成都水井坊形象概念定位報告

成都水井坊形象概念定位報告邊鋒營銷2011年8月本報告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺，分析結(jié)果僅供參考。報告中的信息或所表達的意見不構(gòu)成任何投資買賣建議。本報告版權(quán)歸邊鋒公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復制、刊登、發(fā)表和引用。申明在開篇之前，請先估計一下這三件商品的價格？圖為1957年款法拉利250TestaRossa賽車，只有21臺成品駛離生產(chǎn)線。2009年5月，全球經(jīng)濟危機時期，以1220萬美元拍賣售出。這輛車，價值幾何？圖為瑪麗蓮·夢露在電影《七年之癢》中身穿的白色連身裙。2011年6月，這件“飄飄裙”在洛杉磯的一場拍賣會中，以460萬美元（約3000萬元人民幣）售出。這件服飾，價值幾何？這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時候的家。2009年2月，沙特富豪塔拉勒購得此古堡，成交價2800萬美元。這座古堡，價值幾何？文化無價！愈稀世，愈無價；愈高貴，愈平淡。窖釀歲月，館藏歷史水井老街中國·鑒賞級·傳統(tǒng)公館文化典范中國的，才是世界的！第六六部部分分產(chǎn)品品特特性性第七七部部分分客群群研研判判第八八部部分分營銷銷思思路路第四四部部分分建筑筑特特點點第五五部部分分板塊塊布布局局CONTENTS目錄錄第三三部部分分文化化審審視視第二二部部分分區(qū)域域價價值值第一一部部分分項目目環(huán)環(huán)境境讓我我們們先先了了解解一一下下項項目目情情況況。。PART1項目目環(huán)環(huán)境境項目目區(qū)區(qū)位位項目目位位于于錦錦江江區(qū)區(qū)軸軸心心，，是是成成都都東東城城的的門門戶戶口口岸岸；；本項項目目周周邊邊云云集集了了九九眼眼橋橋、、合合江江亭亭、、望望江江公公園園、、紅紅瓦瓦寺寺等等極極具具文文化化底底蘊蘊的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)區(qū)域域；；項目目離離春熙熙路路，，鹽鹽市市口口主要要商商圈圈分分別別有有2.3公里里和和2.8公里里；；項目目毗毗鄰鄰水水井井坊坊酒酒窖窖遺遺址址，，該該酒酒窖窖是是迄迄今今為為止止全全國國以以至至世世界界發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的最古古老老、、最最全全面面、、保保存存最最完完整整、、極極具具民民族族獨獨創(chuàng)創(chuàng)性性的的古古代代釀釀酒酒作作坊坊。。這個個項項目目，，是是成成都都三三大大歷歷史史文文化化保保護護區(qū)區(qū)（（文文殊殊坊坊、、大大慈慈寺寺、、寬寬窄窄巷巷子子））之之外外，，又又一一歷歷史史文文化化遺遺產(chǎn)產(chǎn)地地。項目目描描述述1、、交交通通動動線線圖圖；；2、、區(qū)區(qū)域域人人流流動動線線圖圖；；3、、外外觀觀鳥鳥瞰瞰圖圖；；4、、組組團團分分布布圖圖。。項目目由由A、、B、、C、、D四四個個組組團團構(gòu)構(gòu)成成，，其其中中B地地塊塊與與C地地塊塊之之間間為為水水井井坊坊遺遺址址博博物物館館。。項目目的的交交通通動動線線由由五五橫橫兩兩縱縱構(gòu)構(gòu)成成，，橫橫線線由由黃黃傘傘巷巷、、孫孫家家巷巷、、大大同同巷巷、、藥藥檢檢所所通通道道和和存存古古巷巷構(gòu)構(gòu)成成，，縱縱線線則則為為景景觀觀驛驛路路、、雙雙槐槐街街（（金金泉泉街街））構(gòu)構(gòu)成成。。除臨近近香格格里拉拉酒店店及錦錦江一一側(cè)的的人氣氣稍顯顯旺盛盛外，，項目目周邊邊人氣氣較差差，商商業(yè)氛氛圍并并不濃濃郁。。根據(jù)政政府意意愿，，項目目將采采用中中式建建筑風風格（（川西西民居居風格格），，在保保留原原有基基腳的的情況況下，，形成成院落落式布布局。。項目地地塊，，形似似一個個盛酒酒的酒酒勺。。項目細細部B地塊塊C地塊塊D地塊塊本案A組圖圖已明明確規(guī)規(guī)劃為為一所所七星星級的的高檔檔酒店店。項目B、C、D組團團將保保留原原有的的中式式院落落風貌貌，其其中B組團團無地地下室室。本案各各組團團由于于受基基腳影影響，，動線線設計計明顯顯受制制約，，商業(yè)業(yè)口岸岸價值值被明明顯削削弱。。本案各各個院院落均均由正正房、、倒座座房、、東廂廂房、、西廂廂房組組成，，面積積大多多集中中在500平米米—800平米米，是是標準準的中中式庭庭院構(gòu)構(gòu)造。。本案院院落總總數(shù)不不超過過100戶戶。下圖為為本案案中院院落的的參考考效果果圖。。很顯然然，這這是一一個具具有濃濃厚中中式人人文底底蘊的的項目目。這種底底蘊，，與水水井坊坊的歷歷史文文化密密切相相關。。因此，，讓我我們認認識一一下水水井坊坊！水井坊坊上起起元末末明初初，歷歷經(jīng)明明清，，下至至當今今，呈呈“前前店后后坊””布局局，延延續(xù)五五、六六百年年從未未間斷斷生產(chǎn)產(chǎn)，““是我我國發(fā)發(fā)現(xiàn)的的古代代釀酒酒作坊坊和酒酒肆的的唯一一實例例”，，有力力地佐佐證了了明朝朝李時時珍在在《本本草綱綱目》》中““燒酒酒非古古法也也，自自元時時始創(chuàng)創(chuàng)之””的觀觀點；此考古古發(fā)現(xiàn)現(xiàn)被考考古界界、史史學界界、白白酒界界專家家認定定為““中國國最古古老的的酒坊坊”、、“中中國濃濃香型型白酒酒的一一部無無字史史書””、““中國國白酒酒行業(yè)業(yè)的‘‘秦始始皇兵兵馬俑俑’””、““中國國白酒酒第一一坊””。由由于她她填補補了我我國酒酒坊遺遺址專專題考考古的的空白白，被被國家家文物物局授授予““1999年中中國十十大考考古新新發(fā)現(xiàn)現(xiàn)”；有名對對云：：望江樓樓望望江流流望望江樓樓上望望江流流江江樓千千古江江流流千古古水井坊坊水水井酒酒水水井坊坊中水水井酒酒井井酒百百味井井坊坊百味味水井坊坊作為為酒文文化的的代表表，呈呈現(xiàn)給給世人人怎樣樣的形形象？？水井坊坊，中中國高高尚生生活元元素?。∷环痪?，，從歷歷史人人文的的角度度，將中國國傳統(tǒng)統(tǒng)的酒酒文化化發(fā)揮揮到了了極致致！作為本本案，，是否否能支支撐這這一高高端形形象？？我們先先審視視一下下項目目周邊邊的環(huán)環(huán)境。。視角向向東區(qū)域一一：國國際金金融東東大街街作為最最具潛潛力的的金融融大道道，東東大街街正向向著中中國西西部的的華爾爾街靠靠攏；；多家國國內(nèi)外外專業(yè)業(yè)機構(gòu)構(gòu)一致致認為為，東東大街街將是是中國國西部部最貴貴的地地方，，這里里將誕誕生中中國西西部的的第一一高樓樓。視角向向東122區(qū)域二二：時時代豪豪庭與與蓉上上坊。。隨著東東大街街的形形象提提升，，以及及香港港地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的入入駐，，這里里誕生生了時時代豪豪庭、、蓉上上坊等等高端端住宅宅，住住宅檔檔次普普遍較較高。。122視角向向東視角向向南視角向向南區(qū)域一一：培培根路路酒吧吧休閑閑一條條街。。成都最最具知知名度度的酒酒吧文文化聚聚集地地，這這里集集中了了“回回歸、、芭比比”等等特色色酒吧吧。從區(qū)域域價值值來說說，類類似北北京的的三里里屯。。21345視角向向南區(qū)域二二：四四川大大學望望江校校區(qū)。。四川大大學是是四川川境內(nèi)內(nèi)最優(yōu)優(yōu)秀的的大學學，望望江校校區(qū)占占地3000余余畝。。這里主主要是是碩士士研究究生在在讀。。21345區(qū)域三三：望望江公公園。。望江公公園位位于成成都市市九眼眼橋錦錦江南南岸，，是成成都市市著名名的旅旅游景景點。。該公公園是是為紀紀念唐唐代女女詩人人薛濤濤而建建，公公園內(nèi)內(nèi)的建建筑包包括崇崇麗閣閣、濯濯錦樓樓、浣浣箋亭亭、五五云仙仙館、、流杯杯池和和泉香香榭等等，21345視角向向南區(qū)域四四：錦錦江新新外灘灘。九眼橋橋東側(cè)側(cè)匯聚聚了““外灘灘、凌凌江峰峰閣、、南府府錦、、晶藍藍半島島”等等高檔檔社區(qū)區(qū)，被被譽為為成都都的新新外灘灘。視角向向南21345區(qū)域五五：東東湖高高尚居居住區(qū)區(qū)。望江公公園區(qū)區(qū)域，，是成成都素素來有有名的的高檔檔居住住區(qū)，，這里里匯聚聚了““河濱濱印象象、望望今緣緣、華華潤翡翡翠城城、望望江嘉嘉園、、摩瑪瑪城””等高高檔社社區(qū)。。視角向向南21345視角向向西區(qū)域一一：音音樂廣廣場與與廊橋橋。安順廊廊橋最最初可可以追追溯到到元代代，是是馬可可·波波羅印印象較較為深深刻的的四座座大橋橋之一一。音音樂廣廣場和和廊橋橋一體體，形形成成成都的的標志志性建建筑之之一。。視角向向西1243區(qū)域二二：香香格里里拉大大酒店店。香格里里拉大大酒店店位于于錦江江一側(cè)側(cè)，酒酒店和和相連連的三三十層層高的的香格格里拉拉寫字字樓完完美結(jié)結(jié)合，，成為為這個個繁華華、現(xiàn)現(xiàn)代的的都市市內(nèi)又又一嶄嶄新地地標。。視角向向西1243區(qū)域三三：濱濱河酒酒吧一一條街街。府南河河（錦錦江））一側(cè)側(cè)，由由多個個小酒酒館、、小酒酒吧構(gòu)構(gòu)成的的特色色酒吧吧一條條街，，該街街景采采用中中式風風格打打造，，在成成都頗頗有名名氣。。視角向向西1243區(qū)域四四：名名聲在在外的的四川川音樂樂學院院。四川音音樂學學院，，全國國九大大音樂樂學院院之一一，因因近年年來選選秀節(jié)節(jié)目的的興盛盛而名名聲在在外，，是中中國頂頂尖的的音樂樂殿堂堂。視角向向西1243視角向向北視角向向北區(qū)域一一：合合江亭亭。合江亭亭始建建于1200年年前，，于唐唐代始始建，，北宋宋重建建，成成為官官民宴宴飲，，市井井游玩玩的熱熱鬧場場所。。合江橋橋畔亦亦是時時人登登舟出出川的的主要要口岸岸，駛駛往東東吳的的萬里里征帆帆就是是從這這里啟啟航。。12視角向向北區(qū)域二二：成成都蘭蘭桂坊坊。成都蘭蘭桂坊坊沿河河而建建，由由19幢2至3層建建筑構(gòu)構(gòu)成，，開設設有逾逾100間間食店店、酒酒吧及及零售售商鋪鋪，為為香港港蘭桂桂坊的的大型型“復復制版版”，，是香香港境境外唯唯一的的“蘭蘭桂坊坊”連連鎖區(qū)區(qū)。12很顯然然，這這里從從未大大眾化化！從從未低低端化化！這這塊塊土地地，被被眾多多高尚尚元素素所環(huán)環(huán)伺，，價值值巨大大！因因此此，對對本案案而言言，其其形象象能夠夠并且且必然然高端端！正如水水井坊坊酒一一直倡倡導的的，這里是是中國的的高尚尚生活活元素素！讓我們們重新新描繪繪一下下這塊塊土地地！這塊土土地天賦異異稟，，價值值連城城！東望江江，西西浣花花。成都人人心目目中最最有人人文底底蘊的的兩個個地方方。浣花已已成往往事，，望江江唯余余水井井坊。集美景景、人人文、、歷史史于一一體者者，世所罕罕有！堪比臺灣之之日月月潭、、杭州州之西西湖。此前未未曾有有，此此后不不會有有！三千年年成都都風華華，由由這里里代言言。唯五十十余席席高闊闊大院院，非世世襲之之家，，不足足以品品評。。中國的的，高高尚生生活元元素??！因為矜矜貴，，所以以不茍茍于世世；因為稀稀有，，所以以待價價而沽沽。那么，，這塊塊土地地的價價值到到底有有多大大？PART2區(qū)域價價值本案的的價值值到底底有多多大？？我們以以類比比的形形式進進行初初步的的判斷斷！價值類比一：：建設路商圈圈商圈位置

成都東一、二環(huán)之間。建筑形態(tài)臨街商鋪+店中店形態(tài)。代表商業(yè)龍湖三千城、萬科金域藍灣、首創(chuàng)愛這城。底層售價一層均價5萬元/平米，最高售價10萬元/平米。二環(huán)路建設路路口，是成都都有名的商圈圈，被譽為““成都的城市市會客廳”，，但區(qū)位條件件相對不如本本案，其一層層售價達到均均價5萬元/平米，最高高售價達到10萬元/平平米。目前經(jīng)經(jīng)營狀況良好好，最高租金金可達300元/平米··月。價值類比二：：春熙商圈春熙商圈是成成都最知名的的商圈，在國國內(nèi)享有盛譽譽，區(qū)位條件件較之本案更更為優(yōu)越，該該商圈一層售售價達到均價價15萬元/平米，最高高售價達到25萬元/平平米。商圈位置

由東大街、紅星路、春熙路、科甲巷構(gòu)成。建筑形態(tài)臨街商鋪+店中店形態(tài)。代表商業(yè)銀石廣場、香檳廣場、第一城、尚都廣場等。底層售價一層均價15萬元/平米，最高售價25萬元/平米。價值類比三：：一環(huán)路沿線線商圈位置

一環(huán)路沿線商業(yè)綜合體。建筑形態(tài)臨街商鋪+商業(yè)步行街。代表商業(yè)金牛萬達廣場、成都339等。底層售價一層均價6萬元/平米，最高售價10萬元/平米。以金牛萬達廣廣場為例，該該樓盤一層售售價達到均價價6萬元/平平米，最高售售價達到10萬元/平米米，且供不應應求，租金暫暫定為400元/平米（（最高500元/平米）），投資回報報率8%。從商業(yè)地位上上講，本案區(qū)區(qū)域與建設路路商圈相比略略優(yōu)，而與春春熙商圈相比比則較為遜色色，其商業(yè)價價值應與一環(huán)環(huán)路沿線的金金牛萬達廣場場更為接近。。因此，從傳傳統(tǒng)商業(yè)口口岸價值來來看，本案案的價格應應高于建設路路（5萬/平米）而低于春熙路路（15萬萬/平米））。也就是說說，其價格格應在5——15萬/平米之間間，更為接近金金牛萬達廣廣場（6——10萬/平米）的的售價。那么，假設設本案的平平均售價（（一層）在在6—10萬/平米米的話，本本案周邊的的商鋪租金金是否能夠夠支撐？讓我們再看看一個例子子！項目案名：：蘭桂坊成成都項目地址

水井坊一側(cè)建筑形態(tài)臨街商鋪+商業(yè)步行街。商業(yè)租金150—300元/平米·月蘭桂坊成都都占地18.72畝畝，總建面面4.3萬萬平方米，，由19棟棟商業(yè)建筑筑構(gòu)成，項目目有地下兩兩層車庫，，商業(yè)地面面1-2層，局部3層，由香港港蘭桂坊負負責經(jīng)營管管理，商業(yè)業(yè)內(nèi)容以餐餐飲休閑為為主（70%餐飲和酒吧吧），搭配配少量的零零售商業(yè)。。其目前租金金為150—300元/平米米·月，為為1-3層層整租價，，若按6%的的年回報率率回算，則則該物業(yè)售售價可達6萬元/平平米，基本本與本案的的商業(yè)價值值相當。年回報率

售價回算（150元/平米·月）售價回算（300元/平米·月）8%22500450006%30000600005%36000720004%4500090000我們根據(jù)蘭蘭桂坊的租租金情況進進行回算，，得出其售售價預計：：值得注意的的是，蘭桂桂坊消費偏高高，目標客客群直指社社會名流，，加上其良良好的品牌牌拉動力，，因此其經(jīng)經(jīng)營和生存存能力相對對較強。而放眼成都商業(yè)市市場，能達達到或超過過蘭桂坊收收費能力和和經(jīng)營檔次次的商家，，比較稀少少。作為本案，，要想讓成成都最頂尖尖的商家全全部匯聚于于此，有較較大的難度度。本案的預計計售價能夠夠得到商家家租金的支支撐，但從實際的的運營角度度考慮，本本案有明顯顯的壓力。。壓力一：本案分戶面積最小約500平米,按6萬元/平米計，則總價至少3000萬元，而能夠購買3000萬元的物業(yè)的人群相當稀少。銷售有壓力壓力二：考慮本案后續(xù)經(jīng)營能力，本案的商家必然高端化。而成都市場上，高端商家相對稀少，并且對物業(yè)要求較高。招商有壓力壓力二：本案租金較高，但周邊人氣、商氣并不旺盛，周邊道路狀況較為擁堵且不易流通，中式建筑形態(tài)與現(xiàn)代商業(yè)有所抵觸。經(jīng)營有壓力壓力有三因此，對于于本案而言言，其首要要問題是如如何解決銷銷售的壓力力。值得注意的的是，盡管管成都市場場上不乏如如：龍湖長長橋郡、蔚蔚藍卡地亞亞等千萬級級物業(yè)，但但是，成都從未出出現(xiàn)過起價價3000萬元/套的物業(yè)。我司認為：：要順利實實現(xiàn)本案的的銷售，有有兩種方案案不妨一試試。第一種方案案：劃小面面積，分戶戶經(jīng)營。將本案的各各個院落拆拆分成獨立立商業(yè)形態(tài)態(tài)，劃小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積，，降低銷售售總價，達達到銷售去去化的目的的。從銷售的角角度考慮，，這種模式式能夠?qū)N銷售物業(yè)的的總價控制制在2000萬以內(nèi)，目目標受眾更更為廣泛，，比較容易易實現(xiàn)項目目的成功銷銷售。從經(jīng)營的角角度考慮，，通過后期期經(jīng)營管理理公司的統(tǒng)統(tǒng)一招商、、統(tǒng)一管理理，這種模模式能夠形形成院落型型的商業(yè)形形態(tài)，業(yè)態(tài)態(tài)易于互補補，同時商商業(yè)面積自自由搭配，，可大可小小，可操作作性較強。。但是，我司司不建議采采用這種方方案?！疗湓?，有有三點：1、分戶經(jīng)營營，會破壞壞院落式物物業(yè)的在后后期經(jīng)營上上的整體感感和統(tǒng)一性性；2、劃小產(chǎn)權(quán)權(quán)面積，雖雖然降低了了商業(yè)門檻檻，但本案案商業(yè)口岸岸的局限未未能解決，，后期經(jīng)營營依然會出出現(xiàn)問題。。3、這種方案案，與成都都市政府打打造城市名名片的思路路相悖，破破壞了水井井坊固有的的濃郁文化化底蘊。商業(yè)口岸無無法解決如果劃小面面積，通過過經(jīng)營的租租金來支撐撐銷售，同同時也會遇遇到地塊本本身的局限限問題：交通問題無無法解決人流動線無無法解決經(jīng)營業(yè)態(tài)無無法明確——如果僅僅把把這塊地當當作經(jīng)營性性質(zhì)的商業(yè)業(yè)用地來思思考，明顯顯會遇到上上述難以化化解的問題題。商業(yè)節(jié)點位置人流動線流動滯點更重要的是是，第一種種方案破壞壞了水井坊坊作為歷史史文化遺產(chǎn)產(chǎn)的珍稀價價值，無疑疑于暴殄天物！難道就不能能既保存水水井坊的珍珍稀價值，，同時實現(xiàn)銷銷售的豐厚厚回報？我們來看第第二種方案案。提高本案的的文化附加加值，將本本案升華為為一座能夠夠代言成都都文化的奢奢侈物業(yè)，，通過文化化價值來實實現(xiàn)項目價價值。第二種方案案：塑造文文化底蘊，，打造奢侈侈型稀有物物業(yè)。從銷售的角角度考慮，，奢侈型物物業(yè)可以忽忽略物業(yè)的的實質(zhì)性用用途，而更更多的是附附加值的一一種展現(xiàn)，，因此該類類物業(yè)從來來不缺買家家。從經(jīng)營的角角度考慮，，奢侈型物物業(yè)更多的的是作為收收藏品存在在，是主人人身份的符符號和象征征，而對商商業(yè)經(jīng)營本本身的物業(yè)業(yè)條件要求求不高。√我司認為，該方案更符合本案的打造特性，是值得思考的方向。更符合政府的意愿更容易體現(xiàn)本案價值有利于淡化商業(yè)口岸的缺陷更容易被客戶所接受能夠成為地標型物業(yè)如何才能打打造出奢侈侈型物業(yè)？？讓我們先了了解什么是是奢侈品！！在國際上被被定義為““一種超出出人們生存存與發(fā)展需需要范圍的的，具有獨獨特、稀缺缺、珍奇等等特點的消消費品”，，又稱為非非生活必需需品。奢侈品在經(jīng)經(jīng)濟學上講講，指的是是價值/品質(zhì)關系比比值最高的的產(chǎn)品。從另外一個個角度上看看，奢侈品品又是指無形價值/有形價值關關系比值最最高的產(chǎn)品。奢奢侈品的消消費是一種種高檔消費費的行為。。奢侈品(Luxury)關鍵詞：稀缺Rare時尚Fashion身份Status世界著名的的奢侈型物物業(yè)利奧波德別別墅赫斯特城堡堡愛敦閣利斯之花由世界經(jīng)理理人集團、、世界地產(chǎn)產(chǎn)研究院和和《總裁》雜志聯(lián)合評評選的2011年《世界10大超級豪宅宅》，印度的安安蒂拉(Antilla)以9億美元位居居冠軍，法法國的利奧奧波德別墅墅(Villaeopolda)以7.5億美元位居居第二，排排名第三的的則是價值值4億美元的美美國白宮。。其它奢侈品品一言以蔽之之，本案要要打造奢侈侈型物業(yè)，，其必備條條件是：獨占和稀有有！地塊和環(huán)境境資源獨占。文化內(nèi)涵和和產(chǎn)品特性性稀有。我司認為：：一旦本案奢奢侈物業(yè)的的形象打造造成功，本本案價值必必將大幅提提升。地塊和環(huán)境境資源毋庸庸置疑！文化內(nèi)涵和和產(chǎn)品特性性亟待挖掘掘！想不想賣得得更貴些？？假設我們更更懂水井坊坊……邊鋒觀點：：文化決定價價值！接下來，讓讓我們從了了解本案的的文化精髓髓開始！每個成都人人的心中，，都藏著一一座水井坊坊。PART3文化審視要發(fā)掘本案案的文化內(nèi)內(nèi)涵，必須須先了解成成都的文化化形態(tài)。關于成都的的由來成都的文明明興于4500年—3700年前的“寶寶墩文化”。公元前311年秦國張儀儀建成都城城，是成都都市城市定定型化的界界標。以此此成都的城城名和城址址就一直沒沒變動過。。“城不改改址三千載載，址不改改名兩千五五”，成都都自秦以來來，一直是是蜀的政治治、經(jīng)濟、、文化中心心。關于成都的的文化自成都“一一年而所居居成聚，二二年成邑，，三年成都都”以來，，成都融聚聚了“金沙沙三星堆文文化”、“蜀錦文文化”、““三國文化化”、“宗宗教文化””、“移民民文化”、、“市井民民俗文化””、“民國國公館文化化”等多種種文化形態(tài)態(tài)。天府廣場太陽鳥蜀錦金沙文化-金沙遺址三國文化-武侯祠宗教文化-大慈寺移民文化-洛帶古鎮(zhèn)我們來了解解一下成都都市場上，，幾個建筑與與文化融合合的典型案案例！錦里古街錦里由武侯侯祠博物館館恢復修建建，為清末末民初建筑筑風格的仿仿古建筑，，布局嚴謹謹有序，酒酒吧娛樂區(qū)區(qū)、四川餐餐飲名小吃吃區(qū)、府第第客棧區(qū)、、特色旅游游工藝品展展銷區(qū)錯落落有致。錦錦里號稱““西蜀第一一街”，被被譽為“成成都版清明明上河圖””。從文化的角角度來看，，錦里在建建筑語言上上，主要有有以下兩種種傳統(tǒng)文化化：1、三國文化化：充分借勢勢武侯祠的的三國文化化底蘊，通通過建筑節(jié)節(jié)點和細部部的點染，，來實現(xiàn)文文化嫁接。。2、民俗文化化：以成都傳傳統(tǒng)的集鎮(zhèn)鎮(zhèn)文化、市市井文化為為依托，形形成特色的的旅游形態(tài)態(tài)，來實現(xiàn)現(xiàn)旅游與商商業(yè)的完美美融合?！皩捳镒幼印笔浅啥级际腥髿v歷史文化保保護區(qū)之一一，由寬巷巷子、窄巷巷子和井巷巷子三條平平行排列的的城市老式式街道及其其之間的45個清末民初初風格的四四合院群落落組成，其其間有兼具具藝術與文文化底蘊的的花園洋樓樓、新建的的宅院式精精品酒店等等各具特色色的建筑群群落。從文化的角角度來看，，寬窄巷子子是以院落、巷子子等老成都都的建筑文文化為依托，完完整保留原原有的院落落和巷子，，并引入高端會所、、私家宅院院、精品餐餐飲，打造成都都人鐘愛的的傳統(tǒng)生活活方式，以以此形成成成都文化的的縮影。寬窄巷子文殊坊文殊坊緊鄰鄰文殊院，，是用中式式傳統(tǒng)的建建筑文化符符號——川西傳統(tǒng)民民居，形成成的特色首首席商業(yè)院院落，是歷歷史價值、、文化價值值和商業(yè)價價值的共同同載體。憑借其深厚厚的自然景景觀與人文文底蘊徹底底顛覆傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)街街形態(tài)，成成為體驗商商業(yè)時代發(fā)發(fā)展的一個個前沿性創(chuàng)創(chuàng)--院落商街。。從文化的角角度來看，，文殊坊既有有川西壩子子傳統(tǒng)的民民俗文化來來支撐，又又有濃郁的的宗教文化化作依托。文化內(nèi)涵涵相當豐富富深厚。我們將上述述3個案例進行行類比：項目名稱文化形態(tài)物業(yè)形態(tài)代表商家租金情況錦里以集鎮(zhèn)、集市為特色的民俗文化形態(tài)；旅游、商業(yè)、復合型地產(chǎn)休閑娛樂：形行攝色、四方街、銅雀臺音樂酒吧、蓮花府邸、醉三國酒吧餐飲：廟街港式茶餐廳、DQ、三顧園、星巴克、鐵板三國購物：張飛牛肉、古法琉璃、錦里印象坊138-200元/平米·月文殊坊以宗教、歷史為特色的民俗文化形態(tài)；旅游、商業(yè)、復合型地產(chǎn)休閑娛樂：成都會館、麻茶博物館、李伯清茶館餐飲：豫園、成都名堂購物：香居坊、懷遠三絕、善本坊、紅基家具76-126元/平方米·月寬窄巷子以傳統(tǒng)院落、巷坊生活方式為依托的民俗文化形態(tài)；商業(yè)、旅游、住宅、復合型地產(chǎn)餐飲：碎蝶咖啡、星巴克、上席、香積廚1999、里外院休閑娛樂：真一雅風、三塊磚、白夜、胡里購物：熊貓屋、古今物語、鳳求凰65-130元/平米·月；少數(shù)為300元/平米·月對于本案，，到底是商商業(yè)、還是是旅游、或或者住宅？？哪種物業(yè)形形態(tài)才能支支撐高端的的形象定位位？什么樣的文文化形態(tài)才才能體現(xiàn)高高端的物業(yè)業(yè)價值？讓我們先研研究本案的的物業(yè)形態(tài)態(tài)：假設本案是是以大眾商商業(yè)為主的的物業(yè)形態(tài)態(tài)優(yōu)點：大眾類的商商家眾多，，利于招商商；商氣、人氣氣容易聚集集，易于形形成規(guī)?；慕?jīng)營；；對本案而言言，利于其其后期形成成較好的旅旅游型商業(yè)業(yè)形態(tài)。缺點：大眾商業(yè)對對口岸十分分看重，而而本案由于于受基底條條件的約束束，人流動動線和交通通動線均存存在一定缺缺陷，口岸岸價值相對對一般；大眾商業(yè)對對人氣要求求很高，而而高端物業(yè)業(yè)對私密性性要求很高高。人氣和和私密性，，存在相互互間的排斥斥性；從上述3個案例來看看，其租金金價格很難難支撐本案案的預估售售價。假設本案是是以高端商商業(yè)為主的的物業(yè)形態(tài)態(tài)優(yōu)點：高端商業(yè)能能夠支撐較較高的租金金價格；高端商業(yè)符符合本案的的形象和氣氣質(zhì)。缺點：高端商業(yè)同同樣對口岸岸要求很高高，而本案案由于受基基底條件的的約束，人人流動線和和交通動線線均存在一一定缺陷，，口岸價值值相對一般般；各個高端商商家對建筑筑的要求不不盡相同，，建筑設施施設備及配配套條件難難于統(tǒng)一；；高端商家資資源極為稀稀缺，在招招商方面較較為困難。。假設本案是是以自住為為主的物業(yè)業(yè)形態(tài)優(yōu)點：高端豪宅價價格不菲，，能夠滿足足本案的售售價條件；；高端豪宅符符合本案的的形象和特特性；高端豪宅與與文化本身身相輔相成成；高端豪宅與與商業(yè)口岸岸之間沒有有關聯(lián)，能能有效規(guī)避避本案的商商業(yè)經(jīng)營問問題。缺點：本案是商業(yè)業(yè)用地，土土地年限只只有40年；高端豪宅的的目標客群群較為稀缺缺，銷售周周期會延長長；本案除了文文化內(nèi)涵具具有很強號號召力外，，居住條件件并不算優(yōu)優(yōu)越，對高高端豪宅的的支撐不夠夠；若以高端豪豪宅形態(tài)面面市，與政政府對該地地塊的打造造目標有偏偏差。大眾型商業(yè)業(yè)與本案的的形象有沖沖突，此路路線不妥。。高端商業(yè)、、高端豪宅宅，雖然符符合本案的的形象，但但也有無法法回避的缺缺陷和劣勢勢。根據(jù)上述分分析，我們們認為：也就是說，，對于本案案而言，其其物業(yè)需要要以高端商商業(yè)的形態(tài)態(tài)存在，同同時又對經(jīng)經(jīng)營口岸、、建筑條件件的要求不不明顯，客客群還必須須更加廣泛泛。換言之，是是否存在一種物業(yè)形形態(tài)，既擁擁有高端商商業(yè)的功能能，又兼顧顧豪宅物業(yè)業(yè)的特性？？我們知道，，物業(yè)越高高端，其本本身的使用用功能就越越弱化。當物業(yè)高端端到奢侈品品的地位時時，客戶就就會更加看看重其文化化屬性和價價值屬性。。在這種情況況下，對于于該物業(yè)而而言，無論論是自住功功能，抑或或商業(yè)功能能，都會被被客戶所忽忽略。理所當然，，該物業(yè)的的市場價值值也將會被被無限放大大。例如：北京的故宮宮，倫敦的的溫莎城堡堡、巴黎的的凡爾賽宮宮等。故宮溫莎城堡凡爾賽宮很顯然，本本案不可能能與故宮、、溫莎城堡堡、凡爾賽賽宮相提并并論。但是是，在成都的傳傳統(tǒng)文化里里，的確有有一種物業(yè)業(yè)形態(tài)，它它既符合高高端商業(yè)的的形態(tài)，又又具有高端端豪宅的特特性。這種物物業(yè)形形態(tài)，，就是是我們們此前前一直直沒有有詳細細闡述述的：：公館（（會館館）建建筑及及文化化。成都著著名老老公館館“劉劉氏莊莊園””“公館館”一一詞，，始見見于《禮記》中“公公館，，君之之舍也也”。。諸侯侯私第第、王王公豪豪宅統(tǒng)統(tǒng)謂之之公館館。我我們現(xiàn)現(xiàn)在所所能看看到的的公館館大多多是民民國時時期的的產(chǎn)物物，主主要分分布在在南京京、上上海、、成都都、沈沈陽、、哈爾爾濱、、天津津等地地。公館的的主人人多是是地方方名流流或是是民國國史上上有名名有姓姓的一一方人人物，，在一一些公公館中中曾經(jīng)經(jīng)發(fā)生生過影影響歷歷史進進程的的重大大事件件，使使建筑筑本身身具有有了深深厚的的歷史史文化化內(nèi)涵涵。在當時時的這這些民民國時時期的的大都都會中中，公公館的的位置置多數(shù)數(shù)位于于鬧中中取靜靜的一一條街街或一一個片片區(qū)中中，而而這條條街或或片區(qū)區(qū)又往往往是是該城城市傳傳統(tǒng)意意義上上的““富人人區(qū)””。在建筑筑功能能上，，公館兼兼具私私與公公，既既是主主人休休息、、生活活、娛娛樂的的場所所又是是其處處理公公務、、應酬酬交際際、會會商事事務的的地方方。——什么是是“公公館文文化””？西安事事變中中囚禁禁張學學良的的宋子子文公公館成都的的公館館文化化詮釋釋：安仁公公館群群是近近代成成都公公館的的代表表，四四川封封閉的的環(huán)境境，易易產(chǎn)生生地域域權(quán)勢勢的格格局。。民國國初年年，四四川軍軍閥眾眾多，，社會會名流流，工工商地地主階階層尚尚很殷殷實。。作為為內(nèi)陸陸之地地，更更希望望府邸邸豪奢奢，公公館文文化遂遂盛行行。四川歷歷來是是中國國文化化的避避難所所，尤尤其是是抗戰(zhàn)戰(zhàn)時期期，全全國各各地的的達官官貴人人、社社會名名流紛紛至四四川，，重慶慶，為為成都都的公公館文文化再再添濃濃重一一筆。。良好的的自然然環(huán)境境和休休閑的的生活活方式式，使使公館館的““龍門門”庭庭院賦賦予了了品茗茗、宴宴飲、、聊天天、娛娛樂的的功能能。而而成都都公館館的美美食也也延續(xù)續(xù)至今今。（（例如如：公公館菜菜。））對于本本案而而言：：公館既既是主主人處處理公公務、、應酬酬交際際、會會商事事務的的地方方，同同時又又能滿滿足業(yè)業(yè)主的的休息息、生生活和和娛樂樂，可可謂亦亦商亦亦住。。公館作作為高高端建建筑，，非常常強調(diào)調(diào)私密密性，，反而而對商商業(yè)口口岸要要求不不高，，甚至至越深深匿、、越昂昂貴。。公館文文化是是成都都傳統(tǒng)統(tǒng)文化化里最最高端端的一一類，，符合合高端端人群群的階階層感感和榮榮耀感感，文文化價價值極極高，，足以以支撐撐本案案高昂昂的售售價。。安仁公公館群群讓我們們回顧顧一下下成都都傳統(tǒng)統(tǒng)文化化的幾幾個類類型：：文化內(nèi)涵文化層次代表項目以歷史、宗教文化為主體的民俗文化大眾類錦里、文殊坊以院落、街坊文化為主體的市井文化中高端寬窄巷子以公館、會館文化為主體的名流文化奢侈型安仁古鎮(zhèn)關于安安仁古古鎮(zhèn)的的公館館文化化聲音>voice建川博博物館館館長長樊建建川：：“安安仁老老公館館即將將成為為繼上上海外外灘3號、北北京前前門23號后的的又一一座中中國頂頂級奢奢侈品品標本本，也也將是是四川川首座座頂級級奢侈侈品地地標。?！薄百Y深深私生生活設設計者者”李李景漢漢：““安仁仁老公公館將將成為為中國國又一一個頂頂級的的奢侈侈品會會所。?！敝娫娙肆髁魃澈雍樱骸啊斑@些些老公公館將將成為為一個個傳揚揚千年年的歷歷史博博物館館”著名作作家，，曹禺禺的女女兒萬萬方：：“跨跨進老老公館館，我我想到到了巴巴老的的《家》?！惫^文文化作作為成成都傳傳統(tǒng)文文化中中較為為高端端的一一類，，通常常是以以旅游游展示示的形形態(tài)呈呈現(xiàn)；；一旦公公館文文化植植根到到本案案之中中，其其衍生生價值值將不不可估估量。。對于本本案而而言，，公館文文化是是否能能與之之契合合呢？？該地塊塊的文文化演演變，，經(jīng)歷歷了3個階段段：第一階階段酒與作作坊水井坊坊作為為中國國白酒酒第一一坊，，是酒酒文化化的傾傾情演演繹，，同時時也是是釀酒酒工人人辛勤勤勞作作的作作坊，，是勞勞動人人民的的象征征。第二階階段中國傳傳統(tǒng)文文化精精髓的的傳承承水井坊坊街區(qū)區(qū)通過過大量量的中中式院院落及及街道道，詮詮釋了了中國國傳統(tǒng)統(tǒng)文化化的精精髓所所在，，通過過建筑筑語言言、建建筑符符號，，代言言了成成都的的生活活方式式，是是成都都的又又一張張名片片。第三階階段中國的的高尚尚生活活元素素時至今今日，，隨著著周邊邊眾多多高端端建筑筑的誕誕生，，以及及水井井坊酒酒對高高尚生生活的的形象象打造造，水水井坊坊已經(jīng)經(jīng)成為為成都都高端端元素素的標標志和和象征征，其其價值值已不不再是是建筑筑本身身。水井坊坊遺址址我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，，從最最初的的大眾眾文化化形態(tài)態(tài)，演演變到到后期期的高高尚生生活元元素，，水井井坊的的文化化價值值正逐逐步高高端化化。而蘭桂桂坊、、香格格里拉拉酒店店、時時代豪豪庭……也正是是看中中了其其歷史史文化化價值值的所所在，，從而而選址址于此此。因此，，公館館文化化作為為中國國文化化中比比較高高端的的一類類，與水井井坊所所倡導導的高高尚生生活元元素不不謀而而合。。從文化化塑造造的角角度，，我司司認為為：“公館館文化化”非非常符符合本本案的的調(diào)性性，能能夠支支撐本本案奢奢侈型型物業(yè)業(yè)的形形象，，是值值得重重點思思考的的方向向。讓我們們再欣欣賞一一下富富含底底蘊的的公館館文化化。每一幢幢老公公館都都有故故事興興衰毀毀譽榮榮辱哀哀樂滲滲透到到每每一一塊磚磚石每每一根根梁木木每每一一顆泥泥沙里里穿穿行行其間間你你會會覺得得老老屋屋是有有魂的的宋子文文公館館宋子文文公館館建于于1933年，樓樓房兩兩幢，，平面面呈曲曲尺形形，建建筑面面積720平方米米。當當年，，這里里不僅僅是宋宋子文文的住住所，，還是是國民民黨人人士的的密會會場所所。許許多重重大的的決策策計謀謀都成成于其其中。。西安安事變變后，，張學學良被被囚于于此。。杜月笙笙公館館高高的的圍墻墻，緊緊鎖的的黑色色鐵門門，讓讓市井井小民民側(cè)目目，這這就是是上海海灘大大佬杜杜月笙笙的公公館。。這里里是一一九七七二年年中美美聯(lián)合合公報報的商商訂所所在地地，““海峽峽兩岸岸”一一詞也也是首首次在在此被被提出出。賽珍珠珠故居居南京大大學北北園的的圍墻墻是后后砌的的，賽賽珍珠珠故居居正好好在西西墻根根，是是北園園最偏偏僻的的所在在。這這座小小洋樓樓兩層層，磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，，坡屋屋頂。。正是是在這這所普普通的的洋房房里，，賽珍珍珠寫寫出了了她的的處女女作《放逐》和后來來獲得得諾貝貝爾文文學獎獎的《大地》等眾多多作品品。那么作作為公公館文文化的的載體體，公公館建建筑有有怎樣樣的建建筑特特色呢呢？讓我們們來了了解一一下公公館建建筑！！PART4建筑特特點一座城城市的的歷史史，一一座城城市的的故事事，都都離不不開一一座城城市的的老建建筑。。公館建建筑公館建建筑主主要分分成三三類：：傳統(tǒng)民民居式式、中中西合合璧式式、西西方古古典式式建筑類類別沿襲四四川傳傳統(tǒng)的的民居居建筑筑風格格，這這類公公館一一般是是黑色色蝴蝶蝶瓦屋屋面，，麻石石門框框，黑黑漆板板門，，門上上的石石過梁梁兩端端有石石雕雀雀替，，采用用“壓壓地隱隱起華華”的的雕鐫鐫作法法，也也就是是淺浮浮雕手手法，，凹下下去的的地再再一個個平面面上，，凸出出的浮浮雕只只有1厘米高高。白白色粉粉墻或或青水水磚墻墻，色色調(diào)素素雅，，且有有馬頭頭封火火墻高高高聳聳立，，對外外院墻墻“較較高，，一般般不低低于5米，開開窗較較少，，石庫庫門便便成為為建筑筑立面面上的的重要要構(gòu)圖圖元素素?！獋鹘y(tǒng)民民居式式早期的的中西西合璧璧式公公館熱熱衷于于對西西方古古典建建筑的的局部部模仿仿，帶帶有隨隨意性性的中中西合合璧民民俗風風格成成為主主流，，西方方古典典建筑筑的各各種裝裝飾構(gòu)構(gòu)成要要素，，尤其其是巴巴洛克克式弧弧線在在小小小的石石庫門門門頭頭上一一一亮亮相：：三角角形山山花，，半圓圓拱券券山花花，巴巴式的的弧線線門框框，西西方古古典紋紋飾，，變形形的雀雀替等等等。。不拘拘風格格，隨隨意增增刪，，重新新組合合，與與中國國古典典建筑筑裝飾飾構(gòu)成成要素素混為為一體體。于于是形形成亦亦中亦亦洋的的早期期中西西合璧璧式公公館建建筑。。———中西西合合璧璧式式（早早期期））到后后期期，，為為了了降降低低造造價價，，縮縮短短工工期期，，也也為為了了迎迎合合越越來來越越西西化化的的社社會會風風尚尚，，公公館館建建筑筑逐逐漸漸簡簡化化裝裝飾飾，，簡簡化化造造型型，，呈呈現(xiàn)現(xiàn)民民俗俗化化的的幾幾何何體體塊塊建建筑筑風風格格。。門門頭頭裝裝飾飾的的幾幾何何體體化化趨趨勢勢尤尤其其明明顯顯，，同同時時在在西西式式的的門門頭頭上上又又嵌嵌有有傳傳統(tǒng)統(tǒng)意意味味的的匾匾額額，，真真正正使使中中西西建建筑筑文文化化融融為為一一體體。。單單體體建建筑筑造造型型上上也也逐逐漸漸局局部部采采用用西西方方建建筑筑的的八八邊邊形形，，使使建建筑筑形形態(tài)態(tài)組組合合更更為為靈靈活活，，而而不不再再拘拘泥泥于于完完全全對對稱稱的的思思想想束束縛縛中中。?！形魑骱虾翔佃凳绞剑ê蠛笃谄冢┪鞣椒焦殴诺涞涫绞焦^館建建筑筑與與前前兩兩者者不不同同，，其其關關鍵鍵是是從從本本質(zhì)質(zhì)上上接接受受了了西西方方建建筑筑觀觀念念，，強強調(diào)調(diào)單單體體建建筑筑造造型型，，而而弱弱化化了了中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑的的組組群群觀觀念念，，建建筑筑單單體體造造型型上上強強調(diào)調(diào)個個性性，，而而不不再再是是千千篇篇一一律律的的磚磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。從從這這些些思思想想根根源源方方面面說說，，其其建建筑筑風風格格受受到到了了西西方方古古典典主主義義思思想想的的影影響響。?！鞣椒焦殴诺涞涫绞讲贿^過，，在在四四川川的的近近代代公公館館建建筑筑中中，，并并沒沒有有像像公公共共建建筑筑那那樣樣嚴嚴格格意意義義上上的的西西方方古古典典式式的的概概念念。。作作為為住住宅宅建建筑筑，，只只是是有有些些公公館館的的建建筑筑風風格格開開始始注注意意到到三三段段五五部部式式的的西西方方古古典典建建筑筑構(gòu)構(gòu)圖圖規(guī)規(guī)則則，，但但是是局局部部裝裝飾飾及及屋屋頂頂形形式式仍仍以以中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑為為主主。。根據(jù)據(jù)上上述述分分析析，，考考慮慮到到本本案案對對中中國國文文化化的的精精神神和和內(nèi)內(nèi)涵涵具具有有展展示示、、發(fā)發(fā)揚揚、、傳傳承承的的宏宏大大意意義義，，打打造造以以川川西西民民居居風風格格為為概概念念的的公公館館文文化化，，傳統(tǒng)統(tǒng)民民居居式式的的建建筑筑風風格格相相對對而而言言更更為為適適合合。我們們再再看看公公館館建建筑筑的的平平面面布布局局特特點點。。平面面布布局局這四四種種類類型型互互相相影影響響，，互互相相演演變變，，有有的的同同時時在在一一棟棟公公館館建建筑筑中中進進行行組組合合，，形形成成公公館館建建筑筑豐豐富富多多彩彩的的平平面面布布局局形形態(tài)態(tài)。。公館館建建筑筑的的平平面面布布局局形形式式：：公館建筑按照不同人群的生活需要、基地地形、禮儀制度、風俗習慣及外來文化等因素，將平面布局大致可以分成四類：獨院式殖民式天井式內(nèi)庭式獨院院式式殖民民式式天井井式式內(nèi)庭庭式式考慮慮本本案案不不能能破破壞壞原原有有建建筑筑的的基基礎礎部部分分，，本本案案建建筑筑最最終終將將以以院院落落形形態(tài)態(tài)呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，因因此此，，獨院院式式設設計計（（前前院院、、后后院院、、合合院院））相對對而而言言更更符符合合本本案案的的需需求求。。社會會心心理理以中中為為尊尊的的心心理理：：中國國封封建建社社會會權(quán)權(quán)力力至至上上，，家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與國國家家結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)類類似似，，講講究究——宗法等級制制，以中為尊，，平面布局局中以中軸軸線為主，中軸線上上依次為大大門——中門——院落（天井井）——堂屋。西為中用的的心理：公館建筑新新起于近代代，西方文文化的大量量涌入也不不斷沖擊國國人的思想想，建造公公館的多為為官僚紳士士，與外國國人和西方方文化接觸觸比較多，，對西方居居住文化的的接納度比比較大，公館建筑對對西方建筑筑的符合、、構(gòu)件運用用非常多。趨吉避兇的的心理：公館建筑講究風水布布局，符合合達官貴人人趨吉避兇兇的心理。比如：非非常講究建建筑入口和和街巷的位位置關系，，門框大多多用飾花的的麻石修建建，篆刻蟠蟠龍、太極極等“辟邪邪”紋飾或或玉兔壽桃桃等“趨吉吉”紋飾。。安全防御的的心理：公館的繁榮榮史都伴隨隨著戰(zhàn)亂和和災難，對對建筑的防防御表現(xiàn)非非常明顯：：首先，公館建筑一一般位于鬧鬧市，卻鬧鬧中取靜，進入公館館必須經(jīng)過過主街——次街——巷——弄——圍墻——天井幾次過過渡，防止止外來閑人人的干擾，，保持安靜靜和安全；；對內(nèi)合理理劃分空間間，形成對對外界獨立立而對內(nèi)共共享的交通通空間和休休閑空間，，可在此納納涼、閑聊聊、游憩、、玩耍。其其次，在建建筑本身設設計上也反反映對治安安和安全的的要求，主主要表現(xiàn)在在①院墻較高高②沿街及及沿院墻一一般布置輔輔助用房③③獨門獨戶戶。公館建筑的的社會心理理及其在建建筑上的運運用：公館建筑作作為中式建建筑中較為為高端的一一類，其建建筑特色突突出，細部部處理極具具藝術性，，代言了民民國時期的的特有文化化氛圍。但是，由于于歷史的推推進，公館館建筑正逐逐步被時代代所淘汰，，并后繼匱匱乏。很多多時候，我我們只能在在斷壁殘垣垣中找尋到到公館建筑筑的痕跡。。為了保存和和傳承這種種文化，全全國眾多擁擁有公館文文化的城市市，發(fā)起了了保護公館館建筑的活活動。長沙：政府將長沙沙市的部分分公館建筑筑列為“重重點保護歷歷史舊宅””，對其進進行修復保保護，并將將修復保護護之事列入入市政府““八件實事事”之一，，給予了高高度的重視視。南京：為保護民國國建筑，政政府制定了了專門規(guī)劃劃《重要近現(xiàn)代代建筑保護護規(guī)劃》；出臺了一一部法《重要近現(xiàn)代代建筑和重重要近現(xiàn)代代建筑風貌貌區(qū)保護條條例》；建立了專專家委員會會和重要近近現(xiàn)代建筑筑保護名錄錄。成都：根據(jù)政府指指示，成立立了成都記憶項項目辦公室室，依據(jù)《成都市歷史史文化名城城保護規(guī)則則》、《成都市歷史史文化景觀觀標識體系系規(guī)劃》《成都市優(yōu)秀秀近現(xiàn)代建建筑保護規(guī)規(guī)劃》等，對成都都的近現(xiàn)代代建筑進行行修繕。因為稀缺，，所以珍貴貴！人生難得水水井坊!根據(jù)以上分分析，我們們認為：在公館文化化的氛圍中中，本案的的物業(yè)價值值和文化品品位將熠熠熠生輝，與與周邊的眾眾多高端建建筑一起，，融匯成真真正符合成成都民眾心心目中的“高尚生活活元素”。但是，僅僅僅通過文化化的內(nèi)涵不不足以打動動客戶，要要達到“高高尚生活元元素”的形形象高度，，產(chǎn)品落地地同樣至關關重要！讓我們首先先研究一下下本案的業(yè)業(yè)態(tài)類型及及板塊布局局。PART5板塊布局本案的業(yè)態(tài)態(tài)類型和板板塊布局，，應該怎么么考慮？我司認為，，從地塊條條件的角度度出發(fā)，本本案應兼顧商業(yè)、住宅宅、旅游三方面的功功能。我們參考一一個典型案案例!安仁古鎮(zhèn)安仁古鎮(zhèn)由由建川博物物館聚落、、老公館群群街坊古鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游區(qū)、、劉文彩和和劉文輝公公館田園風風光區(qū)形成成三大旅游游版塊，是是融藝術博博覽、藏品品展示、收收藏拍賣、、影視拍攝攝、旅游休休閑、教育育研究為一一體的中國國百年文博博旅游及鄉(xiāng)鄉(xiāng)村休閑度度假旅游目目的地。上圖為安仁仁古鎮(zhèn)的板板塊布局徜徉在安仁仁中國博物物館小鎮(zhèn)，，也許您會會在“風情情老街”上上不經(jīng)意間間撞見正在在拍戲的明明星、會在在“陳月生生公館”里里邂逅一段段歷史故事事、在“星星廷戲院””里看一出出人間悲歡歡。最讓您您魂牽夢縈縈的，一定定是那些獨獨立無言的的公館，那那是西方建建筑文化與與中國傳統(tǒng)統(tǒng)建筑文化化相結(jié)合的的結(jié)晶。項目名稱文化形態(tài)物業(yè)形態(tài)運營目標安仁古鎮(zhèn)公館文化旅游、商業(yè)、復合型地產(chǎn)旅游目的地水井坊公館文化旅游、商業(yè)、住宅、復合型地產(chǎn)整盤銷售由于安仁古古鎮(zhèn)是以打打造旅游目目的地為目目標的復合合型地產(chǎn)項項目，因此此其板塊設設置以偏重重于旅游的的功能為主主；而本案是以銷銷售為目的的的復合型項目目，因此應以以銷售為主，經(jīng)經(jīng)營為次，旅旅游為輔。所以，我們們對本案的板板塊有如下劃劃分：A地塊：七星級酒店；；B、D地塊：公館（會館））式高端主題題會所、私人人宅院；C地塊：高檔餐飲、休休閑、娛樂為為主的經(jīng)營性性商業(yè)；E區(qū)域：與香格里拉酒酒店融合，形形成一條精品品購物街。E區(qū)域業(yè)態(tài)定位銷售與持有比比：——自持45%（含酒店）,銷售55%——自持15%（不含酒店）），銷售85%。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型七星級酒店地塊狀況：位位于九眼橋頭頭，水井坊牌牌坊處，地塊塊呈三角形，，可建高層物物業(yè)。建筑風格：現(xiàn)現(xiàn)代風格或后后現(xiàn)代風格。。產(chǎn)品方向：與與香格里拉酒酒店相呼應，，打造七星級級的高端酒店店，樹立成都都東門的地標標建筑。A地塊業(yè)態(tài)初設設:建議A地塊根據(jù)用地地指標和酒店店要求，酌情情考慮建筑整整體形態(tài)。本本地塊容積率率應盡力做滿滿，并保證停停車位的充足足?？紤]A地塊修建的酒酒店定位高端端，建議開發(fā)發(fā)商自行持有有，保證酒店店能良好運營營。B地塊業(yè)態(tài)初設設:由于B地塊基底部分分不能改變，，在充分考慮慮B地塊的商業(yè)口口岸、交通動動線和商業(yè)人人氣的劣勢后后，我們引入入了對口岸條條件要求相對對不高的公館館式會所這一一高端業(yè)態(tài)，，來實現(xiàn)B地塊商業(yè)的全全面盤活。B地塊從經(jīng)營的的角度出發(fā)，，停車位要求求較高，建議議道路部分下下挖一層，形形成局部負一一層的停車位位，在保證車車位的前提下下，同時滿足足公館式會所所獨立入戶、、口岸私密的的經(jīng)營條件，，來達到高端端會所的要求求。E區(qū)域業(yè)態(tài)類型地塊狀況：地地上1-2層建筑，無地地下室部分。。地塊需保護護原有基底，，重塑原有地地塊建筑風貌貌。建筑風格：中中式風格（川川西民居）。。產(chǎn)品方向：定定位于高級客客戶接待的頂頂級私人會所所或企業(yè)會所所。公館式會所設計方案稿C地塊業(yè)態(tài)初設設:與蘭桂坊成都都相協(xié)調(diào)，形形成獨立的高高端休閑、娛娛樂、餐飲、、