房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)

納稅評(píng)估二○○九年十二月納稅評(píng)估綜述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅評(píng)估目錄納稅評(píng)估綜述WHY

WHATHOWWHY?（為什么）

---稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求我國(guó)97年開(kāi)始提出“30字”稅收征管模式：“以納稅申報(bào)和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托，集中征收，重點(diǎn)稽查”，實(shí)現(xiàn)了上門(mén)征收向納稅人自行申報(bào)納稅的轉(zhuǎn)變。在該模式下，正確申報(bào)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)依法實(shí)施管理的前提。但是，除稅務(wù)檢查外，如何對(duì)申報(bào)的正確性進(jìn)行普遍的實(shí)時(shí)監(jiān)控幾乎成為管理的真空地帶。由此，精細(xì)化管理理念及相應(yīng)的稅源監(jiān)控、納稅評(píng)估等措施應(yīng)運(yùn)而生（見(jiàn)下圖）。申報(bào)納稅如實(shí)申報(bào)依申請(qǐng)類(lèi)管理審批、備案等依職權(quán)類(lèi)管理處罰、強(qiáng)制等是否稅務(wù)檢查監(jiān)控WHY?（為什么）

---稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求2004年全國(guó)稅收征管工作會(huì)議之后，稅務(wù)總局將“30字”稅收征管模式增加了“強(qiáng)化管理”4個(gè)字，成為我們現(xiàn)在所說(shuō)的“34字”模式?！皬?qiáng)化管理”，其核心是加強(qiáng)稅源管理，體現(xiàn)對(duì)稅源的科學(xué)化、精細(xì)化管理。納稅評(píng)估就其工作特性，成為強(qiáng)化稅源管理措施的必然選擇。WHY?（為什么）

---稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求

由“30字”到“34字”的稅收征管模式：以申報(bào)納稅和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為依托集中征收重點(diǎn)稽查

強(qiáng)化管理實(shí)施稅收管理員制度開(kāi)展納稅評(píng)估工作WHY?（為什么）

---稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求2006年3月全國(guó)稅源管理工作會(huì)議提出：稅源管理是稅收征管的基礎(chǔ)和核心。1994年至2008年，全國(guó)稅收收入從5070億元上升到54219億元。年均增幅遠(yuǎn)高于同期GDP的增幅。弊端：數(shù)量上來(lái)了，但稅源底數(shù)不明。要求稅收管理從追求規(guī)模與速度向追求質(zhì)量與效益轉(zhuǎn)變?？茖W(xué)化、精細(xì)化管理成為時(shí)代的呼喚。WHY?（為什么）

---稅收征管發(fā)展的必然選擇類(lèi)別工作起點(diǎn)關(guān)注征管措施工作終點(diǎn)治稅結(jié)果傳統(tǒng)管理計(jì)劃分解任務(wù)缺口在完成任務(wù)的前提下，征、管、查各自為政，查漏補(bǔ)缺、抓大放小的粗放式管理。完成計(jì)劃人為控稅現(xiàn)代管理稅源監(jiān)控稅源變化在稅源監(jiān)控的基礎(chǔ)上，征、管、查形成合力，從而加強(qiáng)過(guò)程控制、數(shù)量控制的精細(xì)化管理。實(shí)現(xiàn)稅源向稅收的最大轉(zhuǎn)化依法治稅WHY?（為什么）

---稅收征管發(fā)展的必然選擇納稅評(píng)估以充分占有和處理涉稅信息為基礎(chǔ)。在信息化時(shí)代，信息數(shù)據(jù)的應(yīng)用成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)不可或缺的一種生存方式。------葛魯夫《數(shù)字化生存》稅收征管改革的重要成果就是信息技術(shù)手段的進(jìn)步，無(wú)論在硬件還是軟件層面，稅務(wù)系統(tǒng)的信息化水平已居于我國(guó)政府機(jī)構(gòu)前列。納稅評(píng)估生逢其時(shí)。WHY?（為什么）

---納稅評(píng)估可行性分析源起定義相關(guān)關(guān)系系評(píng)估作用用WHAT?（是什么么）源起---舶來(lái)品我國(guó)納稅稅評(píng)估概概念是從從國(guó)外的的“Assessment”（““為征稅稅對(duì)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所作的的評(píng)價(jià)、、估價(jià),被估定的的金額””等意））轉(zhuǎn)譯借借鑒而來(lái)來(lái)，亦有有從“Audit”，意即即“審計(jì)計(jì)、稽稽核、查查帳”等等意轉(zhuǎn)譯譯而來(lái)，，如““案頭審審計(jì)”(deskaudit)、“辦公公室審計(jì)計(jì)”(officeaudit)、實(shí)地核核查（fieldaudit）等。源起---舶來(lái)品納稅評(píng)估估是國(guó)際際通行的的稅收征征管措施施。新加坡：：納稅評(píng)估估是稅務(wù)務(wù)局的核核心工作作（稅務(wù)務(wù)處理部部發(fā)放放評(píng)稅表表，公司司服務(wù)部部和納稅稅人服務(wù)務(wù)部評(píng)稅稅，納納稅稅人審計(jì)計(jì)部對(duì)以以往年度度和有異異議的案案件進(jìn)行行復(fù)復(fù)評(píng)評(píng)，稅務(wù)務(wù)調(diào)查部部處理重重大涉稅稅案件件）美國(guó)國(guó)：：智能化信信息審核核，書(shū)面面通知改改正或稅稅務(wù)審計(jì)計(jì)英國(guó)國(guó)：：申報(bào)估估稅納納稅稅稅稅務(wù)檢查查日本本：辦公室審審計(jì)實(shí)實(shí)地審審計(jì)加拿大：：申報(bào)納納稅評(píng)評(píng)稅補(bǔ)補(bǔ)稅或退退稅從舶來(lái)品品到自主主創(chuàng)新舶來(lái)的是是理念、、名詞和和形式，，創(chuàng)新的的是內(nèi)容容、方法法和程序序由于法制制環(huán)境、、稅制和和征管制制度差異異，（如如大多數(shù)數(shù)國(guó)家納納稅評(píng)估估是在申申報(bào)后納納稅前進(jìn)進(jìn)行）加加之各國(guó)國(guó)納稅評(píng)評(píng)估核心心體系處處于保密密狀態(tài)，，國(guó)外納納稅評(píng)估估可咨借借鑒處不不多，需需立足我我國(guó)實(shí)際際有創(chuàng)造造性的開(kāi)開(kāi)展納稅稅評(píng)估。。納稅評(píng)估估在我國(guó)國(guó)經(jīng)歷了了實(shí)踐與與理論互互動(dòng)、從從探索到到推廣的的不斷創(chuàng)創(chuàng)新發(fā)展展的過(guò)程程。從舶來(lái)品品到自主主創(chuàng)新1998年最先用用于對(duì)外外商投資資企業(yè)、、外國(guó)企企業(yè)和外外籍個(gè)人人納稅情情況的審審核評(píng)價(jià)價(jià)，開(kāi)始始譯為““審核評(píng)評(píng)稅”或或“稽核核評(píng)稅””。2001年底稅務(wù)務(wù)總局制制定下發(fā)發(fā)《商貿(mào)企業(yè)業(yè)增值稅稅納稅評(píng)評(píng)估辦法法》，正式啟用用納稅評(píng)評(píng)估的概概念。2002-2004年，全國(guó)國(guó)各地納納稅評(píng)估估工作在在探索中中不同程程度展開(kāi)開(kāi)。2005年3月31日，稅務(wù)務(wù)總局制制定下發(fā)發(fā)《納稅評(píng)估估管理辦辦法（試試行）》（國(guó)稅發(fā)發(fā)［2005］43號(hào)），納納稅評(píng)估估作為稅稅源管理理重要手手段在全全國(guó)范圍圍內(nèi)普遍遍開(kāi)展。。納稅評(píng)估估定義43號(hào)文納稅評(píng)估估是指稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息息對(duì)比分分析的方法，，對(duì)納稅稅人和扣扣繳義務(wù)務(wù)人（以以下簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)納稅人人）納稅稅申報(bào)（（包括減減免緩抵抵退稅申申請(qǐng)，下下同）情情況的真實(shí)性和和準(zhǔn)確性性作出定性和定定量的判判斷，并采取取進(jìn)一步征征管措施施的管理行行為。北京地稅稅納稅評(píng)估估是指稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)運(yùn)用數(shù)數(shù)據(jù)信息息對(duì)比分分析的方方法，對(duì)對(duì)納稅人人和扣繳繳義務(wù)人人（以下下簡(jiǎn)稱(chēng)納納稅人））納稅申申報(bào)（包包括減免免緩?fù)硕惗惿暾?qǐng)，，下同））情況的的真實(shí)性性和準(zhǔn)確確性進(jìn)行行分析，，通過(guò)稅稅務(wù)函告告、稅務(wù)務(wù)約談和和調(diào)查核核實(shí)等方方法進(jìn)行核實(shí)實(shí)，作出定性性和定量量的判斷斷，并采采取進(jìn)一一步征管管措施的的管理行行為。定義要點(diǎn)點(diǎn)性質(zhì)：管理行為為（作出出定性和和定量的的判斷，，并采取取進(jìn)進(jìn)一步征征管措施施）客體：申報(bào)納稅稅情況的的真實(shí)性性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性方法及及程序序：數(shù)據(jù)信信息對(duì)對(duì)比分分析，，通過(guò)過(guò)稅務(wù)務(wù)函告告、稅稅務(wù)約約談和和實(shí)地地調(diào)查查等方方式進(jìn)進(jìn)行核核實(shí)主體：：稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)（納稅稅評(píng)估估主要要由基基層稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)的的稅源源管理理部門(mén)門(mén)及其其稅收收管理理員負(fù)負(fù)責(zé)，，重點(diǎn)點(diǎn)稅源源和重重大事事項(xiàng)的的納稅稅評(píng)估估也可可由上上級(jí)稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)。。）納稅評(píng)評(píng)估定定義關(guān)于進(jìn)一步步管理理措施施見(jiàn)評(píng)估估程序序中的的評(píng)估估結(jié)果果處理理。納稅評(píng)評(píng)估主主要工工作定定位我不是是故意意的，，我改改還不不行么么其中，，最具具評(píng)估估特色色的是是督促補(bǔ)補(bǔ)繳稅稅款和和滯納納金，也就就是給給納稅稅人大大量存存在的的非主主觀性性納稅稅錯(cuò)誤誤和問(wèn)問(wèn)題提提供自行改改正機(jī)會(huì)。。關(guān)于納納稅評(píng)評(píng)估的的征管管法修修訂說(shuō)說(shuō)明一是通通過(guò)征征管法法對(duì)納納稅評(píng)評(píng)估進(jìn)進(jìn)行法法律定定位。。明確確納稅稅評(píng)估估是對(duì)對(duì)納稅稅人納納稅申申報(bào)質(zhì)質(zhì)量的的審核核，同同時(shí)也也是稅稅源監(jiān)監(jiān)控的的一項(xiàng)項(xiàng)重要要內(nèi)容容，既既是管管理，，也是是服務(wù)務(wù)，為基層層稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)開(kāi)展展納稅稅評(píng)估估提供供法律律保章章。二是強(qiáng)強(qiáng)化稅稅務(wù)約約談的的法律律地位位，強(qiáng)化稅稅務(wù)約約談的的剛性性。良性互互動(dòng)機(jī)機(jī)制稅務(wù)總總局要要求：：建立立稅收收分析析、納納稅評(píng)評(píng)估、、稅源源監(jiān)控控和稅稅務(wù)稽稽查的的良性性互動(dòng)動(dòng)機(jī)制制。納稅評(píng)評(píng)估與與稅收收分析析的關(guān)關(guān)系納稅評(píng)評(píng)估與與稅務(wù)務(wù)稽查查的關(guān)關(guān)系評(píng)估與與分析析---面、線(xiàn)線(xiàn)、點(diǎn)點(diǎn)的結(jié)結(jié)合宏觀稅稅收分分析企業(yè)納納稅評(píng)評(píng)估提供參參考和和指導(dǎo)導(dǎo)提供參參考和和指導(dǎo)導(dǎo)點(diǎn)的挖挖掘：：落腳點(diǎn)點(diǎn)線(xiàn)的剖剖析：：參照系系（如同同業(yè)稅稅負(fù)分分析））微觀稅稅收分分析面的掃掃描：：指南評(píng)估與與稽查查---區(qū)別在在哪里里？區(qū)別納稅評(píng)估稅務(wù)稽查主體不同稅收管理員或?qū)I(yè)評(píng)估人員稅務(wù)稽查人員對(duì)象不同一般性涉稅疑點(diǎn)需要稽查立案情形手段不同提請(qǐng)企業(yè)自查或針對(duì)涉稅疑點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)（和風(fēng)細(xì)雨式，不戰(zhàn)而屈人之兵）全面實(shí)施稅務(wù)檢查，嚴(yán)格取證程序（暴風(fēng)驟雨式）發(fā)揮作用不同幫助納稅人解決非主觀故意的一般性問(wèn)題主要起打擊、威懾作用結(jié)果處理方式不同處理不具有強(qiáng)制性，不引起法律后果處理具有強(qiáng)制性，可能引起法律后果法律性質(zhì)不同不屬于復(fù)議和訴訟范疇可能引起復(fù)議訴訟評(píng)估與與稽查查---區(qū)別在在哪里里？納稅評(píng)評(píng)估與與稅務(wù)務(wù)稽查查最簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的區(qū)別別在于于前者者是無(wú)罪推推定，后者者是有罪推推定。無(wú)罪推推定即即未經(jīng)經(jīng)證實(shí)實(shí)和判判決有有罪之之前，，應(yīng)視視其無(wú)無(wú)罪。?；谟谶@種種認(rèn)識(shí)識(shí)，我我們?cè)谔幚砝碓u(píng)估估疑點(diǎn)點(diǎn)時(shí)，，尋找找的是是依據(jù)據(jù)而不不是證證據(jù)。這些些依據(jù)據(jù)僅僅僅是為為了驗(yàn)驗(yàn)證疑疑點(diǎn)而而不是是用來(lái)來(lái)定罪罪。有罪推推定即即在案案件一一開(kāi)始始就將將當(dāng)事事人推推定為為有罪罪之人人，接接下來(lái)來(lái)的事事情就就是要要想方方設(shè)法法證明明此人人有罪罪。評(píng)估與與稽查查---區(qū)別在在哪里里？如有些些外企企很忌忌諱稅稅務(wù)稽稽查車(chē)車(chē)停在在該公公司門(mén)門(mén)口，，因?yàn)闉樵诤芎芏鄧?guó)國(guó)家，，這意意味著著至少少稅務(wù)務(wù)局已已掌握握了可可靠的的有關(guān)關(guān)涉稅稅違法法的依依據(jù)，，并且且往往往與惡惡意違違法有有關(guān)。。納稅評(píng)評(píng)估作作用提出管理建議強(qiáng)化稅源管理采集維護(hù)信息

解答疑問(wèn)提出針對(duì)性建議落實(shí)優(yōu)惠政策加強(qiáng)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)揮了了管理理與服服務(wù)相相融合合的作作用發(fā)現(xiàn)并并解決決一般般性涉涉稅問(wèn)問(wèn)題，，降低征征納雙雙方的的成本本和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)提高稅稅務(wù)稽稽查的的有效效性和和威懾懾性由“撒大大網(wǎng)捕捕小魚(yú)魚(yú)”變?yōu)椤叭鲂⌒【W(wǎng)捕捕大魚(yú)魚(yú)”增進(jìn)征征納雙雙方的的良性性互動(dòng)動(dòng)，減減少對(duì)對(duì)納稅稅人不不必要要的行行政干干擾，，有利利于形形成和和諧誠(chéng)誠(chéng)信稅稅收環(huán)環(huán)境由“我我們企企業(yè)就就是鐵帳本本，也也快被被翻爛爛了”到““約談?wù)勼w現(xiàn)現(xiàn)了人性化化執(zhí)法法，我我們企企業(yè)愿愿意配配合”為納稅信信用等等級(jí)評(píng)定和和動(dòng)態(tài)態(tài)管理理提供供依據(jù)據(jù)納稅評(píng)評(píng)估作作用相關(guān)評(píng)評(píng)價(jià)稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)：：標(biāo)志著著新的的稅源源管理理體系系基本本建立立，是是稅收收征管管一次次質(zhì)的飛飛躍。納稅人人：體現(xiàn)了了稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)人性化化執(zhí)法法和深層次次服務(wù)務(wù)。避免了了稅務(wù)務(wù)稽查查給誠(chéng)誠(chéng)信納納稅企企業(yè)帶帶來(lái)的的不必必要的的行政政干擾擾。HOW?（怎樣樣做））納稅評(píng)評(píng)估程程序納稅評(píng)評(píng)估方方法納稅評(píng)評(píng)估指指標(biāo)預(yù)警區(qū)區(qū)間確確定納稅評(píng)評(píng)估程程序確定評(píng)評(píng)估對(duì)對(duì)象納稅評(píng)評(píng)估分分析核實(shí)疑疑點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題評(píng)估結(jié)結(jié)果處處理評(píng)估結(jié)結(jié)果反反饋確定納納稅評(píng)評(píng)估對(duì)對(duì)象納稅評(píng)評(píng)估對(duì)對(duì)象可可采用用計(jì)算機(jī)機(jī)自動(dòng)動(dòng)篩選選、人工分分析篩篩選和重點(diǎn)抽抽樣篩篩選等方法法。篩選納納稅評(píng)評(píng)估對(duì)對(duì)象，，要依依據(jù)稅稅收宏宏觀分分析、、行業(yè)業(yè)稅負(fù)負(fù)監(jiān)控控結(jié)果果等數(shù)數(shù)據(jù)，，結(jié)合合各項(xiàng)項(xiàng)評(píng)估估指標(biāo)標(biāo)及其其預(yù)警警值和和稅收收管理理員掌掌握的的納稅稅人實(shí)實(shí)際情情況，，參照照納稅稅人所所屬行行業(yè)、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)類(lèi)型型、經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模、、信用用等級(jí)級(jí)等因因素進(jìn)進(jìn)行全全面、、綜合合的審審核對(duì)對(duì)比分分析。?；A(chǔ)信信息預(yù)預(yù)警發(fā)票異異常預(yù)警確定評(píng)評(píng)估對(duì)對(duì)象舉舉例行業(yè)指指標(biāo)預(yù)預(yù)警根據(jù)不不同行行業(yè)選選擇有有代表表性的的指標(biāo)標(biāo)，將將指標(biāo)標(biāo)值低低于或或高于于預(yù)警警區(qū)間間的企企業(yè)確確定為為評(píng)估估對(duì)象象。見(jiàn)后面面房地地產(chǎn)評(píng)評(píng)估案案例。。確定評(píng)評(píng)估對(duì)對(duì)象舉舉例納稅評(píng)評(píng)估分分析綜合運(yùn)運(yùn)用納納稅評(píng)評(píng)估分分析方方法。。選擇應(yīng)應(yīng)用納納稅評(píng)評(píng)估指指標(biāo)，，參照照指標(biāo)標(biāo)預(yù)警警值進(jìn)進(jìn)行分分析。。納稅評(píng)評(píng)估分分析過(guò)過(guò)程分析模模型1：總體評(píng)估異常要素評(píng)估應(yīng)用模模型2和3偏離度疑點(diǎn)區(qū)域正常區(qū)域均值疑點(diǎn)區(qū)域差異分析納稅人人當(dāng)期指指標(biāo)疑點(diǎn)區(qū)域納稅人人上年年同期相相關(guān)指指標(biāo)行業(yè)指指標(biāo)參數(shù)值值分析模模型2：納稅評(píng)評(píng)估分分析過(guò)過(guò)程納稅申報(bào)入庫(kù)稅款比對(duì)申報(bào)納稅數(shù)據(jù)相關(guān)信息生成差異征納之之外的的第三方方信息息分析模模型3：納稅評(píng)評(píng)估分分析過(guò)過(guò)程核實(shí)涉涉稅疑疑點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題稅務(wù)函函告：：指稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)對(duì)經(jīng)經(jīng)納稅稅評(píng)估估分析析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存在在涉稅稅疑點(diǎn)點(diǎn)或問(wèn)問(wèn)題的的納稅稅人，，通過(guò)過(guò)信函等等方式式告知知，要求求其進(jìn)進(jìn)行自自查并并做出出解釋釋說(shuō)明明，提提示其其依法法正確確履行行納稅稅義務(wù)務(wù)、扣扣繳義義務(wù)的的工作作方法法。稅務(wù)約約談：：稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)對(duì)對(duì)經(jīng)納納稅評(píng)評(píng)估分分析發(fā)發(fā)現(xiàn)存存在涉涉稅疑疑點(diǎn)或或問(wèn)題題的納納稅人人，通通過(guò)約請(qǐng)其其進(jìn)行行陳述述說(shuō)明明或補(bǔ)補(bǔ)充舉舉證，做出出定性性、定定量判判斷，，并采采取進(jìn)進(jìn)一步步征管管措施施的工工作方方法。。核實(shí)涉涉稅疑疑點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題稅務(wù)約約談的的對(duì)象象主要是是企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)人員員。因評(píng)估估工作作需要要，必必須約約談企企業(yè)其其他相相關(guān)人人員的的，應(yīng)應(yīng)經(jīng)稅稅源管管理部部門(mén)批批準(zhǔn)并并通過(guò)過(guò)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)部門(mén)門(mén)安排排。納稅人人因特特殊困困難不不能按按時(shí)接接受稅稅務(wù)約約談的的，可可向稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)說(shuō)說(shuō)明情情況，，經(jīng)批批準(zhǔn)后后延期期進(jìn)行行。納稅人人可以以委托托具有有執(zhí)業(yè)業(yè)資格格的稅務(wù)代代理人人進(jìn)行稅稅務(wù)約約談。。稅務(wù)務(wù)代理理人代代表納納稅人人進(jìn)行行稅務(wù)務(wù)約談?wù)剷r(shí)，，應(yīng)向向稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)提交交納稅稅人委托代代理合合法證證明。。核實(shí)涉涉稅疑疑點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題實(shí)地調(diào)調(diào)查核核實(shí)納納稅評(píng)評(píng)估情情況：：指稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)通通過(guò)到到納稅稅人的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所所了解情情況、、審核核帳目目憑證證等措施施，對(duì)對(duì)評(píng)估估分析析中發(fā)發(fā)現(xiàn)的的較為復(fù)復(fù)雜的的涉稅稅疑點(diǎn)點(diǎn)或問(wèn)問(wèn)題做出定定性、、定量量判斷斷，并并采取取進(jìn)一一步征征管措措施的的工作作方法法。通過(guò)三三種核核實(shí)手手段，，給納納稅人人提供供自查自自糾的機(jī)會(huì)會(huì)，提提供針針對(duì)性性強(qiáng)的的深層層次服服務(wù)，，解決決計(jì)算算填寫(xiě)寫(xiě)錯(cuò)誤誤、政政策和和程序序理解解偏差差等一一般性性涉稅稅問(wèn)題題。評(píng)估結(jié)結(jié)果處處理評(píng)估結(jié)結(jié)果處處理督促納納稅人人補(bǔ)繳繳稅款款和滯滯納金金提請(qǐng)行行政處處罰移交稅稅務(wù)稽稽查提請(qǐng)非非正常常戶(hù)等等情形認(rèn)認(rèn)定提出納納稅事事項(xiàng)建議未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題題歸檔檔以北京京地稅稅評(píng)估估結(jié)果果處理理為例例：移交稅稅務(wù)稽稽查情情形存在偷偷稅嫌嫌疑的的。存在逃逃避追追繳欠欠稅嫌嫌疑的的。無(wú)正當(dāng)當(dāng)理由由拒絕絕稅務(wù)務(wù)函告告、稅稅務(wù)約約談或或?qū)嵉氐卣{(diào)查查核實(shí)實(shí)的。。對(duì)經(jīng)納納稅評(píng)評(píng)估應(yīng)應(yīng)補(bǔ)繳繳的涉涉稅款款項(xiàng)拒絕及及時(shí)足足額入入庫(kù)的的。已確定定為稽稽查局局專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)檢查查案源源或涉涉嫌其其他稅稅收違違法行行為需需要立立案查查處的的。定量分分析法法定性分分析法法綜合分分析法法納稅評(píng)評(píng)估方方法比較分分析法法核對(duì)法法因素分分析法法經(jīng)驗(yàn)分分析法法邏輯分析法法納稅評(píng)估指指標(biāo)行業(yè)納稅評(píng)評(píng)估指標(biāo)，按行業(yè)制制定和完善善。納稅評(píng)估通用分析指指標(biāo)和分稅種特定定分析指標(biāo)標(biāo)，見(jiàn)《納稅評(píng)估管管理辦法（（試行）》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕43號(hào)）附件一一、附件二二。行業(yè)涉稅問(wèn)問(wèn)題整理相關(guān)行業(yè)涉涉稅信息登記申報(bào)信信息稅務(wù)機(jī)關(guān)采采集信息第三方涉稅稅信息行業(yè)納稅評(píng)評(píng)估指標(biāo)涉稅疑點(diǎn)行業(yè)納稅評(píng)評(píng)估指標(biāo)構(gòu)構(gòu)建與應(yīng)用用信息來(lái)源根據(jù)經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)、會(huì)計(jì)計(jì)核算要求等等提取個(gè)案涉稅異異常判斷修正評(píng)估指指標(biāo)提煉歸納稅收政策法法規(guī)會(huì)計(jì)制度規(guī)規(guī)定通過(guò)約談等等方式核實(shí)實(shí)，排除疑疑點(diǎn)，或核核實(shí)確認(rèn)涉涉稅問(wèn)題43號(hào)文評(píng)評(píng)估指標(biāo)體體系通用分析指指標(biāo)分稅種特定定分析指標(biāo)標(biāo)1.收入類(lèi)2.成本類(lèi)3.費(fèi)用類(lèi)4.利潤(rùn)類(lèi)5.資產(chǎn)類(lèi)1.增值稅3.印花稅4.資源稅通用分析指指標(biāo)和分稅稅種分析指指標(biāo)2.企業(yè)所得稅稅指標(biāo)配比分分析主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入變動(dòng)率率正值≈預(yù)警警值負(fù)值、或正正值＜預(yù)警值正常少計(jì)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入變動(dòng)率率=（本期主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入入－基期主主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入）÷基期主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入×100%通用分析指指標(biāo)舉例（收入類(lèi)））單位產(chǎn)成品品原材料耗耗用率=本期投入原原材料÷本期產(chǎn)成品品成本×100%原材料耗用用率過(guò)高過(guò)低未入庫(kù)、賬賬外銷(xiāo)售多計(jì)產(chǎn)成品品成本通用分析指指標(biāo)舉例（成本類(lèi)））成本費(fèi)用率率=（本期營(yíng)業(yè)費(fèi)費(fèi)用+本期管理費(fèi)費(fèi)用+本期財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用）÷本期主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本×100%成本費(fèi)用率率≈預(yù)警值：：正正常＞預(yù)警值：：多列期間間費(fèi)用＜預(yù)警值：：多列成本本通用分析指指標(biāo)舉例（費(fèi)用類(lèi)））成本費(fèi)用變變動(dòng)率=（本期期間費(fèi)費(fèi)用-基期期間費(fèi)費(fèi)用）/基期期間費(fèi)費(fèi)用（本期主營(yíng)成成本-基期主營(yíng)成成本）/基期主營(yíng)成成本×100%成本費(fèi)用變變動(dòng)率＜1正?！?多計(jì)費(fèi)用（期間費(fèi)用用的增長(zhǎng)幅幅度應(yīng)低于于主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)成本的增增長(zhǎng)幅度））通用分析指指標(biāo)舉例（費(fèi)用類(lèi)））成本費(fèi)用利利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷成本費(fèi)用總總額×100%其中：成本本費(fèi)用總額額=主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本總額+費(fèi)用總額成本費(fèi)用利利潤(rùn)率≥預(yù)警值：：正常＜預(yù)警值：多列成本、、費(fèi)用，少少計(jì)收入通用分析指指標(biāo)舉例（利潤(rùn)類(lèi)））主營(yíng)業(yè)務(wù)利利潤(rùn)變動(dòng)率率=（本期主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)潤(rùn)-基期主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)））÷基期主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)利潤(rùn)×100%其他業(yè)務(wù)利利潤(rùn)變動(dòng)率率=（本期其他他業(yè)務(wù)利潤(rùn)潤(rùn)-基期其他業(yè)業(yè)務(wù)利潤(rùn)））÷基期其他業(yè)業(yè)務(wù)利潤(rùn)×100%主營(yíng)業(yè)務(wù)利利潤(rùn)變動(dòng)率率≥預(yù)警值：：正常＜預(yù)警值：：多列成本本少列收入通用分析指指標(biāo)舉例（利潤(rùn)類(lèi)））凈資產(chǎn)收益益率=凈利潤(rùn)÷平均凈資產(chǎn)產(chǎn)×100%凈資產(chǎn)收益益率過(guò)低過(guò)高隱匿收入多提折舊通用分析指指標(biāo)舉例（資產(chǎn)類(lèi)））主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入變動(dòng)率率＆主營(yíng)業(yè)務(wù)利利潤(rùn)變動(dòng)率率兩者均為正正比值≈1基本正常前者為正后者為負(fù)多計(jì)成本兩者均為負(fù)負(fù)少計(jì)收入多計(jì)成本兩者均為正正比值＞1多計(jì)成本通用分析指指標(biāo)舉例（配比分析析）主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入變動(dòng)率率＆主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本變變動(dòng)率兩者均為正正比值≈1基本正常兩者均為負(fù)負(fù)比值＞1少計(jì)收入多列成本兩者均為正正比值＜1少計(jì)收入多列成本通用分析指指標(biāo)舉例（配比分析析）主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本變動(dòng)率率＆主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)利潤(rùn)變變動(dòng)率兩者均為正正比值≈1基本正常兩者均為負(fù)負(fù)比值＜1少計(jì)收入多列成本兩者均為正正比值＞1少計(jì)收入多列成本通用分析指指標(biāo)舉例（配比分析析）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率＆資產(chǎn)產(chǎn)利潤(rùn)率＆＆銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率加快銷(xiāo)售利潤(rùn)率率降低資產(chǎn)利潤(rùn)率率降低隱匿收入多列成本通用分析指指標(biāo)舉例（配比分析析）企業(yè)所得稅稅稅收負(fù)擔(dān)擔(dān)率（簡(jiǎn)稱(chēng)稅負(fù)率）=（本期應(yīng)納納稅額÷本期利潤(rùn)總總額）×100%縱向比較橫向比比較稅負(fù)率率低于預(yù)預(yù)警值值不計(jì)少少計(jì)收收入，，多列列成本本費(fèi)用用擴(kuò)大稅稅前扣扣除范范圍，人為調(diào)調(diào)節(jié)利利潤(rùn)等等分稅種種分析析指標(biāo)標(biāo)舉例例所得稅稅貢獻(xiàn)獻(xiàn)率=應(yīng)納所所得稅稅額÷主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收收入×100%?？v向比比較橫向比比較所得稅稅貢獻(xiàn)獻(xiàn)率低于預(yù)預(yù)警值值結(jié)合稅稅負(fù)率率指標(biāo)標(biāo)，分分析問(wèn)問(wèn)題主主要存存在收入方方面還還是成成本費(fèi)費(fèi)用方方面。。分稅種種分析析指標(biāo)標(biāo)舉例例企業(yè)所所得稅稅評(píng)估估指標(biāo)標(biāo)及應(yīng)應(yīng)用將涉及及所得得稅評(píng)評(píng)估的的指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行分類(lèi)類(lèi)應(yīng)用用。一類(lèi)指指標(biāo)：：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收收入變變動(dòng)率率、所所得稅稅稅收收負(fù)擔(dān)擔(dān)率、、所得得稅貢貢獻(xiàn)率率、主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)利利潤(rùn)稅稅收負(fù)負(fù)擔(dān)率率。二類(lèi)指指標(biāo)：：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成成本變變動(dòng)率率、主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)費(fèi)用變變動(dòng)率率、營(yíng)營(yíng)業(yè)（（管理理、財(cái)財(cái)務(wù)））費(fèi)用用變動(dòng)動(dòng)率、、主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)利潤(rùn)潤(rùn)變動(dòng)動(dòng)率、、成本本費(fèi)用用率、、成本本費(fèi)用用利潤(rùn)潤(rùn)率、、所得得稅負(fù)負(fù)擔(dān)變變動(dòng)率率、所所得稅稅貢獻(xiàn)獻(xiàn)變動(dòng)動(dòng)率、、應(yīng)納納稅所所得額額變動(dòng)動(dòng)率及及通用用指標(biāo)標(biāo)中的的收入入、成成本、、費(fèi)用用、利利潤(rùn)配配比指指標(biāo)。。三類(lèi)指指標(biāo)：：存貨周周轉(zhuǎn)率率、固固定資資產(chǎn)綜綜合折折舊率率、營(yíng)營(yíng)業(yè)外外收支支增減減額、、稅前前彌補(bǔ)補(bǔ)虧損損扣除除限額額及稅稅前列列支費(fèi)費(fèi)用評(píng)評(píng)估指指標(biāo)。。一類(lèi)指指標(biāo)出出現(xiàn)異異常，，運(yùn)用用二類(lèi)類(lèi)指標(biāo)標(biāo)中相相關(guān)指指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行審審核分分析，，并結(jié)結(jié)合原原材料料、燃燃料、、動(dòng)力力等情情況進(jìn)進(jìn)一步步分析析異常常情況況及其其原因因。二類(lèi)指指標(biāo)出出現(xiàn)異異常，，運(yùn)用用三類(lèi)類(lèi)指標(biāo)標(biāo)中影影響的的相關(guān)關(guān)項(xiàng)目目和指指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行深深入審審核分分析，，并結(jié)結(jié)合原原材料料、燃燃料、、動(dòng)力力等情情況進(jìn)進(jìn)一步步分析析異常常情況況及其其原因因。在運(yùn)用用上述述三類(lèi)類(lèi)指標(biāo)標(biāo)的同同時(shí)，，對(duì)影影響企企業(yè)所所得稅稅的其其它指指標(biāo)，，也應(yīng)應(yīng)進(jìn)行行審核核分析析。企業(yè)所所得稅稅評(píng)估估指標(biāo)標(biāo)及應(yīng)應(yīng)用預(yù)警值值及其其確定定預(yù)警值值是對(duì)對(duì)納稅稅人生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)和和財(cái)務(wù)務(wù)情況況等各各類(lèi)相相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，，運(yùn)用用內(nèi)、、外部部相關(guān)關(guān)信息息和數(shù)數(shù)學(xué)的的方法法比較較測(cè)算算出的的算術(shù)平平均值值或加加權(quán)平平均值值及其其合理理變動(dòng)動(dòng)區(qū)間間，是評(píng)評(píng)估分分析的的重要要參照物物。（43號(hào)文））預(yù)警值值及其其確定定（常用用確定定方式式）1.測(cè)算平平均水水平2.測(cè)算分分布范范圍3.確定預(yù)預(yù)警區(qū)區(qū)間預(yù)警區(qū)區(qū)間范范圍為為：預(yù)警區(qū)區(qū)間范范圍為為：舉例房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)納稅稅評(píng)估估經(jīng)營(yíng)涉涉稅特特點(diǎn)流程涉涉稅分分析行業(yè)評(píng)評(píng)估指指標(biāo)行業(yè)指指標(biāo)構(gòu)構(gòu)建常見(jiàn)涉涉稅問(wèn)問(wèn)題行業(yè)涉涉稅信信息納稅評(píng)評(píng)估案案例房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指通通過(guò)市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)機(jī)制從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資、開(kāi)開(kāi)發(fā)、、建設(shè)設(shè)、銷(xiāo)銷(xiāo)售、、出租租、管管理、、服務(wù)務(wù)、咨咨詢(xún)等等項(xiàng)目目的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，具體體可分分為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)、房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)業(yè)、、房地地產(chǎn)管管理業(yè)業(yè)（物業(yè)業(yè)管理理業(yè)））等行行業(yè)；；廣義義而言言，還還包括括建筑筑業(yè)的的房地地產(chǎn)建建設(shè)部部分。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)是逐步步從建筑業(yè)業(yè)分離出出來(lái)的的新興興產(chǎn)業(yè)業(yè)，主主要涉涉及房房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資、、開(kāi)發(fā)發(fā)、建建設(shè)、、銷(xiāo)售售、出出租等等環(huán)節(jié)節(jié)，是是房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)最重重要的的組成成部分分。經(jīng)營(yíng)涉涉稅特特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)和建建筑業(yè)業(yè)的關(guān)關(guān)系可分為為兩類(lèi)類(lèi)：一類(lèi)是是合同關(guān)關(guān)系（委托托、招招標(biāo)等等），，一般般將從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的企業(yè)業(yè)稱(chēng)為為開(kāi)發(fā)發(fā)商，，將從從事房房屋施施工建建設(shè)的的企業(yè)業(yè)稱(chēng)為為建筑筑商或或承包包商；；第二類(lèi)類(lèi)是房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)通過(guò)過(guò)自營(yíng)工工程，將建建筑業(yè)業(yè)的環(huán)環(huán)節(jié)納納入本本企業(yè)業(yè)之中中。對(duì)于第第二類(lèi)類(lèi)關(guān)系系，值得注注意的的涉稅稅問(wèn)題題有兩兩點(diǎn)：：一是自自營(yíng)工工程在在銷(xiāo)售售時(shí)，，在按按照““銷(xiāo)售售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)””稅目目納稅稅的同同時(shí)，，其自自建行行為應(yīng)應(yīng)視同同提供供應(yīng)稅稅勞務(wù)務(wù)，按按“建建筑業(yè)業(yè)”稅稅目繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅；二二是存存在自自營(yíng)工工程的的企業(yè)業(yè)，如如果有有代建建工程程項(xiàng)目目，應(yīng)應(yīng)按““建筑筑業(yè)””稅目目繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅。。經(jīng)營(yíng)涉涉稅特特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)與房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理業(yè)的的關(guān)系系有三類(lèi)類(lèi)：一類(lèi)是是合同關(guān)關(guān)系（委托托、招招標(biāo)等等），，物業(yè)業(yè)建成成后，，由房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)或業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)選聘聘物業(yè)業(yè)公司司;第二類(lèi)類(lèi)是由由房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)下屬獨(dú)獨(dú)立核核算的的物業(yè)業(yè)公司司負(fù)責(zé)物物業(yè)管管理；；第三類(lèi)類(lèi)是房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)兼營(yíng)物業(yè)管管理。。對(duì)第三三類(lèi)關(guān)關(guān)系，，值得得注注意意的的涉涉稅稅問(wèn)問(wèn)題題是是：：兼營(yíng)營(yíng)物物業(yè)業(yè)管管理理的的企企業(yè)業(yè)，，有有的的同同時(shí)時(shí)兼兼營(yíng)營(yíng)餐餐飲飲、、娛娛樂(lè)樂(lè)等等服服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目目，，對(duì)對(duì)其其物物業(yè)業(yè)收收入入以以及及服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)的的各各項(xiàng)項(xiàng)收收入入應(yīng)應(yīng)按按相相應(yīng)應(yīng)的的稅稅目目、、稅稅率率納納稅稅。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)涉涉稅稅特特點(diǎn)點(diǎn)按預(yù)預(yù)收收賬賬款款征征收收營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加。。除代代收收的的契契稅稅、、印印花花稅稅及及住住房房專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)維維修修基金金外，，其其余余代代收收款款項(xiàng)項(xiàng)均均須須交交納納營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。。按開(kāi)開(kāi)票票方方確確認(rèn)認(rèn)是是否否為為企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅應(yīng)應(yīng)稅稅收收入入。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)期期和和租租售售管管理理期期的的涉涉稅稅情情況況不不具具可可比比性性，，不不適適用用有有關(guān)關(guān)變變動(dòng)動(dòng)率率評(píng)評(píng)估估指指標(biāo)標(biāo)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)所所涉涉及及到到的的營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅稅稅目目稅稅率率和和涉涉稅稅事事項(xiàng)項(xiàng)見(jiàn)見(jiàn)右右表表：：經(jīng)營(yíng)營(yíng)涉涉稅稅特特點(diǎn)點(diǎn)1.營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅2.城市市維維護(hù)護(hù)建建設(shè)設(shè)稅稅（外外資資企企業(yè)業(yè)不不征征））3.教育育費(fèi)費(fèi)附附加加（外外資資企企業(yè)業(yè)不不征征））4.企業(yè)業(yè)所所得得稅稅5.個(gè)人人所所得得稅稅6.房產(chǎn)產(chǎn)稅稅7.城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅8.車(chē)船船使使用用稅稅9.印花花稅稅10.契稅稅11.耕地地占占用用稅稅12.土地地增增值值稅稅涉稅稅種種類(lèi)類(lèi)---共涉涉及及12項(xiàng)稅稅費(fèi)費(fèi)經(jīng)營(yíng)涉涉稅特特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)具有有階段段性和和周期期性特特點(diǎn)，，一般般可分分為開(kāi)發(fā)建建設(shè)和租售管管理兩大階階段。。開(kāi)發(fā)建建設(shè)期期涉稅稅事項(xiàng)項(xiàng)和涉涉稅環(huán)環(huán)節(jié)較較少，，主要要涉稅稅事項(xiàng)項(xiàng)和涉涉稅環(huán)環(huán)節(jié)集集中在在租售售管理理期，，具體體情況況見(jiàn)右右表：：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的基本本流程程及涉涉稅分分析：：經(jīng)營(yíng)流流程涉涉稅分分析問(wèn)題1：取得售售房預(yù)預(yù)收款款未繳繳或未未足額額繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅金金及附附加，，未按按規(guī)定定預(yù)繳繳企業(yè)業(yè)所得得稅和和土地地增值值稅。。該問(wèn)題題出現(xiàn)率率為85%。問(wèn)題2：采取不不及時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入入和成成本、、不計(jì)計(jì)或少少計(jì)收收入、、多列列成本本費(fèi)用用等方方式少少繳企企業(yè)所所得稅稅。該問(wèn)題題出現(xiàn)率率為80%。問(wèn)題3：發(fā)放年年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)、過(guò)過(guò)節(jié)費(fèi)費(fèi)、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、、補(bǔ)貼貼以及及支付付董事事費(fèi)、、發(fā)放放勞務(wù)務(wù)報(bào)酬酬等未未按規(guī)規(guī)定代代扣代代繳個(gè)個(gè)稅。。該類(lèi)問(wèn)問(wèn)題出現(xiàn)率率為65%。問(wèn)題4：未按房房產(chǎn)原原值足足額納納稅或或出租租房屋屋未納納、少少納房房產(chǎn)稅稅（城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)稅））、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅。該問(wèn)題題出現(xiàn)率率為27%。常見(jiàn)涉涉稅問(wèn)問(wèn)題其他問(wèn)問(wèn)題：：（（以下問(wèn)問(wèn)題發(fā)發(fā)生率率均為為10%以下）問(wèn)題1：將預(yù)收收款計(jì)計(jì)入其其他應(yīng)應(yīng)付款款等往往來(lái)款款項(xiàng)少少納稅稅，并并影響響預(yù)繳繳企業(yè)業(yè)所得得稅和和土地地增值值稅。。問(wèn)題2：取得售售房代代收款款項(xiàng)未未繳稅稅。問(wèn)題3：合作建建房未未按規(guī)規(guī)定繳繳稅。。問(wèn)題4：贈(zèng)與、、投資資、以以房換換房、、以房房抵債債等視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售售行行為未未繳稅稅。問(wèn)題5：自營(yíng)工工程未未按建建筑業(yè)業(yè)稅目目繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅。。常見(jiàn)涉涉稅問(wèn)問(wèn)題問(wèn)題6：取得假假發(fā)票票入帳帳，虛虛列成成本。。問(wèn)題7：“真票票虛開(kāi)開(kāi)”，，利用用虛假假資料料向稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申申請(qǐng)請(qǐng)代開(kāi)開(kāi)發(fā)票票，虛虛列成成本。。問(wèn)題8：不配比比結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本本，多多列當(dāng)當(dāng)期成成本。。問(wèn)題9：利息費(fèi)費(fèi)用不不資本本化，，多列列當(dāng)期期費(fèi)用用。問(wèn)題10：預(yù)售階階段扣扣除業(yè)業(yè)務(wù)招招待費(fèi)費(fèi)等，，多列列費(fèi)用用。問(wèn)題11：兼營(yíng)餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)等服服務(wù)業(yè)業(yè)未按按規(guī)定定繳稅稅問(wèn)題12：境外銷(xiāo)銷(xiāo)售境境內(nèi)房房屋未未繳稅稅。常見(jiàn)涉涉稅問(wèn)問(wèn)題問(wèn)題13：出租或或自用用房屋屋未繳繳房產(chǎn)產(chǎn)稅和和土地地使用用稅。。問(wèn)題14：采取假假合資資手段段利用用外資資企業(yè)業(yè)優(yōu)惠惠政策策少繳繳稅稅款。。問(wèn)題15：支付傭傭金未未代扣扣代繳繳個(gè)人人所得得稅。。問(wèn)題16：購(gòu)買(mǎi)商商業(yè)保保險(xiǎn)未未代扣扣代繳繳個(gè)人人所得得稅。。問(wèn)題17：簽訂代代建工工程合合同、、租賃賃合同同、借借款合合同未未繳繳納印印花稅稅。問(wèn)題18：假借““標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅宅”名名義，，利用用優(yōu)惠惠政策策未繳繳或或少繳繳土地地增值值稅。。常見(jiàn)涉涉稅問(wèn)問(wèn)題行業(yè)涉涉稅信信息登記申申報(bào)信信息：：納稅申申報(bào)表表會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目情況況登記記表稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)管管理和和采集集信息息：領(lǐng)購(gòu)和和開(kāi)具具發(fā)票票信息息企業(yè)其其他涉涉稅信信息表表第三方方信息息：規(guī)劃委委、建建委等等部門(mén)門(mén)提供供的信信息行業(yè)評(píng)評(píng)估指指標(biāo)第一層層級(jí)——企業(yè)總總體評(píng)評(píng)估進(jìn)行比比較第二層層級(jí)——企業(yè)各各類(lèi)要要素評(píng)評(píng)估行業(yè)評(píng)評(píng)估指指標(biāo)利潤(rùn)類(lèi)類(lèi)收入類(lèi)類(lèi)銷(xiāo)售成成本類(lèi)類(lèi)營(yíng)業(yè)稅稅金及及附加加類(lèi)期間費(fèi)費(fèi)用類(lèi)類(lèi)銷(xiāo)售收收入成成本率率銷(xiāo)售成成本與與發(fā)出出存貨貨比率率期間費(fèi)費(fèi)用占占開(kāi)發(fā)發(fā)成本本比率率銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用收收入比比率三項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用變變動(dòng)率率其他應(yīng)應(yīng)付款款變動(dòng)動(dòng)率毛利率率已納稅稅與應(yīng)應(yīng)納稅稅比對(duì)對(duì)行業(yè)評(píng)評(píng)估指指標(biāo)第三層層級(jí)——項(xiàng)目評(píng)評(píng)估開(kāi)發(fā)成成本類(lèi)類(lèi)銷(xiāo)售成成本中中基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)占占建安安費(fèi)比比率銷(xiāo)售成成本中中配套套設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)占占建安安費(fèi)比比率銷(xiāo)售成成本中中開(kāi)發(fā)發(fā)間接接費(fèi)用用占土土地成成本及及建筑筑安裝裝工程程費(fèi)比比率銷(xiāo)售成成本中中前期期工程程費(fèi)占占建安安費(fèi)比比率開(kāi)發(fā)成成本中中單位位面積積建筑筑安裝裝工程程費(fèi)理論銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入＝＝可售售面積積×銷(xiāo)售均均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源可售面面積：：取自自規(guī)劃劃部門(mén)門(mén)已售面面積和和銷(xiāo)售售均價(jià)價(jià)：取取自房房管部部門(mén)或或房地地產(chǎn)信信息網(wǎng)網(wǎng)或《企業(yè)其其他涉涉稅信信息表表》行業(yè)評(píng)評(píng)估指指標(biāo)解解析理論銷(xiāo)銷(xiāo)售成成本＝＝土地地成本本+建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)+前期工工程建建設(shè)費(fèi)費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)+配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)+開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)＝可可售面面積×行業(yè)平平均水水平前期工工程建建設(shè)費(fèi)費(fèi)＝建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)×前期工工程費(fèi)費(fèi)占建建安費(fèi)費(fèi)的行行業(yè)平平均比比率基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)＝建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)×基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)占建建安費(fèi)費(fèi)的行行業(yè)平平均比比率配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)＝建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)×配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)占建建安費(fèi)費(fèi)的行行業(yè)平平均比比率行業(yè)評(píng)評(píng)估指指標(biāo)解解析開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)＝（（土地地成本本+建安工工程費(fèi)費(fèi)）×開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)占土土地成成本及及建安安費(fèi)的的行業(yè)業(yè)平均均比率率數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源土地成成本：：取自自土地地管理理部門(mén)門(mén)、房房屋拆拆遷部部門(mén)或或《企業(yè)其其他涉涉稅信信息表表》行業(yè)平平均比比率：：取自自《企業(yè)其其他涉涉稅信信息表表》的平均均數(shù)。。預(yù)計(jì)毛毛利、、營(yíng)業(yè)業(yè)稅金金及附附加、、期間間費(fèi)用用取自自《企業(yè)所所得稅稅申報(bào)報(bào)表》及附表表。行業(yè)評(píng)評(píng)估指指標(biāo)解解析行業(yè)評(píng)評(píng)估指指標(biāo)解解析數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源企業(yè)申申報(bào)繳繳納所所得稅稅額、、銷(xiāo)售售收入入：取取自《企業(yè)所得稅申申報(bào)表》及附表。預(yù)收帳款期末末、期初余額額取自《資產(chǎn)負(fù)債表》。指標(biāo)應(yīng)用將企業(yè)理論稅稅負(fù)率與實(shí)際際稅負(fù)率進(jìn)行行比較，異常常值在預(yù)警區(qū)區(qū)間外的，應(yīng)應(yīng)用第二或第第三層級(jí)指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行評(píng)估。。納稅評(píng)估案例例指標(biāo)項(xiàng)目金額（元）銷(xiāo)售收入30,171,374銷(xiāo)售成本27,567,564其中：土地成本7,460,360建筑安裝費(fèi)12,039,639配套設(shè)施費(fèi)2,018,480開(kāi)發(fā)間接費(fèi)434,980開(kāi)發(fā)成本315,874,501其中：建安費(fèi)106,836,480指標(biāo)項(xiàng)目金額（元）本期開(kāi)發(fā)成本83,527,250本期預(yù)計(jì)毛利5,801,273期初存貨115,418,216期末存貨186,377,895管理費(fèi)用1,642,718銷(xiāo)售費(fèi)用1,132,702財(cái)務(wù)費(fèi)用2,252,02007年某房地產(chǎn)企企業(yè)一戶(hù)式評(píng)評(píng)估信息整理理表納稅評(píng)估案例例指標(biāo)項(xiàng)目金額（元）上期管理費(fèi)用1,032,715上期銷(xiāo)售費(fèi)用1,232,507上期財(cái)務(wù)費(fèi)用2,131,675預(yù)收帳款期初余額62,090,212預(yù)收帳款期末余額75,076,678期初其他應(yīng)付款1,139,625期末其他應(yīng)付款3,791,037可售面積58889當(dāng)期已售面積6,101指標(biāo)項(xiàng)目金額（元）項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)6,250營(yíng)業(yè)稅及附加1,070,493土地增值稅114,098企業(yè)所得稅541,137個(gè)人所得稅78,932印花稅15,085房產(chǎn)稅0土地使用稅0指標(biāo)計(jì)算企業(yè)理論稅負(fù)率＝[（58889×6250-205589565)×6101/58889+5801273-1184591-4227440]×33%÷（58889×6250×6101/58889）×100%＝15%企業(yè)實(shí)際稅負(fù)率＝541137÷（30171374+7507667-6209021）×100%＝1.72%指標(biāo)分析及疑點(diǎn)指向二者差異巨大，存在少計(jì)收入、多列成本費(fèi)用疑點(diǎn)，需應(yīng)用二、三級(jí)指標(biāo)具體分析。疑點(diǎn)處理應(yīng)用二、三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。納稅評(píng)估案例例指標(biāo)名稱(chēng)二級(jí)指標(biāo)—利潤(rùn)類(lèi)—毛利率指標(biāo)計(jì)算毛利率＝（銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售成本）/銷(xiāo)售收入

×100%

＝（30171374-27567564）

÷30171374×100%=8.6%指標(biāo)分析及疑點(diǎn)指向低于預(yù)警值，存在少計(jì)收入、多列成本疑點(diǎn)，需應(yīng)用其他指標(biāo)具體分析。疑點(diǎn)處理進(jìn)一步應(yīng)用二、三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。納稅評(píng)估案例例指標(biāo)名稱(chēng)二級(jí)指標(biāo)—收入類(lèi)—其他應(yīng)付款變動(dòng)率指標(biāo)計(jì)算其他應(yīng)付款變動(dòng)率＝（期末其他應(yīng)付款-期初其他應(yīng)付款）/

期初其他應(yīng)付款×100%＝（3791037-1139625）/1139625×100%=234%指標(biāo)分析及疑點(diǎn)指向高于預(yù)警值，存在將售房收入計(jì)入其他應(yīng)付款疑點(diǎn)，需通過(guò)約談等方式進(jìn)行核實(shí)。疑點(diǎn)核實(shí)經(jīng)約談，企業(yè)承認(rèn)07年將2152054元售房款計(jì)入其他應(yīng)付款。納稅評(píng)估案例例指標(biāo)名稱(chēng)二級(jí)指標(biāo)—銷(xiāo)售成本類(lèi)—銷(xiāo)售收入成本率指標(biāo)計(jì)算銷(xiāo)售收入成本率＝銷(xiāo)售成本/銷(xiāo)售收入×100%＝27567654/30171374×100%=91%指標(biāo)分析及疑點(diǎn)指向高于預(yù)警值，存在少計(jì)收入、多列成本疑點(diǎn)，需應(yīng)用其他指標(biāo)具體分析。疑點(diǎn)處理進(jìn)一步應(yīng)用二、三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。納稅評(píng)估案例例指標(biāo)名稱(chēng)二級(jí)指標(biāo)—銷(xiāo)售成本類(lèi)—銷(xiāo)售成本與發(fā)出存貨比率指標(biāo)計(jì)算銷(xiāo)售成本與發(fā)出存貨比率＝銷(xiāo)售成本÷（期初存貨-期末存貨+本期開(kāi)發(fā)

成本）×100%＝27567564/（115418216-86377895

+83527250）×100%=85%