房地產開發(fā)概述

房地產開發(fā)與營銷武漢大學經濟與管理學院程鴻群二零一二年二月12/16/20221參考教材：1.王慶春

房地產開發(fā)概論

大連：東北財經大學出版社出版社2.自編房地產營銷

12/16/20222第一章房地產開發(fā)概述12/16/20223第一節(jié)房地產概述

一、房地產的概念

指寓含于房地產實體的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利,如所有權、使用權。1.一種客觀存在的物質形態(tài)作為物質存在形態(tài)的房地產之土地、房屋及固著在土地、房屋上不可分離的部分。2.一項法律上的財產指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，例如所有權、使用權、租賃權等。3.英文：estate/realestate；property/realproperty;realty12/16/20224二、房地產的分類1.按用途來劃分

居住房地產；商業(yè)房地產；辦公房地產；旅館房地產；餐飲房地產；娛樂房地產；工業(yè)和倉儲房地產；農場房地產；特殊用途房地產；綜合房地產（10類）2.按開發(fā)程度來劃分土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；現(xiàn)房（含土地）3.按是否產生收益來劃分

收益性房地產；非收益性房地產

4.按經營使用方式來劃分

出售型；出租型；營業(yè)型；自用型12/16/20225三、房地產的特性1．土地的特性(1)承受性(2)不可移動性(3)不可滅失性(4)差別性(5)有限性(6)公共性以上屬于土地的自然屬性即自然物體的本身所具有的特殊性。(7)用途的多樣性(8)土地使用方式的可變性(9)社會經濟位置的可變性(10)商品性以上屬于土地的人文特性及土地與人類發(fā)生某種關系時所表現(xiàn)出來的特性。12/16/202262．房地產的商品特性(1)位置的固定性(2)長期實用性：居?。?0年；工業(yè)用地：50年；科教文化、衛(wèi)生體育：50年；商業(yè)、旅游、娛樂：40年；綜合或其他：40年(3)高價值性(4)異質性(5)有限性(6)交易的特殊性12/16/202273．房地產的經濟特性(1)具有雙重經濟身份：消費財產和資本財產(2)高昂的投資金額特性(3)局限于一定市場(4)抵御通脹性(5)價值的雙源性：是自然產物又是社會產物，很難評估(6)房地產商品間具有交叉彈性：

價格交叉彈性(7)受外界影響性（地域內項目間的影響和市政設施及政策的變化的影響）12/16/20228

第二節(jié)房地產開發(fā)一、房地產開發(fā)1．房地產開發(fā)的內涵：廣義和狹義解釋廣義的房地產開發(fā)：按照城市建設總體要求和社會經濟發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，統(tǒng)一有步驟地進行征地動遷、土地開發(fā)、基礎設施建設、房屋及配套設施的建設和經營管理，是一項綜合性經濟活動。它跨越生產和流通兩個領域。

狹義的房地產開發(fā)：建設前期的開發(fā)工作，即只包括工程勘察、規(guī)劃設計、征地拆遷及土地“三通一平”或“七通一平”部分。通常所說的房地產開發(fā)是指廣義的房地產開發(fā)概念。房地產開發(fā)要求有周密的規(guī)劃。12/16/20229

房地產開發(fā)的含義：

第—，房地產開發(fā)是一個動態(tài)的過程，是一項從項目選擇、地質勘察、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理到中介服務、物業(yè)租賃與管理等復雜的系統(tǒng)工程。

第二，房地產開發(fā)的全過程必須在法律框架內進行。

第三，房地產開發(fā)的前提是依法取得國有土地使用權。

第四，房地產開發(fā)的對象是基礎設施建設與房屋建設。12/16/2022102．房地產產開發(fā)的主主要形式房地產開發(fā)發(fā)的形式多多種多樣，，從不同的的角度可以以劃分出不不同的類型型。下表列列出了房地地產開發(fā)的的主要形式式。12/12/202211（1）開發(fā)發(fā)的對象(客體)分分土地開發(fā)、、房屋開發(fā)發(fā)和房地產產綜合開發(fā)發(fā)①土地開發(fā)發(fā)通常是指改改變原有土土地的使用用方式，提提高土地經經濟效益的的經濟活動動。在土地地開發(fā)過程程中，一般般只進行征征地拆遷手手續(xù)等的辦辦理和勞動動力的安置置、搞好““三通一平平”等項工工作，以達達到提高土土地的使用用價值和價價值的目的的。②房屋開發(fā)發(fā)從狹義上講講主要是指指各類房屋屋的設計和和施工建設設；從廣義義上講主要要包括開發(fā)發(fā)區(qū)的規(guī)劃劃、設計，，主要建筑筑物、配套套建筑物和和附屬工程程的施工組組織，一直直到把開發(fā)發(fā)區(qū)建設成成為一個可可以交付使使用的完整整功能區(qū)的的全過程。。12/12/202212③房地產綜綜合開發(fā)（（最主要的的形式）是以建筑地地塊和房屋屋的開發(fā)、、建造為中中心，對某某一建設區(qū)區(qū)域內的基基礎設施和和建筑實行行統(tǒng)一規(guī)劃劃、綜合配配套、協(xié)調調建設。房地產綜合合開發(fā)還要要求在建設設程序上嚴嚴格遵循客客觀規(guī)律辦辦事，按照照立項論證證、規(guī)劃設設計、征地地拆遷、招招標投標、、基礎設施施、主體建建筑、配套套工程、竣竣工驗收、、使用管理理等程序進進行，做到到各個建設設環(huán)節(jié)緊密密銜接、協(xié)協(xié)調發(fā)展，，從而實現(xiàn)現(xiàn)以最小的的投入獲取取最大效益益。房地產綜合合開發(fā)是指指在一定開開發(fā)區(qū)域內內對土地和和房屋實行行一體化開開發(fā)的全過過程。12/12/202213（2）開發(fā)發(fā)的主體分分①獨資開發(fā)發(fā)既有國有不不同經濟形形式的企業(yè)業(yè)獨資開發(fā)發(fā)，也有外外商投資建建設。②合資開發(fā)發(fā)由數(shù)家企業(yè)業(yè)合作，共共同完成某某個項目，，常見的如如以地聯(lián)建建、以地聯(lián)聯(lián)營、以地地換房及以以土地入股股等方式合合作開發(fā)，，或者共同同投資開發(fā)發(fā)。③個體開發(fā)發(fā)主要是私人人住宅建設設，以滿足足家庭的居居住需求，，在小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)尤為普遍遍。12/12/202214（3）開發(fā)發(fā)的區(qū)域分分：新區(qū)開開發(fā)和舊區(qū)區(qū)開發(fā)①新區(qū)開發(fā)發(fā)位置：一般般處于城市市的外圍。。不適于開發(fā)發(fā)商業(yè)中心心、寫字樓樓、餐飲及及娛樂用房房；適合建造高級住住宅和公寓寓，高級住住宅的入住住者多為中中高收入階層，其消消費層次和和消費水平平均比普通通居民高。。征用的土地地與舊城區(qū)區(qū)開發(fā)相比比，新城區(qū)區(qū)的拆遷安安置比較容易，拆遷遷安置補償償費要比舊舊城區(qū)低。。開發(fā)受周圍圍環(huán)境制約約少，城市市規(guī)劃條件件限制也少少；存在的不利利條件。征征用農地所所必須支付付的費用也也不斷提高；沒有現(xiàn)現(xiàn)成的道路路系統(tǒng)，建建設費用需需由開發(fā)商商承擔；綠地面積所所占比例更更高，開發(fā)發(fā)商需為此此支付較高高的綠化費用；12/12/202215②舊城區(qū)舊城區(qū)開發(fā)發(fā)好的獲利利前景吸引引著眾多的的開發(fā)商優(yōu)勢：處城市中心心，商業(yè)業(yè)、文化活活動的聚集集地，在居居民生活中中有一定影影響，特別別是那些具具有民族傳傳統(tǒng)色彩的的地方。好的獲利利前景吸吸引著眾眾多的開開發(fā)商：：人口密集集，人流流量大，，外來人人員多來來此購物物。適合作為為商業(yè)、、辦公、、旅游、、娛樂、、餐飲等等類型的的開發(fā)項項目用地地；建成成后出售售或出租租的價格格水平較較高，能能夠給投投資經營營者帶來來很大的的級差收收益。12/12/202216不足：舊城區(qū)土土地開發(fā)發(fā)費用高高昂、環(huán)環(huán)境污染染嚴重、、流動人人口日益益增加，，城市中中高收入入家庭呈呈現(xiàn)出明明顯的居居住郊區(qū)區(qū)化趨勢勢，使得得開發(fā)商商在舊城城區(qū)建設設居民住住宅的難難度越來來越大。。在舊城區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)，開發(fā)發(fā)商應認認真考慮慮的因素素：舊城區(qū)人人口密集集，建筑筑密度高高。開發(fā)發(fā)前期的的拆遷、、安置有有很大的的困難。。舊城區(qū)的的建筑物物多是危危舊房，，其本身身已基本本沒有使使用價值值。但是是必須進進行補償償。舊城區(qū)道道路狹窄窄，交通通條件較較差，市市政管線線布置雜雜亂，容容量小而而難以滿滿足開發(fā)發(fā)新建的的需要。。12/12/202217二、房地地產業(yè)的的含義和和產業(yè)歸歸類1.房房地產業(yè)業(yè)的含義義指從事房房地產投投資、開開發(fā)、經經營、物物業(yè)管理理和房屋中介服服務的總稱。。2．房地產業(yè)業(yè)歸類：房地地產業(yè)屬于第第三產業(yè)第一產業(yè)：農農、林、牧、、漁業(yè)；第二產業(yè)：礦礦業(yè)、制造業(yè)業(yè)、電力、燃燃氣及水的生生產和供應、、建筑業(yè)；第三產業(yè)：其其它（服務、、金融業(yè)、信信息、軟件業(yè)業(yè)、房地產業(yè)、公公共設施管理理業(yè)）3．房地產業(yè)業(yè)的相關產業(yè)業(yè)建筑業(yè)、住宅宅產業(yè)12/12/2022184.房地產業(yè)業(yè)的特性①基礎性②先導性：超超前建設③帶動性：房房地產業(yè)可以以帶動56個相關產產業(yè)的發(fā)展。。④靈敏性⑤風險性⑥周期性⑦對金融業(yè)的的依賴性5．我國房地地產業(yè)的發(fā)展展歷程（1）起步時時期（1978-1979年）（2）復蘇時時期（1979年-1989年）（3）膨脹－－整頓時期（（1990-1997年年）（4）繁榮-膨脹-整頓時期（1998年-）12/12/2022196．房地產業(yè)業(yè)的社會經濟濟地位（1）房地產產是國民經濟濟的基礎性產產業(yè)（2）房地產產是國民經濟濟的先導性產產業(yè)（3）房地產產成為我國國國民經濟的支支柱性產業(yè)（4）房地產產與就業(yè)12/12/202220第三節(jié)房房地產業(yè)的未未來市場空間間主要是未來房房地產市場的的主體住宅市市場的發(fā)展空空間加預測一、中國未來來人口增長與與城市化狀況況在《中國21世紀人口與與發(fā)展》中，，中國人口與與發(fā)展的目標標是：12/12/202221二、住宅的自自然需求住宅自然需求求指考慮到城城市化發(fā)展和和提高居住水水平的影響，，在扣除自然然折舊的情況況下，全國城城鎮(zhèn)需要增加加的住宅數(shù)量量。影響住宅自然然需求的因素素主要有三個個：一是城市市化水平；二二是提高居住住水平的速度度；三是住宅宅自然增長率率。1．城市化水水平的提高與與需求的增長長根據(jù)表1—1的數(shù)據(jù)，可可以得到與2000年相相比城市化水水平的提高引引起未來50年住宅自然然需求的增長長(見表1--2)。12/12/202222表1－2與2000年相比城市水水平的提高引引起的住宅需求增長長（單位：億億平方米）12/12/2022232.居住水平平的提高與住住宅需求的增增長3.住宅自然然折舊與需求求的增長三、流動人口口增長對住宅宅的需求拉動動12/12/202224第四節(jié)房房地產開發(fā)的的基本程序一、項目決策策階段房地產開發(fā)項項目的決策階階段工作質量量直接關系到到房地產開發(fā)發(fā)工作的成功功與失敗。1．開發(fā)項目選選定項目要圍繞著著市場確定。。（1）根據(jù)房房地產項目的的初步設想狀狀況（2）需對擬擬開發(fā)的目標標物業(yè)進行特特定的市場分分析及預測。12/12/2022252．開發(fā)方案案設計對目目標標客客戶戶的的需需求求狀狀況況、、購購買買行行為為、、購購買買能能力力等等方方面面進進行行詳詳細細的的分分析析，，按按照照分分析析的的結結論論，，結結合合項項目目自自身身資資源源條條件件，，構構思思項項目目建建方方案案。。根據(jù)據(jù)地地塊塊的的建建筑筑工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證的的規(guī)規(guī)定定以以及及市市場場分分析析的的指指標標，，確確定定項項目目開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模、、總總建建筑筑面面積積、、配配套套設設施施面面積積、、綠綠化化面面積積、、車車位位數(shù)數(shù)量量等等各各項項經經濟濟技技術術指指標標和和開開發(fā)發(fā)建建設設周周期期。。12/12/2022263．．經經濟濟分分析析：：主主要要分分析析成成本本和和收收益益。。經濟濟分分析析：：以動動態(tài)態(tài)分分析析為為主主，，以以靜靜態(tài)態(tài)分分析析為為輔輔。。主要要進進行行：：項目目開開發(fā)發(fā)成成本本分分析析、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量分分析析，，財務務凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值、、動動態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期、、內部部收收益益率率等等指指標標的的測測算算，，盈虧虧平平衡衡分分析析、、敏敏感感性性分分析析、、風風險險決決策策分分析析等等12/12/2022274．．項項目目投投資資決決策策基礎礎：：市場場分分析析、、經經濟濟分分析析，，在法法律律可可行行、、市市場場可可行行、、經經濟濟可可行行綜合合分分析析開開發(fā)發(fā)商商所所擁擁有有的的開開發(fā)發(fā)資資源源（開開發(fā)發(fā)能能力力、、管管理理能能力力、、融融資資能能力力等等））資金金因因素素是是取取舍舍一一個個項項目目的的關關鍵鍵因因素素。。多個個項項目目的的比比較較：：市場場機機會會評評級級、、總總投投資資、、項項目目建建設設周周期期、、建筑筑技技術術、、銷銷售售周周期期、、資資金金籌籌措措、、收益益狀狀況況等等因因素素、、各各種種風風險險投資資決決策策：：最適適合合開開發(fā)發(fā)商商的的項項目目及及適適宜宜的的開開發(fā)發(fā)方方式式提出出項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃（市市場場營營銷銷策策略略、、技技術術計計劃劃、、財財務務計計劃劃、、管管理理計計劃劃））12/12/202228二、、項項目目準準備備階階段段項目目準準備備階階段段是是指指從從申申報報項項目目立立項項開開始始，，到到具具備備開開工工條條件件前前的的工工作作階階段段，，重重點點包包括括以以下下幾幾個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)：：1．．準準備備立立項項材材料料，，申申請請立立項項；；2．．根根據(jù)據(jù)城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃編編制制項項目目建建設設規(guī)規(guī)劃劃；；3．．申申請請建建設設用用地地(實實施施建建設設用用地地招招標標出出讓讓的的城城市市，本本環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)主主要要是是籌籌集集土土地地資資金金參參加加土土地地競競標標工作作)；；4．．組組織織設設計計招招標標、、委委托托項項目目設設計計；；5．．籌籌集集開開發(fā)發(fā)建建設設資資金金；；6．．動動遷遷、、拆拆遷遷；；7．．辦辦理理相相關關通通水水、、通通電電、、通通路路、、通通訊訊、、人人防防等等手續(xù)續(xù)，，做做到到““七七通通一一平平””。。房地地產產開開發(fā)發(fā)的的主主要要準準備備：：技技術術準準備備、、資資金金準準備備