我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程現(xiàn)狀及未來(lái)展望

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)2000級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)母慶旺2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程1國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析3我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀4我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)展望CONTENTS國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析——日本泡沫分析PART120世紀(jì)80年代，日本房地產(chǎn)泡沫空前膨脹。自1985年起，日本地價(jià)暴漲，房?jī)r(jià)隨之暴漲，并持續(xù)到1991年。1991年，日本央行開(kāi)始限制以土地作擔(dān)保的融資總量，隨后日本房?jī)r(jià)開(kāi)始暴跌，房地產(chǎn)泡沫破滅。日元快速升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行寬松貨幣政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款激增配套政策不當(dāng)，土地的資產(chǎn)功能過(guò)強(qiáng)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析——美國(guó)泡沫分析PART120世紀(jì)90年代，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始上漲。2000-2003年，美國(guó)房?jī)r(jià)增速在9%～11%之間波動(dòng)；2004-2005年，美國(guó)房?jī)r(jià)增速提高到15%～17%。2005年2季度，美國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到峰值，之后快速下滑，2007年2季度進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，房?jī)r(jià)隨之回落。貨幣政策過(guò)于寬松，導(dǎo)致流動(dòng)性嚴(yán)重過(guò)剩。金融創(chuàng)新監(jiān)管不力，肆意低客戶(hù)房貸門(mén)檻。新興經(jīng)濟(jì)體大量資金涌入，推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析——西班牙泡沫分析PART12000年世界股市陷入熊市后，人們紛紛將資金投向見(jiàn)效快、收益高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2002年西班牙加入歐元區(qū)，貨幣更迭再次激發(fā)西班牙房地產(chǎn)業(yè)的升溫。2008年金融危機(jī)來(lái)臨后，銀行信貸緊縮，貸款利率提高，政府債務(wù)成本上升，失業(yè)率上升，西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅。外資大量涌入西班牙經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)移民增長(zhǎng)過(guò)快推升住房需求長(zhǎng)期寬松的貨幣政策是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助推劑土地財(cái)政頑疾與稅收政策缺失是推高房?jī)r(jià)的重要制度性因素投資投機(jī)需求過(guò)度膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要誘因居住型需求與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力是支持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基石泡沫分析PART1泡沫分析PART1泡沫是否嚴(yán)重？我國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫？未來(lái)發(fā)展如何？CONTENTS2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程1國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析3我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀4我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)展望發(fā)展歷程PART1回首改革開(kāi)放30多年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)30多年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開(kāi)放史。發(fā)展歷程PART1萌芽階段（1958-1991）從1958年開(kāi)始，房地產(chǎn)收歸國(guó)有，中國(guó)房地產(chǎn)從此消失。1986年1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)城鎮(zhèn)住房制度改革問(wèn)題座談會(huì)以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革。同時(shí)商品房理論慢慢開(kāi)始突破。1978年1958年1986年1989年重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。1980年1980年4月鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買(mǎi)房”的設(shè)想。9月北京市成立住房辦公室?？梢哉f(shuō)，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國(guó)的房地產(chǎn)才在陣痛中1988年1988年4月，《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1981年深圳開(kāi)始商品房試點(diǎn)。發(fā)展歷程PART1探索與調(diào)調(diào)整（1992-1999）鄧小平同同志的南南巡講話(huà)話(huà)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)始迅速速發(fā)展起起來(lái)掀起了房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的高高潮亞洲經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)1997年1992年1998年1998年中國(guó)的的福利分分房制度度終止，，貨幣化化分房方方案正式式啟動(dòng)。。1998年5月9號(hào)，中國(guó)國(guó)人民銀銀行出臺(tái)臺(tái)了《住房貸款款管理辦辦法》。1998年以后，，房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)入了了平穩(wěn)快快速發(fā)展展時(shí)期。。發(fā)展歷程PART1快速發(fā)展展（2000-2008）北京申奧奧成功溫州炒房房團(tuán)中國(guó)正式式成為WTO成員房地產(chǎn)熱熱潮從北北京上海海一線(xiàn)城城市向內(nèi)內(nèi)陸轉(zhuǎn)移移2002年2001年投資投機(jī)機(jī)狂潮開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)2004年房?jī)r(jià)大漲漲2007年瘋狂暴漲漲2006年繼續(xù)上漲漲4.28再次加息息抑制制需求5.17國(guó)六條密集的調(diào)調(diào)控政策策難以撼撼動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)高攀土地市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)范化化政策出出臺(tái)招招拍拍掛2003年地王現(xiàn)象象出現(xiàn)國(guó)土資源源部叫停停別墅供供地，低低密度住住宅成””搶手貨貨“2005年走低回落落短暫暫低迷期期一季度房房?jī)r(jià)上漲漲19.1%3.26國(guó)八條4.27新八條2007年上海海湯臣天天價(jià)11萬(wàn)/平米；北北京商品品房預(yù)售售均價(jià)首首次突破破萬(wàn)元。。下半年，，此前屢屢屢收獲獲甚微的的宏觀調(diào)調(diào)控終于于讓這只只停步下下來(lái)的舞舞鞋放慢慢了節(jié)奏奏，市場(chǎng)場(chǎng)觀望情情緒濃厚厚，房?jī)r(jià)價(jià)企穩(wěn)。。發(fā)展歷程PART1全面調(diào)整整（2009-2015）四萬(wàn)億政政策刺激激成交量回回升全全面回暖暖房?jī)r(jià)普漲漲2010年史上最嚴(yán)嚴(yán)調(diào)控成成交交銳減2009年需求重新新釋放樓樓市火火爆2011年調(diào)控深入入成成交冰凍凍2013年調(diào)控加強(qiáng)強(qiáng)市市場(chǎng)反反彈2012年調(diào)控持續(xù)續(xù)市市場(chǎng)回回暖地方政策策微調(diào)房貸利率率優(yōu)惠85折銷(xiāo)售回升升地王頻現(xiàn)現(xiàn)保利萬(wàn)萬(wàn)科泡沫破滅滅鄂爾多斯斯溫州州新國(guó)十條條二套房提提高首付付比例和和貸款利利率暫停發(fā)放放三套房房及以上上的住房房貸款樓市出現(xiàn)現(xiàn)降價(jià)潮潮新國(guó)八條條保障房限購(gòu)令限價(jià)令房產(chǎn)稅試試點(diǎn)新國(guó)五條條以房養(yǎng)老老地產(chǎn)金融融化萬(wàn)科入主主徽商銀銀行、恒恒大地產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)入華華夏銀行行股權(quán)、、綠地集集團(tuán)入股股上海農(nóng)農(nóng)商行等等。房企出海海發(fā)展歷程PART1全面調(diào)整整（2009-2015）全面調(diào)整整（2009-2015）降準(zhǔn)降息息去庫(kù)存2015年政策寬松松雙向和分分類(lèi)調(diào)控控：調(diào)控控不再一一刀切了了，而是是根據(jù)不不同地區(qū)區(qū)、不同同城市的的不同市市場(chǎng)形態(tài)態(tài)，實(shí)施施不同的的調(diào)控目目標(biāo)與方方式。保障性住住房：““兩會(huì)””政府工工作報(bào)告告中提出出，加大大保障性性安居工工程建設(shè)設(shè)力度，，加強(qiáng)配配套設(shè)施施建設(shè)，，提高大大城市保保障房比比例。不動(dòng)產(chǎn)登登記：《不動(dòng)產(chǎn)登登記暫行行條例（（征求意意見(jiàn)稿））》正式公布布政策松綁綁：限購(gòu)購(gòu)?fù)顺?；；首套房房認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整整；央行行降息2014年調(diào)控不再再一刀切切發(fā)展歷程PART1全面調(diào)整整（2009-2015）政策變遷遷（1980—1991）1980年6月中共中央、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化政策1983年12月國(guó)務(wù)院頒布《城市私有房屋管理辦法》第一部保護(hù)私有房屋所有權(quán),規(guī)范房屋交易的法規(guī)1988年2月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。,確定了房改的目標(biāo)、步驟和主要政策,對(duì)全國(guó)房改的工作進(jìn)行了部署,標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。1988年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》至此,全國(guó)的土地有償使用、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、住宅商品化、住宅制度改革都有了突破性進(jìn)展。1990年5月《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的出臺(tái)，為土地使用權(quán)有償出讓提供了具體依據(jù)，為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成奠定了基礎(chǔ)。政策目標(biāo)：加強(qiáng)治理整頓；推進(jìn)土地使用制度改革。1991年6月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行住房制度改革的通知》,在繼續(xù)提出合理的調(diào)整現(xiàn)有公房租金、出售公有住房的同時(shí),強(qiáng)調(diào)實(shí)行新房新政策。1991年10月國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)第二次住房制度改革工作會(huì)議,隨后批轉(zhuǎn)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組起草的《關(guān)于全面推行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》,提出從改革公房低租金著手,將現(xiàn)行公房的實(shí)物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度。發(fā)展歷程PART1全面調(diào)整整（2009-2015）政策變遷遷（1992—1998）1992年頒布了《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》、《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》等，使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和管理逐步走上法制化軌道。1994年7月全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)方面的一個(gè)重要基本法,標(biāo)志房地產(chǎn)法律、政策體系建立起來(lái)。1994年7月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，對(duì)進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的、基本內(nèi)容以及近期的改革重點(diǎn)等作了原則規(guī)定。1997年5月中國(guó)人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)金融也是一大突破。1998年7月1998年5月9號(hào)，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《住房貸款管理辦法》。7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，國(guó)發(fā)(1998)23號(hào)。進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)；停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。全面調(diào)整整（2009-2015）政策變遷遷（2001—2006）發(fā)展歷程PART12001年3月降低住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理?xiàng)l例》。2001年7月國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》（2002國(guó)土資源部“11號(hào)”令）開(kāi)始實(shí)施，助推了政府基礎(chǔ)建設(shè)和城市化進(jìn)程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求，無(wú)意中成了房?jī)r(jià)上漲的助推器。2002年5月國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求從7月1日起,商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地,必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交。2004年4月存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7%提高到7.5%。上海市發(fā)布《上海市房地產(chǎn)登記條例修正案》，期房限轉(zhuǎn)，打擊上海房地產(chǎn)投資行為，打壓房地產(chǎn)泡沫。2004年7月根據(jù)國(guó)土資源部、監(jiān)察部2004年第71號(hào)文件規(guī)定：2004年8月31日起，所有六類(lèi)土地全部實(shí)行公開(kāi)的土地出讓制度，采取公開(kāi)招標(biāo)、公開(kāi)拍賣(mài)、公開(kāi)掛牌的方式出讓土地。此為房地產(chǎn)業(yè)界有名的“8·31大限”。住宅土地用地價(jià)格由此一路狂漲。2005年3月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)住住房?jī)r(jià)格的通知》，首次明確提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，明確要采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。2006年5月國(guó)六臺(tái)出臺(tái)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位中小套型普通商品住房、經(jīng)適房、廉租房；發(fā)揮稅收、信貸、土地政策作用、嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售政策，制止囤積土地行為；減緩拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求全面調(diào)整整（2009-2015）政策變遷遷（2007—2008）發(fā)展歷程PART12007年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文)，該文件被認(rèn)為是對(duì)“房改”的總結(jié)，回歸保障、健全廉租住房制度——標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2007年9月央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布第359號(hào)文，要求提高第二套房首付比例。規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍——嚴(yán)厲打擊炒房行為。2008年6月再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，縮進(jìn)銀根（全年共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5%上調(diào)至17.5%）2008年9月降低貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)；2008年10月財(cái)政部《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》——降低真實(shí)購(gòu)房需求的置業(yè)門(mén)檻，降貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，宣告著政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。全面調(diào)調(diào)整（（2009-2015）政策變變遷（（2010）發(fā)展歷程PART1首套房房貸貸貸款首首付比比例提提高至至30%以上；；暫停發(fā)發(fā)放三三套以以上購(gòu)購(gòu)房貸貸款，，暫停停發(fā)放放無(wú)1年以上上社保保證明明或納納稅證證明的的非本本地居居民購(gòu)購(gòu)房貸貸款；；對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)高高、上上漲過(guò)過(guò)快、、供應(yīng)應(yīng)緊張張的城城市，，要在在一定定時(shí)間間內(nèi)限限制居居民購(gòu)購(gòu)房套套數(shù)。。對(duì)貸款款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第二二套住住房的的家庭庭，貸貸款首首付款款比例例不得得低于于５0％，貸貸款利利率不不得低低于基基準(zhǔn)利利率的的１.1倍；對(duì)對(duì)貸款款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第三三套及及以上上住房房的，，大幅幅度提提高首首付款款比例例和利利率水水平。。房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲過(guò)快快的城城市，，要增增加居居住用用地供供應(yīng)總總量；；加快快保障障性安安居工工程建建設(shè)。?！秶?guó)務(wù)院院關(guān)于于堅(jiān)決決遏制制部分分城市市房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)快快上漲漲的通通知》2010年1月2010年4月2010年9月2010年10月上海、、深圳圳、廈廈門(mén)、、杭州州、南南京、、福州州、大大連、、寧波波、三三亞、、溫州州、天天津、、?？诳?、廣廣州等等13個(gè)城市市出臺(tái)臺(tái)限購(gòu)購(gòu)令。。明確二二套房房貸首首付不不能低低于40%，貸款款利率率嚴(yán)格格按照照風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)定價(jià)價(jià)，同同時(shí)要要求增增加保保障性性住房房和普普通商商品住住房有有效供供給。。全面調(diào)調(diào)整（（2009-2015）政策變變遷（（2011-2014）發(fā)展歷程PART12011年國(guó)八條條出臺(tái)臺(tái)二套房房貸首首付比比例提提高到到60%；限購(gòu)范范圍擴(kuò)擴(kuò)大到到全國(guó)國(guó)各直直轄市市、計(jì)計(jì)劃單單列市市、省省會(huì)城城市等等；新政涉涉及面面廣，，調(diào)控控力度度大，，超過(guò)過(guò)以往往各次次調(diào)控控政策策。四大行行首套套房貸貸利率率降到到基準(zhǔn)準(zhǔn)線(xiàn)；；央行兩兩次降降準(zhǔn)，，間接接刺激激了住住房消消費(fèi)。。出售自自有住住房按按轉(zhuǎn)讓讓所得得20%計(jì)征個(gè)個(gè)稅；；對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲過(guò)快快的城城市，，人民民銀行行當(dāng)?shù)氐胤种еC(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一一步提提高二二套住住房貸貸款首首付款款比例例和貸貸款利利率；；各地紛紛紛出出臺(tái)細(xì)細(xì)則，，要求求二套套房首首付比比例提提高到到70%?！靶聡?guó)國(guó)五條條”頒頒布2012年2013年2014年限購(gòu)逐逐步松松綁，，調(diào)整整首套套房認(rèn)認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)首首套普普通自自住房房的家家庭，，貸款款最低低首付付款比比例30%，貸款款利率率下限限為貸貸款基基準(zhǔn)利利率的的0.7倍；對(duì)擁有有一套套住房房并已已結(jié)清清相應(yīng)應(yīng)購(gòu)房房貸款款的家家庭，，再購(gòu)購(gòu)買(mǎi)第第二套套房執(zhí)執(zhí)行首首套房房貸款款政策策。全面調(diào)調(diào)整（（2009-2015）政策變變遷（（2015）發(fā)展歷程PART12015年2月央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2015年3月央行降息，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%2015年3月330新政擁有1套住房且貸款未結(jié)清的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付不低于40%。住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。2015年4月2015年5月自2015年4月20日起下調(diào)各類(lèi)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；自2015年5月11日起再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。2015年6月自2015年6月28日起有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)，同時(shí)，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。2015年8月下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.75%2015年9月《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。2015年10月央行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%。全面調(diào)調(diào)整（（2009-2015）舉個(gè)例例子：：西城城區(qū)金金融街街西城城晶華華項(xiàng)目目發(fā)展歷程PART1西城晶晶華處于金金融街街版塊塊的活活躍地地代，，與全全國(guó)政政協(xié)及及國(guó)家家銀行行金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)總部部咫尺尺之遙遙。由由具有有雄厚厚資金金實(shí)力力的新新加坡坡國(guó)浩浩集團(tuán)團(tuán)投資資建設(shè)設(shè)，世世界頂頂級(jí)設(shè)設(shè)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)P&T(巴巴馬丹丹拿———東東方廣廣場(chǎng)之之設(shè)計(jì)計(jì)團(tuán)隊(duì)隊(duì))傾傾情打打造。。使項(xiàng)項(xiàng)目成成為二二環(huán)路路以?xún)?nèi)內(nèi)僅存存的低低密度度、精精裝修修高檔檔公寓寓。2009年年2月月份房房子不不好銷(xiāo)銷(xiāo)售的的時(shí)候候，找找我們們24000元元每平平米，，而到到了12月月份的的時(shí)候候已經(jīng)經(jīng)50000元元每平平米了了。目前價(jià)價(jià)格150000元元每平平米。。全面調(diào)調(diào)整（（2009-2015）關(guān)于政政府調(diào)調(diào)控發(fā)展歷程PART1第一我國(guó)政政府對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的調(diào)控控能力力非常常強(qiáng)。。從幾幾十年年的調(diào)調(diào)控政政策密密集出出臺(tái)可可以看看出，，政府府對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)調(diào)控是是越來(lái)來(lái)越精精準(zhǔn)。。第二我國(guó)政政府對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的調(diào)控控作用用非常常大。。特別別是從從近十十年的的調(diào)控控可以以看出出，政政府對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的調(diào)控控作用用越來(lái)來(lái)越大大，這這是保保證健健康發(fā)發(fā)展的的需要要，也也是與與日本本、西西班牙牙、俄俄羅斯斯等房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)最大大的不不同。。第三對(duì)政府府充滿(mǎn)滿(mǎn)信心心。銀銀行的的信貸貸首先先是服服務(wù)于于國(guó)家家經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的，，無(wú)論論法人人貸款款還是是個(gè)人人貸款款，其其次才才是考考慮各各家銀銀行的的貸款款規(guī)模模和發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃。。3我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀CONTENTS1國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析4我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)展望2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程在過(guò)去去三十十年時(shí)時(shí)間里里，我我們的的M2，也也就是是廣義義的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力力，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單來(lái)來(lái)說(shuō)就就是印印鈔，，它對(duì)對(duì)應(yīng)的的是那那根紅紅色的的線(xiàn)，，對(duì)應(yīng)應(yīng)的是是左邊邊這張張軸，，從1986年年開(kāi)始始有這這個(gè)數(shù)數(shù)據(jù)到到現(xiàn)在在一共共印了了280倍倍左右右的鈔鈔票。。每年年增長(zhǎng)長(zhǎng)21%，，并且且持續(xù)續(xù)30年，，你的的錢(qián)就就貶值值了。。發(fā)展現(xiàn)狀PART3政策盤(pán)盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概概況|房企情情況|M2走走勢(shì)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)|發(fā)展現(xiàn)狀PART3政策盤(pán)盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概概況|房企情情況|宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)|第一個(gè)個(gè)是非常常出名名的冬冬蟲(chóng)夏夏草。。從有有數(shù)據(jù)據(jù)的1990面開(kāi)始始到最最高峰峰2013年，3500根的冬冬蟲(chóng)夏夏草從從大概概每斤斤150塊錢(qián)一一口氣氣漲到到21萬(wàn)。這這里頭頭你要要做年年化，，放到到30年里面面做比比較，，增長(zhǎng)長(zhǎng)率是是22%，印鈔鈔速度度只有有21%。第二個(gè)個(gè)是大家家非常常關(guān)心心的房房子。。房地地產(chǎn)是是從1998年年開(kāi)始始，其其實(shí)房房?jī)r(jià)瘋瘋漲也也就是是過(guò)去去十年年，大大概十十年10倍倍，這這是平平均房房?jī)r(jià)。。北京京、上上海、、廣州州、深深圳差差不多多，都都是這這樣的的平均均房?jī)r(jià)價(jià)。年年化以以后怎怎么樣樣呢？？年化化到30年年以后后每年年收益益是6%而而已，，每年年印鈔鈔速度度是21%，可可是房房子就就有6%。。但是是請(qǐng)大大家注注意，，學(xué)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的都清清楚，，因?yàn)闉橘I(mǎi)房房子的的正常常人都都是加加了杠杠桿的的。如如果你你用現(xiàn)現(xiàn)金去去買(mǎi)就就傻了了，因因?yàn)槭帐找嬷恢挥?%而而已，，如果果加了了杠桿桿的話(huà)話(huà)，首首付兩兩成就就是5倍杠杠桿，，最后后結(jié)果果是23%。這這就是是為什什么核核心城城市跟跟核心心區(qū)域域的房房?jī)r(jià)經(jīng)經(jīng)久不不衰的的道理理。什么能能夠跑跑贏M2？？發(fā)展現(xiàn)狀PART3政策盤(pán)盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概概況|房企情情況|宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)|第三個(gè)就是上海的車(chē)車(chē)牌。上海車(chē)車(chē)牌2001年第一次進(jìn)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)場(chǎng)化拍賣(mài)過(guò)程程，這個(gè)過(guò)程程中當(dāng)年12月份拍出了了宇宙最低價(jià)價(jià)，一張車(chē)牌牌100塊錢(qián)錢(qián)，最新成交交價(jià)應(yīng)該是86400塊塊錢(qián)，也就是是從2001年到最新大大概漲了800倍。800倍要做年年化，它的收收益率是25%。還有就是極少數(shù)的的科技型、前前沿型、成長(zhǎng)長(zhǎng)型的股票，，否則是搞不不定這臺(tái)印鈔鈔機(jī)的。什么能夠跑贏贏M2？二線(xiàn)城市收緊緊效應(yīng)持續(xù)蔓蔓延政策盤(pán)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀PART3政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|發(fā)展現(xiàn)狀PART3二線(xiàn)城市收緊緊效應(yīng)持續(xù)蔓蔓延政策盤(pán)點(diǎn)政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|去庫(kù)存效應(yīng)持持續(xù)蔓延政策盤(pán)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀PART3住建部發(fā)布貫貫徹《法治政政府建設(shè)實(shí)施施綱要（2015～2020年）》的實(shí)施施方案，明確確根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分化的的實(shí)際，堅(jiān)持持分類(lèi)調(diào)控，，因城施策。。建立全國(guó)房房地產(chǎn)庫(kù)存和和交易監(jiān)測(cè)平平臺(tái)，形成常常態(tài)化房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)機(jī)制。遼寧、浙江、、福建、山東東、長(zhǎng)沙、蕪蕪湖等地均出出臺(tái)了相關(guān)去去庫(kù)存政策中央地方遼寧浙江福建山東長(zhǎng)沙蕪湖政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3價(jià)格情況政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|百城住宅均價(jià)價(jià)及環(huán)比變化化2016年1-9月百城住宅均均價(jià)累計(jì)上漲漲14.91%，各季度漲幅幅逐步走高。。其中，一季季度累計(jì)上漲漲2.94%；二季度漲幅幅進(jìn)一步擴(kuò)大大，累計(jì)上漲漲4.54%；三季度隨著著更多城市房房?jī)r(jià)加入上漲漲行列，全國(guó)國(guó)整體均價(jià)漲漲幅再度擴(kuò)大大，累計(jì)上漲漲6.78%。截至2016年9月，百城城住宅均價(jià)價(jià)上漲至12617元/平方米，環(huán)環(huán)比連續(xù)17個(gè)月上漲；；同比連續(xù)續(xù)14個(gè)月上漲。。宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3價(jià)格情況各線(xiàn)城市住住宅均價(jià)環(huán)環(huán)比走勢(shì)百城及各類(lèi)類(lèi)型城市不不同階段累累計(jì)漲跌幅幅政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3價(jià)格情況2016年三季度十十大城市主主城區(qū)二手手房與新房房?jī)r(jià)格累計(jì)計(jì)漲跌幅對(duì)對(duì)比總體來(lái)看，，三季度房房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城城市仍主要要集中在長(zhǎng)長(zhǎng)三角、珠珠三角、京京津冀三大大城市群，，且上漲態(tài)態(tài)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)散傳導(dǎo)，，漲幅明顯顯城市大致致分三類(lèi)，，第一類(lèi)是是廊坊、昆昆山、佛山山等一線(xiàn)周周邊城市；；第二類(lèi)是是上海、杭杭州、南京京等宏觀基基本面表現(xiàn)現(xiàn)突出，且且供應(yīng)明顯顯不足的熱熱點(diǎn)城市；；第三類(lèi)是是無(wú)錫、福福州等因鄰鄰近政策趨趨緊的南京京、蘇州、、廈門(mén)，承承接了部分分外溢需求求的城市。。政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3成交情況2010-2016年9月50個(gè)代表城市市月度成交交量走勢(shì)1-9月成交同比比增速超三三成，三季季度市場(chǎng)觸觸底反彈。。據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2016年1-9月，50個(gè)代表城市市商品住宅宅月均成交交約3620萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)31.5%，絕對(duì)量創(chuàng)創(chuàng)歷史同期期最高水平平。政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3成交情況不同城市來(lái)來(lái)看，1-9月各類(lèi)城市市成交同比比均增加，，且同比增增幅均較上上半年小幅幅收窄。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)計(jì)，2016年1-9月，一線(xiàn)城市月均成交量量87萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)6.1%，較上半年年收窄6.0個(gè)百分點(diǎn)，，主要源于于三季度市市場(chǎng)供應(yīng)不不足，無(wú)量量支撐市場(chǎng)場(chǎng)需求；二線(xiàn)代表城城市月均成交95萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)35.4%，三線(xiàn)代表表城市月均成交量量43萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)33.6%，增速較上上半年收窄窄4.6個(gè)百分點(diǎn)，，去庫(kù)存仍仍是三線(xiàn)城城市樓市主主基調(diào)。2010-2016年1-9月各級(jí)代表表城市成交交量及同比比增速政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3土地情況2015年與2016年1-9全國(guó)300個(gè)城市土地地推出和成成交面積全國(guó)范圍看看，整體供供求再創(chuàng)新新低，供應(yīng)應(yīng)降幅超過(guò)過(guò)需求。供應(yīng)方面，，2016年1-9月，全國(guó)國(guó)300個(gè)城市共推推出各類(lèi)用用地12.4億平方米，，同比下降降8.6%。成交方面面，2016年1-9月，全國(guó)300個(gè)城市共成成交各類(lèi)用用地10億平方米，，同比下降降5.6%。出讓金方方面，2016年前三季度度，各類(lèi)土土地出讓金金達(dá)1.9億元，同比比增長(zhǎng)39.9%，住宅同比比增長(zhǎng)55.6%。政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3土地情況2016年1-9月各級(jí)城市市住宅土地地成交月均均同比變化化情況二線(xiàn)城市宅宅地成交火火熱，一線(xiàn)線(xiàn)城市三季季度溢價(jià)率率回落。2016年以來(lái)，重重點(diǎn)二線(xiàn)城城市土地市市場(chǎng)依舊高高溫不退，，樓面價(jià)漲漲幅領(lǐng)銜全全國(guó)。1-9月二線(xiàn)城市市出讓金及及樓面價(jià)分分別同比大大漲101.1%、91.3%，溢價(jià)率也也較去年同同期提高49.09個(gè)百分點(diǎn)，，增幅顯著著。南京、、杭州受土土拍新規(guī)影影響，三季季度溢價(jià)率率較二季度度回落，但但鄭州、成成都等城市市溢價(jià)率大大幅上漲，，導(dǎo)致二線(xiàn)線(xiàn)城市溢價(jià)價(jià)率較二季季度略有上上升。而一一線(xiàn)城市供供地大幅減減少，整體體溢價(jià)率也也較二季度度回落26.4個(gè)百分點(diǎn)。。大家有興趣趣的可以研研究下近些些年各地政政府推出的的住宅土地地狀況，也也能說(shuō)明不不少問(wèn)題，，特別是一一線(xiàn)城市。。政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3庫(kù)存情況主要城市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)可售情況況圖：2010年以來(lái)9個(gè)代表城市市庫(kù)存水平平政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3房企情況2012年至今代表表企業(yè)月度度銷(xiāo)售額及及同比增速速品牌房企銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)僭賱?chuàng)新高，，且增速提提升。銷(xiāo)售額來(lái)來(lái)看，由于于市場(chǎng)持續(xù)續(xù)火熱，推推動(dòng)企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)創(chuàng)新高，2016年1-8月，20家代表房企企銷(xiāo)售總額額15320億元，同比比大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)62%，絕對(duì)量為為歷史最高高水平。政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3房企情況政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|寬松的融資資環(huán)境為企企業(yè)拿地提提供便利，，前三季度度房企拿地地規(guī)模及拿拿地金額均均大幅上升升。今年1-9月，據(jù)不完完全統(tǒng)計(jì)，，房企債券券融資規(guī)模模已超過(guò)8300億元，遠(yuǎn)超超去年全年年水平，同同時(shí)，企業(yè)業(yè)的債務(wù)成成本也出現(xiàn)現(xiàn)了降低，，平均融資資利率僅為為5%左右。在寬寬松的融資資環(huán)境下，，2016年1-9月，20家代表性企企業(yè)累計(jì)拿拿地面積8473萬(wàn)平方米（（按建筑面面積計(jì)算，，下同），，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)35%；累計(jì)拿地地金額為4468億元，同比比上漲48%。2011年至今20家代表性企企業(yè)拿地情情況宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3房企情況房企之間分分化加速。。并購(gòu)速度度加快，其其中股權(quán)收收購(gòu)成為恒恒大、融創(chuàng)創(chuàng)等品牌房房企熱衷的的并購(gòu)渠道道。今年以來(lái)，，龍頭房企企更加展現(xiàn)現(xiàn)自身“強(qiáng)強(qiáng)者恒強(qiáng)””的綜合實(shí)實(shí)力，甚至至通過(guò)兼并并收購(gòu)的方方式擴(kuò)大市市場(chǎng)份額。。1中海與中信的整合，保利與中航的整合，催生了集團(tuán)化或巨無(wú)霸模式，帶來(lái)行業(yè)格局的改變。2恒大、融創(chuàng)等房企通過(guò)自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并購(gòu)入股其他房企。3品牌房企的整合并購(gòu)勢(shì)必將壓縮小企業(yè)的生存空間，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將更加激烈。政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3房企情況恒大?；◢u島位于海南省省儋州市排排浦港與洋洋浦港之間間的海灣區(qū)區(qū)域，南起起排浦鎮(zhèn)，，北至白馬馬井鎮(zhèn)，距距離海岸大大于600米，總跨跨度約6.8公里。。由三個(gè)獨(dú)獨(dú)立的離岸岸式島嶼組組成，規(guī)劃劃填海面積積約8平方方公里，規(guī)規(guī)劃平面形形態(tài)為盛開(kāi)開(kāi)在海中的的三朵花，，故人工島島取名為““?；◢u””。政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|恒大文化旅旅游城，2016年年，恒大集集團(tuán)斥資500億拓拓疆京北，，強(qiáng)勢(shì)打造造國(guó)際頂級(jí)級(jí)旅游度假假地產(chǎn)———北京恒大大文化旅游游城項(xiàng)目，，總占地面面積18000多畝畝地，一期期占地2000多畝畝，10月月中旬開(kāi)盤(pán)盤(pán)，一次性性銷(xiāo)售完畢畢。發(fā)展現(xiàn)狀PART3房企情況房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)強(qiáng)者更強(qiáng)強(qiáng)，弱者加加速消失。。中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)中，前20名將會(huì)會(huì)保持不斷斷擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)份額和規(guī)規(guī)模，這些些企業(yè)在土土地儲(chǔ)備、、融資、去去化、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理等方方面與小的的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)拉拉開(kāi)差距，，使兼并重重組速度加加快，強(qiáng)者者更強(qiáng)。政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|房地產(chǎn)項(xiàng)目目特色化。。中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重，，目前發(fā)展展不錯(cuò)的特特色小鎮(zhèn)、、旅游及養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)等等，往后將將會(huì)獲得較較快的發(fā)展展速度，也也就是說(shuō)特特色化的項(xiàng)項(xiàng)目將會(huì)越越來(lái)越多。。發(fā)展現(xiàn)狀PART3房貸市場(chǎng)政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|發(fā)展現(xiàn)狀PART3房貸市場(chǎng)政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|第一梯隊(duì)：：以工、農(nóng)農(nóng)、中、建建為代表的的四大行。。建行房貸余余額接近35000億，工行行接近30000億億，農(nóng)行和和中行20000多多億。去年年年初建行行從工行手手里奪走了了我國(guó)第一一大按揭銀銀行地位，，目前工行行整合業(yè)務(wù)務(wù)部門(mén)，優(yōu)優(yōu)化流程結(jié)結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)備備奪回第一一按揭銀行行地位。第二梯隊(duì)：：以郵儲(chǔ)、、交通及招招商銀行為為代表。郵儲(chǔ)房貸余額接近近9000億，交通通銀行8000億左左右，招商商銀行接近近8000億。近幾幾年郵儲(chǔ)銀銀行在房貸貸業(yè)務(wù)方面面發(fā)展迅速速，去年房房貸業(yè)務(wù)超超過(guò)交通銀銀行，目前前發(fā)展速度度仍比交通通銀行快，，這與郵儲(chǔ)儲(chǔ)銀行大型型零售國(guó)有有商業(yè)銀行行定位及其其眾多的網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)資源是是分不開(kāi)的的。招商銀銀行近兩年年房貸業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展速度度也很快。。第三梯隊(duì)：：以浦發(fā)、、中信等股股份制銀行行為代表。。這些銀行房房貸余額均均小于5000億。。一個(gè)突出出的特點(diǎn)就就是這些股股份制銀行行原來(lái)幾乎乎不做按揭揭貸款，只只做收益高高的公司貸貸款，近兩兩年來(lái)，股股份制銀行行也發(fā)力個(gè)個(gè)人住房貸貸款業(yè)務(wù)。。發(fā)展現(xiàn)狀PART3房貸市場(chǎng)政策盤(pán)點(diǎn)|市場(chǎng)概況|房企情況|宏觀經(jīng)濟(jì)|房貸情況|銀行為什么么都喜歡做做個(gè)人住房房貸款業(yè)務(wù)務(wù)優(yōu)點(diǎn)一：風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分散、、不良率低低。個(gè)人住房貸貸款已是各各家銀行資資產(chǎn)當(dāng)中最最優(yōu)質(zhì)的資資產(chǎn)，不良良率遠(yuǎn)低于于其他信貸貸資產(chǎn)。年年初以來(lái)，，部分銀行行貸款不良良率大幅上上升，為降降低整體不不良率，大大力發(fā)展優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，以某某家行為代代表年初就就在北京市市場(chǎng)推行8.2折優(yōu)優(yōu)惠利率。。優(yōu)點(diǎn)二：能能獲得優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶(hù)。目前，無(wú)論是大城城市還是小小城市，能買(mǎi)房絕對(duì)對(duì)是中產(chǎn)階階層，也就就是銀行的的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)戶(hù)。通過(guò)大大力發(fā)展個(gè)個(gè)人住房貸貸款業(yè)務(wù)，，能為銀行行增加優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶(hù)占比比，這也是是銀行為什什么愿意對(duì)對(duì)房貸業(yè)務(wù)務(wù)打折也要要發(fā)展的原原因之一，，房貸業(yè)務(wù)務(wù)已成為獲獲客型業(yè)務(wù)務(wù)品種。優(yōu)點(diǎn)三：綜綜合收益比比較高。有同學(xué)會(huì)問(wèn)問(wèn)了：房貸貸業(yè)務(wù)都打打折了，為為啥還說(shuō)綜綜合收益比