房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)詳解挺全的

目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、房地產(chǎn)五證介紹三、房地產(chǎn)法律制度與政策四、房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)五、商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧六、物業(yè)管理常識(shí)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)什么是房地產(chǎn)

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，二者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地；b)

建筑物；3）地上附著物1.自然特性（區(qū)位特征）（1）不可移動(dòng)性（2）獨(dú)一無(wú)二性（3）壽命長(zhǎng)久性（4）數(shù)量有限性2.外部性特征（1）用途多樣性（2）相互影響性（3）政府管制性（1）大量投資性3.價(jià)值特征（2）價(jià)值高大性（3）保值增值性房地產(chǎn)的基本特征房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類

主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)?！褚患?jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；●二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；

●

三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別

①房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。

②房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方；建筑業(yè)是承包方。③房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的第二產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。聯(lián)系：

a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；

c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異：

a)

二者屬性不同；

b)

二者增值規(guī)律不同；

c)

權(quán)屬性質(zhì)不同；

d)

二者價(jià)格構(gòu)成不同。房地產(chǎn)的類型

●按用途劃分：

a)居住房地產(chǎn)；b)商業(yè)房地產(chǎn)；c)旅游房地產(chǎn)；d)工業(yè)房地產(chǎn)；e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

●按房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分：

a)低層住宅為1-3層；b)多層住宅為4-6層；c)小高層住宅為7-11層；d)中高層住宅為12-16層；e)16層以上為高層住宅

房地產(chǎn)土地的使用年限

凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

即：①居住用地七十年；

②工業(yè)用地五十年；

③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

④商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

⑤綜合用地或者其他用地五十年。

1、收入的變化；

2、銀行存貸款利率的變化；

3、對(duì)未來的預(yù)期；

4、政府政策的變化。影響房地產(chǎn)需求和價(jià)格的因素城市規(guī)劃劃用地分分類房地產(chǎn)基基礎(chǔ)名詞詞解釋房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)權(quán)人對(duì)房房屋的所所有權(quán)和和對(duì)該房房屋所占占用土地地的使用用權(quán)。具具體內(nèi)容容是產(chǎn)權(quán)權(quán)人對(duì)房房地產(chǎn)的的占有、、使用、、收益和和依法處處分的權(quán)權(quán)利；三通一平平：是指水通通、電通通、路通通及場(chǎng)地地平整；；七通一平平：是指水通通、電通通、路通通、排水水通、排排污通、、通訊通通、煤氣氣通及場(chǎng)場(chǎng)地平整整；總用地面面積：經(jīng)城市行行政規(guī)劃劃主管部部門劃定定的用地地范圍內(nèi)內(nèi)的土地地面積；；建設(shè)用地地面積：：經(jīng)城市行行政規(guī)劃劃主管部部門劃定定的建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)的的土地面面積建筑面積積：指建筑物物外墻或或結(jié)構(gòu)外外圍水平平投影面面積之和和，包括陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地地下室、、室外樓樓梯等，，且具備備有上蓋蓋、結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固、、層高2.2m以上（含含2.2m）的永久久建筑。?？偨ㄖ婷娣e：指在建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)單單棟或多多棟建筑筑物地面面以上及及地面以以下各層層建筑面面積之和和；容積率：：是指總建建筑面積積與建設(shè)設(shè)用地面面積之比比值。紅線圖：：又叫（宗宗地圖）），是按按一定比比例尺制制作的用用以標(biāo)示示一宗地地的用地地位置、、界線和和面積的的地形平平面圖。。它由政政府府土地管管理部門門頒發(fā)給給土地使使用權(quán)受受讓者，，受讓者者只能在在紅線范范圍內(nèi)施施工建房房；公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地：一般稱公公建用地地，是與與居住人人口規(guī)模模相對(duì)應(yīng)應(yīng)配建的的、為居居民服務(wù)務(wù)和使用用的各類類設(shè)施的的用地，，應(yīng)包括括建筑基基底及其其所屬場(chǎng)場(chǎng)院、綠綠地和配配建停車車場(chǎng)等。。居住區(qū)用用地：住宅用地地、公建建用地、、道路用用地和公公共綠地地等四項(xiàng)項(xiàng)用地的的總稱。。住宅用地地：住宅建筑筑基底占占地及其其四周合合理間距距內(nèi)的用用地（含含宅間綠綠地和宅宅間小路路等）的的總稱。。建筑覆蓋蓋率：即建筑密密度。建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)所有建建筑物基基底面積積之和與與建設(shè)用用地面積積的比率率。綠化率：建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)所有有綠地面面積之和和與建設(shè)設(shè)用地面面積之比比率。綠綠地面積積的計(jì)算算不包括括屋頂、、天臺(tái)和和垂直綠綠化；房屋銷售售面積：：房屋按套套出售時(shí)時(shí)，房屋屋銷售面面積為該該套的建建筑面積積，即為為該套的的套內(nèi)面積與該該套應(yīng)分分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之之和。層高：是指下層層地板面面或樓板板上表面面（或下下表面））到相鄰鄰上層樓樓板上表表面（或或下表面面）之間間的豎向向尺寸。常見磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅建建筑層高高采用的的參數(shù)為為：2.8米、2.9米、3.0米凈高：凈高是指指層高減減去樓板板厚度的的凈剩值值。凈高=層高-樓板厚度度公攤面積積

：商品房分分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主主要由兩兩部分組組成：⑴電梯井、、樓梯間間、垃圾圾道、變變電室、、設(shè)備室室、公共共門廳和和過道等等功能上上為整樓樓建筑服服務(wù)的公公共用房房和管理理用房的的建筑面面積；⑵各單元與與樓宇公公共建筑筑空間之之間的分分隔以及及外墻墻墻體水平平投影面面積的50％。道路用地地

：道路用地地是指居居住區(qū)道道路、小小區(qū)路、、組團(tuán)路路及非公公建配建建的居民民小汽車車、單位位通勤車車等停放放場(chǎng)地。。營(yíng)業(yè)稅：：是對(duì)規(guī)定定的提供供商品或或勞務(wù)的的全部收收入征收收的一種種稅。銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅稅率為5%，計(jì)算算公式=營(yíng)業(yè)額×5%。城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅：是國(guó)家家對(duì)繳納納增值稅稅、消費(fèi)費(fèi)稅、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的單位和和個(gè)人就就其實(shí)際際繳納的的“三稅稅”稅額額為計(jì)算算依據(jù)而而征收的的一種稅稅收控制制線。計(jì)稅依據(jù)據(jù)：納稅人人實(shí)際繳繳納的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅稅額。稅率：分別為為7%、5%、1%。計(jì)算公公式:應(yīng)納稅額額=營(yíng)業(yè)稅稅稅額×稅率。1、納稅義義務(wù)人所所在地在在城市城城區(qū)，稅稅率為7%；2、納稅義義務(wù)人所所在地在在郊區(qū)各各縣城、、鎮(zhèn)范圍圍內(nèi)的，，稅率為為5%；3、納稅義義務(wù)人所所在地不不在1、2項(xiàng)范圍內(nèi)內(nèi)的，稅稅率為1%；土地增值值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓讓國(guó)有土土地使用用權(quán)、地地上建筑筑物及其其附著物物并取得得收入的的單位和和個(gè)人就就其轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)所得的的增值額額征收的的一種稅稅。(一）增值額未未超過扣扣除項(xiàng)目目金額50％土地增值值稅稅額額=增值額×30％（二）增值額超超過扣除除項(xiàng)目金金額50％，未超超過100％的土地增值值稅稅額額＝增值值額×40％－扣除除項(xiàng)目金金額×5％（三）增值額超超過扣除除項(xiàng)目金金額100％，未超超過200％的土地增值值稅稅額額=增值額×50％－扣除除項(xiàng)目金金額×15％（四）增值額超超過扣除除項(xiàng)目金金額200％土地增值值稅稅額額=增值額×60％－扣除除項(xiàng)目金金額×35％公式中的的5％，15％，35％為速算算扣除系系數(shù)預(yù)征率：：預(yù)售賓館館、飯店店、辦公公、寫字字樓的房房地產(chǎn)，，按預(yù)售售收入3%的比例預(yù)預(yù)征土地地增值稅稅；預(yù)售售非普通通標(biāo)準(zhǔn)住住宅、別別墅、公公寓的房房地產(chǎn)，，按預(yù)售售收入2%的比例預(yù)預(yù)征土地地增值稅稅；預(yù)售售其他房房地產(chǎn)，，按預(yù)售售收入1%的比例預(yù)預(yù)征土地地增值稅稅印花稅：：是對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)和和經(jīng)濟(jì)交交往中書書立、使使用、領(lǐng)領(lǐng)受具有有法律效效力的憑憑證的單單位和個(gè)個(gè)人征收收的一種種稅。房地產(chǎn)印印花稅的的稅率有有兩種：第一種種是比例例稅率，，適用于于房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)，稅率率為0．05%，同時(shí)適適用于房房屋租賃賃合同，，稅率為為1%，房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)銷合同同，稅率率為0．03%；第二種種是定額額稅率，，適用于于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利證證書，包包括房屋屋產(chǎn)權(quán)證證和土地地使用證證，稅率率為每件件5元。契稅：契契稅是土土地、房房屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移時(shí)時(shí)想起承承受者征征收的一一種稅收收。宅間小路路：住宅建筑筑之間連連接各住住宅入口口的道路路。公共綠地地：滿足規(guī)定定的日照照要求，，適合于于安排游游憩活動(dòng)動(dòng)設(shè)施的的、供居居民共享享的游憩憩綠地，，應(yīng)包括括居住區(qū)區(qū)公園、、小游園園和組團(tuán)團(tuán)綠地及及其它塊塊狀帶狀狀綠地等等。配建設(shè)施施：與住宅規(guī)規(guī)?；蛉巳丝谝?guī)模模相對(duì)應(yīng)應(yīng)配套建建設(shè)的公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施、、道路和和公共綠綠地的總總稱。日照間距距系數(shù)：：根據(jù)日照照標(biāo)準(zhǔn)確確定的房房屋間距距與遮擋擋房屋檐檐高的比比值。土地開發(fā)發(fā)費(fèi)：每公頃居居住區(qū)用用地開發(fā)發(fā)所需的的前期工工程的測(cè)測(cè)算投資資，包括括征地、、拆遷、、各種補(bǔ)補(bǔ)償、平平整土地地、敷設(shè)設(shè)外部市市政管線線設(shè)施和和道路工工程等各各項(xiàng)費(fèi)用用（萬(wàn)元元/ha）住宅單方方綜合造造價(jià)：每平方米米住宅建建筑面積積所需的的工程建建設(shè)的測(cè)測(cè)算綜合合投資，，應(yīng)包括括土地開開發(fā)費(fèi)用用和居住住區(qū)用地地內(nèi)的建建筑、道道路、市市政管線線、綠化化等各項(xiàng)項(xiàng)工程建建設(shè)投資資及必要要的管理理費(fèi)用（（元/㎡）。開發(fā)建設(shè)設(shè)周期：：指工程開開工至全全部工程程完工之之間的持持續(xù)時(shí)間間。得房率：：是指套（（單元））內(nèi)建筑筑面積與與套建筑筑面積（（銷售面面積）的的比率。。期房和現(xiàn)現(xiàn)房：項(xiàng)目剛開開發(fā)或開開發(fā)階段段叫期房房，對(duì)外外銷售時(shí)時(shí)，也可可以稱為為樓花，，項(xiàng)目完完全建成成驗(yàn)收合合格后叫叫現(xiàn)房。。按揭：指購(gòu)房者者和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商簽訂訂購(gòu)房合合同，并并支付房房地產(chǎn)開開發(fā)商首首期款之之后，由由銀行、、房屋開開發(fā)商、、購(gòu)房者者三方簽簽訂抵押押貸款合合同，借借款人以以其房產(chǎn)產(chǎn)作為抵抵押，還還款方式式由購(gòu)房房者按月月等額支支付給銀銀行，直直到付清清本息，，這種購(gòu)購(gòu)房方式式稱為按按揭購(gòu)房房。復(fù)式：局部錯(cuò)層層，將廚廚房和臥臥室、餐餐廳抬高高若干尺尺寸，形形成視覺覺和心理理差異。。樣板房：：與實(shí)際房房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)相同同，但裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按發(fā)展展商的售售樓書而而定的房房間，目目的是為為提供給給客戶做做裝修參參考；如如開發(fā)商商提供毛毛坯房，，樣板房房還起到到生活方方式的引引導(dǎo)和展展示的作作用。開間：一間房屋屋的面寬寬，即兩兩條橫向向軸線間間的距離離。磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅建建筑的開開間常采采用下列列參數(shù)：：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。進(jìn)深：一間房屋屋的深度度，即兩兩條縱向向軸線間間的距離離。1987年實(shí)施的的《住宅建筑筑模數(shù)協(xié)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》中，明確確規(guī)定了了磚混結(jié)結(jié)構(gòu)住宅宅建筑的的進(jìn)深常常用參數(shù)數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米樓板價(jià)：：是指開發(fā)發(fā)商將已已列項(xiàng)的的房產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目上的土土地價(jià)值值按所需需建造的的房產(chǎn)建建筑面積積折換成成一定價(jià)價(jià)格后對(duì)對(duì)外轉(zhuǎn)讓讓的價(jià)款款公共維修修基金：：是指住宅宅樓房的的公共部部位和共共用設(shè)施施、設(shè)備備的維修修養(yǎng)護(hù)基基金。房地產(chǎn)基基本經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)容積率=總建筑面面積/總用地面面積建筑密度度=建筑基底底總面積積/總用地面面積綠化率=各類綠地地總面積積/總用地面面積面積誤差差比=(產(chǎn)權(quán)登記記面積-合同約定定面積)/合同約定定面積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)=公用分?jǐn)倲傁禂?shù)之之和/套內(nèi)建筑筑面積之之和得房率=套內(nèi)建筑筑面積/建筑面積積使用率=套內(nèi)使用用面積/建筑面積積建筑面積積的測(cè)算算1、

計(jì)算算全部建建筑面積積有哪些些？1）永久性結(jié)結(jié)構(gòu)的單單層房屋屋，按一一層計(jì)算算建筑面面積；多多層房屋屋按各層層建筑面面積總和和計(jì)算2）屋內(nèi)的夾夾層、插插層、技技術(shù)層及及樓梯、、電梯間間等其高高度在2.20米以上部部位計(jì)算算建筑面面積。3）穿過房屋屋的通道道，房屋屋內(nèi)的門門廳、大大廳，均均按一層層計(jì)算面面積。門門廳、大大廳內(nèi)的的回廊部部分，層層高在2.20米以上的的，按其其水平投投影面積積計(jì)算。。4）樓梯間、、電梯（（觀井梯梯）井、、垃圾道道、管道道井均按按房屋自自然層計(jì)計(jì)算面積積。5）房屋天面面上，屬屬永久性性建筑，，層高在在2.20米以上的的樓梯間間、冰箱箱間、電電梯機(jī)房房及斜面面構(gòu)屋頂頂設(shè)計(jì)在在2.20米以上的的部位，，按外圍圍水平投投影面積積計(jì)算。。6）挑樓、全全封閉的的陽(yáng)臺(tái)按按其外圍圍水平投投影面積積計(jì)算。。7）屬永久性性結(jié)構(gòu)有有上蓋的的室外樓樓梯，按按各層水水平投影影面積計(jì)計(jì)算建筑筑面積，，無(wú)頂蓋蓋的室外外樓梯按按各層水水平投影影面積一一半計(jì)算算建筑面面積。8）與房屋相相連的柱柱走廊，，兩房屋屋間有上上蓋和柱柱的走廊廊，均按按其柱的的外圍水水平投影影面積計(jì)計(jì)算。9）建筑筑間間永永久久性性的的封封閉閉架架空空通通廊廊，，按按其其外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積10）地地下下室室、、半半地地下下室室及及其其相相應(yīng)應(yīng)出出入入口口，，層層高高在在2.20米以以上上的的，，按按其其外外圍圍（（不不包包括括采采光光井井、、防防潮潮層層及及保保護(hù)護(hù)墻墻））水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。11）有柱柱或或有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的門門廊廊，，門門斗斗、、按按其其柱柱或或圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。12）有玻玻璃璃幕幕墻墻、、金金屬屬板板幕幕墻墻、、石石材材幕幕墻墻或或組組合合幕幕墻墻作作為為房房屋屋外外圍圍的的，，當(dāng)當(dāng)幕幕墻墻框框架架突突出出主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)距距離離已已有有設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)或或?qū)崒?shí)際際測(cè)測(cè)量量數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)時(shí)時(shí)，，按按幕幕墻墻外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積；；在在建建筑筑施施工工圖圖報(bào)報(bào)建建時(shí)時(shí)，，還還沒沒有有設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的，，幕幕墻墻框框架架突突出出主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)距距離離一一律律按按150毫米米計(jì)計(jì)算算，，竣竣工工后后計(jì)計(jì)算算竣竣工工面面積積時(shí)時(shí)仍仍采采用用150毫米米的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。。13）屬永永久久性性建建筑筑有有柱柱的的車車棚棚、、貨貨棚棚等等按按柱柱的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。14）依坡坡地地建建筑筑的的房房屋屋利利用用吊吊腳腳做做架架空空層層，，有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的，，按按其其高高度度在在2.20米以以上上部部分分的的外外圍圍水水平平面面積積計(jì)計(jì)算算。。15）有伸伸縮縮的的房房屋屋，，若若其其與與室室內(nèi)內(nèi)相相通通的的，，伸伸縮縮縫縫計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。2、計(jì)計(jì)算算一一半半的的建建筑筑面面積積有有哪哪些些？？1）有蓋蓋無(wú)無(wú)柱柱的的外外走走廊廊、、檐檐廊廊、、掃掃頂頂蓋蓋水水平平投投影影面面積積一一半半計(jì)計(jì)算算面面積積。。2）獨(dú)立立柱柱在在雨雨篷篷，，單單排排柱柱的的車車棚棚、、貨貨棚棚、、站站臺(tái)臺(tái)等等，，按按其其頂頂蓋蓋水水平平投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算面面積積。。3）未封封閉閉的的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，按按其其水水平平投投影影面面積積一一半半計(jì)計(jì)算算面面積積。。4）建筑筑物物外外有有頂頂蓋蓋，，無(wú)無(wú)柱柱的的走走廊廊、、檐檐廊廊按按其其投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算面面積積。。5）建筑筑物物間間有有頂頂蓋蓋的的架架空空通通廊廊，，按按其其投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算面面積積。。3、不不計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積的的有有那那些些?1）空出出房房屋屋墻墻面面構(gòu)構(gòu)件件、、藝藝術(shù)術(shù)裝裝飾飾，，如如柱柱、、垛垛、、無(wú)無(wú)柱柱雨雨篷篷、、懸懸挑挑窗窗臺(tái)臺(tái)等等。。2）檢修、消防等等室外爬梯。。3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的屋頂水箱箱、建筑物上上無(wú)頂蓋的平平臺(tái)（露臺(tái)））、游泳池等等。4）建筑物如獨(dú)立立煙囪、油罐罐、貯油（水水）池

、地地下人防干道道、支線等。。5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸懸掛幕布、布布景的天橋、、挑臺(tái)。6）建筑物內(nèi)外的的操作平臺(tái)、、上料平臺(tái)及及利用建筑物物的空間安置置箱罐的平平臺(tái)。4、哪些公用面面積應(yīng)分?jǐn)?？？?yīng)分?jǐn)偟墓糜妹娣e包括套套（單元）門門以外的室內(nèi)內(nèi)外樓梯、內(nèi)內(nèi)外廊、公共共門廳、通道道、電梯、配配電房、設(shè)備備層、設(shè)備用用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)術(shù)層、空調(diào)機(jī)機(jī)房、消防控控制室、為整整棟樓層服務(wù)務(wù)的值班警衛(wèi)衛(wèi)室、建筑物物內(nèi)的垃圾房房以及空出屋屋面有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的樓梯間間、電梯機(jī)房房、水箱間等等。5、哪些公用面面積不能分?jǐn)倲?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底底層架空層中中作為公共使使用的機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)動(dòng)車庫(kù)、公共共開放空間、、城市公共通通道、沿街的的騎樓作為公公用開放使用用的建筑面積積、消防避難難層；為了整整棟建筑物使使用的配電房房；公民防護(hù)護(hù)地下室以及及地下車庫(kù)、、地下設(shè)備用用房等。二、房地產(chǎn)五五證介紹房地產(chǎn)五證:1、國(guó)有土地使使用證2、建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證4、建設(shè)工程施施工許可證5、商品房預(yù)售售許可證國(guó)有土地使用用證《國(guó)有土地地使用證證》是證明土土地使用用者(單位或個(gè)個(gè)人)使用國(guó)有有土地的的法律憑憑證，受受法律保保護(hù)。國(guó)有土地地使用證證辦件流流程《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》是建設(shè)單單位在向向土地管管理部門門申請(qǐng)征征用、劃劃撥土地地前，經(jīng)經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門確認(rèn)認(rèn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目位置置和范圍圍符合城城市規(guī)劃劃的法定定憑證，，是建設(shè)設(shè)單位用用地的法法律憑證證。沒有有此證的的用地單單位屬非非法用地地，房地地產(chǎn)商的的售房行行為也屬屬非法，，不能領(lǐng)領(lǐng)取房地地產(chǎn)權(quán)屬屬證件。。核發(fā)的目目的：確確保土地地利用符符合城市市規(guī)劃，，維護(hù)建建設(shè)單位位按照城城市規(guī)劃劃使用土土地的合合法權(quán)益益。法律后果果：按照照有關(guān)規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)商商即使取取得建設(shè)設(shè)用地的的批準(zhǔn)文文件，但但如未取取得《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》而占用土土地的，，其建設(shè)設(shè)用地批批準(zhǔn)文件件無(wú)效。。建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》是有關(guān)建建設(shè)工程程符合城城市規(guī)劃劃要求的的法律憑憑證，是是建設(shè)單單位建設(shè)設(shè)工程的的法律憑憑證，是是建設(shè)活活動(dòng)中接接受監(jiān)督督檢查時(shí)時(shí)的法定定依據(jù)。。沒有此此證的建建設(shè)單位位，其工工程建筑筑是違章章建筑，，不能領(lǐng)領(lǐng)取房地地產(chǎn)權(quán)屬屬證件。。核發(fā)的目目的：確確認(rèn)有關(guān)關(guān)建設(shè)活活動(dòng)的合合法地位位，保證證有關(guān)建建設(shè)單位位和個(gè)人人的合法法權(quán)益。。法律后果果：房地地產(chǎn)商如如未取得得《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》或者違反反《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》的規(guī)定進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)建設(shè)，，嚴(yán)重影影響城市市規(guī)劃的的，由城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門責(zé)令停停止建設(shè)設(shè)，限期期拆除或或者沒收收違法建建筑物、、構(gòu)筑物物及其他他設(shè)施，，對(duì)有關(guān)關(guān)責(zé)任人人員，可可由所在在單位或或者上級(jí)級(jí)主管機(jī)機(jī)關(guān)給予予行政處處分。建設(shè)規(guī)劃劃許可證證辦件流流程圖《建設(shè)工程程施工許許可證》(建設(shè)工程程開工證證)是建筑施施工單位位符合各各種施工工條件、、允許開開工的批批準(zhǔn)文件件，是建建設(shè)單位位進(jìn)行工工程施工工的法律律憑證，，也是房房屋權(quán)屬屬登記的的主要依依據(jù)之一一。沒有有開工證證的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目均均屬違章章建筑，，不受法法律保護(hù)護(hù)。當(dāng)各各種施工工條件完完備時(shí)，，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照計(jì)計(jì)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)的開工工項(xiàng)目向向工程所所在地縣縣級(jí)以上上人民政政府建設(shè)設(shè)行政主主管部門門辦理施施工許可可證手續(xù)續(xù)，領(lǐng)取取施工許許可證。。未取得得施工許許可證的的不得擅擅自開工工。建設(shè)施工工許可證證辦件流流程圖《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》是市、縣縣人民政政府房地地產(chǎn)行政政管理部部門允許許房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)銷售售商品房房的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件。。其主管管機(jī)關(guān)是是市國(guó)土土房管局局，證書書由市國(guó)國(guó)土房管管局統(tǒng)一一印制、、辦理登登記審批批和核發(fā)發(fā)證書。。房地產(chǎn)產(chǎn)商在銷銷售商品品房時(shí)，，如該房房屋已建建成，還還應(yīng)持有有房屋所所有權(quán)證證書。商品房預(yù)預(yù)售許可可證辦件件流程圖圖三、房地地產(chǎn)法律律制度與與政策房地產(chǎn)法法的概念念是指調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)的法律律規(guī)范的的總稱房地產(chǎn)法法的調(diào)整整對(duì)象：：1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)關(guān)關(guān)系2、房地產(chǎn)產(chǎn)交易關(guān)關(guān)系3、物業(yè)管管理關(guān)系系4、房地產(chǎn)產(chǎn)行政管管理關(guān)系系房地產(chǎn)法法房屋建筑筑保修期期限1、地基基基礎(chǔ)的主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)工程，，為設(shè)計(jì)計(jì)文件規(guī)規(guī)定的該該工程的的合理使使用年限限2、屋面防防水工程程、有防防水要求求的衛(wèi)生生間、房房間和外外墻面的的防滲漏漏，為5年3、供熱和和供冷系系統(tǒng)，為為2個(gè)采暖期期、供冷冷期4、電氣系系統(tǒng)、給給排水管管道、設(shè)設(shè)備安裝裝為2年5、裝修工工程為2年房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)立立條件有符合公公司法人人登記的的名稱和和組織機(jī)機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要的的固定的的辦公用用房；注冊(cè)資本本100萬(wàn)以上；；有4名以上持持有資格格證書的的房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)、、建筑專專業(yè)的專專職技術(shù)術(shù)人員，，2名以上持持有資格格證書的的專職會(huì)會(huì)計(jì)人員員；法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他條件。。開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)布房房地產(chǎn)廣廣告在內(nèi)內(nèi)容上的的要求開發(fā)企業(yè)業(yè)名稱，，中介服服務(wù)代理理機(jī)構(gòu)代代理銷售售的，載載明該機(jī)機(jī)構(gòu)名稱稱；商品房銷銷（預(yù)））售許可可證號(hào)；；物業(yè)具體體座落、、類型、、配套設(shè)設(shè)施、平平均價(jià)、、起價(jià)等等；需要載明明位置圖圖的應(yīng)按按比例載載明；自管或委委托專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司情況；；優(yōu)惠條件件、按揭揭情況等等；房地產(chǎn)廣廣告審查查批準(zhǔn)文文號(hào)應(yīng)當(dāng)當(dāng)列為廣廣告內(nèi)容容同時(shí)發(fā)發(fā)布；聯(lián)系人、、售樓電電話。住房公積積金制度度住房公積積金是一一種義務(wù)務(wù)性的住住房長(zhǎng)期期儲(chǔ)金。。住房公公積金制制度是結(jié)結(jié)合我國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)住住房制度度改革的的實(shí)際情情況而實(shí)實(shí)行的一一種房改改政策，，指有關(guān)關(guān)住房公公積金的的歸集、、管理、、使用、、償還等等諸環(huán)節(jié)節(jié)有機(jī)構(gòu)構(gòu)成的整整個(gè)運(yùn)行行機(jī)制和和管理制制度。四、房地地產(chǎn)建筑筑基礎(chǔ)知知識(shí)廣義：人工建筑筑而成的的所有東東西。狹義：即指房屋屋。是指指有基礎(chǔ)礎(chǔ)、墻、、頂、門門窗等，，能夠遮遮風(fēng)擋雨雨，供人人們?cè)趦?nèi)內(nèi)居住、、工作、、娛樂、、儲(chǔ)藏物物品、紀(jì)紀(jì)念或其其他活動(dòng)動(dòng)的空間間場(chǎng)所，，不包含含構(gòu)筑物物。構(gòu)筑物：：指房屋以以外的建建筑，人人們一般般不直接接在內(nèi)進(jìn)進(jìn)行生產(chǎn)產(chǎn)和生活活活動(dòng)。。如煙囪囪、水塔塔、水井井、隧道道等。建筑物按結(jié)構(gòu)分分磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)建筑物的的分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：1-3層4-7層8-12層13層以上30層以上或100米以上低層多層小高層高層超高層按建筑形形態(tài)分基礎(chǔ)地基墻體和柱柱門窗地面、樓樓板和梁梁樓梯屋頂建筑構(gòu)造造基礎(chǔ)：定義：建筑物的的組成部部分，是是建筑物物地面以以下的承承重構(gòu)件件，它支支撐其上上部建筑筑物的全全部荷載載，并將將這些荷荷載及自自重傳給給下面的的地基。按構(gòu)造形形式不同同分類：：條形基礎(chǔ)礎(chǔ)、獨(dú)立立基礎(chǔ)、、筏板基基礎(chǔ)、箱箱型基礎(chǔ)礎(chǔ)（高層層常用））、樁基基礎(chǔ)地基：定義：不是建筑筑物的組組成部分分，是承承受由基基礎(chǔ)傳下下來的荷荷載的土土層或巖巖層。墻體和柱柱：豎向承重重構(gòu)件，，支撐屋屋頂、樓樓面等，，并將這這些荷載載和自重重傳傳給基礎(chǔ)礎(chǔ)。墻體分類類：外墻、內(nèi)內(nèi)墻；縱縱墻、橫橫墻；承承重墻、、非承重重墻。門的分類類：平開門、、推拉門門、轉(zhuǎn)門門、卷簾簾門、彈彈簧門；；木門、、塑鋼門門、鋁合合金門等等。窗的分類類：平開窗、、推拉窗窗、旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)窗、固固定窗、、懸窗；；木窗、、塑鋼窗窗、鋁合合金窗等等。樓梯一般由三三部分組組成：樓樓梯段、、休息平平臺(tái)、欄欄桿扶手手。樓梯的寬寬度一般般在1.2米左右。。住宅樓梯梯的傾斜斜度一般般在15～20o臺(tái)階分踏踏步和踢踢步兩部部分，踏踏步寬度度在20～25cm、踢步在在15cm時(shí)人們的的感覺最最舒適。。錯(cuò)層復(fù)式坡頂復(fù)式式屋內(nèi)形態(tài)態(tài)分類躍式五、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)廣義上上通常指指用于各各種零售售、批發(fā)發(fā)、餐飲飲、娛樂樂、健身身、休閑閑等經(jīng)營(yíng)營(yíng)用途的的房地產(chǎn)產(chǎn)形式，，從經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式、、功能和和用途上上區(qū)別于于普通住住宅、公公寓、別別墅等房房地產(chǎn)形形式。以以辦公為為主要用用途的地地產(chǎn)，屬屬商業(yè)地地產(chǎn)范疇疇，也可可以單列列。（1）、按用用途分類類：零售售業(yè)餐飲飲業(yè)旅游游業(yè)體育育、娛樂樂業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)金融融業(yè)（2）、按面面積規(guī)格格分類●小型商商鋪：店店鋪面積積在100平方米以以下●中型商商鋪：店店鋪面積積在100——1000平方米●大型商商鋪：店店鋪面積積在1000平方米以以上商鋪的分分類（3）、按占占有形式式分類●自用用商鋪：：指商鋪鋪產(chǎn)權(quán)人人自行使使用自己己名下的的商鋪●租賃賃商鋪：：產(chǎn)權(quán)人人將一定定時(shí)間內(nèi)內(nèi)的商鋪鋪使用權(quán)權(quán)與承租租人交易易，取得得或分時(shí)時(shí)段取得得現(xiàn)金收收益；對(duì)對(duì)承租人人而言，，承租人人用現(xiàn)金金或分時(shí)時(shí)段的租租金付出出取得一一定時(shí)間間內(nèi)的商商鋪使用用權(quán)利。?！褶D(zhuǎn)租商商鋪：商商鋪?zhàn)罱K終使用人人并非與與商鋪權(quán)權(quán)利人直直接建立立租賃關(guān)關(guān)系，而而是通過過轉(zhuǎn)租人人取得使使用商鋪鋪的權(quán)利利，商鋪鋪?zhàn)罱K使使用人與與轉(zhuǎn)租人人發(fā)生權(quán)權(quán)利、義義務(wù)關(guān)系系。第一：購(gòu)購(gòu)買商鋪鋪的客戶戶心理分分析A、投資者者①中、小小散戶投投資者及及白領(lǐng)人人士；（（收租））②經(jīng)商人人士及高高層管理理人員；；（炒作作）③大型公公司；（（做資產(chǎn)產(chǎn)）B、經(jīng)營(yíng)者者①零售業(yè)業(yè)個(gè)體戶戶、中小小型商戶戶及中小小飲食經(jīng)經(jīng)營(yíng)者；；②大型商商戶（包包括百貨貨、連鎖鎖超市、、專賣店店、名店店等商戶戶）；③大型娛娛樂、飲飲食集團(tuán)團(tuán)及中小小飲食經(jīng)經(jīng)營(yíng)者（（以合作作形式或或租鋪為為主）。。銷售技巧巧第二、利利用商鋪鋪投資回回報(bào)去引引導(dǎo)客戶戶①?gòu)臒o(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)角度度去引導(dǎo)導(dǎo),說明土地地是永恒恒的；②從高回回報(bào)角去去引導(dǎo)（（銷售當(dāng)當(dāng)中應(yīng)以以銀行利利率、國(guó)國(guó)債等保保守的投投資方式式作對(duì)比比，從而而帶出商商鋪投資資的低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、高高利潤(rùn)的的感覺，，切忌以以股票作作