房貸新政后的東莞樓市狀況課件

房貸新政后的東莞樓市東莞中原研究部2007-3-6房貸新政后的東莞樓市東莞中原研究部2007-3-6政策回顧市場變化市場數(shù)據后市展望2政策回顧2政策回顧3政策回顧3政策法規(guī)頒布時間頒布機構《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》2007-9-27央行、銀監(jiān)會《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》2007-9-28國土資源部《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》2007-9-30國土資源部中國人民銀行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2007-10-13央行《東莞市商品房預售款監(jiān)管工作制度》2007-10-15東莞市建設局近期相關政策回顧2007年9-10月政策法規(guī)4政策法規(guī)頒布時間頒布機構《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知近期相關政策回顧2007年11月政策法規(guī)政策法規(guī)頒布時間實施時間頒布機構《外商投資產業(yè)指導目錄(2007年修訂)》2007-11-72007-12-1國家發(fā)展改革委和商務部《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2007-11-82007-11-8國務院《廉租住房保障資金管理辦法》2007-11-142008-1-1財政部《年所得12萬元以上個人自行納稅申報表》2007-11-152008-1-1國家稅務總局《廉租住房保障辦法》2007-11-302007-12-1建設部、國家發(fā)改委等九部門《經濟適用住房管理辦法》2007-11-302007-12-1建設部、國家發(fā)改委等七部門5近期相關政策回顧2007年11月政策法規(guī)政策法規(guī)頒布時間實施政策法規(guī)頒布時間頒布機構土地儲備管理辦法2007-12-3國土資源部、財政部、中國人民銀行12月5日，中央經濟工作會議2007-12-5/央行房貸新政補充規(guī)定2007-12-11央行、銀監(jiān)會普通住宅標準調整2007-12東莞財政局取消購房入戶政策2007-12政府辦公室轉發(fā)省物價局關于印發(fā)《廣東省物價局新建商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知2007-12東莞市物價局近期相關政策回顧2007年12月政策法規(guī)6政策法規(guī)頒布時間頒布機構土地儲備管理辦法2007-12-3政策法規(guī)頒布時間頒布機構《關于調整我市城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和稅額標準的通知》2月東莞市地稅局《經濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》2月4日央行2008年度東莞住房建設計劃2月4日東莞市城建規(guī)劃局近期相關政策回顧2008年1-2月政策法規(guī)7政策法規(guī)頒布時間頒布機構《關于調整我市城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍供求組合調控，樓市進入調整成定勢。結合“90/70”規(guī)定、經濟適用房和廉租房的建設，反映在市場上的中低端供應開始持續(xù)增加，一旦物業(yè)稅的出臺，將使整個樓市一手二手供應高速擴容，加上第二套購房及持有的成本增加、稅收的提高、物業(yè)稅的征收將導致投資需求大幅下降，再者，股市虧錢效應在擴散，市場投資熱情下降，供求組合調控使樓市不可避免進入調整期。供應角度需求角度中央調控“90/70”規(guī)定經濟適用房和廉租房農民公寓（東莞）？征收物業(yè)稅（預期）提高第二套購房首付提高第二套購房貸款利率二手房交易征20%個人所得稅（東莞）二手房交易土地增值稅提至1.5%（東莞）？征收物業(yè)稅（預期）供求組合調控，樓市進入調整8供求組合調控，樓市進入調整成定勢。結合“90/70”規(guī)定、經市場變化9市場變化9開發(fā)商：力挺房價→降價暗降→明降小幅降價→大幅跳水（殺跌出貨）置業(yè)投資者：持幣觀望心理價格快速回落市場人氣在萬科快速探底帶動下有所恢復市場特征：賣方市場→買方市場量價走勢：供應量持續(xù)增大成交量持續(xù)低迷均價在慣性上揚后快速回落，有可能快速探底政策面及消息面：政策進一步落實，政策預期仍然強烈消息面仍然層出不窮10開發(fā)商：力挺房價→降價置業(yè)投資者：持幣觀望市場特征：賣方市場市場數(shù)據11市場數(shù)據112007年市場吸納率降低說明隨著市場供應的加大，供求矛盾逐步緩和。

房貸新政后，隨著需求的下降，后市面臨的消化壓力不容樂觀。122007年市場吸納率降低說明隨著市場供應的加大，供求矛盾逐步新政后成交持續(xù)萎縮，新增供應大幅放量。13新政后成交持續(xù)萎縮，新增供應大幅放量。13進入2007年5月，東莞樓市量能不足，量價背離，虛漲明顯；

房貸新政后，賣方力挺房價，取消購房入戶政策使年底成交量放大；

進入2008年，量價同時走低，市場回調之勢明顯。14進入2007年5月，東莞樓市量能不足，量價背離，虛漲明顯；

進入2008年1-2月價跌量升，殺跌出貨跡象明顯。15進入2008年1-2月價跌量升，殺跌出貨跡象明顯。1504-06年三線粘合，樓市發(fā)展相對平穩(wěn)；進入2007年，三線并列向上，樓市快速飆升；進入2008年，季線與半年線、年線形成“死叉”，確認樓市進入中期調整。1604-06年三線粘合，樓市發(fā)展相對平穩(wěn)；16房貸新政對城區(qū)市場影響較大，鎮(zhèn)區(qū)成交較為穩(wěn)定。

進入2008年，城區(qū)部分樓盤殺跌出貨、快速探底，市場需求有所釋放。17房貸新政對城區(qū)市場影響較大，鎮(zhèn)區(qū)成交較為穩(wěn)定。

進入2008需求價格彈性呈幾何倍增長，反映了價格的下調并未使需求得到釋放。

18需求價格彈性呈幾何倍增長，反映了價格的下調并未使需求得到釋放后市展望19后市展望19如何看待近期萬科領跌東莞樓市

？1、萬科地產在東莞做了一個快速探底的動作，這種快速探底的行為，終結了年初以來的“無量陰跌”局面，更避免了全年處于“無量陰跌”狀態(tài)；如果萬科不做這個事情，東莞的各個開發(fā)商達不成共識，有人想升有人想降，市場形不成一種合力，那樓市就會出現(xiàn)僵持狀態(tài)，買賣雙方都在觀望，成交量持續(xù)低迷；2、這次快速探底激發(fā)了整個市場的人氣，這個市場有人氣才有得做；3、萬科此次做的快速探底的動作，快速改變了市場預期，購房者的心理價格一下子從7000-8000元/㎡的高位快速回落到6000元/㎡以下甚至5000元/㎡以下；4、萬科快速探底，使得08年上半年東莞樓市走勢已經比較明朗，在探底后市場將迎來一波小幅反彈。20如何看待近期萬科領跌東莞樓市？1、萬科地產在東莞做了一個快3-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。萬科領跌東莞樓市，隨后光大、豐泰等大品牌發(fā)展商都在做快速探底動作，將導致很多發(fā)展商被迫跟進，推出部分低價房探底。3月的樓市將有一波推盤小高潮，一是新盤推貨，二是眾多開發(fā)商推出的低價房探底也會有所放量。而房價會在快速探底后也小幅反彈，但此輪反彈高度有限。一方面是自住客的購買力隨著價格反彈到一定高度變弱；另一方面是投資客在價格反彈到一定高度投資回報率較低，加上大勢仍不明朗，政策面和消息面仍在干擾，使得他們也會在反彈一定高度后再度進入觀望。213-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。萬科領跌東莞樓市下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經歷一波小幅反彈后，下半年樓市將進一步趨向平穩(wěn)發(fā)展。因為小幅反彈使市場人氣有所恢復，而價格在快速探明底部后，在需求反彈的支撐下也會穩(wěn)定在一個合理區(qū)間。而這個合理區(qū)間仍然維持東莞中原研究部的對東莞合理房價的評估，全市合理房價在5000元/㎡左右，城區(qū)合理房價在5500-6000元/㎡。22下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經歷一波小幅反彈給開發(fā)商的建議—心態(tài)問題一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展，去貨容易而且速度很快；而目前的市場形勢營銷人員心理落差肯定很大，必須盡快適應和調整過來，從粗放型向精細化營銷轉變，從被動守株待兔變?yōu)橹鲃映鰮?；開發(fā)商也需要調整心態(tài)，那就是房地產的暴利時代已經終結，加上今年中央“貨幣從緊政策堅決不動搖”，必須根據自己的情況在資金回籠速度和利潤率之間作出平衡；23給開發(fā)商的建議—心態(tài)問題一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展給開發(fā)商的建議—認清市場需求很大二是要認清楚市場形勢雖然嚴峻，但市場需求是很大的。從宏觀層面去看，一方面是自2006年以來，隨著房價的不斷飆升，很多自住需求已經無奈離場觀望。這部分需求的累積是很大的，一旦釋放出來消化量相當大；另一方面2008年投資資金依然比較充足，股市里面的大小非解禁在今年是個高峰期，在股市高位大小非減持是很堅決的，而這部分獲利的大量閑余資金大部分還是回流到樓市來；24給開發(fā)商的建議—認清市場需求很大二是要認清楚市場形勢雖然嚴峻給開發(fā)商的建議—價格問題三是價格問題；“2008年，三十六計，走為上計。”今年的任務就是走量，實現(xiàn)快速出貨回籠資金才是最后的贏者。一方面發(fā)展商必須承認這兩年的樓市有水分，要把之前的水分主動給擠出來。而且不要偷偷摸摸的擠，在這種市場狀況下一些隱性的暗降措施奏效不大，要大膽的說出來，喊的響才能在跌聲一片中吸引觀眾的眼球。先不考慮政策面、消息面和供應，按照市場規(guī)律，隨著價格的回調，市場需求肯定會逐步釋放和反彈。這也就意味著，開發(fā)商如果想出貨，回調價格是最有效的辦法。至于用什么方式調整、調整幅度大小，需要發(fā)展商根據自己的實際情況不斷去試探市場作出反應。當然，回調價格是一方面，關鍵還是要把產品的價值提高上去，做好品質和服務，加大營銷推廣力度等等，價格與價值必須兩者結合，兩條腿走路，這樣才能使價格回調有支撐，避免損失更多的利潤。25給開發(fā)商的建議—價格問題三是價格問題；“2008年，三十六計面對融資受阻、樓市慘淡格局，開發(fā)商實現(xiàn)快速資金回落才是最后的贏者。錢在何方？錢在消費者的口袋里！東莞的購房消費力是很強的、累積的購房需求是很大的。關鍵是價格問題。給開發(fā)商的建議—價格問題26面對融資受阻、樓市慘淡格局，開發(fā)商實現(xiàn)快速資金回落才是最后的四是策略問題；目前萬科快速探底導致外界認為東莞房價大幅跳水，回到兩年前的水平，而購房者的心理預期也相應快速改變，認為東莞房價會回落到4000多元/㎡；但大家知道，萬科以及其他跟進的開發(fā)商都是推出部分單位去做這樣的促銷，總體市場上低價房的貨量不多。如果消費者在后續(xù)的購買和咨詢中發(fā)現(xiàn)市場上這樣的貨量幾乎沒有，剛恢復的市場人氣就會受到打擊；這個市場只要有人氣就好做，因此，發(fā)展商還是要達成共識，共同維系這次快速探底所帶來的市場人氣，如快速跟進，推出適量的低價房去做出反應；在探底后，再根據市場變化情況把價格往上小幅抬拉，吸引追漲者入市。

給開發(fā)商的建議—策略問題27四是策略問題；目前萬科快速探底導致外界認為東莞房價大幅跳水，同一個世界，同一種夢想錢?。?！28同一個世界，同一種夢想錢?。?！28ThankYou！29ThankYou！29房貸新政后的東莞樓市東莞中原研究部2007-3-6房貸新政后的東莞樓市東莞中原研究部2007-3-6政策回顧市場變化市場數(shù)據后市展望31政策回顧2政策回顧32政策回顧3政策法規(guī)頒布時間頒布機構《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》2007-9-27央行、銀監(jiān)會《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》2007-9-28國土資源部《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》2007-9-30國土資源部中國人民銀行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2007-10-13央行《東莞市商品房預售款監(jiān)管工作制度》2007-10-15東莞市建設局近期相關政策回顧2007年9-10月政策法規(guī)33政策法規(guī)頒布時間頒布機構《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知近期相關政策回顧2007年11月政策法規(guī)政策法規(guī)頒布時間實施時間頒布機構《外商投資產業(yè)指導目錄(2007年修訂)》2007-11-72007-12-1國家發(fā)展改革委和商務部《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2007-11-82007-11-8國務院《廉租住房保障資金管理辦法》2007-11-142008-1-1財政部《年所得12萬元以上個人自行納稅申報表》2007-11-152008-1-1國家稅務總局《廉租住房保障辦法》2007-11-302007-12-1建設部、國家發(fā)改委等九部門《經濟適用住房管理辦法》2007-11-302007-12-1建設部、國家發(fā)改委等七部門34近期相關政策回顧2007年11月政策法規(guī)政策法規(guī)頒布時間實施政策法規(guī)頒布時間頒布機構土地儲備管理辦法2007-12-3國土資源部、財政部、中國人民銀行12月5日，中央經濟工作會議2007-12-5/央行房貸新政補充規(guī)定2007-12-11央行、銀監(jiān)會普通住宅標準調整2007-12東莞財政局取消購房入戶政策2007-12政府辦公室轉發(fā)省物價局關于印發(fā)《廣東省物價局新建商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知2007-12東莞市物價局近期相關政策回顧2007年12月政策法規(guī)35政策法規(guī)頒布時間頒布機構土地儲備管理辦法2007-12-3政策法規(guī)頒布時間頒布機構《關于調整我市城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和稅額標準的通知》2月東莞市地稅局《經濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》2月4日央行2008年度東莞住房建設計劃2月4日東莞市城建規(guī)劃局近期相關政策回顧2008年1-2月政策法規(guī)36政策法規(guī)頒布時間頒布機構《關于調整我市城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍供求組合調控，樓市進入調整成定勢。結合“90/70”規(guī)定、經濟適用房和廉租房的建設，反映在市場上的中低端供應開始持續(xù)增加，一旦物業(yè)稅的出臺，將使整個樓市一手二手供應高速擴容，加上第二套購房及持有的成本增加、稅收的提高、物業(yè)稅的征收將導致投資需求大幅下降，再者，股市虧錢效應在擴散，市場投資熱情下降，供求組合調控使樓市不可避免進入調整期。供應角度需求角度中央調控“90/70”規(guī)定經濟適用房和廉租房農民公寓（東莞）？征收物業(yè)稅（預期）提高第二套購房首付提高第二套購房貸款利率二手房交易征20%個人所得稅（東莞）二手房交易土地增值稅提至1.5%（東莞）？征收物業(yè)稅（預期）供求組合調控，樓市進入調整37供求組合調控，樓市進入調整成定勢。結合“90/70”規(guī)定、經市場變化38市場變化9開發(fā)商：力挺房價→降價暗降→明降小幅降價→大幅跳水（殺跌出貨）置業(yè)投資者：持幣觀望心理價格快速回落市場人氣在萬科快速探底帶動下有所恢復市場特征：賣方市場→買方市場量價走勢：供應量持續(xù)增大成交量持續(xù)低迷均價在慣性上揚后快速回落，有可能快速探底政策面及消息面：政策進一步落實，政策預期仍然強烈消息面仍然層出不窮39開發(fā)商：力挺房價→降價置業(yè)投資者：持幣觀望市場特征：賣方市場市場數(shù)據40市場數(shù)據112007年市場吸納率降低說明隨著市場供應的加大，供求矛盾逐步緩和。

房貸新政后，隨著需求的下降，后市面臨的消化壓力不容樂觀。412007年市場吸納率降低說明隨著市場供應的加大，供求矛盾逐步新政后成交持續(xù)萎縮，新增供應大幅放量。42新政后成交持續(xù)萎縮，新增供應大幅放量。13進入2007年5月，東莞樓市量能不足，量價背離，虛漲明顯；

房貸新政后，賣方力挺房價，取消購房入戶政策使年底成交量放大；

進入2008年，量價同時走低，市場回調之勢明顯。43進入2007年5月，東莞樓市量能不足，量價背離，虛漲明顯；

進入2008年1-2月價跌量升，殺跌出貨跡象明顯。44進入2008年1-2月價跌量升，殺跌出貨跡象明顯。1504-06年三線粘合，樓市發(fā)展相對平穩(wěn)；進入2007年，三線并列向上，樓市快速飆升；進入2008年，季線與半年線、年線形成“死叉”，確認樓市進入中期調整。4504-06年三線粘合，樓市發(fā)展相對平穩(wěn)；16房貸新政對城區(qū)市場影響較大，鎮(zhèn)區(qū)成交較為穩(wěn)定。

進入2008年，城區(qū)部分樓盤殺跌出貨、快速探底，市場需求有所釋放。46房貸新政對城區(qū)市場影響較大，鎮(zhèn)區(qū)成交較為穩(wěn)定。

進入2008需求價格彈性呈幾何倍增長，反映了價格的下調并未使需求得到釋放。

47需求價格彈性呈幾何倍增長，反映了價格的下調并未使需求得到釋放后市展望48后市展望19如何看待近期萬科領跌東莞樓市

？1、萬科地產在東莞做了一個快速探底的動作，這種快速探底的行為，終結了年初以來的“無量陰跌”局面，更避免了全年處于“無量陰跌”狀態(tài)；如果萬科不做這個事情，東莞的各個開發(fā)商達不成共識，有人想升有人想降，市場形不成一種合力，那樓市就會出現(xiàn)僵持狀態(tài)，買賣雙方都在觀望，成交量持續(xù)低迷；2、這次快速探底激發(fā)了整個市場的人氣，這個市場有人氣才有得做；3、萬科此次做的快速探底的動作，快速改變了市場預期，購房者的心理價格一下子從7000-8000元/㎡的高位快速回落到6000元/㎡以下甚至5000元/㎡以下；4、萬科快速探底，使得08年上半年東莞樓市走勢已經比較明朗，在探底后市場將迎來一波小幅反彈。49如何看待近期萬科領跌東莞樓市？1、萬科地產在東莞做了一個快3-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。萬科領跌東莞樓市，隨后光大、豐泰等大品牌發(fā)展商都在做快速探底動作，將導致很多發(fā)展商被迫跟進，推出部分低價房探底。3月的樓市將有一波推盤小高潮，一是新盤推貨，二是眾多開發(fā)商推出的低價房探底也會有所放量。而房價會在快速探底后也小幅反彈，但此輪反彈高度有限。一方面是自住客的購買力隨著價格反彈到一定高度變弱；另一方面是投資客在價格反彈到一定高度投資回報率較低，加上大勢仍不明朗，政策面和消息面仍在干擾，使得他們也會在反彈一定高度后再度進入觀望。503-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。萬科領跌東莞樓市下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經歷一波小幅反彈后，下半年樓市將進一步趨向平穩(wěn)發(fā)展。因為小幅反彈使市場人氣有所恢復，而價格在快速探明底部后，在需求反彈的支撐下也會穩(wěn)定在一個合理區(qū)間。而這個合理區(qū)間仍然維持東莞中原研究部的對東莞合理房價的評估，全市合理房價在5000元/㎡左右，城區(qū)合理房價在5500-6000元/㎡。51下半年東莞樓市發(fā)展趨向穩(wěn)定。2008年上半年經歷一波小幅反彈給開發(fā)商的建議—心態(tài)問題一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展，去貨容易而且速度很快；而目前的市場形勢營銷人員心理落差肯定很大，必須盡快適應和調整過來，從粗放型向精細化營銷轉變，從被動守株待兔變?yōu)橹鲃映鰮?；開發(fā)商也需要調整心態(tài)，那就是房地產的暴利時代已經終結，加上今年中央“貨幣從緊政策堅決不動搖”，必須根據自己的情況在資金回籠速度和利潤率之間作出平衡；52給開發(fā)商的建議—心態(tài)問題一是賣方心態(tài)問題；這幾年樓市快速發(fā)展給開發(fā)商的建議—認清市場需求很大二是要認清楚市場形勢雖然嚴峻，但市場需求是很大的。從宏觀層面去看，一方面是自2006年以來，隨著房價的不斷飆升，很多自住需求已經無奈離場觀望。這部分需求的累積是很大的，一旦釋放出來消化量相當大；另一方面2008年投資資金依然比較充足，股市里面的大小非解禁在今年是個高峰期，在股市高位大小非減持是很堅決的，而這部分獲利的大量閑余資金大部分還是回流到樓市來；53給開發(fā)商的建議—認清市場需求很大二是要認清楚市場形勢雖然嚴峻給開發(fā)商的建議—價格問