房地產(chǎn)王牌基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)【2011房地產(chǎn)管理資料】一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程目錄一、認(rèn)識房地產(chǎn)1、房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）

2、地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

3、房地產(chǎn)是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

基礎(chǔ)知識3、房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。4、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑以及租售經(jīng)營的行為過程。5、房地產(chǎn)市場一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）；三級市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)一覽表基礎(chǔ)知識市場稱謂一級市場二級市場三級市場土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量商品房市場、住房一級市場等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品房市場、二手房市場、住房二級市場市場主體政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主市場客體國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房交易方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出售、出租等買賣、租賃、交換等基礎(chǔ)知識全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。1、中國大陸現(xiàn)行土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）二、土地2、國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年基礎(chǔ)知識類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地※城市用地基礎(chǔ)知識國有土地使用權(quán)1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式基礎(chǔ)知識※取得土地使用權(quán)

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)基礎(chǔ)知識※國有土地的出讓流程招標(biāo)標(biāo)招標(biāo)標(biāo)方方式式概概念念指土土地地所所有有者者（（出出讓讓人人））向向多多方方土土地地使使用用者者（（投投標(biāo)標(biāo)者者））發(fā)發(fā)出出投標(biāo)標(biāo)邀邀請請，通通過過各各投投標(biāo)標(biāo)者者設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)書書的競競爭爭，，來來確確定定土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓人人的的方方式式。。招標(biāo)標(biāo)流流程程評標(biāo)標(biāo)出讓讓人人確定定標(biāo)標(biāo)的的及及標(biāo)標(biāo)底底投標(biāo)標(biāo)人人投標(biāo)標(biāo)出讓讓人人、、投投標(biāo)標(biāo)人人開標(biāo)標(biāo)評標(biāo)標(biāo)小小組組確定定中中標(biāo)標(biāo)人人對能能夠夠最大大限限度度地地滿滿足足招標(biāo)標(biāo)文文件件中中規(guī)規(guī)定定的的各項(xiàng)項(xiàng)綜綜合合評評價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，或或者者能能夠夠滿滿足足招招標(biāo)標(biāo)文文件件的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性要要求求且價(jià)價(jià)格格最最高高的投投標(biāo)標(biāo)人人，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)確確定定為為中中標(biāo)標(biāo)人人。?；A(chǔ)礎(chǔ)知知識識拍賣賣拍賣賣方方式式概概念念按照照指指定定時時間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)，，在在公公開開場場所所出出讓讓方方用用叫價(jià)價(jià)的的方方法法將土土地地使使用用權(quán)權(quán)拍拍賣賣給給出價(jià)價(jià)最最高高者者（競競買買人人））。。拍賣賣流流程程（一一））主主持持人人點(diǎn)點(diǎn)算算競競買買人人；；（（二二））主主持持人人介介紹紹拍拍賣賣宗宗地地的的位位置置、、面面積積、、用用途途、、使使用用年年期期、、規(guī)規(guī)劃劃要要求求和和其其他他有有關(guān)關(guān)事事項(xiàng)項(xiàng)；；（（三三））主主持持人人宣宣布布起起叫叫價(jià)價(jià)和和增增價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)則則及及增增價(jià)價(jià)幅幅度度。。沒沒有有底底價(jià)價(jià)的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)明明確確提提示示；；（（四四））主主持持人人報(bào)報(bào)出出起起叫叫價(jià)價(jià)；；（（五五））競競買買人人舉舉牌牌應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)或或者者報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)；；（（六六））主主持持人人確確認(rèn)認(rèn)該該應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)后后繼繼續(xù)續(xù)競競價(jià)價(jià)；；（（七七））主主持持人人連連續(xù)續(xù)三三次次宣宣布布同同一一應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)而而沒沒有有再再應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)的的，，主主持持人人落落槌槌表表示示拍拍賣賣成成交交；；（（八八））主主持持人人宣宣布布最最高高應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)者者為為競競得得人人。?；A(chǔ)礎(chǔ)知知識識掛牌牌掛牌牌方方式式概概念念出讓讓人人發(fā)發(fā)布布掛牌牌公公告告，按按公公告告規(guī)規(guī)定定的的期期限限將將擬擬定定出出讓讓宗宗地地的的交交易易條條件件在在指指定定的的土土地地交交易易所所掛掛牌牌公公告告，，接接受受競競買買人人的的報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)并并更新新掛掛牌牌價(jià)價(jià)格格，根根據(jù)據(jù)掛掛牌牌期期限限截截止止時時的的出出讓讓結(jié)結(jié)果果確確定定土土地地使使用用者者。。掛牌牌流流程程接受受新新報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)出讓讓人人宗地地信信息息掛掛牌牌公公布布競買買人人報(bào)價(jià)價(jià)出讓讓人人更新新掛掛牌牌價(jià)價(jià)格格出讓讓人人確定定競競得得人人掛牌牌起起始始日日掛牌牌截截止止日日掛牌牌期期限限屆屆滿滿，，按按照照下下列列規(guī)規(guī)定定確確定定是是否否成成交交：：（（一一））在在掛掛牌牌期期限限內(nèi)內(nèi)只只有有一一個個競競買買人人報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)，，且且報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)高高于于底底價(jià)價(jià)，，并并符符合合其其他他條條件件的的，，掛掛牌牌成成交交；；（（二二））在在掛掛牌牌期期限限內(nèi)內(nèi)有有兩兩個個或或者者兩兩個個以以上上的的競競買買人人報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)的的，，出出價(jià)價(jià)最最高高者者為為競競得得人人；；報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)相相同同的的，，先先提提交交報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)單單者者為為競競得得人人，，但但報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)低低于于底底價(jià)價(jià)者者除除外外；；（（三三））在在掛掛牌牌期期限限內(nèi)內(nèi)無無應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)者者或或者者競競買買人人的的報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)均均低低于于底底價(jià)價(jià)或或均均不不符符合合其其他他條條件件的的，，掛掛牌牌不不成成交交。。在掛掛牌牌期期限限截截止止時時仍仍有有兩兩個個或或者者兩兩個個以以上上的的競競買買人人要要求求報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)的的，，出出讓讓人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對對掛掛牌牌宗宗地地進(jìn)進(jìn)行行現(xiàn)現(xiàn)場場競競價(jià)價(jià)，出出價(jià)價(jià)最最高高者者為為競競得得人人。?；A(chǔ)礎(chǔ)知知識識協(xié)議議協(xié)議議方方式式概概念念指政政府府作作為為土土地地所所有有者者（（出出讓讓方方））與與選選定定的的受受讓讓方方磋磋商商用用地地條條件件及及價(jià)價(jià)款款，，達(dá)達(dá)成成協(xié)協(xié)議議并并簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，，有有償償出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的行行為為。。劃拔拔劃拔拔方方式式概概念念指縣縣級級以以上上人人民民政政府府依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，在在用用地地者者繳繳納納補(bǔ)補(bǔ)償償、、安安置置等等費(fèi)費(fèi)用用后后將將該該幅幅土土地地交交其其使使用用，，或或者者將將土土地地?zé)o無償償交交給給土土地地使使用用者者的的行行為為。。基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識※出讓讓方方式式的的適適用用范范圍圍招標(biāo)拍賣掛牌交易場所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)格價(jià)格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識※招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣、、掛掛牌牌的的異異同同三、、相相關(guān)關(guān)專專業(yè)業(yè)術(shù)術(shù)語語生地地指空空間間地地、、田田地地、、未未開開墾墾地地等等不不具具備備使使用用條條件件的的土土地地。。熟地地指三三通通一一平平或或七七通通一一平平，，具具備備使使用用條條件件的的土土地地。。三通通一一平平是指指在在土土地地開開發(fā)發(fā)時時進(jìn)進(jìn)行行的的通通水水、、通通電電、、通通路路、、土土地地平平整整。。七通通一一平平給水水、、排排水水、、電電力力、、通通訊訊、、燃燃?xì)鈿?、、熱熱力力、、道道路路通通和和土土地地平平整整。?；A(chǔ)礎(chǔ)知知識識基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識建筑筑用用地地面面積積總建建筑筑面面積積建筑筑密密度度（（建建筑筑覆覆蓋蓋率率））容積積率率建筑筑或或建建筑筑群群實(shí)實(shí)際際占占用用的的土土地地面面積積,包包括括室室外外工工程程(如如綠綠化化、、道道路路、、停停車車場場等等)的的面面積積,其其形形狀狀和和大大小小由由建建筑筑紅紅線線加加以以控控制制。?？偨ńㄖ婷娣e積是是指指小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)住住宅宅、、公公建建、、人人防防地地下下室室面面積積總總和和。。一定定地地塊塊內(nèi)內(nèi)，，總總建建筑筑面面積積與與建建筑筑用用地地面面積積的的比比值值。。它它反反映映土土地地利利用用情情況況和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性的的技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo),即即容容積積率率越越大大,土土地地利利用用程程度度越越高高。。用地地內(nèi)內(nèi)各各類類建建筑筑的的基基底底總總面面積積與與居居住住區(qū)區(qū)用用地地的的比比率率(%),它它可可以以反反映映出出一一定定用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的空空地地率率和和建建筑筑密密集集程程度度。。綠化化率率指指項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的綠綠化化面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比。。公式式：：植植被被垂垂直直面面積積/占占地地面面積積*100%綠地地率率：：所所有有住住宅宅各各類類綠綠地地面面積積與與住住宅宅總總用用地地面面積積的的比比例例。。新新區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)中中不不應(yīng)應(yīng)低低于于30%，，舊舊區(qū)區(qū)改改造造時時不不宜宜低低于于25%（（不不包包括括屋屋頂頂、、曬曬臺臺的的人人工工綠綠地地））。。綠化化覆覆蓋蓋率率＞＞綠綠化化率率（（綠綠化化所所占占面面積積））＞＞綠綠地地率率得房房率率：：套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積/套套建建筑筑面面積積（（銷銷售售面面積積））之之比比套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積=套套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積+套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積+陽陽臺臺建建筑筑面面積積套建建筑筑面面積積=套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積+分分?jǐn)倲偟牡墓糜媒ńㄖ婷娣e積開間間：：住住宅宅房房子子的的東東西西走走向向的的寬寬度度。。進(jìn)進(jìn)深深：：住住宅宅的的南南北北走走向向的的長長度度。。層高高：：指指下下層層地地板板面面到到上上層層樓樓面面的的高高度度，，包包括括樓樓板板厚厚度度，，以以米米為為單單位位。。凈高高：：指指層層高高減減去去樓樓板板厚厚度度的的凈凈剩剩值值，，即即樓樓板板上上表表面面至至上上層層樓樓板板下下表表面面的的距距離離。?；A(chǔ)礎(chǔ)知知識識基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識用地地紅紅線線道路路紅紅線線經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門依依法法確確認(rèn)認(rèn)的的建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍邊邊界界線線。。道路路用用地地和和兩兩側(cè)側(cè)建建筑筑用用地地的的分分界界線線，，紅紅線線內(nèi)內(nèi)包包括括車車行行道道、、步步行行道道、、綠綠化化帶帶和和分分隔隔帶帶。。寬寬度度根根據(jù)據(jù)要要求求變變化化，，以以滿滿足足交交通通、、綠綠化化、、通通風(fēng)風(fēng)日日照照、、建建筑筑景景況況和和地地下下管管線線的的要要求求。。建筑筑紅紅線線建筑筑紅紅線線是是指指建建筑筑物物的的外外立立面面所所不不能能超超出出的的界界線線。。建建筑筑紅紅線線可可與與道道路路紅紅線線重重合合,一一般般在在新新城城市市中中常常使使建建筑筑紅紅線線退退于于道道路路紅紅線線之之后后,以以便便騰騰出出用用地地,改改善善或或美美化化環(huán)環(huán)境境,取取得得良良好好的的效效果果。?；A(chǔ)礎(chǔ)知知識識房屋屋層層數(shù)數(shù)建筑筑高高度度房屋屋層層數(shù)數(shù)是是指指房房屋屋的的自自然然層層數(shù)數(shù)，，一一般般按按室室內(nèi)內(nèi)地地坪坪±±0以以上上計(jì)計(jì)算算；；采采光光窗窗在在室室外外地地坪坪以以上上的的半半地地下下室室，，其其室室內(nèi)內(nèi)層層高高在在2.20m以以上上（（不不含含2.20m））的的，，計(jì)計(jì)算算自自然然層層數(shù)數(shù)。。房房屋屋總總層層數(shù)數(shù)為為房房屋屋地地上上層層數(shù)數(shù)與與地地下下層層數(shù)數(shù)之之和和。。假假層層、、附附層層（（夾夾層層））、、插插層層、、閣閣樓樓（（暗暗樓樓））、、裝裝飾飾性性塔塔樓樓，，以以及及突突出出屋屋面面的的樓樓梯梯間間、、水水箱箱間間不不計(jì)計(jì)層層數(shù)數(shù)。。建筑筑物物室室外外地地面面至至其其檐檐口口或或屋屋面面面面層層的的高高度度。。屋屋頂頂上上的的水水箱箱間間、、電電梯梯機(jī)機(jī)房房、、排排煙煙機(jī)機(jī)房房和和樓樓梯梯出出口口小小間間等等不不計(jì)計(jì)入入建建筑筑高高度度。。建筑筑間間距距兩棟棟建建筑筑物物或或構(gòu)構(gòu)筑筑物物外外墻墻之之間間的的水水平平距距離離。。建建筑筑間間距距主主要要根根據(jù)據(jù)所所在在地地區(qū)區(qū)的的日日照照、、通通風(fēng)風(fēng)、、采采光光、、消消防防安安全全等等方方面面的的因因素素綜綜合合考考慮慮確確定定基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識低層層建建筑筑多層層建建筑筑小高高層層建建筑筑（（非非規(guī)規(guī)范范性性））高層層建建筑筑高度小小于或或等于于10米的的建筑筑。低低層居居住建建筑為為一層層至三三層。。高度大大于10米米，小小于或或等于于24米的的建筑筑。多多層住住宅為為四層層至六六層。。高度大大于24米米的建建筑。。中高高層住住宅為為七至至九層層，高高層住住宅為為十層層及以以上。。介于多多層及及高層層之間間，一一般指指7-18層之之間的的建筑筑。點(diǎn)式（（塔式式）建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長長邊與與短邊邊之比比小于于2的的建筑筑。板式建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長長邊與與短邊邊之比比大于于或等等于2的建建筑,并且且短邊邊長度度小于于或等等于16米米?；A(chǔ)知知識復(fù)式躍式錯層一個住住宅占占兩個個樓層層，有內(nèi)內(nèi)部樓樓梯聯(lián)聯(lián)系上上下層層，一一般在在首層層安排排起居居室、、廚房房。餐餐廳、、衛(wèi)生生間等等。是一層層住宅宅但較較普通通住宅宅高，可在在局部部掏出出夾層層，安安排臥臥室或或書房房等用用樓梯梯聯(lián)系系上下下，其其目的的是在在有限限的空空間里里增加加使用用面積積，提提高住住宅的的空間間利用用率。。是一套套房子子不處處于同同一平平面，即房房內(nèi)的的廳、、臥、、衛(wèi)、、廚、、陽臺臺處于于幾個個高度度不同同的平平面上上。錯錯層住住宅的的面積積計(jì)算算方法法參照照平面面住宅宅面積積計(jì)算算。二、開開發(fā)發(fā)流流程程三、開開發(fā)流流程1.市場條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開開發(fā)流流程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程可以以用““五證證”的的取得得來貫貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五三、開開發(fā)流流程證件解解釋《建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證》》是建設(shè)設(shè)單位位在向向土地地管理理部門門申請征征用、、劃撥撥土地地前，經(jīng)城城市規(guī)規(guī)劃行行政主主管部部門確確認(rèn)建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目位位置和和范圍圍符合合城市市規(guī)劃劃的法法定憑憑證，，是建建設(shè)單單位用用地的的法律律憑證證。《國有有土地地使用用證》》是證明明土地地使用用者(單位位或個個人)使用用國有有土地地的法法律憑憑證，，受法法律保保護(hù)。。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開開發(fā)流流程開發(fā)商商選址、、立項(xiàng)項(xiàng)國土局國有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開開發(fā)流流程證件解解釋《建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證》》是有關(guān)關(guān)建設(shè)設(shè)工程程符合合城市市規(guī)劃劃要求求的法法律憑憑證，，是建建設(shè)單單位建建設(shè)工工程的的法律律憑證證，是是建設(shè)設(shè)活動動中接接受監(jiān)監(jiān)督檢檢查時時的法法定依依據(jù)。。沒有此此證的的建設(shè)設(shè)單位位，其其工程程建筑筑是違違章建建筑，，不能能領(lǐng)取取房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證證件。《建筑筑工程程施工工許可可證》》(建筑筑工程程開工工證)是建建筑施施工單單位符符合各各種施施工條條件、、允許許開工工的批批準(zhǔn)文文件，，是建建設(shè)單單位進(jìn)進(jìn)行工工程施施工的的法律律憑證證，也也是房房屋權(quán)權(quán)屬登登記的的主要要依據(jù)據(jù)之一一。氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、開開發(fā)流流程申報(bào)材料1、申請報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件解解釋《商品品房銷銷售(預(yù)售售)許許可證證》是市、、縣人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政管理理部門門允許許房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)銷銷售商商品房房的批批準(zhǔn)文文件。。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開開發(fā)流流程三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階段段,如如果需需要尋尋找合合作伙伙伴,則需需要簽簽定合合作意意向,協(xié)議議及合合同書書市場前前期判判斷只只是宏宏觀方方面的的粗略略判斷斷,僅僅從所所在區(qū)區(qū)域的的市場場供求求與潛潛力進(jìn)進(jìn)行判判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委三、開開發(fā)流流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)取得土土地選址址竣工驗(yàn)收收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》》:需準(zhǔn)備文文件如下下：立項(xiàng)批復(fù)復(fù)建設(shè)項(xiàng)目目規(guī)劃審審批表市政府征征地批復(fù)復(fù)用地釘樁樁成果按規(guī)劃意意見書要要求取得得的有關(guān)關(guān)協(xié)議及及批復(fù)文文件審定設(shè)計(jì)計(jì)方案通通知書三、開發(fā)發(fā)流程立項(xiàng)項(xiàng)開工建設(shè)設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)取得土地地選址址竣工驗(yàn)收收辦理《國國有土地地使用證證》:需準(zhǔn)備文文件如下下：立項(xiàng)批復(fù)復(fù)辦理土地地出讓手手續(xù)申請請審定設(shè)計(jì)計(jì)方案通通知書土地評估估報(bào)告原原件出讓合同同附圖，，一式五五份，附附圖為：：釘樁圖圖或?qū)徲?jì)設(shè)設(shè)計(jì)方案案通知書書附圖，，原土地地方國有有土地使用證附附圖（加加蓋雙方方公章））《建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證》及釘釘樁成果果通知單單建筑面積積與用途途說明書書加蓋工商商部門備備案章的的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印印件《建設(shè)用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書》或或原用地地單位的的《國有有土地使用用證》、、《房屋屋所有權(quán)權(quán)證》、