杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報告課件

開元·之江三期產(chǎn)品定位深化報告開元·之江三期原項目產(chǎn)品定位研討會議結論回顧原項目產(chǎn)品定位研討會議1、項目市場定位明確，走頂級豪宅路線。2、建筑及施工技術方面，在不低于現(xiàn)有同類項目的基礎上，部分技術要考慮有所超越。地塊要進行整體抬高并設置架空層。3、建筑外立面明確采用類公建化風格，考慮玻璃幕墻為主要特征，同時合理分配玻璃幕墻的使用比例和區(qū)域。4、精裝修考慮要做，要做到廚衛(wèi)全裝，配備國際品牌設施，其他提供吊頂、墻面、地板等基本硬裝修，各類管線到位，智能化設施到位，考慮配統(tǒng)一窗簾，施工方面采用工廠化施工方式。裝修風格可提供多種個性化方案。酒店式公寓精裝修一步到位。1、項目市場定位明確，走頂級豪宅路線。5、產(chǎn)品主題方面：酒店式公寓可采用Clubhouse概念，二居定位，休閑度假風格相對較濃，戶型面積集中在小戶型上以60—80平米為主，高樓層部分可適當做大；50年產(chǎn)權基本以第二居所定位，傾向休閑度假功能，以120-180平米的戶型為主，不宜做太大；70年產(chǎn)權部分定位第一居所，面積以200—300平米之間為主力戶型，適用于日常家庭居住為主。6、物業(yè)管理可以打酒店管理公司的品牌，按5星級酒店標準構建物業(yè)管理團隊，提供金鑰匙服務。會所管理由開元酒店提供，住宅區(qū)獨立設置會所，功能傾向與休閑娛樂健身等，游泳池、餐廳、商務等功能初步考慮由酒店來承擔，形成資源的合理統(tǒng)籌。如果出于營銷的需要，可考慮引入物業(yè)管理和會所管理方面的知名品牌管理公司作為顧問，來提升形象增加賣點。5、產(chǎn)品主題方面：本次提案致力于建造充滿魅力的住宅高層豪宅發(fā)展趨勢研究高層豪宅產(chǎn)品研究高層豪宅客戶研究產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建議本次提案致力于建造充滿魅力的住宅高層豪宅發(fā)展趨勢研究一高層豪宅發(fā)展趨勢研究一1國內高層豪宅發(fā)展趨勢來自業(yè)內資深人士的觀點1國內高層豪宅發(fā)展趨勢北京通潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王和平英國阿特金斯顧問有限公司房地產(chǎn)（中國區(qū)）總經(jīng)理劉嘉峰偉業(yè)營銷公司副總經(jīng)理王德生偉業(yè)營銷公司銷售總監(jiān)李巖高層豪宅發(fā)展趨勢預測北京通潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理高層豪宅發(fā)展趨勢預測之一買豪宅的人不缺房住——空間設計的新體驗

買豪宅的人都不缺房子住。沒有人因為自己家的房子太小了，所以買一棟豪宅來住。買豪宅的人多是第二次置業(yè)甚至第三次置業(yè)，所以，買豪宅的目的都是為了提高生活的質量，嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質量的戶型和空間設計。也就是說，業(yè)主更需要的是一個適應新生活方式的，具有新空間概念，空間體驗的住宅。豪宅的空間設計方面必有獨到之處。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之一買豪宅的人不缺房住買豪宅的人不缺房住——空間設計的新體驗

從靈活性、個性與結構形式來看，高層豪宅基本上都選擇了框架結構或大跨剪力墻的結構形式，一方面，保證了安全性，另一方面提供了有條件的靈活性，充分滿足個性化的需求，同時也滿足其再創(chuàng)作的欲望。大尺度，空間要高，面要寬，不止總面積大，無論居室、衛(wèi)生間、套室等各個功能的面積都必須大，還要大得合理。那么這就不會只成為彰顯財富身份的方式，也包含了功能性的需求，比如我的衣服多，我要有這么大的空間來承納它。獨具特色的個人嗜好空間。個人嗜好，是人類追求自我的一種表現(xiàn)，個人嗜好空間的設計理念，正是滿足這種不同個性化需求的回應。每戶都有足夠的單獨空間作為擺弄居者個人嗜好的場所，無論是字畫，無論是酒、器皿，還是生活用具，無不體現(xiàn)人對私密性、安全性的追求。表面上看，類似于儲存間，是物質生活中需要的空間序列，深一層面上，是精神上某種寄托，具有很強的非物質性。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之一買豪宅的人不缺房住高層豪宅發(fā)展趨勢預測之一豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關鍵

顯赫的外觀

外觀的顯赫奢華是公寓豪宅在普通住宅中脫穎而出的基本要求，它應是一個區(qū)域內的標志性建筑。和別墅豪宅追求最大化的私密性不同，公寓豪宅追求的是一種看得見的奢華。

觀景面的最大化

可以俯瞰四周的城市景觀是公寓豪宅的獨特優(yōu)勢。通過擴大外墻面積，增加開窗面積可以凸顯其優(yōu)勢。落地窗、轉角窗，甚至全玻璃幕墻更能適應公寓豪宅的觀景需求。

空中花園的營造

在不影響主要房間的采光通風的情況下，設計出大面積的空中花園創(chuàng)造人與自然親密接觸的空間。并可借鑒別墅類產(chǎn)品設計出具有不同功能的前后花園。入戶方式的突破主次入口的分離、入戶花園的設計可以極大提升其品質。

高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關鍵

獨戶感覺的營造尊貴的體現(xiàn)，依然是豪宅的必然選擇。高層豪宅就要求確保豎向交通的快捷與私密性。一層兩戶，三部電梯，將主人電梯與服務電梯完全從空間上分開，它們都有各自相對獨立的電梯廳和入口大堂，避免交叉干擾。設計理念里考慮更多的是人性的問題，是物質使用、精神上愉悅的選擇，充分考慮居者的私密感、歸屬感，同時增添了安全感。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關鍵

戶型設計和室內空間別墅化，室內設計豪華化和個性化兼顧

公寓豪宅須突破幾房幾廳的常規(guī)概念，盡量設計出更多的個性化空間。

室內空間序列的深化和豐富

廚房系統(tǒng)：設備增加，如雙門冰箱、冰柜、洗碗消毒柜等，廚房劃分為操作廚房和服務廚房兩種，操作廚房相對封閉，服務廚房相對開放，潔污、油煙進行了分區(qū)，部分廚房操作系統(tǒng)融入家庭其它功能生活中。起居廳與客廳系統(tǒng)：起居廳越來越復雜，逐步演化成家庭廳，集家庭交往、休閑甚至就餐為一體，是使用最頻繁的空間，而客廳越來越單一化，甚至增添了辦公性質的功能。其他，像多媒體、家庭劇場、家庭辦公室、家庭圖書館、健身房等正越來越成為高層豪宅必不可少的組成部分。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關鍵

大配套和小配套要完善

大配套是指項目所在的周邊環(huán)境與業(yè)主的生活相匹配，像老百姓有個超市就足夠了，但對豪宅買家來說，不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足，要配有高爾夫，室內的網(wǎng)球場，要有能吃到日本料理、韓國料理等名餐的飯店。小配套是指物業(yè)管理方面，最好是酒店式管理，隨時隨地享受服務。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅的價格構成要有技術支撐——設備與技術的高投入、高質量、高舒適

作為豪宅，無論其售價500萬、上千萬或者過億，它的價格應有一個合理的構成，也就是說它的資源與設備配置要物有所值。除了豪宅所享有的室外大的環(huán)境資源以外，建筑本身應有足夠強的技術質量材料方面的優(yōu)勢。購買豪宅的人，都有較強的支付能力，并不為節(jié)省，也不缺房子住。除了對面積規(guī)模上的要求外，他們要求豪宅物業(yè)應有更高的質量，應有更先進的科技以支撐保障更舒適的生活。這就要求豪宅在結構體系方面、維護體系方面，門窗五金方面，空調等設備的方面和其它的智能化等新技術方面有比較大的提高。如果沒有這些技術支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個長久有效的高檔化之路。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之三豪宅的價格構成要有技術支撐高層豪宅發(fā)展趨勢預測之三結論：豪宅的變遷始終貫穿著一種生活方式和理念，即不注重十分奢華的裝飾，而注重空間布局本身，生活所涉及的內容更加追求專業(yè)化，如登山運動，需要極為專業(yè)的配置；如做法式大餐，需要的是最正宗的廚具和餐具；生活方式更加精致化；消費的方式追求單獨化等等。結論：2杭州高層豪宅發(fā)展趨勢2杭州高層豪宅綠城.深藍廣場濱江.金色海岸東方潤園優(yōu)勢：地段、精裝修、綠城品牌產(chǎn)品敗筆：小戶型優(yōu)勢：江景、大戶型、全西門子品牌精裝產(chǎn)品敗筆：品牌堆砌優(yōu)勢：未來市中心、江景、頂級會所、英式管家服務敗筆：營銷主題模糊萌芽成長超越杭州高端住宅發(fā)展歷程立足點：精裝修概念立足點：精裝修樣板房國際品牌立足點：頂級會所管家服務綠城.深藍廣場濱江.金色海岸東方潤園優(yōu)勢：地段、精裝修、綠城未來1－2年杭州主要高端住宅項目濱江·陽光海岸

：12萬平米，精裝修綠城·新綠園：11萬平米，精裝修（上述項目與春江花月、金色海岸沿江一字排開，將成為濱江核心豪宅區(qū)）杭汽發(fā)用地：市中心地段，占地156余畝，規(guī)劃33萬平米，樓面價達1.087萬元/平米未來1－2年杭州主要高端住宅項目濱江·陽光海岸：杭州高端住宅發(fā)展趨勢杭州的高端住宅市場已經(jīng)從偏重于產(chǎn)品精裝修等硬件因素向會所、物業(yè)管理等軟性因素發(fā)展，產(chǎn)品內涵日益豐富完善。從深藍廣場開始，一直到本案進入銷售階段，杭州高端市場始終處于一個充分供應的狀況，每個項目之間都有較長的共存期，彼此間的競爭難以避免，因此塑造自身特色，找準差異化定位就成為項目初期階段最為重要的課題之一。豪宅市場的戰(zhàn)國時代即將到來杭州高端住宅發(fā)展趨勢杭州的高端住宅市場已經(jīng)從競爭個案產(chǎn)品不足之處室內空間的功能布局以滿足自住為主，無法滿足高端客群日益豐富精致的生活方式，缺乏個性空間，如書房、小型會客室、個人收藏室、視聽室等，居住價值缺乏升級空間；住宅內景觀及灰空間處理較單一，均以常規(guī)陽臺為主；缺乏入戶花園或空中花園等功能；盛世觀點細分目標客群，根據(jù)不同的居住需求，提供多樣的戶型解決方案，增加個性空間，滿足個人嗜好及居家社交功能；在不影響采光的前提下增加入戶花園或空中花園等景觀灰空間；競爭個案產(chǎn)品不足之處室內空間的功能布局以滿足自住為主，無法滿二高層豪宅產(chǎn)品研究二1豪宅公寓案例分享1豪宅公寓臺北·宏盛帝寶開發(fā)思路的借鑒臺北·宏盛帝寶開發(fā)商：臺灣宏盛建設項目地址：位于臺北市中心仁愛路一塊面積5642坪的完整方正的土地項目簡介：號稱全臺灣單價最高的豪宅，戶型只有500、700、900平米三種可供選擇，每戶僅規(guī)劃3~4房，每間格局大，可供主人在內與公司干部開會或開家庭派對?？蛷d約100平米，主臥約60平米，視聽室約60平米。廚房、餐廳約130平米，提供全套國際頂級品牌精裝修。每戶單價近1億新臺幣，折合人民幣約2500萬。

2001年3月正式對外公開，其高達260億的總銷金額，成為臺灣豪宅的代表作。目標客群為600名身價50億（臺幣）富豪。目前已成為臺北富豪、政要、超級明星的聚集社區(qū)。開發(fā)商：臺灣宏盛建設杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報告課件杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報告課件建得最好，才能賣得最好在產(chǎn)品規(guī)劃部分，購屋者對于品質標準要求已經(jīng)日趨嚴格，在高總價的市區(qū)豪宅，比結構、比建材、比配備的先進是目前市區(qū)豪宅在地段之外的另一項決勝武器，少了這些就無法在市場上勝出，甚至被客戶排除在購屋的考慮范圍之外。豪宅的特點決定了不能低價，必須要高質高價，做世界一流的產(chǎn)品。為了展現(xiàn)臺灣第一豪宅的實力與內涵，宏盛帝寶集合了全世界稀有的國際團隊，包括：日本一級國寶丹下健三建筑師事務所執(zhí)行整體大樓的外觀設計；全美五大景觀設計公司翹楚，奧克蘭迪士尼景觀設計、六星級度假飯店指定團隊PERIDIANINT．負責全區(qū)庭園景觀設計；香港麗晶酒店總裁、富豪李嘉誠一致推崇的設計大師GROVERDEAR擔綱俱樂部整體風格規(guī)劃；結構委托新日本制鐵公司量身研發(fā)最適合臺灣溫濕度的制振系統(tǒng)……歷經(jīng)多次檢討與觀摩規(guī)劃出無論在地段、面積、格局、景觀、結構、安全都排名第一的宏盛帝寶，塑造出足以登上世界舞臺的頂級豪宅。

對于本案的借鑒啟示建得最好，才能賣得最好對于本案的借鑒啟示豪宅——方方面面替客戶考慮周到

臺灣實行周休二日之后，休閑風氣大盛，連帶的在社區(qū)休閑設施上也越來越講究，設備也是日益更新，居家生活以及社區(qū)的服務也走向專業(yè)化，甚至俱樂部飯店化，并成為產(chǎn)品附加價值上吸引客戶的號召工具。業(yè)者為了創(chuàng)造佳績，規(guī)劃考慮的范疇由硬體擴大到軟體，良性循環(huán)使住宅無論在品質上，還是生活的品位上，已經(jīng)能夠貼近客戶的需求，進而提升整體的住宅生活質感，宏盛帝寶在這方面可算是發(fā)揮得淋漓盡致，以休閑島嶼的概念，居家社交的宴會需求，設計出住戶專屬的國際級休閑俱樂部，搭配五星級的飯店生活服務，在公開后得到業(yè)界及客戶的高度好評，成為客戶選擇的原因之一。在樓宇智能化與住宅高科技方面，宏盛帝寶應未來高科技需求與無線區(qū)域網(wǎng)絡以及藍牙技術的發(fā)展，全社區(qū)架設光織網(wǎng)路設備，以科技自動化系統(tǒng)，超越了目前所有住宅，在家庭自動化系統(tǒng)方面，配合室內裝潢及空間機能設計，采用氣象數(shù)據(jù)控制室內微氣候，例如：日照強度過大時，自動化設備會將窗簾拉上；光線轉弱時，燈光會依設定自動開啟；室內濕度過高時，空調系統(tǒng)會自動除濕，讓住戶始終處于最舒適的居家環(huán)境。

對于本案的借鑒啟示豪宅——方方面面替客戶考慮周到對于本案的借鑒啟示北京·緣溪堂戶型及景觀處理的借鑒北京·緣溪堂開發(fā)商：首創(chuàng)置業(yè)、不動產(chǎn)投資基金GIC項目定位：頂級私人住宅地址：位于北京玉淵潭公園南畔規(guī)劃設計：西班牙頂尖建筑大師里卡爾多·波菲規(guī)模：總建筑面積15萬平方米，總戶數(shù)為300戶，主要戶型面積在300-500平方米。緣溪堂項目南臨城市主干道，所有景觀資源均在北側，其規(guī)劃及產(chǎn)品設計對于本案有較大的借鑒意義。開發(fā)商：首創(chuàng)置業(yè)、不動產(chǎn)投資基金GIC緣溪堂項目南臨城市主干緣溪堂建筑立面三棟22層純板建筑，立面則為高貴的故宮紅質感外立面配以銅色金屬條組合的現(xiàn)代幕墻緣溪堂建筑立面三棟22層純板建筑，立面則為高貴的故宮紅質感緣溪堂戶型設計采用獨立單元設計，兩梯一戶，主仆分梯系統(tǒng)，配送豪宅專屬私家電梯廳，及2.4*1.6超大對開入戶門。項目在高層板樓內采用“大宅之門，坐北朝南”的設計，來體現(xiàn)大戶之家的尊貴感。“緣溪堂”戶型方正，南北通透，全面保證采光和通風。戶內采用雙玄關設計，在高檔項目中也是極為罕見的。第一玄關的面寬超過了2米，整體面積約8平米，是家庭聚會時接待客戶的功能空間，因此設置了四開門的大型玄關柜。第二玄關尺度更為舒適寬敞，既是家庭聚會時專門為主人待客設計的禮儀空間，又是居室內動靜分區(qū)、主客分離的過渡空間。緣溪堂戶型設計采用獨立單元設計，兩梯一戶，主仆分梯系統(tǒng)，配層高3.3米，客廳面積不小于80平米，完全沒有梁和柱分割的空間。緣溪堂百平米無梁無柱超大客廳層高3.3米，客廳面積不小于80平米，完全沒有梁和柱分割的空緣溪堂緣溪堂緣溪堂北向空中觀景長廊客廳北側是22米長、2.19米進深的全落地玻璃窗，又稱為空中觀景長廊，超大觀景面打造出家庭第二起居空間、早餐區(qū)及主臥瑜伽觀景臺。從而在戶型設計中保證最大的景觀價值。緣溪堂北向空中觀景長廊客廳北側是22米長、2.19米進深的全緣溪堂北向空中觀景長廊緣溪堂北向空中觀景長廊70度超大景觀主臥區(qū)，還配有22平米超大男女主人獨立衣帽間；以及家族珍品收藏間。緣溪堂豪華主臥70度超大景觀主臥區(qū)，還配有22平米超大男女主人獨立衣帽間；20平米的超大主衛(wèi)空間，干濕分離。配有豪華雙盆設計，陽光淋浴房，雙系統(tǒng)循環(huán)按摩浴缸，國際一線品牌全球同步上市的衛(wèi)浴設備。270度景觀的降板浴缸，躺在浴缸里享受真正的空中SPA，獨享玉淵湖景。緣溪堂超大主衛(wèi)20平米的超大主衛(wèi)空間，干濕分離。配有豪華雙盆設計，陽光緣溪堂個人嗜好空間書房收藏室緣溪堂個人嗜好空間書房收藏室緣溪堂德國原產(chǎn)PoggenPohl與Kuppersbusch國際整體櫥房博德寶品牌始創(chuàng)于1892年，是歐洲最具歷史和受到高度評價的專業(yè)廚具制造商，一直為世界各大設計名獎與安全測試認證所肯定，更榮獲德國國家博物館永久收藏之榮耀。這2大品牌始終是世界排名前3名的家電和櫥柜品牌，也是目前在歐洲是最流行的組合，深受上流社會的喜愛。她既融合了歐洲老式貴族的文化，同時又多采用現(xiàn)代工藝表現(xiàn)，是西方貴族文化與時尚文化結合最好的品牌。緣溪堂德國原產(chǎn)PoggenPohl與Kuppersbusc社區(qū)內地下兩層設480席私家車位，地上無泊車，全部車輛均需通過自動識別分級管理系統(tǒng)進入地下車庫，車道入口高度可供設備維修車、運貨車、垃圾車等直接進入地下車庫，保證安全性與園區(qū)的美觀。

社區(qū)專門采用國際標準安防設計，包括紅外防范系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、掌型儀識別系統(tǒng)，并且在客廳、主臥室、主衛(wèi)間設置緊急報警按鈕與報警系統(tǒng)聯(lián)動。緣溪堂其他社區(qū)內地下兩層設480席私家車位，地上無泊車，全部車輛均需通盛世觀點對于本案的可借鑒之處：對于豪宅而言，景觀價值最大化應是規(guī)劃及產(chǎn)品設計的重要原則，緣溪堂戶型中所設置的北向空中觀景長廊設計不僅非常巧妙的解決了客戶對于客廳南向采光和北向觀景之間的矛盾，而且2.2米的進深也使得景觀長廊的功能更多元化，可作為第二起居室、健身、早餐區(qū)等等。本案在戶型設計方面亦可予以借鑒；室內結構大跨度無梁無柱設計，不僅能提供大尺度的奢華感受，同時也使得內部空間變化更為自由和個性化，能滿足不同客戶的個性需求；主臥內部格局功能的復合，如豪華浴室、超大衣帽間、個人收藏室或書房等，目前杭州市場現(xiàn)有項目在主臥設計方面尚未做到如此全面，可考慮予以借鑒；入戶雙開門及雙玄關設計在大戶型中亦可以考慮引入；引入室內設置緊急報警按鈕與報警系統(tǒng)聯(lián)動的設計，可充分提供用戶安全感受；以上均可成為項目在杭州市場的唯一性亮點，增加產(chǎn)品附加值盛世觀點對于本案的可借鑒之處：以上均可成為項目在杭州市場的唯北京公館建筑立面及新技術的借鑒北京公館規(guī)劃建設用地面積8053.87平方米；總建筑面積69626平方米；容積率6.4；建筑層數(shù)25層；建筑高度82.3米；德國GMP公司負責建筑設計；北京公館設計了平層、兩層躍層、三層躍層等不同空間的戶型，共有80套房子，單套面積從600平方米起，最大戶型面積達近2000平方米。為適合商務及社交需求，躍層戶型都設置寬大的空間。此外所有戶型均有寬敞的室外觀景平臺。頂部還設有數(shù)個面積超大的豪華戶型。北京公館規(guī)劃建設用地面積8053.87平方米；北京公館北京公館北京公館北京公館北京公館獨有的雙層玻璃幕墻外立面為“雙層呼吸式玻璃幕墻”，是采暖制冷以及換氣系統(tǒng)的重要組成部分。呼吸式玻璃幕墻的作用在于利用溫室效應和空氣對流，保證建筑的冬暖夏涼。玻璃幕墻以兩層為一單元，上下均有可開啟的百葉，雙層幕墻中間還裝有活動式遮陽設施。北京公館可借鑒的新技術獨有的雙層玻璃幕墻外立面為“雙層呼吸式玻璃幕墻外循環(huán)雙層幕墻是一種智能化、可調節(jié)的建筑體系。夏季，雙層幕墻之間的遮陽系統(tǒng)將大部分熱量阻隔在室外，并通過空氣的自然對流產(chǎn)生的“煙囪效應”將熱量帶走。冬季，關閉熱通道上端的出風口裝置（電控懸窗風門），內外兩層幕墻中間的熱通道由于陽光的照射，空氣溫度升高，提高了內層幕墻的外表面溫度，減少室內熱量向外流失，有效地節(jié)約了能源。外循環(huán)雙層幕墻與傳統(tǒng)幕墻相比的特點：■減少氣候影響忽略四季存在

有玻璃幕墻的高層建筑的窗扇和遮陽板受風的影響較大，外循環(huán)雙層幕墻的玻璃外表面可以抵御氣候的影響?！龅钟L雨自然空氣流通

如大風、大雨天時，外循環(huán)雙層幕墻的外層玻璃為您擋風遮雨，而您在內部一樣可以開窗換氣，接觸外界，確保了居室空氣的流通。■在城市中央享受寧靜

在城市中，必然會遭遇城市的嘈雜。用外循環(huán)雙層幕墻，捍衛(wèi)居住的寧靜。即使開著窗，噪音也會明顯減少?！隼霉饽苁孢m節(jié)能外循環(huán)雙層幕墻北京公館可借鑒的新技術外循環(huán)雙層幕墻是一種智能化、可調節(jié)的建筑體系。

“外循環(huán)雙層幕墻”中的電動旋轉式側收遮陽百葉是由德國M+V公司為該項目專門量身研發(fā)定造的遮陽系統(tǒng)。節(jié)能的護衛(wèi)者

陽百葉裝在雙層幕墻之中可反射、吸收高達97%的陽光輻射產(chǎn)生的熱能，這種無與倫比的隔熱性能，可以減少建筑物內空調的使用，使遮陽成為這棟大廈最好的節(jié)能解決之道之一。內外兼顧

旋轉式側收遮陽百葉通過有效的旋轉與平移，在確保每戶業(yè)主的隱私與舒適的同時，又不妨礙欣賞室外的景觀，特殊設計的百葉消除了擾人的眩光，光氛圍得到調控，保證了純自然光的質量，從而更好的改善了居住與工作環(huán)境。幕墻百葉系統(tǒng)北京公館可借鑒的新技術

“外循環(huán)雙層幕墻”中的電動旋轉式側收遮陽百葉是由鋼結構系統(tǒng)超強抗震——鋼框架核心筒結構鋼框架核心筒結構與鋼筋混凝土結構相比的優(yōu)點：提高使用面積5%

相比鋼筋混凝土結構構件截面小，房間的有效建筑面積率比鋼筋混凝土結構高5%左右，這就大大擴展了居室的使用面積。良好的隔音性

采用了鋼管混凝土柱、閉口壓型鋼板上澆110mm厚混凝土組合樓板，具有良好的隔音效果。在結構基礎上還有110厚地板采暖和建筑裝飾做法，綜合保證了樓板具有良好的隔音性能。創(chuàng)造靈動空間

鋼框架核心筒結構不存在不可取消的剪力墻，在空間的塑造上具有相當大的靈活性，給予業(yè)主的裝修和格局創(chuàng)意空間，易于創(chuàng)造靈活多變的空間及超大空間。北京公館可借鑒的新技術鋼結構系統(tǒng)超強抗震——鋼框架核心筒結構北京公館可借鑒的新技2豪宅戶型案例分享2豪宅戶型對于本案戶型設計而言，首要解決的問題是如何解決南向采光和北向取景的矛盾，其次是室內空間、功能組合方面的創(chuàng)新設計。對于本案戶型設計而言，香港·曉廬Highcliff單價：人民幣16萬元/平方米主景觀面香港·曉廬Highcliff香港·曉廬Highcliff單價：人民幣16萬元/平方米超豪華主臥，邊端設置，貫通南北，三面觀景，內設豪華景觀衛(wèi)浴間弧型立面，客餐廳北置，景觀優(yōu)先香港·曉廬Highcliff杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報告課件杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報告課件三室兩廳三衛(wèi)

建筑面積:285.00米2

北京·和喬麗晶II期(東方之子)均價：3200美元/平方米

戶型設計中放大主臥及客廳空間，使得功能更為純粹；近80平米超大主臥，功能齊全；近60平米超大客廳，帶陽光暖房，聚會派對或私密交流均適宜；三室兩廳三衛(wèi)

建筑面積:285.00米2

北京·和喬麗晶四室兩廳五衛(wèi)：345平方米北京·和喬麗晶II期(東方之子)均價：3200美元/平方米

戶型設計中放大主臥及客廳空間，使得功能更為純粹；近80平米超大主臥，功能齊全；近50平米超大客廳，帶陽光暖房，聚會派對或私密交流均適宜；四室兩廳五衛(wèi)：345平方米北京·和喬麗晶II期(東方之子)北京·和喬麗晶II期(東方之子)均價：3200美元/平方米

躍層而不采用挑空客廳設計，二層空間設置家庭室作為第二起居室；北京·和喬麗晶II期(東方之子)深圳·香蜜湖1號(華府)均價：26000元/平方米主景觀面深圳·香蜜湖1號(華府)深圳·香蜜湖1號(華府)均價：26000元/平方米獨特露臺設計，增加空中花園景致深圳·香蜜湖1號(華府)深圳·香蜜湖1號(華府)均價：26000元/平方米獨特露臺設計，增加空中花園景致；入戶花園設計；深圳·香蜜湖1號(華府)深圳·香蜜湖1號(華府)均價：26000元/平方米獨特露臺設計，增加空中花園景致；入戶花園設計；深圳·香蜜湖1號(華府)深圳·香蜜湖1號(華府)均價：26000元/平方米超大陽臺；超大挑空入戶花園設計；深圳·香蜜湖1號(華府)三高層豪宅客戶研究三1盛世偉業(yè)高端客戶俱樂部高層豪宅需求調研結論回顧1盛世偉業(yè)高端客戶俱樂部擁有龐大的財富體系，大多有自己的實業(yè)。為人低調，務實，不喜拋頭露面，刻意避開公眾的視線。富有品位及個性，有較高的鑒賞力。注重休閑、健康的生活方式。具有“人以類聚”的觀念，有固定的社交圈子，看重身份和地位?；顒臃秶^廣，不受地域限制。注重品質及細節(jié)，追求精神的愉悅感。年齡30－50為主，有多次購買高端物業(yè)經(jīng)歷，擁有的投資型物業(yè)價格以300－500萬為主；沒有明顯的行業(yè)聚集特征，大多以經(jīng)營實業(yè)為主的私企業(yè)主；下單判斷多以丈夫觀點為主，具體下單多由妻子操作；客戶特征總結擁有龐大的財富體系，大多有自己的實業(yè)?？蛻籼卣骺偨Y客戶需求總結對本案高端定位較為認同；項目關注要素以地段及景觀配套資源等為首，其次為產(chǎn)品價格承受上限：毛坯15000-18000元/平米，精裝修20000-25000元/平米；傾向于選擇精裝修或菜單式個性化裝修。對產(chǎn)品的用途趨于模糊，日常家居與休閑度假自由轉換；面積需求集中在200-300平米；戶型以三房四房為主；層高要求傾向于3.3米；選擇復式比例高于平層；對配套的需求以休閑、健身類為主客戶需求總結對本案高端定位較為認同；2競爭個案：金色海岸/東方潤園已成交客戶特征分析2競爭個案：金色海岸/東方潤園項目金色海岸東方潤園客戶來源80％杭州戶口，其余以省內為主81％杭州戶口，其余省外比例略高于省內行業(yè)特征實業(yè)為主，各行業(yè)私企業(yè)主均有，自由職業(yè)或行業(yè)模糊的客戶比例最高，其次為外貿服裝行業(yè)年齡特征60年代為主，以40歲上下比例最高30-50歲為主，其中40－50歲比例43％購買動機自住為主自住為主，投資及作第二居所亦有一定比例，看好地段發(fā)展前景家庭結構一家三口/四口，部分三代同堂一家三口/四口，下單最看重因素江景、精裝修、戶型未來市中心地段、江景、戶型選擇戶型面積大戶型、躍層去化高與平均水平大戶型去化速度快競爭個案已成交客戶特征項目金色海岸東方潤園客戶來源80％杭州戶口，其余以省內為主8盛世觀點：1、競爭個案產(chǎn)品風格及目標客群購房動機均以滿足自住需求為主，產(chǎn)品線雷同且較為單一。本案受地塊性質影響，產(chǎn)品線較為豐富，為挖掘市場不同需求提供了產(chǎn)品支撐。結合目標客群的需求分析，以休閑、度假為特色的第二居所產(chǎn)品有相當?shù)臐撛谑袌鲂枨螅景傅木频晔焦⒓?0年產(chǎn)權部分住宅的產(chǎn)品設計可重點結合該類市場需求進行創(chuàng)新。2、競爭個案目標客群的開發(fā)仍集中在杭州本地區(qū)，省內高端客群市場有較大的挖掘空間；該類客群在杭購買豪宅的用途以第二居所及投資為主，可考慮引入“私人會所”產(chǎn)品新概念。3、大戶型、躍層去化速度高于其他產(chǎn)品，結合本案，可考慮70年產(chǎn)權住宅部分增加大戶型及躍層比例。盛世觀點：3國內同類項目客戶研究紅樹西岸一二期成交客戶分析3國內同類項目客戶研究項目二次購買需求戶型四房二廳比例達46％，三房與五房比例相當；樓層設計躍層54％，平層40％，三層6％樓層戶數(shù)2梯2戶60％，1梯1戶25％室內層高3.3米49％，3.6米40％陽臺6-10平米53％，1-5米及11-20平米比例均在20％左右；其他特別要求：1、需設置花槽；2、設置兩個陽臺最好（客廳和主人房）；3、寬大不封閉，南向落地窗；最好可以放置小桌椅；4、設置露臺，景觀優(yōu)美；5、景觀陽臺最好不要與鄰居家的側墻面相接；紅樹西岸一二期成交客戶分析項目二次購買需求戶型四房二廳比例達46％，三房與五房比例相當針對一二期的調整建議1、客廳大而方正，客餐廳為主的公共活動區(qū)與臥室區(qū)應有明顯隔離，動靜分區(qū)；2、特大主人房，并在其內部分隔成書房和梳妝室，使主人生活真正獨立；3、室內窗對開，空氣好流通，隔音效果需增強；4、躍式戶型比例應增加；5、工人房位置以及進出通道應獨立，但工人房太小則不人道；6、應充分考慮生活陽臺的晾衣功能，要朝陽；7、設施不要太花哨，關鍵是生活實用；8、上下樓衛(wèi)生間流水聲太大；9、大堂門應使用智能卡；10、會所應盡量提供免費服務，配室內泳池，配套設施中添加洗衣房、超市等；11、電梯直通停車場；紅樹西岸一二期成交客戶分析針對一二期的調整建議紅樹西岸一二期成交客戶分析4高層豪宅客戶研究結論4高層豪宅目標客群基本特征年齡在35-50歲之間以商人為主，私營企業(yè)主成絕對主力，購買力旺盛至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經(jīng)驗非常注重房產(chǎn)品地段、配套、自然環(huán)境、開發(fā)商品牌、精裝修等綜合品質上海等省外私營企業(yè)主、高收入人士重點客戶群核心客戶群杭州本地私營企業(yè)主其他高收入人士省內私營企業(yè)主其他高收入人士偶得客戶群立足杭州放眼浙江展望中國目標客群基本特征年齡在35-50歲之間上海等省外私營企業(yè)主、

在杭州這片彌漫著創(chuàng)業(yè)與奮斗、充斥著休閑文化與藝術生活氣質的土地上，有這么一群人：他們追求事業(yè)的發(fā)展，具有強烈的開拓精神，不懼怕風險，善于抓住眼前的機會，努力實現(xiàn)更大的人生價值。他們務實奮斗，人情煉達、但缺乏必要的安全感和穩(wěn)定感；重視自身社交圈的誠信，雖然遇事可以坦然處之，卻缺乏對外界的信任。他們具有強烈的實物化理財觀念，喜歡購置房產(chǎn)甚至是黃金等硬通貨，而僅僅把股票、基金等做為短期投資的手段。他們具有成功后的炫耀心態(tài)與行樂思想，通常把創(chuàng)造的財富多少做為衡量一個人成功與否的標準。他們是新杭州的中流砥柱目標客群精神屬性特征在杭州這片彌漫著創(chuàng)業(yè)與奮斗、充斥著休閑文化與藝術生他們大都已經(jīng)擁有家庭，并愿意為提升家庭的生活質量而沖動消費。他們的奮斗史充滿波折與風浪，因此希望家庭生活平靜安詳，并能享受自己奮斗帶來的幸福成果。豐富的閱歷與苦難，在提升社會地位的同時，也讓他們明白圓滿與奢華同在的意義。生活與奮斗的經(jīng)歷給了他們開闊的眼、寬容的心，以及繼續(xù)向上的動力。即便偶有失敗，對他們而言，只不過是人生的生動一瞬。“不掙扎的人才有可能優(yōu)雅”。對于他們而言，“錢不是大問題，重要的是生活質量”。他們更是杭州乃至浙江新的顛峰人物目標客群精神屬性特征他們大都已經(jīng)擁有家庭，并愿意為提升家庭的生活質量而沖動消費。一個看得見的階層。

他們喜歡炫耀和揮霍。他們在媒體和大眾的嫉恨、慈善機構募捐者的追逐下工作與生活。他們正在成為對社會發(fā)展與進步起積極影響作用的“年度經(jīng)濟人物”、“感動中國”或“感動浙江”的明星人物。他們并非傳統(tǒng)意識上的“隱蔽”的階級，因為他們正在承擔著更多的社會責任。他們是東方巨富，是社會驕子。他們是最成功人士的專屬名片，是看得見的財富峰層。目標客群精神屬性特征一個看得見的階層。目標客群精神屬性特征他們在社會階層中，是所謂的“上”者?！蛻糇詈诵牡木駥傩陨险吒唬荷鐣敻坏睦鄯e上者貴：社會地位的卓然上者仁：社會生活的回饋上者閑：自身教養(yǎng)的磨礪他們在社會階層中，是所謂的“上”者。上者富：社會財富的累積杭州的傳統(tǒng)豪宅，似乎已經(jīng)滿足不了他們的需求，

他們不再刻意劃分所謂的一居、二居，

不再刻意體會所謂的別墅與公寓，

他們重視的是物質與精神意義的雙重功能，

在精神享受之余，

他們對于物業(yè)的綜合要求超乎了我們的意料，

在杭州，在之江，

我們該如何滿足他們······杭州的傳統(tǒng)豪宅，似乎已經(jīng)滿足不了他們的需求，

他們不再刻意劃于是，開元·上都，更高標準的豪宅典范，在杭州誕生。于是，開元·上都，目標客群需求與產(chǎn)品對接之豪宅價值體系2007更高標準的豪宅典范定位價值稀缺優(yōu)質資源、稀缺的自然景觀、稀缺的人文環(huán)境、無可挑剔的品質恒久追求傳世經(jīng)典之作：建筑材質的選擇、結構的穩(wěn)固、施工工藝要求上的吹毛求疵安全保障居住者的隱私與安全，營造居住空間的私密性；安全防范子系統(tǒng)、家居職能網(wǎng)絡系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)……健康環(huán)保設施、工藝的引進，營造健康生活：環(huán)保建材；純凈水系統(tǒng)；會呼吸的空調系統(tǒng)；垃圾處理機；不銹鋼管道安靜卓絕的隔音性能是保障居住舒適性的重要條件之一；雙層中空鋼化玻璃；特設防塵條的子母門；落水消音管；BPB石膏板吊頂系統(tǒng)舒適兩梯兩戶/三梯兩戶、原裝進口高速電梯；頂級衛(wèi)浴用具；頂級廚房電器及櫥柜設備；24小時循環(huán)熱水系統(tǒng)；金鑰匙標準物業(yè)管理服務視覺景觀－完全視線無遮擋：樓宇間距的最大化；短進深、大開間的戶型格局；全明觀景候梯間和入戶花園；落地玻璃的大范圍使用；高于市場水平的層高；浴缸與窗的平行設計；……目標客群需求與產(chǎn)品對接之豪宅價值體系2007更高標準的四產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建議四1市場定位回顧1市場定位回顧項目發(fā)展定位我們引領并實現(xiàn)富裕階層的新生活

完美品味生活體系——核心價值所在，高人一籌頂級物業(yè)產(chǎn)品——基本價值所在市場定位回顧項目發(fā)展定位完美品味生活體系——核心價值所在，高人一籌市場定項目市場定位名流象牙塔，生活奧斯卡市場定位回顧項目市場定位名流象牙塔，生活奧斯卡市場定位回顧定位詮釋我們賣的是房子，帶給消費者的是——生活！名流：代表者客戶的身份，只有寄身于名流階層的少數(shù)精英才能有機會進入……象牙塔：代表著人們的精神向往，是人們對生活的一種理想追求，通常被指示為社會的頂層，通過項目產(chǎn)品構筑出頂層生活平臺，描繪出精神層面的象牙塔在現(xiàn)實中的物態(tài)。生活：是項目所要營造的中心，基于產(chǎn)品的提升，通過服務，向住戶提供符合其身份地位、品位的生活形態(tài)，才是項目價值的核心。奧斯卡：代表者頂級和奢華，奧斯卡從來都是時尚的風標、極盡奢華的盛宴，雖然是電影界的秀場，但對于生活，它代表者頂層人士專屬的生活！市場定位回顧定位詮釋我們賣的是房子，帶給消費者的是——生活！名流：代表者市場定位之功能定位酒店：代表浙江的頂級商務酒店；住宅：浙江高層豪宅的代表，輻射整個華東地區(qū)；酒店式服務公寓：樹立酒店化服務的行業(yè)產(chǎn)品新標準。市場定位回顧市場定位之功能定位酒店：代表浙江的頂級商務酒店；市場定位回顧住區(qū)構筑頂級的產(chǎn)品平臺，提供專屬的服務，建立杭州市場上無法逾越生活檔次！市場定位之檔次定位市場定位回顧住區(qū)構筑頂級的產(chǎn)品平臺，提供專屬的服務，建立杭州市場上無法逾超越目前杭州市場上的價格，3000美金起（70年產(chǎn)權）50年產(chǎn)權住宅：15000-18000元/平米酒店式公寓：15000-18000元/平米市場定位之價格定位市場定位回顧超越目前杭州市場上的價格，3000美金起（70年產(chǎn)權）市場2產(chǎn)品定位2產(chǎn)品定位第三種生活模式

RecreationLife產(chǎn)品定位主題第三種生活模式

RecreationLife產(chǎn)品定位主題RecreationLife生活模式關鍵詞：居住+休閑娛樂+度假消遣+商務

一個人的生存是需要空間的，這個空間不單是容身納體的空間，更是容納心靈的空間。這時候就需要一個適宜的理想去處，比如會所，它似乎是比家更私密和自我的地方，他裝載著生活的另外一種感受，讓你在其中尋找自己。如何將家和會所融為一體呢？Recreation－House就是答案。在這里，沒有一居和二居的界限、甚至沒有嚴格意義的幾室?guī)讖d界限，誰說床鋪一定要靠墻而放，洗手間一定局促狹小？完全可以給自己一個大大的洗手間，放上雜志，甚至音樂，再有一大扇的窗，滿眼的綠意美景。RecreationLife生活模式

擁有稀缺自然景觀優(yōu)勢和濃郁文化品位的、專為頂層人士打造的：私家會所及休閑度假型極品公寓產(chǎn)品總體定位描述擁有稀缺自然景觀優(yōu)勢和濃郁文化品位的、專為頂層五大特性（5S）：安全性（Security）：隱密、獨立是富豪生活上特有的品味，生命財產(chǎn)安全的管理與設備自然是豪宅的基本配備，相對于「往來無白丁」的富豪而言，必須要求有面面俱到的超高安全系數(shù)，從施工結構、管線配置、消防避難，到社區(qū)管理、進出動線等等，都必須具備足以匹配豪宅的尖端配備。景觀性(Scenery)：豪宅雖然強調私密，但是絕不是密不透風的「地窖式設計」，頂級的內部陳設、猶如皇宮般的高檔裝潢，還需擁有絕佳的景觀視角，才能真正內外皆美。適當性(Suitably)：對于需要大面積、大跨距空間的的豪宅而言，如果梁柱與管線配置比例適當，不僅可以增加空間使用的靈活，更可使室內裝潢有更大的發(fā)揮空間，進而凸顯主人的品味。社交性（Sociality）：豪宅空間的概念要打破傳統(tǒng)居室空間的觀念，超大的客廳，或者一般住宅罕見的紅酒屋、視聽室。雪茄房、宴客廳、收藏室等，基于社交或聚會的需求，都是需要有預留的。服務性（Service）：除了要有星級酒店式的服務外，包括私人管家、專人服務、專業(yè)顧問等服務也是不可或缺的。產(chǎn)品總體定位描述五大特性（5S）：產(chǎn)品總體定位描述酒店式公寓（包含于酒店用地內）住宅1.用地面積28356平方米1.用地面積37012平方米（1/3為50年產(chǎn)權用地，2/3為70年產(chǎn)權用地）2．總建筑面積55000平方米（包含于酒店12萬方內，其中酒店自營部分6.5萬方，酒店式公寓5.5萬方）2．總建筑面積130000平方米（43000方為50年產(chǎn)權住宅，87000方為70年產(chǎn)權住宅）其中居住建筑面積52000平方米其中居住建筑面積125000平方米配套面積3000平方米配套公建5000平方米3．容積率3.容積率3.5產(chǎn)品定位/產(chǎn)品構成酒店式公寓（包含于酒店用地內）住宅1.用地面積28356平產(chǎn)品定位/產(chǎn)品構成產(chǎn)品類型產(chǎn)品主題功能目標客群70年產(chǎn)權住宅LuxeHouse奢美頂級豪宅第一居所，以躍層大戶型為主，頂級居家豪宅，提供大尺度個性化空間，滿足居家生活、私人聚會及個人嗜好空間要求；以杭州為主的浙江富豪，居家生活為主的“正宮”所在50年產(chǎn)權住宅ClubHouse私家會所第二居所，空間及裝修設計凸顯休閑度假功能，放大客廳及主臥空間；以省內富豪為主，在杭商務社交、休閑度假的“夏宮”所在酒店式公寓HighHouse極品度假公寓第N居所，休閑度假功能為主；以省內外富豪為主，兼顧外籍客群，在杭州休閑度假的“行宮”所在產(chǎn)品定位/產(chǎn)品構成產(chǎn)品類型產(chǎn)品主題功能目標客群70年產(chǎn)權住宅戶型面積范圍戶均面積面積比例總面積總套數(shù)銷售均價70年用地三房200-28024020金起四房250-35030025％2175072350-45040045％3915098五房500-60050010％870010六房800-10009008700025250年用地二房120-15013520%76005615000-18000三房160-20018060%22800127四房200-22021020%76003638000219酒店式公寓一房60-807030%1500021415000-18000二房80-100903012011040%20000181高端部分450-5505001500320000-2500052000565合計17.7萬方1036產(chǎn)品定位/戶型配比戶型面積范圍戶均面積面積比例總面積總套數(shù)銷售均價70年用地三產(chǎn)品定位/規(guī)劃原則總體規(guī)劃理念：規(guī)劃不宥于形式規(guī)整，結合場地狀況與特色，減少山坡平整，充分利用充足的湖岸線與地塊高差優(yōu)勢，在縱向規(guī)劃上做足文章；在布局設計上，注重層次感，強調景觀視覺，避免景觀受阻，做到戶戶有江景，真正體現(xiàn)一線江景豪宅特色；在規(guī)劃過程中，充分考慮價值分布（江景）對營銷定價的影響，盡量做到結合客戶對不同戶型的需求，使銷售價格與規(guī)劃中的價值分布盡量一致；注重產(chǎn)品創(chuàng)新，因為產(chǎn)品創(chuàng)新與差異化是提升項目競爭力的必要之舉，也是項目取得成功的關鍵因素之一。整體抬高，建立與江的景觀聯(lián)系，與周邊項目形成明顯的區(qū)隔；住宅與酒店之間保持一定的聯(lián)系；按1:2的戶數(shù)車位比規(guī)劃停車位。產(chǎn)品定位/規(guī)劃原則總體規(guī)劃理念：規(guī)劃不宥于形式規(guī)整，結合場地產(chǎn)品定位/產(chǎn)品方向我們的產(chǎn)品方向：在感官上滿足客戶的炫耀心理——豪宅中的典范；在風格上傾向于純美的色彩組合，提升客戶的心理愉悅感；產(chǎn)品細節(jié)追求品質至上，同時充分滿足現(xiàn)代生活需求；在景觀上配合產(chǎn)品氣質，配合陽光，打造頂級江景。產(chǎn)品定位/產(chǎn)品方向我們的產(chǎn)品方向：建筑立面項目周邊有較多高層住宅，建筑立面應能與之有鮮明的對比，從而脫穎而出，在形象上成為標志性象征。建議采用公建化立面設計。案例借鑒：北京緣溪堂，北京公館，香港曉廬產(chǎn)品定位/建筑立面建筑立面產(chǎn)品定位/建筑立面公建化外立面，通過明晰、簡捷的線條，突出建筑的整體感，也能夠于酒店保持一致，充分體現(xiàn)物業(yè)的尊貴感。產(chǎn)品建議/建筑立面公建化外立面，通過明晰、簡捷的線條，突出建筑的整體感，也能夠產(chǎn)品建議/建筑立面產(chǎn)品建議/建筑立面項目需要營造超現(xiàn)實的景觀體驗，達到項目內部虛幻的景觀效果，營造一個想象中的場所、展現(xiàn)住戶對未來的渴望和對過去懷念的場景，使住戶能夠離開熟悉的凡塵俗事，進入一個新奇的探索與新生的領域。景觀整體布局應考慮高視點觀景效應產(chǎn)品定位/景觀設計建議項目需要營造超現(xiàn)實的景觀體驗，達到項目內部虛幻的景觀效果，營杭州開元之江三期別墅產(chǎn)品定位深化報告課件周邊環(huán)境整理美院之江分校內部景觀及建筑立面與本案格格不入，高視點觀景效果受影響建議出資整改，不以善小而不為，力求完美整體效果產(chǎn)品定位/景觀設計建議周邊環(huán)境整理產(chǎn)品定位/景觀設計建議豎向交通兩戶標準層配置三部電梯，其中兩部直接入戶，第三部電梯與工人公共空間聯(lián)系。消防樓梯景觀化消防連廊的景觀化、功能化高層建筑中的消防連廊需要進行景觀化處理，可以考慮使用空中平臺等方式將消防連廊做景觀化處理。產(chǎn)品建議/輔助設施豎向交通產(chǎn)品建議/輔助設施3裝修建議3裝修建議住宅提供精裝修，廚衛(wèi)全裝，其余完成吊頂、墻面、地面及水電線路預埋等基本配置；提供多種裝修風格，客戶可自選裝修方案；由頂級設計師提供專屬設計服務；規(guī)定裝修期限，逾期不能施工；服務式公寓按五星級酒店裝修，提供菜單式裝修方案。裝修建議住宅提供精裝修，廚衛(wèi)全裝，其余完成吊頂、墻面、地面及水電線路B2C式國際品牌精裝修

B2C式國際品牌精裝修裝修建材選定德國“洛托”牌五金配件意大利藍箱（BlueBox）集團機組和空調器霍尼韋爾（Honeywell）智能溫控霍尼韋爾（Honeywell）智慧家居系統(tǒng)集成德國杜拉維特(Duravit)漢斯格雅(Hansgrohe)頂級衛(wèi)浴系列英國“恒富立”(HUMPHREY)四防實木子母雙開門國際品牌木地板、墻地磚國際品牌進口壁紙西門子（SIEMENS）電器面板意大利法尼尼（FERRANINI）櫥柜家居韓國三星(Samsung)(原裝)電子密碼智能鎖(鑰匙、密碼、刷卡三種方式開啟)

．．．．．．裝修建材選定特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意特色裝修示意——客廳特色裝修示意特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意——客廳特色裝修示意——臥室特色裝修示意——臥室特色裝修示意——臥室特色裝修示意——臥室特色裝修示意——衛(wèi)浴特色裝修示意——衛(wèi)浴特色裝修示意——衛(wèi)浴特色裝修示意——衛(wèi)浴4會所建議4會所建議會所配套健身場館/陽光恒溫泳池會所配套健身場館/陽光恒溫泳池SPA水療會所配套SPA水療會所配套主題餐廳會所配套主題餐廳會所配套酒吧/咖啡吧會所配套酒吧/咖啡吧會所配套紅酒房會所配套紅酒房會所配套雪茄房會所配套雪茄房會所配套開元擁有自己的會所管理團隊，也擁有成熟的客戶會——金爵會，但酒店會所及金爵會的門檻相對私人會所而言是非常低的，對于一個高端豪宅而言，并不是非常適合。在日后的管理中，必然會存在酒店客戶大量占用會所資源，導致業(yè)主權益受到影響的可能。因此對于會所的管理需要重新審視。如何避免兩類客戶發(fā)生交集，以維護頂級豪宅業(yè)主的私享空間成為關鍵所在。建議結合私人會所管理模式，在酒店配套功能的設置上留出一定余地，提供一些門檻相對較高，酒店客戶使用率較低的功能業(yè)態(tài)給業(yè)主專用，如紅酒雪茄品鑒、高端主題餐廳等等。在使用會所資源方面，通過會員等級的劃分限制來控制使用者數(shù)量，盡可能保證業(yè)主在會所的私享感受。會所管理開元擁有自己的會所管理團隊，也擁有成熟的客戶5智能化5智能化智能科技只有服務于人的時候，才體現(xiàn)出其存在的意義?？萍嫉目臻g智能科技只有服務于人的時候，才體現(xiàn)出其存在的意義?？萍嫉目臻g

設立中央智能控制中心電梯身份認證服務出入口智能管理遠程家居控制安防系統(tǒng)全光纖架構成就頂級家居智能化小區(qū) 設立中央智能控制中心智慧家居系統(tǒng)：Honeywell國際頂級智慧家居系統(tǒng)集成中國最頂級智能社區(qū)智慧家居系統(tǒng)：Honeywell國際頂級智慧家居系統(tǒng)集成國際先進掌形識別電子入戶門霍尼韋爾專為TheHouse量身定制智能溫控器智慧生活配置小區(qū)內車庫管理、門禁、消費、查表一卡通系統(tǒng)。最頂級家庭遠程空凋、地暖控制系統(tǒng)集成在全球首次利用。社區(qū)周界、公共空間、樓體周界、入戶單元門設有4層安防系統(tǒng)。緊急呼叫系統(tǒng)煤氣報警系統(tǒng)國際先進掌形識別電子入戶門智能化家居生活：數(shù)字化家居的智能社區(qū)：家庭網(wǎng)絡可以將監(jiān)視視角延伸至家庭的每一個角落，保證業(yè)主擁有一個安全的居住空間?；谥醒肟刂破脚_上的數(shù)字化智能系統(tǒng)，無線網(wǎng)絡瀏覽器可以讓你在家中的每一個位置都可以與家庭網(wǎng)絡和社區(qū)網(wǎng)絡交互信息?？梢宰杂烧{節(jié)燈光、控制窗簾開合、場景控制、網(wǎng)絡家電控制等。打開電子門鎖，進入玄關，燈會自動點亮，同時進行安防撤防，實現(xiàn)回家模式。（系統(tǒng)預先設置“在家”、“外出”、“睡眠”多種家居安防功能模式）單元門廳外刷卡，電梯自動降落等候你的歸來，同時認證身份，進入電梯只能按亮你所在的樓層。門口機還具備拍照留影功能，當業(yè)主外出不在家，有人來訪，系統(tǒng)會自動為來訪者拍下照片。智能化家居生活：6其他配套6其他配套綠色環(huán)保社區(qū)系統(tǒng)：多項先進技術整合，打造高端環(huán)保綠色環(huán)境綠色環(huán)保社區(qū)系統(tǒng)：多項先進技術整合，打造高端環(huán)保綠色環(huán)境四大中央系統(tǒng)為每一位業(yè)主提供：單元式中央吸塵系統(tǒng)戶式中央空調系統(tǒng)戶式中央新風系統(tǒng) 戶式中央燃氣熱水系統(tǒng) 四大系統(tǒng)一步到位，保障生活品質。四大中央系統(tǒng)為每一位業(yè)主提供：戶式中央空調系統(tǒng)(原裝進口戶式VRV中央空調)戶式中央空調系統(tǒng)是一個小型化的獨立空調系統(tǒng)，是集中處理空調負荷的系統(tǒng)形式，其冷熱量通過一定的介質輸送到空調房間，以滿足居住的舒適性要求，是隨著人們住房條件的改善和生活質量的提高逐漸發(fā)展起來的空調新潮流，代表著家用空調發(fā)展的方向。戶式中央燃氣系統(tǒng)、循環(huán)式熱水系統(tǒng)整個系統(tǒng)采用自動控制，集舒適、安全、方便于一體，業(yè)主可根據(jù)季節(jié)和自身狀況設定水溫。單元式中央吸塵系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)是通過嵌至墻里的洗塵管道，連接吸塵插口，實現(xiàn)吸塵功能戶式中央全熱交換新風系統(tǒng)中央新風系統(tǒng)是帶熱量交換的系統(tǒng)，并且具有出濕功能。時時保持與自然空氣質量一致，隨時提供于人體健康所需的新鮮空氣，全部送風均來自室外新鮮空氣，同時將室內的污濁空氣由同一的排風管集中排到室外。四大中央系統(tǒng)戶式中央空調系統(tǒng)(原裝進口戶式VRV中央空調)四大中央系統(tǒng)意大利BLUEBOX水源節(jié)能（GWHPS）中央空調系統(tǒng)（地暖、風冷，智能溫控，遠程控制）意大利BLUEBOX水源節(jié)能（GWHPS）中央空調系統(tǒng)外墻XPS擠塑聚苯板保溫層倒置式高效屋面保溫體系外墻XPS擠塑聚苯板保溫層倒置式高效屋面保溫體系LOW-E中空（加惰性氣體）遮陽玻璃德國東亞高強度、高密封鋁合金斷橋隔熱窗LOW-E中空（加惰性氣體）遮陽玻璃德國東亞高強度、高密封鋁高舒適度節(jié)能型集中熱水地板輻射采暖系統(tǒng)高舒適度節(jié)能型集中熱水地板輻射采暖系統(tǒng)浮筑樓板技術有效降低樓板撞擊聲聲壓浮筑樓板技術有效降低樓板撞擊聲聲壓導光管自然采光系統(tǒng)，白天將自然光引入地下室，夜間將燈光反射至地面導光管自然采光系統(tǒng)，白天將自然光引入地下室，夜間將燈光反同層排水獨有的優(yōu)點：

◆衛(wèi)生間不再變矮

同層排水因管道將水箱及所有給排水管道隱藏在假墻內，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，衛(wèi)生間空間得到釋放。

◆個性化裝修

同層排水系統(tǒng)，土建中只安裝立管，室內設計師可對衛(wèi)生間進行自由的布局，排水支管則在裝修時按室內設計圖紙進行安裝。

◆免除異味

同層排水所有衛(wèi)生器具的排水管均采用存水彎形式，在有人居住的情況下，不會發(fā)生衛(wèi)生間異味。同層排水與入墻式衛(wèi)浴同層排水獨有的優(yōu)點：

◆衛(wèi)生間不再變矮

根據(jù)歐洲的經(jīng)驗，只要采用后排水的衛(wèi)生潔具，完全可以在樓板上方放置管道，這樣才是真正的同層排水技術。在同層排水中，浴缸下水和淋浴房下水都需自帶存水彎，馬桶采用壁掛或后排式。衛(wèi)生器具全部后排，建一200mm厚夾墻，1200mm高，大便器水箱暗裝于夾墻內，夾墻上還可擺裝飾品，排水坡度也可保證，效果不錯。同層排水與入墻式衛(wèi)浴根據(jù)歐洲的經(jīng)驗，只要采用后排水的衛(wèi)生潔具，完全“看不到的隱蔽水箱，看得到的寬敞衛(wèi)生間?！比雺κ叫l(wèi)浴拒絕各種復雜外露的通水管道，以簡潔利落的獨立姿態(tài)示人，營造出一種清爽之美

“看不到的隱蔽水箱，看得到的寬敞衛(wèi)生間。”入墻式衛(wèi)浴拒絕吉博力集團是一家全球性跨國集團。在歐洲，吉博力是現(xiàn)代衛(wèi)浴科技的代表,同時也是給排水系統(tǒng)產(chǎn)品制造業(yè)中的佼佼者。1874年成立于瑞士,至今已有100多年的歷史。吉博力杜菲斯隱蔽式水箱專為安裝在磚墻和輕鋼龍骨墻墻體結構上的掛壁式馬桶、婦洗盆和洗臉盆設計，為掛壁式衛(wèi)生潔具提供支撐。安裝完畢后，衛(wèi)生間內唯一可見的是沖水面板，吉博力提供多種眩彩的沖水面板為衛(wèi)生間增添更多的創(chuàng)意。吉博力杜菲斯隱蔽式水箱的沖水面板也是隱藏在墻內的吉博力技術的維護保養(yǎng)入口。吉博力杜菲斯隱蔽式水箱吉博力集團是一家全球性跨國集團。在歐洲，吉博力頂層聚氨酯發(fā)泡板保溫層變頻風機新風系統(tǒng)排風熱回收裝置……

共同實現(xiàn)綠色環(huán)保社區(qū)頂層聚氨酯發(fā)泡板保溫層7物業(yè)管理7物業(yè)管理世界從未改變，在改變的是我們的服務觀。服務的空間世界從未改變，在改變的是我們的服務觀。服務的空間來自金鑰匙的管家服務“金鑰匙”國際星級酒店服務定位與釋義

“金鑰匙”是頂級服務的形象代表。引進“金鑰匙”服務理念和服務精髓，全面實施“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業(yè)主提供“滿意+驚喜”的物業(yè)管理服務。

金鑰匙組織徽標來自金鑰匙的管家服務“金鑰匙”國際星級酒店服務定位與釋義金附：項目工作組主要成員項目統(tǒng)籌：童浩產(chǎn)品顧問：關曉東產(chǎn)品策劃：黃劍勇市場策劃：賀杰over附：項目工作組主要成員overTHEENDTHANKSTHEEND演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！開元·之江三期產(chǎn)品定位深化報告開元·之江三期原項目產(chǎn)品定位研討會議結論回顧原項目產(chǎn)品定位研討會議1、項目市場定位明確，走頂級豪宅路線。2、建筑及施工技術方面，在不低于現(xiàn)有同類項目的基礎上，部分技術要考慮有所超越。地塊要進行整體抬高并設置架空層。3、建筑外立面明確采用類公建化風格，考慮玻璃幕墻為主要特征，同時合理分配玻璃幕墻的使用比例和區(qū)域。4、精裝修考慮要做，要做到廚衛(wèi)全裝，配備國際品牌設施，其他提供吊頂、墻面、地板等基本硬裝修，各類管線到位，智能化設施到位，考慮配統(tǒng)一窗簾，施工方面采用工廠化施工方式。裝修風格可提供多種個性化方案。酒店式公寓精裝修一步到位。1、項目市場定位明確，走頂級豪宅路線。5、產(chǎn)品主題方面：酒店式公寓可采用Clubhouse概念，二居定位，休閑度假風格相對較濃，戶型面積集中在小戶型上以60—80平米為主，高樓層部分可適當做大；50年產(chǎn)權基本以第二居所定位，傾向休閑度假功能，以120-180平米的戶型為主，不宜做太大；70年產(chǎn)權部分定位第一居所，面積以200—300平米之間為主力戶型，適用于日常家庭居住為主。6、物業(yè)管理可以打酒店管理公司的品牌，按5星級酒店標準構建物業(yè)管理團隊，提供金鑰匙服務。會所管理由開元酒店提供，住宅區(qū)獨立設置會所，功能傾向與休閑娛樂健身等，游泳池、餐廳、商務等功能初步考慮由酒店來承擔，形成資源的合理統(tǒng)籌。如果出于營銷的需要，可考慮引入物業(yè)管理和會所管理方面的知名品牌管理公司作為顧問，來提升形象增加賣點。5、產(chǎn)品主題方面：本次提案致力于建造充滿魅力的住宅高層豪宅發(fā)展趨勢研究高層豪宅產(chǎn)品研究高層豪宅客戶研究產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建議本次提案致力于建造充滿魅力的住宅高層豪宅發(fā)展趨勢研究一高層豪宅發(fā)展趨勢研究一1國內高層豪宅發(fā)展趨勢來自業(yè)內資深人士的觀點1國內高層豪宅發(fā)展趨勢北京通潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王和平英國阿特金斯顧問有限公司房地產(chǎn)（中國區(qū)）總經(jīng)理劉嘉峰偉業(yè)營銷公司副總經(jīng)理王德生偉業(yè)營銷公司銷售總監(jiān)李巖高層豪宅發(fā)展趨勢預測北京通潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理高層豪宅發(fā)展趨勢預測之一買豪宅的人不缺房住——空間設計的新體驗

買豪宅的人都不缺房子住。沒有人因為自己家的房子太小了，所以買一棟豪宅來住。買豪宅的人多是第二次置業(yè)甚至第三次置業(yè)，所以，買豪宅的目的都是為了提高生活的質量，嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質量的戶型和空間設計。也就是說，業(yè)主更需要的是一個適應新生活方式的，具有新空間概念，空間體驗的住宅。豪宅的空間設計方面必有獨到之處。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之一買豪宅的人不缺房住買豪宅的人不缺房住——空間設計的新體驗

從靈活性、個性與結構形式來看，高層豪宅基本上都選擇了框架結構或大跨剪力墻的結構形式，一方面，保證了安全性，另一方面提供了有條件的靈活性，充分滿足個性化的需求，同時也滿足其再創(chuàng)作的欲望。大尺度，空間要高，面要寬，不止總面積大，無論居室、衛(wèi)生間、套室等各個功能的面積都必須大，還要大得合理。那么這就不會只成為彰顯財富身份的方式，也包含了功能性的需求，比如我的衣服多，我要有這么大的空間來承納它。獨具特色的個人嗜好空間。個人嗜好，是人類追求自我的一種表現(xiàn)，個人嗜好空間的設計理念，正是滿足這種不同個性化需求的回應。每戶都有足夠的單獨空間作為擺弄居者個人嗜好的場所，無論是字畫，無論是酒、器皿，還是生活用具，無不體現(xiàn)人對私密性、安全性的追求。表面上看，類似于儲存間，是物質生活中需要的空間序列，深一層面上，是精神上某種寄托，具有很強的非物質性。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之一買豪宅的人不缺房住高層豪宅發(fā)展趨勢預測之一豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關鍵

顯赫的外觀

外觀的顯赫奢華是公寓豪宅在普通住宅中脫穎而出的基本要求，它應是一個區(qū)域內的標志性建筑。和別墅豪宅追求最大化的私密性不同，公寓豪宅追求的是一種看得見的奢華。

觀景面的最大化

可以俯瞰四周的城市景觀是公寓豪宅的獨特優(yōu)勢。通過擴大外墻面積，增加開窗面積可以凸顯其優(yōu)勢。落地窗、轉角窗，甚至全玻璃幕墻更能適應公寓豪宅的觀景需求。

空中花園的營造

在不影響主要房間的采光通風的情況下，設計出大面積的空中花園創(chuàng)造人與自然親密接觸的空間。并可借鑒別墅類產(chǎn)品設計出具有不同功能的前后花園。入戶方式的突破主次入口的分離、入戶花園的設計可以極大提升其品質。

高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關鍵

獨戶感覺的營造尊貴的體現(xiàn)，依然是豪宅的必然選擇。高層豪宅就要求確保豎向交通的快捷與私密性。一層兩戶，三部電梯，將主人電梯與服務電梯完全從空間上分開，它們都有各自相對獨立的電梯廳和入口大堂，避免交叉干擾。設計理念里考慮更多的是人性的問題，是物質使用、精神上愉悅的選擇，充分考慮居者的私密感、歸屬感，同時增添了安全感。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關鍵

戶型設計和室內空間別墅化，室內設計豪華化和個性化兼顧

公寓豪宅須突破幾房幾廳的常規(guī)概念，盡量設計出更多的個性化空間。

室內空間序列的深化和豐富

廚房系統(tǒng)：設備增加，如雙門冰箱、冰柜、洗碗消毒柜等，廚房劃分為操作廚房和服務廚房兩種，操作廚房相對封閉，服務廚房相對開放，潔污、油煙進行了分區(qū)，部分廚房操作系統(tǒng)融入家庭其它功能生活中。起居廳與客廳系統(tǒng)：起居廳越來越復雜，逐步演化成家庭廳，集家庭交往、休閑甚至就餐為一體，是使用最頻繁的空間，而客廳越來越單一化，甚至增添了辦公性質的功能。其他，像多媒體、家庭劇場、家庭辦公室、家庭圖書館、健身房等正越來越成為高層豪宅必不可少的組成部分。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破——人造環(huán)境是關鍵

大配套和小配套要完善

大配套是指項目所在的周邊環(huán)境與業(yè)主的生活相匹配，像老百姓有個超市就足夠了，但對豪宅買家來說，不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足，要配有高爾夫，室內的網(wǎng)球場，要有能吃到日本料理、韓國料理等名餐的飯店。小配套是指物業(yè)管理方面，最好是酒店式管理，隨時隨地享受服務。高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅須有舒適度的突破高層豪宅發(fā)展趨勢預測之二豪宅的價格構成要有技術支撐——設備與技術的高投入、高質量、高舒適

作為豪宅，無論其售價500萬、上千萬或者過億，它的價格應有一個合理的構成，也就是說它的資源與設備配置要物有所值。除了豪宅所享有的室外大的環(huán)境資源以外，建筑本身應有足夠強的技術質量材料方面的優(yōu)勢。購買豪宅的人，都有較強的支付能力，并不為節(jié)省，也不缺房子住。除了對面積規(guī)模上的要求外，他們要求豪宅物業(yè)應有更高的質量，應有更先進的科技以支撐保障更舒適的生活。這就要求豪宅在結構體系方面、維護體系方面，門窗五金方面，空調等設備的方面和