大魔方住宅定位及發(fā)展策略報(bào)告課件

大魔方住宅定位及發(fā)展策略報(bào)告成都世家機(jī)構(gòu)項(xiàng)目發(fā)展部出品二零零九年十月大魔方住宅定位及發(fā)展策略報(bào)告成都世家機(jī)構(gòu)項(xiàng)目發(fā)展部出品前言

本次溝通匯報(bào)是以前面市場(chǎng)研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面我司對(duì)住宅定位的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的住宅定位、物業(yè)發(fā)展建議等方面進(jìn)行調(diào)整和完善。前言本次溝通匯報(bào)是以前面市場(chǎng)研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面項(xiàng)目界定認(rèn)識(shí)清楚大魔方是什么樣的項(xiàng)目？住宅部分在大魔方的作用和使命是什么？項(xiàng)目界定認(rèn)識(shí)清楚大魔方是什么樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目基本情況——南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務(wù)、休閑、購物、居住等為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目地址：南部新區(qū)，孵化園對(duì)面項(xiàng)目規(guī)模：占地面積，178畝項(xiàng)目用地性質(zhì)：商業(yè)用地兼容不大于20%住宅項(xiàng)目功能：高端寫字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)、住宅、大型娛樂中心；各物業(yè)類型規(guī)模：寫字樓12萬㎡、住宅9萬㎡、集中式大型商業(yè)10萬㎡、酒店9.1萬平米、大型娛樂中心4.2萬平米項(xiàng)目基本情況——南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務(wù)、休閑、購物、居住項(xiàng)目區(qū)位分析—項(xiàng)目是地處于金融總部商務(wù)區(qū)和南部中心娛樂休閑聚集區(qū)交匯區(qū)域，對(duì)南部新區(qū)發(fā)展具有重大的影響力。項(xiàng)目東臨：項(xiàng)目臨近紅星路沿線，并靠近府南河，具有較佳的河景資源；項(xiàng)目北臨：項(xiàng)目靠近法院，僅靠金融總部商務(wù)區(qū)，未來具有較好的商務(wù)氛圍；項(xiàng)目南臨：項(xiàng)目南部為成都歌劇院、海洋公園、新世紀(jì)公園，項(xiàng)目是南部新區(qū)獨(dú)有；項(xiàng)目西臨：項(xiàng)目僅靠城市快速通道天府大道，，并西北角為成都政府新辦公聚集區(qū)（南樓）南部新區(qū)娛樂聚集區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)孵化園項(xiàng)目區(qū)位分析—項(xiàng)目是地處于金融總部商務(wù)區(qū)和南部中心娛樂休閑聚大魔方產(chǎn)品認(rèn)識(shí)（一）—成都城市標(biāo)志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂名片。大型休閑娛樂、購物等商業(yè)為一體的一站式商業(yè)休閑中心；項(xiàng)目具有較強(qiáng)的現(xiàn)代都市感，建筑具有較強(qiáng)的個(gè)性；大魔方產(chǎn)品認(rèn)識(shí)（一）—成都城市標(biāo)志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂大魔方產(chǎn)品認(rèn)識(shí)——南部新區(qū)頂級(jí)的商務(wù)、休閑聚集區(qū)。打造高端的商務(wù)辦公樓，建筑產(chǎn)品具有較強(qiáng)的昭示性；建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的后現(xiàn)代主義感，具有時(shí)代感和品質(zhì)感；大魔方產(chǎn)品認(rèn)識(shí)——南部新區(qū)頂級(jí)的商務(wù)、休閑聚集區(qū)。打造高端的大魔方項(xiàng)目理解大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中心，將成為城市文化休閑地產(chǎn)的典范；大魔方目前所在區(qū)域的南部新中心是城市的新中心，未來具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高；本項(xiàng)目承載著較強(qiáng)的社會(huì)使命，需要為傳媒集團(tuán)樹立良好的社會(huì)品牌效應(yīng)，同時(shí)，項(xiàng)目以商業(yè)為主，以傳媒集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)為主，因此所有物業(yè)均要求具有濃厚的文化氛圍與符號(hào)；大魔方是集酒店、寫字樓、休閑商業(yè)、住宅等為一體的47萬平米的大型城市綜合體，在對(duì)南部新區(qū)占據(jù)著重要的地位，將成為城市地標(biāo)性建筑；大魔方項(xiàng)目理解大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中住宅部分的理解對(duì)本項(xiàng)目住宅的認(rèn)知：本項(xiàng)目有9萬㎡的住宅，住宅體量不大；本次定位住宅項(xiàng)目是大型綜合體的重要組成部分；住宅項(xiàng)目界定：體量不大、大型高端綜合體中的住宅；住宅部分的理解對(duì)本項(xiàng)目住宅的認(rèn)知：住宅部分的目標(biāo)對(duì)住宅部分的愿景與目標(biāo)甲方需要住宅部分平衡項(xiàng)目前期開發(fā)的現(xiàn)金流，2010年開始銷售；住宅部分必須保持較高價(jià)位銷售；住宅項(xiàng)目將樹立項(xiàng)目整體的形象，為后續(xù)商業(yè)發(fā)展起到啟下的作用；對(duì)目標(biāo)理解住宅作為本項(xiàng)目的啟動(dòng)部分，且是主要變現(xiàn)的現(xiàn)金流，住宅關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目的成??；項(xiàng)目為首期啟動(dòng)項(xiàng)目和亮相的項(xiàng)目，住宅將樹立推動(dòng)整體形象具有較強(qiáng)的推動(dòng)作用；關(guān)鍵詞：高價(jià)位、快銷售、樹品牌住宅將配合商業(yè)，為傳媒集團(tuán)樹立較高的社會(huì)效應(yīng)；住宅部分的目標(biāo)對(duì)住宅部分的愿景與目標(biāo)甲方需要住宅部分平衡項(xiàng)目項(xiàng)目思考城市中心區(qū)域大型高端綜合體項(xiàng)目通常是做什么樣的住宅?針對(duì)的客戶群體是誰？住宅在綜合體中的作用是什么？在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈的情況下，做什么產(chǎn)品既能夠保證品質(zhì)樹立形象，同時(shí)又能高價(jià)夠快速回籠資金？大魔方是城市綜合體項(xiàng)目，住宅部分如何實(shí)現(xiàn)與其他物業(yè)的融合，在打開銷售的局面下為整個(gè)“大魔方”項(xiàng)目加分？項(xiàng)目為大型的城市綜合體，約有9萬平米的住宅，體量較大，這樣大體量綜合體住宅如何做？項(xiàng)目思考城市中心區(qū)域大型高端綜合體項(xiàng)目通常是做什么樣的住宅?本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定綜合體的五大發(fā)展模式——在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動(dòng)模式。城市綜合體通常有酒店、住宅、寫字樓、商業(yè)等多種物業(yè)組成；城市綜合體通常有多種經(jīng)營模式，根據(jù)項(xiàng)目條件不同而采用不同運(yùn)行模式；模式特征典型案例模式一酒店核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)：交通可達(dá)性好、沿城市主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商具有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場(chǎng)配置上海商城（波特曼酒店）模式二商業(yè)核心模式城市核心區(qū)：交通可達(dá)性好臨地鐵口/城市主干道沿線；區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛好/一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營管理深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城、合肥元一時(shí)代廣場(chǎng)模式三寫字樓核心模式具有產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位檔次和規(guī)模；商場(chǎng)、公寓等配套完善廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)、合肥財(cái)富廣場(chǎng)模式四住宅核心模式項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高。居住人口有限；望望后期會(huì)開發(fā)商業(yè)；深圳星河國際模式五均衡發(fā)展模式CBD區(qū)域/城市中心：主干道沿線/地鐵口/規(guī)模較大/開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁和豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)北京華貿(mào)中心、香港太古廣場(chǎng)綜合體的五大發(fā)展模式——在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動(dòng)模式。

各物業(yè)之間相互影響綜合體研究通常是通過相關(guān)分析法，便于綜合體各物業(yè)之間的排布；通過各物業(yè)關(guān)系研究，可以看出住宅和公寓對(duì)整個(gè)項(xiàng)目具有重要的作用；處理不當(dāng)會(huì)影響項(xiàng)目整體品質(zhì)；住宅公寓酒店商業(yè)寫字樓提升項(xiàng)目整體檔次的強(qiáng)力手段，標(biāo)志性強(qiáng)（外地和外籍人士）外向性較強(qiáng)，可以塑造較強(qiáng)的差異性實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格保持物業(yè)形象保障開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金來源，滿足長期客戶需求酒店為公寓和寫字樓提供配套和服務(wù)公寓和住宅為商業(yè)提供客源但可能會(huì)降低整體檔次寫字樓為酒店和住宅帶來客源提高商業(yè)檔次商業(yè)為寫字樓、酒店提供配套商業(yè)可能影響住宅相互關(guān)系作用各物業(yè)之間相互影響綜合體研究通常是通過相關(guān)分析法，便于綜合綜合體模式選擇——影響綜合體構(gòu)成的主要因素是區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo)主要因素商業(yè)寫字樓酒店住宅/公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心商務(wù)中心旅游區(qū)——環(huán)境屬

性自然資源產(chǎn)業(yè)資源昭示性人流量大開發(fā)目標(biāo)租（長期持有）售（回籠資金）通過對(duì)綜合體的研究可以充分看出：綜合體開發(fā)通常是根據(jù)項(xiàng)目所占資源決定；綜合體模式選擇——影響綜合體構(gòu)成的主要因素是區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資綜合體開發(fā)次序成熟區(qū)域城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動(dòng)具有居住感較強(qiáng)的住宅，實(shí)現(xiàn)銷售。配套設(shè)置齊全，啟動(dòng)次序：寫字樓——酒店——住宅；通過寫字樓樹立形象提升項(xiàng)目價(jià)值，然后酒店面市推動(dòng)項(xiàng)目銷售，將項(xiàng)目價(jià)值達(dá)到最大化，然后推出住宅，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化（案例：喜年廣場(chǎng)）區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)形成，但配套等設(shè)置不成熟，啟動(dòng)次序：住宅——酒店——寫字樓——商業(yè)；首先啟動(dòng)居住性較強(qiáng)的高端住宅，樹立項(xiàng)目形象緩解項(xiàng)目資金問題，其次根據(jù)推出酒店提升項(xiàng)目形象環(huán)節(jié)區(qū)域陌生度，推出寫字樓實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)將項(xiàng)目提升到最高點(diǎn)，最后推出公寓。（如世紀(jì)城、時(shí)代晶科、合景泰富譽(yù)峰、中海城南一號(hào)等）綜合體推售順序區(qū)域條件發(fā)展區(qū)域綜合體開發(fā)次序成熟區(qū)域城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動(dòng)具相關(guān)案例分析——海上海新城相關(guān)案例分析——海上海新城小結(jié)城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，城市綜合體各物業(yè)之間既有相互的支撐，同時(shí)也必須保持各物業(yè)的獨(dú)立性；城市綜合體中的住宅形態(tài)不一，成熟區(qū)域住宅是以公寓形態(tài)的出現(xiàn)；發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目住宅通常以居住性的純住宅形態(tài)出現(xiàn)；城市綜合體的客戶通常是商務(wù)高端人士；成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體啟動(dòng)方式有所不同；發(fā)展區(qū)域通常是以高端住宅的形式啟動(dòng)；項(xiàng)目思考：成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅存在較大的差異，本項(xiàng)目住宅是該走公寓型住宅還是居住性住宅?居住性型的住宅做什么樣的產(chǎn)品？公寓型的住宅又做什么產(chǎn)品？小結(jié)城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，城市綜合體各物業(yè)之間既本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定宏觀市場(chǎng)分析分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品特性區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)和銷售狀況宏觀市場(chǎng)分析分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品特性成都城市區(qū)位分析珠三角長三角京津唐成渝特區(qū)武—長株潭特區(qū)成渝經(jīng)濟(jì)圈處于長江經(jīng)濟(jì)帶的上游，位于中西部地區(qū)的核心地帶，具有較強(qiáng)的輻射能力；成都位于成渝經(jīng)濟(jì)圈的核心地帶，對(duì)整個(gè)西部具有較廣的輻射范圍，具有重要的區(qū)域優(yōu)勢(shì)；中西部的核心部位，處于中西部的咽喉位置，具有重要的戰(zhàn)略地位。成都城市區(qū)位分析珠三角長三角京津唐成渝特區(qū)武—長株潭成渝經(jīng)濟(jì)08年對(duì)于經(jīng)受了地震、金融危機(jī)的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在這樣的背景之下08年成都經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況較好，保持著較快的發(fā)展速度，GDP將近4000億，增速達(dá)到12.1%。外資投資呈現(xiàn)出較快發(fā)展，增長了97.3%；在2008年中西部城市主要經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)對(duì)比中成都仍然名列前茅。在大地震和全球性的金融危機(jī)面前，成都依然堅(jiān)挺而快速的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)水平一直處于西部前列。2008年中西部主要城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較城市成都武漢西安重慶GDP（億元）39013960.0821905074.42增長率12.1%15.115.614.3%人均GDP4515475237142573成都城市經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局08年對(duì)于經(jīng)受了地震、金融危機(jī)的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。成都城市規(guī)劃分析城市發(fā)展模式：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式”向“扇葉式”過渡，形成“一區(qū)、兩帶、六走廊”的“全域成都發(fā)展格局”；城市發(fā)展策略：引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。城市呈“片狀”向外擴(kuò)展，在東南西北方位的三環(huán)外興建四大新城，帶動(dòng)周邊郊區(qū)的整體發(fā)展，緩解中心區(qū)的壓力；實(shí)行“全域成都”的發(fā)展策略，打造國際化的大都市：將成都市所有郊區(qū)全部納入城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的范疇；城市發(fā)展打破區(qū)域局限性，統(tǒng)籌發(fā)展，城市將向多中心發(fā)展，南部新中心將成為城市重點(diǎn)打造的新中心。成都城市規(guī)劃分析城市發(fā)展模式：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式成都城市發(fā)展的模式分析——成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過渡，國際化大都市將在中國西部崛起，南部新中心正式其中一極。交通方式：城市外圍軌道交通與市內(nèi)地鐵相銜接城市發(fā)展階段：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。軌道交通的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴(kuò)張交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：高速交通系統(tǒng)的運(yùn)行使得城市內(nèi)部的商業(yè)、商務(wù)功能更為集中，在城市外圍形成以居住為主的副城單中心城市擴(kuò)張多中心都市群形成主城副城副城副城副城交通方式：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，從而實(shí)現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變城市發(fā)展階段：形成大都市發(fā)展群城市發(fā)展階段成都成都城市發(fā)展的模式分析——成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過南部新區(qū)交通體系繞城高速地鐵1號(hào)線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線天府大道站華路元華路火車南站地鐵孵化園站地鐵新益州站地鐵世紀(jì)城站地鐵地鐵火車南站站至華陽至天府廣場(chǎng)、火車北站、大豐機(jī)場(chǎng)高速華陽廣場(chǎng)府河站地鐵科技園站天府立交高新區(qū)委項(xiàng)目天府軟件園三橫四縱機(jī)場(chǎng)高速道路系統(tǒng)6條公交線路經(jīng)過項(xiàng)目所在區(qū)域，直通華陽、天府廣場(chǎng)、大源村等多處。公交系統(tǒng)1號(hào)線貫穿成都南北，大豐-火車北站-天府廣場(chǎng)-火車南站-世紀(jì)城站-科持園站-華陽廣場(chǎng)。1號(hào)地鐵成昆鐵路到達(dá)成都高新區(qū)界，最終接到天府大道的世紀(jì)城路口，預(yù)計(jì)將會(huì)在此處有站點(diǎn)。成昆鐵路區(qū)域內(nèi)快捷的交通體系將項(xiàng)目的輻射范圍從高新區(qū)擴(kuò)大到市區(qū)、華陽乃至全國。區(qū)域距離機(jī)場(chǎng)僅數(shù)分鐘的路程，對(duì)外交通十分便捷航空南部新區(qū)交通體系繞城高速地鐵1號(hào)線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線

南部新中心目前居住人口17萬，規(guī)劃居住人口50萬——70萬，就業(yè)人口60萬人該區(qū)域?yàn)槟喜啃轮行牡钠鸩絽^(qū)規(guī)模：6.3平方公里（1996年啟動(dòng)）功能和現(xiàn)狀：目前已經(jīng)是非常成熟的高檔居住區(qū)和最早的科研區(qū)。新園片區(qū)——航空港新區(qū)規(guī)模：6.8平方公里（2003年啟動(dòng)）功能：輕工業(yè)聚集區(qū)（產(chǎn)業(yè)逐步升級(jí)），由高新產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)組成華陽組團(tuán)規(guī)模：27平方公里功能：商貿(mào)、居住、休閑、文化旅游聚集區(qū)（已經(jīng)有6000畝納入大源組團(tuán)）站南組團(tuán)——新中心核心區(qū)規(guī)模：15.6平方公里功能：CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務(wù)區(qū)。（2003年正式啟動(dòng)）大源組團(tuán)——總部基地規(guī)模：15平方公里（2005年啟動(dòng)）功能：會(huì)展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅;金融總部商務(wù)區(qū)南部新區(qū)功能規(guī)劃分析南部新區(qū)將成為集高新產(chǎn)業(yè)、行政辦公、高端居住、高端商務(wù)商業(yè)等為一體，并具有國際水準(zhǔn)、超前規(guī)劃的新興城市CBD。南部新中心目前居住人口17萬，規(guī)劃居住人口50萬——金融總部商務(wù)區(qū)世紀(jì)城商務(wù)辦公高端居住區(qū)高端居住區(qū)以政府公務(wù)員小區(qū)東園、中海城南一號(hào)、合景.泰富譽(yù)峰、南城都匯、時(shí)代晶科、天府長城、華敏翰尊等為代表高端住宅小區(qū)；金融總部商務(wù)區(qū)，形成以金融、行政辦公、購物中心等為一體新興區(qū)域，區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)高度集中，將逐步成為中國西部金融中心；以世紀(jì)城會(huì)展中心為中心，形成了高端商務(wù)、會(huì)展、高新產(chǎn)業(yè)、購物等為一體的新興區(qū)域；項(xiàng)目地處南部新區(qū)核心區(qū)域超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，區(qū)域未來將是成都城市新興的城市中心區(qū)域——CBD中的CBD。項(xiàng)目區(qū)域分析—項(xiàng)目地處城市未來的中心區(qū)域，區(qū)域具有加大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高。金融總部世紀(jì)城高端高端以政府公務(wù)員小區(qū)東園、中海城南一號(hào)、合區(qū)域發(fā)展歷程

高新南區(qū)發(fā)展啟動(dòng)，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽片區(qū)組成；

1996年，起步區(qū)組團(tuán)啟動(dòng)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動(dòng)力，定位為成熟居住區(qū)。

新園組團(tuán)2003年啟動(dòng)，定位為高新工業(yè)園區(qū)；站南組團(tuán)2004年啟動(dòng)，市政府預(yù)計(jì)2008年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；2003年高新孵化園啟用；大源組團(tuán)2005年啟動(dòng)，新的會(huì)展中落成；2002年天府軟件園拿地，2005年啟用；

站南組團(tuán)的商服用地已基本出讓完畢，剩余基本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等；大源組團(tuán)出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進(jìn)駐

大源組團(tuán)規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在2008年春節(jié)后掛牌出讓；政府預(yù)計(jì)于2008年五月份改變南遷計(jì)劃，不潛入南部新區(qū)華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計(jì)有6000畝土地劃入大源組團(tuán)，綜合用地性質(zhì)時(shí)間序列詳細(xì)情況高新南區(qū)啟動(dòng)各組團(tuán)逐步啟動(dòng)大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐出讓土地陸續(xù)開始啟動(dòng)加快區(qū)域成熟20世紀(jì)90年代末21世紀(jì)初2005-2007重大事件2008—2009政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢

2010年，地鐵1號(hào)線一期工程完畢通車；2011年區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)高峰期；預(yù)計(jì)區(qū)域?qū)⒃?013—2015年進(jìn)入成熟期地鐵通車南區(qū)發(fā)展目趨成熟政府逐步南遷2010-南部新區(qū)十年磨一劍，區(qū)域已經(jīng)逐步成型，南部區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展期，但區(qū)域目前還不成熟，根據(jù)國外和沿海先進(jìn)城市新興CBD區(qū)域成熟大約需要15——20年的發(fā)展歷程，南部新區(qū)整體成熟預(yù)計(jì)在2012年—2015年區(qū)域發(fā)展歷程高新南區(qū)發(fā)展啟動(dòng)，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)小結(jié)成都依靠雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對(duì)整個(gè)中西部具有較強(qiáng)的影響力和輻射力；隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成都已經(jīng)開始向國際化大都市發(fā)展，由單中心發(fā)展模式向多中心發(fā)展模式轉(zhuǎn)變；南部新區(qū)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)和政府強(qiáng)力的支持，區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥夹碌某鞘兄行暮虲BD；南部新區(qū)目前配套設(shè)置還不成熟，區(qū)域雖然逐步進(jìn)入開發(fā)高峰期，但區(qū)域成熟預(yù)計(jì)將還有5年左右的時(shí)間；項(xiàng)目思考：項(xiàng)目所在南部新區(qū)將是成都新的CBD，將為本項(xiàng)目未來提供較好的條件，但目前區(qū)域還不成熟，在這樣的條件下我們是否還做公寓式住宅？而那么區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目怎么做的？小結(jié)成都依靠雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對(duì)整個(gè)中南部新區(qū)在售物業(yè)市場(chǎng)狀況分析分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品特性區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)和銷售狀況南部新區(qū)在售物業(yè)市場(chǎng)狀況分析分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品特性區(qū)域在售住宅項(xiàng)目布局分析從項(xiàng)目在售項(xiàng)目的分布看，目前在售項(xiàng)目主要是分布在南延線站華路沿線；目前高新區(qū)在售樓盤主要及集中在科創(chuàng)中心區(qū)域，而大源組團(tuán)僅有中海蘭庭、華潤鳳凰城、美年廣場(chǎng)等樓盤；且目前區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目都是外來的全國性品牌開發(fā)商，區(qū)域具有較高的品質(zhì)；區(qū)域在售住宅項(xiàng)目布局分析從項(xiàng)目在售項(xiàng)目的分布看，目前在售項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品分析（一）——南部新區(qū)在售項(xiàng)目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質(zhì)強(qiáng)等特點(diǎn)。在售項(xiàng)目基本上都是純住宅的作法。從項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)上看，區(qū)域的開發(fā)商都是全國性的大型品牌開發(fā)商；從規(guī)模上看，區(qū)域在售區(qū)域規(guī)模較大，基本上都在100畝以上，具有一定的規(guī)模性；從物業(yè)形態(tài)上看，天府大道沿線或者站華路沿線項(xiàng)目基本上是以高端綜合體為主，其他基本上都是住宅物業(yè)；從層數(shù)上看都是設(shè)置18層以上的高層電梯公寓，產(chǎn)品類型單一；項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)類型住宅做法建筑層數(shù)中海城南一號(hào)137畝以高端住宅為主、設(shè)置酒店、寫字樓等純住宅21-24層疊翠峰20.8畝住宅物業(yè)純住宅，外立面公建化12、18、21、25層半島城邦160畝住宅物業(yè)純住宅33層譽(yù)峰183.7畝以高端住宅為主、設(shè)置酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)純住宅24層中海翠屏灣94.6畝住宅物業(yè)+配套型商業(yè)純住宅18層時(shí)代晶科123畝以高端住宅為主、設(shè)置酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)純住宅20層南城都匯1981畝住宅、商業(yè)純住宅18層華潤鳳凰城356畝住宅物業(yè)+配套性商業(yè)純住宅27層中海蘭庭110畝住宅+配套型商業(yè)純住宅24-32層美年廣場(chǎng)255畝以商業(yè)、寫字樓等物業(yè)為主，并設(shè)置18萬方的住宅純住宅18層區(qū)域產(chǎn)品分析（一）——南部新區(qū)在售項(xiàng)目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質(zhì)區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二）——區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和舒適性套三為主。產(chǎn)品多數(shù)是改善型產(chǎn)品從面積段上看，區(qū)域內(nèi)的面積跨度較大，區(qū)域戶型面積80—271平米的戶型之間；從主力戶型面積段上看，基本上是90平方米的舒適型套二，130平方米左右的套三為主；40平米左右的戶型基本上沒有；戶型結(jié)構(gòu)上看，基本上都是套二或者套三為主，由于區(qū)域成熟度不高，套一戶型很少；項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間主力戶型戶型結(jié)構(gòu)中海城南一號(hào)131-370158、184、239套三、套四疊翠峰45-15245-49套一、套四譽(yù)峰160-320160-320平米套四、套五半島城邦99-271167-271套三套三、套四中海翠屏灣81-14281-89套二、套三時(shí)代晶科106-144106-114套二、套三南城都匯80-14580-90套二、套三華潤鳳凰城75—170110—130三房130—150三房套二、套三中海蘭庭88—17580-90平米套二套二、套三美年廣場(chǎng)79-38485-125套二、套三、套五區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二）——區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和區(qū)域在售項(xiàng)目銷售狀況——區(qū)域銷售分為3個(gè)層次，7000——8000元/㎡段的成為主流區(qū)域，舒適性的套二和套三走量較好；銷售價(jià)格在10000元/㎡左右的項(xiàng)目，整體銷售速度較為緩慢，僅有半島城邦銷售速度較快；銷售價(jià)格7000—8000元/㎡的產(chǎn)品，月度走量較快，其中套二和套三走量較好；7000元/㎡以下的產(chǎn)品走量主要是以套二為主；；項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)元/㎡開盤時(shí)間銷售率月度走量（套）暢銷戶型中海城南一號(hào)130002008.11.2940.6%22.9套四疊翠峰110002009.4.555%81.245平米套一半島城邦95002009.9.1134.59%128套四中海翠屏灣80002008.3.3093.4%65.4套二時(shí)代晶科76002008.11.2297.8%45.1套二南城都匯75002007.8.540.26%—套二華潤鳳凰城70002007.940%61130—150平米的套三中海蘭庭64002007.770%7890平米以下的套二美年廣場(chǎng)60002009.9.26—套二單價(jià)10000元左右單價(jià)7000——8000元單價(jià)7000元以下區(qū)域在售項(xiàng)目銷售狀況——區(qū)域銷售分為3個(gè)層次，7000——8區(qū)域在售樓盤客戶群體分析——客戶群體較為高端，公務(wù)員、企業(yè)管理層等所占比例較大。城南投資型客群區(qū)域的輻射范圍相當(dāng)?shù)膹V，因此該區(qū)域?qū)κ?nèi)和省外的投資客群都相當(dāng)具有吸引力。從區(qū)域來看，省內(nèi)的投資客群約占到整個(gè)投資客群的50-60%，省外客群約占到40-50%。同時(shí)，越是國際化品牌開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目，或是開發(fā)項(xiàng)目在成都住宅市場(chǎng)越具號(hào)召力的住宅物業(yè)，其購買客群多為成都以外客戶，所占比例呈正比。城南自住型客群代表樓盤客群描述首次置業(yè)中?！ぬm庭這一類型的客群以25-35歲的公司白領(lǐng)、公務(wù)員、技術(shù)人員為主，家庭月均收入在7000-9000左右，家庭結(jié)構(gòu)為單身或者兩口之家。該類型客群主要購買的房源為80-90平米左右的套二。疊翠峰改善置業(yè)中海?翠屏灣該類型客群以35-45歲之間的私企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員為主，月均收入在10000以上的3-5口之家。該類型客群購買的主力房源為120-150平米的套三、套四戶型。南城都匯時(shí)代·晶科名苑華潤·鳳凰城華府西苑終極置業(yè)華敏·世家花園通過對(duì)該類型置業(yè)需求的代表性樓盤客群情況的研究可知，在該區(qū)域終極置業(yè)為目的的客群以40-55歲左右的私營企業(yè)主、企業(yè)高管為主，主要購買房源為250-500平米左右的套五、套六房源為主。中?！こ悄弦惶?hào)龍湖·世紀(jì)峰景區(qū)域在售樓盤客戶群體分析——客戶群體較為高端，公務(wù)員、企業(yè)管區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域產(chǎn)品基本上呈現(xiàn)出品質(zhì)化、品牌化、規(guī)?；奶攸c(diǎn)，舒適型的套二和套三成為主力產(chǎn)品。其中有多個(gè)綜合體項(xiàng)目，但都是以住宅為啟動(dòng)；區(qū)域項(xiàng)目基本上是純住宅作法，沒有呈現(xiàn)出住宅公建化和住宅商務(wù)化，成為市場(chǎng)空白點(diǎn)；區(qū)域住宅的主流價(jià)格在7000——8000元/平米，整體走量較好，套二和套三成為現(xiàn)金流產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)多數(shù)客戶是一次置業(yè)以上的客戶，改善型的客戶成為主力消費(fèi)群體；項(xiàng)目啟示：區(qū)域在售項(xiàng)目基本上純住宅的作法，將是本項(xiàng)目重要的方向之一；適當(dāng)控制產(chǎn)品的總價(jià)和面積，將加快項(xiàng)目銷售；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域產(chǎn)品基本上呈現(xiàn)出品質(zhì)化、品牌化、規(guī)?；膮^(qū)域未來供應(yīng)狀況看未來競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰？他們的產(chǎn)品狀況是什么？區(qū)域未來供應(yīng)狀況站南組團(tuán)——區(qū)域?qū)⒂卸鄠€(gè)城市綜合體項(xiàng)目，且有大量的寫字樓項(xiàng)目面市站南組團(tuán)——區(qū)域?qū)⒂卸鄠€(gè)城市綜合體項(xiàng)目，且有大量的寫字樓項(xiàng)目站南組團(tuán)供應(yīng)分析——區(qū)域供應(yīng)量主要是以寫字樓為主，但又多個(gè)綜合體項(xiàng)目，整體供應(yīng)量約在200萬平米左右項(xiàng)目名稱地塊規(guī)模項(xiàng)目運(yùn)作模式建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型三峽項(xiàng)目84畝自持18辦公物業(yè)崇德項(xiàng)目34畝銷售10寫字樓華能項(xiàng)目26畝自持5.6寫字樓中石油23畝自持16寫字樓川投大廈12畝自持7寫字樓國電大廈21畝自持7.4寫字樓恒澤大廈-

銷售7.23寫字樓曙光13畝銷售9寫字樓+商業(yè)特拉克斯大廈-銷售8寫字樓+商業(yè)省電力61畝自持15寫字樓中海54畝銷售5.4五星級(jí)酒店+寫字樓中天盈96畝銷售24酒店+寫字樓東方投資44.49畝銷售11酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)華電26.616畝自持5.6寫字樓+商業(yè)中航65.8畝銷售20酒店、商業(yè)、寫字樓鉑仕項(xiàng)目（國際影院）84畝銷售30酒店、商業(yè)、寫字樓備注共計(jì)200萬方站南組團(tuán)供應(yīng)分析——區(qū)域供應(yīng)量主要是以寫字樓為主，但又多個(gè)綜大源組團(tuán)區(qū)域——區(qū)域內(nèi)有33個(gè)項(xiàng)目將在未來推出，其中有多個(gè)綜合體項(xiàng)目，綜合體較為集中。大源組團(tuán)區(qū)域——區(qū)域內(nèi)有33個(gè)項(xiàng)目將在未來推出，其中有多個(gè)綜大源組團(tuán)高端項(xiàng)目供應(yīng)分析（部分）項(xiàng)目名稱地塊規(guī)模建筑面積物業(yè)類型蜀都嘉泰項(xiàng)目33.96大于113200商業(yè)、寫字樓東方控股項(xiàng)目52.66大于210000立方體式雙塔建筑中信項(xiàng)目26.04大于130000船帆式雙塔建筑中石油項(xiàng)目30.95大于100000商業(yè)、寫字樓西藏紫羅蘭項(xiàng)目22.81大于50000五星級(jí)酒店德豐投資項(xiàng)目47.06大于100000商業(yè)、寫字樓天合項(xiàng)目44.59大于100000商業(yè)、寫字樓中環(huán)項(xiàng)目73000甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店正成項(xiàng)目52.66大于200000五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高檔商務(wù)公寓、大型旗艦商業(yè)和特色商業(yè)街合計(jì)估計(jì)約120萬方大源組團(tuán)高端項(xiàng)目供應(yīng)分析（部分）項(xiàng)目名稱地塊規(guī)模建筑面積物業(yè)區(qū)域商品住宅市場(chǎng)未來房源供需分析地塊位置凈用地面積（畝）土地用途樓面地價(jià)（元/m2）起價(jià)（萬元/畝）成交價(jià)（萬元/畝）競(jìng)得人可開發(fā)住宅建面（萬m2）高新區(qū)花蔭村九組、十組、燈塔村八組69.1964城鎮(zhèn)混和住宅用地3000300840嘉里32高新區(qū)花蔭村九組、十組、燈塔村八組57.9268城鎮(zhèn)混和住宅用地3035300850嘉里南部新區(qū)仁和片區(qū)30號(hào)（高新區(qū)原仁和村3、7、8組、清和村9組）173.6242城鎮(zhèn)混和住宅用地54303501195中天盈38南部新區(qū)仁和片區(qū)38號(hào)（高新區(qū)原仁和村2、3、8組）106.4317城鎮(zhèn)混和住宅用地、商業(yè)用地51793501265中天盈高新區(qū)雙河村三組、燈塔村八組、花蔭村九組、銅牌村十一組85.3747城鎮(zhèn)混和住宅用地50834001220寰安（嘉里控股）19高新區(qū)銅牌村三組、銅牌村十一組、雙河村三組68.6047城鎮(zhèn)混和住宅用地50004001140廈門建發(fā)14高新區(qū)雙河村二組、雙河村三組、銅牌村三組、銅牌村十一組46.2783城鎮(zhèn)混合住宅用地2667400800高新置業(yè)12高新區(qū)劍南大道以西，德塞三街以南，榮華南路以東73.9154商業(yè)用地/260262成都市瑞泰華實(shí)業(yè)有限公司11.8高新區(qū)花蔭溝以東，盛華南路以西，瞻遠(yuǎn)西二街以南，德賽二街以北95.8203城鎮(zhèn)混合住宅用地1667400400復(fù)地21高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃F8-1地塊14.4078城鎮(zhèn)混合住宅用地706240240富潤4.5區(qū)域商品住宅市場(chǎng)未來房源供需分析地塊位置凈用地面積（畝）土地小結(jié)南部新區(qū)分為站南組團(tuán)和大源組團(tuán)兩個(gè)區(qū)域，將推出約320萬平米的寫字樓商業(yè)等物業(yè)，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，將吸引大量的商務(wù)人士到區(qū)域辦公；區(qū)域未來住宅物業(yè)的供應(yīng)量相對(duì)較小，住宅將成為稀缺產(chǎn)品；項(xiàng)目啟示：未來區(qū)域?qū)⒅饕且詫懽謽枪?yīng)為主，區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥夹碌腃BD，將聚集大量的商務(wù)人士，為本項(xiàng)目居住市場(chǎng)提供較高的機(jī)會(huì)；未來競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要是集中在寫字樓，住宅相對(duì)較少，住宅將逐步成為稀缺產(chǎn)品，為本項(xiàng)目住宅提供較高的發(fā)展機(jī)遇；未來區(qū)域?qū)⒋罅抗?yīng)綜合體，小戶型公寓將面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)；小結(jié)南部新區(qū)分為站南組團(tuán)和大源組團(tuán)兩個(gè)區(qū)域，將推出約320萬本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定項(xiàng)目地塊四至——項(xiàng)目四面臨街，且紅星路面臨南河，地塊平正，呈“梯型”狀，便于布局和利用。項(xiàng)目地勢(shì)平坦民悅東街北側(cè)道路天府大道

紅星路南延線項(xiàng)目地塊四至——項(xiàng)目四面臨街，且紅星路面臨南河，地塊平正，呈項(xiàng)目交通體系——現(xiàn)代化的交通體系，區(qū)域內(nèi)交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)。明年地鐵1號(hào)線投入使用推動(dòng)區(qū)域項(xiàng)目升值，本項(xiàng)目可以結(jié)合地鐵實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格和走量的拉升。軌道交通：2010年成都地鐵1號(hào)線通車，將提高區(qū)域的便捷度；公交體系：115、118、84、501、533等多條公交車經(jīng)過本項(xiàng)目，項(xiàng)目的便捷性較強(qiáng)；道路體系：兩條城市快速通道——天府大道、紅星路延線，以及3.5環(huán)，區(qū)域交通邊界；項(xiàng)目交通體系——現(xiàn)代化的交通體系，區(qū)域內(nèi)交通便捷，通達(dá)性強(qiáng)。生態(tài)資源——項(xiàng)目生態(tài)資源優(yōu)越，具備塑造高品質(zhì)項(xiàng)目的特性；東臨：府河，目前河景公園已經(jīng)呈現(xiàn)，具有較高的生態(tài)資源南臨：成都歌劇院和世紀(jì)公園，具有較好的文化底蘊(yùn)和景觀生態(tài)資源西臨：區(qū)域西南方向是成都海洋公園，具有較好的娛樂休閑景觀；本項(xiàng)目具有3面觀景的優(yōu)勢(shì)，在南部新區(qū)具有稀缺性。生態(tài)資源——項(xiàng)目生態(tài)資源優(yōu)越，具備塑造高品質(zhì)項(xiàng)目的特性；東臨項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域南部新區(qū)經(jīng)過6年集中開發(fā)，區(qū)域已經(jīng)初具規(guī)模，周邊多個(gè)大型建筑已經(jīng)修建完畢，周邊土地多數(shù)已經(jīng)拍賣；目前區(qū)域成熟度不高，周邊居住人群和辦公群體較少，人流量和車流量較少，商業(yè)商務(wù)氛圍不濃；區(qū)域經(jīng)過多年的發(fā)展已成型，但區(qū)域成熟度和聚集效應(yīng)不夠，商務(wù)商業(yè)氛圍較差。項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域南部新區(qū)經(jīng)過6年集中開發(fā)，區(qū)域已經(jīng)初區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析根據(jù)四川省政府和成都市委市政加快金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，區(qū)將打造成為金融總部商務(wù)，區(qū)域?qū)⒋罅Ψ龀趾鸵M(jìn)金融機(jī)構(gòu)，形成中國中西部的金融聚集區(qū)；區(qū)域未來將成為中國西部的建國國貿(mào)、倫敦的“金融城”，區(qū)域未來具有較大的發(fā)展?jié)摿蛢r(jià)值。金融總部商務(wù)區(qū)區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析根據(jù)四川省政府和成都市委市政加快金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展地鐵對(duì)區(qū)域的影響軌道沿線房地產(chǎn)價(jià)格隨著軌道交通不同階段呈現(xiàn)出跳躍式增長。本項(xiàng)目在地鐵建成通車銷售，將使區(qū)域價(jià)格快速上升。從城市軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃開始，沿線房地產(chǎn)開發(fā)即開始升溫，而隨著地鐵的建設(shè)和運(yùn)營，其對(duì)沿線房地產(chǎn)渝開發(fā)的影響不斷變化，所以軌道交通給沿線區(qū)域帶來的開發(fā)利益時(shí)一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的過程規(guī)劃公示建設(shè)期建成通車正常運(yùn)營跳躍式增長持續(xù)增長項(xiàng)目價(jià)值軌道建設(shè)周期軌道通車后將加快區(qū)域的成熟，由單一靠利好消息向復(fù)合型因素拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值增長價(jià)值提前釋放地鐵對(duì)區(qū)域的影響軌道沿線房地產(chǎn)價(jià)格隨著軌道交通不同區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)回顧區(qū)域優(yōu)勢(shì)：區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥淼某鞘兄行?，隨著金融總部區(qū)的打造項(xiàng)目周邊將成為中國西部的“徐家匯”，未來發(fā)展?jié)摿薮?；生態(tài)資源：項(xiàng)目外圍的生態(tài)和娛樂設(shè)置豐富，成為南部新區(qū)少有的多面臨景觀的地塊；交通優(yōu)勢(shì)：地塊交通便捷，通達(dá)性很好；地鐵即將通車，為項(xiàng)目交通發(fā)展的利好；自身資源：傳媒集團(tuán)將本項(xiàng)目打造成為文化休閑地產(chǎn)，為住宅樹立高品質(zhì)提供較高的前提；住宅的核心價(jià)值點(diǎn)：地處未來西部金融中心核心區(qū)；占據(jù)多面景觀資源得天獨(dú)厚，非常適合居??；自身其他物業(yè)強(qiáng)大支撐；項(xiàng)目約束：區(qū)域成熟度不高，商業(yè)商務(wù)氛圍不濃區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)回顧區(qū)域優(yōu)勢(shì)：區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥淼某鞘兄行?，隨著金本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體公寓研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定住宅定位住宅定位住宅發(fā)展方向論證在發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅通常是采用住宅為啟動(dòng)模式，且住宅多數(shù)是深度居住區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，但是目前區(qū)域配套和成熟度不高；目前區(qū)域多個(gè)綜合體基本上是以深度居家的產(chǎn)品為主，且走量較好；項(xiàng)目未來的商務(wù)公寓住宅競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但純住宅產(chǎn)品相對(duì)供應(yīng)量不大；項(xiàng)目本身具有較強(qiáng)景觀資源，具有較強(qiáng)的居住感；住宅方向建議：本項(xiàng)目做純居住型的生態(tài)小區(qū)；住宅發(fā)展方向論證在發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅通常是采用住宅為啟項(xiàng)目住宅占位策略形象上占領(lǐng)高端陣營，搶占中端陣營客戶，實(shí)現(xiàn)快速銷售。品質(zhì)形象中海蘭庭華潤鳳凰城高端陣營中端陣營低端陣營中海翠屏灣時(shí)代晶科半島城邦中海城南一號(hào)華府西苑譽(yù)峰美年廣場(chǎng)南城都匯疊翠峰項(xiàng)目住宅占位策略形象上占領(lǐng)高端陣營，搶占中端陣營客戶，實(shí)現(xiàn)快住宅項(xiàng)目定位塑造都市生態(tài)華宅，體現(xiàn)文化地產(chǎn)生活社區(qū)

——演繹都市休閑文化生活住宅項(xiàng)目定位塑造都市生態(tài)華宅，體現(xiàn)文化地產(chǎn)生活社區(qū)核心客戶群重要客戶群游離客戶123其他游離客戶二級(jí)城市客戶15%，渴求高品質(zhì)配套客戶10%，投資客戶占有一定比例城南、城西區(qū)域性居住和辦公客戶，對(duì)城南未來發(fā)展具有深刻的認(rèn)知；喜好城南“富人區(qū)”生活客戶定位核心客戶群重要客戶群游離客戶123其他游離客戶城南、城西區(qū)域置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、追求品質(zhì)感的自住型客戶為主，兼顧部分投資客；購買因素：看好區(qū)域的發(fā)展和項(xiàng)目品質(zhì)，本案客戶具有超強(qiáng)的識(shí)別能力，未來居住在本案住宅，也許就是他“身份的象征，所以，相對(duì)目前同類項(xiàng)目，本案客戶會(huì)更年輕化，更張揚(yáng)，更具有超強(qiáng)的城市認(rèn)知，消費(fèi)能力更強(qiáng)等特征。年齡：25-40歲客戶職業(yè)：公務(wù)員、企業(yè)中高層等客戶置業(yè)特征：選擇產(chǎn)品以舒適性為主導(dǎo)；以未來發(fā)展為目標(biāo)，具有超強(qiáng)的前瞻能力置業(yè)次數(shù)：首改以及再改型客戶為主，投資客戶為輔目標(biāo)客戶群獨(dú)特特征客戶群特征描述：置業(yè)目的：改善居住環(huán)境、追求品質(zhì)感的自住型客戶為主，兼顧部分戶型配比建議充分考慮到住宅要求快速回籠資金，根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)銷售量較快的90平米左右的套二和130平米左右的套三產(chǎn)品；提升90—120㎡戶型和120—140㎡三房（3.5房）的性價(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)力，將促進(jìn)快速銷售；項(xiàng)目未來將成為成都市的標(biāo)志性建筑，成為成都市休閑文化娛樂的前沿陣地，項(xiàng)目的品牌附加值隨著商業(yè)的運(yùn)營而大幅提升，住宅部分因此會(huì)在品牌、檔次上得到提升，戶型走區(qū)域主流——寬松奢尺路線戶型配比戶型結(jié)構(gòu)兩房三房面積80—90㎡90—100㎡110—120120—140平米百分比20%30%30%20%戶型設(shè)計(jì)建議大陽臺(tái)設(shè)計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)套二）具有一定的可變空間（可變?nèi)浚?biāo)準(zhǔn)舒適性的3房具有可變空間（可變成3.5房）戶型配比建議充分考慮到住宅要求快速回籠資金，根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)戶型配比建議依據(jù)（一）——目標(biāo)客群需求首次置業(yè)客群戶型需求：總價(jià)適合的套二戶型，80-89平米的套二，實(shí)際上為套三的使用率，可滿足首次置業(yè)短期或長期的居住。二次或多次置業(yè)客群戶型需求：奢侈享受型套三或大面積的套四；具有換房的條件。投資客群產(chǎn)品需求：更看重是項(xiàng)目的發(fā)展和區(qū)域的潛力。戶型配比建議依據(jù)（一）——目標(biāo)客群需求首次置業(yè)客群戶型需求：戶型配比建議依據(jù)（二）——區(qū)域主流產(chǎn)品從區(qū)域主力供應(yīng)戶型和主力成交戶型分區(qū)，主力供應(yīng)戶型≈主力成交戶型，兩者高度正相關(guān)。區(qū)域主流戶型以80-90平米的套二（可變套三）為主，其次為40-50平米的套一、120-150平米的套三。戶型配比建議依據(jù)（二）——區(qū)域主流產(chǎn)品從區(qū)域主力供應(yīng)戶型和主戶型配比建議依據(jù)（三）——區(qū)域戶型供求機(jī)會(huì)套型面積（平米）總價(jià)（萬）套一40-5030-40套二70-8050-6080-9040-7090-10060-70100-11060-80110-12070-80套三100-11060-80110-12060-90120-13060-90130-14070-100存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)戶型分析表通過對(duì)套型、面積及總價(jià)進(jìn)行交互后，目前以下房源是存在市場(chǎng)缺口：40-50平米的套一；70-120平米的套二；100-140平米的套三，是項(xiàng)目產(chǎn)品定位的重要依據(jù)。戶型配比建議依據(jù)（三）——區(qū)域戶型供求機(jī)會(huì)套型面積（平米）總物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格及外立面建議采用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，；采用大面積的玻璃，形成較強(qiáng)的視覺感和品質(zhì)感，外立面公建化；立面盡量和項(xiàng)目整體保持一致，在建筑風(fēng)格上；建筑風(fēng)格及外立面建議采用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，；建筑單一建議局部采用鏤空；底層架空，與景觀相結(jié)合；建筑單一建議局部采用鏤空；景觀建議建議臨紅星路面打造景觀帶，采用喬木和水景相結(jié)合的方式，減少紅星路對(duì)校區(qū)的隔離；臨商業(yè)面，采用部分的假山和水景噴霧形成一定的景觀和隔離，減少商業(yè)的干擾；整個(gè)景觀具有現(xiàn)代感；景觀建議建議臨紅星路面打造景觀帶，采用喬木和水景相結(jié)合的方式小區(qū)道路道路采用彩色的石材，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感；在局部點(diǎn)綴小品；景觀整體上具有現(xiàn)代感和藝術(shù)感；小區(qū)道路道路采用彩色的石材，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感；入戶大堂和電梯間注重公共空間的裝飾；設(shè)置6米挑高大堂；豪華裝修電梯間和公共空間；入戶大堂和電梯間注重公共空間的裝飾；與鄰近商業(yè)關(guān)系建議建議車位和商業(yè)進(jìn)行分開，實(shí)行獨(dú)立的車位；建議臨商業(yè)面布置噪音較小的商業(yè)，減小商業(yè)經(jīng)營對(duì)居住的影響；與鄰近商業(yè)關(guān)系建議建議車位和商業(yè)進(jìn)行分開，實(shí)行獨(dú)立的車位；戶型設(shè)計(jì)建議提升戶型的功能性；戶型設(shè)計(jì)具有可變性；雖然報(bào)規(guī)對(duì)贈(zèng)送面積限制在20%以內(nèi)有嚴(yán)格限制，設(shè)計(jì)要求盡量用足20%90—100平米的2.5房演示120—140平米的3.5房演示戶型設(shè)計(jì)建議提升戶型的功能性；90—100平米的2.5房演示科技化運(yùn)用防噪音系統(tǒng)：一般房屋傳入室內(nèi)的噪音有以下幾類：1.室外的噪音透過外墻和窗戶傳入室內(nèi)2.樓上活動(dòng)透過樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音3.下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音1.420mm厚外墻系統(tǒng)和中空玻璃、ALULUX卷簾,防止室外噪音傳入；2.樓板墊層下加隔音墊,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音；3.同層后排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味；同層后排水中空玻璃樓板隔音墊科技化運(yùn)用防噪音系統(tǒng)：同層后排水中空玻璃樓板隔音墊通過房間預(yù)留的吸塵口將灰塵完全吸至室外積塵桶內(nèi)，空氣無二次污染。節(jié)約中青年群體的時(shí)間。安裝單價(jià)：50-100元/平米品質(zhì)服務(wù)體系：

3-1科技化運(yùn)用中央吸塵系統(tǒng)：通過房間預(yù)留的吸塵口將灰塵完全吸至室外積塵桶內(nèi)，空氣無二次污3-1科技化運(yùn)用新風(fēng)系統(tǒng)：

有效去除室內(nèi)有害氣體，改善通廊式結(jié)構(gòu)通風(fēng)較差的弱點(diǎn)。是室內(nèi)呼吸系統(tǒng)的綠色通道，形成“會(huì)呼吸的房子”。3-1科技化運(yùn)用新風(fēng)系統(tǒng)：有效去除室內(nèi)有害氣體項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目銷售價(jià)格參考建議權(quán)重定價(jià)因素中?！ご淦翞衬铣嵌紖R美年廣場(chǎng)美岸城南一號(hào)蘭庭鳳凰城華府西苑本案25.6%區(qū)位認(rèn)同8.5869.57.57.57.59.56.6%外部自然環(huán)境77997879.515.0%交通狀況8889888811.7%周邊市政生活配套98.56766685.0%小區(qū)環(huán)境配套788.5978796.3%規(guī)劃布局788.597878.511.5%建筑設(shè)計(jì)87998.5888.54.0%建筑配套887977.579.55.4%物業(yè)管理87.59988788.9%品牌形象98899977

8.167.858.698.897.577.717.288.82

均價(jià)800074006000S13000640070005600/

本案9300根據(jù)專家打分法，進(jìn)行綜合評(píng)定，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格約在9300元/㎡；同時(shí)區(qū)域明年地鐵1號(hào)線將通車，將進(jìn)一步拉升區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值，價(jià)格還將進(jìn)一步修正；項(xiàng)目銷售價(jià)格參考建議權(quán)重定價(jià)因素中?！ご淦翞衬铣嵌紖R美年廣場(chǎng)價(jià)格策略采用平開高走的策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。結(jié)合地鐵1號(hào)線開通，持續(xù)推售項(xiàng)目價(jià)格；價(jià)格策略采用平開高走的策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。銷售節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目在2010年4月份開始推廣，房交會(huì)期間亮相樹立項(xiàng)目形象（主打區(qū)域、項(xiàng)目整體形象、資源）；4——8月主打區(qū)域（借勢(shì)地鐵），項(xiàng)目綜合體形象、住宅價(jià)值；9月利用地鐵通車和秋交會(huì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功開盤銷售（整個(gè)銷售周期約1年左右）；開盤4月—910月10.1月12月時(shí)間09.11月階段目標(biāo)銷售節(jié)奏項(xiàng)目開工籌備期營銷節(jié)點(diǎn)營銷強(qiáng)度建立項(xiàng)目形象，項(xiàng)目整體推廣一炮打響持續(xù)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)銷售完成住宅銷售開盤9月完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)等準(zhǔn)備工作房交會(huì)亮相，蓄水軟文現(xiàn)場(chǎng)包裝完成尾盤期持續(xù)銷售期上市會(huì)報(bào)廣11年年底籌備期結(jié)合地鐵物業(yè)銷售節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目在2010年4月份開始推廣，房交會(huì)期間亮相樹立項(xiàng)謝謝！預(yù)祝項(xiàng)目成功！接下來時(shí)溝通時(shí)間……..大魔方住宅定位及發(fā)展策略報(bào)告課件演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！大魔方住宅定位及發(fā)展策略報(bào)告成都世家機(jī)構(gòu)項(xiàng)目發(fā)展部出品二零零九年十月大魔方住宅定位及發(fā)展策略報(bào)告成都世家機(jī)構(gòu)項(xiàng)目發(fā)展部出品前言

本次溝通匯報(bào)是以前面市場(chǎng)研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面我司對(duì)住宅定位的基礎(chǔ)上，對(duì)本項(xiàng)目的住宅定位、物業(yè)發(fā)展建議等方面進(jìn)行調(diào)整和完善。前言本次溝通匯報(bào)是以前面市場(chǎng)研究工作為依據(jù)，并根據(jù)前面項(xiàng)目界定認(rèn)識(shí)清楚大魔方是什么樣的項(xiàng)目？住宅部分在大魔方的作用和使命是什么？項(xiàng)目界定認(rèn)識(shí)清楚大魔方是什么樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目基本情況——南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務(wù)、休閑、購物、居住等為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目地址：南部新區(qū)，孵化園對(duì)面項(xiàng)目規(guī)模：占地面積，178畝項(xiàng)目用地性質(zhì)：商業(yè)用地兼容不大于20%住宅項(xiàng)目功能：高端寫字樓、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)、住宅、大型娛樂中心；各物業(yè)類型規(guī)模：寫字樓12萬㎡、住宅9萬㎡、集中式大型商業(yè)10萬㎡、酒店9.1萬平米、大型娛樂中心4.2萬平米項(xiàng)目基本情況——南部新區(qū)內(nèi)百畝大盤，集商務(wù)、休閑、購物、居住項(xiàng)目區(qū)位分析—項(xiàng)目是地處于金融總部商務(wù)區(qū)和南部中心娛樂休閑聚集區(qū)交匯區(qū)域，對(duì)南部新區(qū)發(fā)展具有重大的影響力。項(xiàng)目東臨：項(xiàng)目臨近紅星路沿線，并靠近府南河，具有較佳的河景資源；項(xiàng)目北臨：項(xiàng)目靠近法院，僅靠金融總部商務(wù)區(qū)，未來具有較好的商務(wù)氛圍；項(xiàng)目南臨：項(xiàng)目南部為成都歌劇院、海洋公園、新世紀(jì)公園，項(xiàng)目是南部新區(qū)獨(dú)有；項(xiàng)目西臨：項(xiàng)目僅靠城市快速通道天府大道，，并西北角為成都政府新辦公聚集區(qū)（南樓）南部新區(qū)娛樂聚集區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)孵化園項(xiàng)目區(qū)位分析—項(xiàng)目是地處于金融總部商務(wù)區(qū)和南部中心娛樂休閑聚大魔方產(chǎn)品認(rèn)識(shí)（一）—成都城市標(biāo)志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂名片。大型休閑娛樂、購物等商業(yè)為一體的一站式商業(yè)休閑中心；項(xiàng)目具有較強(qiáng)的現(xiàn)代都市感，建筑具有較強(qiáng)的個(gè)性；大魔方產(chǎn)品認(rèn)識(shí)（一）—成都城市標(biāo)志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂大魔方產(chǎn)品認(rèn)識(shí)——南部新區(qū)頂級(jí)的商務(wù)、休閑聚集區(qū)。打造高端的商務(wù)辦公樓，建筑產(chǎn)品具有較強(qiáng)的昭示性；建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的后現(xiàn)代主義感，具有時(shí)代感和品質(zhì)感；大魔方產(chǎn)品認(rèn)識(shí)——南部新區(qū)頂級(jí)的商務(wù)、休閑聚集區(qū)。打造高端的大魔方項(xiàng)目理解大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中心，將成為城市文化休閑地產(chǎn)的典范；大魔方目前所在區(qū)域的南部新中心是城市的新中心，未來具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高；本項(xiàng)目承載著較強(qiáng)的社會(huì)使命，需要為傳媒集團(tuán)樹立良好的社會(huì)品牌效應(yīng)，同時(shí)，項(xiàng)目以商業(yè)為主，以傳媒集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)為主，因此所有物業(yè)均要求具有濃厚的文化氛圍與符號(hào)；大魔方是集酒店、寫字樓、休閑商業(yè)、住宅等為一體的47萬平米的大型城市綜合體，在對(duì)南部新區(qū)占據(jù)著重要的地位，將成為城市地標(biāo)性建筑；大魔方項(xiàng)目理解大魔方將著力打造成為南部新中心的娛樂購物休閑中住宅部分的理解對(duì)本項(xiàng)目住宅的認(rèn)知：本項(xiàng)目有9萬㎡的住宅，住宅體量不大；本次定位住宅項(xiàng)目是大型綜合體的重要組成部分；住宅項(xiàng)目界定：體量不大、大型高端綜合體中的住宅；住宅部分的理解對(duì)本項(xiàng)目住宅的認(rèn)知：住宅部分的目標(biāo)對(duì)住宅部分的愿景與目標(biāo)甲方需要住宅部分平衡項(xiàng)目前期開發(fā)的現(xiàn)金流，2010年開始銷售；住宅部分必須保持較高價(jià)位銷售；住宅項(xiàng)目將樹立項(xiàng)目整體的形象，為后續(xù)商業(yè)發(fā)展起到啟下的作用；對(duì)目標(biāo)理解住宅作為本項(xiàng)目的啟動(dòng)部分，且是主要變現(xiàn)的現(xiàn)金流，住宅關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目的成??；項(xiàng)目為首期啟動(dòng)項(xiàng)目和亮相的項(xiàng)目，住宅將樹立推動(dòng)整體形象具有較強(qiáng)的推動(dòng)作用；關(guān)鍵詞：高價(jià)位、快銷售、樹品牌住宅將配合商業(yè)，為傳媒集團(tuán)樹立較高的社會(huì)效應(yīng)；住宅部分的目標(biāo)對(duì)住宅部分的愿景與目標(biāo)甲方需要住宅部分平衡項(xiàng)目項(xiàng)目思考城市中心區(qū)域大型高端綜合體項(xiàng)目通常是做什么樣的住宅?針對(duì)的客戶群體是誰？住宅在綜合體中的作用是什么？在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)激烈的情況下，做什么產(chǎn)品既能夠保證品質(zhì)樹立形象，同時(shí)又能高價(jià)夠快速回籠資金？大魔方是城市綜合體項(xiàng)目，住宅部分如何實(shí)現(xiàn)與其他物業(yè)的融合，在打開銷售的局面下為整個(gè)“大魔方”項(xiàng)目加分？項(xiàng)目為大型的城市綜合體，約有9萬平米的住宅，體量較大，這樣大體量綜合體住宅如何做？項(xiàng)目思考城市中心區(qū)域大型高端綜合體項(xiàng)目通常是做什么樣的住宅?本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定綜合體的五大發(fā)展模式——在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動(dòng)模式。城市綜合體通常有酒店、住宅、寫字樓、商業(yè)等多種物業(yè)組成；城市綜合體通常有多種經(jīng)營模式，根據(jù)項(xiàng)目條件不同而采用不同運(yùn)行模式；模式特征典型案例模式一酒店核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)：交通可達(dá)性好、沿城市主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商具有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場(chǎng)配置上海商城（波特曼酒店）模式二商業(yè)核心模式城市核心區(qū)：交通可達(dá)性好臨地鐵口/城市主干道沿線；區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛好/一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營管理深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城、合肥元一時(shí)代廣場(chǎng)模式三寫字樓核心模式具有產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位檔次和規(guī)模；商場(chǎng)、公寓等配套完善廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)、合肥財(cái)富廣場(chǎng)模式四住宅核心模式項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高。居住人口有限；望望后期會(huì)開發(fā)商業(yè)；深圳星河國際模式五均衡發(fā)展模式CBD區(qū)域/城市中心：主干道沿線/地鐵口/規(guī)模較大/開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁和豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)北京華貿(mào)中心、香港太古廣場(chǎng)綜合體的五大發(fā)展模式——在還不成熟區(qū)域通常以住宅為啟動(dòng)模式。

各物業(yè)之間相互影響綜合體研究通常是通過相關(guān)分析法，便于綜合體各物業(yè)之間的排布；通過各物業(yè)關(guān)系研究，可以看出住宅和公寓對(duì)整個(gè)項(xiàng)目具有重要的作用；處理不當(dāng)會(huì)影響項(xiàng)目整體品質(zhì)；住宅公寓酒店商業(yè)寫字樓提升項(xiàng)目整體檔次的強(qiáng)力手段，標(biāo)志性強(qiáng)（外地和外籍人士）外向性較強(qiáng)，可以塑造較強(qiáng)的差異性實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格保持物業(yè)形象保障開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金來源，滿足長期客戶需求酒店為公寓和寫字樓提供配套和服務(wù)公寓和住宅為商業(yè)提供客源但可能會(huì)降低整體檔次寫字樓為酒店和住宅帶來客源提高商業(yè)檔次商業(yè)為寫字樓、酒店提供配套商業(yè)可能影響住宅相互關(guān)系作用各物業(yè)之間相互影響綜合體研究通常是通過相關(guān)分析法，便于綜合綜合體模式選擇——影響綜合體構(gòu)成的主要因素是區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo)主要因素商業(yè)寫字樓酒店住宅/公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心商務(wù)中心旅游區(qū)——環(huán)境屬

性自然資源產(chǎn)業(yè)資源昭示性人流量大開發(fā)目標(biāo)租（長期持有）售（回籠資金）通過對(duì)綜合體的研究可以充分看出：綜合體開發(fā)通常是根據(jù)項(xiàng)目所占資源決定；綜合體模式選擇——影響綜合體構(gòu)成的主要因素是區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資綜合體開發(fā)次序成熟區(qū)域城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動(dòng)具有居住感較強(qiáng)的住宅，實(shí)現(xiàn)銷售。配套設(shè)置齊全，啟動(dòng)次序：寫字樓——酒店——住宅；通過寫字樓樹立形象提升項(xiàng)目價(jià)值，然后酒店面市推動(dòng)項(xiàng)目銷售，將項(xiàng)目價(jià)值達(dá)到最大化，然后推出住宅，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化（案例：喜年廣場(chǎng)）區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)形成，但配套等設(shè)置不成熟，啟動(dòng)次序：住宅——酒店——寫字樓——商業(yè)；首先啟動(dòng)居住性較強(qiáng)的高端住宅，樹立項(xiàng)目形象緩解項(xiàng)目資金問題，其次根據(jù)推出酒店提升項(xiàng)目形象環(huán)節(jié)區(qū)域陌生度，推出寫字樓實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)將項(xiàng)目提升到最高點(diǎn)，最后推出公寓。（如世紀(jì)城、時(shí)代晶科、合景泰富譽(yù)峰、中海城南一號(hào)等）綜合體推售順序區(qū)域條件發(fā)展區(qū)域綜合體開發(fā)次序成熟區(qū)域城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動(dòng)具相關(guān)案例分析——海上海新城相關(guān)案例分析——海上海新城小結(jié)城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，城市綜合體各物業(yè)之間既有相互的支撐，同時(shí)也必須保持各物業(yè)的獨(dú)立性；城市綜合體中的住宅形態(tài)不一，成熟區(qū)域住宅是以公寓形態(tài)的出現(xiàn)；發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目住宅通常以居住性的純住宅形態(tài)出現(xiàn)；城市綜合體的客戶通常是商務(wù)高端人士；成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體啟動(dòng)方式有所不同；發(fā)展區(qū)域通常是以高端住宅的形式啟動(dòng)；項(xiàng)目思考：成熟區(qū)域和發(fā)展區(qū)域的城市綜合體住宅存在較大的差異，本項(xiàng)目住宅是該走公寓型住宅還是居住性住宅?居住性型的住宅做什么樣的產(chǎn)品？公寓型的住宅又做什么產(chǎn)品？小結(jié)城市綜合體中都是多種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，城市綜合體各物業(yè)之間既本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定位及產(chǎn)品建議4城市綜合體研究2本次溝通主要內(nèi)容區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析1項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析3住宅定宏觀市場(chǎng)分析分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品特性區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)和銷售狀況宏觀市場(chǎng)分析分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品特性成都城市區(qū)位分析珠三角長三角京津唐成渝特區(qū)武—長株潭特區(qū)成渝經(jīng)濟(jì)圈處于長江經(jīng)濟(jì)帶的上游，位于中西部地區(qū)的核心地帶，具有較強(qiáng)的輻射能力；成都位于成渝經(jīng)濟(jì)圈的核心地帶，對(duì)整個(gè)西部具有較廣的輻射范圍，具有重要的區(qū)域優(yōu)勢(shì)；中西部的核心部位，處于中西部的咽喉位置，具有重要的戰(zhàn)略地位。成都城市區(qū)位分析珠三角長三角京津唐成渝特區(qū)武—長株潭成渝經(jīng)濟(jì)08年對(duì)于經(jīng)受了地震、金融危機(jī)的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在這樣的背景之下08年成都經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況較好，保持著較快的發(fā)展速度，GDP將近4000億，增速達(dá)到12.1%。外資投資呈現(xiàn)出較快發(fā)展，增長了97.3%；在2008年中西部城市主要經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)對(duì)比中成都仍然名列前茅。在大地震和全球性的金融危機(jī)面前，成都依然堅(jiān)挺而快速的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)水平一直處于西部前列。2008年中西部主要城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較城市成都武漢西安重慶GDP（億元）39013960.0821905074.42增長率12.1%15.115.614.3%人均GDP4515475237142573成都城市經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局08年對(duì)于經(jīng)受了地震、金融危機(jī)的成都來講，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。成都城市規(guī)劃分析城市發(fā)展模式：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式”向“扇葉式”過渡，形成“一區(qū)、兩帶、六走廊”的“全域成都發(fā)展格局”；城市發(fā)展策略：引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。城市呈“片狀”向外擴(kuò)展，在東南西北方位的三環(huán)外興建四大新城，帶動(dòng)周邊郊區(qū)的整體發(fā)展，緩解中心區(qū)的壓力；實(shí)行“全域成都”的發(fā)展策略，打造國際化的大都市：將成都市所有郊區(qū)全部納入城市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的范疇；城市發(fā)展打破區(qū)域局限性，統(tǒng)籌發(fā)展，城市將向多中心發(fā)展，南部新中心將成為城市重點(diǎn)打造的新中心。成都城市規(guī)劃分析城市發(fā)展模式：中心城布局形態(tài)由現(xiàn)在的“圈層式成都城市發(fā)展的模式分析——成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過渡，國際化大都市將在中國西部崛起，南部新中心正式其中一極。交通方式：城市外圍軌道交通與市內(nèi)地鐵相銜接城市發(fā)展階段：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。軌道交通的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴(kuò)張交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：高速交通系統(tǒng)的運(yùn)行使得城市內(nèi)部的商業(yè)、商務(wù)功能更為集中，在城市外圍形成以居住為主的副城單中心城市擴(kuò)張多中心都市群形成主城副城副城副城副城交通方式：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，從而實(shí)現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變城市發(fā)展階段：形成大都市發(fā)展群城市發(fā)展階段成都成都城市發(fā)展的模式分析——成都正在由單中心向多中心發(fā)展模式過南部新區(qū)交通體系繞城高速地鐵1號(hào)線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線天府大道站華路元華路火車南站地鐵孵化園站地鐵新益州站地鐵世紀(jì)城站地鐵地鐵火車南站站至華陽至天府廣場(chǎng)、火車北站、大豐機(jī)場(chǎng)高速華陽廣場(chǎng)府河站地鐵科技園站天府立交高新區(qū)委項(xiàng)目天府軟件園三橫四縱機(jī)場(chǎng)高速道路系統(tǒng)6條公交線路經(jīng)過項(xiàng)目所在區(qū)域，直通華陽、天府廣場(chǎng)、大源村等多處。公交系統(tǒng)1號(hào)線貫穿成都南北，大豐-火車北站-天府廣場(chǎng)-火車南站-世紀(jì)城站-科持園站-華陽廣場(chǎng)。1號(hào)地鐵成昆鐵路到達(dá)成都高新區(qū)界，最終接到天府大道的世紀(jì)城路口，預(yù)計(jì)將會(huì)在此處有站點(diǎn)。成昆鐵路區(qū)域內(nèi)快捷的交通體系將項(xiàng)目的輻射范圍從高新區(qū)擴(kuò)大到市區(qū)、華陽乃至全國。區(qū)域距離機(jī)場(chǎng)僅數(shù)分鐘的路程，對(duì)外交通十分便捷航空南部新區(qū)交通體系繞城高速地鐵1號(hào)線三環(huán)路迎賓大道紅星路南延線

南部新中心目前居住人口17萬，規(guī)劃居住人口50萬——70萬，就業(yè)人口60萬人該區(qū)域?yàn)槟喜啃轮行牡钠鸩絽^(qū)規(guī)模：6.3平方公里（1996年啟動(dòng)）功能和現(xiàn)狀：目前已經(jīng)是非常成熟的高檔居住區(qū)和最早的科研區(qū)。新園片區(qū)——航空港新區(qū)規(guī)模：6.8平方公里（2003年啟動(dòng)）功能：輕工業(yè)聚集區(qū)（產(chǎn)業(yè)逐步升級(jí)），由高新產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)組成華陽組團(tuán)規(guī)模：27平方公里功能：商貿(mào)、居住、休閑、文化旅游聚集區(qū)（已經(jīng)有6000畝納入大源組團(tuán)）站南組團(tuán)——新中心核心區(qū)規(guī)模：15.6平方公里功能：CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務(wù)區(qū)。（2003年正式啟動(dòng)）大源組團(tuán)——總部基地規(guī)模：15平方公里（2005年啟動(dòng)）功能：會(huì)展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅;金融總部商務(wù)區(qū)南部新區(qū)功能規(guī)劃分析南部新區(qū)將成為集高新產(chǎn)業(yè)、行政辦公、高端居住、高端商務(wù)商業(yè)等為一體，并具有國際水準(zhǔn)、超前規(guī)劃的新興城市CBD。南部新中心目前居住人口17萬，規(guī)劃居住人口50萬——金融總部商務(wù)區(qū)世紀(jì)城商務(wù)辦公高端居住區(qū)高端居住區(qū)以政府公務(wù)員小區(qū)東園、中海城南一號(hào)、合景.泰富譽(yù)峰、南城都匯、時(shí)代晶科、天府長城、華敏翰尊等為代表高端住宅小區(qū)；金融總部商務(wù)區(qū)，形成以金融、行政辦公、購物中心等為一體新興區(qū)域，區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)高度集中，將逐步成為中國西部金融中心；以世紀(jì)城會(huì)展中心為中心，形成了高端商務(wù)、會(huì)展、高新產(chǎn)業(yè)、購物等為一體的新興區(qū)域；項(xiàng)目地處南部新區(qū)核心區(qū)域超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，區(qū)域未來將是成都城市新興的城市中心區(qū)域——CBD中的CBD。項(xiàng)目區(qū)域分析—項(xiàng)目地處城市未來的中心區(qū)域，區(qū)域具有加大的發(fā)展?jié)摿Γ壳皡^(qū)域成熟度不高。金融總部世紀(jì)城高端高端以政府公務(wù)員小區(qū)東園、中海城南一號(hào)、合區(qū)域發(fā)展歷程

高新南區(qū)發(fā)展啟動(dòng)，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽片區(qū)組成；

1996年，起步區(qū)組團(tuán)啟動(dòng)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動(dòng)力，定位為成熟居住區(qū)。

新園組團(tuán)2003年啟動(dòng)，定位為高新工業(yè)園區(qū)；站南組團(tuán)2004年啟動(dòng)，市政府預(yù)計(jì)2008年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；2003年高新孵化園啟用；大源組團(tuán)2005年啟動(dòng)，新的會(huì)展中落成；2002年天府軟件園拿地，2005年啟用；

站南組團(tuán)的商服用地已基本出讓完畢，剩余基本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等；大源組團(tuán)出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進(jìn)駐

大源組團(tuán)規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在2008年春節(jié)后掛牌出讓；政府預(yù)計(jì)于2008年五月份改變南遷計(jì)劃，不潛入南部新區(qū)華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計(jì)有6000畝土地劃入大源組團(tuán)，綜合用地性質(zhì)時(shí)間序列詳細(xì)情況高新南區(qū)啟動(dòng)各組團(tuán)逐步啟動(dòng)大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐出讓土地陸續(xù)開始啟動(dòng)加快區(qū)域成熟20世紀(jì)90年代末21世紀(jì)初2005-2007重大事件2008—2009政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢

2010年，地鐵1號(hào)線一期工程完畢通車；2011年區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)高峰期；預(yù)計(jì)區(qū)域?qū)⒃?013—2015年進(jìn)入成熟期地鐵通車南區(qū)發(fā)展目趨成熟政府逐步南遷2010-南部新區(qū)十年磨一劍，區(qū)域已經(jīng)逐步成型，南部區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展期，但區(qū)域目前還不成熟，根據(jù)國外和沿海先進(jìn)城市新興CBD區(qū)域成熟大約需要15——20年的發(fā)展歷程，南部新區(qū)整體成熟預(yù)計(jì)在2012年—2015年區(qū)域發(fā)展歷程高新南區(qū)發(fā)展啟動(dòng)，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)小結(jié)成都依靠雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對(duì)整個(gè)中西部具有較強(qiáng)的影響力和輻射力；隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成都已經(jīng)開始向國際化大都市發(fā)展，由單中心發(fā)展模式向多中心發(fā)展模式轉(zhuǎn)變；南部新區(qū)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)和政府強(qiáng)力的支持，區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥夹碌某鞘兄行暮虲BD；南部新區(qū)目前配套設(shè)置還不成熟，區(qū)域雖然逐步進(jìn)入開發(fā)高峰期，但區(qū)域成熟預(yù)計(jì)將還有5年左右的時(shí)間；項(xiàng)目思考：項(xiàng)目所在南部新區(qū)將是成都新的CBD，將為本項(xiàng)目未來提供較好的條件，但目前區(qū)域還不成熟，在這樣的條件下我們是否還做公寓式住宅？而那么區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目怎么做的？小結(jié)成都依靠雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并占據(jù)中西部核心戰(zhàn)略區(qū)位，對(duì)整個(gè)中南部新區(qū)在售物業(yè)市場(chǎng)狀況分析分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品特性區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)和銷售狀況南部新區(qū)在售物業(yè)市場(chǎng)狀況分析分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品特性區(qū)域在售住宅項(xiàng)目布局分析從項(xiàng)目在售項(xiàng)目的分布看，目前在售項(xiàng)目主要是分布在南延線站華路沿線；目前高新區(qū)在售樓盤主要及集中在科創(chuàng)中心區(qū)域，而大源組團(tuán)僅有中海蘭庭、華潤鳳凰城、美年廣場(chǎng)等樓盤；且目前區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目都是外來的全國性品牌開發(fā)商，區(qū)域具有較高的品質(zhì)；區(qū)域在售住宅項(xiàng)目布局分析從項(xiàng)目在售項(xiàng)目的分布看，目前在售項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品分析（一）——南部新區(qū)在售項(xiàng)目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質(zhì)強(qiáng)等特點(diǎn)。在售項(xiàng)目基本上都是純住宅的作法。從項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)上看，區(qū)域的開發(fā)商都是全國性的大型品牌開發(fā)商；從規(guī)模上看，區(qū)域在售區(qū)域規(guī)模較大，基本上都在100畝以上，具有一定的規(guī)模性；從物業(yè)形態(tài)上看，天府大道沿線或者站華路沿線項(xiàng)目基本上是以高端綜合體為主，其他基本上都是住宅物業(yè)；從層數(shù)上看都是設(shè)置18層以上的高層電梯公寓，產(chǎn)品類型單一；項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)類型住宅做法建筑層數(shù)中海城南一號(hào)137畝以高端住宅為主、設(shè)置酒店、寫字樓等純住宅21-24層疊翠峰20.8畝住宅物業(yè)純住宅，外立面公建化12、18、21、25層半島城邦160畝住宅物業(yè)純住宅33層譽(yù)峰183.7畝以高端住宅為主、設(shè)置酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)純住宅24層中海翠屏灣94.6畝住宅物業(yè)+配套型商業(yè)純住宅18層時(shí)代晶科123畝以高端住宅為主、設(shè)置酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)純住宅20層南城都匯1981畝住宅、商業(yè)純住宅18層華潤鳳凰城356畝住宅物業(yè)+配套性商業(yè)純住宅27層中海蘭庭110畝住宅+配套型商業(yè)純住宅24-32層美年廣場(chǎng)255畝以商業(yè)、寫字樓等物業(yè)為主，并設(shè)置18萬方的住宅純住宅18層區(qū)域產(chǎn)品分析（一）——南部新區(qū)在售項(xiàng)目呈現(xiàn)出品牌、規(guī)模、品質(zhì)區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二）——區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和舒適性套三為主。產(chǎn)品多數(shù)是改善型產(chǎn)品從面積段上看，區(qū)域內(nèi)的面積跨度較大，區(qū)域戶型面積80—271平米的戶型之間；從主力戶型面積段上看，基本上是90平方米的舒適型套二，130平方米左右的套三為主；40平米左右的戶型基本上沒有；戶型結(jié)構(gòu)上看，基本上都是套二或者套三為主，由于區(qū)域成熟度不高，套一戶型很少；項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間主力戶型戶型結(jié)構(gòu)中海城南一號(hào)131-370158、184、239套三、套四疊翠峰45-15245-49套一、套四譽(yù)峰160-320160-320平米套四、套五半島城邦99-271167-271套三套三、套四中海翠屏灣81-14281-89套二、套三時(shí)代晶科106-144106-114套二、套三南城都匯80-14580-90套二、套三華潤鳳凰城75—170110—130三房130—150三房套二、套三中海蘭庭88—17580-90平米套二套二、套三美年廣場(chǎng)79-38485-125套二、套三、套五區(qū)域在售產(chǎn)品分析（二）——區(qū)域戶型產(chǎn)品基本上是以舒適性套二和區(qū)域在售項(xiàng)目銷售狀況——區(qū)域銷售分為3個(gè)層次，7000——8000元