城南住宅9.6201580城南住宅12.92283427城南住宅8.5223982城南住宅3.2132254城南住宅19.8105213附：2007年成交土地價格情況區(qū)域土地性質(zhì)土地面積每畝地價樓面價城北住宅商業(yè)533.045187.98742高新住宅商業(yè)44.73691620城西住宅商業(yè)24242346城東住宅商業(yè)143952370城南商業(yè)34.259200

曲江商業(yè)47.106242

城南商業(yè)64.7199.892998城南商業(yè)120.7111702450城南商業(yè)64.7262002271城南商業(yè)120169.992454高新商業(yè)10013195高新商業(yè)4369.97552.3城南商業(yè)16199.382492城南商業(yè)11279.562995城內(nèi)商業(yè)10.83592518城南商業(yè)7126195城南商業(yè)2267587市場特征綜述——土地市場26區(qū)域土地性質(zhì)土地面積每畝地價樓面價曲江住宅103.40921商品房整體供需結(jié)構(gòu)合理，需求強勁；存量土地供應(yīng)近幾年快速放量，市場余量不足，未來供應(yīng)緊張近年來西安商品房的供需結(jié)構(gòu)較為合理。2002年至2005年，連續(xù)4年商品房及商品住宅的銷售增長速度均快于供應(yīng)增長速度，反映出強勁的市場需求量。02、03年大規(guī)模的土地供應(yīng)在05、06年形成商品房供應(yīng)，隨著土地放量的進一步萎縮，市場土地儲備不足，未來供應(yīng)緊張。市場特征綜述——供需關(guān)系27商品房整體供需結(jié)構(gòu)合理，需求強勁；近年來西安商品房價水平較低，漲幅滯后全國價格變化，今后兩年將是房價加速上漲期西安歷年來房價漲幅較小，明顯滯后于全國近年增長水平。2007年前十月西安商品住宅銷售均價為3511元/平米，這一價格水平與同類城市相比仍處于較低水平；隨著06、07年全國房價猛增，西安房價增長速度開始明顯加快，同比增長7.77％，表明房價在經(jīng)歷了一個低水平的穩(wěn)定增長階段后，受到全國一、二線城市的影響和帶動，開始進入量升價漲的快速上漲期，未來隨著土地價格飛漲、土地供應(yīng)萎縮的雙重影響，房價增幅將會進一步增大。41個主要城市年度商品房的銷售均價中位值=4659元/平米=Σ（各主要城市商品房銷售額）/Σ（各主要城市商品房銷售面積）41個主要城市年度商品房的銷售面積中位值=650萬平米=各主要城市商品房銷售面積的中間值。說明：數(shù)據(jù)來源：《金網(wǎng)絡(luò)·地產(chǎn)分析》2007年第1期市場特征綜述——房價水平28房價水平較低，漲幅滯后全國價格變化，今后兩年將是房價加速上漲外埠企業(yè)大舉進入，多開發(fā)高檔市場，市場競爭加劇近年來，外來大牌開發(fā)商爭先恐后地進入西安房地產(chǎn)市場，正在把西安的房地產(chǎn)業(yè)帶來了進一步的競爭。外來大牌開發(fā)商進入西安，直接占領(lǐng)高端市場。他們多是進入西安房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，如高新區(qū)、曲江新區(qū)等，偏好操作大盤，動輒運作數(shù)百畝甚至上千畝大盤，項目定位多為高檔，從單一的樓盤運作到區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施價值的提升，一躍成為樓市的主角之一，其銷售價格都創(chuàng)造了其所在區(qū)域的新高。市場特征綜述——競爭狀況公司名稱項目名稱物業(yè)類型規(guī)模價格區(qū)位(萬平米）(元/平米)和記黃埔逸翠園小高層/高層/聯(lián)排/獨棟1066500-9000高新金地金地曲江尚林苑聯(lián)排/疊拼7.26500-7500城南萬達萬達商業(yè)廣場商業(yè)/公寓355500城南綠地綠地世紀(jì)城公寓/辦公1204600高新魏瑪公館高層34預(yù)計5500城北中海中海華庭高層/小高層14.724900高新中海國際社區(qū)小高層1355500城南富力西安富力城聯(lián)排/疊拼/小高層1135500城南中新浐灞半島多層/高層/小高層3103800城東奧園西安奧園多層/小高層1003800城西融僑融僑紫薇馨苑高層/小高層805000高新華遠立豐國際購物廣場商業(yè)30/城南29外埠企業(yè)大舉進入，多開發(fā)高檔市場，市場競爭加劇近自住型需求比例高，房地產(chǎn)受政策影響較小2006、2007兩年是政策密集年，各中心城市房地產(chǎn)市場都受到了不同程度影響，但西安由于自住型比例較高，受政策影響不大。商品房銷售規(guī)模和價格等各項指標(biāo)都保持了穩(wěn)定的上漲。2007年以后房地產(chǎn)政策調(diào)控的主要任務(wù)將是深化和落實既有政策，新的大動作出現(xiàn)的可能性較小，西安房地產(chǎn)發(fā)展可望繼續(xù)保持一個穩(wěn)定的政策環(huán)境。政策內(nèi)容影響70/90政策新建商品住宅套型面積90平米以下的產(chǎn)品需占總建筑面積的70%以上。小戶型產(chǎn)品數(shù)量激增,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重土地增值稅清算從2月開始對開發(fā)項目進行土地增值稅清算壓制行業(yè)回報達到遏制投資嚴(yán)格禁止公積金貸款用于非自住住房消費建設(shè)部開展貸款風(fēng)險排查，嚴(yán)肅查處違規(guī)違法使用住房公積金的行為。嚴(yán)控利用公積金低息優(yōu)勢投資房地產(chǎn)，控制投資性需求關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知外商必須先取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或者是已和相關(guān)部門簽訂了土地使用權(quán)的預(yù)約出讓或購買協(xié)議，才能夠申請設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，而未達到要求，審批部門不予批準(zhǔn)遏制外資在中國內(nèi)地的炒房行為房屋預(yù)售款專戶管理辦法對開發(fā)商所收取的一手房預(yù)售款進行專戶管理，不得隨意挪用（討論中）一旦執(zhí)行，將加大開發(fā)商的資金壓力《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文件）明確了一、低收入的基本住房保障。二、擴大了低收入的保障范圍。三、縮小了經(jīng)濟適用房的覆蓋面。四、明確了基本保障的標(biāo)準(zhǔn)。使部分購買力處于臨界水平的需求轉(zhuǎn)向政策性住房市場,對中高收入群體需求影響不大.購買第二套房調(diào)控政策針對首套住房房貸未償清而購買第二套住房的行為,將提升首付比例與貸款利率水平遏制炒房行為的同時,也遏制了部分正常需求市場特征綜述——政策環(huán)境30自住型需求比例高，房地產(chǎn)受政策影響較小2006中小戶型大戶型供應(yīng)政府優(yōu)先保障，2008年起將會集中放量以消化存量為主，未來供應(yīng)將長期偏緊，稀缺日益突出需求主要面向中等收入主流居民階段，潛在需求規(guī)模大，但由于面積偏小，未來對客群會有一個教育過程面向高收入階段，隨著經(jīng)濟發(fā)展，需求仍將持續(xù)穩(wěn)定增長產(chǎn)品受限于90平米，同質(zhì)化不可避免產(chǎn)品設(shè)計有很大的價值創(chuàng)造空間供求關(guān)系目前尚缺乏實證性的市場數(shù)據(jù)，政策、需求雙擠壓需求在未來將占主導(dǎo)將持續(xù)供不應(yīng)求價格價格將主要受供求關(guān)系影響。房款總價對購房者影響較高。價格對產(chǎn)品品質(zhì)的敏感性相對較強，良好的產(chǎn)品可以有很好的溢價。價格將長期持續(xù)上漲，上漲空間限制較弱未來幾年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵性變化---兩元格局未來幾年西安房地產(chǎn)發(fā)展總體態(tài)勢良好，但是受“90-70”政策的影響，將不可避免的出現(xiàn)兩元市場格局。一方面是面向中等收入主流居民階層的中小戶型住宅市場，另一方面是主要面向高收入階層的大戶型住宅市場，兩個住宅市場將逐漸形成涇渭分明的兩元格局。兩個市場各具特征。市場特征綜述——市場格局31中小戶型大戶型供應(yīng)政府優(yōu)先保障，2008年起將會集中放量以消商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量受城市改造和旅游商業(yè)影響較大目前西安在建的商業(yè)地產(chǎn)項目超過200萬平米。一方面由于西大街改造工程、騾馬市改造工程已經(jīng)進入尾聲，另一方面由于大雁塔廣場、大唐不夜城、芙蓉坊等旅游商業(yè)項目大量興起。目前的供應(yīng)量數(shù)據(jù)是城市改造更新與旅游商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模發(fā)展而形成的，如去除以上兩大因素，則僅剩82萬平米，對應(yīng)西安近幾年的城市發(fā)展速度，商業(yè)供應(yīng)量偏少。目前商業(yè)供應(yīng)量主要均在城市中心區(qū)和城南板塊，城西、城北板塊一直缺乏大規(guī)?；倘Φ默F(xiàn)狀尚未改變。市場特征綜述——商業(yè)地產(chǎn)市場32商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量受城市改造和旅游商業(yè)影響較大目前西安寫字樓市場發(fā)展迅速，高端寫字樓市場供大于求西安經(jīng)濟的快速發(fā)展以及2000年西部大開發(fā)規(guī)劃的提出，讓西安的寫字樓獲得了前所未有的機遇。城內(nèi)區(qū)域、西高新區(qū)域、二環(huán)區(qū)域、北開發(fā)區(qū)大量的新項目集中開始建設(shè)開發(fā)。交易價格：城內(nèi)最高，西高新次之，二環(huán)區(qū)域最低

城內(nèi)區(qū)域起步早，發(fā)展快，如今已是商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域，其客戶主要以金融、電信、保險以及外資機構(gòu)為主，價格承受力相當(dāng)高。西高新的寫字樓客戶多為金融、通訊、電子、IT等行業(yè)的重量級客戶，這些“年輕”的企業(yè)對公司的辦公環(huán)境以及周圍的商業(yè)氛圍很看重，即使價格稍高也可承受。二環(huán)路區(qū)域則是近幾年來才開始發(fā)展的，客戶多為成長型中小公司，承受力較低。市場分布：“３＋Ｘ局面”即城內(nèi)板塊、北郊板塊、西高新板塊形成了西安寫字樓市場三足鼎立的局面，二環(huán)、長安路等沿線布置的寫字樓形成Ｘ局面。需求規(guī)模：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點限制了寫字樓市場的消費能力，高檔寫字樓空置率高

從2003年開始至今，西安寫字樓市場比較疲軟，尤其是2005年，全年的銷售量僅7.8萬平米。租賃方面，高檔寫字樓空置率較高，往往高達50%以上。這主要是由于西安的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點決定的，一方面西安的一些中小企業(yè)對甲級寫字樓的需求不強，另一方面外資企業(yè)進入西安的目標(biāo)大多瞄準(zhǔn)高新區(qū)或經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以自己購地，修建廠房、實驗室和寫字樓的方式滿足自己需求，故現(xiàn)在高端寫字樓市場還處于消化存量階段。市場特征綜述——寫字樓市場33寫字樓市場發(fā)展迅速，高端寫字樓市場供大于求西安經(jīng)濟附：寫字樓市場情況市場特征綜述——寫字樓市場34附：寫字樓市場情況市場特征綜述——寫字樓市場34高檔酒店物業(yè)需求較大，經(jīng)營情況好，分布不均勻高檔酒店分布不均勻，城北區(qū)域空白

目前西安擁有星級酒店90家，其中五星級5家、四星級21家、三星級50家。但就這些高檔酒店的分布圖可以看出西安高檔酒店的分布并不均勻，城區(qū)內(nèi)南二環(huán)以內(nèi)以及東二環(huán)相對集中，高新區(qū)和曲江新區(qū)供應(yīng)相對不多，城北區(qū)基本為空白。市場特征綜述——酒店市場涉外旅游、高級會議及商務(wù)活動對酒店市場需求強大西安作為世界著名的旅游城市，海外游客眾多，他們通常下榻四星級以上的酒店，另外一些政府要員的團體出行以及重要會議的接待都是在高檔酒店中。隨著西安城市的快速發(fā)展，一些境外企業(yè)也紛紛將公司設(shè)立在西安，這些外企的高層職員的短期居住也是在四星級以上的酒店中。目前西安市五星級酒店的平均入住率在80%以上。物業(yè)服務(wù)水平較低西安目前的物業(yè)服務(wù)水平尚不能滿足外來高端客戶的需求，相當(dāng)一部分高端客戶常年租用五星級賓館，他們大多為外籍部門經(jīng)理和企業(yè)高級管理者，能承受的月租金在1000-2000美金左右。35高檔酒店物業(yè)需求較大，經(jīng)營情況好，分布不均勻高檔酒店分布不均附表：典型酒店情況市場特征綜述——酒店市場36附表：典型酒店情況市場特征綜述——酒店市場36郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)進一步壯大，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開區(qū)開發(fā)的正如火如荼，長安區(qū)和最近興起的浐灞生態(tài)區(qū)逐漸起步。伴隨著西安市的外擴，市政基礎(chǔ)設(shè)施也在各個郊區(qū)全面鋪開，以前所謂的郊區(qū)及遠郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對郊區(qū)的冷落，到現(xiàn)在對郊區(qū)的正視，甚至偏愛。實際上，西安市區(qū)周邊幾個居住板塊的形成，已經(jīng)是郊區(qū)化的最初預(yù)演。比如明德門地區(qū)的安居工程，上世紀(jì)90年代這里還是不折不扣的郊區(qū)，但是現(xiàn)在居住氛圍非常好，已經(jīng)發(fā)展為相當(dāng)成熟的居住區(qū)。城東浐灞河區(qū)域的改造治理、高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)的建設(shè)、城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)、長安區(qū)的崛起以及西咸一體化進程的加速，都在推動西安市區(qū)不斷的向外擴張。房地產(chǎn)作為郊區(qū)開發(fā)的先頭力量，一直走在市區(qū)外擴的前沿，尤其是一些選址郊區(qū)的大盤，不僅加快了郊區(qū)的城市化進程，而且提升了整個區(qū)域的人氣，其銷售價格在西安市眾多的項目中也位居前列。市場特征綜述——郊區(qū)化情況37郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)房地產(chǎn)板塊發(fā)展格局：“南熱北火、東起西穩(wěn)”多年來的房地產(chǎn)開發(fā)已使得西安二環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日漸稀少，而隨著城市外擴加快及城市化進程的加速，規(guī)劃建設(shè)的推進為住宅郊區(qū)化提供了優(yōu)良的硬件配套及可預(yù)見的發(fā)展前景優(yōu)勢，極大推動了這些區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)運營，目前的開發(fā)主要向二環(huán)及三環(huán)之間集結(jié)，將呈現(xiàn)出“南熱北火，東起西穩(wěn)”的局面。未來城北、高新、城南將成為最為熱點的區(qū)域，而隨著市政建設(shè)的推進，城東未來也將成為一個熱點區(qū)域，而西部區(qū)域?qū)S持目前的穩(wěn)定態(tài)勢。市場特征綜述——板塊格局38房地產(chǎn)板塊發(fā)展格局：“南熱北火、東起西穩(wěn)”多年來各板塊開發(fā)比重：城南比重最大，城北緊隨其后從現(xiàn)階段所統(tǒng)計的西安各區(qū)位整體開發(fā)量的情況來看，南區(qū)現(xiàn)階段占據(jù)著的西安整體市場開發(fā)量的50%。從實地調(diào)研的情況來看，南區(qū)現(xiàn)階段外擴速度較快，已經(jīng)接近三環(huán)區(qū)域，同時由于外地開發(fā)商所投資項目體量較大，使該區(qū)域一直占據(jù)著有利的份額。同時從消化情況來看，該區(qū)域消化速度迅猛，受到了剛性消費者與投資客戶的青睞。同時我們也可以看到，北部區(qū)域隨著政府的北遷，以及地鐵二號線的動工，該區(qū)域商品房市場也隨著區(qū)域逐漸發(fā)展，預(yù)計該區(qū)域在今后一兩年中，投資市場將有所升溫。市場特征綜述——板塊格局39各板塊開發(fā)比重：城南比重最大，城北緊隨其后從現(xiàn)階段近年來市場供應(yīng)增速快，住宅仍占主要比重，07上半年開發(fā)建設(shè)量居全市之首2003年以來，城北房地產(chǎn)開發(fā)面積每年以20%以上的速度遞增，06年城北區(qū)域商品房開發(fā)量首次超越了城南區(qū)域，占全市商品房開發(fā)總量的27%左右，成為西安房地產(chǎn)開發(fā)市場新的霸主。07年開年以來，城北板塊地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上年旺盛的活力。上半年城北商品房施工面積占全市總施工量的27.3%，竣工面積占到全市總量的26.4%。分別較上年同比增長57.3%及52.2%，開發(fā)建設(shè)量繼續(xù)全市各城區(qū)之首。

需求增長迅速，成交量連年上升

2003年城北商品房銷售面積尚不足80萬平米，到06年銷售量已經(jīng)增長了一倍。07上半年，城北商品房銷售面積較上年同比增長29.7%，占全市商品房總銷售量的22.1%，居西安各城區(qū)第三。城北作為西安一個增長較快的一個區(qū)域，這種高速增長使得它發(fā)展的均衡性不如發(fā)展成熟的城南和高新區(qū)，銷售過程中的波動較為合理；同時去年國家房產(chǎn)調(diào)控政策，使很多開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩，區(qū)域供應(yīng)出現(xiàn)短暫的供應(yīng)斷檔，使得市場銷售量總體增幅出現(xiàn)一些放緩。市場特征綜述——城北板塊40近年來市場供應(yīng)增速快，住宅仍占主要比重，07上半年開發(fā)建設(shè)

區(qū)域項目檔次趨高，價格漲速快，但成交均價（官方數(shù)據(jù)）仍處全市最低水平城北區(qū)域住宅市場占商品房市場的絕對比重，區(qū)域環(huán)境及配套的完善及未來前景的向好，拉動區(qū)域房價也隨之水漲船高，使得城北商品房項目的綜合品質(zhì)提升有了充分依托，一改往日城北區(qū)域商品房項目集于中低檔次項目開發(fā)的格局，03年城北區(qū)普通住宅均價2400-2500元/平米之間，至06年，住宅均價已經(jīng)開始突破3000元/平米，市政府北遷確定后，周邊樓盤一年內(nèi)價格漲幅接近千元。07年3季度，城北住宅在售均價為3312元/平米，增幅高于全市平均增幅。

整體市場處于快速成長階段，各大開發(fā)商爭相進入城北區(qū)域因起步較遲，整體市場正處于快速成長階段，已經(jīng)形成的居住圈也較少且分散，例如龍首村、經(jīng)開區(qū)以及張家堡等。然而近年來隨著城北板塊逐漸升溫，政府規(guī)劃建設(shè)等積極因素的促進推動下，城北經(jīng)開區(qū)以及張家堡居住圈已經(jīng)成為地產(chǎn)項目密集開發(fā)的集中區(qū)域，一片繁榮景象。城北地幅廣闊，目前已成為西安土地供應(yīng)的主要源地之一。07年綠地集團、華榮集團、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)企業(yè)紛紛入駐城北，且圈地規(guī)模均在百畝以上，在規(guī)劃利好的促動下，城北地塊價格也迅速攀高，目前張家堡一帶土地價格已經(jīng)超過200萬元/畝，而其它如經(jīng)開區(qū)、大明宮附近、自強路一帶土地價格也受大環(huán)境影響，全面上漲。

市場特征綜述——城北板塊41區(qū)域項目檔次趨高，價格漲速快，但成交均價（官

市場特征綜述——城北板塊未央新城規(guī)劃功能定位：西安市行政中心文化體育中心北客站交通中心規(guī)劃面積：24平方公里人口規(guī)模：20－24萬人近年來，以城市地鐵建設(shè)、城北客運站為代表的重大建設(shè)項目落戶城北地區(qū)，形成了以未央為核心的北部經(jīng)濟發(fā)展格局，并日益顯現(xiàn)出強勁的發(fā)展態(tài)勢。2002年，結(jié)合新一輪城市總體發(fā)展規(guī)劃，西安市委、市政府就開始謀劃將城市重心北移，將未央新城納入全市總體規(guī)劃的范疇。2005年10月將未央?yún)^(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以北的區(qū)域正式定名為“未央新城”，并制訂了《西安市未央新城總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃》，把未央新城建設(shè)成集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市北部新區(qū)。西安城北地區(qū)歷史上一度處于發(fā)展弱勢，南強北弱的格局長期得不到改善。隨著改革開放的深入、國家級西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的崛起，城北地區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)出勃勃生機。發(fā)展歷程：42市場特征綜述——城北板塊未央新城規(guī)劃功能定位市場特征綜述——城北板塊大明宮區(qū)域更新改造開放時間大明宮國家遺址公園將在2010年建成對外開放?；径ㄎ粚⒋竺鲗m國家遺址公園建設(shè)成未來西安的城市中央公園，并且以大明宮國家遺址公園為核心，以文化旅游為主導(dǎo)，將文物資源的有效保護與開發(fā)利用相結(jié)合，建設(shè)集歷史文化展示、國際文化交流、居住、商貿(mào)和休閑服務(wù)為一體的，具有國際水準(zhǔn)的城市發(fā)展新區(qū)，帶動西安的率先發(fā)展和均衡發(fā)展。用地規(guī)劃遵循西安市第四輪總體規(guī)劃，大明宮周邊地區(qū)改造規(guī)劃除遺址保護用地外，初步預(yù)計該區(qū)域?qū)⒉鸪ㄖ娣e408萬平米，規(guī)劃新建總建筑面積944萬平米，增加建筑面積536萬平米。對城北房地產(chǎn)市場的影響大明宮區(qū)域的全面改造，將極大提升城北環(huán)境品質(zhì)，在很大程度上提升城北區(qū)的魅力。伴隨著改造計劃的逐步推進與落實，周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來一個井噴的時代。目前一些有實力有品牌的地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘登陸，大明宮房地產(chǎn)開發(fā)公司、浙江華榮集團已經(jīng)進駐，中海、金地、融僑等企業(yè)也在密切接洽中。43市場特征綜述——城北板塊大明宮區(qū)域更新改造開放時間用地規(guī)劃對區(qū)域市調(diào)表——城北板塊案名總建面形態(tài)容積率開盤時間分期價格客群銷售速度戶型面積比例白樺林居65萬平米以花園洋房和小高層為主，另有少量高層1.9一期2005年10月開盤；目前在售三期，2007年11月開盤4900元/平米城北及陜北地州市居多110套/月花園洋房以四居為主，面積140－180平米；高層、小高層以140平米左右三居為主，90－100平米兩居為輔雅荷春天30萬平米小高層、高層2.5一期2005年開盤，目前二期尾盤。5300—6300元/平米。城北及陜北地州市居多

17套/月后期主要以二居80－100平米為主，少量三居120平米左右西安印象40萬平米，其中一期12萬平米板式小高層為主，輔以多層2.54一期于2005年3月開盤現(xiàn)房5300元/平米，期房高層板樓4880元/平米城北及陜北地州市居多24套/月一期產(chǎn)品以三居為主，面積130－160平米；另有少量四居菁華名門23萬平米，其中一期12萬平米以高層為主,輔以多層2.2目前在售二期一批次，2007年8月開盤二期一批次價格3800—3900元/平米，二批次價格預(yù)計4000元/平米以上一期被西安中學(xué)教師團購；二期以陜北地州市居多，如榆林市等14套/月以二居為主，面積80－90平米；另有三居100-120平米，少量一居50平米紫薇希望城36萬平米高層、小高層3預(yù)計年底預(yù)計4000元/平米以上長慶油田職工居多，其次為陜北礦老板/主力戶型為三居，面積100—120平米；其次為兩居70-80平米；另有一居60平米左右，四居140平米左右賽高國際街區(qū)24萬平米高層公寓、商業(yè)、辦公7.22007年9月開盤時4500元/平米，目前均價5500元/平米城北及陜北地州市居多67套/月以商業(yè)和辦公為主；少量住宅以二居為主，面積70—90平米；另有一居40—50平米，三居100—130平米44區(qū)域市調(diào)表——城北板塊案名總建面形態(tài)容積率開盤時間分期價格客位置：城北鳳城九路。項目概況：總占地面積600畝，總建筑面積65萬平米。一期2005年10月開盤；目前在售三期，共6棟高層住宅，2007年11月開盤；四期正在預(yù)訂中，共11棟高層及小高層住宅，預(yù)計2008年春節(jié)后開盤。容積率為1.9。產(chǎn)品：一期、二期為花園洋房、小高層；三期、四期為一梯四戶的高層。風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，以深褐色系為主要基調(diào)。白樺林居總體規(guī)劃建筑立面?zhèn)€案分析——城北板塊45位置：城北鳳城九路。白樺林居總體規(guī)劃建筑立面?zhèn)€案分析——城北戶型特點：花園洋房以四居為主，面積140－180平米；高層、小高層以140平米左右三居為主，90－100平米兩居為輔。產(chǎn)品多采用市場上已經(jīng)較為成熟的戶型，多數(shù)全明設(shè)計，面積合理，舒適度較高。景觀特點：社區(qū)景觀貫穿“一帶、一軸、復(fù)環(huán)、勻質(zhì)”的理念，采用環(huán)形景觀大道形式使每一戶都有良好的景觀。社區(qū)內(nèi)部1500平米白樺林結(jié)合人工水系打造社區(qū)景觀中心。景觀環(huán)境三居141平米四居184平米個案分析——城北板塊白樺林居46戶型特點：景觀環(huán)境三居141平米四居184平米個案分析——城客群情況：城北及陜北地州市居多。銷售情況：銷售價格：目前4500—4900元/平米。銷售速度：110套/月。項目整體評價：開發(fā)商是經(jīng)開區(qū)下屬企業(yè)，白樺林居的位置屬性為區(qū)域內(nèi)最佳。初期面市推出花園洋房等高端產(chǎn)品，以開盤期間的4500元/平米造成旺銷局面，后期區(qū)域利好兌現(xiàn)，產(chǎn)品容積率雖然逐漸變高，但銷售狀況依舊良好，目前僅剩余40～50套。項目整體以舒適型三居產(chǎn)品為主，最后一期舒適型兩居比例相對較大。周邊單位的團購（西北設(shè)計院）對項目去化影響較大。個案分析——城北板塊白樺林居47客群情況：個案分析——城北板塊白樺林居47位置：城北鳳城五路與迎賓大道交匯處。項目概況：總占地面積180畝，總建筑面積30萬平米。一期2005年開盤，2006年售磬；目前在售二期，共800余套，于2007年8月開盤；未來預(yù)計有三期、四期，開盤時間未定。容積率為2.5。產(chǎn)品：以10層、11層的板式小高層為主，輔以多層。風(fēng)格：整體為現(xiàn)代風(fēng)格，以深色系為主；建筑立面主要為面磚?？傮w規(guī)劃建筑立面雅荷春天個案分析——城北板塊48位置：城北鳳城五路與迎賓大道交匯處。總體規(guī)劃建筑立面雅荷戶型特點：前期有少量大戶型產(chǎn)品，面積160－180平米；后期主要以二居80－100平米為主，少量三居120平米左右。景觀特點：整個社區(qū)景觀以“都市山水”為設(shè)計理念，園林形態(tài)豐富，自然，采用圍合和半圍合的庭院式布局，營造出人與自然和諧共生的宜居環(huán)境。二居89平米三居165平米個案分析——城北板塊雅荷春天49戶型特點：二居89平米三居165平米個案分析——城北板塊雅荷客群情況：城北及陜北地州市居多。銷售情況：銷售價格：目前價格5300—6300元/平米。銷售速度：17套/月項目整體評價：開盤階段區(qū)域政策尚處于不明朗階段，項目產(chǎn)品主要為經(jīng)濟型兩居、三居，有效的避免了區(qū)域內(nèi)的競爭，但由于與當(dāng)?shù)匦枨笥幸欢ㄥe位，因此銷售狀況不佳。政府搬遷與地鐵修建利好消息發(fā)布后，銷售速度明顯放緩，控盤動作明顯。雖為西安當(dāng)?shù)氐钠放崎_發(fā)商，在項目操作手法仍較落后，如東西向戶型無差價、售樓處現(xiàn)場包裝不到位等。個案分析——城北板塊雅荷春天50客群情況：個案分析——城北板塊雅荷春天50位置：城北張家堡廣場東。項目概況：總占地面積200畝，總建筑面積40萬平米，共分三期開發(fā)，其中一期建筑面積12萬平米。一期于2005年3月開盤，共有近1000套，目前剩余10%左右；二期開盤時間未定。容積率為2.54。產(chǎn)品：以板式小高層為主，輔以少量高層。風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，以深褐色系為主要基調(diào)。西安印象項目位置建筑立面?zhèn)€案分析——城北板塊51位置：城北張家堡廣場東。西安印象項目位置建筑立面?zhèn)€案分析——戶型特點：一期產(chǎn)品以三居為主，面積130－160平米；另有少量四居。產(chǎn)品大部分為板式一梯兩戶，南北通透，舒適度高。景觀特點：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃兩條景觀主軸，設(shè)計有豐富水景，沿景觀軸線布置不同的主題景觀。

景觀環(huán)境四居三居134平米個案分析——城北板塊西安印象52戶型特點：景觀環(huán)境四居三居134平米個案分析——城北板塊西安客群情況：城北及陜北地州市居多。銷售情況：銷售價格：現(xiàn)房5300元/平米，期房高層板樓4880元/平米。銷售速度：24套/月。項目整體評價：當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，項目操作和營銷水平不佳；對于地鐵、政府搬遷的利好消息，受益僅次于白樺林居；由于利好消息的實現(xiàn)，開發(fā)商正快速對二期產(chǎn)品進行調(diào)整，目前正處于一期產(chǎn)品尾盤，二期產(chǎn)品調(diào)整的空檔。個案分析——城北板塊西安印象53客群情況：個案分析——城北板塊西安印象53位置：城北鳳城五路與文景路十字西北角。項目概況：總占地面積159畝，總建筑面積23萬平米，其中一期建筑面積約12萬平米。目前在售二期，共584套，于2007年8月開盤；未來預(yù)計有三期，開盤時間未定。容積率為2.2。產(chǎn)品：一期有14棟多層、2棟高層（26層）；二期均為高層。風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，簡潔明快?？傮w規(guī)劃建筑立面效果菁華名門個案分析——城北板塊54位置：城北鳳城五路與文景路十字西北角?？傮w規(guī)劃建筑立面效果菁戶型特點：產(chǎn)品基本為一梯四戶到一梯五戶。以二居為主，面積80－90平米；另有三居100-120平米，少量一居50平米。景觀特點：

社區(qū)內(nèi)景觀以園林為主，結(jié)合部分水景營造出步步有景的特色。景觀環(huán)境三居115平米二居89平米個案分析——城北板塊菁華名門55戶型特點：景觀環(huán)境三居115平米二居89平米個案分析——城北客群情況：一期被西安中學(xué)教師團購；二期以陜北地州市居多，如榆林市等。銷售情況：銷售價格：二期一批次價格3800—3900元/平米，二批次價格預(yù)計4000元/平米以上。銷售速度：14套/月。項目整體評價：二期推出多為高層塔樓，以低于區(qū)域板樓800～1000元的價格低價銷售，形成熱銷局面。西安中學(xué)團購對項目去化影響較大。個案分析——城北板塊菁華名門56客群情況：個案分析——城北板塊菁華名門56位置：城北未央路、太華北路、常青二路與鳳城五路之間。項目概況：總占地面積184畝，總建筑面積36萬平米。預(yù)計年底開盤。容積率為3.0。產(chǎn)品：以板式小高層為主，另有少量高層。風(fēng)格：簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，以灰色系為主要基調(diào)?？傮w規(guī)劃交通位置紫薇希望城個案分析——城北板塊57位置：城北未央路、太華北路、常青二路與鳳城五路之間?？傮w規(guī)劃戶型特點：主力戶型為三居，面積100—120平米；其次為兩居70-80平米；另有一居60平米左右，四居140平米左右。產(chǎn)品設(shè)計先進，榮獲西安“創(chuàng)新設(shè)計戶型”，采用綠色建材和高新建筑科技。部分戶型配備大面積入戶花園和空中院館。景觀特點：社區(qū)三大景觀中心呼應(yīng)，流動式景觀軸線結(jié)合主題式園林，遵循庭院式布局，融合傳統(tǒng)前廳后院和現(xiàn)代空中院館為一體。三居105平米二居76平米四居140平米個案分析——城北板塊紫薇希望城58戶型特點：三居105平米二居76平米四居140平米個案分析—客群情況：長慶油田職工居多，其次為陜北地州市礦老板。銷售情況：銷售價格：預(yù)計4000元/平米以上。銷售速度：無項目整體評價：在項目3.0容積率的情況下，實現(xiàn)了一梯三戶至一梯四戶的板樓設(shè)計。預(yù)計年底開盤，目前認(rèn)購狀況良好。個案分析——城北板塊紫薇希望城59客群情況：個案分析——城北板塊紫薇希望城59位置：城北未央路與鳳城五路十字西南角。項目概況：總占地面積50畝，總建筑面積24萬平米。2007年9月開盤。容積率為3.5，一期容積率為2.5。產(chǎn)品：高層公寓、寫字樓、商業(yè)。風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，時尚、明快。賽高·國際街區(qū)總體規(guī)劃建筑立面效果個案分析——城北板塊60位置：城北未央路與鳳城五路十字西南角。賽高·國際街區(qū)總體規(guī)劃戶型特點：共6棟高層建筑。以商業(yè)和辦公為主；少量住宅以二居為主，面積70—90平米；另有一居40—50平米，三居100—130平米。產(chǎn)品多為塔樓設(shè)計，戶型舒適度較低。景觀特點：基本無內(nèi)部景觀，僅有少量底商頂層有屋頂綠化。三居104平米二居82平米一居43平米個案分析——城北板塊賽高·國際街區(qū)61戶型特點：三居104平米二居82平米一居43平米個案分析——客群情況：城北及陜北地州市居多。銷售情況：銷售價格：2007年9月開盤時4500元/平米，目前均價5500元/平米。銷售速度：67套/月項目整體評價：區(qū)域容積率最高項目，經(jīng)濟型戶型為主項目位于北部城市發(fā)展邊緣線城市綜合體項目，由公寓、寫字樓、住宅、集中商業(yè)構(gòu)成，近期沃爾瑪進駐、西安中學(xué)搬遷等利好因素加速項目銷售個案分析——城北板塊賽高·國際街區(qū)62客群情況：個案分析——城北板塊賽高·國際街區(qū)62戶型特點：共6棟高層建筑。以商業(yè)和辦公為主；少量住宅以二居為主，面積70—90平米；另有一居40—50平米，三居100—130平米。產(chǎn)品多為塔樓設(shè)計，戶型舒適度較低。景觀特點：基本無內(nèi)部景觀，僅有少量底商頂層有屋頂綠化。三居104平米二居82平米一居43平米個案分析——城北板塊賽高·國際街區(qū)63戶型特點：三居104平米二居82平米一居43平米個案分析——客群情況：城北及陜北地州市居多。銷售情況：銷售價格：2007年9月開盤時4500元/平米，目前均價5500元/平米。銷售速度：67套/月項目整體評價：區(qū)域容積率最高項目，經(jīng)濟型戶型為主項目位于北部城市發(fā)展邊緣線城市綜合體項目，由公寓、寫字樓、住宅、集中商業(yè)構(gòu)成，近期沃爾瑪進駐、西安中學(xué)搬遷等利好因素加速項目銷售個案分析——城北板塊賽高·國際街區(qū)64客群情況：個案分析——城北板塊賽高·國際街區(qū)64位置：城市公園北側(cè)，明光路與未央路之間。項目概況：綠地集團07年3月拍賣所得土地，總面積為257.3畝分為新里魏瑪公館和海珀蘭軒兩部分，中間為文景路分割目前新里魏瑪公館即將入市新里魏瑪公館戶型面積范圍為80～170平米，以舒適性兩居和三居為主全板樓社區(qū)，以一梯三戶～一梯四戶為主綠地項目個案分析——城北板塊目前綠地項目尚無公開消息公布，以上信息為西安市場行內(nèi)人士訪談得知，可能與最終情況有所偏差65位置：城市公園北側(cè)，明光路與未央路之間。綠地項目個案分析——市場供應(yīng)增長繼續(xù)保持強勁態(tài)勢，07上半年供應(yīng)規(guī)模僅次于城北07上半年高新區(qū)商品房施工面積較上年同比增幅放大，超過60%，占西安商品房總施工面積的25.5%，竣工面積同比增長34.22%。西安高新區(qū)的歷史雖然短短只有16年，但是現(xiàn)在已是西安市經(jīng)濟發(fā)展最強勁的地區(qū)，成為西安經(jīng)濟當(dāng)之無愧的龍頭，經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

成交規(guī)模幾近全市1/407上半年高新區(qū)商品房銷售量面積全市總體交易量的22.4%，較上年同比增長20.5%。成交均價水平全市最高07年3季度高新區(qū)住宅均價4320元/平米。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場良性并駕、互為提升的發(fā)展模式帶動高新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)運行更為穩(wěn)健，為其發(fā)展提供持久推進力，而房價也隨著區(qū)域綜合環(huán)境、項目品質(zhì)的提升而水漲船高。

依然是房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，物業(yè)類型逐漸多元西安高新區(qū)是西安經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進，發(fā)展相當(dāng)迅速。尤其是近幾年，在高新區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，西高新愈來愈成為西安房地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域，在住宅或其它諸類物業(yè)的開發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物業(yè)多元共榮發(fā)展的格局，其區(qū)域輻射力不斷提升。市場特征綜述——板塊格局之高新區(qū)66市場供應(yīng)增長繼續(xù)保持強勁態(tài)勢，07上半年供應(yīng)規(guī)模僅次于城北依區(qū)域市調(diào)表——高新板塊案名總建建筑形態(tài)容積率開盤時間分期價格客群銷售情況戶型面積比例綠地世紀(jì)城120萬平米四期在售部分均為高層2.08目前在售四期，2007年11月開盤開盤時5500元/平方米，目前均價5800元/平方米以高新區(qū)客群為主，西安市內(nèi)其他區(qū)域亦較多90套/月主力戶型為三居120-140平米，二居95－100平米；另有少量豪宅200平米左右逸翠園106萬平米，一期25萬平米一期A區(qū)為小高層、高層3.5，一期為2.5一期A區(qū)2007年8月開盤，B區(qū)預(yù)計明年初開盤均價5500元/平方米以西安本地人居多，另有少部分陜北等地客戶220套/月產(chǎn)品面積從90－400平米不等，在售主力戶型為三居，面積110-140平米高新楓林華府19萬平米高層,小高層,多層2.79一期2006年年底開盤時4000元/平米左右；目前多層6300元/平米、高層4600—5500元/平米以高新區(qū)客群為主，西安市內(nèi)其他區(qū)域亦較多55套/月一居66平米，二居80-100平米，三居128-140平米金泰假日花城66萬平米高層，小高層2.53一期2007年4月，二期2007年11月均價4900元/平方米

124套/月一居50-55平米，二居76-97平米，三居110-130平米，另有少量四居融僑紫薇馨苑80萬平米高層，小高層2.70一期一批2007年8月31日，二批2007年10月31日，三批2007年12月31日；二期一批2008年7月31日高層均價3980元，板式小高層均價4300元

758套/月一居50-57平米，二居69-97平米，三居119-142平米67區(qū)域市調(diào)表——高新板塊案名總建建筑形態(tài)容積率開盤時間分期價格位置：高新區(qū)錦業(yè)路。項目概況：總占地面積865畝，總建筑面積120萬平米。目前在售四期，2007年11月開盤。容積率為2.08。產(chǎn)品：四期在售部分均為高層。風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，以深色系為主要基調(diào)。綠地世紀(jì)城總體規(guī)劃建筑立面效果個案分析——高新板塊68位置：高新區(qū)錦業(yè)路。綠地世紀(jì)城總體規(guī)劃建筑立面效果個案分戶型特點：主力戶型為三居120-140平米，二居95－100平米；另有少量豪宅200平米左右。產(chǎn)品基本為板式一梯二戶和一梯三戶，戶型方正，全明設(shè)計，居住舒適。景觀特點：項目內(nèi)部擁有150畝生態(tài)公園和9洞高爾夫球場，大面積水景環(huán)繞社區(qū)，倡導(dǎo)綠色生態(tài)島居生活理念。三居140平方米景觀環(huán)境個案分析——高新板塊綠地世紀(jì)城69戶型特點：三居140平方米景觀環(huán)境個案分析——高新板塊綠地世客群情況：高新人群居多。銷售情況：銷售價格：2007年9月開盤時4500元/平米，目前均價5500元/平米。銷售速度：90套/月項目整體評價：西高新三期第一個入駐的項目，具有住宅和大量商業(yè)物業(yè)項目開始以舒適型住宅產(chǎn)品，3300元/平米的低價入市，很好的實現(xiàn)了項目初期的現(xiàn)金回流，目前僅剩最后幾棟，并對其進行銷控，同時商業(yè)部分開始逐漸進行開發(fā)建設(shè)。地塊中心有高壓線走廊，在規(guī)劃設(shè)計階段將其作為住宅與商業(yè)分隔的景觀主軸，同時設(shè)置高爾夫球場作為項目賣點連續(xù)3年平均每月90套的傲人速度經(jīng)過幾年的運營，目前綠地在高新三期進行了大量的住宅、商業(yè)、公建（都市之門、體育館、會展中心、酒店）的開發(fā)，成為真正的區(qū)域運營商個案分析——城北板塊綠地世紀(jì)城70客群情況：個案分析——城北板塊綠地世紀(jì)城70位置：曲江芙蓉東路以東曲江二路以北。項目概況：總占地面積968畝，總建筑面積106萬平方米，其中一期約25萬平方米。一期A區(qū)2007年8月開盤，B區(qū)預(yù)計明年初開盤。容積率為3.5，一期容積率為2.5。產(chǎn)品：一期A區(qū)為小高層、高層。風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，以棕色系為主要基調(diào)。逸翠園·西安總體規(guī)劃建筑立面效果個案分析——城南曲江板塊71位置：曲江芙蓉東路以東曲江二路以北。逸翠園·西安總體規(guī)劃建戶型特點：產(chǎn)品面積從90－400平米不等，在售主力戶型為三居，面積110-140平米。產(chǎn)品一梯二到三戶，戶型方正，布局合理，注重采光通風(fēng)，在材料方面領(lǐng)先于當(dāng)?shù)厮?，如雙層斷橋鋁合金窗、地輻采暖等。景觀特點：項目配備超大規(guī)模景觀空間，提供優(yōu)越的居住環(huán)境。景觀環(huán)境效果三居116平方米個案分析——城南曲江板塊逸翠園·西安72戶型特點：景觀環(huán)境效果三居116平方米個案分析——城南曲江板客群情況：以西安本地人居多，另有少部分陜北等地客戶。銷售情況：銷售價格：均價5500元/平方米。銷售速度：220套/月。項目整體評價：開發(fā)商實力在項目價值中得到最大化，經(jīng)過半年的客戶蓄水，開盤階段以比綠地世紀(jì)城更高的價格、更遠的距離，實現(xiàn)了高速銷售。舒適型三居為主力產(chǎn)品個案分析——城南曲江板塊逸翠園·西安73客群情況：個案分析——城南曲江板塊逸翠園·西安73市場供應(yīng)開始放緩，新開項目向區(qū)域邊緣發(fā)展，07上半年供應(yīng)規(guī)模居全市第三城南區(qū)由于受到可供開發(fā)土地限制等問題，自上年被城北區(qū)首次超過之后，今年來再次被高新區(qū)趕超，位居第三。上半年施工面積占全市總量的24.8%，較上年同比增長33.9%；竣工面積占全市總量的23.6%，同比增長了30.2%，市場開發(fā)速度放緩。城南區(qū)域地產(chǎn)市場開發(fā)較早，成長周期較長，目前已形成多個發(fā)展成熟的居住圈，如南稍門、西影路、小寨、明德門、電子城等，居住圈內(nèi)大多已經(jīng)形成較為完善的配套設(shè)施，生活氣息濃厚。同時受到城南板塊土地開發(fā)資源日漸緊缺的影響，大多新開樓盤項目集中向區(qū)域邊緣地區(qū)發(fā)展，07上半年新開樓盤多集中在電視塔周邊、丈八東路向西延伸區(qū)域，并逐步與長安區(qū)房地產(chǎn)接壤。銷售規(guī)模依然是全市最高水平07上半年城南商品房銷售面積占全市總量的32.5%，全市排行第一。盡管區(qū)域市場供應(yīng)放緩，但城南區(qū)仍是市場購房者心目中的理想居住之地。城南板塊最受歡迎的單套面積主要集中在90-110平米段的中等戶型面積；戶型交易則集中在三室兩廳類房源；交易單價上以3500-3800元/平米居多。由于城南區(qū)商品房開發(fā)量減少。盡管07上半年城南商品房銷售再創(chuàng)佳績，但市場后續(xù)發(fā)展仍將受到來自土地供應(yīng)的極大制約。市場特征綜述——板塊格局之城南區(qū)74市場供應(yīng)開始放緩，新開項目向區(qū)域邊緣發(fā)展，07上半年供應(yīng)規(guī)模價格水平仍處全市高位，僅次于西高新區(qū)城南區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展成熟，市場價格也處于全市高位，07年3季度區(qū)域住宅均價4184元/平米。城南曲江區(qū)域作為全市熱點區(qū)域，區(qū)域房價處于全市首位，同時區(qū)域開發(fā)規(guī)模的不斷加大，對城南區(qū)總體住宅價格的拉動作用也極為明顯。區(qū)域土地儲備有限，未來開發(fā)空間較小城南板塊歷經(jīng)多年發(fā)展，由于區(qū)域面積有限，土地存量逐年遞減。目前，小寨區(qū)域可供開發(fā)的土地幾乎沒有，明德門區(qū)域因長期開發(fā)較為充分，土地存量同樣不多?？傮w來看，城南區(qū)域目前成規(guī)模的地塊相對較少，但作為成熟區(qū)域，城南區(qū)域每宗地塊的推出，仍受到市場開發(fā)商的高度關(guān)注。目前城南區(qū)普通住宅項目遍地開花，但主要由中小規(guī)模項目居多，近兩年諸如世家星城、金泰假日花城等規(guī)模社區(qū)的開發(fā)建設(shè)為普通住宅市場注入了新的活力。其他物業(yè)市場發(fā)展同樣有聲有色。商業(yè)方面，小寨商圈作為全市第二大商業(yè)核心區(qū)域聚集著城南最為密集的人流，以雁塔文化新天地等為代表的新一代商業(yè)地產(chǎn)正在引領(lǐng)城南商業(yè)向更高的標(biāo)準(zhǔn)看齊；寫字樓方面則因城南交通便利，商務(wù)配套齊全，辦公環(huán)境良好，因此不少寫字樓項目選擇在城南開發(fā)，目前已經(jīng)基本形成了以長安路和南二環(huán)為主干的“十字架”形的商務(wù)區(qū)。市場特征綜述——板塊格局之城南區(qū)75價格水平仍處全市高位，僅次于西高新區(qū)市場特征綜述——板塊格案名總建建筑形態(tài)容積率開盤時間分期價格客群銷售情況戶型面積比例富力城113萬平米高層、小高層2.29一期A區(qū)2006年9月，B區(qū)2007年2月開盤時4000，目前6500—7500外地客戶居多，不僅限于陜西省內(nèi)43套/月主力戶型為三居140-150平米；另有一居50平米左右，二居90－100平米華城國際26萬平米高層3.75一期2007年5月，二期2007年10月2007年5月4000，目前5000/229套/月一期以二居和三居為主紫薇尚層18萬平米高層、小高層5.52007年10月開始認(rèn)購，預(yù)計年底開盤板樓5300—5500，預(yù)計開盤6000；塔樓4500—4700；loft戶型6500—7500，預(yù)計開盤時8000附近區(qū)域居多，陜北及外省也有/三居為主，約占70%，面積110-126平米；另有80-100平米二居和140平米四居蘭喬圣菲18萬平米高層、小高層2.8一期2006年年底開盤時4700—4800，目前6000以上城內(nèi)中產(chǎn)階級居多52套/月二居、三居為主；二居面積80平米左右，三居面積108-116平米萬達國際公寓35萬平米高層公寓、寫字樓5.992007年8月公寓開盤時4500，目前5500；寫字樓5500/484套/月公寓戶型面積30-90平米區(qū)域市調(diào)表——城南板塊76案名總建建筑形態(tài)容積率開盤時間分期價格客群銷售情況戶型面積比位置：城南雁塔南路南端向東800米。項目概況：總建筑面積113萬平方米。一期A區(qū)2006年9月開盤，B區(qū)2007年2月開盤。容積率為2.29。產(chǎn)品：高層、小高層。風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，以棕色系為主要基調(diào)。富力城總體規(guī)劃建筑立面效果個案分析——城南板塊77位置：城南雁塔南路南端向東800米。富力城總體規(guī)劃建筑立面效戶型特點：一梯兩至三戶；戶型面積70—180平米，主力戶型為三居140—150平米；另有一居50平米左右，二居90－100平米。產(chǎn)品設(shè)計較為成功，大多數(shù)戶型都可以做到全明設(shè)計，戶型尺度合理。景觀特點：社區(qū)景觀以“水上人家“的大型社水景為中心，各組團之間的園林以及水景與中央水景相呼應(yīng)，形成了社區(qū)整體的景觀園林綠化系統(tǒng)。景觀環(huán)境三居二居個案分析——城南板塊富力城78戶型特點：景觀環(huán)境三居二居個案分析——城南板塊富力城78客群情況：外地客戶居多，且不僅限于陜西省內(nèi)。銷售情況：銷售價格：開盤均價4000元/平方米，目前6500—7500元/平方米。銷售速度：43套/月。項目整體評價：西安少有的精裝房之一以不到4000元/平米的超低精裝價格開盤，在一期形成熱銷目前一期已經(jīng)完全開發(fā)完畢，現(xiàn)場打動力度極強，價格也迅速攀升到7000余元。個案分析——城南板塊富力城79客群情況：個案分析——城南板塊富力城79案名總建建筑形態(tài)容積率開盤時間分期價格客群銷售情況戶型面積比例中海國際社區(qū)·熙岸135萬平米花園洋房、小高層、高層均有，另有少量別墅一期一批次為2.02，二批次為1.18一期2007年10月開盤，二期2007年12月開盤均價5500元/平方米老客戶居多，二、三次置業(yè)為主35