成本管理房地產(chǎn)成本控制精細化管理

2006年中國（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細化管理研討會

工程目標成本的制定、支解與落實工程清單招標管理工程成本數(shù)據(jù)庫的建立

[2006年02月26日杭州]成本管理理念內(nèi)容要點：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升價值2，房地產(chǎn)項目的成本構成（WHAT)—全成本，空間與時間分布3，房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點（WHERE)—確定與控制4，成本管理的階段（WHEN)—全過程5,成本管理的責任人（WHO)—全員6，成本管理的方法(HOW）—目標管理成本管理的目的（WHY)1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標2，利潤與成本的關系

收入一定的情況下，成本越低，利潤越大3，成本管理的目的與企業(yè)的目標是一致的—機構/團隊的目標4，成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價值

成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵提升價值的五種途徑

價值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性價比

F-function,產(chǎn)品、功能/性能、服務、收益

C-cost,費用/成本

C下降，F(xiàn)上升C不變，F(xiàn)上升C下降，F(xiàn)不變C小幅上升，F(xiàn)大幅上升C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關--價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠的，需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)項目成本的構成（WHAT)—全成本的概念1，成本構成建造成本=前期+建安+室外及配套開發(fā)成本=土地+建造+開發(fā)間接全成本（即項目發(fā)展成本）=開發(fā)成本+期間費（營銷和管理）2，時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用成本管理的出發(fā)點（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制1，合理確定—確定是控制的前提和基礎，市場定價原則，沒有準確只有合理；成本的決定因素：外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品策劃與定位；成本的影響因素:諸多經(jīng)營、技術、管理方面;成本確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場成本確定的過程:行業(yè)特點決定成本的特點：單件性、復雜性、多次性；從虛到實；成本實現(xiàn)關鍵環(huán)節(jié)：招標（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結合----招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段----定標的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品成本管理的出發(fā)點（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制2，有效控制—動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)---控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結果或產(chǎn)出不偏離既定目標。---控制的要素：目標、偏差測定、修正---有效控制的前提：目標要合理實在；實際結果要及時反饋---控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應的調(diào)整方案3，技術經(jīng)濟相結合的原則—不論是確定還是控制成本管理的階段（WHEN)—全過程1，階段立項\策劃\設計發(fā)包\施工\竣工\維護2，對應成本實現(xiàn)過程---由虛到實虛擬：估、概、預算現(xiàn)實：合同價、付款、結算價----從虛到實的轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包各階段成本管理重點內(nèi)容立項階段—成本測算，項目經(jīng)濟性評價策劃階段—選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃設計階段（賣什么、設計什么、施工什么）—方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位---初步：材料設備的合理選型---施工圖：限額設計，圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段—通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結算、索賠辦理成本管理的責任主體（WHO)—全員1，所有與產(chǎn)品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識只要考慮了性價比問題，就是有成本意識2，責任成本管理體系的建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人3,房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責全面、全過程成本管理，而非單純編制預結算工作了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控；甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）成本管理理的基本本方法（HOW)—目標管理理1，目標管理理的內(nèi)容容--目目標的確確定與控控制兩方方面2，目標確定定的依據(jù)據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫庫、市場場調(diào)研、、產(chǎn)品把把握3，實現(xiàn)目標標動態(tài)監(jiān)監(jiān)控的手手段—信信息化4，目標管理理的過程程—PDCA循環(huán)成本管理理的認識識過程三個階段段造價計算算（概、、預、結結）--定額模式式下，強強調(diào)個人人經(jīng)驗，，追求算算得快、、算量準準，定額額熟、套套價正確確；成本控制制—強調(diào)不能能突破目目標值提升價值值—強調(diào)企業(yè)業(yè)/團隊的共共同目標標：利潤潤，講求求性價比比，發(fā)掘掘價值，，創(chuàng)造價價值--當前指導導思想：：結合產(chǎn)品品和市場場，以造造價計算算和成本本分析為為基礎，，以目標標管理為為方法，，以技術術管理為為保障，，以產(chǎn)品品價值的的實現(xiàn)為為目標開開展成本本管理工工作房地產(chǎn)公公司成本本管理總總體思路路成本管理理的基本本內(nèi)容：：---點、線、、面1，兩個重重點：招招標及合合約、預預結算2，一條主主線：項項目成本本全過程程動態(tài)控控制3，兩個基基本面：：信息平平臺（數(shù)數(shù)據(jù)與工工具）、、制度建建設成本部門門的工作作思路：：1，三個層次次：基本的的審算工工作、控控制體系系的建立立與運行行、產(chǎn)品品與市場場研究2，三大主題題：項目建建設、業(yè)業(yè)務建設設、組織織建設3，兩條管理理原則：計劃管管理、目目標管理理4，一個工作作準則：靠數(shù)據(jù)據(jù)說話，，留下作作業(yè)痕跡跡成本管理理工作基基本面成本目標標管理辦辦法供方管理理制度招標管理理辦法合同管理理辦法成本信息息化管理理辦法變更及簽簽證管理理辦法付款及結結算管理理辦法其他：材材料采購購及認價價管理；；資料管管理；預預算編制制深度要要求成本目標標的制定定—基本原則則1，目標的內(nèi)內(nèi)涵：不僅限于于成本目目標值本本身、更更要關注注成本背背后的產(chǎn)產(chǎn)品目標標2，目標的作作用：目標不一一定是上上限而是是基準，，目標的的作用在在于心中中有數(shù)3，目標的的范圍：：成本目標標是整個個項目團團隊的目目標，目目標范圍圍覆蓋全全成本成本目標標的制定定—主要過程程1，制定的的時間：目標制定定從立項項時就已已經(jīng)開始始，區(qū)分分控制目目標與經(jīng)經(jīng)濟測算算數(shù)據(jù)，，要求不不同，考考慮風險險因素；；策劃、設設計階段段進行各各階段的的成本測測算，各各期測算算要有對對應，比比較變化化原因，，原則上上前期目目標控制制后期目目標；規(guī)劃方案案確定后后，形成成正式目目標成本本施工圖完完成后，，可根據(jù)據(jù)預算對對目標做做調(diào)整（（通常是是在偏差差較大的的情況下下）；2，制定的的方法3，制定的的要求成本目標標的制定定—主要過程程1，制定的的時間：2，制定的的方法：成本與首首先是由由產(chǎn)品的的定位與與檔次決決定的，，因此成成本目標標要在與與產(chǎn)品目目標的互互動溝通通中共同同制定，，在發(fā)包包前的階階段經(jīng)歷歷由粗到到細的過過程。一一般的依依據(jù)文件件有：項項目發(fā)展展報告、、策劃報報告、各各階段的的設計文文件和交交樓標準準；前期工作作盡可能能做細，，促進策策劃、設設計人員員對產(chǎn)品品的深入入考慮，，不要因因為今后后會發(fā)生生變化而而不作預預先設定定。最好能結結合公司司產(chǎn)品特特點，制制定公司司通用的的標準和和表格，，各項目目的不同同點在局局部作調(diào)調(diào)整，可可以節(jié)省省時間，，減少誤誤解；符合公司司利潤要要求，經(jīng)經(jīng)過各方方的討論論和審批批（可能能集團審審批），，正式發(fā)發(fā)布3，制定的的要求：成本目標標的制定定—主要過程程1，制定的的時間：2，制定的的方法：3，制定的的要求：合理確定定的前提提條件：：了解市市場、結結合產(chǎn)品品，有充充分的數(shù)數(shù)據(jù)支持持，通過過市場調(diào)調(diào)研和數(shù)數(shù)據(jù)庫；；內(nèi)容要明明確具體體，比如如同樣是是高檔，，各人心心目中可可能不同同；盡可能有有量化的的計算，，量價分分離，而而不是籠籠統(tǒng)的總總數(shù)，便便于今后后的對比比分析；；盡可能作作為績效效考核指指標；所所有房地地產(chǎn)公司司都會做做測算，，只是沒沒有作為為正式的的目標去去執(zhí)行和和監(jiān)控，，沒有用用目標對對控制結結果進行行考核成本目標標的制定定—工作案例例1，某中學學成本控控制綱要要：注意前期期制定的的過程、、計劃和和人員，，如何調(diào)調(diào)整2，某中學學成本測測算：注意全成成本的范范圍，對對產(chǎn)品的的明確3，成本調(diào)調(diào)研報告告格式：4，成本目目標評審審要點成本目標標的分解解--分解是為為了落實實1，要滿足動動態(tài)控制制的需要要：按分包與與甲供材材計劃分分解到每每個分判判項目上上；這樣樣分解的的前提項項目開發(fā)發(fā)過程事事先有充充分的策策劃，是是計劃管管理到位位；如果果做不到到只能分分解合同同而不是是分解目目標2，要滿足足成本分分析的需需要：按照標準準成本科科目（公公司內(nèi)部部的，沒沒有行業(yè)業(yè)標準））分解，，一般只只在末級級科目上上可以增增加；3，按內(nèi)部部職責劃劃分：成本費用用總額分分解到各各相關責責任部門門，列入入KPI4，分解到到設計限限額：也可以認認為是目目標的落落實，實實際上在在目標制制定時就就已經(jīng)考考慮到了了設計限限額5，分攤問問題：作為成本本控制目目標以已已發(fā)生為為準，但但在經(jīng)濟濟測算時時要分攤攤，建安安費之外外的費用用分配到到單體上上；公建建配套根根據(jù)服務務范圍在在各期之之間分攤攤；成本目標標的分解解—工作案例例1，按招標標和合同同項分解解：2，按科目目細分：3，責任劃劃分：4，設計限限額成本目標標的實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的實實現(xiàn)導致致目標的的落實，，使預測測成本分分塊、分分步變?yōu)闉閷嶋H成成本；要有保證證目標實實現(xiàn)的方方法，技技術經(jīng)濟濟相結合合的手段段；重點點是在設設計和招招標過程程中，在在設計和和合約中中體現(xiàn)甲甲方的意意圖，保保護設計計和施工工的成果果不會出出現(xiàn)定位位和檔次次上的偏偏差；既要有完完整的流流程，更更要強調(diào)調(diào)項目操操作團隊隊的成本本意識與與溝通，，對產(chǎn)品品和技術術的控制制與對成成本的控控制同步步實現(xiàn)；；這里所所謂成本本意識就就是要考考慮性價價比；動態(tài)監(jiān)控控的環(huán)節(jié)節(jié)（招標標、變更更、結算算）與手手段（軟軟件與報報表）；；調(diào)整也是是一種落落實，關關鍵是要要心中有有數(shù)，調(diào)調(diào)整的原原因、內(nèi)內(nèi)容、幅幅度、產(chǎn)產(chǎn)生的影影響等；；調(diào)整的的對象包包括成本本目標、、實施方方案和利利潤預期期；調(diào)整提出出原則：：誰主張張，誰舉舉證；成本目標標的落實實--工作案例例1，月報表表：2，每月變變更匯總總：3，調(diào)整所所需文件件：4，價值分分析報告告：5，后評估估報告小結：1，成本控控制操作作的關鍵鍵環(huán)節(jié)事前有目目標：項項目總成成本目標標及分解解事中有監(jiān)監(jiān)控：月月報表事后有分分析：后后評估報報告2，成本控控制指導導思想成本控制制就是要要做到心心中有數(shù)數(shù)，而不不是簡單單的限制制和壓低低成本，，成本確定定是要找找到合理理值不是是準確值值不論確定定與控制制，必須須面向市市場、面面向產(chǎn)品品，技術術與經(jīng)濟濟相結合合工程量清清單招標標管理為什么要要采用清清單招標標，與費費率招標標相比有有多大益益處？充分競爭爭、了解解市場、、掌握投投標細節(jié)節(jié)：在總總價和單單價上都都充分競競爭，可可以體現(xiàn)現(xiàn)各單位位的真實實成本，，施工方方案，對對項目的的了解程程度等，，分析投投標報價價的針對對性，可可以知道道其重視視程度，，也可以以反映管管理水平平；事先定價價、心中中有數(shù)：：競爭是是降價最最有力的的武器，，在投標標階段甲甲方處于于主動地地位，盡盡可能確確定總價價和單價價，進場場之后會會由主動動變被動動；承包范圍圍和內(nèi)容容事先明明確，減減少索賠賠：促使使招標過過程中將將圖紙和和現(xiàn)場的的問題事事先提出出和解決決付款、變變更、結結算過程程簡化、、清晰：：減少了了施工過過程中的的扯皮；；存在的難難度：時時間上的的增加、、地方上上的不適適應；工程量清清單招標標管理2，清單招標標的組織織及過程程招標范圍圍：制度度化，不不招標的的審批與與認定組織者、、參與者者、決策策者—根據(jù)各公公司的組組織架構構和經(jīng)營營特點各各環(huán)節(jié)的的參與人人與參與與度可能能不同；準備過程程：調(diào)研研考察（（廣泛性性和準對對性，公公司、項項目、基基地）、、標前會會議、文文件準備備（圖紙紙、清單單、技術術要求、、樣板））招標過程程：發(fā)標標、答疑疑、開標標、評標標、談判判、定標標，每個個過程都都要遵循循“靠數(shù)數(shù)據(jù)說話話、留有有作業(yè)痕痕跡”的的原則善后工作作：合同同簽訂與與交底（（合同附附件、材材料問題題）、數(shù)數(shù)據(jù)分析析與積累累、資料料整理、、樣板管管理工程程量量清清單單招招標標管管理理3，清清單單招招標標的的合合同同管管理理合同同制制定定的的雙雙贏贏原原則則，，要要考考慮慮誠誠信信風風險險；；明確確合合同同的的目目的的：：分分工工協(xié)協(xié)作作，，賺賺社社會會的的錢錢基本本概概念念；一一般般是是總總價價、、單單價價、、成成本本加加酬酬金金；；最最后后一一種種中中國國用用的的較較少少；；總總價價包包括括固固定定總總價價和和可可調(diào)調(diào)總總價價，，單單價價包包括括有有暫暫定定量量的的單單價價和和純純單單價價；；單價價/總價價合合同同的的選選擇擇：：要要看看具具體體項項目目的的復復雜雜程程度度，，與與時時間間長長短短，，變變化化的的多多少少，，圖圖紙紙的的清清晰晰度度有有關關；；還還可可以以綜綜合合選選用用的的方方式式，，單單價價中中有有總總價價，，如如，，一一些些內(nèi)內(nèi)容容就就是是一一項項定定一一個個價價，，局局部部總總價價；；總總價價中中有有單單價價，，比比如如有有些些可可能能價價格格或或?qū)崒嶋H際數(shù)數(shù)量量上上差差別別較較大大的的項項目目，，某某消消防防工工程程種種的的防防火火封封堵堵、、土土方方工工程程；；最常常用用的的是是固固定定單單價價的的總總價價合合同同，，且且列列出出一一些些備備用用價價格格，，如如零零星星清清單單，，主主材材價價；；包包干干方方式式是是圖圖紙紙加加清清單單，，量量價價的的風風險險都都給給了了施施工工單單位位變更更與與調(diào)調(diào)價價的的方方式式：：合合同同價價、、定定額額或或其其他他參參考考、、商商定定；；注注意意報報價價時時的的成成本本水水平平；；總總之之承承包包的的內(nèi)內(nèi)容容明明確確才才能能包包死死，，若若想想制制定定品品牌牌必必須須在在招招標標示示提提出出；；付款款、、結結算算辦辦理理：：盡盡量量按按照照實實際際完完成成工工程程量量工程程量量清清單單招招標標管管理理4，關關于于標標底底的的討討論論正確確認認識識標標底底：：合合理理范范圍圍的的參參考考，，不不是是準準確確的的價價格格，，例例：：領領導導要要求求說說出出到到底底哪哪個個是是準準確確的的是否否需需要要標標底底：：很很多多單單位位說說沒沒有有標標底底，，使使沒沒有有專專門門編編制制，，但但對對可可能能的的造造價價水水平平都都有有個個預預期期，，目目標標也也是是一一種種標標底底；；如何何取取定定標標底底：：調(diào)調(diào)研研，，按按定定額額或或市市場場價價格格計計算算，，甲甲方方的的企企業(yè)業(yè)定定額額就就是是成成本本經(jīng)經(jīng)驗驗數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)工程程量量清清單單招招標標管管理理5，關關于于談談判判的的討討論論是否否需需要要標標后后談談判判：：談談判判的的目目的的是是降降價價，，各各公公司司的的認認識識與與習習慣慣，，最最終終為為自自身身營營造造什什么么樣樣的的市市場場環(huán)環(huán)境境；；方方式式：：不不談談或或多多次次報報價價、、多多輪輪談談判判；；如何何有有效效的的談談判判：：有有針針準準對對性性：：從從質(zhì)質(zhì)量量、、技技術術、、進進度度、、服服務務、、付付款款等等方方面面以以及及報報價價中中的的問問題題入入手手誰負負責責：：不不同同目目的的不不同同的的人人員員，，從從澄澄清清、、優(yōu)優(yōu)化化和和摸摸底底的的角角度度出出發(fā)發(fā)或或最最終終拍拍板板角角度度工程程量量清清單單招招標標管管理理6，評評標標原原則則與與要要點點根本本目目的的，，要要知知道道各各家家報報價價的的差差別別在在哪哪里里，，選選定定合合適適的的隊隊伍伍（（產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務務））和和價價格格，，報報證證項項目目順順利利實實施施合理理低低價價的的概概念念與與把把握握：：技技術術與與經(jīng)經(jīng)濟濟結結合合，，與與項項目目特特征征結結合合深層層次次的的重重點點分分析析，，要要有有單單價價分分析析表表；；預防防不不平平衡衡報報價價：：分分項項之之間間、、費費用用之之間間，，可可用用圖圖表表必須須與與目目標標做做對對比比分分析析表格格要要統(tǒng)統(tǒng)一一，，招招標標文文件件中中充充分分考考慮慮評評標標的的需需要要工程程量量清清單單招招標標管管理理7，招招標標成成功功的的關關鍵鍵為自自身身營營造造規(guī)規(guī)范范的的市市場場環(huán)環(huán)境境，，才才能能得得到到市市場場上上的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資源源市場場調(diào)調(diào)研研充充分分，，了了解解投投標標人人及及其其產(chǎn)產(chǎn)品品的的底底細細，，合合理理確確定定入入圍圍的的產(chǎn)產(chǎn)品品和和隊隊伍伍（（檔檔次次標標準準一一致致，，新新老老結結合合））；；招標標范范圍圍、、要要求求明明確確，，圖圖紙紙文文件件內(nèi)內(nèi)容容清清楚楚，，加加強強樣樣板板管管理理投標標報報價價的的方方式式明明確確（（如如算算量量不不同同如如何何處處理理）），，表表格格統(tǒng)統(tǒng)一一；；評標標充充分分、、到到位位總之之：：準準備備充充分分、、到到位位。。時時間間上上有有保保障障工程程量量清清單單招招標標管管理理8，幾個常見問問題有特殊照顧對對象—給機會，低價價中標；長期期合作伙伴優(yōu)優(yōu)先圖紙不夠完備備—先出招標圖，，之后出變更更；先作暫定價價，并保留甲甲方分包的權權利；時間過于緊迫迫—幾方同時算量量；加快評標標速度；準備備充分，壓縮縮談判時間工程量清單招招標管理9，總包及主要要分包案例總包電梯：有針對性定產(chǎn)產(chǎn)品技術要求鋁合金：配件件細節(jié)的掌握握及分析思路裝修：材料和和樣板的要求求環(huán)境綠化：要要建立實物量量的標準智能化：兩次次，首先是系系統(tǒng)的優(yōu)化與與確認第三部分工程成本數(shù)據(jù)據(jù)庫的建立目的與作用掌握市場信息息，積累經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)，為合合理確定作數(shù)數(shù)據(jù)支持，也