房貸新政后的東莞樓市狀況課件

房貸新政后的東莞樓市東莞中原研究部2007-3-6房貸新政后的東莞樓市東莞中原研究部2007-3-6政策回顧市場(chǎng)變化市場(chǎng)數(shù)據(jù)后市展望2政策回顧2政策回顧3政策回顧3政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2007-9-27央行、銀監(jiān)會(huì)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》2007-9-28國土資源部《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》2007-9-30國土資源部中國人民銀行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007-10-13央行《東莞市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作制度》2007-10-15東莞市建設(shè)局近期相關(guān)政策回顧2007年9-10月政策法規(guī)4政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知近期相關(guān)政策回顧2007年11月政策法規(guī)政策法規(guī)頒布時(shí)間實(shí)施時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》2007-11-72007-12-1國家發(fā)展改革委和商務(wù)部《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2007-11-82007-11-8國務(wù)院《廉租住房保障資金管理辦法》2007-11-142008-1-1財(cái)政部《年所得12萬元以上個(gè)人自行納稅申報(bào)表》2007-11-152008-1-1國家稅務(wù)總局《廉租住房保障辦法》2007-11-302007-12-1建設(shè)部、國家發(fā)改委等九部門《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》2007-11-302007-12-1建設(shè)部、國家發(fā)改委等七部門5近期相關(guān)政策回顧2007年11月政策法規(guī)政策法規(guī)頒布時(shí)間實(shí)施政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備管理辦法2007-12-3國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行12月5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2007-12-5/央行房貸新政補(bǔ)充規(guī)定2007-12-11央行、銀監(jiān)會(huì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整2007-12東莞財(cái)政局取消購房入戶政策2007-12政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《廣東省物價(jià)局新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知2007-12東莞市物價(jià)局近期相關(guān)政策回顧2007年12月政策法規(guī)6政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備管理辦法2007-12-3政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《關(guān)于調(diào)整我市城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》2月東莞市地稅局《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》2月4日央行2008年度東莞住房建設(shè)計(jì)劃2月4日東莞市城建規(guī)劃局近期相關(guān)政策回顧2008年1-2月政策法規(guī)7政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《關(guān)于調(diào)整我市城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍供求組合調(diào)控，樓市進(jìn)入調(diào)整成定勢(shì)。結(jié)合“90/70”規(guī)定、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，反映在市場(chǎng)上的中低端供應(yīng)開始持續(xù)增加，一旦物業(yè)稅的出臺(tái)，將使整個(gè)樓市一手二手供應(yīng)高速擴(kuò)容，加上第二套購房及持有的成本增加、稅收的提高、物業(yè)稅的征收將導(dǎo)致投資需求大幅下降，再者，股市虧錢效應(yīng)在擴(kuò)散，市場(chǎng)投資熱情下降，供求組合調(diào)控使樓市不可避免進(jìn)入調(diào)整期。供應(yīng)角度需求角度中央調(diào)控“90/70”規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房農(nóng)民公寓（東莞）？征收物業(yè)稅（預(yù)期）提高第二套購房首付提高第二套購房貸款利率二手房交易征20%個(gè)人所得稅（東莞）二手房交易土地增值稅提至1.5%（東莞）？征收物業(yè)稅（預(yù)期）供求組合調(diào)控，樓市進(jìn)入調(diào)整8供求組合調(diào)控，樓市進(jìn)入調(diào)整成定勢(shì)。結(jié)合“90/70”規(guī)定、經(jīng)市場(chǎng)變化9市場(chǎng)變化9開發(fā)商：力挺房?jī)r(jià)→降價(jià)暗降→明降小幅降價(jià)→大幅跳水（殺跌出貨）置業(yè)投資者：持幣觀望心理價(jià)格快速回落市場(chǎng)人氣在萬科快速探底帶動(dòng)下有所恢復(fù)市場(chǎng)特征：賣方市場(chǎng)→買方市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)：供應(yīng)量持續(xù)增大成交量持續(xù)低迷均價(jià)在慣性上揚(yáng)后快速回落，有可能快速探底政策面及消息面：政策進(jìn)一步落實(shí)，政策預(yù)期仍然強(qiáng)烈消息面仍然層出不窮10開發(fā)商：力挺房?jī)r(jià)→降價(jià)置業(yè)投資者：持幣觀望市場(chǎng)特征：賣方市場(chǎng)市場(chǎng)數(shù)據(jù)11市場(chǎng)數(shù)據(jù)112007年市場(chǎng)吸納率降低說明隨著市場(chǎng)供應(yīng)的加大，供求矛盾逐步緩和。

房貸新政后，隨著需求的下降，后市面臨的消化壓力不容樂觀。122007年市場(chǎng)吸納率降低說明隨著市場(chǎng)供應(yīng)的加大，供求矛盾逐步新政后成交持續(xù)萎縮，新增供應(yīng)大幅放量。13新政后成交持續(xù)萎縮，新增供應(yīng)大幅放量。13進(jìn)入2007年5月，東莞樓市量能不足，量?jī)r(jià)背離，虛漲明顯；

房貸新政后，賣方力挺房?jī)r(jià)，取消購房入戶政策使年底成交量放大；

進(jìn)入2008年，量?jī)r(jià)同時(shí)走低，市場(chǎng)回調(diào)之勢(shì)明顯。14進(jìn)入2007年5月，東莞樓市量能不足，量?jī)r(jià)背離，虛漲明顯；

進(jìn)入2008年1-2月價(jià)跌量升，殺跌出貨跡象明顯。15進(jìn)入2008年1-2月價(jià)跌量升，殺跌出貨跡象明顯。1504-06年三線粘合，樓市發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)；進(jìn)入2007年，三線并列向上，樓市快速飆升；進(jìn)入2008年，季線與半年線、年線形成“死叉”，確認(rèn)樓市進(jìn)入中期調(diào)整。1604-06年三線粘合，樓市發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)；16房貸新政對(duì)城區(qū)市場(chǎng)影響較大，鎮(zhèn)區(qū)成交較為穩(wěn)定。

進(jìn)入2008年，城區(qū)部分樓盤殺跌出貨、快速探底，市場(chǎng)需求有所釋放。17房貸新政對(duì)城區(qū)市場(chǎng)影響較大，鎮(zhèn)區(qū)成交較為穩(wěn)定。

進(jìn)入2008需求價(jià)格彈性呈幾何倍增長(zhǎng)，反映了價(jià)格的下調(diào)并未使需求得到釋放。

18需求價(jià)格彈性呈幾何倍增長(zhǎng)，反映了價(jià)格的下調(diào)并未使需求得到釋放后市展望19后市展望19如何看待近期萬科領(lǐng)跌東莞樓市

？1、萬科地產(chǎn)在東莞做了一個(gè)快速探底的動(dòng)作，這種快速探底的行為，終結(jié)了年初以來的“無量陰跌”局面，更避免了全年處于“無量陰跌”狀態(tài)；如果萬科不做這個(gè)事情，東莞的各個(gè)開發(fā)商達(dá)不成共識(shí)，有人想升有人想降，市場(chǎng)形不成一種合力，那樓市就會(huì)出現(xiàn)僵持狀態(tài)，買賣雙方都在觀望，成交量持續(xù)低迷；2、這次快速探底激發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的人氣，這個(gè)市場(chǎng)有人氣才有得做；3、萬科此次做的快速探底的動(dòng)作，快速改變了市場(chǎng)預(yù)期，購房者的心理價(jià)格一下子從7000-8000元/㎡的高位快速回落到6000元/㎡以下甚至5000元/㎡以下；4、萬科快速探底，使得08年上半年東莞樓市走勢(shì)已經(jīng)比較明朗，在探底后市場(chǎng)將迎來一波小幅反彈。20如何看待近期萬科領(lǐng)跌東莞樓市？1、萬科地產(chǎn)在東莞做了一個(gè)快3-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。萬科領(lǐng)跌東莞樓市，隨后光大、豐泰等大品牌發(fā)展商都在做快速探底動(dòng)作，將導(dǎo)致很多發(fā)展商被迫跟進(jìn)，推出部分低價(jià)房探底。3月的樓市將有一波推盤小高潮，一是新盤推貨，二是眾多開發(fā)商推出的低價(jià)房探底也會(huì)有所放量。而房?jī)r(jià)會(huì)在快速探底后也小幅反彈，但此輪反彈高度有限。一方面是自住客的購買力隨著價(jià)格反彈到一定高度變?nèi)?；另一方面是投資客在價(jià)格反彈到一定高度投資回報(bào)率較低，加上大勢(shì)仍不明朗，政策面和消息面仍在干擾，使得他們也會(huì)在反彈一定高度后再度進(jìn)入觀望。213-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。萬科領(lǐng)跌東莞樓市下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經(jīng)歷一波小幅反彈后，下半年樓市將進(jìn)一步趨向平穩(wěn)發(fā)展。因?yàn)樾》磸検故袌?chǎng)人氣有所恢復(fù)，而價(jià)格在快速探明底部后，在需求反彈的支撐下也會(huì)穩(wěn)定在一個(gè)合理區(qū)間。而這個(gè)合理區(qū)間仍然維持東莞中原研究部的對(duì)東莞合理房?jī)r(jià)的評(píng)估，全市合理房?jī)r(jià)在5000元/㎡左右，城區(qū)合理房?jī)r(jià)在5500-6000元/㎡。22下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經(jīng)歷一波小幅反彈給開發(fā)商的建議—心態(tài)問題一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展，去貨容易而且速度很快；而目前的市場(chǎng)形勢(shì)營銷人員心理落差肯定很大，必須盡快適應(yīng)和調(diào)整過來，從粗放型向精細(xì)化營銷轉(zhuǎn)變，從被動(dòng)守株待兔變?yōu)橹鲃?dòng)出擊；開發(fā)商也需要調(diào)整心態(tài)，那就是房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，加上今年中央“貨幣從緊政策堅(jiān)決不動(dòng)搖”，必須根據(jù)自己的情況在資金回籠速度和利潤率之間作出平衡；23給開發(fā)商的建議—心態(tài)問題一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展給開發(fā)商的建議—認(rèn)清市場(chǎng)需求很大二是要認(rèn)清楚市場(chǎng)形勢(shì)雖然嚴(yán)峻，但市場(chǎng)需求是很大的。從宏觀層面去看，一方面是自2006年以來，隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，很多自住需求已經(jīng)無奈離場(chǎng)觀望。這部分需求的累積是很大的，一旦釋放出來消化量相當(dāng)大；另一方面2008年投資資金依然比較充足，股市里面的大小非解禁在今年是個(gè)高峰期，在股市高位大小非減持是很堅(jiān)決的，而這部分獲利的大量閑余資金大部分還是回流到樓市來；24給開發(fā)商的建議—認(rèn)清市場(chǎng)需求很大二是要認(rèn)清楚市場(chǎng)形勢(shì)雖然嚴(yán)峻給開發(fā)商的建議—價(jià)格問題三是價(jià)格問題；“2008年，三十六計(jì)，走為上計(jì)?！苯衲甑娜蝿?wù)就是走量，實(shí)現(xiàn)快速出貨回籠資金才是最后的贏者。一方面發(fā)展商必須承認(rèn)這兩年的樓市有水分，要把之前的水分主動(dòng)給擠出來。而且不要偷偷摸摸的擠，在這種市場(chǎng)狀況下一些隱性的暗降措施奏效不大，要大膽的說出來，喊的響才能在跌聲一片中吸引觀眾的眼球。先不考慮政策面、消息面和供應(yīng)，按照市場(chǎng)規(guī)律，隨著價(jià)格的回調(diào)，市場(chǎng)需求肯定會(huì)逐步釋放和反彈。這也就意味著，開發(fā)商如果想出貨，回調(diào)價(jià)格是最有效的辦法。至于用什么方式調(diào)整、調(diào)整幅度大小，需要發(fā)展商根據(jù)自己的實(shí)際情況不斷去試探市場(chǎng)作出反應(yīng)。當(dāng)然，回調(diào)價(jià)格是一方面，關(guān)鍵還是要把產(chǎn)品的價(jià)值提高上去，做好品質(zhì)和服務(wù)，加大營銷推廣力度等等，價(jià)格與價(jià)值必須兩者結(jié)合，兩條腿走路，這樣才能使價(jià)格回調(diào)有支撐，避免損失更多的利潤。25給開發(fā)商的建議—價(jià)格問題三是價(jià)格問題；“2008年，三十六計(jì)面對(duì)融資受阻、樓市慘淡格局，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速資金回落才是最后的贏者。錢在何方？錢在消費(fèi)者的口袋里！東莞的購房消費(fèi)力是很強(qiáng)的、累積的購房需求是很大的。關(guān)鍵是價(jià)格問題。給開發(fā)商的建議—價(jià)格問題26面對(duì)融資受阻、樓市慘淡格局，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速資金回落才是最后的四是策略問題；目前萬科快速探底導(dǎo)致外界認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)大幅跳水，回到兩年前的水平，而購房者的心理預(yù)期也相應(yīng)快速改變，認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)會(huì)回落到4000多元/㎡；但大家知道，萬科以及其他跟進(jìn)的開發(fā)商都是推出部分單位去做這樣的促銷，總體市場(chǎng)上低價(jià)房的貨量不多。如果消費(fèi)者在后續(xù)的購買和咨詢中發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上這樣的貨量幾乎沒有，剛恢復(fù)的市場(chǎng)人氣就會(huì)受到打擊；這個(gè)市場(chǎng)只要有人氣就好做，因此，發(fā)展商還是要達(dá)成共識(shí)，共同維系這次快速探底所帶來的市場(chǎng)人氣，如快速跟進(jìn)，推出適量的低價(jià)房去做出反應(yīng)；在探底后，再根據(jù)市場(chǎng)變化情況把價(jià)格往上小幅抬拉，吸引追漲者入市。

給開發(fā)商的建議—策略問題27四是策略問題；目前萬科快速探底導(dǎo)致外界認(rèn)為東莞房?jī)r(jià)大幅跳水，同一個(gè)世界，同一種夢(mèng)想錢?。。?8同一個(gè)世界，同一種夢(mèng)想錢！?。?8ThankYou！29ThankYou！29房貸新政后的東莞樓市東莞中原研究部2007-3-6房貸新政后的東莞樓市東莞中原研究部2007-3-6政策回顧市場(chǎng)變化市場(chǎng)數(shù)據(jù)后市展望31政策回顧2政策回顧32政策回顧3政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2007-9-27央行、銀監(jiān)會(huì)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》2007-9-28國土資源部《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》2007-9-30國土資源部中國人民銀行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2007-10-13央行《東莞市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作制度》2007-10-15東莞市建設(shè)局近期相關(guān)政策回顧2007年9-10月政策法規(guī)33政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知近期相關(guān)政策回顧2007年11月政策法規(guī)政策法規(guī)頒布時(shí)間實(shí)施時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》2007-11-72007-12-1國家發(fā)展改革委和商務(wù)部《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2007-11-82007-11-8國務(wù)院《廉租住房保障資金管理辦法》2007-11-142008-1-1財(cái)政部《年所得12萬元以上個(gè)人自行納稅申報(bào)表》2007-11-152008-1-1國家稅務(wù)總局《廉租住房保障辦法》2007-11-302007-12-1建設(shè)部、國家發(fā)改委等九部門《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》2007-11-302007-12-1建設(shè)部、國家發(fā)改委等七部門34近期相關(guān)政策回顧2007年11月政策法規(guī)政策法規(guī)頒布時(shí)間實(shí)施政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備管理辦法2007-12-3國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行12月5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2007-12-5/央行房貸新政補(bǔ)充規(guī)定2007-12-11央行、銀監(jiān)會(huì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整2007-12東莞財(cái)政局取消購房入戶政策2007-12政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《廣東省物價(jià)局新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知2007-12東莞市物價(jià)局近期相關(guān)政策回顧2007年12月政策法規(guī)35政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備管理辦法2007-12-3政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《關(guān)于調(diào)整我市城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》2月東莞市地稅局《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》2月4日央行2008年度東莞住房建設(shè)計(jì)劃2月4日東莞市城建規(guī)劃局近期相關(guān)政策回顧2008年1-2月政策法規(guī)36政策法規(guī)頒布時(shí)間頒布機(jī)構(gòu)《關(guān)于調(diào)整我市城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍供求組合調(diào)控，樓市進(jìn)入調(diào)整成定勢(shì)。結(jié)合“90/70”規(guī)定、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，反映在市場(chǎng)上的中低端供應(yīng)開始持續(xù)增加，一旦物業(yè)稅的出臺(tái)，將使整個(gè)樓市一手二手供應(yīng)高速擴(kuò)容，加上第二套購房及持有的成本增加、稅收的提高、物業(yè)稅的征收將導(dǎo)致投資需求大幅下降，再者，股市虧錢效應(yīng)在擴(kuò)散，市場(chǎng)投資熱情下降，供求組合調(diào)控使樓市不可避免進(jìn)入調(diào)整期。供應(yīng)角度需求角度中央調(diào)控“90/70”規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房農(nóng)民公寓（東莞）？征收物業(yè)稅（預(yù)期）提高第二套購房首付提高第二套購房貸款利率二手房交易征20%個(gè)人所得稅（東莞）二手房交易土地增值稅提至1.5%（東莞）？征收物業(yè)稅（預(yù)期）供求組合調(diào)控，樓市進(jìn)入調(diào)整37供求組合調(diào)控，樓市進(jìn)入調(diào)整成定勢(shì)。結(jié)合“90/70”規(guī)定、經(jīng)市場(chǎng)變化38市場(chǎng)變化9開發(fā)商：力挺房?jī)r(jià)→降價(jià)暗降→明降小幅降價(jià)→大幅跳水（殺跌出貨）置業(yè)投資者：持幣觀望心理價(jià)格快速回落市場(chǎng)人氣在萬科快速探底帶動(dòng)下有所恢復(fù)市場(chǎng)特征：賣方市場(chǎng)→買方市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)：供應(yīng)量持續(xù)增大成交量持續(xù)低迷均價(jià)在慣性上揚(yáng)后快速回落，有可能快速探底政策面及消息面：政策進(jìn)一步落實(shí)，政策預(yù)期仍然強(qiáng)烈消息面仍然層出不窮39開發(fā)商：力挺房?jī)r(jià)→降價(jià)置業(yè)投資者：持幣觀望市場(chǎng)特征：賣方市場(chǎng)市場(chǎng)數(shù)據(jù)40市場(chǎng)數(shù)據(jù)112007年市場(chǎng)吸納率降低說明隨著市場(chǎng)供應(yīng)的加大，供求矛盾逐步緩和。

房貸新政后，隨著需求的下降，后市面臨的消化壓力不容樂觀。412007年市場(chǎng)吸納率降低說明隨著市場(chǎng)供應(yīng)的加大，供求矛盾逐步新政后成交持續(xù)萎縮，新增供應(yīng)大幅放量。42新政后成交持續(xù)萎縮，新增供應(yīng)大幅放量。13進(jìn)入2007年5月，東莞樓市量能不足，量?jī)r(jià)背離，虛漲明顯；

房貸新政后，賣方力挺房?jī)r(jià)，取消購房入戶政策使年底成交量放大；

進(jìn)入2008年，量?jī)r(jià)同時(shí)走低，市場(chǎng)回調(diào)之勢(shì)明顯。43進(jìn)入2007年5月，東莞樓市量能不足，量?jī)r(jià)背離，虛漲明顯；

進(jìn)入2008年1-2月價(jià)跌量升，殺跌出貨跡象明顯。44進(jìn)入2008年1-2月價(jià)跌量升，殺跌出貨跡象明顯。1504-06年三線粘合，樓市發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)；進(jìn)入2007年，三線并列向上，樓市快速飆升；進(jìn)入2008年，季線與半年線、年線形成“死叉”，確認(rèn)樓市進(jìn)入中期調(diào)整。4504-06年三線粘合，樓市發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)；16房貸新政對(duì)城區(qū)市場(chǎng)影響較大，鎮(zhèn)區(qū)成交較為穩(wěn)定。

進(jìn)入2008年，城區(qū)部分樓盤殺跌出貨、快速探底，市場(chǎng)需求有所釋放。46房貸新政對(duì)城區(qū)市場(chǎng)影響較大，鎮(zhèn)區(qū)成交較為穩(wěn)定。

進(jìn)入2008需求價(jià)格彈性呈幾何倍增長(zhǎng)，反映了價(jià)格的下調(diào)并未使需求得到釋放。

47需求價(jià)格彈性呈幾何倍增長(zhǎng)，反映了價(jià)格的下調(diào)并未使需求得到釋放后市展望48后市展望19如何看待近期萬科領(lǐng)跌東莞樓市

？1、萬科地產(chǎn)在東莞做了一個(gè)快速探底的動(dòng)作，這種快速探底的行為，終結(jié)了年初以來的“無量陰跌”局面，更避免了全年處于“無量陰跌”狀態(tài)；如果萬科不做這個(gè)事情，東莞的各個(gè)開發(fā)商達(dá)不成共識(shí)，有人想升有人想降，市場(chǎng)形不成一種合力，那樓市就會(huì)出現(xiàn)僵持狀態(tài)，買賣雙方都在觀望，成交量持續(xù)低迷；2、這次快速探底激發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的人氣，這個(gè)市場(chǎng)有人氣才有得做；3、萬科此次做的快速探底的動(dòng)作，快速改變了市場(chǎng)預(yù)期，購房者的心理價(jià)格一下子從7000-8000元/㎡的高位快速回落到6000元/㎡以下甚至5000元/㎡以下；4、萬科快速探底，使得08年上半年東莞樓市走勢(shì)已經(jīng)比較明朗，在探底后市場(chǎng)將迎來一波小幅反彈。49如何看待近期萬科領(lǐng)跌東莞樓市？1、萬科地產(chǎn)在東莞做了一個(gè)快3-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。萬科領(lǐng)跌東莞樓市，隨后光大、豐泰等大品牌發(fā)展商都在做快速探底動(dòng)作，將導(dǎo)致很多發(fā)展商被迫跟進(jìn)，推出部分低價(jià)房探底。3月的樓市將有一波推盤小高潮，一是新盤推貨，二是眾多開發(fā)商推出的低價(jià)房探底也會(huì)有所放量。而房?jī)r(jià)會(huì)在快速探底后也小幅反彈，但此輪反彈高度有限。一方面是自住客的購買力隨著價(jià)格反彈到一定高度變?nèi)?；另一方面是投資客在價(jià)格反彈到一定高度投資回報(bào)率較低，加上大勢(shì)仍不明朗，政策面和消息面仍在干擾，使得他們也會(huì)在反彈一定高度后再度進(jìn)入觀望。503-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。萬科領(lǐng)跌東莞樓市下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經(jīng)歷一波小幅反彈后，下半年樓市將進(jìn)一步趨向平穩(wěn)發(fā)展。因?yàn)樾》磸検故袌?chǎng)人氣有所恢復(fù)，而價(jià)格在快速探明底部后，在需求反彈的支撐下也會(huì)穩(wěn)定在一個(gè)合理區(qū)間。而這個(gè)合理區(qū)間仍然維持東莞中原研究部的對(duì)東莞合理房?jī)r(jià)的評(píng)估，全市合理房?jī)r(jià)在5000元/㎡左右，城區(qū)合理房?jī)r(jià)在5500-6000元/㎡。51下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經(jīng)歷一波小幅反彈給開發(fā)商的建議—心態(tài)問題一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展，去貨容易而且速度很快；而目前的市場(chǎng)形勢(shì)營銷人員心理落差肯定很大，必須盡快適應(yīng)和調(diào)整過來，從粗放型向精細(xì)化營銷轉(zhuǎn)變，從被動(dòng)守株待兔變?yōu)橹鲃?dòng)出擊；開發(fā)商也需要調(diào)整心態(tài)，那就是房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，加上今年中央“貨幣從緊政策堅(jiān)決不動(dòng)搖”，必須根據(jù)自己的情況在資金回籠速度和利潤率之間作出平衡；52給開發(fā)商的建議—心態(tài)問題一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展給開發(fā)商的建議—認(rèn)清市場(chǎng)需求很大二是要認(rèn)清楚市場(chǎng)形勢(shì)雖然嚴(yán)峻，但市場(chǎng)需求是很大的。從宏觀層面去看，一方面是自2006年以來，隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，很多自住需求已經(jīng)無奈離場(chǎng)觀望。這部分需求的累積是很大的，一旦釋放出來消化量相當(dāng)大；另一方面2008年投資資金依然比較充足，股市里面的大小非解禁在今年是個(gè)高峰期，在股市高位大小非減持是很堅(jiān)決的，而這部分獲利的大量閑余資金大部分還是回流到樓市來；53給開發(fā)商的建議—認(rèn)清市場(chǎng)需求很大二是要認(rèn)清楚市場(chǎng)形勢(shì)雖然嚴(yán)峻給開發(fā)商的建議—價(jià)格問