成都三原項(xiàng)目提案報(bào)告

僅獻(xiàn)給城市運(yùn)營(yíng)商四川三原置業(yè)投資有限公司

敬語(yǔ)關(guān)于案名藍(lán)調(diào)案名一個(gè)藍(lán)色城邦；定義一種生活方式；界定一個(gè)群體，承載時(shí)尚溫馨生活的所在；在傳播層面，給生活以色彩的聯(lián)想。關(guān)于案名三原宜家備選案名三原銀座迎賓觀邸■本次匯報(bào)的目的在于：解讀四大問(wèn)題市場(chǎng)怎么樣？賣什么？賣給誰(shuí)？怎么賣？■本次匯報(bào)的內(nèi)容為住宅營(yíng)銷策略總綱，具體細(xì)案將根據(jù)工作進(jìn)展分階段提交?！霰敬螀R報(bào)的內(nèi)容考慮到本項(xiàng)目商業(yè)部分所占比重不大，現(xiàn)暫不涉及。匯報(bào)框架項(xiàng)目解讀市場(chǎng)環(huán)境客戶分析項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)品優(yōu)化建議賣什么？賣給誰(shuí)？營(yíng)銷推廣執(zhí)行策略怎么賣？項(xiàng)目解讀賣什么？第一部分項(xiàng)目解讀項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于新津縣五津鎮(zhèn)迎賓大道新城核心區(qū)域，人文生態(tài)上佳，屬于城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿Π鍓K，是居家享受的風(fēng)水優(yōu)地。本案新津城區(qū)項(xiàng)目四至西面：縣法院東面：文化藝術(shù)中心北面：工商局南面：體育運(yùn)動(dòng)中心項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo):總用地面積：9702.04㎡總建面積：38809.60㎡住宅面積：36856.60容積率：4.0綠地率：30%總戶數(shù)：481戶車位數(shù)：379土地用途:住宅兼容部份商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)三幢14層小高層建筑，其中1號(hào)樓、3號(hào)樓鄰大件路設(shè)置，2號(hào)樓放在北面，小區(qū)主入口設(shè)在大件路一側(cè)1號(hào)樓、3號(hào)樓之間。小區(qū)另一出口設(shè)在規(guī)劃道路鄰工商培訓(xùn)中心一側(cè)。2號(hào)樓1號(hào)樓3號(hào)樓主入口項(xiàng)目SWOT分析SWOTS1：地塊較較方正，地塊塊內(nèi)無(wú)拆遷且且已平整S2：便捷的的交通，項(xiàng)目目可達(dá)性好，，召示性強(qiáng)SWT0W1：項(xiàng)目周周邊無(wú)景觀，，無(wú)高端住宅宅氛圍W2：臨近大大件路，噪音音影響大O1：政府規(guī)規(guī)劃存在契機(jī)機(jī)O2：區(qū)內(nèi)無(wú)無(wú)太多小戶型型樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)T1：本項(xiàng)目目規(guī)模小，運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本高T2：片區(qū)內(nèi)內(nèi)土地潛在供供應(yīng)大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力大S3：差異化化的產(chǎn)品定位位S4：開(kāi)發(fā)商商雄厚的開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)力和品牌牌優(yōu)勢(shì)W3：周邊配配套缺乏品質(zhì)質(zhì)W4：未成熟熟的新城區(qū)減小劣勢(shì)，避避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶搶占先機(jī)※強(qiáng)化產(chǎn)品品差異，樹(shù)立立差異形象※通過(guò)產(chǎn)品進(jìn)一一步細(xì)分客戶戶，調(diào)動(dòng)客戶戶需求優(yōu)勢(shì)（S）：：地塊較方正，，地塊內(nèi)無(wú)拆拆遷且已平整整劣勢(shì)（W）：：項(xiàng)目周邊無(wú)景景觀資源，無(wú)無(wú)高端住宅氛氛圍，品質(zhì)不不高機(jī)會(huì)（O）：：產(chǎn)品差異化威脅（T）：：規(guī)模小、區(qū)位位差※創(chuàng)新及細(xì)分分的產(chǎn)品※充分挖掘地地段現(xiàn)有價(jià)值值及發(fā)展前景景※對(duì)項(xiàng)目所所在區(qū)域重新新定義，納入入整個(gè)新津縣縣城※先發(fā)治人，搶搶咱市場(chǎng)先機(jī)機(jī)，快打快銷銷※增強(qiáng)項(xiàng)目目的附加值※增強(qiáng)性價(jià)價(jià)比項(xiàng)目戶型界定定分析套數(shù)比面積比根據(jù)建筑面積積初步估算：：絕對(duì)主力戶戶型為41—60平平米，占總戶數(shù)的的41%；次主力戶型型為61-90平平方米，占36%；其它面積戶戶型占23%。從戶型面積積界定可知知：在后期期營(yíng)銷過(guò)程程中，項(xiàng)目目需注重以以舒適居家家的小戶型型為主。項(xiàng)目特質(zhì)/亮點(diǎn)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域具備深深厚的歷史史/文脈/地脈的資資源；項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿?、升值值潛力較大大；區(qū)域性地標(biāo)標(biāo)物業(yè)，適適宜“純正正的高尚生生活區(qū)”人人文特色的的打造；項(xiàng)目絕對(duì)主主力戶型為為套一、套套二，后期期將針對(duì)性性的銷售引引導(dǎo)及宣傳傳推廣；東岳觀點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域特特征有雙重重性，較為為尷尬項(xiàng)目整體設(shè)設(shè)計(jì)定位不不夠細(xì)分市市場(chǎng)產(chǎn)品本身不不具備足夠夠的亮點(diǎn)宏觀市場(chǎng)區(qū)域概況新津歷史悠悠久，自古古以來(lái)“商商賈云集、、貨如輪轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，多出富富商”，有有“南方絲絲綢古道第第一站”之之譽(yù)，自北北周定名，，相襲至今今，已有1450年年歷史。如如今的新津津?yàn)榇ㄎ髦刂匾奈镔Y資集散地和和交通樞紐紐，是四川川省經(jīng)濟(jì)、、技術(shù)向西西南輻射的的必經(jīng)之地地，享有““成都南大大門(mén)”之稱稱。新津縣位于成都南南部，距成成都市區(qū)28公里，全縣縣幅員面積積330平方方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)鄉(xiāng)。全縣總?cè)丝诳?0.18萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口12萬(wàn)。人文景觀新津人居環(huán)環(huán)境優(yōu)美，，境內(nèi)五河河匯聚，江江河如帶，，是四川省省有名的魚(yú)魚(yú)米之鄉(xiāng)和和特色水產(chǎn)產(chǎn)大縣，以以“黃辣丁丁”為代表表的河鮮美美食飲譽(yù)全全國(guó)。新津自然生生態(tài)資源豐豐富，山不不高而堆綠綠疊翠，水水不深而蘊(yùn)蘊(yùn)秀吐雅，，龍馬寶墩墩古城遺址址、觀音寺寺、純陽(yáng)觀觀、老君山山等文物古古跡與自然然山水相得得益彰，被被譽(yù)為“成成都后花園園老君山純陽(yáng)觀觀音寺梨花溪縣城夜景南河濱河廣場(chǎng)黃辣丁區(qū)域交通新津交通便便捷，是川川西平原重重要的交通通樞紐和物物資集散地地。成昆鐵鐵路、川藏藏公路、成成雅高速等等快速通道道及已經(jīng)正正在改擴(kuò)建建的雙向六六車道免費(fèi)費(fèi)城市干道道等，讓新新津初步形形成“一刻鐘經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”規(guī)劃中的大大成都輕軌軌鐵路區(qū)域規(guī)劃總體戰(zhàn)略：：成南經(jīng)濟(jì)高高地、休閑水都都、成南區(qū)區(qū)域物流中中心。城市定位：：成南門(mén)戶，，水城新津津。規(guī)劃格局：：“五津?yàn)槊}脈，一山為為肺，三城城為心”。。最新政策新津購(gòu)房月月（4.20—5.20）1、購(gòu)房財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼：凡購(gòu)買144平方米米以下商品品住房（不不含二手房房）的，按按購(gòu)房款總總額的1%給予購(gòu)房房補(bǔ)貼。2、個(gè)人所所得稅補(bǔ)貼貼：凡購(gòu)房的新新津縣納稅稅人，自購(gòu)購(gòu)房之日起起到2010年12月31日日止，所交交個(gè)人所得得稅縣級(jí)所所得部分由由財(cái)政給予予補(bǔ)貼。3、物業(yè)服服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼貼：購(gòu)買144平方米以以下商品房房的，由財(cái)財(cái)政按每平平方米每月月0.30元的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)給予物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)補(bǔ)貼，期限限為3年。。4、按揭貸貸款利息補(bǔ)補(bǔ)貼：購(gòu)買144平方米以以下商品房房并按揭貸貸款的，由由財(cái)政按實(shí)實(shí)際貸款利利息的20%予以補(bǔ)補(bǔ)貼，期限限為3年。。5、“一站站式”服務(wù)務(wù)：購(gòu)房者在辦辦理相關(guān)手手續(xù)時(shí)，享享受相關(guān)部部門(mén)提供的的“一站式式”窗口服服務(wù)。最新政策6、外地客客戶配套優(yōu)優(yōu)惠：外地客戶購(gòu)購(gòu)房后可辦辦理戶口遷遷入、社保保轉(zhuǎn)入，子子女也可就就近入學(xué)。。7、公積金金購(gòu)房?jī)?yōu)惠惠：購(gòu)買商品住住房申請(qǐng)住住房公積金金貸款的，，首付房款款比例由30%調(diào)整整為20%，貸款最最高額度由由25萬(wàn)元元調(diào)整為40萬(wàn)元，，貸款最長(zhǎng)長(zhǎng)期限由20年調(diào)整整為30年年；外地繳繳存住房公公積金的也也可在我縣縣申請(qǐng)住房房公積金按按揭貸款購(gòu)購(gòu)買商品住住房。8、銀行按按揭購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠：由政府出面面，聯(lián)合新新津商業(yè)銀銀行，推出出普通商品品房按揭商商貸最低首首付2成，，按揭利率率最低7折折優(yōu)惠等。。9、開(kāi)發(fā)商商讓利優(yōu)惠惠：活動(dòng)期間，，各開(kāi)發(fā)商商將參照每每套優(yōu)惠1萬(wàn)—1.5萬(wàn)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)讓利于于購(gòu)房者，，同時(shí)還有有購(gòu)房送裝裝修、送保保險(xiǎn)等優(yōu)惠惠。此外，，活動(dòng)期間間購(gòu)房還可可領(lǐng)取知名名餐飲企業(yè)業(yè)“VIP打折卡””、“花舞舞人間”景景區(qū)門(mén)票等等。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展全縣完成地地區(qū)生產(chǎn)總總值87.58億元元，同比增增長(zhǎng)（下同同）17.5%；一一產(chǎn)業(yè)增加加值10.55億元元，增長(zhǎng)7.2%；；二產(chǎn)業(yè)增增加值49.3億元元，增長(zhǎng)22.6%；三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值27.73億元，增增長(zhǎng)12.5%；三三次產(chǎn)業(yè)比比例調(diào)整為為12:56.3:31.7。全社會(huì)固定定資產(chǎn)投資資78.65億元，，增長(zhǎng)56.3%。。2008年年城鎮(zhèn)居民人人均可支配配收入12514元元，增長(zhǎng)20.1%；農(nóng)民人人均純收入入6417元，增長(zhǎng)長(zhǎng)16.2%。社會(huì)消費(fèi)品品零售總額額22.63億元，，增長(zhǎng)21%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款余余額50.16億元元，增長(zhǎng)34.9%。引進(jìn)到位市市外資金38億元；；實(shí)際利用用外資3029萬(wàn)美美元，增長(zhǎng)長(zhǎng)23.89%?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展2008年居全全省第一住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十十一五”期期間住房建建設(shè)年度計(jì)計(jì)劃單位：萬(wàn)平平方米年度商品住房政策性住房合計(jì)新建商品住房城中村重建經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房2006222/1.223.220072221.8/23.820082222.71.926.620092222.71.926.620102222.82.026.8合計(jì)1102107127商品住宅用用地規(guī)劃（2006—2010）新津縣“十十一五”期期間商品住住宅用地年年度計(jì)劃單位：萬(wàn)平平方米年度用地總量新增用地中小套型中低價(jià)位存量用地200642.531.8822.3210.62200731.0523.2916.37.76200831.0523.2916.37.76200931.0523.2916.37.76201031.0523.2916.37.76合計(jì)166.7125.0487.5241.66房地產(chǎn)投資資情況受地震及金金融危機(jī)影影響，房地地產(chǎn)銷售增增幅回落。。2008年全年含含預(yù)售在內(nèi)內(nèi)的商品房房銷售面積積19.61萬(wàn)平方米米，下降15.5%；；實(shí)現(xiàn)商品品房銷售額額11.34億元，增長(zhǎng)119.8%。市場(chǎng)啟示★新津城市基礎(chǔ)完完善，能夠夠提供完善善的居住環(huán)環(huán)境與人居居配套★經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)步提高，，居民購(gòu)購(gòu)力逐年加加強(qiáng)★針對(duì)商品房房發(fā)展，新新津擁有眾眾多利好信信息★住房消化潛潛力巨大，，當(dāng)?shù)刭?gòu)買買人群潛在在需求旺盛盛★擁有一定的的投資空間間，對(duì)投資資人群具有有吸引力★該區(qū)域本地地購(gòu)買力仍仍占重要比比重，當(dāng)?shù)氐刭?gòu)買比重重較強(qiáng)，優(yōu)優(yōu)勢(shì)區(qū)域的的放量將日日趨加強(qiáng)，，樓盤(pán)間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨趨激烈競(jìng)爭(zhēng)格局區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目境界岷江國(guó)際繽紛城純陽(yáng)雅庭格林經(jīng)典津尚都南河公寓津都雅居江山多嬌未開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)在售樓盤(pán)價(jià)格情況01500樓盤(pán)名稱20002500300035004000均價(jià)：元/㎡境界3000格林經(jīng)典2900繽紛城2950津都雅居2900津尚都2800純陽(yáng)雅庭2500江山多嬌3100價(jià)格集中在在2900元/㎡左左右戶型情況樓盤(pán)名稱戶型面積區(qū)間套型境界

60-135套一、套二、套三格林經(jīng)典80-145套二、套三繽紛城107-148套三津都雅居少公館70-120套二、套三津尚都70-128套二、套三純陽(yáng)雅庭(多層）80-145套二、套三江山多嬌70-120套二、套三南河公寓70-130套二、套三岷江國(guó)際60-130套一、套二、套三、頂躍戶型以適合合居住的80-90㎡套二、、100-120套套三為主境界：套一一面積為60多平米米，共14套，一個(gè)個(gè)多月銷售售完畢，購(gòu)購(gòu)買客戶中中年輕人13（政府府、移動(dòng)、、聯(lián)通、事事業(yè)單位、、個(gè)體戶）），老年人人1（養(yǎng)老老），均為為自住。岷江國(guó)際：：套一為60平米左左右，共15套，5月10日日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)現(xiàn)在誠(chéng)意登登記。銷售情況區(qū)域內(nèi)在售售樓盤(pán)的日日來(lái)訪量為為周一至周周五5—12組，周周六至周末末來(lái)訪量較較大，平均均每天來(lái)訪訪量約為10組。從從銷售速度度來(lái)看，江江山多嬌、、境界等項(xiàng)項(xiàng)目銷售情情況目前較較好，走勢(shì)勢(shì)較快。其其中，該區(qū)區(qū)域樓盤(pán)的的銷售情況況與其他區(qū)區(qū)域項(xiàng)目相相比，其銷銷售較佳的的支撐力應(yīng)應(yīng)為絕佳的的臨河景觀觀生態(tài)資源源和臨河的的休閑環(huán)境境。主力客戶群群情況目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售項(xiàng)目目的主力客客群以新津津本地及外外地客戶為為主，各占占比便比例例為55%、45%.發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)一：供供應(yīng)加大，，需求回落落，供求總總量回到平平衡面上。。趨勢(shì)二：2009年年五津商品品房?jī)r(jià)格漲漲幅放緩，，但已經(jīng)攀攀高的房?jī)r(jià)價(jià)不會(huì)下跌跌。趨勢(shì)三：商商品房市場(chǎng)場(chǎng)需求潛力力巨大，市市場(chǎng)需求斷斷層不會(huì)出出現(xiàn)。趨勢(shì)四：五五津川浙工工業(yè)新區(qū)、、沿南河新新城開(kāi)發(fā)升升溫。趨勢(shì)五：2009年年五津房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供給分散化化、大盤(pán)化化特征將更更加明顯。。趨勢(shì)六：2009年年五津商品品房供應(yīng)區(qū)區(qū)域特征將將更加明顯顯，城區(qū)高高層化，多多層郊區(qū)化化，同時(shí)電電梯物業(yè)供供應(yīng)量也將將逐步增大大。競(jìng)爭(zhēng)格局小小結(jié)產(chǎn)品建筑形形態(tài)：以電電梯公寓為為主，含有有部分多層層、低密度度花園洋房房及別墅。。建筑風(fēng)格：：區(qū)域內(nèi)市市場(chǎng)產(chǎn)品建建筑風(fēng)格多多樣化，其其中包括：：現(xiàn)代、現(xiàn)現(xiàn)代中式。。與成都市第一圈層層的新津、、華陽(yáng)、龍龍泉、溫江江等相比有有較大差距距；即使是是最為簡(jiǎn)單的現(xiàn)代代風(fēng)格的小小高層建筑筑風(fēng)格也較較為平庸，，新津房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)尚未未進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。。產(chǎn)品戶型：：區(qū)域內(nèi)的的在售樓盤(pán)盤(pán)，主力戶戶型集中在在80—100平米米、100—130平米這兩兩個(gè)區(qū)間段，中中小戶型項(xiàng)項(xiàng)目較少出出現(xiàn)，新津津市場(chǎng)主要要以居住功功能為主導(dǎo)導(dǎo)需求。銷售價(jià)格：：區(qū)域內(nèi)的的在售樓盤(pán)盤(pán)，銷售均均價(jià)為2900—3100元元/平米。暢銷產(chǎn)產(chǎn)品：：戶型型為80-90平方方米左左右的的套二二戶型型，15～～30萬(wàn)總總價(jià)的的中小小戶型型是最最為暢暢銷。購(gòu)買客客戶：：以新新津本本地客客戶為為主，，其次次為周周邊區(qū)區(qū)域及及成都都其他他區(qū)域域?？蛻舴址治隹腿悍址治稣f(shuō)說(shuō)明由于時(shí)時(shí)間關(guān)關(guān)系，，沒(méi)有有進(jìn)行行大規(guī)規(guī)模的的問(wèn)卷卷調(diào)查查，此此次調(diào)調(diào)研采采用了了抽樣樣調(diào)查查法和和電話話詢問(wèn)問(wèn)法。。以上上方法法得到到的數(shù)數(shù)據(jù)再再結(jié)合合以往往的數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行的的綜合合分析析，存存在一一定的的偏差差，但但能把把控大大方向向的準(zhǔn)準(zhǔn)確。。特此說(shuō)說(shuō)明。。區(qū)域市市場(chǎng)常常規(guī)客客戶描描述群體一一年齡：：25-28歲歲用途：：自住住、結(jié)結(jié)婚自自住描述：：目前的的家庭庭結(jié)構(gòu)構(gòu)是單單身或或兩人人，對(duì)對(duì)教育育等配配套要要求不不高；；貪價(jià)格格便宜宜，較較高性性價(jià)比比可讓讓他（（她））住得得寬松松些，，可以以容忍忍暫時(shí)時(shí)的交交通不不便；；他們對(duì)對(duì)未來(lái)來(lái)充滿滿信心心，相相信一一兩年年之后后，就就能步步入有有車一一族，，交通通不是是問(wèn)題題。群體二二年齡：：30-40歲歲用途：：自住住描述：：一家三三口或或三代代同堂堂，子子女正正在市市里讀讀幼兒兒園、、小學(xué)學(xué)，自自己也也在市市里上上班，，事業(yè)業(yè)剛啟啟動(dòng)或或剛步步入上上升期期。現(xiàn)住單單位的的老房房子或或父母母的舊舊房子子，很很想為為子女女或父父母創(chuàng)創(chuàng)造更更好的的生活活環(huán)境境；市內(nèi)房房?jī)r(jià)越越來(lái)越越高，，郊區(qū)區(qū)的生生活又又會(huì)有有諸多多的不不便，，特別別是孩孩子上上學(xué)，，自己己事業(yè)業(yè)又處處于上上升期期，不不敢有有松懈懈，處處于矛矛盾、、猶豫豫之中中。區(qū)域市市場(chǎng)常常規(guī)客客戶描描述群體三三年齡：：30-40/40-50歲歲用途：：給父父母養(yǎng)養(yǎng)老/自己己未來(lái)來(lái)養(yǎng)老老描述：：有一定定的積積蓄，，沒(méi)有有太多多投資資生財(cái)財(cái)?shù)耐就緩?；；市?nèi)的的房?jī)r(jià)價(jià)持續(xù)續(xù)攀升升，趁趁手頭頭有余余錢，，先買買一處處小區(qū)區(qū)環(huán)境境好、、有社社區(qū)的的房子子；只要價(jià)格格合適，，戶型好好，社區(qū)區(qū)好，反反正暫時(shí)時(shí)不住。。群體四年齡：55歲以以上用途：自自住養(yǎng)老老描述：退休了，，沒(méi)事就就想養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)花草，，在院子子里遛遛遛鳥(niǎo)；現(xiàn)在的房房子雖然然位置好好、方便便，但都都是老房房子，也也沒(méi)啥社社區(qū)，兒兒孫周末末過(guò)來(lái)，，還挺擠擠的，城城里的空空氣也不不好；愿意到郊郊區(qū)，只只要價(jià)格格差不多多，有個(gè)個(gè)花園、、小區(qū)，，就可以以考慮。。購(gòu)房客戶戶群體分分析市場(chǎng)群體體購(gòu)買目目的仍以以第一居居所為主主，購(gòu)買買人群來(lái)來(lái)源于本本地、成成都、外外地、三三州，分分別占55%、、25%、15%、5%。購(gòu)房客戶戶年齡分分析年齡（歲）比例30歲以下25.40%30-35歲32.00%36-40歲21.10%41-45歲4.40%46-50歲5.60%51-55歲4.40%56-60歲4.90%60歲以上2.20%合計(jì)100%30以下下及30-40歲的消消費(fèi)者占占總體消消費(fèi)者75.5％的比比例，但但區(qū)域消消費(fèi)者中中仍有不不少50－60歲的用用于養(yǎng)老老的客戶戶，且該該類客戶戶正逐年年增加。。另?yè)?jù)消消費(fèi)者群群體樣本本調(diào)查得得知周邊邊項(xiàng)目消消費(fèi)者主主要集中中在30-45歲。購(gòu)房客戶戶地域分分析現(xiàn)工作位置比例川浙工業(yè)園12.80%新津老城區(qū)35.40%五津其他區(qū)域26.70%新津其他區(qū)域6.70%新津周邊區(qū)域4.30%市區(qū)其它區(qū)域及衛(wèi)星城市13.00%其它城市1.10%合計(jì)100%購(gòu)房者工工作地點(diǎn)點(diǎn)主要集集中在新新津區(qū)域域核心群購(gòu)房客戶戶面積需需求面積60平米以下60-7071-8081-9091-110111-130130以上比例3.80%7.80%15.10%34.10%18.20%15.40%5.60%購(gòu)房面積積需求特特征體現(xiàn)現(xiàn)為：70－90平方方米對(duì)緊緊湊套二二，90-110平方方米對(duì)應(yīng)應(yīng)小套三三?？蛻舴治鑫鲂〗Y(jié)消費(fèi)者主主要認(rèn)可可的戶型型以緊湊湊套二、、緊湊套套三結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，，以實(shí)惠惠為向?qū)?dǎo)、以緊緊湊舒適適居家為為導(dǎo)向，，較為接受受開(kāi)發(fā)商商多贈(zèng)送送陽(yáng)臺(tái)、、露臺(tái)等等灰空間間。成都、雙雙流、大大邑、三三州回流流客戶、、西藏客客戶為主主要外地地客戶。。客戶年齡齡主要集集中在：：30歲歲以下及及30——45歲歲?？蛻袈殬I(yè)業(yè)主要集集中在：：個(gè)體老老板、國(guó)國(guó)有/公公司職員員、民營(yíng)營(yíng)企業(yè)老老板/管管理人員員?？蛻裟晔帐杖耄簽闉?萬(wàn)元元以上，，其中以以7萬(wàn)-11萬(wàn)萬(wàn)為主，，11萬(wàn)萬(wàn)元以上上及5萬(wàn)萬(wàn)元以下下為輔。結(jié)合項(xiàng)目目項(xiàng)目整體體套一戶戶型占到到41%，和本本地消費(fèi)費(fèi)群體的的需求有有偏移。。原因有有二種可可能性：：1、消費(fèi)費(fèi)偏好就就喜歡大大的房子子2、本地地小戶型型推出量量過(guò)少作為第一一個(gè)吃螃螃蟹的人人，勇氣氣和智謀謀需同時(shí)時(shí)具備解決之道道：為規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，把戶戶型配比比做適當(dāng)當(dāng)?shù)恼{(diào)整整結(jié)合項(xiàng)目目二警惕圍城城效應(yīng)買得起房房的人不不會(huì)買小小房子想買小房房子的人人買不起起房子想投資的的人覺(jué)得得地段不不能吸引引他看得起地地段的人人買不起起房子解決之道道：小戶戶型自住住的需求求硬性引引導(dǎo)，釋釋放需求求。產(chǎn)品優(yōu)化化建議戶型配比比優(yōu)化建建議套型套一套二套三套數(shù)18320197比例38%42%20%套數(shù)比面積區(qū)間41-5051-6070-8081-9091-100101-100110-130套數(shù)1197826135531456比例25%16%5%28%11%3%12%面積比合并D5、D6，改成成套三戶型優(yōu)化化建議一室一廳廳和單身身公寓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成三三室兩廳廳合并D5、D6，改成成套三如圖外立面建建議東岳建議議：天際線統(tǒng)統(tǒng)一一種種造型，，從側(cè)面面顯得有有點(diǎn)雜亂亂。外立面配配色建議議東岳建議議：立面設(shè)計(jì)計(jì)色彩:以咖啡啡色和黑黑灰色進(jìn)進(jìn)行搭配配，欄桿桿、窗戶戶等細(xì)節(jié)節(jié)部分用用黑色處處理，整整體建筑筑色彩用用灰色、、白色線線條和咖咖啡色塊塊色進(jìn)行行搭配。。材料及新新技術(shù)建建議所在市場(chǎng)場(chǎng)使用的的節(jié)能環(huán)環(huán)保材料料如下凈水系統(tǒng)統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)8度抗震震凈水系統(tǒng)統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)區(qū)域已有有項(xiàng)目客戶接受受度較好好，較為為認(rèn)可其他新技技術(shù)東岳建議議：新技術(shù)增增加成本本，但是是能換取取一定的的接受度度，但不不是影響響客戶決決定性因因素。建建議沒(méi)有有必要使使用。園林建議議鑒于中庭庭僅3000余余平米的的集中景景觀，對(duì)對(duì)整體景景觀的層層次感和和精致性性就有很很高的要要求。體現(xiàn)：南亞園林林，生態(tài)態(tài)港灣，，景致居居家！園林特色色描述：：1、碎碎石拼花花路面2、小型型雕塑裝裝飾3、大量量使用灌灌木起坡坡造型4、集中中水景點(diǎn)點(diǎn)綴5、高密密度植物物搭配6、功能能性配套套的補(bǔ)充充（健身身區(qū)、休休閑區(qū)等等）東岳營(yíng)銷東岳營(yíng)銷高密度灌灌木搭配配園林元素素落地花缽缽東岳營(yíng)銷園林元素素細(xì)部水景景東岳營(yíng)銷園林元素素系列雕塑塑小品東岳營(yíng)銷園林元素素地面停車車位起坡加灌灌木覆蓋蓋形成地地面停車車位和一一樓的視視覺(jué)阻隔隔。東岳營(yíng)銷園林元素素拼花路面面和下沉沉休閑廣廣場(chǎng)建筑轉(zhuǎn)角角植物處處理東岳營(yíng)銷園林元素素?zé)艟吆吐仿愤呏参镂锇珘μ幪幚頄|岳營(yíng)銷東岳營(yíng)銷局部景觀觀建議小區(qū)道路路提示圖小區(qū)道路路是維系系小區(qū)交交通的重重要樞紐紐，美觀觀的小區(qū)區(qū)道路，，可以提提升項(xiàng)目目檔次，，利于小區(qū)居民民交流，，是聯(lián)系系各組團(tuán)團(tuán)景觀的的藝術(shù)景景觀紐帶帶。局部?jī)?yōu)化化建議各棟入戶戶大堂風(fēng)風(fēng)格提示示大廳入口口，回家家的感覺(jué)覺(jué)，可采用花花崗石、、大理石石等材質(zhì)，，提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次次。入戶大堂堂提示圖其他建議議小區(qū)標(biāo)志志性構(gòu)筑筑物建議在小小區(qū)的入入口處或或其它明明顯的地地方設(shè)置置特色的的構(gòu)筑物物（例如如：建筑筑體上LOGO應(yīng)用、、圍墻上上LOGO應(yīng)用用等），，以加強(qiáng)強(qiáng)小區(qū)的的識(shí)別性性及居民民的歸屬屬感。東岳營(yíng)銷項(xiàng)目主方方向需要要整體把把控！關(guān)于策略略營(yíng)銷策略略概述【營(yíng)銷目目標(biāo)設(shè)定定】打造新城城區(qū)的標(biāo)標(biāo)桿物業(yè)業(yè)；實(shí)現(xiàn)片區(qū)區(qū)可比項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售前三三強(qiáng)；滿足項(xiàng)目目可持續(xù)續(xù)銷售要要求；發(fā)展商的的品牌建建立。【基于目目標(biāo)的整整體策略略】需求的引引導(dǎo)釋放放用噱頭來(lái)來(lái)引領(lǐng)需需求用精裝房房來(lái)撼動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)把規(guī)劃納納入營(yíng)銷銷重點(diǎn)【營(yíng)銷策略略指導(dǎo)下下的各種種策略】推廣策略略：1、以噱噱頭引爆爆整體項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣2、項(xiàng)目目?jī)r(jià)值系系列推廣廣（地段段價(jià)值、、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值、認(rèn)認(rèn)同價(jià)值值、增值值價(jià)值………）3、以時(shí)時(shí)尚的活活動(dòng)進(jìn)行行整體穿穿插4、推廣廣渠道有有效組合合推廣策略略形成發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)、搶占占機(jī)會(huì)依勢(shì)助勢(shì)勢(shì)，掌握握區(qū)域市市場(chǎng)話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)，以以高形象象強(qiáng)勢(shì)推推廣、高高品質(zhì)展展示吸引引客戶充分借助助發(fā)展商商現(xiàn)有資資源，挖挖掘和提提升發(fā)展展商品牌牌價(jià)值，，為項(xiàng)目目創(chuàng)造營(yíng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)會(huì)利用機(jī)會(huì)會(huì)、克服服劣勢(shì)大勢(shì)在場(chǎng)場(chǎng)，關(guān)鍵鍵作為，，順勢(shì)而而動(dòng)，搶搶奪客戶戶發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)、轉(zhuǎn)化化威脅依托區(qū)域域優(yōu)勢(shì)，，展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目非凡凡價(jià)值，，吸引新新津及周周邊客戶戶的關(guān)注注減少劣勢(shì)勢(shì)、避免免威脅挖掘區(qū)域域居住價(jià)價(jià)值，使使更多客客戶消除除疑慮，，認(rèn)同片片區(qū)高服務(wù)+高形象象+高品品質(zhì)【營(yíng)銷策略略指導(dǎo)下下的各種種策略】銷售策略略：總策略：：定點(diǎn)巡展展，由坐坐銷變行行銷，提提前咨詢?cè)兂浞治I。優(yōu)惠多樣樣開(kāi)盤(pán)熱熱銷。一次性推推售。輔助策略略：銷售中心心，提前前進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目咨詢?cè)兗靶羁涂?，利用用巡展、、派發(fā)宣宣傳簡(jiǎn)報(bào)報(bào)、會(huì)員員入會(huì)等等各種推推廣宣傳傳手段，，充分吸吸籌，保保證籌量量。多種優(yōu)惠惠措施，，刺激購(gòu)購(gòu)買，實(shí)實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱銷場(chǎng)場(chǎng)面?！緺I(yíng)銷策略略指導(dǎo)下下的各種種策略】開(kāi)發(fā)策略略：1、整體體開(kāi)發(fā)2、分期期出售銷售目標(biāo)標(biāo)全面認(rèn)籌籌解籌主銷期[銷售目目標(biāo)]：：總體銷售售率20％687910111212347509106[銷售目目標(biāo)]：：總體銷售售率40％[銷售目目標(biāo)]：：總體銷售售率70％-售罄8910主銷期[銷售目目標(biāo)]：：總體銷售售率95％建議：整整體開(kāi)發(fā)發(fā)周期為為15個(gè)個(gè)月?tīng)I(yíng)銷推廣廣主流精精致社社區(qū)突出組合合概念，，演繹藍(lán)藍(lán)調(diào)生活活形象定位位營(yíng)銷部分分本項(xiàng)目戶戶型標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，宜居居型空間間設(shè)計(jì)，，精致戶戶型，組組合生活活。新城區(qū)、、成熟區(qū)區(qū)、全能能小HOUSE突出區(qū)位位：區(qū)位、成成熟配套套；產(chǎn)品：硬硬件價(jià)值值產(chǎn)品定位位主推廣語(yǔ)語(yǔ)：藍(lán)調(diào)生活活，我同同意，我我主張；；創(chuàng)意，改改變生活活，副推廣語(yǔ)語(yǔ)：繁華里，，40-50平平米精致致小戶型型藍(lán)調(diào)，慢慢‘點(diǎn)生生活市場(chǎng)中高高端占位位策略新津的消消費(fèi)主力力和市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，是中高端客客戶高端市場(chǎng)場(chǎng)占位對(duì)對(duì)于項(xiàng)目戰(zhàn)略略更有利對(duì)于區(qū)位位較偏、、規(guī)模較較小等不不利條件件，項(xiàng)目目應(yīng)以高高性價(jià)比比啟動(dòng)市市場(chǎng)基于市場(chǎng)場(chǎng)與客戶戶細(xì)分，，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目特征征執(zhí)行差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略我們希望望通過(guò)市市場(chǎng)引導(dǎo)導(dǎo)，把項(xiàng)項(xiàng)目塑造造成為：：[產(chǎn)產(chǎn)品品品品牌牌]：：為為新新津津高端端小小戶戶代言言[客客戶戶品品牌牌]:以以片片區(qū)區(qū)富富人人居居住住為為主流流精精致致社社區(qū)區(qū)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)占占位位三原原集集團(tuán)團(tuán)品牌牌導(dǎo)導(dǎo)入入，建建立立項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)號(hào)號(hào)召召力力！！新津津城城區(qū)區(qū)高高端端客客戶戶群群體體，輻輻射射周周邊邊區(qū)區(qū)縣縣的的高高端端客客戶戶!“贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積、、增增加加實(shí)實(shí)用用性性””為為代代表表的的產(chǎn)品品線線，引引導(dǎo)導(dǎo)高高尚尚品品質(zhì)質(zhì)生生活活主主張張?。∑髽I(yè)業(yè)產(chǎn)品客戶項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)占位突破方向向突破方向向突破方向向明確階段段推貨重重點(diǎn)，各各種單位位互相搭搭配。把握市場(chǎng)場(chǎng)脈動(dòng)，，爭(zhēng)取最最大客源源。避免風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)過(guò)大，，盡早回回籠資金金。根據(jù)目前前市場(chǎng)需需求環(huán)境境和項(xiàng)目目規(guī)模，，我們建議議本項(xiàng)目目采取一一次性開(kāi)開(kāi)發(fā)，以盡快完完成銷售售，回籠籠資金。。1、項(xiàng)目目地塊凈凈用地9702.04㎡，呈規(guī)則則地形，，若分期期開(kāi)發(fā)不不利于項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃、布局局；2、目前前區(qū)域尚尚無(wú)大盤(pán)盤(pán)啟動(dòng)，，項(xiàng)目正正可先期期入市、、盡快推推售規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)，，盡快回回收資金金；3、目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)實(shí)供供給平衡衡，但潛潛在供給給量巨大大，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)盡盡量縮短短開(kāi)發(fā)周周期，加加快資金金的高速速運(yùn)轉(zhuǎn)；；4、類比區(qū)域域品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性樓樓盤(pán)日漸漸增多，，這將會(huì)會(huì)不斷吸吸納本項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域有有限的需需求市場(chǎng)場(chǎng)，這就就要求本本項(xiàng)目必必須快走走的開(kāi)發(fā)發(fā)思路。。入市時(shí)機(jī)機(jī)選擇合適適的入市市時(shí)機(jī)，，對(duì)項(xiàng)目目銷售、、回籠資資金、工工程預(yù)期期的成敗敗作用至至關(guān)重要要。由于于項(xiàng)目屬屬于短、、平、快快項(xiàng)目，，所以銷銷售啟動(dòng)動(dòng)的轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)直直接關(guān)乎乎以后銷銷售提價(jià)價(jià)，考慮慮到快速速回籠部部分資金金，根據(jù)據(jù)發(fā)展商商《邀標(biāo)標(biāo)函》之之要求2009年7月月12日日開(kāi)始認(rèn)認(rèn)籌8月8日日公開(kāi)發(fā)發(fā)售建議入市市時(shí)機(jī)銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)整個(gè)銷售售過(guò)程分分為預(yù)熱熱期、認(rèn)認(rèn)籌期、、強(qiáng)銷期期、持續(xù)續(xù)期四個(gè)個(gè)階段。。1、其中中在預(yù)熱熱期中，，為了與與周邊樓樓盤(pán)展開(kāi)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，，爭(zhēng)取更更多的客客戶資源源，建議議銷售中中心及巡巡展活動(dòng)動(dòng)同時(shí)進(jìn)進(jìn)行，對(duì)對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行前期期咨詢登登記。2、8月月取得預(yù)預(yù)售許可可證，開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷售售。3、全部部推售，，便于資資金盡快快回籠，，避免不不必要的的風(fēng)險(xiǎn)?！，F(xiàn)場(chǎng)銷售售中心開(kāi)開(kāi)放；吸籌認(rèn)籌期盛大開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)銷及持持續(xù)期7工地圍墻墻包裝及及戶外出出街；海海報(bào)、電電話咨詢?cè)儾⑦M(jìn)行行登記預(yù)熱期09/6尾盤(pán)活動(dòng)動(dòng)收官大捷捷10/10整體銷售售95%8強(qiáng)銷期，，客戶活活動(dòng)912高調(diào)亮相相品質(zhì)綻放放高調(diào)入市市，由坐坐銷變行行銷戶外提前亮相，并設(shè)置咨詢電話，搶占時(shí)機(jī)，儲(chǔ)備客源，6月開(kāi)始定點(diǎn)巡展，加緊有效客戶儲(chǔ)備；活動(dòng)廣告，乘機(jī)入市，深入人心，吸引客戶關(guān)注及鞏固其忠誠(chéng)度；熱銷炒作，優(yōu)惠促銷，再創(chuàng)銷售口碑?，F(xiàn)場(chǎng)銷售中心亮相，開(kāi)盤(pán)熱銷；推廣策略略—主要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)8開(kāi)始認(rèn)籌籌10.10盛大開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)7設(shè)置項(xiàng)目目咨詢電電戶，提提前進(jìn)行行客戶登登記。09.6銷售中心心開(kāi)放客戶活動(dòng)動(dòng)，口碑碑傳播12持續(xù)銷售售至尾盤(pán)盤(pán)9售罄公告告形成熱銷銷道旗、戶戶外廣告告、公交交站臺(tái)道旗、戶戶外廣告告、公交交站臺(tái)信信息更換換道旗、戶戶外廣告告、公交交站臺(tái)信信息更換換巡展客戶活動(dòng)動(dòng)，口碑碑傳播以上時(shí)間間僅為預(yù)預(yù)測(cè)，具具體執(zhí)行行可根據(jù)據(jù)工程進(jìn)進(jìn)度相應(yīng)應(yīng)調(diào)整短信群發(fā)發(fā)短信群發(fā)發(fā)高調(diào)亮相相盛大開(kāi)盤(pán)盤(pán)品質(zhì)綻放放收官大捷捷執(zhí)行載體體展示攻略略：通路包裝裝＋現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示＋＋實(shí)景展展示推廣攻略略：利用有效效營(yíng)銷手手段（戶戶外＋咨咨詢點(diǎn)＋＋房交會(huì)會(huì)＋巡展展＋老帶帶新），，促進(jìn)銷銷售活動(dòng)攻略略：通過(guò)活動(dòng)動(dòng)增加開(kāi)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍，，促進(jìn)銷銷售，同同時(shí)樹(shù)立立項(xiàng)目品品質(zhì)形象象展示攻略略外圍包裝裝通路包裝裝樣板區(qū)包包裝賣場(chǎng)包裝裝“體驗(yàn)式式”包裝體系系“點(diǎn)”“線”“面”展示攻略略—通路包裝裝導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)公交站牌牌廣告戶外廣告告牌可提提前展示示企業(yè)品品牌高度度、項(xiàng)目目名稱，，以便項(xiàng)項(xiàng)目高調(diào)調(diào)入市。。強(qiáng)有力的的導(dǎo)示系系統(tǒng)，營(yíng)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感染力力，增加加熱銷氛氛圍。展示攻略略—賣場(chǎng)包裝裝銷售中心心藝術(shù)化、、格調(diào)化化品質(zhì)化、、氣質(zhì)化化重裝飾，，使有限限的空間間無(wú)限延延伸…展示攻略略—外圍包裝裝圍墻包裝裝展示樓樓盤(pán)信息息，提高高項(xiàng)目品品質(zhì)感。。展示攻略略—樣板區(qū)包包裝優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)現(xiàn)——根根據(jù)戶型型的不同同，充分分發(fā)揮各各戶型優(yōu)優(yōu)勢(shì)，整整體調(diào)性性時(shí)尚現(xiàn)現(xiàn)代，重重裝飾。。生活化演演繹———讓房子子發(fā)生故故事，是是樣板間間，更是是一種生生活場(chǎng)景景。體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷，演演繹未來(lái)來(lái)生活，，情景秀秀。展示攻略略—VI系統(tǒng)統(tǒng)推廣攻略略巡展建立直接接有效的的營(yíng)銷渠渠道立體化媒媒介整合合策略報(bào)紙（形形象、關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)）雜志（居居周刊等等）網(wǎng)絡(luò)（印印象、口口碑）戶外廣告告（品牌牌形象））客戶營(yíng)銷銷短信宣傳資料寄送客戶網(wǎng)絡(luò)結(jié)合項(xiàng)目目規(guī)模情情況，推推廣載體體主要以以戶外廣廣告及巡巡展為主主?；顒?dòng)攻略略【售房部、、樣板房房開(kāi)放大大型活動(dòng)動(dòng)】大型活動(dòng)動(dòng)的開(kāi)展展，能最最大限度度集中人人氣，統(tǒng)統(tǒng)一展示示形象品品質(zhì)，借借此提高高項(xiàng)目的的知名度度?！究捶考从杏卸Y】活動(dòng)攻略略【國(guó)慶、圣圣誕活動(dòng)動(dòng)】【中秋節(jié)活活動(dòng)】節(jié)日活動(dòng)動(dòng)的營(yíng)造造能保持持關(guān)注度度，穩(wěn)定定潛在客客戶?！緲I(yè)主成交交酒會(huì)】【教師節(jié)活活動(dòng)】推廣費(fèi)用用預(yù)算項(xiàng)目高姿姿態(tài)面市市，建立立客戶忠忠誠(chéng)度，，整體推推廣費(fèi)用用預(yù)算為為1.5%。說(shuō)明：具具體的分分節(jié)點(diǎn)的的推廣詳詳案，在在中標(biāo)后后一周內(nèi)內(nèi)提供。。推廣費(fèi)用用預(yù)算關(guān)于價(jià)格格項(xiàng)目?jī)r(jià)格格定位項(xiàng)目均價(jià)價(jià)首先通過(guò)過(guò)市場(chǎng)比比較法初初步確定定各產(chǎn)品品類型的的單價(jià)和和總價(jià)，，同時(shí)通通過(guò)目標(biāo)標(biāo)需求定定價(jià)法對(duì)對(duì)初步推推論的價(jià)價(jià)格進(jìn)行行驗(yàn)證。。＊市場(chǎng)比比較法價(jià)價(jià)格推論論＊目標(biāo)需求求價(jià)格驗(yàn)驗(yàn)證價(jià)格定位位—市場(chǎng)比較較法內(nèi)容權(quán)重本案少公館津尚都境界地段20%1010119周邊配套15%10101010交通狀況15%10101010小區(qū)規(guī)模15%109911景觀環(huán)境10%10101111噪音5%1010911戶型設(shè)計(jì)20%10101112總計(jì)100%109.8510.110.6折實(shí)均價(jià)290029003000比較價(jià)294428712830權(quán)重50%30%20%加權(quán)平均值2899根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)比較法法，與最最有參考考價(jià)值的的三個(gè)在在售樓盤(pán)盤(pán)（少公公關(guān)、津津尚都、、境界））按對(duì)應(yīng)應(yīng)權(quán)重安安排，得得出本項(xiàng)項(xiàng)目的對(duì)對(duì)比銷售售價(jià)格在在2899元/㎡。此價(jià)格為為清水房房?jī)r(jià)格。由于數(shù)據(jù)據(jù)的關(guān)系系，無(wú)法法對(duì)精裝裝房的價(jià)價(jià)格做出出準(zhǔn)確的的核算。。關(guān)于精裝裝房精裝房相相關(guān)政策策99年以來(lái)來(lái)，國(guó)家對(duì)對(duì)住宅建筑筑的技術(shù)規(guī)規(guī)范越來(lái)越越細(xì)化，從從對(duì)體系的的建立，技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的的規(guī)范逐步步細(xì)化到對(duì)對(duì)內(nèi)部裝飾飾裝修的詳詳細(xì)規(guī)定。。國(guó)家對(duì)住住宅建筑的的規(guī)范逐步步由提高建建筑質(zhì)量向向商品住宅宅的一步到到位進(jìn)行演演變。在這這個(gè)演變的的過(guò)程中，，住宅逐漸漸由單一的的建筑體逐逐漸轉(zhuǎn)變成成商品，這這種概念的的轉(zhuǎn)變使住住宅產(chǎn)品更更加切合市市場(chǎng)，更好好的引導(dǎo)住住宅產(chǎn)品向向科學(xué)化、、市場(chǎng)化發(fā)發(fā)展。多年年以來(lái)政府府不遺余力力的對(duì)精裝裝房進(jìn)行肯肯定和推廣廣，說(shuō)明了了其在市場(chǎng)場(chǎng)上的存在在力度應(yīng)該該更強(qiáng)，存存在范圍應(yīng)應(yīng)該更廣。。政策名稱發(fā)布/實(shí)施日期政策概述關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干問(wèn)題的意見(jiàn)1999.8.201、為了完善住宅技術(shù)保障體系，制定和修訂了一些相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范。2、加大了住宅建筑體系和部品體系的開(kāi)發(fā)、研究和推廣工作。住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范的通知(GB50327-2001)2001.12.9/2002.5.1根據(jù)《關(guān)于印發(fā)“二000至二00一年度工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃”的通知》對(duì)裝修中的施工程序、成品保護(hù)以及運(yùn)用的材料有了更為明確詳細(xì)的要求和規(guī)定。住宅室內(nèi)裝修管理辦法2002.3.5/2002.5.1對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的禁止事項(xiàng)、開(kāi)工申報(bào)與監(jiān)督程序及要求、委托與承接、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、竣工驗(yàn)收與保修以及法律責(zé)任方面做出了詳細(xì)規(guī)定與說(shuō)明。商品住宅裝修一步到位實(shí)施細(xì)則2002.7.18細(xì)則中指出應(yīng)“裝修一次到位”，簡(jiǎn)稱全裝修住宅。避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。也是首個(gè)取消“毛坯”房的政策商品住宅一步到位材料、品部技術(shù)要點(diǎn)2002.7.18此政策是《商品住宅裝修一步到位實(shí)施細(xì)則》的一個(gè)配套政策，是一個(gè)技術(shù)性的補(bǔ)充政策。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理通知2008.8.1引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。1、節(jié)約了了裝修成本本?！熬b裝房”實(shí)行行的是大面面積統(tǒng)一裝裝修，由于于裝修工程程大，不但但可以使裝裝修材料得得到充分利利用，降低低裝修材料料的價(jià)格，，同時(shí)統(tǒng)一一裝修可實(shí)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)成成本分?jǐn)偅?，從而達(dá)到到節(jié)約裝修修成本的目目的。據(jù)測(cè)測(cè)算，統(tǒng)一一裝修要比比業(yè)主各自自裝修節(jié)約約費(fèi)用30%左右。。2、“精裝裝房”可減減少重復(fù)污污染。目前前，住宅裝裝修污染已已經(jīng)成為城城市一種新新的污染源源。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，小樓樓盤(pán)的裝修修需持續(xù)一一年左右，，而中、大大盤(pán)的裝修修，業(yè)主所所持續(xù)的時(shí)時(shí)間將更長(zhǎng)長(zhǎng)，而統(tǒng)一一裝修可大大大縮短裝裝修時(shí)間，，并有利于于裝修污染染物的集中中處理。3、“精裝裝房”可最最大程度地地彰顯樓盤(pán)盤(pán)戶型的個(gè)個(gè)性和亮點(diǎn)點(diǎn)，由于樓樓盤(pán)戶型的的個(gè)性在許許多方面需需依托裝修修來(lái)得到體體現(xiàn)，而普普通房如果果業(yè)主選擇擇裝修設(shè)計(jì)計(jì)不慎，極極有可能埋埋沒(méi)戶型的的個(gè)性。4、“精裝裝房”可真真正意義上上實(shí)現(xiàn)“交交樓”與““入住”同同步進(jìn)行。。精裝房的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)⑴、廚衛(wèi)全全裝式裝修修房該類型裝修修房重點(diǎn)在在于廚衛(wèi)系系統(tǒng)，裝修修標(biāo)準(zhǔn)除普普通的鋪地地板\地磚磚、墻面粉粉刷、吊頂頂外，還包包括抽油煙煙機(jī)、水盆盆、馬桶等等。⑵、一般型型裝修房該裝修房類類型在市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)最早早，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不僅進(jìn)進(jìn)行了廚衛(wèi)衛(wèi)全裝，還還有客廳及及房間的地地板/地磚磚和墻體粉粉刷等簡(jiǎn)單單裝修。⑶、一般型型裝修房送送家電\家家具該類型的裝裝修房除了了做到以上上2項(xiàng)裝修修房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)外，還附附贈(zèng)家具\(yùn)家電來(lái)吸吸引客戶購(gòu)購(gòu)買，幾乎乎可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)拎包入住住的概念。。但此類型型全裝修房房附贈(zèng)品的的價(jià)格都含含在裝修費(fèi)費(fèi)用中，因因此裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)通常較較高。⑷、豪華型型裝修房該類型裝修修房裝修品品質(zhì)和配置置更高，在在細(xì)節(jié)上更更能體現(xiàn)個(gè)個(gè)性、品位位、設(shè)計(jì)感感及奢華感感。針對(duì)客客戶群為企企業(yè)老板、、CEO等等社會(huì)上層層人士。⑸、菜單式式裝修房該類型裝修修房由開(kāi)發(fā)發(fā)商提供兩兩種以上裝裝修方案，，包括墻壁壁顏色的不不同、地板板/地磚材材質(zhì)的不同同以及裝修修品牌的不不同。成都精裝房房類型根據(jù)情況，，成都市場(chǎng)場(chǎng)目前的全全裝修房類類型大致分分為以下幾幾類：購(gòu)房者對(duì)精精裝房的接接受度隨著市場(chǎng)上上精裝房的的逐漸增多多，購(gòu)房者者對(duì)其也有有了一定程程度的了解解和認(rèn)識(shí)。。通過(guò)他們們對(duì)精裝房房的接受程程度不一，，執(zhí)著于清清水房的占占35%的的、愿意購(gòu)購(gòu)買精裝房房的占65%。購(gòu)房者的年年齡與其是是否愿意接接受精裝房房分析從上圖可以以看出，各各個(gè)年齡段段的受訪者者都比較接接受精裝房房。特別是是20-30歲這個(gè)個(gè)年齡段，，接受率達(dá)達(dá)到35%。與本本項(xiàng)目套一一的主要目目標(biāo)客戶群群年齡一致致。成都精裝房房的價(jià)格08年，成成都在售精精裝房項(xiàng)目目大約有50%的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（（減去裝修修費(fèi)用后））低于周邊邊項(xiàng)目清水水房?jī)r(jià)格，，而另有約約19%的的項(xiàng)目?jī)r(jià)格格（減去裝裝修標(biāo)準(zhǔn)后后）與周邊邊清水房項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格非非常接近的的。這說(shuō)明成都都市的裝修修房的價(jià)格格是具有較較大優(yōu)勢(shì)的的。精裝房?jī)r(jià)格格測(cè)算建議本項(xiàng)目目選擇一般般型裝修房房類型裝修成本按按300元元/㎡計(jì)算算單價(jià)方面：：以500元/㎡精精裝修面市市，銷售均均價(jià)在3200元/㎡，清清水房?jī)r(jià)為為2700元/㎡，，低于同區(qū)區(qū)域清水房房?jī)r(jià)格，具具有較大價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。。總價(jià)方面：：戶型套一一按50㎡㎡計(jì)算，銷銷售總價(jià)為為16萬(wàn)，，總價(jià)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。戶型型套套二二按按80㎡㎡計(jì)計(jì)算算，，銷銷售售總總價(jià)價(jià)為為26萬(wàn)萬(wàn)，，客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買力力可可以以承承受受。。精裝裝房房效效果果預(yù)預(yù)估估關(guān)于于表表現(xiàn)現(xiàn)謝謝謝閱閱覽覽??！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。21:42:1121:42:1121:4212/11/20229:42:11PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2221:42:1121:42Dec-2211-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。21:42:1121:42:1121:42Sunday,December11,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2221:42:1121:42:11December11,202214