房地產(chǎn)上海某地產(chǎn)滟瀾山市調(diào)分享

西班牙、托斯卡納風(fēng)格手工坡地別墅層層挑空、精致戶型，幽靜浪漫原生悠居生活[龍湖滟瀾山藝墅]寫在前面在樓市除了降價(jià)、救市沒有其他新鮮話題之際，龍湖地產(chǎn)攜滟瀾山別墅，以鋪天蓋地的宣傳攻勢(shì)捕捉著上海購(gòu)房人的眼球，并且于11月15日開盤之后近期迅速去化80余套房源，在市場(chǎng)低迷的情況下取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)上面花費(fèi)較多心思，實(shí)際效果也比較和諧理想，在上海市場(chǎng)具有一定的稀缺性和借鑒性；客戶定位準(zhǔn)確，企劃宣傳也是思路清晰，以女性、童話、浪漫等元素為側(cè)重點(diǎn)，對(duì)女性購(gòu)房者的心理拿捏把握到位，為后期銷售工作起到了很好的促進(jìn)作用。以下內(nèi)容為本人市調(diào)過程中拍攝的一些照片以及現(xiàn)場(chǎng)感覺，加之對(duì)后期搜集整理的一些資料進(jìn)行了簡(jiǎn)要的羅列和分析，以期向大家進(jìn)行匯報(bào)分享、學(xué)習(xí)和討論。項(xiàng)目概要地理位置:青浦趙巷嘉松中路6788弄總建面:144500平方米容積率:1.0綠地率≧35%平面規(guī)劃：截取1.6公里自然黃金水岸，縱橫規(guī)劃出浪漫“五軸五鎮(zhèn)”園林風(fēng)格:地中海園林風(fēng)格建筑風(fēng)格：西班牙/意大利托斯卡納產(chǎn)品類型：雙拼:23棟;聯(lián)體:20棟;疊加:89棟（規(guī)劃730戶）投資商:上海龍湖置業(yè)有限公司物業(yè)管理：重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司建筑設(shè)計(jì):美國(guó)百盛年/拉古尼建筑設(shè)計(jì)和土地規(guī)劃公司地理區(qū)位該項(xiàng)目地理位置相對(duì)來說不具有優(yōu)勢(shì)，周邊生活配套尚不完善。浪漫規(guī)劃龍湖滟瀾山截取1.6公里自然黃金水岸，縱橫規(guī)劃出浪漫的“五軸五鎮(zhèn)”；整體地塊南北向狹長(zhǎng)、東西較窄，車行道路排布在整個(gè)地塊的最東面。因?yàn)闁|西向較窄，從而保證了消防車的可達(dá)范圍，從而節(jié)省了西側(cè)的車行道，最大化的利用了東西向的間距。波爾多往事托斯卡納時(shí)光克里特傳說萊蒙湖印象普羅旺斯之香薔薇谷朗月溪紫香堤紫香堤滟瀾渡龍湖滟瀾山的廣告已遍布上海，在晨報(bào)、晚報(bào)、租售、樓市等，還包括一些電視媒體，甚至是延伸到了機(jī)場(chǎng)；從平面及樓書等的整體效果以“女性”為主題，著重打造女性向往的童話、婚禮、晚宴等浪漫場(chǎng)景。企劃宣傳企劃宣傳會(huì)所實(shí)景項(xiàng)目售樓處設(shè)置在會(huì)所內(nèi)。會(huì)所的室外場(chǎng)所為歐式風(fēng)格的下沉式羅馬廣場(chǎng)，配之各色鮮艷奪目的植物，在入口處即營(yíng)造出一份浪漫田園的感覺；會(huì)所內(nèi)采用標(biāo)準(zhǔn)的泳池比例，室內(nèi)設(shè)計(jì)手法也比較精致。龍湖滟瀾山項(xiàng)目會(huì)所，是上海目前為止唯一一個(gè)帶有婚禮草坪設(shè)計(jì)的會(huì)所。會(huì)所實(shí)景售樓處實(shí)景該項(xiàng)目售樓處空間較大、布局合理，裝修風(fēng)格與會(huì)所外立面和整個(gè)社區(qū)建筑風(fēng)格一致。園林林景景觀觀地中中海海園園林林風(fēng)風(fēng)格格，，浪浪漫漫的的情情懷懷無無處處不不在在：：小小天天使使花花環(huán)環(huán)、、童童話話世世界界般般的的入入戶戶門門、、手手推推花花車車、、威威尼尼斯斯小小船船…………園林林造造景景細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)方方面面，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了開開發(fā)發(fā)商商的的功功力力和和用用心心，，也也可可以以使使前前來來參參觀觀的的客客戶戶在在看看到到房房子子之之前前，，就就開開始始也也變變得得感感性性起起來來。。坡地地建建筑筑采用用挖挖土土、、引引溪溪、、屯屯坡坡、、堆堆山山等等方方式式，，在在社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)整整體體塑塑造造7-8米米高高差差，，使使物物業(yè)業(yè)景景觀觀錯(cuò)錯(cuò)落落有有致致，，充充滿滿變變化化和和情情趣趣。。步步行行其其中中，，感感覺覺很很好好；；輔輔之之以以下下沉沉式式庭庭院院、、層層次次感感較較強(qiáng)強(qiáng)的的植植被被，，弱弱化化了了客客戶戶對(duì)對(duì)棟棟距距過過密密等等不不利利因因素素的的在在意意程程度度。。立面面風(fēng)風(fēng)格格該項(xiàng)項(xiàng)目目雙雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排、、疊疊加加產(chǎn)產(chǎn)品品的的立立面面打打造造各各不不相相同同，，外外立立面面采采用用西西班班牙牙與與托托斯斯卡卡納納風(fēng)風(fēng)格格相相結(jié)結(jié)合合的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)手手法法，，濃濃郁郁的的地地中中海海風(fēng)風(fēng)情情比比較較具具有有感感召召力力，，可可以以吸吸引引客客戶戶比比較較迫迫切切地地希希望望進(jìn)進(jìn)入入室室內(nèi)內(nèi)一一覽覽究究竟竟。。樣板板房房實(shí)實(shí)景景雙拼拼A1戶戶型型：：地地上上面面積積約約290㎡㎡，，地地下下面面積積為為112-121㎡㎡，，后后期期設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)可可獲獲得得一一個(gè)個(gè)額額外外的的夾夾層層和和露露臺(tái)臺(tái)空空間間。。贈(zèng)贈(zèng)送送三三重重花花園園與與露露臺(tái)臺(tái)，，贈(zèng)贈(zèng)送送層層高高約約4米米的的陽陽光光地地下下層層，，新新穎穎八八角角亭亭形形客客廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，客客廳廳面面寬寬較較大大，，5.1米米挑挑空空。。室內(nèi)內(nèi)作作為為整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目演演繹繹浪浪漫漫的的終終端端和和重重心心，，裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格也也延延續(xù)續(xù)著著浪浪漫漫和和溫溫馨馨，，規(guī)規(guī)劃劃布布局局緊緊湊湊使使用用、、討討巧巧且且精精致致，，尤尤其其可可以以引引起起女女性性客客戶戶的的購(gòu)購(gòu)買買沖沖動(dòng)動(dòng)。。樣板板房房實(shí)實(shí)景景雙拼拼A2戶戶型型：：地地上上面面積積約約262㎡㎡，，地地下下面面積積為為120-145㎡㎡，，后后期期設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)可可獲獲得得一一個(gè)個(gè)額額外外的的夾夾層層和和露露臺(tái)臺(tái)空空間間。。贈(zèng)贈(zèng)送送三三重重花花園園與與露露臺(tái)臺(tái)，，贈(zèng)贈(zèng)送送層層高高約約4米米的的陽陽光光地地下下層層，，5.1米米挑挑空空大大面面寬寬客客廳廳，，5.5米米挑挑空空家家庭庭廳廳，，層層層層套套房房270度度近近全全景景。。雙拼拼別別墅墅262㎡㎡在客客廳廳采采用用挑挑空空的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，縱縱向向拉拉伸伸了了整整個(gè)個(gè)空空間間在挑挑空空部部分分搭搭出出的的空空間間層層高高過過低低樣板板房房分分析析樣板板房房實(shí)實(shí)景景聯(lián)排排B1戶戶型型：：地地上上面面積積約約246㎡㎡，，地地下下面面積積為為100-140㎡㎡。。贈(zèng)贈(zèng)送送三三重重花花園園與與露露臺(tái)臺(tái)，，贈(zèng)贈(zèng)送送層層高高約約4米米的的陽陽光光地地下下層層，，5.1米米挑挑空空大大面面寬寬客客廳廳，，5.5米米挑挑空空家家庭庭廳廳，，層層層層套套房房270度度近近全全景景。。聯(lián)排B2戶戶型：：地上上面積積約254㎡，，地下下面積積為100-160㎡。。贈(zèng)送送三重重花園園與露露臺(tái)，，新穎穎八角角亭形形客廳廳設(shè)計(jì)計(jì)，贈(zèng)贈(zèng)送層層高約約4米米的陽陽光地地下層層，5.5米米挑空空家庭庭廳。。聯(lián)排C戶型型：地地上面面積約約219㎡㎡，地地下面面積為為84-95㎡㎡。贈(zèng)贈(zèng)送三三重花花園與與露臺(tái)臺(tái)，贈(zèng)贈(zèng)送層層高約約4米米的陽陽光地地下層層，超超大面面寬客客廳，，4.2米米挑空空，精精神設(shè)設(shè)計(jì)層層層套套房，，贈(zèng)送送獨(dú)立立車位位。聯(lián)排C戶型型樣板板房實(shí)實(shí)景聯(lián)排別別墅219㎡地下室室附送送面積積達(dá)84-95平米米聯(lián)排未未采用用傳統(tǒng)統(tǒng)的中中庭設(shè)設(shè)計(jì)樣板房房分析析樣板房房分析析聯(lián)排別別墅246㎡客廳及及二層層北向向家庭庭廳均均采用用雙層層挑空空設(shè)計(jì)計(jì)樣板房房實(shí)景景疊加D1戶戶型：：地上上面積積約175㎡，，地下下面積積為78㎡㎡。贈(zèng)贈(zèng)送三三重花花園與與露臺(tái)臺(tái)，贈(zèng)贈(zèng)送層層高約約3.6米米的陽陽光地地下層層，并并設(shè)有有獨(dú)立立衛(wèi)生生間、、配置置全面面，超超大面面寬客客廳，，南北北觀景景空間間。樣板房房分析析疊加別別墅下下疊175㎡下疊整整體采采光不不足，，北入入戶效效果較較差，，猶如如進(jìn)入入地下下室通過二二層走走廊，，進(jìn)入入下疊疊的二二層北北向次次臥，，入戶戶感覺覺較差差樣板房房分析析在樣板板段中中，下下疊引引導(dǎo)客客戶采采用南南向入入戶的的方式式，規(guī)規(guī)避了了北向向采光光不足足的劣劣勢(shì)地下室室附送送面積積達(dá)78平平方米米南北都都擁有有功能能間設(shè)設(shè)置，，同時(shí)時(shí)衛(wèi)生生間還還設(shè)有有采光光通風(fēng)風(fēng)窗地下一一層擁擁有下下沉式式花園園，加加之室室內(nèi)的的裝修修效果果，使使整體體感覺覺較佳佳，所所以現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷銷講基基本都都在地地下一一層進(jìn)進(jìn)行。。樣板房房分析析90平平米空空間，，龍湖湖的疊疊加一一層設(shè)設(shè)計(jì)了了客廳廳及餐餐廳，，整體體空間間擁有有較高高舒適適性由于下下疊北北向植植物的的種植植，以以及為為了達(dá)達(dá)到立立面的的效果果采用用的小小窗設(shè)設(shè)計(jì)，，從而而造成成室內(nèi)內(nèi)采光光不足足樣板房房實(shí)景景疊加D2戶戶型：：地上上面積積約175㎡，，地下下附送送儲(chǔ)藏藏空間間，可可通過過精裝裝設(shè)計(jì)計(jì)制造造一層層額外外空間間。專專屬電電梯/景觀觀樓梯梯，多多種入入戶方方式，，獨(dú)立立私家家花園園，贈(zèng)贈(zèng)送五五層頂頂層，，雙露露臺(tái)情情景套套房，，贈(zèng)送送獨(dú)立立車位位。樣板房房分析析疊加別別墅上上疊175㎡二層大大露臺(tái)臺(tái)的設(shè)設(shè)計(jì)，，使到到上疊疊（三三層））的入入戶感感覺，，猶如如在地地面面一層層進(jìn)入入樹木的的種植植高度度達(dá)到到了二二層，，加之之采用用堆坡坡技術(shù)術(shù)，弱弱化了了上疊疊過長(zhǎng)長(zhǎng)的入入戶動(dòng)動(dòng)線樣板房房分析析五層主主臥套套附送送面積積達(dá)40平平米南北露露臺(tái)附附送面面積達(dá)達(dá)40平米米建筑細(xì)細(xì)節(jié)建筑細(xì)細(xì)節(jié)建筑細(xì)細(xì)節(jié)建筑細(xì)細(xì)節(jié)銷售價(jià)價(jià)格龍湖滟滟瀾瀾山凱迪澳澳讕灣灣中海翡翡翠湖湖岸恒聯(lián)名名人世世家佘山三三號(hào)合生朗朗廷區(qū)域版塊樓盤容積率物業(yè)地上主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬元）趙巷龍湖滟瀾山1.0疊加175310-380聯(lián)排220-255500-800雙拼250-290800-1000中海翡翠湖岸0.4獨(dú)立220-280480-850凱迪澳讕灣0.47雙拼230-280350-600恒聯(lián)名人世家0.25獨(dú)立360-4501500-2000佘山佘山三號(hào)0.4獨(dú)立230-260630-1000區(qū)域價(jià)價(jià)格分分析

面積㎡供應(yīng)量供應(yīng)面積㎡面積配比成交量?jī)r(jià)格去化率雙拼29020552515.9%22807020.0%262225000聯(lián)排25440943227.2%52269832.5%246322100219522057疊加上疊1751161972056.9%341665356.0%下疊1753114612總計(jì)

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11月月8日日開盤盤至今今，總總銷金金額約約2.6億億，共共成交交82套；；主力成成交疊疊加產(chǎn)產(chǎn)品，，去化化率也也較高高。營(yíng)銷成成績(jī)市調(diào)小小結(jié)作為高高端別別墅社社區(qū)，，滟瀾瀾山的的棟距偏偏小，而且且其疊疊加別別墅均均為2套80多多平米米的戶戶型合合并而而成，，疊加別別墅的業(yè)主主將手手持2張房房產(chǎn)證證。上海龍龍湖滟滟瀾山山的價(jià)價(jià)格與與區(qū)域域周邊邊其他他別墅墅相比比相對(duì)對(duì)偏高高，即即有點(diǎn)點(diǎn)“疊疊加賣賣聯(lián)排排價(jià)聯(lián)聯(lián)排排賣獨(dú)獨(dú)棟價(jià)價(jià)”的的味道道。究究其原原因，，一方方面，，因?yàn)闉辇埡e墅墅品牌牌效應(yīng)應(yīng)突出出、產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)好好；另另一方方面，，這與與龍湖湖該塊塊地的的樓面面價(jià)高高達(dá)10672元/平平方米米關(guān)系系很大大。另外，，沿河河安全全性和和私密密性、、夏季季滋生生蚊蟲蟲等，，也是是業(yè)主主購(gòu)買買時(shí)比