房地產基礎知識3

房地產基礎知識2022/12/161課程大綱一、房地產二、房地產市場三、房屋分類四、房地產專業(yè)名詞五、幾個要注意的地方2022/12/162一、房地產（一）房地產的概念房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產物權注：房地產物權除所有權以外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。2022/12/163一、房地產（二）地產的概念與分類即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產的類型：居住用地工業(yè)用地倉庫用地交通用地市政用地商業(yè)服務用地公共綠化用地教科文衛(wèi)設施用地港口碼頭用地軍事用地其他用地2022/12/164一、房地產（三）土地所有權的概念與劃分土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權可以分為：國有土地集體土地2022/12/165二、房地產市場（一）房地產市場的概念：

狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。

廣義概念：（1）土地的出讓、轉讓、開發(fā)（2）房地產買賣租賃、轉讓、互換、抵押（3）一些與房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。2022/12/166二、房地產市場（二）房地產市場的分類：房地產一級市場房地產二級市場房地產三級市場2022/12/167房地產一級市場房地產的一級市場是指土地交易市場。是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制全國所有土地都歸國家所有。二、房地產市場2022/12/168二、房地產市場房地產二級市場房地產的二級市場是增量房交易市場。主要是指已取得土地開發(fā)經營權的房地產經營企業(yè)（房地產開發(fā)公司），在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權和土地上建筑物的所有權一并轉讓給房地產消費者。二級市場也指新建造的第一次上市出售的房屋。2022/12/169二、房地產市場房地產三級市場：即存量房交易市場（二手房市場）。

是房地產所有者（企業(yè)、單位和個人）將房地產使用權或所有前再次轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。

2022/12/1610三、房屋分分類住宅的種類類繁多（1）按樓樓體高度分分類：主要分為低低層、多層層、小高層層、高層、、超高層等等。（2）按樓樓體結構形形式分類：：主要分為磚磚木結構、、磚混結構構、鋼混結結構、鋼結結構等。2022/12/1211三、房房屋分分類（4））按房房屋型型分類類：主要分分為普普通單單元式式住宅宅、公公寓式式住宅宅、復復式住住宅、、躍層層式住住宅、、花園園洋房房式住住宅、、小戶戶型住住宅（（超小小戶型型）等等。（5））按房房屋政政策屬屬性分分類：：主要分分為廉廉租房房、已已購公公房（（房改改房））、經經濟適適用住住房、、住宅宅合作作社集集資建建房等等。2022/12/1212一、按按樓體體高度度分類類：主要分分為低低層、、多層層、小小高層層、高高層、、超高高層等等。低層住住宅（2層層以下下）主要是是指（（一戶戶）獨獨立式式住宅宅、（（二戶戶）聯(lián)聯(lián)立式式住宅宅和（（多戶戶）聯(lián)聯(lián)排式式住宅宅。三、房房屋分分類2022/12/1213三、房房屋分分類多多層住住宅（2層層以上上，8層及及8層層以下下）多層住住宅主主要是是借助助公共共樓梯梯垂直直交通通，是是一種種最具具有代代表性性的城城市集集合住住宅。。與高層層住宅宅相比比，其其具有有的優(yōu)優(yōu)勢：：（1））在建建設投投資上上，多多層住住宅不不需要要像中中高層層和高高層住住宅那那樣增增加電電梯、、高壓壓水泵泵、公公共走走道等等方面面的投投資。。（2））在戶戶型設設計上上，多多層住住宅戶戶型設設計空空間比比較大大，居居住舒舒適度度較高高。（3））在結結構施施工上上，多多層住住宅通通常采采用磚磚混結結構，，因而而多層層住宅宅的建建筑造造價一一般較較低。。三、房房屋分分類2022/12/1214三、房房屋分分類但多層層住宅宅也有有不足足之處處，主主要表表現(xiàn)在在：（1））底層層和頂頂層的的居住住條件件不算算理想想，底底層住住戶的的安全全性、、采光光性差差，廁廁所易易溢糞糞返味味；頂頂層住住戶因因不設設電梯梯而上上下不不便。。此外外屋頂頂隔熱熱性、、防水水性差差。（2））難以以創(chuàng)新新。由由于設設計和和建筑筑工藝藝定型型，使使得多多層住住宅在在結構構上、、建材材選擇擇上、、空間間布局局上難難以創(chuàng)創(chuàng)新，，形成成“千千樓一一面、、千家家一樣樣”的的弊端端。如如果要要有所所創(chuàng)新新，需需要加加大投投資又又會失失去價價格成成本方方面的的優(yōu)勢勢。多層住住宅的的平面面類型型較多多，基基本類類型有有梯間間式、、走廊廊式和和獨立立單元元式。。三、房房屋分分類2022/12/1215三、房房屋分分類小小高層層住宅宅（8層以上上，16層層及16層層以下下）一般而而言，，小高高層住住宅主主要指指8層層~16層層高的的集合合住宅宅。從從高度度上說說具有有多層層住宅宅的氛氛圍，，但又又是較較低的的高層層住宅宅，故故稱為為小高高層。。對于于市場場推出出的這這種小小高層層，似似乎是是走一一條多多層與與高層層的中中間之之道。。這種種小高高層較較之多多層住住宅有有它自自己的的特點點：（1））建筑筑容積積率高高于多多層住住宅，，節(jié)約約土地地，房房地產產開發(fā)發(fā)商的的投資資成本本較多多層住住宅有有所降降低。。（2））這種種小高高層住住宅的的建筑筑結構構大多多采用用鋼筋筋混凝凝土結結構，，從建建筑結結構的的平面面布置置角度度來看看，則則大多多采用用板式式結構構，在在戶型型方面面有較較大的的設計計空間間。三、房房屋分分類2022/12/1216三、房房屋分分類（3））由于于設計計了電電梯，，樓層層又不不是很很高，，增加加了居居住的的舒適適感。。但由由于容容積率率的限限制，，與高高層相相比，，小高高層的的價格格一般般比同同區(qū)位位的高高層住住宅高高，這這就要要求開開發(fā)商商在提提高品品質方方面花花更大大的心心思。。三、房房屋分分類2022/12/1217三、房屋分類類 高層住宅宅（16層以上，30層及30層層以下）高層住宅是城城市化、工業(yè)業(yè)現(xiàn)代化的產產物，依據(jù)外外部形體可將將其分為塔樓樓和板樓。高層住宅的優(yōu)優(yōu)點：1、高層住宅宅土地使用率率高2、有較大的的室外公共空空間和設施，，3、眺望性好好4、建在城區(qū)區(qū)，具有良好好的生活便利利性，對買房房人有很大吸吸引力。三、房屋分類類2022/12/1218三、房屋分類類高層住宅的缺缺點：1、很難做到到每個戶型設設計的朝向、、采光、通風風都合理。2、建筑成本本高。建筑的的鋼材和混凝凝土消耗量都都高于多層住住宅，要配置置電梯、高壓壓水泵、增加加公共走道和和門窗，3、物業(yè)管理理費高。因為為要從物業(yè)管管理收費中為為修繕維護電電梯、高壓水水泵等設備付付出經常性費費用。三、房屋分類類2022/12/1219三、房屋分類類 超高層住住宅（30層以上上或樓高在100m以上上）超高層住宅多多為30層以以上。超高層住宅的的樓地面價最最低，但其房房價卻不低。。這是因為1、隨著建筑筑高度的不斷斷增加，其設設計的方法理理念和施工工工藝較普通高高層住宅和中中、低層住宅宅會有很大的的變化，需要要考慮的因素素會大大增加加。例如，電電梯的數(shù)量、、消防設施、、通風排煙設設備和人員安安全疏散設施施會更加復雜雜，同時其結結構本身的抗抗震和荷載也也會大大加強強。2、超高層建建筑由于高度度突出，多受受人矚目，因因此在外墻面面的裝修上檔檔次也較高，，造成其成本本很高。若建建在市中心或或景觀較好地地區(qū)，雖然住住戶可欣賞到到美景，但對對整個地區(qū)來來講卻不協(xié)調調。因此，許許多國家并不不提倡多建超超高層住宅。。三、房屋分類類2022/12/1220三、房屋分類類二、按樓體結結構形式分類類主要分為磚木木結構、磚混混結構、鋼混混結構、鋼結結構等。磚木結構：是指承重的主主要構件是用用磚、木材建建造的。如一一幢房屋是木木制房架、磚磚墻、木柱建建造的。特點：（1））層數(shù)較低，，一般在3層層以下。（2）1949年以前建建造的城鎮(zhèn)居居民住宅，（3）20世世紀50～60年代建造造的民用房屋屋和簡易房屋屋，大多多為這種結構構。三、房屋分類類2022/12/1221三、房屋分分類19世紀法國教教堂明代中期磚磚木結構樓樓房崇教寶塔俗俗名方塔。。始建于南南宋建炎四四年(1130年)三、房屋分分類2022/12/1222三、房屋分分類磚混結構：：是指房屋主主要承重結結構為磚砌砌墻體。樓樓板、過梁梁、樓梯、、陽臺、挑挑檐等構件件由鋼筋混混凝土澆制制（或預制制）建造的的房屋。1999年年之前，開開發(fā)建設的的多層住宅宅，一般均均采用磚混混結構；磚磚混結構住住宅其優(yōu)點點是工程造造價較低廉廉，但由于于其采用墻墻體承重，，住宅內不不允許自由由分隔。特點：（1）建造層層數(shù)一般在在6層以下下，造價較較低（2）抗震震性能較差差，開間和和進深的尺尺寸及層高高都受到一一定的限制制。這類建建筑物正逐逐步被鋼筋筋混凝土結結構的建筑筑物所替代代。三、房屋分分類2022/12/1223三、房屋分分類哈爾濱巴洛洛克建筑普通平房三、房屋分分類2022/12/1224三、房屋分分類鋼混結構（（鋼筋混凝凝土結構））：承重構件如如梁、板、、柱、墻（（剪力墻））、屋架架等，是是由鋼筋筋和混凝土土兩大材料料構成。其其圍護構件件如外墻、、隔墻等，，是由輕質質磚或其他他砌體做成成。特點：（1）一般出出現(xiàn)在中高高層中；（2）結構構適應性強強抗震性能能好，耐用用年限較長長；（3）廳和和居間的墻墻可以打開開(但公產產房不得隨隨意拆改)；三、房屋分分類2022/12/1225三、房屋分分類倉庫住宅內部住宅外部三、房屋分分類2022/12/1226三、房屋分分類鋼結構：是指承重的的主要構件件是用鋼材材料建造的的。特點：建造造成本較高高，多用于于高層公共共建筑和跨跨度大的工工業(yè)建筑，，如體育館館、影劇院院、跨度大大的工業(yè)廠廠房等。房房屋建筑從從不同的角角度可以進進行不同的的分類。三、房屋分分類2022/12/1227三、房屋分分類廠房超高層建筑筑三、房屋分分類2022/12/1228三、房屋分分類三、按房屋屋類型分類類主要分為普普通單元式式住宅、公公寓式住宅宅、復式住住宅、躍層層式住宅、、花園洋房房式住宅、、小戶型住住宅（超小小戶型）等等。三、房屋分分類2022/12/1229三、房屋分分類1、單元式式住宅又叫梯間式式住宅，是是以一個樓樓梯為幾戶戶服務的單單元組合體體，一般為為多、高層層住宅所采采用。單元元式住宅的的基本特點點有：（1）每層層以樓梯為為中心，安安排戶數(shù)較較少，一般般為2~4戶，大進進深的每層層可服務于于己5~8戶。住戶戶由樓梯平平臺進入分分戶門，各各戶自成一一體。（2）戶內內生活設施施完善，既既減少了住住戶之間的的相互干擾擾，又能適適應多種氣氣候條件。。（3）建筑筑面積較小小，戶型相相對簡單，，可標準化化生產，造造價經濟合合理。（4）仍保保留一定的的公共使用用面積，如如樓梯、走走道、垃圾圾道；保持持一定的鄰鄰里交往，，有助于改改善人際關關系。三、房屋分分類2022/12/1230三、房屋屋分類2、公寓寓式住宅宅公寓式住住宅是區(qū)區(qū)別于獨獨院獨戶戶的西式式別墅住住宅而言言的。公公寓式住住宅一般般建筑在在大城市市里，多多數(shù)為高高層樓房房，標準準較高；；每一層層內有若若干單戶戶獨用的的套房，，包括臥臥房、起起居室、、客廳、、浴室、、廁所、、廚房、、陽臺等等等；有有的附設設于旅館館酒店之之內，供供一些常常常往來來的中外外客商及及其家屬屬中短期期租用。。三、房屋屋分類2022/12/1231三、房屋屋分類3、花園園式住宅宅花園式住住宅一般般稱西式式洋房或或小洋樓樓，也稱稱花園別別墅。一般都是是帶有花花園草坪坪和車庫庫的獨院院式平房房或二、、三層小小樓，建建筑密度度很低，，內部居居住功能能完備，，裝修豪豪華并富富有變化化。住宅宅內水、、電、暖暖供給一一應俱全全，戶外外道路、、通迅、、購物、、綠化也也都有較較高的標標準，一一般是高高收入者者購買。。三、房屋屋分類2022/12/1232三、房屋屋分類三、房屋屋分類2022/12/1233三、、房房屋屋分分類類4、、復復式式住住宅宅復式式住住宅宅一一般般是是指指每每戶戶住住宅宅在在較較高高的的樓樓層層中中增增建建一一個個夾夾層層，，兩兩層層合合計計的的層層高高要要大大大大低低于于躍躍層層式式住住宅宅（（復復式式為為3.3米米，，而而一一般般躍躍層層式式為為5.6米米）），，其其下下層層供供起起居居用用，，如如炊炊事事、、進進餐餐、、洗洗浴浴等等；；上上層層供供休休息息睡睡眠眠和和貯貯藏藏用用。。優(yōu)點點是是：：（1））平平面面利利用用系系數(shù)數(shù)高高，，通通過過夾夾件件層層復復合合，，可可使使住住宅宅的的使使用用面面積積提提高高50%~70%；；（2））戶戶內內隔隔層層為為木木結結構構，，將將隔隔斷斷、、家家具具、、裝裝飾飾融融為為一一體體，，既既是是墻墻，，又又是是樓樓板板、、床床、、柜柜，，降降低低了了綜綜合合造造價價；；（3））上上部部層層采采用用推推拉拉窗窗戶戶，，通通風風采采光光好好，，與與一一般般層層高高和和面面積積相相同同住住宅宅相相比比，，土土地地利利用用率率可可提提高高40%。。三、、房房屋屋分分類類2022/12/1234三、、房房屋屋分分類類不足足在在于于：：（1））復復式式住住宅宅面面寬寬大大、、進進深深小小，，如如采采用用內內廊廊式式平平面面組組合合必必然然導導致致一一部部分分戶戶型型朝朝向向不不佳佳，，自自然然通通風風、、采采光光較較差差；；（2））層層高高過過低低，，如如廚廚房房只只有有2米米高高度度，，長長期期使使用用易易產產生生局局促促憋憋氣氣的的不不適適感感；；貯貯藏藏間間較較大大，，但但層層高高只只有有1.2米米，，很很難難充充分分利利用用；；（3））由由于于室室內內的的隔隔斷斷、、樓樓板板均均采采用用輕輕薄薄的的木木隔隔斷斷，，木木材材的的成成本本較較高高且且隔隔音音、、防防火火功功能能差差，，房房間間的的私私密密性性、、安安全全性性較較差差。。三、、房房屋屋分分類類2022/12/1235三、房屋分分類5、錯層式式住宅錯層式住宅宅主要是指指一套房子子不處于同同一平，即即房內的廳廳、臥、衛(wèi)衛(wèi)、廚、陽陽臺處于幾幾個高度不不同的平面面上。三、房屋分分類2022/12/1236三、房屋分分類錯層和復式式房屋的區(qū)區(qū)別：盡管兩種房房屋均處于于不同層面面，但復式式的層高往往往比較高高，而錯層層式的層高高較低，人人站立在第第一層面平平視可看到到第二層面面。另外，復式式的兩個樓樓面往往垂垂直投影，，上下面積積大小一致致；而錯層層式兩個（（或三個））樓面并非非垂直相疊疊，而是互互相以不等等高形式錯錯開。三、房屋分分類2022/12/1237三、房屋分分類6、躍層式式住宅躍層式住宅宅是指住宅宅占有上下下兩個樓面面，臥室、、起居室、、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房及其他他輔助空間間用戶可以以分層布置置，上下層層之間不通通過公共樓樓梯而采用用戶內都獨獨用小樓梯梯連接。優(yōu)點是：（1）每戶戶都有較大大的采光面面，通風較較好；（2）戶內內居住面積積和輔助面面積較大；；（3）布局局緊湊，功功能明確，，相互干擾擾較小。三、房屋分分類2022/12/1238三、房屋分分類躍層式住宅宅與復式住住宅的區(qū)別別：●復式住宅宅一般是指指每戶住宅宅在較高的的樓層中增增建一個夾夾層?！褴S層住宅宅上下有兩兩個樓面，，用戶可以以分層布置置功能區(qū)。。三、房屋分分類2022/12/1239三、房屋分分類 7、、退臺式住住宅退臺式住宅宅又稱為““臺階式””住宅，因因其外形類類似于臺階階而得名。。這類住宅宅的建筑特特點是住宅宅的建筑面面積由底層層向上逐層層減小，下下層多出的的建筑面積積成為上層層的一個大大平臺，面面積要大大大超過一般般住宅凸出出或凹進的的陽臺面積積。優(yōu)點是：住戶都有較較大的屋外外活動空間間，同時也也有良好的的采光和通通風；缺點是：一部分建筑筑空間轉作作平臺，建建筑容積率率減少，占占地較多，，因此，地地價在總造造價中的比比重提高。。目前，國內內建造的退退臺式住宅宅，都屬于于價格較高高的中高檔檔住宅，一一般建在地地價較低的的郊外住宅宅區(qū)或旅游游度假區(qū)，，一些低層層的獨立式式別墅式住住宅，也常常采用退臺臺式設計。。三、房屋分分類2022/12/1240三、房屋分分類三、房屋分分類2022/12/1241三、房房屋分分類8、并并聯(lián)式式住宅宅一般由由兩戶戶住宅宅并靠靠拼聯(lián)聯(lián)組成成。每每戶形形成三三面臨臨空的的獨用用庭院院，既既有獨獨院式式住宅宅的優(yōu)優(yōu)點，，雙比比獨院院式住住宅節(jié)節(jié)省用用地。。二、、三層層并聯(lián)聯(lián)式住住宅一一般每每個單單元樓樓上樓樓下歸歸一戶戶使用用，但但也有有樓上上樓下下分戶戶居住住的，，前后后小院院可分分戶專專用。。三、房房屋分分類2022/12/1242三、房房屋分分類9、、聯(lián)排排式住住宅一般由由多個個獨戶戶居住住的單單元拼拼聯(lián)組組成。。各戶戶在房房前房房后有有專用用的院院子，，供戶戶外活活動及及家務務操作作之用用。這這類住住宅的的日照照及通通風條條件都都比較較好。。二、三三層聯(lián)聯(lián)排式式住宅宅一般般每個個單元元樓上上樓下下歸一一戶使使用。。但也也有樓樓上樓樓下分分戶居居住的的，前前后小小院則則分戶戶專用用。聯(lián)排式式住宅宅的組組合方方式變變化很很多，，有拼拼聯(lián)成成排的的，也也有拼拼聯(lián)成成團的的。例例如，，現(xiàn)在在比較較受歡歡迎的的TOWNHOUSE住住宅。。三、房房屋分分類2022/12/1243三、房房屋分分類三、房房屋分分類2022/12/1244三、房房屋分分類10、塔塔式住住宅與與板式式住宅宅塔樓和和板樓樓是對對不同同建筑筑結構構的構構筑物物的稱稱呼。。塔樓一一般是是指高高層建建筑,板樓樓一般般建筑筑層數(shù)數(shù)不會會超過過12層。。高層獨獨立單單元式式住宅宅又稱稱塔式式住宅宅，是是由一一個單單元獨獨立修修建的的，具具有與與多層層獨立立單元元式住住宅相相似的的優(yōu)點點。但但由于于設置置了電電梯，，服務務戶數(shù)數(shù)比較較多，，提高高了經經濟性性。其其平面面布局局因地地區(qū)差差異而而形成成不同同的輪輪廓。。如南南方地地區(qū)夏夏季炎炎熱，，往往往采用用十字字、井井字形形平面面，以以其凹凹口解解決通通風問問題；；北方方則更更強調調日照照，要要求每每戶都都有較較好的的朝向向。此此外，，十層層以上上的塔塔式住住宅還還要求求設消消防電電梯，，十二二層以以上則則需設設兩部部電梯梯。三、、房房屋屋分分類類2022/12/1245三、、房房屋屋分分類類如何何區(qū)區(qū)分分塔塔樓樓和和板板樓樓？？可以以從從樓樓房房的的平平面面圖圖區(qū)區(qū)分分塔塔樓樓和和板板樓樓。。塔樓樓的的平平面面圖圖特特點點是是，，一一層層若若干干戶戶，，一一般般多多于于四四五五戶戶共共同同圍圍繞繞或或者者環(huán)環(huán)繞繞一一組組公公共共豎豎向向交交通通通通道道形形成成的的樓樓房房平平面面，，平平面面的的長長度度和和寬寬度度大大致致相相同同。。這這種種樓樓房房的的高高度度一一般般從從12層層到到35層層。。塔塔樓樓一一般般是是以以一一梯梯4戶戶到到一一梯梯12戶戶。。板板樓樓的的平平面面圖圖上上，，長長度度明明顯顯大大于于寬寬度度。。板樓樓有有兩兩種種類類型型，，第一一種種是是長長走走廊廊式式的的，，各各住住戶戶靠靠長長走走廊廊連連在在一一起起；；第二二種種是是單單元元式式拼拼接接，，若若干干個個單單元元連連在在一一起起就就拼拼成成一一個個板板樓樓。。其實實我我們們買買房房時時，，很很容容易易分分出出塔塔樓樓和和板板樓樓，，簡簡單單地地說說，，塔塔樓樓比比較較高高、、比比較較方方；；板板樓樓比比較較矮矮、、比比較較長長三、、房房屋屋分分類類2022/12/1246三、房屋分類類塔樓的四大優(yōu)優(yōu)勢：1.節(jié)約土地地資源，房價價較低2.空間結構構靈活，宜于于改造3.結構強度度高，抗震性性好4.居高望遠遠，視野開闊闊塔樓的兩項缺缺點：1.均好性差差，居住密度度高2.使用率不不高，存在灰灰色空間三、房屋分類類2022/12/1247三、房屋分類類板樓的四大優(yōu)優(yōu)點：1.南北通透，便便于采光通風風2.板樓均好性強強3.管理成本不高高4.住戶使用率很很高板樓的兩項缺缺點：1.建筑密度低，，房價高2.戶型格局不宜宜改造三、房屋分類類2022/12/1248三、房屋分類類三、房屋分類類2022/12/1249三、房屋分類類三、房屋分類類2022/12/1250三、房屋分類類 11、、商住住宅商住住宅是SOHO（居居家辦公）住住宅觀念的一一種延伸，它它既屬于住宅宅，同時又融融入寫字樓的的諸多硬件設設施，尤其是是強大的網絡絡功能，使居居住的同時又又能從事商業(yè)業(yè)活動。商住住住宅適合于于小型公司以以及依賴網絡絡進行社會活活動的人群。。三、房屋分類類2022/12/1251三、房屋分類類 12、、酒店式公寓寓酒店式公寓是是指建筑的結結構形式類似似于酒店，而而負責管理的的物業(yè)公司提提供酒店模式式的服務，如如客房打掃、、洗衣等，同同時居室內配配有全套家具具及廚房設備備。概括地說，就就是“酒店式式服務，公寓寓式管理”，，將星級酒店店的高標準服服務融于日常常生活之中，，購買者擁有有單元產權，，既可以自住住、出租，也也可以轉售，，是一種既提提供酒店專業(yè)業(yè)服務又擁有有私人公寓私私密性和生活活風格的綜合合物業(yè)。三、房屋分類類2022/12/1252三、房屋分類類四、按房屋政政策屬性分類類主要分為廉租租房、已購公公房（房改房房）、經濟適適用住房、住住宅合作社集集資建房等。。三、房屋分類類2022/12/1253三、房屋屋分類廉廉租租房房廉租租房房是是指指政政府府和和單單位位在在住住房房領領域域實實話話社社會會保保障障功功能能，，向向具具有有城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)常常住住戶戶口口居居民民的的最最低低收收入入家家庭庭提提供供的的租租金金相相對對低低廉廉的的普普通通住住房房。。廉租租房房主主要要包包括括：：騰騰空空的的原原有有公公有有住住房房、、現(xiàn)現(xiàn)公公有有住住房房以以及及政政府府和和單單位位出出資資興興建建購購置置的的用用于于廉廉租租的的住住房房。。租租金金標標準準原原則則上上參參照照維維修修費費和和管管理理費費兩兩項項因因素素確確定定，，以以后后隨隨著著最最低低收收入入家家庭庭收收入入水水平平的的提提高高而而適適當當提提高高。。建建設設部部《《城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)壓壓廉廉租租房房管管理理辦辦法法》》對對廉廉租租房房的的承承租租、、管管理理、、退退住住都都有有具具體體的的規(guī)規(guī)定定。。三、、房房屋屋分分類類2022/12/1254三、、房房屋屋分分類類經經濟濟適適用用住住房房經濟濟適適用用住住房房是是面面向向中中低低收收入入家家庭庭的的普普通通住住宅宅。。主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)適適用用、、經經濟濟、、美美觀觀、、安安全全、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、便便利利的的原原則則；；布布局局要要符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的要要求求；；使使用用功功能能要要滿滿足足居居民民基基本本生生活活的的需需要要；；建建設設標標準準要要符符合合住住宅宅建建設設標標準準，，結結合合市市場場需需求求確確定定?！，F(xiàn)階階段段，，經經濟濟適適用用住住房房有有三三種種：：第一一種種是是由由政政府府提提供供專專項項用用地地，，通通過過統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)、、集集中中組組織織建建設設的的經經濟濟適適用用住住房房；；第二二種種是是將將房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)擬擬作作商商品品房房開開發(fā)發(fā)的的部部分分普普通通住住宅宅項項目目高高速速為為經經濟濟適適用用住住房房向向社社會會公公開開發(fā)發(fā)售售；；第三三種種是是單單位位以以自自建建和和聯(lián)聯(lián)建建方方式式建建設設的的經經濟濟適適用用住住房房，，只只出出售售給給本本單單位位職職工工。。三、、房房屋屋分分類類2022/12/1255三、、房房屋屋分分類類公公有有住住房房公有有住住房房是是指指國國家家和和單單位位投投資資建建設設或或購購買買的的、、產產權權屬屬國國家家或或單單位位所所有有的的住住房房。。從從管管理理方方看看，，可可分分為為直直管管公公房房（（政政府府房房地地產產管管理理部部門門直直接接管管理理））和和自自管管公公房房（（各各產產權權單單位位自自行行管管理理））兩兩種種類類型型。。由單單位位分分配配給給城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民居居住住的的住住房房一一般般屬屬于于公公有有住住房房。。具具有有城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)常常住住戶戶口口的的合合法法承承租租人人均均可可按按規(guī)規(guī)定定向向現(xiàn)現(xiàn)住住房房產產權權單單位位申申請請購購買買租租住住的的公公有有住住宅宅樓樓房房。。三、房屋屋分類2022/12/1256三、房屋屋分類集資資房集資房即即集資合合作建房房，是指指改變住住房建設設由國家家和單位位統(tǒng)包的的制度，，實行國國家、單單位、個個人三者者共同承承擔，通通過多渠渠道籌集集資金，，由政府府或單位位組織建建房，或或由居民民自發(fā)組組織建造造住房，，以此解解決職工工住房困困難的一一種住房房建設方方式。三、房屋屋分類2022/12/1257三、房屋分分類五、按房型型分類：（1）一室室（2）兩室室（3）三室室（一廳、、兩廳）（4）其他他（多室、、別墅、平平房、老樓樓、錯層、、躍層））三、房屋分分類2022/12/1258四、房地產產專業(yè)名詞詞生地與熟地地：熟地是指已已經拆遷完完畢，達到到“三通一一平”施工工條件的土土地。生生地則是相相對應熟地地而言的，，是指尚未未具備上述述施工條件件的土地。。三通一平：：水通、電電通、路通通，場地平平整。七通一平：：給水通、、排水通、、電通、路路通、燃氣氣通、通訊訊通、供熱熱通，場地地平整。2022/12/1259四、房地產產專業(yè)名詞詞占地面積：：占地面積指指該棟房屋屋在規(guī)劃設設計中相關關主管部門門批準的定定位紅線內內的面積，，它是城市市規(guī)劃及產產權產籍管管理中確定定房屋是否否合法(不不違章)的的一項重要要指標。四、房地產產專業(yè)名詞詞2022/12/1260四、房地產產專業(yè)名詞詞容積率：指在居住區(qū)區(qū)用地內各各類建筑的的建筑總面面積與居住住區(qū)總占地地面積的比比率。它可可以反映一一定用地范范圍內的建建筑密集程程度。其中中，總建筑筑面積是地地上所有建建筑面積之之和。這個比值越越小，意味味著小區(qū)容容納的建筑筑總量越小小，居住生生活質量就就會越高。。容積率＝總總建筑面積積÷建筑用用地面積四、房地產產專業(yè)名詞詞2022/12/1261四、房地產產專業(yè)名詞詞建筑密度：：指在居住區(qū)區(qū)用地內各各類建筑的的基底總面面積與居住住區(qū)總占地地面積的比比率（％））它可以反反映一定用用地范圍內內的空地率率和建筑密密集程度。。建筑密度：：各類建筑筑的基地總總面積÷居居住區(qū)總占占地面積人口密度：：人口數(shù)字與與所在地區(qū)區(qū)面積之比比四、房地產產專業(yè)名詞詞2022/12/1262四、房地產產專業(yè)名詞詞綠化率：指項目規(guī)劃劃建設用地地范圍內的的綠化面積積與規(guī)劃建建設用地面面積之比。。對購房者者而言，綠綠化率高為為好。綠化率：規(guī)規(guī)劃建設用用地范圍內內的綠化面面積÷建設設用地面積積四、房地產產專業(yè)名詞詞2022/12/1263四、房地產產專業(yè)名詞詞出房率：是指住宅凈凈使用面積積占銷售面面積的百分分比。由于住宅銷銷售面積的的計算是以以樓為單位位的，每棟棟樓的公攤攤面積也不不一定相同同。所以相相同的房型型在不同的的樓號內，，雖然使用用面積相同同，但銷售售面積會有有不同。出房率：住住宅凈使用用面積÷銷銷售面積銷售面積=套內內建筑面積積+分分攤的公用用面積四、房地產產專業(yè)名詞詞2022/12/1264四、房房地產產專業(yè)業(yè)名詞詞公攤面面積(公用用面積積)：：是指為為保障障生活活所設設置的的公共共走廊廊、樓樓梯、、樓層層間廳廳、水水箱間間、電電梯間間等所所占面面積的的總和和。在在消費費者購購房時時計入入每戶戶的建建筑面面積。。四、房房地產產專業(yè)業(yè)名詞詞2022/12/1265四、房房地產產專業(yè)業(yè)名詞詞建筑面面積：：指各建建筑物物每層層外墻墻線的的水平平投影影面積積之和和。層層高在在2.2米米（含含）以以下的的技術術層不不計算算建筑筑面積積。也也稱為為建筑筑展開開面積積，是是指建建筑物物各層層面積積的總總和。。建筑筑面積積包括括使用用面積積、輔輔助面面積和和結構構面積積。套內建建筑面面積=套套內內使用用面積積+套套內墻墻體面面積+陽臺臺建筑筑面積積四、房房地產產專業(yè)業(yè)名詞詞2022/12/1266四、房房地產產專業(yè)業(yè)名詞詞使用面面積：：是指建建筑物物各層層平面面布置置中可可直接接為生生產或或生活活使用用的凈凈面積積總和和。四、房地產產專業(yè)名詞詞2022/12/1267四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞如何何計計算算陽陽臺臺面面積積？？按現(xiàn)現(xiàn)行行《《建建筑筑面面積積計計算算規(guī)規(guī)則則》》：：（1））封封閉閉式式的的陽陽臺臺，，按按其其外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的100%計計算算建建筑筑面面積積（2））沒沒有有封封閉閉的的陽陽臺臺，，按按其其水水平平投投影影面面積積的的50%計計算算建建筑筑面面積積。。四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞2022/12/1268四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞什么么是是預預置置板板與與現(xiàn)現(xiàn)澆澆板板？？預置置板板指指預預先先按按照照尺尺寸寸統(tǒng)統(tǒng)一一制制作作的的樓樓板板，，到到時時候候在在直直接接鋪鋪上上去去，，這這樣樣可可以以使使施施工工速速度度加加快快，，造造價價低低，，但但整整體體抗抗震震性性和和抗抗?jié)B滲性性較較差差，，廚廚衛(wèi)衛(wèi)一一定定不不能能用用。?，F(xiàn)澆澆板板指指在在施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場直直接接用用水水泥泥澆澆筑筑的的樓樓板板，，整整體體抗抗震震性性和和抗抗?jié)B滲性性較較好好。。四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞2022/12/1269四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞什么么是是承承重重墻墻和和非非承承重重墻墻？？承重重墻墻指指支支撐撐著著上上部部樓樓層層重重量量的的墻墻體體，，在在工工程程圖圖上上為為黑黑色色墻墻體體，，打打掉掉會會破破壞壞整整個個建建筑筑結結構構；；非承承重重墻墻是是指指不不支支撐撐著著上上部部樓樓層層重重量量的的墻墻體體，，只只起起到到把把一一個個房房間間和和另另一一個個房房間間隔隔開開的的作作用用，，在在工工程程圖圖上上為為中中空空墻墻體體，，有有沒沒有有這這堵堵墻墻對對建建筑筑結結構構沒沒什什么么大大的的影影響響。。四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞2022/12/1270四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞層高高和和凈凈高高：：層高高是是指指下下層層地地板板面面或或樓樓板板上上表表面面（（或或下下表表面面））到到相相鄰鄰上上層層樓樓板板上上表表面面（（或或下下表表面面））之之間間的的豎豎向向尺尺寸寸。。凈高高是是指指下下層層地地板板面面或或樓樓板板上上表表面面到到上上層層樓樓板板下下表表面面之之間間的的距距離離。。凈高高和和層層高高的的關關系系可可以以用用公公式式表表示示為為““凈凈高高=層層高高——樓樓板板厚厚度度””，，即即層層高高和和樓樓板板厚厚度度的的差差叫叫凈凈高高。。1F2F樓板四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞2022/12/1271四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞住宅宅的的進進深深：：住宅宅的的長長度度和和進進深深,在在建建筑筑學學中中是是指指一一間間獨獨立立的的房房屋屋或或一一幢幢居居住住建建筑筑內內從從前前墻墻的的定定位位軸軸線線到到后后墻墻的的定定位位軸軸線線之之間間的的實實際際長長度度。。根根據(jù)據(jù)《《住住宅宅建建筑筑模模數(shù)數(shù)協(xié)協(xié)調調標標準準》》(GBI100-87)規(guī)規(guī)定定,住住宅宅的的進進深深采采用用下下列列常常用用參參數(shù)數(shù):3.0米米、、3.3米米、、3.6米米、、3.9米米、、4.2米米、、4.5米米、、4.8米米、、5.1米米、、5.4米米、、5.7米米、、6.0米米。。住宅宅的的開開間間：：在住住宅宅設設計計中中，，住住宅宅的的寬寬度度是是指指一一間間房房屋屋內內一一面面墻墻的的定定位位軸軸線線到到另另一一面面墻墻的的定定位位軸軸線線之之間間的的實實際際距距離離。。因因為為是是就就一一自自然然間間的的寬寬度度而而言言，，故故又又稱稱開開間間。。住住宅宅的的開開間間在在住住宅宅設設計計上上有有嚴嚴格格的的規(guī)規(guī)定定。。根根據(jù)據(jù)《《住住宅宅建建筑筑模模數(shù)數(shù)協(xié)協(xié)調調標標準準》》(GBI110-87)規(guī)規(guī)定定：：住住宅宅建建筑筑的的開開間間常常采采用用下下列列參參數(shù)數(shù)：：2.1米米、、2.4米米、、2.7米米、、3.0米米、、3.3米米、、3.6米米。。四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞2022/12/1272四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞日照照間間距距：：是指指前前后后兩兩排排房房屋屋之之間間，，為為保保證證后后排排房房屋屋在在規(guī)規(guī)定定的的時時日日獲獲得得所所需需日日照照量量而而保保持持的的一一定定間間隔隔距距離離。。國家家規(guī)規(guī)定定是是在在““冬冬至至””這這天天，，從從上上午午9時時到到下下午午4時時，，樓樓房房一一層層滿滿窗窗日日照照應應該該達達到到兩兩小小時時，，滿滿足足這這樣樣的的日日照照要要求求的的間間距距就就是是合合乎乎規(guī)規(guī)定定的的間間距距。?！岸林痢薄笔鞘且灰荒昴曛兄刑栮栕钭畹偷偷牡娜杖兆幼樱?，如如果果這這天天能能夠夠保保證證2小小時時的的日日照照，，則則其其他他日日子子的的日日照照就就不不會會低低于于每每天天2小小時時。。這個個標標準準后后來來改改為為在在““大大寒寒””這這天天滿滿窗窗日日照照達達到到兩兩小小時時。。由由于于““大大寒寒””那那天天太太陽陽已已經經回回歸歸，，所所以以““大大寒寒””標標準準比比““冬冬至至””標標準準要要低低一一些些。。所所謂謂滿滿窗窗日日照照，，就就是是整整個個窗窗戶戶都都能能被被太太陽陽照照射射到到。。四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞2022/12/1273四、、房房地地產產專專業(yè)業(yè)名名詞詞“五五證證兩兩書書””：：五證證《國國有有土土地地使使用用權權證證》》《建建設設用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》《建建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》《建