成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程

朱春平60張華平53胥必龍40楊朝鵬43羅陽(yáng)靖松26伍丹37房產(chǎn)2班

一、成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1、萌芽階段

2、樓市風(fēng)生水起

3、外來(lái)資本進(jìn)入

4、規(guī)范提升期二、成都市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

1、人口

2、宏觀經(jīng)濟(jì)

3、土地市場(chǎng)

4、住宅市場(chǎng)

5、新熱點(diǎn)區(qū)域三、房地產(chǎn)項(xiàng)目目錄1.成都初生房產(chǎn)企業(yè)（20余家成都本土房產(chǎn)企業(yè)成立）1988年，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住房制度改革在成都乃至全國(guó)轟轟烈烈地推進(jìn)之時(shí)，有人抓住了這個(gè)機(jī)遇--成都首批20余家房地產(chǎn)企業(yè)宣告成立，金房、合力達(dá)、青年房產(chǎn)、交大房產(chǎn)等房地產(chǎn)公司的名字逐漸出現(xiàn)在成都市民的視野中，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)邁出了從無(wú)到有的實(shí)質(zhì)性一步。

1992年12月，剛剛滿30歲的陳家剛注冊(cè)成立了成都豪斯物業(yè)有限公司。在這個(gè)時(shí)期，新加坡維信集團(tuán)成為最早的一批進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要股東為新加坡維信(集團(tuán))有限公司的成都華新國(guó)際城市公司成立，在成都開(kāi)發(fā)了第一個(gè)在當(dāng)時(shí)稱得上是真正意義上的豪宅。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段2.高檔樓盤誕生（錦繡花園，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷）

1991年成都市統(tǒng)建辦在城南修建占地12.245公頃，面積16.5萬(wàn)平方米的棕北小區(qū)，這是成都首個(gè)注重小區(qū)環(huán)境規(guī)劃的小區(qū)，并成為建設(shè)部?jī)?yōu)秀示范小區(qū)，其每平方米1200元左。的售價(jià)，使這里成為“有錢老板”的居住區(qū)。而此后出現(xiàn)的“錦城苑“不僅誕生了120平方米的大戶型，還率先解決了戶型空間的合理化，并且加入科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，解決了空調(diào)水的集中排放等問(wèn)題。1996年6月，成都交大房產(chǎn)在全國(guó)首次提出住宅智能化的概念，在成都城西北成規(guī)模推出"交大智能小區(qū)"。1992年，新加坡維信集團(tuán)在桐梓林片區(qū)開(kāi)發(fā)錦繡花園，“開(kāi)奔馳車，住錦繡花園?！边@句成都婦孺皆知的廣告語(yǔ)讓人至今回味，錦繡花園成為這個(gè)時(shí)代頂端豪宅的代名詞。“錦繡花園”開(kāi)出5000元每平米的“天價(jià)”，但依舊銷勢(shì)力火爆，至今仍是業(yè)界典故。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段3.區(qū)域開(kāi)發(fā)格局?jǐn)U大(一環(huán)向二環(huán)擴(kuò)張)隨著商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)的不斷提高，普通住房從單一滿住居住需求向環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的舒適型精品住宅方向發(fā)展，一些高檔住宅也開(kāi)始涌現(xiàn)。其中，城南在這一時(shí)期成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土，也成為成都房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影。隨著錦繡花園的成功開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了成都第一個(gè)富人區(qū)桐梓林高檔社區(qū)的形成，而銀都花園（查看地圖）、中華園、凱萊蒂景等一大批中高檔小區(qū)的落成，成都富人區(qū)輪廓成型。1992年，全長(zhǎng)28.028公里，雙向8車道的二環(huán)路建成通車，串起了成渝路、成綿路和成溫路，預(yù)示成都房地產(chǎn)開(kāi)始了由一環(huán)向二環(huán)擴(kuò)張的路徑。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段4.五大花園鬧成都

1992年，第一次以商品房名義亮相蓉城并得到市民認(rèn)可的五大花園(中央花園、交大花園、紅運(yùn)花園、皇家花園、名流花園)，在成都房地產(chǎn)領(lǐng)域（查看地圖）既有其深刻的歷史意義，成為成都樓市的標(biāo)志性樓盤，但同時(shí)又給城市建設(shè)帶來(lái)了難以回避的后遺癥。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段交大花園

序言:

成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)時(shí)期隨著國(guó)家第一次宏觀調(diào)控結(jié)束和單位福利分房制度的取消，按揭貸款買房的發(fā)展，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。同時(shí)，為對(duì)抗1997年亞洲金融風(fēng)暴，拉動(dòng)內(nèi)需，作為龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)揮了巨大的作用。大批的房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般相繼面世。有了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)必然關(guān)注到客戶服務(wù)，同時(shí)出現(xiàn)了專業(yè)代理公司。當(dāng)時(shí)的住宅開(kāi)始注重建筑的美觀實(shí)用，并配有簡(jiǎn)單配套設(shè)施，如水、電、氣、光纖、通訊等，小區(qū)綠化也逐漸產(chǎn)生。1994年7月5日《城市房地產(chǎn)管理法》頒布(1995年1月1日實(shí)施)，這是繼《土地管理法》之后規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二部重要法律，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)法制逐漸走向完備，地產(chǎn)、房產(chǎn)分開(kāi)立法的狀況逐步走向房地產(chǎn)一體立法。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起1.成都房企走向鼎盛(代表企業(yè)：金房集團(tuán)、置信)

1993年，成都第一個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)——成都金房集團(tuán)成立，后來(lái)成為成都本土房地產(chǎn)企業(yè)龍頭的成都置信也于1997年揚(yáng)帆啟航。而成立于1988年的成都首批20余家房地產(chǎn)企業(yè)：金房、合力達(dá)、青年房產(chǎn)、交大房產(chǎn)等房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)力，成都本土房地產(chǎn)企業(yè)在這一時(shí)期風(fēng)生水起。正是在這個(gè)時(shí)期，樂(lè)民、青年等房產(chǎn)公司先后崛起，五大花園、紫荊小區(qū)、戰(zhàn)旗小區(qū)等樓盤陸續(xù)面市。從開(kāi)發(fā)商的數(shù)量上看，成都樓市由此進(jìn)入了前所未有的“鼎盛”時(shí)期。表現(xiàn)最突出的無(wú)疑是置信。置信在雙楠片區(qū)的揮灑值得成都房地產(chǎn)史上大書(shū)特書(shū)。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程初生期-樓市風(fēng)生水起之2.河居時(shí)代到“置信生活方式”(代表產(chǎn)品：上河城、置信“雙楠誼苑”)成都房地產(chǎn)發(fā)展有今天的繁榮局面，離不開(kāi)1993年的府南河整治，整個(gè)工程耗時(shí)5年，投入資金27億元，使市中心人口最密集、污染最嚴(yán)重的府南河15公里河段面貌煥然一新(1998年，府南河綜合整治項(xiàng)目獲得聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)。)。府南河開(kāi)創(chuàng)了成都最早的河居時(shí)代，也是目前成都所有的河流中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為成熟的區(qū)域。在1997年，置信開(kāi)發(fā)了他的第一個(gè)項(xiàng)目——雙楠誼苑。當(dāng)時(shí)，雙楠誼苑地塊位于的雙楠片區(qū)還是一片荒蕪、沒(méi)有開(kāi)發(fā)商問(wèn)津的農(nóng)田。年輕的置信公司把全新的現(xiàn)代居住理念灌注到這個(gè)項(xiàng)目中，起價(jià)每平方米不到1600元的雙楠誼苑被稱為當(dāng)時(shí)“老百姓買得起，有錢人看得起”的好房子，引發(fā)了成都購(gòu)房狂潮。在置信雙楠誼苑的帶動(dòng)下，才有今天高品質(zhì)生活社區(qū)——雙楠小區(qū)的出現(xiàn)，置信在雙楠誼苑的營(yíng)銷基礎(chǔ)上，開(kāi)創(chuàng)了一種全新的“置信生活方式”模式，也幾乎是一夜之間，“先做環(huán)境再造房子”成為各大開(kāi)發(fā)商恪守的信條。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起3.開(kāi)發(fā)區(qū)域向二環(huán)集中(一環(huán)、二環(huán)都是市中心)

由于置信對(duì)雙楠片區(qū)的成功開(kāi)發(fā)，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)突破前一階段集中在一環(huán)之內(nèi)的格局，開(kāi)始向二環(huán)集中。隨著二環(huán)路沿線住宅開(kāi)發(fā)的逐漸完成，二環(huán)路在人們的意識(shí)中已經(jīng)和一環(huán)路一樣成為市中心的一部分。這個(gè)時(shí)期人們的居住觀念隨著房產(chǎn)產(chǎn)品特征的發(fā)展變化而有所改觀，有了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)必然關(guān)注到客戶服務(wù)，同時(shí)出現(xiàn)了專業(yè)代理公司。當(dāng)時(shí)的住宅已經(jīng)開(kāi)始注重外立面的美觀實(shí)用，并配有簡(jiǎn)單配套設(shè)施，如水、電、氣、光纖、通訊，綠化也開(kāi)始打造，購(gòu)房者在這一時(shí)期大多把重心放在生活的便利性上。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起4.上河城曇曇花一現(xiàn)現(xiàn)這一時(shí)期期，由陳陳家剛擔(dān)擔(dān)任董事事長(zhǎng)的豪豪斯物業(yè)業(yè)在拿到到府南河河政府改改造工程程——上河壩項(xiàng)項(xiàng)目之后后，幾個(gè)個(gè)具有藝藝術(shù)天賦賦的建筑筑文化人人聚集一一起，就就這個(gè)占占地只有有43畝的府南南河住宅宅項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位和營(yíng)銷銷策略展展開(kāi)了激激情四溢溢的討論論。包括括陳家剛剛本人在在內(nèi)的當(dāng)當(dāng)時(shí)豪斯斯物業(yè)副副總一級(jí)級(jí)的高層層管理人人士中，，有好幾幾個(gè)都有有美院情情結(jié)、文文化人情情結(jié)和品品位。因因此，對(duì)對(duì)于上河河城項(xiàng)目目，他們們?nèi)谌肓肆嗽S多人人文的東東西、藝藝術(shù)的因因子。于于是，一一個(gè)拍攝攝于黃龍龍溪、勾勾起成都都人懷舊舊情結(jié)的的廣告：：“一座座充滿回回憶的新新城(新城博客客,新城新聞聞,新城說(shuō)吧吧)”的招貼畫(huà)畫(huà)和電視視廣告片片幾乎在在一夜之之間充斥斥成都的的大街小小巷。豎豎立在鹽鹽市口與與蜀都大大道人民民商場(chǎng)交交叉路口口上的大大型路牌牌廣告更更是牽動(dòng)動(dòng)了行人人的視線線，上河河城一炮炮打響，，僅一期期銷售回回款就達(dá)達(dá)到了1.1億元。成都市房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程之初生期-樓市風(fēng)生水水起6.如果說(shuō)上河河城一期銷銷售的巨大大成功應(yīng)該該歸功于陳陳家剛及其其旗下的一一幫智囊團(tuán)團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷理念念和策略的的全新理解解和準(zhǔn)確把把握，那么么，上河城城的失敗，，也應(yīng)當(dāng)仁仁不讓地歸歸結(jié)于豪斯斯物業(yè)的管管理者。公公司管理上上的混亂，，是導(dǎo)致上上河城和豪豪斯物業(yè)崩崩盤的最直直接原因。。豪斯物業(yè)業(yè)開(kāi)創(chuàng)初期期，總經(jīng)理理一級(jí)的老老總就設(shè)了了近10個(gè)職位，而而豪斯物業(yè)業(yè)發(fā)展的鼎鼎盛時(shí)期，，公司員工工達(dá)到了140人，每月開(kāi)開(kāi)支僅工資資一項(xiàng)就是是好幾十萬(wàn)萬(wàn)元。如此此龐大的員員工隊(duì)伍，，與開(kāi)發(fā)13萬(wàn)平方米、、43畝項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模和開(kāi)發(fā)發(fā)周期極不不相稱，這這使他們錯(cuò)錯(cuò)失了良好好的市場(chǎng)發(fā)發(fā)展商機(jī)，，在遭遇市市場(chǎng)形勢(shì)突突變時(shí)，幾幾乎無(wú)力調(diào)調(diào)頭和還手手。陳家剛和他他的豪斯物物業(yè)算是給給本土企業(yè)業(yè)提了一個(gè)個(gè)醒，房地地產(chǎn)市場(chǎng)上上雖然有著著較高的利利潤(rùn)空間，，但即使在在產(chǎn)品上有有著清晰的的定位，也也并不意味味著可以無(wú)無(wú)限的擴(kuò)張張，企業(yè)必必須結(jié)合市市場(chǎng)有一個(gè)個(gè)良好的定定位和把控控。好在，，同時(shí)期的的楊豪和他他的置信已已經(jīng)展開(kāi)了了軍事化管管理。成都市房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程之初生期-樓市風(fēng)生水水起序言：1998年，中央政政府正式叫叫停實(shí)施了了40多年的“福利分房”制度?！白》控泿呕毕破鸪啥挤糠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的高潮。。是年，住住房按揭貸貸款開(kāi)始走走進(jìn)人們的的生活，住住房”商品化“也開(kāi)始走向向極致，貸貸款買房甚甚至成為人人們改變生生活和消費(fèi)費(fèi)觀念的決決定因素。。此時(shí)，萬(wàn)萬(wàn)科、中海海、華潤(rùn)、、龍湖、花花樣年深長(zhǎng)長(zhǎng)城等外來(lái)來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)巨頭也也紛紛進(jìn)入入成都，外外地房企和和本土開(kāi)發(fā)發(fā)商第一次次展開(kāi)貼身身肉搏并逐逐漸占據(jù)上上風(fēng)。房企企近一步分分化，開(kāi)發(fā)發(fā)格局也進(jìn)進(jìn)一步明朗朗，多數(shù)人人認(rèn)為如果果從企業(yè)角角度講，這這是一個(gè)”外來(lái)資本入入侵“的階段。成都市房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)進(jìn)入1.貼身肉搏代表企業(yè)：：置信、藍(lán)藍(lán)光、武海海、金房、、中海，華華潤(rùn)，花樣樣年，吉寶寶，仁恒，，盛吉立，，深長(zhǎng)城1999年深圳房地地產(chǎn)巨頭萬(wàn)萬(wàn)科來(lái)到成成都，開(kāi)啟啟了成都房房地產(chǎn)新篇篇章。成都都出現(xiàn)了第第一個(gè)小戶戶型樓盤SOHO，高檔寫字字樓--川信大廈，，冠城廣場(chǎng)場(chǎng)，正規(guī)的的商業(yè)集中中體--荷花池市場(chǎng)場(chǎng)，東大街街燈具市場(chǎng)場(chǎng)等商業(yè)地地產(chǎn)展露樓樓盤頭角，，使成都的的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)豐富富和立體起起來(lái)。成都市房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)進(jìn)入2.大盤、花園園洋房誕生生代表產(chǎn)品：：成都花園園、齊力花花園、萬(wàn)科科城市花園園、中海名名城、錦官官新城等2000年，大連萬(wàn)萬(wàn)達(dá)與成都都市政府?dāng)y攜手聯(lián)合打打造的成都都花園成為為成都樓市市上第一個(gè)個(gè)真正意義義上的大盤盤。之后，，萬(wàn)科、中中海等全國(guó)國(guó)知名房地地產(chǎn)企業(yè)相相繼搶灘成成都市場(chǎng)。。在這個(gè)時(shí)時(shí)期內(nèi)，花花園洋房開(kāi)開(kāi)始興起，，當(dāng)時(shí)的齊齊力花園率率先掘到花花園洋房的的第一桶金金，小區(qū)以以”城市花園“為規(guī)劃主旨旨，運(yùn)用自自由式規(guī)劃劃布局，給給人以多種種景色和視視覺(jué)觀賞效效果。2001年以后，萬(wàn)萬(wàn)科城市花花園、大華華情融苑、、中海名城城、錦官新新城、邊城城水戀等相相繼推出花花園洋房，，都成了成成都樓市的的搶手貨。。成都市房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)進(jìn)入中海名城3.“5＋2”生活模式出出現(xiàn)隨著該時(shí)期期產(chǎn)品形態(tài)態(tài)的豐富和和新理念的的移入，購(gòu)購(gòu)房者對(duì)居居住需求從從單純追尋尋價(jià)格的便便宜和交通通等因素，，開(kāi)始關(guān)注注到項(xiàng)目的的品質(zhì)。而而“綠色”、“健康”等關(guān)鍵詞開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入人人們視野。。2001年，河濱印印象，在西西南地區(qū)首首次獲得“綠色住宅”稱號(hào)，這不不僅為生態(tài)態(tài)住宅、健健康住宅等等驗(yàn)明正身身，同時(shí)也也在蓉城掀掀起一股“綠色”旋風(fēng)。2000年11月29日，青城山山--都江堰申報(bào)報(bào)世界文化化遺產(chǎn)成功功，青城山山旅游業(yè)從從本質(zhì)上發(fā)發(fā)生了改變變。青城山山的一系列列轉(zhuǎn)變，立立刻觸及到到了房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們們的神經(jīng)，，一時(shí)之間間，成都10多家房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤囤兵青城山山。這些開(kāi)開(kāi)發(fā)商聯(lián)手手將當(dāng)時(shí)風(fēng)風(fēng)靡全國(guó)的的“5＋2”生活模式展展示在世人人面前，成成都高端生生活找到了了突破口。。成都市房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)進(jìn)入4.區(qū)域開(kāi)發(fā)全全面開(kāi)花關(guān)鍵區(qū)域：：城東、城城西、沙河河片區(qū)、周周邊區(qū)域2001年，萬(wàn)科入入駐城東，，當(dāng)時(shí)城東東還沒(méi)有摘摘除“東窮”的帽子，地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也也大部分集集中在城南南和城西區(qū)區(qū)域，而城城北和城東東幾乎還是是成都房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)空白白地帶。萬(wàn)萬(wàn)科進(jìn)入成成都的首個(gè)個(gè)作品“萬(wàn)科·城市花園”在這塊土地地上拉開(kāi)帷帷幕。萬(wàn)科科充分利用用坡地地形形、地貌、、植被、水水體等現(xiàn)狀狀條件，引引入生態(tài)、、環(huán)保概念念，營(yíng)造生生長(zhǎng)型的居居住環(huán)境，，創(chuàng)造出一一片舒適的的居住家園園。由于萬(wàn)萬(wàn)科的成功功開(kāi)發(fā)，帶帶動(dòng)了包括括藍(lán)谷地（（查看地圖）、卓錦城城（查看地圖）、康郡（（查看地圖）、萬(wàn)科·魅力之城等等一大批高高品質(zhì)樓盤盤的出現(xiàn)，，使得該區(qū)區(qū)域目前已已經(jīng)成為成成都樓市的的熱點(diǎn)居住住區(qū)域之一一。成都市房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)進(jìn)入序言:成都樓市這這個(gè)階段被被分析人士士解讀為在在規(guī)范中提提升的時(shí)期期。各大知知名房企幾幾乎都已來(lái)來(lái)到成都，，成都樓市市在進(jìn)入2004年后，房?jī)r(jià)價(jià)大幅度飛飛漲，購(gòu)房房者踴躍買買房，市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)升溫溫以至膨脹脹，樓市面面臨巨大的的考驗(yàn)。在在全國(guó)樓市市普遍過(guò)熱熱的背景下下，國(guó)家宏宏觀調(diào)控、、市場(chǎng)調(diào)整整、政策的的進(jìn)一步規(guī)規(guī)范，都大大大提高了了開(kāi)發(fā)的門門檻，新老老“國(guó)八條”和“國(guó)六條”相繼出臺(tái)。。而從2007年開(kāi)始，CPI飛漲、流動(dòng)動(dòng)性過(guò)剩、、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)過(guò)熱，加加上“試驗(yàn)區(qū)”的成立，成成都樓市持持續(xù)走高，，籍此，國(guó)國(guó)家開(kāi)始了了新一輪的的針對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的調(diào)控，這這一年也被被稱為“政策年”，因此這一一時(shí)期又被被稱之為政政策調(diào)整期期。成都市房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程之規(guī)范提升期期1.本土巨頭崛崛起代表人物：：楊豪、陳陳宏楊豪：置信信老總楊毫毫無(wú)疑是成成都地產(chǎn)界界最具傳奇奇色彩的老老板。在置置信創(chuàng)造出出的一個(gè)又又一個(gè)奇跡跡背后，都都包含了楊楊毫的個(gè)人人追求。在在此時(shí)期外外來(lái)開(kāi)發(fā)商商"圍剿"本土企業(yè)的的時(shí)候，楊楊豪和他的的置信找到到了一種有有效的合作作模式，與與川投成立立合作公司司，牽手置置信凱德成成立凱德置置地，壯大大了自身力力量，為企企業(yè)健康的的成長(zhǎng)找到到了新的模模式。陳宏：陳宏宏是一個(gè)真真正的建筑筑人。畢業(yè)業(yè)于重慶建建筑學(xué)院、、并曾就職職于西南建建筑勘測(cè)設(shè)設(shè)計(jì)院。他他于2000年正式組建建四川宏信信實(shí)業(yè)有限限公司。勇勇氣加上智智慧，走合合作路線，，陳宏成功功了。達(dá)義義出地，宏宏信出啟動(dòng)動(dòng)資金，原原計(jì)劃需1.2億的啟動(dòng)資資金,由于雙方迅迅速進(jìn)入角角色，沒(méi)有有內(nèi)耗，只只投了8000萬(wàn)，項(xiàng)目“上東陽(yáng)光”開(kāi)始順利運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)，如今今“上東陽(yáng)光”的后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)仍然是宏宏信強(qiáng)有力力的造血資資源和可靠靠后方。在在此階段陳陳宏的意義義在于，2007年宏信在資資本市場(chǎng)上上聯(lián)合奇峰峰競(jìng)得ST東源大股東東身份一役役，讓陳宏宏在企業(yè)發(fā)發(fā)展的探索索上增加了了一個(gè)籌碼碼，同時(shí)提提供了一種種值得借鑒鑒的模式，，拉開(kāi)了成成都本土房房企接觸資資本市場(chǎng)的的序幕。成都市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程程規(guī)范提升升期之2.多點(diǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)格局局2003年，成都都市向東東向南發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃出臺(tái)，，市極大大的刺激激了外南南天府大大道沿線線的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)。三環(huán)環(huán)路以外外開(kāi)始發(fā)發(fā)展起來(lái)來(lái)，華陽(yáng)陽(yáng)也隨著著"城南副中中心效應(yīng)應(yīng)"被越來(lái)越越多的成成都市民民所接受受，華陽(yáng)陽(yáng)迎來(lái)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)熱潮潮。是年年，藍(lán)光光等本地地開(kāi)發(fā)商商推出的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目引來(lái)來(lái)眾多國(guó)國(guó)內(nèi)投資資者爭(zhēng)相相購(gòu)買。。成都市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程程之規(guī)范提升升期3.樓市引發(fā)發(fā)拐點(diǎn)爭(zhēng)爭(zhēng)論經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展展，成都都樓市進(jìn)進(jìn)入前所所未有的的鼎盛時(shí)時(shí)期，2007年9.27之前，房房?jī)r(jià)飆升升，市場(chǎng)場(chǎng)也進(jìn)入入了前所所未有的的繁榮階階段。這這個(gè)時(shí)候候，由于于開(kāi)發(fā)商商和推出出的產(chǎn)品品眾多，，在保證證品質(zhì)的的前提下下，消費(fèi)費(fèi)者開(kāi)始始關(guān)注更更具實(shí)際際層面的的物管和和服務(wù)，，"物管改變變生活質(zhì)質(zhì)量"成為購(gòu)房房者在選選擇產(chǎn)品品時(shí)的重重要考慮慮因素"，買房就就是買生生活方式式"成為這個(gè)個(gè)時(shí)期的的購(gòu)房理理念。而而經(jīng)過(guò)多多年的歷歷練，特特別是9.27宏觀調(diào)控控后，消消費(fèi)者也也越來(lái)越越理性，，隨這萬(wàn)萬(wàn)科的率率升先降降價(jià)，一一場(chǎng)圍繞繞王石(王石博客客,王石新聞聞,王石說(shuō)吧吧)“樓市拐點(diǎn)點(diǎn)論”的討論和和觀望在在全國(guó)和和成都樓樓市蔓延延開(kāi)來(lái)。成都市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程程之規(guī)范提升升期成都市房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境1.人口環(huán)境境成都是四四川省的的省會(huì)，，西南地地區(qū)科技技、金融融、商貿(mào)貿(mào)中心，，交通、、通訊樞樞紐。全全市行政政區(qū)轄有有9區(qū)（錦江江區(qū)、青青羊區(qū)、、金牛區(qū)區(qū)、武侯侯區(qū)、成成華區(qū)、、龍泉驛驛區(qū)、青青白江區(qū)區(qū)、溫江江區(qū)、新新都區(qū)））、４市市（都江江堰市、、彭州市市、邛崍崍市、崇崇州市））、6縣（金堂堂縣、雙雙流縣、、郫縣、、大邑縣縣、蒲江江縣、新新津縣））。2005年末，全全市戶籍籍人口1082.0萬(wàn)人，比比2004年末增加加22.3萬(wàn)人。但但隨著城城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快，成成都市的的人口將將達(dá)到飽飽和。成都市房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境2.宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速增增長(zhǎng)1999~2006年，成都都市GDP和人均GDP保持了快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭，，國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值年均增增長(zhǎng)11.30%，比全國(guó)國(guó)高3.65個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。2006年全市生生產(chǎn)總值值依然保保持了較較快的增增長(zhǎng)速度度，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)13.5%，保持了了快速的的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭。城城市居民民收入及及消費(fèi)力力穩(wěn)步增增長(zhǎng)近近幾年成成都市的的社會(huì)零零售品銷銷售總額額及城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的可支配配收入均均保持了了穩(wěn)定的的增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，成成都市商商品消費(fèi)費(fèi)能力名名列國(guó)內(nèi)內(nèi)大中城城市前列列。2005年實(shí)現(xiàn)社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額999億元，同同比2004年增加了了14.2%，人均可可支配收收入由1999年的7098元上升到到2005年的10358元，市民民消費(fèi)能能力保持持了穩(wěn)定定快速的的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭。結(jié)結(jié)論：：居民購(gòu)購(gòu)房能力力將在一一定程度度上得到到提升。。成都市房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境3.土地市場(chǎng)場(chǎng)分析2.2.1土地供應(yīng)應(yīng)量、成成交量都都有所減減少與與2005年相比，，2006年土地供供給量和和成交量量都有不不同程度度的下降降。2006年土地供供應(yīng)量為為287.2公頃，同同比下降降21%；實(shí)際成成交61宗，成交交量為256公頃，成成交量同同比下降降29%。成都市房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境4.住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析供應(yīng)面積積大幅增增加2005年新增住住宅項(xiàng)目目133個(gè)，住宅宅供應(yīng)面面積達(dá)633.23萬(wàn)平方米米，同比比上漲41.74%。城西、、城東、、城南形形成成都都市住宅宅供應(yīng)三三足鼎立立的局面面，無(wú)論論是從供供應(yīng)數(shù)量量還是供供應(yīng)體量量來(lái)看，，均名列列前三。。住宅供供應(yīng)以普普通住宅宅為主，，西三環(huán)環(huán)、東三三環(huán)附近近的住宅宅成為市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)主體。。2.3.2銷售價(jià)格格持續(xù)上上漲2006年成都市市住宅平平均價(jià)格格為4956元/平方米，，同比上上漲17.94%。平均價(jià)價(jià)格在3500-4500元/平方米之之間的住住宅，占占供應(yīng)總總量的50%以上。到到2006年住宅市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供需平平衡的局局面，供供需比為為1.025。成都市房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境5.城東改造造區(qū)將成成為開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域隨隨著城東東片區(qū)城城市功能能的轉(zhuǎn)變變，區(qū)域域工廠拆拆遷速度度的加快快，特別別是2005年城東四四二○廠廠成功掛掛牌，開(kāi)開(kāi)發(fā)建筑筑面積約約200萬(wàn)平方米米的大型型綜合社社區(qū)，大大大提高高了城東東改造片片區(qū)的房房地產(chǎn)檔檔次。加加之外地地開(kāi)發(fā)商商的涌入入，也會(huì)會(huì)極大地地提高片片區(qū)房地地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)速度度和開(kāi)發(fā)發(fā)水平。。成都市房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境6.南部新區(qū)區(qū)仍為關(guān)關(guān)注熱點(diǎn)點(diǎn)標(biāo)志性建建筑世紀(jì)紀(jì)城的建建成、和和黃地塊塊的動(dòng)工工以及大大量拆遷遷土地的的騰出，，使得2006年該區(qū)域域仍為房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的熱點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注區(qū)區(qū)域。成都市房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境世紀(jì)城-觀山園7.溫江新城城成為郊郊區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)隨著光華華大道全全面通車車和第六六屆中國(guó)國(guó)花卉博博覽會(huì)成成功舉辦辦，以及及一些本本地和香香港的開(kāi)開(kāi)發(fā)巨頭頭的涌入入，溫江江新城未未來(lái)幾年年的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)將出現(xiàn)現(xiàn)井噴。。成都市房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境溫江公園園項(xiàng)目基本本情況項(xiàng)項(xiàng)目目名稱：：“白石.古蓮城”房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目可行性性研究開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商：四四川南南光房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司項(xiàng)項(xiàng)目概況況：白石石.古蓮城城項(xiàng)目目位于于龍泉泉青龍龍湖公公園西西北面面，東東臨成成洛大大道；；南含含十陵陵森林林公園園；距距十陵陵鎮(zhèn)約約1000米。該該區(qū)域域公交交線路路四通通八達(dá)達(dá)，交交通方方便。。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)方案案項(xiàng)目目主主要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)：：項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)量量單單位位數(shù)數(shù)量量所所占占比比值值規(guī)規(guī)劃劃用用地地總總面面積積2100畝規(guī)規(guī)劃劃凈凈用用地地2000畝總總建建筑筑面面積積2400951.78平方方米米住住宅宅面面積積2267750平方方米米其其中中：：多