成都某地產(chǎn)魅力之城對面地塊提案

第一部分市場分析房地產(chǎn)市場總體狀況區(qū)域競爭分析目標(biāo)客戶層分析房地產(chǎn)市場總體狀況成都房地產(chǎn)市場綜述成都房地產(chǎn)從2000年后進入飛速發(fā)展的時期，特別是2003年底至今，市場開發(fā)量俱增，眾多品牌開發(fā)商入住，在帶動整個產(chǎn)品品質(zhì)和房價的大幅提升；目前成都房產(chǎn)開發(fā)形成東、南、西、北、中、近郊的鮮明區(qū)域特征；眾多品牌開發(fā)商囤積的大量土地，將逐個啟動，未來兩年成都房產(chǎn)市場將進入大盤時代。中心區(qū)：開發(fā)規(guī)模較小、以商住為主，CBD、商業(yè)中心；城東：中產(chǎn)城東，生態(tài)居住、品牌大盤；城南：國際城南，國際化社區(qū)、高尚住宅區(qū)、城南副中心；城西：人文城西，上風(fēng)上水之地，以品質(zhì)樓盤為代言；城北：財富城北，商業(yè)聚寶盆，北部新城引領(lǐng)住宅開發(fā)熱潮；市區(qū)

2006上半年成都房地產(chǎn)狀況分析土地市場供應(yīng)分析樓盤開發(fā)供應(yīng)分析土地市場供應(yīng)分析—總體供應(yīng)情況2006年上半年成都土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地130宗，共計9082.44畝。其中主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）有40宗，共1385.61畝；其余90宗分布在各郊（區(qū)）縣，共7696.83畝，約占上半年土地總供應(yīng)量的85%。土地市場供應(yīng)分析—主城區(qū)供應(yīng)情況城東土地供應(yīng)量最多的區(qū)域大，占上半年主城區(qū)土地供應(yīng)總量的44%。其他4個區(qū)域土地供應(yīng)較少，供應(yīng)面積均未超過300畝。城區(qū)總體供應(yīng)量與去年上半年1561畝土地供應(yīng)量相比下降了11%，下降幅度不大基本與去年同期供應(yīng)量持平。區(qū)域數(shù)量(宗)比例面積（畝）比例平均土地規(guī)模（畝）主城區(qū)3646%1343.8122%37.33郊區(qū)4254%4731.2778%112.65總計78100%6075.08100%77.89土地市場供應(yīng)分析—主城區(qū)交易情況樓盤開發(fā)供應(yīng)分析—供應(yīng)總體情況1—6月，成都新開住宅樓盤92個，新增供應(yīng)面積596.63萬㎡。其中主城區(qū)新增樓盤54個，面積299.87萬㎡，占總體供應(yīng)的50%，郊區(qū)住宅供應(yīng)量略少于主城區(qū)隨著主城區(qū)土地的稀缺，郊區(qū)市場所占比例份額將越來越重。樓盤開發(fā)供應(yīng)分析—區(qū)域供應(yīng)情況□主城區(qū)供應(yīng)分布——集中于城西和城東□環(huán)線分布——新增供應(yīng)整體外移

受去年新新政所帶帶來的對對樓市沖沖擊的影影響，06年1-6月月成都市市主城區(qū)新增住住宅總體體供應(yīng)量量僅為299.86萬萬㎡，較較05年年1-6月總供供應(yīng)502.54萬㎡大幅幅減少約約202.68萬㎡，，而05年留留下的大大量的需需求則在在06年年爆發(fā)，從從而導(dǎo)致致樓市供供不應(yīng)求求的狀況況屢有發(fā)發(fā)生?？煽梢钥闯龀鲩_發(fā)商商對于06年市市場的信信心還不不是很足足，加上上6月份份新政的的實施，，上半年年有所復(fù)復(fù)蘇的市場場又蒙上上一層陰陰影。樓盤開發(fā)發(fā)供應(yīng)分分析—小結(jié)規(guī)?！菛|平平均規(guī)模模仍然較較大；價格———2006年1-6月月，住宅宅整體均均價4064元元/㎡；；建筑類別別——高高層和小小高層旗旗鼓相當(dāng)當(dāng)；住宅類型型——電電梯公寓寓占據(jù)半半壁江山山；樓盤開發(fā)發(fā)供應(yīng)分分析—供應(yīng)特征征購房決策策趨于理理性；自住需求求占主體體；觀望后真真實需求求集中釋釋放；住房需求求面積———80-120㎡的的經(jīng)濟型型住房為為主；城西、城城南依然然是最受受青睞的的居住區(qū)區(qū)域；銷售價格格——期期望值4000元/㎡㎡。樓盤開發(fā)發(fā)供應(yīng)分分析—需求特征征區(qū)域競爭爭分析城東房地地產(chǎn)市場場概述隨著政府府向東發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)劃出臺臺，沙河河改造完完工，東調(diào)工的的程啟動動城東成成為房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)最最為火熱熱的區(qū)域域。眾多品牌牌開發(fā)商商入住帶帶動整個個區(qū)域品品質(zhì)的提提升，開開發(fā)量成為成成都最大大的區(qū)域域。向東發(fā)展展規(guī)劃成都市向向東發(fā)展展規(guī)劃區(qū)區(qū)范圍一一共226平方方公里，，其中外環(huán)路路以內(nèi)上上是76平方公公里，外外環(huán)路以以外是150平平方公里，范范圍是是西至沙沙河成仁仁公路，，南至三三環(huán)路成成龍路南側(cè)控制制界，東東至龍泉泉驛東側(cè)側(cè)成環(huán)路路，北北至成南南高速公路。向東發(fā)展展規(guī)劃——城東副副中心心規(guī)劃面積76平方公里，規(guī)劃人口73.5萬人定位以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)分區(qū)總體結(jié)構(gòu)包括一個副中心、一個片區(qū)中心、六個片區(qū)、十五個居住區(qū)，五縱五橫的干道系統(tǒng)核心核心區(qū)規(guī)劃面積1.38平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務(wù)、大型金融設(shè)施等為一體的綜合性服務(wù)中心環(huán)境占總用地３３．１％的綠地，成為成都綠地最為集中的區(qū)域。最高指標(biāo)的生態(tài)，３６％的綠地覆蓋率配套３座污水處理廠、兩座２２０ＫＶ的變電站、１２座天然氣配氣站、１２個電信交換局規(guī)劃也已布局城東城東優(yōu)優(yōu)勢最大的城市公園10平方公里最大的人工湖1000畝最好的生態(tài)環(huán)境最高的人均綠地率人均13.6平米城東樓樓盤總總特征征品牌開開發(fā)商商樓盤品品質(zhì)高高3房居居家戶戶型為為主現(xiàn)代建建筑風(fēng)風(fēng)格電梯公公寓為為主競爭樓樓盤基基本狀狀況項目名稱建筑形態(tài)戶型（M2）占地（畝）建筑面積（M2）銷售價格銷售率開發(fā)商地址卓錦城電梯多層95-240969畝100萬400095%盛吉力房產(chǎn)錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)藍谷地4期電梯85-151306畝50萬400070%融創(chuàng)集團成龍路與三環(huán)路交匯處萬科魅力之城電梯70-150666畝70萬41003期70%萬科房產(chǎn)成渝高速與三環(huán)路交匯上東陽光3期多層70-300630畝60萬360080%宏信/達義房產(chǎn)紅河大道雅郡景觀電梯80-20080畝10萬450095%成都匯成房產(chǎn)成龍路川師斜對面領(lǐng)域電梯多層77-16087畝14萬多4000電38001批80%加貝置業(yè)老成渝路，三環(huán)內(nèi)側(cè)大觀城市花園電梯87-18052畝7.8萬350070%成都經(jīng)典房產(chǎn)三環(huán)外大觀立交旁千和·意境多層76-15045畝6萬310095%成都千和物業(yè)三環(huán)外大觀立交旁晨光麗景3期多層104-206126畝8萬300095%成都天地置業(yè)紅河大道開發(fā)規(guī)規(guī)模較較大，，品質(zhì)質(zhì)將不不斷得得到提提升，，現(xiàn)代代風(fēng)格格為主主；房地產(chǎn)產(chǎn)的整整體價價位提提升，，三環(huán)環(huán)內(nèi)超超過4000元元/平平米，，三環(huán)外側(cè)側(cè)整體體逼近近4000元/平米米；中大戶戶型在在一段段時期期內(nèi)仍仍將成成為市市場主主流；；各種新新政的的出臺臺對整整個市市場的的銷售售有一一定的的考驗驗；城東房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售仍將將持續(xù)續(xù)火爆爆；電梯公公寓以以成為為區(qū)域域開發(fā)發(fā)主流流；外來客客戶的的比例例會繼繼續(xù)加加大。。競爭樓樓盤開開發(fā)特特征目標(biāo)客客戶層層分析析目標(biāo)客客戶的的構(gòu)成成客戶類型消費心理需求單位和面積可承受總價比例附近區(qū)域生意人和商販想改善目前居住條件，提高居住質(zhì)量；喜歡本項目高品質(zhì)生活社區(qū)，對該片區(qū)有感情，二次置業(yè)者居多大三房；面積在100—130平方米左右40—50萬約20%公務(wù)員及金融、學(xué)校、醫(yī)務(wù)人事向往健康、幽靜、安全的郊區(qū)生活，要求性價比比較高經(jīng)濟型三房為主，面積在90—110平方米左右35—45萬約20%大型企業(yè)及學(xué)校的職工生活及交通便利，對樓盤品質(zhì)和內(nèi)外環(huán)境有一定的要求小三房，兩房為主，面積在80-100平方米左右30-40萬約30%新興白領(lǐng)購買高檔房屋經(jīng)濟能力有限，但想擁有高質(zhì)量生活希望一步到位置業(yè)兩房為主，70—80平方米之間25—35萬約20%區(qū)域工作的年輕大學(xué)生低總價，低首付，低月供。交通便利重視小區(qū)獨特的品質(zhì)。兩房、一房為主，50—80平方米之間20—30萬約10%購房者者重視視因素素以文化化為導(dǎo)導(dǎo)向社社區(qū)氛氛圍，，較為為完善善的小小區(qū)功功能配配套；；對住宅宅、環(huán)環(huán)境的的細部部人性性化設(shè)設(shè)計更更加注注重；；重視高高性價價比；；對樓盤盤形象象品質(zhì)質(zhì)及生生活品品質(zhì)更更加注注重；；對建筑筑希望望在現(xiàn)現(xiàn)代中中融入入一定定的文文化內(nèi)內(nèi)涵；；第二部部分產(chǎn)產(chǎn)品品定位位·項目狀狀況分分析·物業(yè)定定位項目狀狀況分分析項目四四至東臨萬科魅力力之城體育館館，為區(qū)域內(nèi)內(nèi)休閑運動中中心；南臨六車道的的規(guī)劃道路，，對面為待拆拆遷用地；西臨三環(huán)路及及50米綠化化隔離帶，是是城市交通動動脈；北臨萬科魅力力之城二期住住宅，目前以以逐步入住。。生活：位于東東部新城核心心區(qū)域，充分分享受萬科魅魅力之城近10萬平米的的商業(yè)配套；；交通：緊鄰城城市交通動脈脈三環(huán)路，及及規(guī)劃的地鐵鐵二號線，相相鄰的驛都大大道、老成渝渝路直達城市市中心，并緊緊鄰五桂橋客客運站；教育：四川師師范大學(xué)等多多所高校環(huán)繞繞；景觀環(huán)境：中中產(chǎn)城東人均均綠地面積13.6平米米，綠地率30%，同時時緊鄰10平平方公里的十十陵城市森林林公園、塔子子山公園。項目周邊環(huán)境境項目地塊情況況項目地塊規(guī)模模較小凈用地4822.85平米（7.2343畝畝）地形較為方正正，地勢平坦坦。建設(shè)凈用地面面積：4822.85平平方米(7.2343畝畝)待征地面積:7869.7平方米(道路待征地地6095.29平方米米,待征綠地地1774.41平方米米)建筑密度:25%綠化率:不小小于30%容積率:5.0項目地塊指標(biāo)標(biāo)地塊SWOT分析優(yōu)勢（S）◆區(qū)位：城東副中心核心區(qū)域，臨三環(huán)◆交通：緊鄰三環(huán)，地鐵二號線，沙河堡客運中心站◆環(huán)境：中產(chǎn)城東，人均綠地13.6平米◆景觀：臨10平方公里森林公園、塔子三公園◆配套：享萬科魅力之城近10萬平米商業(yè)配套◆規(guī)模：規(guī)模較小，銷售周期短◆1774平米待征綠地，彌補小區(qū)內(nèi)環(huán)境劣勢劣勢（W）◆心理距離＞實際路程◆項目整體規(guī)模較小，不利做高品質(zhì)社區(qū)◆三環(huán)路半封閉的隔斷影響◆社區(qū)景觀有限機會（O）◆政府規(guī)劃

◆增值空間◆當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟆糁苓呁|(zhì)競爭樓盤的缺乏◆區(qū)域影響力提高威脅（T）◆周邊地塊開發(fā)時期與本案重合◆區(qū)域市場競爭激烈◆國家調(diào)控不斷加強◆開發(fā)商無品牌優(yōu)勢及客戶積累物業(yè)產(chǎn)品定位位城東品質(zhì)精精致時尚尚總體定位檔次定位中高檔次，精精致社區(qū)！功能定位住宅+臨街底底商建筑類型定位位高層電梯公寓寓戶型面積及配配比主力戶型：2房1廳（40%）電梯70—85平米次主力戶型：：2房2廳（（30%）電梯90—100平米次戶型：3房房1廳（20%）電梯100——120平米米次戶型：1房房1廳（10%）電梯50—60平米戶型組合建筑風(fēng)格建議議現(xiàn)代時尚風(fēng)格造型風(fēng)格造型園林景觀建議議主題景觀＋情情景商業(yè)街園林景觀建議議景觀示意項目規(guī)劃初步步設(shè)想開發(fā)思路設(shè)計風(fēng)格大眾化目標(biāo)客戶差異性總體規(guī)劃品質(zhì)感房地產(chǎn)開發(fā)就就是研究在特特定的時間空間里，在合合理控制風(fēng)險險的基礎(chǔ)上，，最大限度的發(fā)揮土地價值值開發(fā)策略—我們對房產(chǎn)開開發(fā)的理解總體規(guī)劃開發(fā)周期，1年同步開發(fā)以電梯中檔為為主半圍合18、22層層結(jié)合總體規(guī)劃建筑形態(tài)板式加點式結(jié)結(jié)構(gòu)高層電梯總體規(guī)劃—示意圖項目初步經(jīng)濟濟指標(biāo)建設(shè)凈用地面面積：4822.85平平方米(7.2343畝畝)總建筑面積：：約25000平方米（住宅約22000，商商業(yè)約2000平米，地地下約1000平米）公共綠地面積積：1774.41平方方米容積率:5.0綠地率:30%總戶數(shù)：約260戶建筑密度:25%停車位：地下下約50輛，，地面約100輛項目投資估算算地價：約2960建安成本：約約4230不可預(yù)見費：：約60管理費用：約約100營銷費用：約約410直接成本合計計：7760（