房地產(chǎn)企業(yè)納稅評估

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)

納稅評估二○○九年十二月納稅評估綜述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估目錄納稅評估綜述WHY

WHATHOWWHY?（為什么）

---稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求我國97年開始提出“30字”稅收征管模式：“以納稅申報和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計算機網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點稽查”，實現(xiàn)了上門征收向納稅人自行申報納稅的轉(zhuǎn)變。在該模式下，正確申報成為稅務(wù)機關(guān)依法實施管理的前提。但是，除稅務(wù)檢查外，如何對申報的正確性進行普遍的實時監(jiān)控幾乎成為管理的真空地帶。由此，精細化管理理念及相應(yīng)的稅源監(jiān)控、納稅評估等措施應(yīng)運而生（見下圖）。申報納稅如實申報依申請類管理審批、備案等依職權(quán)類管理處罰、強制等是否稅務(wù)檢查監(jiān)控WHY?（為什么）

---稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求2004年全國稅收征管工作會議之后，稅務(wù)總局將“30字”稅收征管模式增加了“強化管理”4個字，成為我們現(xiàn)在所說的“34字”模式。“強化管理”，其核心是加強稅源管理，體現(xiàn)對稅源的科學(xué)化、精細化管理。納稅評估就其工作特性，成為強化稅源管理措施的必然選擇。WHY?（為什么）

---稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求

由“30字”到“34字”的稅收征管模式：以申報納稅和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)以計算機網(wǎng)絡(luò)為依托集中征收重點稽查

強化管理實施稅收管理員制度開展納稅評估工作WHY?（為什么）

---稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求2006年3月全國稅源管理工作會議提出：稅源管理是稅收征管的基礎(chǔ)和核心。1994年至2008年，全國稅收收入從5070億元上升到54219億元。年均增幅遠高于同期GDP的增幅。弊端：數(shù)量上來了，但稅源底數(shù)不明。要求稅收管理從追求規(guī)模與速度向追求質(zhì)量與效益轉(zhuǎn)變?？茖W(xué)化、精細化管理成為時代的呼喚。WHY?（為什么）

---稅收征管發(fā)展的必然選擇類別工作起點關(guān)注征管措施工作終點治稅結(jié)果傳統(tǒng)管理計劃分解任務(wù)缺口在完成任務(wù)的前提下，征、管、查各自為政，查漏補缺、抓大放小的粗放式管理。完成計劃人為控稅現(xiàn)代管理稅源監(jiān)控稅源變化在稅源監(jiān)控的基礎(chǔ)上，征、管、查形成合力，從而加強過程控制、數(shù)量控制的精細化管理。實現(xiàn)稅源向稅收的最大轉(zhuǎn)化依法治稅WHY?（為什么）

---稅收征管發(fā)展的必然選擇納稅評估以充分占有和處理涉稅信息為基礎(chǔ)。在信息化時代，信息數(shù)據(jù)的應(yīng)用成為現(xiàn)代經(jīng)濟社會不可或缺的一種生存方式。------葛魯夫《數(shù)字化生存》稅收征管改革的重要成果就是信息技術(shù)手段的進步，無論在硬件還是軟件層面，稅務(wù)系統(tǒng)的信息化水平已居于我國政府機構(gòu)前列。納稅評估生逢其時。WHY?（為什么）

---納稅評估可行性分析源起定義相關(guān)關(guān)系系評估作用用WHAT?（是什么么）源起---舶來品我國納稅稅評估概概念是從從國外的的“Assessment”（““為征稅稅對財產(chǎn)產(chǎn)所作的的評價、、估價,被估定的的金額””等意））轉(zhuǎn)譯借借鑒而來來，亦有有從“Audit”，意即即“審計計、稽稽核、查查帳”等等意轉(zhuǎn)譯譯而來，，如““案頭審審計”(deskaudit)、“辦公公室審計計”(officeaudit)、實地核核查（fieldaudit）等。源起---舶來品納稅評估估是國際際通行的的稅收征征管措施施。新加坡：：納稅評估估是稅務(wù)務(wù)局的核核心工作作（稅務(wù)務(wù)處理部部發(fā)放放評稅表表，公司司服務(wù)部部和納稅稅人服務(wù)務(wù)部評稅稅，納納稅稅人審計計部對以以往年度度和有異異議的案案件進行行復(fù)復(fù)評評，稅務(wù)務(wù)調(diào)查部部處理重重大涉稅稅案件件）美國國：：智能化信信息審核核，書面面通知改改正或稅稅務(wù)審計計英國國：：申報估估稅納納稅稅稅稅務(wù)檢查查日本本：辦公室審審計實實地審審計加拿大：：申報納納稅評評稅補補稅或退退稅從舶來品品到自主主創(chuàng)新舶來的是是理念、、名詞和和形式，，創(chuàng)新的的是內(nèi)容容、方法法和程序序由于法制制環(huán)境、、稅制和和征管制制度差異異，（如如大多數(shù)數(shù)國家納納稅評估估是在申申報后納納稅前進進行）加加之各國國納稅評評估核心心體系處處于保密密狀態(tài)，，國外納納稅評估估可咨借借鑒處不不多，需需立足我我國實際際有創(chuàng)造造性的開開展納稅稅評估。。納稅評估估在我國國經(jīng)歷了了實踐與與理論互互動、從從探索到到推廣的的不斷創(chuàng)創(chuàng)新發(fā)展展的過程程。從舶來品品到自主主創(chuàng)新1998年最先用用于對外外商投資資企業(yè)、、外國企企業(yè)和外外籍個人人納稅情情況的審審核評價價，開始始譯為““審核評評稅”或或“稽核核評稅””。2001年底稅務(wù)務(wù)總局制制定下發(fā)發(fā)《商貿(mào)企業(yè)業(yè)增值稅稅納稅評評估辦法法》，正式啟用用納稅評評估的概概念。2002-2004年，全國國各地納納稅評估估工作在在探索中中不同程程度展開開。2005年3月31日，稅務(wù)務(wù)總局制制定下發(fā)發(fā)《納稅評估估管理辦辦法（試試行）》（國稅發(fā)發(fā)［2005］43號），納納稅評估估作為稅稅源管理理重要手手段在全全國范圍圍內(nèi)普遍遍開展。。納稅評估估定義43號文納稅評估估是指稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)運用數(shù)據(jù)信息息對比分分析的方法，，對納稅稅人和扣扣繳義務(wù)務(wù)人（以以下簡稱稱納稅人人）納稅稅申報（（包括減減免緩抵抵退稅申申請，下下同）情情況的真實性和和準確性性作出定性和定定量的判判斷，并采取取進一步征征管措施施的管理行行為。北京地稅稅納稅評估估是指稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)運用數(shù)數(shù)據(jù)信息息對比分分析的方方法，對對納稅人人和扣繳繳義務(wù)人人（以下下簡稱納納稅人））納稅申申報（包包括減免免緩?fù)硕惗惿暾垼?，下同））情況的的真實性性和準確確性進行行分析，，通過稅稅務(wù)函告告、稅務(wù)務(wù)約談和和調(diào)查核核實等方方法進行核實實，作出定性性和定量量的判斷斷，并采采取進一一步征管管措施的的管理行行為。定義要點點性質(zhì)：管理行為為（作出出定性和和定量的的判斷，，并采取取進進一步征征管措施施）客體：申報納稅稅情況的的真實性性、準準確性方法及及程序序：數(shù)據(jù)信信息對對比分分析，，通過過稅務(wù)務(wù)函告告、稅稅務(wù)約約談和和實地地調(diào)查查等方方式進進行核核實主體：：稅務(wù)機機關(guān)（納稅稅評估估主要要由基基層稅稅務(wù)機機關(guān)的的稅源源管理理部門門及其其稅收收管理理員負負責(zé)，，重點點稅源源和重重大事事項的的納稅稅評估估也可可由上上級稅稅務(wù)機機關(guān)負負責(zé)。。）納稅評評估定定義關(guān)于進一步步管理理措施施見評估估程序序中的的評估估結(jié)果果處理理。納稅評評估主主要工工作定定位我不是是故意意的，，我改改還不不行么么其中，，最具具評估估特色色的是是督促補補繳稅稅款和和滯納納金，也就就是給給納稅稅人大大量存存在的的非主主觀性性納稅稅錯誤誤和問問題提提供自行改改正機會。。關(guān)于納納稅評評估的的征管管法修修訂說說明一是通通過征征管法法對納納稅評評估進進行法法律定定位。。明確確納稅稅評估估是對對納稅稅人納納稅申申報質(zhì)質(zhì)量的的審核核，同同時也也是稅稅源監(jiān)監(jiān)控的的一項項重要要內(nèi)容容，既既是管管理，，也是是服務(wù)務(wù)，為基層層稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)開展展納稅稅評估估提供供法律律保章章。二是強強化稅稅務(wù)約約談的的法律律地位位，強化稅稅務(wù)約約談的的剛性性。良性互互動機機制稅務(wù)總總局要要求：：建立立稅收收分析析、納納稅評評估、、稅源源監(jiān)控控和稅稅務(wù)稽稽查的的良性性互動動機制制。納稅評評估與與稅收收分析析的關(guān)關(guān)系納稅評評估與與稅務(wù)務(wù)稽查查的關(guān)關(guān)系評估與與分析析---面、線線、點點的結(jié)結(jié)合宏觀稅稅收分分析企業(yè)納納稅評評估提供參參考和和指導(dǎo)導(dǎo)提供參參考和和指導(dǎo)導(dǎo)點的挖挖掘：：落腳點點線的剖剖析：：參照系系（如同同業(yè)稅稅負分分析））微觀稅稅收分分析面的掃掃描：：指南評估與與稽查查---區(qū)別在在哪里里？區(qū)別納稅評估稅務(wù)稽查主體不同稅收管理員或?qū)I(yè)評估人員稅務(wù)稽查人員對象不同一般性涉稅疑點需要稽查立案情形手段不同提請企業(yè)自查或針對涉稅疑點進行核實（和風(fēng)細雨式，不戰(zhàn)而屈人之兵）全面實施稅務(wù)檢查，嚴格取證程序（暴風(fēng)驟雨式）發(fā)揮作用不同幫助納稅人解決非主觀故意的一般性問題主要起打擊、威懾作用結(jié)果處理方式不同處理不具有強制性，不引起法律后果處理具有強制性，可能引起法律后果法律性質(zhì)不同不屬于復(fù)議和訴訟范疇可能引起復(fù)議訴訟評估與與稽查查---區(qū)別在在哪里里？納稅評評估與與稅務(wù)務(wù)稽查查最簡簡單的的區(qū)別別在于于前者者是無罪推推定，后者者是有罪推推定。無罪推推定即即未經(jīng)經(jīng)證實實和判判決有有罪之之前，，應(yīng)視視其無無罪。?；谟谶@種種認識識，我我們在處理理評估估疑點點時，，尋找找的是是依據(jù)據(jù)而不不是證證據(jù)。這些些依據(jù)據(jù)僅僅僅是為為了驗驗證疑疑點而而不是是用來來定罪罪。有罪推推定即即在案案件一一開始始就將將當事事人推推定為為有罪罪之人人，接接下來來的事事情就就是要要想方方設(shè)法法證明明此人人有罪罪。評估與與稽查查---區(qū)別在在哪里里？如有些些外企企很忌忌諱稅稅務(wù)稽稽查車車停在在該公公司門門口，，因為為在很很多國國家，，這意意味著著至少少稅務(wù)務(wù)局已已掌握握了可可靠的的有關(guān)關(guān)涉稅稅違法法的依依據(jù)，，并且且往往往與惡惡意違違法有有關(guān)。。納稅評評估作作用提出管理建議強化稅源管理采集維護信息

解答疑問提出針對性建議落實優(yōu)惠政策加強管理服務(wù)企業(yè)發(fā)揮了了管理理與服服務(wù)相相融合合的作作用發(fā)現(xiàn)并并解決決一般般性涉涉稅問問題，，降低征征納雙雙方的的成本本和風(fēng)風(fēng)險提高稅稅務(wù)稽稽查的的有效效性和和威懾懾性由“撒大大網(wǎng)捕捕小魚魚”變?yōu)椤叭鲂⌒【W(wǎng)捕捕大魚魚”增進征征納雙雙方的的良性性互動動，減減少對對納稅稅人不不必要要的行行政干干擾，，有利利于形形成和和諧誠誠信稅稅收環(huán)環(huán)境由“我我們企企業(yè)就就是鐵帳本本，也也快被被翻爛爛了”到““約談?wù)勼w現(xiàn)現(xiàn)了人性化化執(zhí)法法，我我們企企業(yè)愿愿意配配合”為納稅信信用等等級評定和和動態(tài)態(tài)管理理提供供依據(jù)據(jù)納稅評評估作作用相關(guān)評評價稅務(wù)機機關(guān)：：標志著著新的的稅源源管理理體系系基本本建立立，是是稅收收征管管一次次質(zhì)的飛飛躍。納稅人人：體現(xiàn)了了稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)人性化化執(zhí)法法和深層次次服務(wù)務(wù)。避免了了稅務(wù)務(wù)稽查查給誠誠信納納稅企企業(yè)帶帶來的的不必必要的的行政政干擾擾。HOW?（怎樣樣做））納稅評評估程程序納稅評評估方方法納稅評評估指指標預(yù)警區(qū)區(qū)間確確定納稅評評估程程序確定評評估對對象納稅評評估分分析核實疑疑點問問題評估結(jié)結(jié)果處處理評估結(jié)結(jié)果反反饋確定納納稅評評估對對象納稅評評估對對象可可采用用計算機機自動動篩選選、人工分分析篩篩選和重點抽抽樣篩篩選等方法法。篩選納納稅評評估對對象，，要依依據(jù)稅稅收宏宏觀分分析、、行業(yè)業(yè)稅負負監(jiān)控控結(jié)果果等數(shù)數(shù)據(jù)，，結(jié)合合各項項評估估指標標及其其預(yù)警警值和和稅收收管理理員掌掌握的的納稅稅人實實際情情況，，參照照納稅稅人所所屬行行業(yè)、、經(jīng)濟濟類型型、經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模、、信用用等級級等因因素進進行全全面、、綜合合的審審核對對比分分析。。基礎(chǔ)信信息預(yù)預(yù)警發(fā)票異異常預(yù)警確定評評估對對象舉舉例行業(yè)指指標預(yù)預(yù)警根據(jù)不不同行行業(yè)選選擇有有代表表性的的指標標，將將指標標值低低于或或高于于預(yù)警警區(qū)間間的企企業(yè)確確定為為評估估對象象。見后面面房地地產(chǎn)評評估案案例。。確定評評估對對象舉舉例納稅評評估分分析綜合運運用納納稅評評估分分析方方法。。選擇應(yīng)應(yīng)用納納稅評評估指指標，，參照照指標標預(yù)警警值進進行分分析。。納稅評評估分分析過過程分析模模型1：總體評估異常要素評估應(yīng)用模模型2和3偏離度疑點區(qū)域正常區(qū)域均值疑點區(qū)域差異分析納稅人人當期指指標疑點區(qū)域納稅人人上年年同期相相關(guān)指指標行業(yè)指指標參數(shù)值值分析模模型2：納稅評評估分分析過過程納稅申報入庫稅款比對申報納稅數(shù)據(jù)相關(guān)信息生成差異征納之之外的的第三方方信息息分析模模型3：納稅評評估分分析過過程核實涉涉稅疑疑點問問題稅務(wù)函函告：：指稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)對經(jīng)經(jīng)納稅稅評估估分析析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存在在涉稅稅疑點點或問問題的的納稅稅人，，通過過信函等等方式式告知知，要求求其進進行自自查并并做出出解釋釋說明明，提提示其其依法法正確確履行行納稅稅義務(wù)務(wù)、扣扣繳義義務(wù)的的工作作方法法。稅務(wù)約約談：：稅務(wù)機機關(guān)對對經(jīng)納納稅評評估分分析發(fā)發(fā)現(xiàn)存存在涉涉稅疑疑點或或問題題的納納稅人人，通通過約請其其進行行陳述述說明明或補補充舉舉證，做出出定性性、定定量判判斷，，并采采取進進一步步征管管措施施的工工作方方法。。核實涉涉稅疑疑點問問題稅務(wù)約約談的的對象象主要是是企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)會計計人員員。因評估估工作作需要要，必必須約約談企企業(yè)其其他相相關(guān)人人員的的，應(yīng)應(yīng)經(jīng)稅稅源管管理部部門批批準并并通過過企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)部門門安排排。納稅人人因特特殊困困難不不能按按時接接受稅稅務(wù)約約談的的，可可向稅稅務(wù)機機關(guān)說說明情情況，，經(jīng)批批準后后延期期進行行。納稅人人可以以委托托具有有執(zhí)業(yè)業(yè)資格格的稅務(wù)代代理人人進行稅稅務(wù)約約談。。稅務(wù)務(wù)代理理人代代表納納稅人人進行行稅務(wù)務(wù)約談?wù)剷r，，應(yīng)向向稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)提交交納稅稅人委托代代理合合法證證明。。核實涉涉稅疑疑點問問題實地調(diào)調(diào)查核核實納納稅評評估情情況：：指稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)通通過到到納稅稅人的的經(jīng)營營場所所了解情情況、、審核核帳目目憑證證等措施施，對對評估估分析析中發(fā)發(fā)現(xiàn)的的較為復(fù)復(fù)雜的的涉稅稅疑點點或問問題做出定定性、、定量量判斷斷，并并采取取進一一步征征管措措施的的工作作方法法。通過三三種核核實手手段，，給納納稅人人提供供自查自自糾的機會會，提提供針針對性性強的的深層層次服服務(wù)，，解決決計算算填寫寫錯誤誤、政政策和和程序序理解解偏差差等一一般性性涉稅稅問題題。評估結(jié)結(jié)果處處理評估結(jié)結(jié)果處處理督促納納稅人人補繳繳稅款款和滯滯納金金提請行行政處處罰移交稅稅務(wù)稽稽查提請非非正常常戶等等情形認認定提出納納稅事事項建議未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題歸檔檔以北京京地稅稅評估估結(jié)果果處理理為例例：移交稅稅務(wù)稽稽查情情形存在偷偷稅嫌嫌疑的的。存在逃逃避追追繳欠欠稅嫌嫌疑的的。無正當當理由由拒絕絕稅務(wù)務(wù)函告告、稅稅務(wù)約約談或或?qū)嵉氐卣{(diào)查查核實實的。。對經(jīng)納納稅評評估應(yīng)應(yīng)補繳繳的涉涉稅款款項拒絕及及時足足額入入庫的的。已確定定為稽稽查局局專項項檢查查案源源或涉涉嫌其其他稅稅收違違法行行為需需要立立案查查處的的。定量分分析法法定性分分析法法綜合分分析法法納稅評評估方方法比較分分析法法核對法法因素分分析法法經(jīng)驗分分析法法邏輯分析法法納稅評估指指標行業(yè)納稅評評估指標，按行業(yè)制制定和完善善。納稅評估通用分析指指標和分稅種特定定分析指標標，見《納稅評估管管理辦法（（試行）》（國稅發(fā)〔2005〕43號）附件一一、附件二二。行業(yè)涉稅問問題整理相關(guān)行業(yè)涉涉稅信息登記申報信信息稅務(wù)機關(guān)采采集信息第三方涉稅稅信息行業(yè)納稅評評估指標涉稅疑點行業(yè)納稅評評估指標構(gòu)構(gòu)建與應(yīng)用用信息來源根據(jù)經(jīng)營特特點、會計計核算要求等等提取個案涉稅異異常判斷修正評估指指標提煉歸納稅收政策法法規(guī)會計制度規(guī)規(guī)定通過約談等等方式核實實，排除疑疑點，或核核實確認涉涉稅問題43號文評評估指標體體系通用分析指指標分稅種特定定分析指標標1.收入類2.成本類3.費用類4.利潤類5.資產(chǎn)類1.增值稅3.印花稅4.資源稅通用分析指指標和分稅稅種分析指指標2.企業(yè)所得稅稅指標配比分分析主營業(yè)務(wù)收收入變動率率正值≈預(yù)警警值負值、或正正值＜預(yù)警值正常少計收入主營業(yè)務(wù)收收入變動率率=（本期主營營業(yè)務(wù)收入入－基期主主營業(yè)務(wù)收收入）÷基期主營業(yè)業(yè)務(wù)收入×100%通用分析指指標舉例（收入類））單位產(chǎn)成品品原材料耗耗用率=本期投入原原材料÷本期產(chǎn)成品品成本×100%原材料耗用用率過高過低未入庫、賬賬外銷售多計產(chǎn)成品品成本通用分析指指標舉例（成本類））成本費用率率=（本期營業(yè)費費用+本期管理費費用+本期財務(wù)費費用）÷本期主營業(yè)業(yè)務(wù)成本×100%成本費用率率≈預(yù)警值：：正正常＞預(yù)警值：：多列期間間費用＜預(yù)警值：：多列成本本通用分析指指標舉例（費用類））成本費用變變動率=（本期期間費費用-基期期間費費用）/基期期間費費用（本期主營成成本-基期主營成成本）/基期主營成成本×100%成本費用變變動率＜1正?！?多計費用（期間費用用的增長幅幅度應(yīng)低于于主營業(yè)務(wù)務(wù)成本的增增長幅度））通用分析指指標舉例（費用類））成本費用利利潤率=利潤總額÷成本費用總總額×100%其中：成本本費用總額額=主營業(yè)務(wù)成成本總額+費用總額成本費用利利潤率≥預(yù)警值：：正常＜預(yù)警值：多列成本、、費用，少少計收入通用分析指指標舉例（利潤類））主營業(yè)務(wù)利利潤變動率率=（本期主營營業(yè)務(wù)利潤潤-基期主營業(yè)務(wù)利潤））÷基期主營業(yè)業(yè)務(wù)利潤×100%其他業(yè)務(wù)利利潤變動率率=（本期其他他業(yè)務(wù)利潤潤-基期其他業(yè)業(yè)務(wù)利潤））÷基期其他業(yè)業(yè)務(wù)利潤×100%主營業(yè)務(wù)利利潤變動率率≥預(yù)警值：：正常＜預(yù)警值：：多列成本本少列收入通用分析指指標舉例（利潤類））凈資產(chǎn)收益益率=凈利潤÷平均凈資產(chǎn)產(chǎn)×100%凈資產(chǎn)收益益率過低過高隱匿收入多提折舊通用分析指指標舉例（資產(chǎn)類））主營業(yè)務(wù)收收入變動率率＆主營業(yè)務(wù)利利潤變動率率兩者均為正正比值≈1基本正常前者為正后者為負多計成本兩者均為負負少計收入多計成本兩者均為正正比值＞1多計成本通用分析指指標舉例（配比分析析）主營業(yè)務(wù)收收入變動率率＆主營業(yè)業(yè)務(wù)成本變變動率兩者均為正正比值≈1基本正常兩者均為負負比值＞1少計收入多列成本兩者均為正正比值＜1少計收入多列成本通用分析指指標舉例（配比分析析）主營業(yè)務(wù)成成本變動率率＆主營業(yè)業(yè)務(wù)利潤變變動率兩者均為正正比值≈1基本正常兩者均為負負比值＜1少計收入多列成本兩者均為正正比值＞1少計收入多列成本通用分析指指標舉例（配比分析析）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率＆資產(chǎn)產(chǎn)利潤率＆＆銷售利潤潤率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率加快銷售利潤率率降低資產(chǎn)利潤率率降低隱匿收入多列成本通用分析指指標舉例（配比分析析）企業(yè)所得稅稅稅收負擔擔率（簡稱稅負率）=（本期應(yīng)納納稅額÷本期利潤總總額）×100%縱向比較橫向比比較稅負率率低于預(yù)預(yù)警值值不計少少計收收入，，多列列成本本費用用擴大稅稅前扣扣除范范圍，人為調(diào)調(diào)節(jié)利利潤等等分稅種種分析析指標標舉例例所得稅稅貢獻獻率=應(yīng)納所所得稅稅額÷主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入×100%。縱向比比較橫向比比較所得稅稅貢獻獻率低于預(yù)預(yù)警值值結(jié)合稅稅負率率指標標，分分析問問題主主要存存在收入方方面還還是成成本費費用方方面。。分稅種種分析析指標標舉例例企業(yè)所所得稅稅評估估指標標及應(yīng)應(yīng)用將涉及及所得得稅評評估的的指標標進行行分類類應(yīng)用用。一類指指標：：主營業(yè)業(yè)務(wù)收收入變變動率率、所所得稅稅稅收收負擔擔率、、所得得稅貢貢獻率率、主主營業(yè)業(yè)務(wù)利利潤稅稅收負負擔率率。二類指指標：：主營業(yè)業(yè)務(wù)成成本變變動率率、主主營業(yè)業(yè)務(wù)費費用變變動率率、營營業(yè)（（管理理、財財務(wù)））費用用變動動率、、主營營業(yè)務(wù)務(wù)利潤潤變動動率、、成本本費用用率、、成本本費用用利潤潤率、、所得得稅負負擔變變動率率、所所得稅稅貢獻獻變動動率、、應(yīng)納納稅所所得額額變動動率及及通用用指標標中的的收入入、成成本、、費用用、利利潤配配比指指標。。三類指指標：：存貨周周轉(zhuǎn)率率、固固定資資產(chǎn)綜綜合折折舊率率、營營業(yè)外外收支支增減減額、、稅前前彌補補虧損損扣除除限額額及稅稅前列列支費費用評評估指指標。。一類指指標出出現(xiàn)異異常，，運用用二類類指標標中相相關(guān)指指標進進行審審核分分析，，并結(jié)結(jié)合原原材料料、燃燃料、、動力力等情情況進進一步步分析析異常常情況況及其其原因因。二類指指標出出現(xiàn)異異常，，運用用三類類指標標中影影響的的相關(guān)關(guān)項目目和指指標進進行深深入審審核分分析，，并結(jié)結(jié)合原原材料料、燃燃料、、動力力等情情況進進一步步分析析異常常情況況及其其原因因。在運用用上述述三類類指標標的同同時，，對影影響企企業(yè)所所得稅稅的其其它指指標，，也應(yīng)應(yīng)進行行審核核分析析。企業(yè)所所得稅稅評估估指標標及應(yīng)應(yīng)用預(yù)警值值及其其確定定預(yù)警值值是對對納稅稅人生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營和和財務(wù)務(wù)情況況等各各類相相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，，運用用內(nèi)、、外部部相關(guān)關(guān)信息息和數(shù)數(shù)學(xué)的的方法法比較較測算算出的的算術(shù)平平均值值或加加權(quán)平平均值值及其其合理理變動動區(qū)間間，是評評估分分析的的重要要參照物物。（43號文））預(yù)警值值及其其確定定（常用用確定定方式式）1.測算平平均水水平2.測算分分布范范圍3.確定預(yù)預(yù)警區(qū)區(qū)間預(yù)警區(qū)區(qū)間范范圍為為：預(yù)警區(qū)區(qū)間范范圍為為：舉例房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)納稅稅評估估經(jīng)營涉涉稅特特點流程涉涉稅分分析行業(yè)評評估指指標行業(yè)指指標構(gòu)構(gòu)建常見涉涉稅問問題行業(yè)涉涉稅信信息納稅評評估案案例房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指通通過市市場運運營機機制從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資、開開發(fā)、、建設(shè)設(shè)、銷銷售、、出租租、管管理、、服務(wù)務(wù)、咨咨詢等等項目目的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，具體體可分分為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)、房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀業(yè)、、房地地產(chǎn)管管理業(yè)業(yè)（物業(yè)業(yè)管理理業(yè)））等行行業(yè)；；廣義義而言言，還還包括括建筑筑業(yè)的的房地地產(chǎn)建建設(shè)部部分。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)是逐步步從建筑業(yè)業(yè)分離出出來的的新興興產(chǎn)業(yè)業(yè)，主主要涉涉及房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資、、開發(fā)發(fā)、建建設(shè)、、銷售售、出出租等等環(huán)節(jié)節(jié)，是是房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)最重重要的的組成成部分分。經(jīng)營涉涉稅特特點房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)和建建筑業(yè)業(yè)的關(guān)關(guān)系可分為為兩類類：一類是是合同關(guān)關(guān)系（委托托、招招標等等），，一般般將從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營的的企業(yè)業(yè)稱為為開發(fā)發(fā)商，，將從從事房房屋施施工建建設(shè)的的企業(yè)業(yè)稱為為建筑筑商或或承包包商；；第二類類是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)通過過自營工工程，將建建筑業(yè)業(yè)的環(huán)環(huán)節(jié)納納入本本企業(yè)業(yè)之中中。對于第第二類類關(guān)系系，值得注注意的的涉稅稅問題題有兩兩點：：一是自自營工工程在在銷售售時，，在按按照““銷售售不動動產(chǎn)””稅目目納稅稅的同同時，，其自自建行行為應(yīng)應(yīng)視同同提供供應(yīng)稅稅勞務(wù)務(wù)，按按“建建筑業(yè)業(yè)”稅稅目繳繳納營營業(yè)稅稅；二二是存存在自自營工工程的的企業(yè)業(yè)，如如果有有代建建工程程項目目，應(yīng)應(yīng)按““建筑筑業(yè)””稅目目繳納納營業(yè)業(yè)稅。。經(jīng)營涉涉稅特特點房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)與房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理業(yè)的的關(guān)系系有三類類：一類是是合同關(guān)關(guān)系（委托托、招招標等等），，物業(yè)業(yè)建成成后，，由房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)或業(yè)業(yè)主委委員會會選聘聘物業(yè)業(yè)公司司;第二類類是由由房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)下屬獨獨立核核算的的物業(yè)業(yè)公司司負責(zé)物物業(yè)管管理；；第三類類是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)兼營物業(yè)管管理。。對第三三類關(guān)關(guān)系，，值得得注注意意的的涉涉稅稅問問題題是是：：兼營營物物業(yè)業(yè)管管理理的的企企業(yè)業(yè)，，有有的的同同時時兼兼營營餐餐飲飲、、娛娛樂樂等等服服務(wù)務(wù)項項目目，，對對其其物物業(yè)業(yè)收收入入以以及及服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)的的各各項項收收入入應(yīng)應(yīng)按按相相應(yīng)應(yīng)的的稅稅目目、、稅稅率率納納稅稅。。經(jīng)營營涉涉稅稅特特點點按預(yù)預(yù)收收賬賬款款征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加。。除代代收收的的契契稅稅、、印印花花稅稅及及住住房房專專項項維維修修基金金外，，其其余余代代收收款款項項均均須須交交納納營營業(yè)業(yè)稅稅。。按開開票票方方確確認認是是否否為為企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅應(yīng)應(yīng)稅稅收收入入。。經(jīng)營營周周期期長長，，開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)期期和和租租售售管管理理期期的的涉涉稅稅情情況況不不具具可可比比性性，，不不適適用用有有關(guān)關(guān)變變動動率率評評估估指指標標。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)所所涉涉及及到到的的營營業(yè)業(yè)稅稅稅稅目目稅稅率率和和涉涉稅稅事事項項見見右右表表：：經(jīng)營營涉涉稅稅特特點點1.營業(yè)業(yè)稅稅2.城市市維維護護建建設(shè)設(shè)稅稅（外外資資企企業(yè)業(yè)不不征征））3.教育育費費附附加加（外外資資企企業(yè)業(yè)不不征征））4.企業(yè)業(yè)所所得得稅稅5.個人人所所得得稅稅6.房產(chǎn)產(chǎn)稅稅7.城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅8.車船船使使用用稅稅9.印花花稅稅10.契稅稅11.耕地地占占用用稅稅12.土地地增增值值稅稅涉稅稅種種類類---共涉涉及及12項稅稅費費經(jīng)營涉涉稅特特點房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)具有有階段段性和和周期期性特特點，，一般般可分分為開發(fā)建建設(shè)和租售管管理兩大階階段。。開發(fā)建建設(shè)期期涉稅稅事項項和涉涉稅環(huán)環(huán)節(jié)較較少，，主要要涉稅稅事項項和涉涉稅環(huán)環(huán)節(jié)集集中在在租售售管理理期，，具體體情況況見右右表：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營的的基本本流程程及涉涉稅分分析：：經(jīng)營流流程涉涉稅分分析問題1：取得售售房預(yù)預(yù)收款款未繳繳或未未足額額繳納納營業(yè)業(yè)稅金金及附附加，，未按按規(guī)定定預(yù)繳繳企業(yè)業(yè)所得得稅和和土地地增值值稅。。該問題題出現(xiàn)率率為85%。問題2：采取不不及時時結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入入和成成本、、不計計或少少計收收入、、多列列成本本費用用等方方式少少繳企企業(yè)所所得稅稅。該問題題出現(xiàn)率率為80%。問題3：發(fā)放年年終獎獎、過過節(jié)費費、獎獎金、、補貼貼以及及支付付董事事費、、發(fā)放放勞務(wù)務(wù)報酬酬等未未按規(guī)規(guī)定代代扣代代繳個個稅。。該類問問題出現(xiàn)率率為65%。問題4：未按房房產(chǎn)原原值足足額納納稅或或出租租房屋屋未納納、少少納房房產(chǎn)稅稅（城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)稅））、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅。該問題題出現(xiàn)率率為27%。常見涉涉稅問問題其他問問題：：（（以下問問題發(fā)發(fā)生率率均為為10%以下）問題1：將預(yù)收收款計計入其其他應(yīng)應(yīng)付款款等往往來款款項少少納稅稅，并并影響響預(yù)繳繳企業(yè)業(yè)所得得稅和和土地地增值值稅。。問題2：取得售售房代代收款款項未未繳稅稅。問題3：合作建建房未未按規(guī)規(guī)定繳繳稅。。問題4：贈與、、投資資、以以房換換房、、以房房抵債債等視視同銷銷售售行行為未未繳稅稅。問題5：自營工工程未未按建建筑業(yè)業(yè)稅目目繳納納營業(yè)業(yè)稅。。常見涉涉稅問問題問題6：取得假假發(fā)票票入帳帳，虛虛列成成本。。問題7：“真票票虛開開”，，利用用虛假假資料料向稅稅務(wù)機機關(guān)申申請請代開開發(fā)票票，虛虛列成成本。。問題8：不配比比結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本本，多多列當當期成成本。。問題9：利息費費用不不資本本化，，多列列當期期費用用。問題10：預(yù)售階階段扣扣除業(yè)業(yè)務(wù)招招待費費等，，多列列費用用。問題11：兼營餐餐飲、、娛樂樂等服服務(wù)業(yè)業(yè)未按按規(guī)定定繳稅稅問題12：境外銷銷售境境內(nèi)房房屋未未繳稅稅。常見涉涉稅問問題問題13：出租或或自用用房屋屋未繳繳房產(chǎn)產(chǎn)稅和和土地地使用用稅。。問題14：采取假假合資資手段段利用用外資資企業(yè)業(yè)優(yōu)惠惠政策策少繳繳稅稅款。。問題15：支付傭傭金未未代扣扣代繳繳個人人所得得稅。。問題16：購買商商業(yè)保保險未未代扣扣代繳繳個人人所得得稅。。問題17：簽訂代代建工工程合合同、、租賃賃合同同、借借款合合同未未繳繳納印印花稅稅。問題18：假借““標準準住宅宅”名名義，，利用用優(yōu)惠惠政策策未繳繳或或少繳繳土地地增值值稅。。常見涉涉稅問問題行業(yè)涉涉稅信信息登記申申報信信息：：納稅申申報表表會計報報表不動產(chǎn)產(chǎn)項目目情況況登記記表稅務(wù)機機關(guān)管管理和和采集集信息息：領(lǐng)購和和開具具發(fā)票票信息息企業(yè)其其他涉涉稅信信息表表第三方方信息息：規(guī)劃委委、建建委等等部門門提供供的信信息行業(yè)評評估指指標第一層層級——企業(yè)總總體評評估進行比比較第二層層級——企業(yè)各各類要要素評評估行業(yè)評評估指指標利潤類類收入類類銷售成成本類類營業(yè)稅稅金及及附加加類期間費費用類類銷售收收入成成本率率銷售成成本與與發(fā)出出存貨貨比率率期間費費用占占開發(fā)發(fā)成本本比率率銷售費費用收收入比比率三項費費用變變動率率其他應(yīng)應(yīng)付款款變動動率毛利率率已納稅稅與應(yīng)應(yīng)納稅稅比對對行業(yè)評評估指指標第三層層級——項目評評估開發(fā)成成本類類銷售成成本中中基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費占占建安安費比比率銷售成成本中中配套套設(shè)施施建設(shè)設(shè)費占占建安安費比比率銷售成成本中中開發(fā)發(fā)間接接費用用占土土地成成本及及建筑筑安裝裝工程程費比比率銷售成成本中中前期期工程程費占占建安安費比比率開發(fā)成成本中中單位位面積積建筑筑安裝裝工程程費理論銷銷售收收入＝＝可售售面積積×銷售均均價數(shù)據(jù)來來源可售面面積：：取自自規(guī)劃劃部門門已售面面積和和銷售售均價價：取取自房房管部部門或或房地地產(chǎn)信信息網(wǎng)網(wǎng)或《企業(yè)其其他涉涉稅信信息表表》行業(yè)評評估指指標解解析理論銷銷售成成本＝＝土地地成本本+建筑安安裝工工程費費+前期工工程建建設(shè)費費+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費+配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費+開發(fā)間間接費費用建筑安安裝工工程費費＝可可售面面積×行業(yè)平平均水水平前期工工程建建設(shè)費費＝建建筑安安裝工工程費費×前期工工程費費占建建安費費的行行業(yè)平平均比比率基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費＝建建筑安安裝工工程費費×基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費費占建建安費費的行行業(yè)平平均比比率配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費＝建建筑安安裝工工程費費×配套設(shè)設(shè)施費費占建建安費費的行行業(yè)平平均比比率行業(yè)評評估指指標解解析開發(fā)間間接費費＝（（土地地成本本+建安工工程費費）×開發(fā)間間接費費占土土地成成本及及建安安費的的行業(yè)業(yè)平均均比率率數(shù)據(jù)來來源土地成成本：：取自自土地地管理理部門門、房房屋拆拆遷部部門或或《企業(yè)其其他涉涉稅信信息表表》行業(yè)平平均比比率：：取自自《企業(yè)其其他涉涉稅信信息表表》的平均均數(shù)。。預(yù)計毛毛利、、營業(yè)業(yè)稅金金及附附加、、期間間費用用取自自《企業(yè)所所得稅稅申報報表》及附表表。行業(yè)評評估指指標解解析行業(yè)評評估指指標解解析數(shù)據(jù)來來源企業(yè)申申報繳繳納所所得稅稅額、、銷售售收入入：取取自《企業(yè)所得稅申申報表》及附表。預(yù)收帳款期末末、期初余額額取自《資產(chǎn)負債表》。指標應(yīng)用將企業(yè)理論稅稅負率與實際際稅負率進行行比較，異常常值在預(yù)警區(qū)區(qū)間外的，應(yīng)應(yīng)用第二或第第三層級指標標進行評估。。納稅評估案例例指標項目金額（元）銷售收入30,171,374銷售成本27,567,564其中：土地成本7,460,360建筑安裝費12,039,639配套設(shè)施費2,018,480開發(fā)間接費434,980開發(fā)成本315,874,501其中：建安費106,836,480指標項目金額（元）本期開發(fā)成本83,527,250本期預(yù)計毛利5,801,273期初存貨115,418,216期末存貨186,377,895管理費用1,642,718銷售費用1,132,702財務(wù)費用2,252,02007年某房地產(chǎn)企企業(yè)一戶式評評估信息整理理表納稅評估案例例指標項目金額（元）上期管理費用1,032,715上期銷售費用1,232,507上期財務(wù)費用2,131,675預(yù)收帳款期初余額62,090,212預(yù)收帳款期末余額75,076,678期初其他應(yīng)付款1,139,625期末其他應(yīng)付款3,791,037可售面積58889當期已售面積6,101指標項目金額（元）項目銷售均價6,250營業(yè)稅及附加1,070,493土地增值稅114,098企業(yè)所得稅541,137個人所得稅78,932印花稅15,085房產(chǎn)稅0土地使用稅0指標計算企業(yè)理論稅負率＝[（58889×6250-205589565)×6101/58889+5801273-1184591-4227440]×33%÷（58889×6250×6101/58889）×100%＝15%企業(yè)實際稅負率＝541137÷（30171374+7507667-6209021）×100%＝1.72%指標分析及疑點指向二者差異巨大，存在少計收入、多列成本費用疑點，需應(yīng)用二、三級指標具體分析。疑點處理應(yīng)用二、三級指標進行具體分析。納稅評估案例例指標名稱二級指標—利潤類—毛利率指標計算毛利率＝（銷售收入-銷售成本）/銷售收入

×100%

＝（30171374-27567564）

÷30171374×100%=8.6%指標分析及疑點指向低于預(yù)警值，存在少計收入、多列成本疑點，需應(yīng)用其他指標具體分析。疑點處理進一步應(yīng)用二、三級指標進行具體分析。納稅評估案例例指標名稱二級指標—收入類—其他應(yīng)付款變動率指標計算其他應(yīng)付款變動率＝（期末其他應(yīng)付款-期初其他應(yīng)付款）/

期初其他應(yīng)付款×100%＝（3791037-1139625）/1139625×100%=234%指標分析及疑點指向高于預(yù)警值，存在將售房收入計入其他應(yīng)付款疑點，需通過約談等方式進行核實。疑點核實經(jīng)約談，企業(yè)承認07年將2152054元售房款計入其他應(yīng)付款。納稅評估案例例指標名稱二級指標—銷售成本類—銷售收入成本率指標計算銷售收入成本率＝銷售成本/銷售收入×100%＝27567654/30171374×100%=91%指標分析及疑點指向高于預(yù)警值，存在少計收入、多列成本疑點，需應(yīng)用其他指標具體分析。疑點處理進一步應(yīng)用二、三級指標進行具體分析。納稅評估案例例指標名稱二級指標—銷售成本類—銷售成本與發(fā)出存貨比率指標計算銷售成本與發(fā)出存貨比率＝銷售成本÷（期初存貨-期末存貨+本期開發(fā)

成本）×100%＝27567564/（115418216-86377895

+83527250）×100%=85%