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房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析朱克實(shí)博士注冊(cè)稅務(wù)師研究員級(jí)高級(jí)會(huì)計(jì)師目錄第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策歷史回顧第二節(jié)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的專(zhuān)門(mén)文件及舉例說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳與匯算清繳。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的稅務(wù)處理第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的稅務(wù)處理第五節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)稅務(wù)處理第六節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用稅務(wù)處理第七節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易與轉(zhuǎn)移定價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)控制第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策歷史回顧

內(nèi)容提示:一、內(nèi)資企業(yè)二、外資企業(yè)三、兩稅合一(內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅合一)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策歷史回顧

一、內(nèi)資企業(yè)(一)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策(1994-2003年)

從1994年稅改到2003年。這一時(shí)期沒(méi)有完全針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策,房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原則。事實(shí)上,地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)、成本核算等完全不同于一般工商企業(yè),沒(méi)有量體裁衣的稅收政策,等于國(guó)家放棄了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索,期間成就了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展!

思考題1:為什么在1994年進(jìn)行了大規(guī)模的稅制改革,1993年進(jìn)行了會(huì)計(jì)制度改革?第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策歷史回顧一、內(nèi)資企業(yè)(二)出臺(tái)了國(guó)稅發(fā)【2003】83號(hào)文件(2003-2006年)

2003年制訂了國(guó)稅發(fā)〔2003]83號(hào)文件,專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制訂了企業(yè)所得稅政策。83號(hào)文件參照了外商投資企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào)文件,對(duì)內(nèi)資企業(yè)的預(yù)售收入開(kāi)始征稅,是最核心的規(guī)定。該文件的發(fā)布,有力的加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅征管稽查。

思考題2:83號(hào)文件的缺陷是什么?(沒(méi)有完工標(biāo)準(zhǔn),致使銷(xiāo)售收入都停留在預(yù)售階段)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策歷史回顧一、內(nèi)資企業(yè)(三)國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)(2006-2008年)

83號(hào)文件在執(zhí)行過(guò)程中,產(chǎn)生了很多問(wèn)題。在稅務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理的大前提下,國(guó)家稅務(wù)總局與時(shí)俱進(jìn),于2006年制定了31號(hào)文件,劍指地產(chǎn)偷稅黑洞,但該文件一些提法仍然有不完善之處!31號(hào)文件的制定與實(shí)施,對(duì)地產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響,對(duì)于地產(chǎn)業(yè)稅收來(lái)說(shuō),應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)分割的一個(gè)重磅炸彈。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策歷史回顧二、外資企業(yè)(一)國(guó)稅發(fā)〔1995]153號(hào)文件

第一次提出了一個(gè)全新的概念:“預(yù)售收入征稅”,房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)相比發(fā)生了一個(gè)重大變化。應(yīng)該說(shuō)外資企業(yè)的稅收政策先行一步,直到八年以后的2003年,內(nèi)資企業(yè)才提出預(yù)售收入征稅的概念。(這是對(duì)外資企業(yè)做地產(chǎn)的限制性規(guī)定)(二)國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào)文件142號(hào)文件使外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策進(jìn)一步明確。但是隨著國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)文件的頒布,內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確,內(nèi)外資差異增大。除了一般內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的稅收差異外,房地產(chǎn)企業(yè)還有其特殊的差異。

鮮明的特點(diǎn)是按照項(xiàng)目征稅!第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策歷史回顧三、新所得稅法(內(nèi)外資企業(yè)所得稅法合一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅合一,2008年1月1日)

(一)國(guó)稅函【2008】299號(hào)文件(季度預(yù)繳)(二)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件(年末納稅申報(bào))房地產(chǎn)稅收核心(預(yù)售收入與完工標(biāo)準(zhǔn)的稅務(wù)處理)1、2003年以前,無(wú)完工標(biāo)準(zhǔn),也無(wú)預(yù)售規(guī)定。2、2003-2006,有預(yù)售收入規(guī)定,無(wú)完工標(biāo)準(zhǔn)。3、現(xiàn)行政策:既有預(yù)售收入規(guī)定,也有完工標(biāo)準(zhǔn)。但是完工標(biāo)準(zhǔn)比較提前,造成了現(xiàn)行稅制的很多問(wèn)題。第二節(jié)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的專(zhuān)門(mén)文件及舉例說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳與匯算清繳。內(nèi)容提示:一、新企業(yè)所得稅法之前的稅收政策二、新企業(yè)所得稅法之后的稅收政策三、舉例說(shuō)明房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理第二節(jié)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的專(zhuān)門(mén)文件一、新企業(yè)所得稅法之前的稅收政策1.國(guó)稅發(fā)【1995】153號(hào)

2.國(guó)稅發(fā)【1999】242號(hào)

3.國(guó)稅發(fā)【2001】142號(hào)

4.國(guó)稅函【2002】172號(hào)5.國(guó)稅發(fā)【2003】83號(hào)6.國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)二、新企業(yè)所得稅法之后的稅收政策7.國(guó)稅函【2008】299號(hào)

8.國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)

9.國(guó)稅函【2009】342號(hào)

10.國(guó)稅函【2010】201號(hào)

三、、房房企企匯匯算算清清繳繳中中的的成成本本與與收收入入的的稅稅務(wù)務(wù)處處理理(一一))房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)不不同同階階段段的的收收入入處處理理從會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理上上來(lái)來(lái)看看,,一一般般銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品沒(méi)沒(méi)有有收收完完全全款款不不會(huì)會(huì)交交房房入入住住,,即即符符合合企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則收收入入確確認(rèn)認(rèn)條條件件的的規(guī)規(guī)定定時(shí)時(shí),,企企業(yè)業(yè)方方結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收收入入,,否否則則,,不不論論是是未未完完工工建建造造階階段段的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品還還是是完完工工后后未未交交付付的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品,,所所收收取取的的款款項(xiàng)項(xiàng)一一概概反反映映在在““預(yù)預(yù)收收賬賬款款””科科目目。。稅務(wù)處理理上,依依據(jù)國(guó)稅稅發(fā)[2009]31號(hào)第二二章“收收入的稅稅務(wù)處理理”第六六條企業(yè)業(yè)通過(guò)正正式簽訂訂《房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售合同》》或《房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售合同同》所取取得的收收入,應(yīng)應(yīng)確認(rèn)為為銷(xiāo)售收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。所以這兩兩者的區(qū)區(qū)別是明明顯的,,既不能能站在會(huì)會(huì)計(jì)的角角度上理理解稅法法,也不不能將《《國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于確確認(rèn)企業(yè)業(yè)所得稅稅收入若若干問(wèn)題題的通知知》(國(guó)稅函[2008]875號(hào))規(guī)定定企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售商品品同時(shí)滿滿足的條條件理解解為同樣樣適用于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所得稅。。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理【例2-1】案案例分析析A房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè),,2011年度度完工交交付B項(xiàng)目預(yù)收收收入10000萬(wàn)元元,其中中上年收收入4000萬(wàn)萬(wàn)元;完完工未交交付C項(xiàng)目預(yù)收收收入6500萬(wàn)元,,其中上上年收入入2500萬(wàn)元元;在建建D項(xiàng)目預(yù)收收收入3500萬(wàn)元。。2011年12月,,A房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入10000萬(wàn)萬(wàn)元,銷(xiāo)銷(xiāo)售成本本7500萬(wàn)元元。該企企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率均均為15%,稅稅金暫只只計(jì)算營(yíng)營(yíng)業(yè)稅,,不考慮慮期間費(fèi)費(fèi)用。B項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品,會(huì)計(jì)計(jì)已經(jīng)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入入,且收收取的預(yù)預(yù)收款符符合國(guó)稅稅發(fā)[2009]31號(hào)確認(rèn)認(rèn)收入的的條件,,確認(rèn)所所得稅收收入10000萬(wàn)元,,確認(rèn)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本7500萬(wàn)元元。若B項(xiàng)目目所收取取的預(yù)收收款中4000萬(wàn)元已已經(jīng)按照照預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利利率在上上一年度度匯算清清繳中做做過(guò)納稅稅調(diào)整,,則在2011年度應(yīng)應(yīng)做納稅稅調(diào)減處處理。B項(xiàng)目匯匯算清繳繳應(yīng)納稅稅所得額額為:((10000--7500-10000×5%)-(4000×15%-4000×5%)=2000--400=1600((萬(wàn)元))。(5%是營(yíng)業(yè)稅稅)C項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品,不具具備會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則收收入確認(rèn)認(rèn)條件,,會(huì)計(jì)尚尚未結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入,,但是按按照國(guó)稅稅發(fā)[2009]31號(hào)所得得稅收入入確認(rèn)條條件,應(yīng)應(yīng)計(jì)算為為企業(yè)所所得稅收收入6500萬(wàn)萬(wàn)元。對(duì)于C項(xiàng)項(xiàng)目所得得稅匯算算要注意不能能再按照預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率15%來(lái)進(jìn)行行計(jì)算了了。按照國(guó)稅稅發(fā)[2009]31號(hào)文第第九條規(guī)規(guī)定,開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工后后,企業(yè)業(yè)應(yīng)及時(shí)時(shí)結(jié)算其其計(jì)稅成成本并計(jì)計(jì)算此前前銷(xiāo)售收收入的實(shí)實(shí)際毛利利額,同時(shí)將其其實(shí)際毛毛利額與與其對(duì)應(yīng)應(yīng)的預(yù)計(jì)計(jì)毛利額額之間的的差額,,計(jì)入當(dāng)年年度企業(yè)業(yè)本項(xiàng)目目與其他他項(xiàng)目合合并計(jì)算算的應(yīng)納納稅所得得額。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理所以C項(xiàng)項(xiàng)目上年年度所收收取的預(yù)預(yù)收款中中2500萬(wàn)元元按照預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率在上一一年度匯匯算清繳繳中做過(guò)過(guò)納稅調(diào)調(diào)整,則則在2011年年度應(yīng)做做納稅調(diào)調(diào)減處理理。若C項(xiàng)目目已知實(shí)實(shí)際計(jì)稅稅成本為為4550萬(wàn)元元,則C項(xiàng)目匯匯算清繳繳應(yīng)納稅稅所得額額為:((6500-4550-6500××5%))-(2500×15%-2500×5%)=1625-250=1375(萬(wàn)元元)。在建D項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)收收收入3500萬(wàn)元,,會(huì)計(jì)不結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收入入,也無(wú)無(wú)法計(jì)算算計(jì)稅成成本。但是其其符合國(guó)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)所所得稅收收入確認(rèn)認(rèn)條件,,應(yīng)計(jì)算算為企業(yè)業(yè)所得稅稅收入3500萬(wàn)元。。其中由由于其屬屬于未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品,,根據(jù)國(guó)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文文第九條條規(guī)定,,企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品取取得的收收入,應(yīng)先按預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率計(jì)算出出預(yù)計(jì)毛毛利額,計(jì)入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納納稅所得得額。所所以D項(xiàng)項(xiàng)目匯算算清繳應(yīng)應(yīng)納稅所所得額為為:3500××15%-3500×5%=350(萬(wàn)萬(wàn)元)。。不考慮期期間費(fèi)用用,A房房地產(chǎn)企企業(yè)2011年年度應(yīng)納納稅所得得額為::1600+1375+350=3325(萬(wàn)元元)。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理(二)年終匯算算清繳不不能忽視視的完工工條件1.國(guó)稅稅發(fā)[2009]31號(hào)的規(guī)規(guī)定以上銷(xiāo)售售的不同同階段,,由于收收入計(jì)算算所得額額的方式式不同,,區(qū)別即即在于開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工與與否,《《國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅問(wèn)題的的通知》》(國(guó)稅稅發(fā)[2009]31號(hào))對(duì)對(duì)于除土土地開(kāi)發(fā)發(fā)之外的的其他開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工條條件規(guī)定定如下::開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下列列條件之之一的,,應(yīng)視為為已經(jīng)完完工:(一)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品竣工證證明材料料已報(bào)房房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)備案;;(二)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品已取得得了初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明;(三)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品已開(kāi)始投入入使用。以上三個(gè)個(gè)條件如如果同時(shí)時(shí)滿足,,遵循時(shí)時(shí)點(diǎn)界定定孰先原原則,以以最早的的一個(gè)時(shí)時(shí)點(diǎn)確定定開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工工時(shí)點(diǎn),,這與會(huì)會(huì)計(jì)核算算不同。?!竞D习赴咐恳酪罁?jù)建筑筑法。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理2.國(guó)稅函【【2009】342號(hào)號(hào)規(guī)定::《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完工工標(biāo)準(zhǔn)稅稅務(wù)確認(rèn)認(rèn)條件的的批復(fù)》》海南省省國(guó)家稅稅務(wù)局::你你局《關(guān)關(guān)于海南南永生實(shí)實(shí)業(yè)投資資有限公公司偷稅稅案中如如何認(rèn)定定開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已開(kāi)開(kāi)始投入入使用問(wèn)問(wèn)題的請(qǐng)請(qǐng)示》((瓊國(guó)稅稅發(fā)〔2009〕121號(hào)))收悉。。經(jīng)研究究,批復(fù)復(fù)如下::根根據(jù)《國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)征收收企業(yè)所所得稅問(wèn)問(wèn)題的通通知》((國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2006〕〕31號(hào)號(hào))規(guī)定定的精神神,房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)建建造、開(kāi)開(kāi)發(fā)的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品無(wú)論工程程質(zhì)量是是否通過(guò)過(guò)驗(yàn)收合合格,或或是否辦辦理完工工(竣工工)備案案手續(xù)以以及會(huì)計(jì)計(jì)決算手手續(xù),當(dāng)當(dāng)其開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)始投入入使用時(shí)時(shí)均應(yīng)視視為已經(jīng)經(jīng)完工。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)按規(guī)規(guī)定及時(shí)時(shí)結(jié)算開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品計(jì)稅成成本并計(jì)計(jì)算此前前以預(yù)售售方式銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品所所取得收收入的實(shí)實(shí)際毛利利額,同同時(shí)將開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際毛毛利額與與其對(duì)應(yīng)應(yīng)的預(yù)計(jì)計(jì)毛利額額之間的的差額,,計(jì)入當(dāng)當(dāng)年(完完工年度度)應(yīng)納納稅所得得額。開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入入使用是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)始辦理理開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交付手續(xù)續(xù)(包括括入住手手續(xù))或或已開(kāi)始始實(shí)際投投入使用用。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理3.國(guó)稅函[2010]201號(hào)號(hào)的規(guī)定定國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局《《關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工條件件確認(rèn)問(wèn)問(wèn)題的通通知》》(國(guó)稅稅函[2010]201號(hào)))規(guī)定定:根據(jù)《國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅問(wèn)題的的通知》》(國(guó)稅稅發(fā)[2006]31號(hào))規(guī)定精精神和《《國(guó)家稅稅務(wù)總局局關(guān)于印印發(fā)〈房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)企企業(yè)所得得稅處理理辦法〉〉的通知知》(國(guó)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)))第三條條規(guī)定,,房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)建造造、開(kāi)發(fā)發(fā)的開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品,,無(wú)論工程程質(zhì)量是是否通過(guò)過(guò)驗(yàn)收合合格,或或是否辦辦理完工工(竣工工)備案案手續(xù)以以及會(huì)計(jì)計(jì)決算手手續(xù),當(dāng)企業(yè)開(kāi)開(kāi)始辦理理開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品交付付手續(xù)((包括入入住手續(xù)續(xù))、或或已開(kāi)始始實(shí)際投投入使用用時(shí),為為開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)始始投入使使用,應(yīng)視為為開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)完工。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)按按規(guī)定及及時(shí)結(jié)算算開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅稅成本,,并計(jì)算算企業(yè)當(dāng)當(dāng)年度應(yīng)應(yīng)納稅所所得額。。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理(三)完完工項(xiàng)目目要及時(shí)時(shí)核算計(jì)計(jì)稅成本本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工后后,交付付使用會(huì)會(huì)計(jì)核算算上由““預(yù)收賬賬款”科科目結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到“主主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入””,“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本”歸集集的成本本費(fèi)用相相應(yīng)按照照已售建筑筑面積占占可售建建筑面積積的比例結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)至““主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本本”。當(dāng)當(dāng)然,如如果企業(yè)業(yè)由于種種種原因因不進(jìn)行行損益結(jié)結(jié)轉(zhuǎn),并并不可能能減少應(yīng)應(yīng)納稅所所得額,,因?yàn)殚_(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工后后或稅法法視同完完工后不不能再依依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率確確定應(yīng)納納稅所得得額。國(guó)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第第九條規(guī)規(guī)定:開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工后后,企業(yè)業(yè)應(yīng)及時(shí)時(shí)結(jié)算其其計(jì)稅成成本并計(jì)計(jì)算此前前銷(xiāo)售收收入的實(shí)實(shí)際毛利利額,同同時(shí)將其其實(shí)際毛毛利額與與其對(duì)應(yīng)應(yīng)的預(yù)計(jì)計(jì)毛利額額之間的的差額,,計(jì)入當(dāng)當(dāng)年度企企業(yè)本項(xiàng)項(xiàng)目與其其他項(xiàng)目目合并計(jì)計(jì)算的應(yīng)應(yīng)納稅所所得額。。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理(四)可可以預(yù)預(yù)提的三三種計(jì)稅稅成本國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第第三十二二條考慮慮了這一一因素,,允許預(yù)預(yù)提部分分成本費(fèi)費(fèi)用計(jì)入入完工產(chǎn)產(chǎn)品的計(jì)計(jì)稅成本本:1.出包包工程未未最終辦辦理結(jié)算算而未取取得全額額發(fā)票的的,在證證明資料料充分的的前提下下,其發(fā)發(fā)票不足足金額可可以預(yù)提提,但最最高不得得超過(guò)合合同總金金額的10%;;2.公共共配套設(shè)設(shè)施尚未未建造或或尚未完完工的,,可按預(yù)預(yù)算造價(jià)價(jià)合理預(yù)預(yù)提建造造費(fèi)用。。此類(lèi)公公共配套套設(shè)施必必須符合合已在售售房合同同、協(xié)議議或廣告告、模型型中明確確承諾建建造且不不可撤銷(xiāo)銷(xiāo),或按按照法律律法規(guī)規(guī)規(guī)定必須須配套建建造的條條件;3.應(yīng)向向政府上上交但尚尚未上交交的報(bào)批批報(bào)建費(fèi)費(fèi)用、物物業(yè)完善善費(fèi)用可可以按規(guī)規(guī)定預(yù)提提。物業(yè)業(yè)完善費(fèi)費(fèi)用是指指按規(guī)定定應(yīng)由企企業(yè)承擔(dān)擔(dān)的物業(yè)業(yè)管理基基金、公公建維修修基金或或其他專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)基金金。除此此之外的的建造成本本費(fèi)用以以及其他他應(yīng)當(dāng)取取得但未未取得合合法憑據(jù)據(jù)的,不不得計(jì)入入計(jì)稅成成本。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理(五)完完工項(xiàng)目目確定計(jì)計(jì)稅成本本核算終終止日國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第第三十五五條規(guī)定定:開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工以后后,企業(yè)業(yè)可在完完工年度度企業(yè)所所得稅匯匯算清繳繳前選擇擇確定計(jì)計(jì)稅成本本核算的的終止日日,不得得滯后。。可以歸歸納為以以下幾點(diǎn)點(diǎn):1.開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)當(dāng)年度完完工必須須結(jié)算計(jì)計(jì)稅成本本(完工工指稅法法視同完完工條件件)。2.根據(jù)據(jù)計(jì)稅成成本結(jié)算算額,對(duì)對(duì)以前銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入實(shí)際毛毛利額與與預(yù)計(jì)毛毛利額差差額調(diào)整整計(jì)入當(dāng)當(dāng)年度應(yīng)應(yīng)納稅所所得額。。3.計(jì)稅稅成本核核算有終終止日,,即完工工年度企企業(yè)所得得稅匯算算清繳前前。2007年12月31日完工工例子。。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理(六)年年終匯算算清繳的的計(jì)稅成成本的納納稅調(diào)整整1.計(jì)稅成本本只考慮慮實(shí)際毛毛利額,,不考慮慮會(huì)計(jì)實(shí)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本。。匯算清清繳需要要根據(jù)主主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本做做出納稅稅調(diào)整。。2.會(huì)計(jì)成本本年終結(jié)結(jié)算止于于資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表日日,計(jì)稅稅成本可可以次年年5月31日前前任一時(shí)時(shí)點(diǎn)為核核算終止止日。匯匯算清繳繳根據(jù)12月31日賬賬面數(shù)據(jù)據(jù)可在5月31日前納納稅調(diào)整整。3.會(huì)計(jì)成本本:未入入賬的成成本費(fèi)用用均可以以預(yù)提;;計(jì)稅成成本:預(yù)預(yù)提成本本費(fèi)用不不超過(guò)國(guó)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第第三十二二條規(guī)定定的范圍圍和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。所以以預(yù)提成成本匯算算清繳也也要納稅稅調(diào)整。。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理4.1月1日日—5月月31日日之間取取得合法法憑據(jù),,會(huì)計(jì)作作為次年年度發(fā)生生的成本本費(fèi)用或或沖減預(yù)預(yù)提成本本,稅法法則可以以計(jì)入當(dāng)當(dāng)年度計(jì)計(jì)稅成本本。所以以匯算清清繳要注注意可以以計(jì)入計(jì)計(jì)稅成本本的范圍圍。核算終止止日的規(guī)規(guī)定遵從從了《企企業(yè)所得得稅法實(shí)實(shí)施條例例》第九九條的規(guī)規(guī)定:企企業(yè)應(yīng)納納稅所得得額的計(jì)計(jì)算,以以權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制為為原則,,屬于當(dāng)當(dāng)期的收收入和費(fèi)費(fèi)用,不不論款項(xiàng)項(xiàng)是否收收付,均作為當(dāng)當(dāng)期的收收入和費(fèi)費(fèi)用;不屬于于當(dāng)期的的收入和和費(fèi)用,,即使款項(xiàng)項(xiàng)已經(jīng)在在當(dāng)期收收付,均均不作為為當(dāng)期的的收入和和費(fèi)用。這樣就就給了房房地產(chǎn)企企業(yè)充分分的核算算申報(bào)時(shí)時(shí)間,即即企業(yè)可可以在年年度結(jié)束束后的5個(gè)月匯匯算清繳繳期內(nèi),,盡快地地完成出出包工程程結(jié)算,,索取發(fā)發(fā)票,完完整確定定完工項(xiàng)項(xiàng)目的計(jì)計(jì)稅成本本。補(bǔ)計(jì)計(jì)需要在在當(dāng)年度度稅前扣扣除的應(yīng)應(yīng)計(jì)未計(jì)計(jì)、應(yīng)提提未提項(xiàng)項(xiàng)目。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理(七)未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品不不進(jìn)行匯匯算清繳繳。未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品在納稅稅年度結(jié)結(jié)束時(shí),,只有預(yù)預(yù)售收入入,其成成本費(fèi)用用項(xiàng)目仍仍然不能能夠歸集集全,也也不能夠夠準(zhǔn)確核核算出來(lái)來(lái),因此此,納稅稅年度結(jié)結(jié)束時(shí),,仍未完完工的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品在當(dāng)年年度內(nèi)預(yù)預(yù)繳的所所得稅,,不能參參加當(dāng)年年度的企企業(yè)所得得稅匯算算清繳。。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理(八)所所得稅匯匯算不同同于項(xiàng)目目清算【例2-2】A房地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的B項(xiàng)項(xiàng)目,2007年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)售收收入1000萬(wàn)萬(wàn)元,預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率為20%,期期間費(fèi)用用及可扣扣除稅金金為150萬(wàn)元元,當(dāng)年年繳納企企業(yè)所得得稅16.5萬(wàn)萬(wàn)元;2008年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)售收收入2000萬(wàn)萬(wàn)元,預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率率為15%,期期間費(fèi)用用及可扣扣除稅金金為200萬(wàn)元元,當(dāng)年年繳納企企業(yè)所得得稅25萬(wàn)元;;2009年B項(xiàng)項(xiàng)目竣工工交付業(yè)業(yè)主使用用,當(dāng)年年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入3000萬(wàn)元元,期間間費(fèi)用及及可扣除除稅金為為250萬(wàn)元,,項(xiàng)目計(jì)計(jì)稅成本本為4200萬(wàn)萬(wàn)元。假假設(shè)沒(méi)有有其他納納稅調(diào)整整項(xiàng)目,,A房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在B項(xiàng)項(xiàng)目竣工工清算年年度,即即2009年需需要繳納納多少企企業(yè)所得得稅?三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理A房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)人員員認(rèn)為,,B項(xiàng)目目竣工清清算共計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入6000萬(wàn)元元(1000++2000+3000),發(fā)發(fā)生計(jì)稅稅成本4200萬(wàn)元,,項(xiàng)目期期間費(fèi)用用及可扣扣除稅金金600萬(wàn)元((150+200+250))應(yīng)納稅所所得額==6000-4200-600=1200(萬(wàn)元元)應(yīng)繳企業(yè)業(yè)所得稅稅=1200××25%=300(萬(wàn)萬(wàn)元),,實(shí)際預(yù)繳繳企業(yè)所所得稅==16.5+25=41.5(萬(wàn)元元),項(xiàng)項(xiàng)目竣工工清算應(yīng)應(yīng)補(bǔ)繳企企業(yè)所得得稅=300--41.5=258.5(萬(wàn)萬(wàn)元)。。(提示示:這種清算算是錯(cuò)誤誤的)區(qū)別在于于還有流流轉(zhuǎn)稅等等期間費(fèi)費(fèi)用的影影響。三、房企企匯算清清繳中的的成本與與收入的的稅務(wù)處處理正確的項(xiàng)項(xiàng)目清算算辦法::第一,房地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的企企業(yè)所得得稅處理理并不僅僅著眼于于具體項(xiàng)項(xiàng)目的損損益情況況,無(wú)論論項(xiàng)目是是否完工工,無(wú)論論開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品是預(yù)預(yù)售還是是現(xiàn)售,,都應(yīng)當(dāng)當(dāng)在當(dāng)年年度確認(rèn)認(rèn)銷(xiāo)售收收入并匯匯算清繳繳企業(yè)所所得稅。。上例中中,A房房地產(chǎn)企企業(yè)2007年年度、2008年度繳繳納的企企業(yè)所得得稅實(shí)質(zhì)質(zhì)上是當(dāng)當(dāng)年度匯匯算清繳繳的應(yīng)納納稅額,,并非B項(xiàng)目完完工前的的預(yù)繳稅稅額。第二,企業(yè)銷(xiāo)售未完完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品取得的銷(xiāo)售售收入,應(yīng)先先按預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率分季季度(或月度度)計(jì)算出預(yù)預(yù)計(jì)毛利額,,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得額額。上例中,,A房地產(chǎn)企企業(yè)2007年銷(xiāo)售收入入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納納稅所得額==1000××20%-150=50(萬(wàn)元),,2008年年銷(xiāo)售收入對(duì)對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅稅所得額=2000×15%-200=100(萬(wàn)元)。。三、房企匯算算清繳中的成成本與收入的的稅務(wù)處理第三,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完完工后,企業(yè)業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算算其計(jì)稅成本本并計(jì)算此前前銷(xiāo)售收入的的實(shí)際毛利額額,同時(shí)將其其實(shí)際毛利額額與對(duì)應(yīng)的預(yù)預(yù)計(jì)毛利額之之間的差額,,計(jì)入當(dāng)年度度企業(yè)的應(yīng)納納稅所得額。。B項(xiàng)目計(jì)稅成成本為4200萬(wàn)元,實(shí)實(shí)際毛利率==(6000-4200)÷6000×100%=30%,2007年、2008年實(shí)際毛毛利額與預(yù)計(jì)計(jì)毛利額的差差額分別為100萬(wàn)元[1000××(30%——20%)]和300萬(wàn)萬(wàn)元[2000×(30%-15%)],毛利利差額400萬(wàn)元(100+300)應(yīng)當(dāng)計(jì)入入2009年年度應(yīng)納稅所所得額。第四,確定2009年度應(yīng)納稅稅所得額=3000-[4200--3000××(1-30%)]-250+400=1050(萬(wàn)元)),應(yīng)納所得得稅=1050×25%=262.5(萬(wàn)元))。以上計(jì)算結(jié)果果與企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)人員計(jì)算結(jié)結(jié)果的差額==262.5-258.5=4(萬(wàn)萬(wàn)元),形成成此差異的原原因在于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)于銷(xiāo)售收收入的理解不不準(zhǔn)確,將項(xiàng)項(xiàng)目清算與所所得稅匯算相相互混淆。該該例中,清算算僅指項(xiàng)目計(jì)計(jì)稅成本的最最終結(jié)算,涵涵蓋了3年的的銷(xiāo)售期間,,而匯算指按按照年度分別別計(jì)算的企業(yè)業(yè)所得稅應(yīng)納納稅額,兩者者不能等同。。三、房企匯算算清繳中的成成本與收入的的稅務(wù)處理第三節(jié)房房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入的稅務(wù)處理理一、未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入二、完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品收入三、視同銷(xiāo)售售收入四、租金及預(yù)預(yù)租收入五、其他收入入(特別規(guī)定定)一、未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件:第六條企業(yè)通過(guò)正式式簽訂《房地地產(chǎn)銷(xiāo)售合同同》或《房地地產(chǎn)預(yù)售合同同》所取得的的收入,應(yīng)確確認(rèn)為銷(xiāo)售收收入的實(shí)現(xiàn),,具體按以下下規(guī)定確認(rèn)::第九條企業(yè)銷(xiāo)售①未完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品取得的的收入,應(yīng)先按②預(yù)計(jì)計(jì)稅毛毛利率分季(或月))計(jì)算出預(yù)計(jì)計(jì)毛利額,④計(jì)入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得額額。第十二條③企業(yè)發(fā)生的的期間費(fèi)用、、⑤已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅成本本、營(yíng)業(yè)稅金及及附加、土地地增值稅準(zhǔn)予予當(dāng)期按規(guī)定定扣除。④=①×②-③(預(yù)繳)一、未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件:第八條:企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售未完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的計(jì)稅毛利率由各省、自治治、直轄市國(guó)國(guó)家稅務(wù)局、、地方稅務(wù)局局按下列規(guī)定定進(jìn)行確定:(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目位于省、、自治區(qū)、直直轄市和計(jì)劃劃單列市人民民政府所在地地城市城區(qū)和和郊區(qū)的,不不得低于15%。

(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目位于地及地地級(jí)市城區(qū)及及郊區(qū)的,不不得低于10%。

(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目位于其他地地區(qū)的,不得得低于5%。。

(4)屬屬于經(jīng)濟(jì)適用用房、限價(jià)房房和危改房的的,不得低于于3%。問(wèn)問(wèn)題:國(guó)稅函【2008】299號(hào)文件規(guī)規(guī)定的非經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的預(yù)預(yù)計(jì)利潤(rùn)率比比上述前三條條計(jì)稅毛利率率高5%。主主要源于什么么?第九條:企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售未完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率率分季(或月月)計(jì)算出預(yù)預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額。。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完完工后,企業(yè)業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算算其計(jì)稅成本本并計(jì)算此前前銷(xiāo)售收入的的實(shí)際毛利額額,同時(shí)將其其實(shí)際毛利額額與其對(duì)應(yīng)的的預(yù)計(jì)毛利額額之間的差額額,計(jì)入當(dāng)年年度企業(yè)本項(xiàng)項(xiàng)目與其他項(xiàng)項(xiàng)目合并計(jì)算算的應(yīng)納稅所所得額。在在年度納納稅申報(bào)時(shí),,企業(yè)須出具具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛毛利額與預(yù)計(jì)計(jì)毛利額之間間差異調(diào)整情情況的報(bào)告以以及稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)需要的其他他相關(guān)資料。。未完工產(chǎn)品當(dāng)當(dāng)期預(yù)計(jì)毛利利=當(dāng)期預(yù)售售收入×預(yù)計(jì)計(jì)毛利率一、未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入【例3-1】】(1)某房地地產(chǎn)公司(坐落在省城)2008年年度開(kāi)發(fā)A項(xiàng)項(xiàng)目,預(yù)售房房款78000000元元,當(dāng)年開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品未完工工。當(dāng)年繳納納營(yíng)業(yè)稅金及及附加4329000元元,期間費(fèi)用用6500000元。2009年度度A項(xiàng)目全全部完工,實(shí)實(shí)現(xiàn)收入120000000元,開(kāi)開(kāi)發(fā)成本60000000元,該項(xiàng)項(xiàng)目2009年度繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金及附附加2331000元。。(2)2009年度又又開(kāi)發(fā)了B項(xiàng)項(xiàng)目,截止到到年底項(xiàng)目也也完工,共實(shí)實(shí)現(xiàn)收入45000000元,開(kāi)發(fā)發(fā)成本27000000元,繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金及附附加2497500元。。該企業(yè)2009年度期期間費(fèi)用共發(fā)發(fā)生8900000元。。計(jì)算該企業(yè)業(yè)2008、、2009兩兩年應(yīng)繳納企企業(yè)所得稅((假設(shè)不需進(jìn)進(jìn)行其他納稅稅調(diào)整)。一、未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入分析并計(jì)算::1、2008年:企業(yè)的利潤(rùn)總總額=0―6500000=―6500000元該企業(yè)產(chǎn)品未未完工,應(yīng)根根據(jù)國(guó)稅發(fā)【【2009】】31號(hào)文件件第八條、第第九條規(guī)定計(jì)計(jì)算繳納企業(yè)業(yè)所得稅。應(yīng)納稅所得額額=78000000××15%―4329000―6500000==871000元應(yīng)納企業(yè)所得得稅=871000×25%=217750元元。一、未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入2、2009年:A項(xiàng)目:實(shí)際際毛利率=(78000000+120000000-60000000)÷(78000000+120000000)×100%=69.7%實(shí)際毛利額與與預(yù)計(jì)毛利額額之差=78000000×(69.7%-15%)=42666000應(yīng)做為為2009年年應(yīng)納稅所得得額。2009應(yīng)納納稅所得額=120000000——[60000000——78000000×((1-69.7%)]——2331000+42666000+45000000-27000000-2497500-8900000=83634000-233100+426666000+45000000-27000000-2497500-8900000=516669400(元)應(yīng)繳納企業(yè)所所得稅=516669400×25%=129167350元一、未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入一、未完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入入問(wèn)題一:未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的收入是是否可以作為為三項(xiàng)費(fèi)用扣扣除基數(shù)?國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件的規(guī)規(guī)定:(一)2008年以以前,預(yù)售收收入作為預(yù)收收性質(zhì)的價(jià)款款,不能作為為三項(xiàng)費(fèi)用扣扣除基數(shù)(國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)文件第八八條第十款)。(二)三項(xiàng)費(fèi)用往往往發(fā)生在未完完工前,為了了解決這個(gè)矛矛盾,國(guó)稅發(fā)發(fā)【2006】31號(hào)文文件給予了變變通政策(三三年遞延)。。10.廣告費(fèi)費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招招待費(fèi)。按以以下規(guī)定進(jìn)行行處理:(1)開(kāi)發(fā)企企業(yè)取得的預(yù)預(yù)售收入不得得作為廣告費(fèi)費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招招待費(fèi)等三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算算基數(shù),至預(yù)預(yù)售收入轉(zhuǎn)為為實(shí)際銷(xiāo)售收收入時(shí),再將將其作為計(jì)算算基數(shù)。(2)新辦開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取取得第一筆開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際際銷(xiāo)售收入之之前發(fā)生的,,與建造、銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品相關(guān)的廣告告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi),可可以向后結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),按稅收規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣扣除,但結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不不得超過(guò)3個(gè)個(gè)納稅年度。。一、未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品收收入(三)國(guó)稅發(fā)【【2009】31號(hào)文文件徹底底解決了了這個(gè)問(wèn)問(wèn)題:規(guī)規(guī)定只要要是簽訂訂了預(yù)售售合同,,都算是是“銷(xiāo)售售收入””,新31號(hào)文文件通篇篇沒(méi)有出出現(xiàn)“預(yù)預(yù)售收入入”字樣樣。而銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入是可以以作為三三項(xiàng)費(fèi)用用扣除基基數(shù)的。。(1)國(guó)稅函【【2008】875號(hào)號(hào)文件第一一條:一一般銷(xiāo)售售收入的的確認(rèn)原原則。合同是否否簽訂,,是構(gòu)成成企業(yè)所所得稅收收入的重重要要件件(2)31號(hào)文文件第六六條:特特殊銷(xiāo)售售收入的的確認(rèn)原原則。目前明確確規(guī)定未未完工收收入不能能做三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用扣扣除基數(shù)數(shù)的,只只有福州州國(guó)稅局局。而政策策大?。海罕本?、江蘇等等地都明明確指出出可以作作為三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用扣扣除基數(shù)數(shù)。一、未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品收收入(四)三三項(xiàng)費(fèi)用用新規(guī)定定。國(guó)家稅稅務(wù)總局局公告2012年年第15號(hào)關(guān)于企業(yè)業(yè)所得稅稅應(yīng)納稅稅所得額額若干稅稅務(wù)處理理問(wèn)題的的公告,,第五條規(guī)規(guī)定:關(guān)關(guān)于籌辦辦期業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用用稅前扣扣除問(wèn)題題企業(yè)在籌建期間間,發(fā)生的的與籌辦辦活動(dòng)有有關(guān)的業(yè)業(yè)務(wù)招待待費(fèi)支出出,可按按實(shí)際發(fā)發(fā)生額的的60%計(jì)入企企業(yè)籌辦辦費(fèi),并并按有關(guān)關(guān)規(guī)定在在稅前扣扣除;發(fā)生的廣廣告費(fèi)和和業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi),可按實(shí)實(shí)際發(fā)生生額計(jì)入入企業(yè)籌籌辦費(fèi),,并按有有關(guān)規(guī)定定在稅前前扣除。。(適用2011年年度及以以后)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在進(jìn)入入正式建設(shè)設(shè)期之前前也存在在籌建,但何時(shí)何何階段為為籌建期期沒(méi)有明明確。但79號(hào)號(hào)文件說(shuō)說(shuō)明,未未取得收收入之前前發(fā)生的的費(fèi)用按按籌辦費(fèi)費(fèi)處理。。因此,,未產(chǎn)生生預(yù)售收收入之前前都應(yīng)該該為籌建建期。一、、未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入總結(jié)結(jié)::1、、只只要要簽簽訂訂了了預(yù)預(yù)售售合合同同就就屬屬于于銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入,,因因此此可可以以作作為為三三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用的的扣扣除除基基數(shù)數(shù)。。增增加加三三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用的的扣扣除除基基數(shù)數(shù)。。從2011年年開(kāi)開(kāi)始始,,籌籌建建期期不不受受收收入入影影響響直直接接按按發(fā)發(fā)生生額額60%扣扣除除招招待待費(fèi)費(fèi)用用。。廣廣宣宣費(fèi)費(fèi)用用可可以以直直接接扣扣除除。2、、完完工工年年度度,,以前前年年度度未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品銷(xiāo)售售收收入入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而而來(lái)來(lái)的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入,,不不能能再再次次作作為為三三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用扣扣除除基基數(shù)數(shù)。。一、、未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入問(wèn)題題二二::未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入的的范范圍圍(一一))預(yù)預(yù)收收賬賬款款貸貸方方發(fā)發(fā)生生額額((常常規(guī)規(guī)科科目目))①發(fā)發(fā)票票領(lǐng)領(lǐng)購(gòu)購(gòu)簿簿及及發(fā)發(fā)票票收收據(jù)據(jù);;②②網(wǎng)網(wǎng)上上備備案案合合同同;;③③紙紙質(zhì)質(zhì)合合同同;;④④銷(xiāo)銷(xiāo)售售臺(tái)臺(tái)賬賬((明明細(xì)細(xì)表表));;⑤⑤預(yù)預(yù)收收賬賬款款賬賬(二二))定定金金、、訂訂金金、、保保證證金金、、誠(chéng)誠(chéng)意意金金((其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款二二級(jí)級(jí)科科目目))是是否否繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅??(1))2008年年以以前前,,因因?yàn)闉槎惗惙ǚㄓ杏蓄A(yù)預(yù)售售收收入入的的概概念念,,所所有有的的預(yù)預(yù)收收款款項(xiàng)項(xiàng)均均作作為為預(yù)預(yù)售售收收入入,,因因此此定定金金必必須須繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅,,這這也也是是稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)檢檢查查重重點(diǎn)點(diǎn)。。(2))2008年年以以后后,,如如果果收收取取的的定定金金跨跨越越年年度度,,由由于于沒(méi)沒(méi)有有簽簽訂訂預(yù)預(yù)售售合合同同,,因因此此在在收收取取定定金金當(dāng)當(dāng)年年,,要要作作為為預(yù)預(yù)收收款款項(xiàng)項(xiàng),,不不作作為為收收入入處處理理。。例外外::大地地稅稅函函【【2009】】77號(hào)號(hào)文文件件第第三三條條((違違反反上上位位法法))(3))定金金是是否否要要繳繳納納營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅??什什么么時(shí)時(shí)間間繳繳納納??(國(guó)稅稅函函〔〔1995]156號(hào)號(hào)文文件件第第18條條)誠(chéng)意意金金不要要繳繳稅稅一、、未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入問(wèn)題題二二::未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入的的范范圍圍思考考::完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收取取的的定定金金是是否否確確認(rèn)認(rèn)為為完完工工銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入??((青青國(guó)國(guó)稅稅發(fā)發(fā)【【2010】】9號(hào)號(hào)文文件件第第五五條條第第四四款款。。))對(duì)于于完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品,,如如果果未未簽簽合合同同僅僅交交付付定定金金的的,,不不符符合合銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的條條件件,,預(yù)預(yù)收收的的定定金金不不需需結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為完完工工產(chǎn)產(chǎn)品品銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入。(三三))會(huì)會(huì)員員卡卡或或會(huì)會(huì)員員費(fèi)費(fèi)(1))2006年年,,山山東東某某地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè),,搞搞所所謂謂會(huì)會(huì)員員制制售售房房,,入入會(huì)會(huì)后后繳繳納納2萬(wàn)萬(wàn)元元會(huì)會(huì)費(fèi)費(fèi),,以以后后可可以以抵抵頂頂房房款款。。總總局局認(rèn)認(rèn)為為,,這這種種形形式式屬屬于于變變相相的的預(yù)預(yù)售售收收入入,,應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)征征稅稅。。((2))2008年年1月月1日日后后,,對(duì)對(duì)于于此此類(lèi)類(lèi)為為購(gòu)購(gòu)房房而而辦辦理理的的會(huì)會(huì)員員卡卡、、會(huì)會(huì)員員費(fèi)費(fèi),,是是否否需需要要繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅??((同同定定金金))思考考::免費(fèi)費(fèi)贈(zèng)贈(zèng)送送的的服服務(wù)務(wù)卡卡,,是是否否征征收收營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅??一、、未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入問(wèn)題題二二::未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入的的范范圍圍(四四))非非法法預(yù)預(yù)售售房房屋屋未未簽簽訂訂預(yù)預(yù)售售合合同同,,是是否否計(jì)計(jì)稅稅??如,,某某開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商為為稅稅務(wù)務(wù)局局集集資資蓋蓋房房,已經(jīng)經(jīng)收收取取了了90%的的款款項(xiàng)項(xiàng),,但但是是未未簽簽訂訂預(yù)預(yù)售售或或者者銷(xiāo)銷(xiāo)售售合合同同,,是是否否計(jì)計(jì)稅稅呢呢??(1))根根據(jù)據(jù)新新31號(hào)號(hào)文文件件第第6條條規(guī)規(guī)定定,,簽簽訂訂合合同同后后,,才才計(jì)計(jì)稅稅。。(2))這這里里的的合合同同,,應(yīng)應(yīng)遵遵循循“實(shí)質(zhì)質(zhì)重重于于形形式式””的原原則則,,不不局局限限于于房房管管局局制制式式的的合合同同,,只只要要有有實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上行行使使銷(xiāo)銷(xiāo)售售合合同同意意向向的的協(xié)協(xié)議議存存在在,,則則推推定定為為銷(xiāo)銷(xiāo)售售合合同同已已經(jīng)經(jīng)簽簽訂訂。。((875號(hào)號(hào)文文件件的的解解讀讀))不可可能能,,非非法法預(yù)預(yù)售售就就不不繳繳稅稅。。思考考::未取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售合合同同,,在在法法律律上上是是否否有有效效??一、、未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入問(wèn)題題二二::未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入的的范范圍圍(五五))是是借借款款合合同同,,還還是是銷(xiāo)銷(xiāo)售售合合同同??((實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)重重于于形形式式))((規(guī)避避繳繳納納預(yù)預(yù)繳繳稅稅款款)假借借借借款款的的形形式式(實(shí)實(shí)際際案案例例))((不不最終終確定定到到底底是是否否買(mǎi)買(mǎi)房房))合同同條條款款規(guī)規(guī)定定::①所借借款款項(xiàng)項(xiàng)沒(méi)沒(méi)有有利利息息;;②借款款只只能能用用于于樓樓盤(pán)盤(pán)建建設(shè)設(shè);;③借款款人人享享受受開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)價(jià)80%優(yōu)優(yōu)惠惠;;④收款款收收據(jù)據(jù)注注明明::購(gòu)購(gòu)房房集集資資款款,,并并可可以以抵抵頂頂房房款款。。因此此,,稽稽查查認(rèn)認(rèn)定定此此項(xiàng)項(xiàng)行行為為實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上為為銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為為,,應(yīng)應(yīng)繳繳納納所所得得稅稅和和營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。。交涉涉::那么么,,房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)一一定定會(huì)會(huì)找找事事務(wù)務(wù)所所或或者者律律師師來(lái)來(lái)找找稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)交交涉涉,,您您會(huì)會(huì)如如何何交交涉涉呢呢??一定定會(huì)會(huì)說(shuō)說(shuō)::我我這這個(gè)個(gè)收收入入不不合合法法,,怎怎么么能能征征稅稅呢呢??一、、未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入問(wèn)題題三三::銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入不不區(qū)區(qū)分分合合法法收收入入和和非非法法收收入入。。企業(yè)業(yè)一一定定會(huì)會(huì)聲聲稱(chēng)稱(chēng)自自己己的的預(yù)預(yù)售售是是非非法法預(yù)預(yù)售售不不能能征征稅稅。未取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證,,就就進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)售售是是非非法法的的。。但但是是,,稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)不不是是預(yù)預(yù)售售許許可可的的主主管管機(jī)機(jī)關(guān)關(guān),,也也不不去去分分辨辨,,總總之之只只要要取取得得收收入入就就要要納納稅稅。。如如果果業(yè)業(yè)主主起起訴訴,,法法院院判判定定合合同同無(wú)無(wú)效效,,則則前前期期確確認(rèn)認(rèn)的的收收入入可可以以扣扣減減。。1、、教教育育部部門(mén)門(mén)收收取取非非法法擇擇校校費(fèi)費(fèi)((財(cái)稅稅〔〔2006〕〕3號(hào)號(hào))2、、三三陪陪小小姐姐稅稅收收非法法預(yù)預(yù)售售案案例例::2006年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅務(wù)務(wù)稽稽查查過(guò)過(guò)程程中中,,某某地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司將將預(yù)預(yù)收收款款項(xiàng)項(xiàng)打打入入老老板板個(gè)個(gè)人人賬賬戶(hù)戶(hù),,再再以以個(gè)個(gè)人人借借款款方方式式,,將將款款項(xiàng)項(xiàng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入企企業(yè)業(yè)賬賬簿簿。。其隱隱瞞瞞非非法法預(yù)預(yù)售售收收入入的的行行為為,稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)不不能能坐坐視視不不理理。。問(wèn)題題::公公司司向向老老板板借借錢(qián)錢(qián)是是否否有有稅稅收收風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)呢呢??一、、未未完完工工開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品收收入入老板板向向公公司司借借錢(qián)錢(qián)有有稅稅務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)么么??1、、老老板板借借給給公公司司錢(qián)錢(qián)----對(duì)對(duì)于于稅稅務(wù)務(wù)稽稽查查來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)關(guān)關(guān)注注::①非非法法預(yù)預(yù)售售的的征征兆兆。是是不不是是非非法法預(yù)預(yù)售售款款項(xiàng)項(xiàng),,假假借借老老板板個(gè)個(gè)人人賬賬戶(hù)戶(hù);;②個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅問(wèn)問(wèn)題題。如果果排排除除第第一一種種情情況況,,是是否否有有利利息息支支出出,,企企業(yè)業(yè)有有責(zé)責(zé)任任代代扣扣代代繳繳個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅。。③企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅扣扣除除(國(guó)國(guó)稅稅函函【【2009】】777號(hào)號(hào)))。大地地稅稅函函【【2008】】36號(hào)號(hào)、冀冀地地稅稅函函【【2009】】18號(hào)號(hào)、、浙浙江江省省的的匯匯繳繳問(wèn)問(wèn)答答等等,,總總局局的的答答復(fù)復(fù)。。2、根根據(jù)財(cái)稅【【2003】158號(hào)文文件規(guī)定,,一年年內(nèi)不不歸還還又不不用于于企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的,,要根根據(jù)股股息紅紅利所所得征征收個(gè)個(gè)人所所得稅稅,財(cái)稅【【2008】83號(hào)號(hào)文件進(jìn)進(jìn)一步步做了了重申申;企企業(yè)所所得稅稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn):如如果企企業(yè)對(duì)對(duì)老板板不收收取利利息,,將可可能遭遭遇關(guān)關(guān)聯(lián)方方交易易調(diào)整整,繳繳納企企業(yè)所所得稅稅。思考::如何何規(guī)避避個(gè)人人所得得稅??一、未未完工工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品收入入問(wèn)題四四:預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率率的含含義(一))國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2003〕〕83號(hào)文文件第第二條條表述述為::利潤(rùn)潤(rùn)率((意味味著什什么??)(二))國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2006]31號(hào)文文件表表述為為“預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率率”(三))國(guó)稅函函【2008】】299號(hào)號(hào)文件件表述述為““預(yù)計(jì)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)率””(司司長(zhǎng)的的答疑疑第10個(gè)個(gè)問(wèn)題題)(四))國(guó)稅發(fā)發(fā)【2009】】31號(hào)文文件::預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅稅毛利利率。。關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn):1、預(yù)售階階段,,是否否允許許扣除除期間間費(fèi)用用?2、預(yù)預(yù)售階階段是是否允允許扣扣除稅稅金及及附加加(包包括預(yù)預(yù)征的的土地地增值值稅))?一、未未完工工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品收入入問(wèn)題五五:預(yù)預(yù)售收收入預(yù)預(yù)繳申申報(bào)表表的填填報(bào)。假設(shè)某某地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)2008年第第一季季度取取得了了預(yù)售售收入入1000萬(wàn)元元,預(yù)預(yù)計(jì)利利潤(rùn)率率為20%,期期間費(fèi)費(fèi)用80萬(wàn)萬(wàn)元,,營(yíng)業(yè)業(yè)稅金金及附附加為為55.5萬(wàn),,預(yù)繳繳的土土地增增值稅稅為10萬(wàn)萬(wàn)元,,如何何進(jìn)行行預(yù)繳繳納稅稅申報(bào)報(bào)?(1))國(guó)稅函函[2008]299號(hào)號(hào)文件件(2))預(yù)計(jì)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)率的的理解解?(3))預(yù)售售收入入季度度申報(bào)報(bào)是否否允許許彌補(bǔ)補(bǔ)以前前年度度虧損損?((稅局局逼我我做假假賬))(4))國(guó)稅函函【2008】】635號(hào)號(hào)文件件:(四四要素素公式式分析析)一、未未完工工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品收入入問(wèn)題六六:預(yù)預(yù)售收收入年年度納納稅申申報(bào)表表的填填報(bào)。假設(shè)某某地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)2008年取取得了了預(yù)售售收入入1000萬(wàn)萬(wàn)元,當(dāng)年年發(fā)生生開(kāi)發(fā)成成本600萬(wàn)元元,期間間費(fèi)用用80萬(wàn)元元,營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅金及及附加加為55.5萬(wàn)萬(wàn),預(yù)預(yù)繳的的土地地增值值稅為為10萬(wàn)元元,如如何進(jìn)進(jìn)行納納稅申申報(bào)??(1))申報(bào)報(bào)表第第一行行填列列多少少?(2))申報(bào)報(bào)表第第三行行如何何填報(bào)報(bào)?(3))附表表3第第40行的的填報(bào)報(bào)。(4))附表表3第第52行應(yīng)應(yīng)當(dāng)如如何填填報(bào)??或者::大連市市的填填表方方法((直接接將納納稅調(diào)調(diào)減的的65.5萬(wàn),,作為為調(diào)增增200萬(wàn)萬(wàn)的抵抵減項(xiàng)項(xiàng),填填入附附表三三第52行行)申申報(bào)報(bào)表是是為政政策服服務(wù)的的,無(wú)無(wú)論如如何填填報(bào)只只要符符合稅稅收政政策,,能夠夠通過(guò)過(guò)系統(tǒng)統(tǒng)審核核即可可。一、未未完工工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品收入入問(wèn)題七七:經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房的稅稅收優(yōu)優(yōu)惠1、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅:經(jīng)濟(jì)適適用房房不再再有任任何的的營(yíng)業(yè)業(yè)稅優(yōu)優(yōu)惠。。2、土土地增增值稅稅:土地增增值稅稅沒(méi)有有任何何稅收收優(yōu)惠惠,只只是如如果符符合普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅,,而且且增值值率不不超過(guò)過(guò)20%的的,可可以免免稅。。不是是特性性的稅稅收優(yōu)優(yōu)惠。。有些些地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房土土地增增值稅稅預(yù)繳繳有優(yōu)優(yōu)惠的的措施施。3、企企業(yè)所所得稅稅:企業(yè)所所得稅稅沒(méi)有有實(shí)體體性?xún)?yōu)優(yōu)惠,,只是是預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅稅毛利利率比比較低低3%。當(dāng)?shù)卣谐兄Z的的優(yōu)惠惠,只只能通通過(guò)財(cái)財(cái)政返返還的的形式式來(lái)進(jìn)進(jìn)行。??偨Y(jié)::經(jīng)濟(jì)適適用房房在三三大稅稅種沒(méi)沒(méi)有非非常大大的稅稅收優(yōu)優(yōu)惠政政策。。二、完完工產(chǎn)產(chǎn)品收收入國(guó)稅發(fā)發(fā)[2009]31第三三條::企業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)包括括土地地的開(kāi)開(kāi)發(fā),,建造造、銷(xiāo)銷(xiāo)售住住宅、、商業(yè)業(yè)用房房以及及其他他建筑筑物、、附著著物、、配套套設(shè)施施等開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品。。除土土地開(kāi)開(kāi)發(fā)之之外,,其他他開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品符合合下列列條件件之一一的,,應(yīng)視視為已已經(jīng)完完工::1、開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品竣竣工證證明材材料已已報(bào)房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門(mén)門(mén)備案案。2、、開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品已開(kāi)開(kāi)始投投入使使用。。3、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品已取取得了了初始始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明明。之所以以要區(qū)區(qū)分完完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和和未完完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品是是因?yàn)闉椋和晖旯ら_(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品與與未完完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品企企業(yè)所所得稅稅計(jì)算算方法法不一一致。。完工工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品按照照實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的利利潤(rùn)計(jì)計(jì)算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅,未未完工工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品按照照預(yù)計(jì)計(jì)毛利利潤(rùn)繳繳納企企業(yè)所所得稅稅。國(guó)稅函函【2009】】342號(hào)號(hào),國(guó)國(guó)稅函函【2010】】201號(hào)號(hào)第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收收入的的稅務(wù)務(wù)處理理(一))開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工確認(rèn)認(rèn)的條條件::(二))銷(xiāo)售售收入入的確確認(rèn)原原則1.企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售商商品同同時(shí)滿滿足下列條條件的的,應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)::((結(jié)合合國(guó)稅稅函[2008]875號(hào)文文件))(1))商品銷(xiāo)銷(xiāo)售合合同已已經(jīng)簽簽訂,企業(yè)業(yè)已將將商品品所有有權(quán)相相關(guān)的的主要要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給給購(gòu)貨貨方;;第六條條企業(yè)通通過(guò)正式簽簽訂《《房地地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售合合同》》或《《房地地產(chǎn)預(yù)預(yù)售合合同》》所取取得的的收入入,應(yīng)確確認(rèn)為為銷(xiāo)售售收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。2.一次性性全額額收款款方式式采取一一次性性全額額收款款方式式銷(xiāo)售售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的,,應(yīng)于于實(shí)際際收訖訖價(jià)款款或取取得索索取價(jià)價(jià)款憑憑據(jù)((權(quán)利利)之之日,,確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。(二))銷(xiāo)售售收入入的確確認(rèn)原原則3分期收收款方方式(新會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則則的納納稅調(diào)調(diào)整問(wèn)問(wèn)題))采取分分期收收款方方式銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的,①應(yīng)按銷(xiāo)銷(xiāo)售合合同或或協(xié)議議約定定的價(jià)價(jià)款和和付款款日確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。②付款方方提前前付款款的,,在實(shí)實(shí)際付付款日日確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。(1))注意收收入同同成本本要配配比。。(收收入分分期,,成本本不能能按全全部))(2))現(xiàn)實(shí)生生活中中有提提前付付款的的情況況么??(3))新所得稅稅法的的規(guī)定定(實(shí)施條條例第第23條第一一款)),沒(méi)沒(méi)有提提到提提前付付款的的情形形如何何處理理。實(shí)施條條例23條條:以以分分期收收款方方式銷(xiāo)銷(xiāo)售貨貨物的的,按按照合合同約約定的的收款款日期期確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn);;如果企企業(yè)采采取企企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)制制度,,則稅稅收同同會(huì)計(jì)計(jì)無(wú)差差異;;如果果采用用會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則則,則則存在在會(huì)計(jì)計(jì)同稅稅收的的差異異。(二))銷(xiāo)售售收入入的確確認(rèn)原原則3.分期收收款方方式(新會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則的的納稅稅調(diào)整整問(wèn)題題)某企業(yè)業(yè)采取取分期期收款款方式式銷(xiāo)售售商品品,商商品價(jià)價(jià)值為為250萬(wàn)萬(wàn)元,,對(duì)方方可以以分3年交交付價(jià)價(jià)款,,每年年100萬(wàn)萬(wàn)元。。則:借借:長(zhǎng)長(zhǎng)期應(yīng)應(yīng)收款款300萬(wàn)貸:主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收收入250萬(wàn)未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)融資資收益益50萬(wàn)借:主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成成本210萬(wàn)貸:庫(kù)庫(kù)存商商品210萬(wàn)借:未未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)融資資收益益20萬(wàn)萬(wàn)貸:財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用20萬(wàn)此時(shí)第第一年年應(yīng)當(dāng)當(dāng)調(diào)整整如下下:第5行行,調(diào)減減收入入150萬(wàn)萬(wàn)(只只確認(rèn)認(rèn)收入入100萬(wàn)萬(wàn)元)),第40行行調(diào)增140萬(wàn)元(即即調(diào)減140萬(wàn)成本本),第36行,調(diào)減未確確認(rèn)融資收收益20萬(wàn)萬(wàn)元。申報(bào)報(bào)表中未涉涉及分期收收款的成本本問(wèn)題。3個(gè)步驟,,就完成了了調(diào)整。(二)銷(xiāo)售售收入的確確認(rèn)原則4銀行按揭方方式(兩個(gè)條款款)采取銀行按按揭方式銷(xiāo)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的,應(yīng)應(yīng)按銷(xiāo)售合合同或協(xié)議議約定的價(jià)價(jià)款確定收收入額,其其①首付款應(yīng)于實(shí)際收收到日確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn),②余款在銀行按揭

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