房地產(chǎn)營改增培訓

主講人：魏禾房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”政策解讀第三條納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。思考：不想當一般納稅人的納稅人是不是好的納稅人？能從一般納稅人轉(zhuǎn)回小規(guī)模納稅人呢？增值稅納稅人的分類與意義第十五條增值稅稅率：（一）納稅人發(fā)生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6％。（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，稅率為11%。（三）提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%。第十六條 增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅率和征收率《附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（八）銷售不動產(chǎn)7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。注意：一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。第三十九條納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。（一）兼營。試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼營與混合銷售的強勢回歸1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。第四十條一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內(nèi)。第二十五條下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額?？啥惽暗挚鄣脑鲋刀惪鄱悜{證有哪些？（三）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。思考問題：1.園林綠化工程應該如何進行稅收規(guī)劃呢？2.境外建筑師事務所進行的樓盤設計，是否應該代扣代繳增值稅？3.抵扣發(fā)票是關鍵，虛開風險要認清！第二十十七條條下下列項項目的的進項項稅額額不得得從銷銷項稅稅額中中抵扣扣：（一））用于于簡易計計稅方方法計計稅項項目、免征征增值值稅項項目、、集體福福利或或者個個人消消費的購進進貨物物、加加工修修理修修配勞勞務、、服務務、無無形資資產(chǎn)和和不動動產(chǎn)。。其中涉涉及的的固定定資產(chǎn)產(chǎn)、無無形資資產(chǎn)、、不動動產(chǎn)，，僅指專專用于于上述述項目目的固固定資資產(chǎn)、、無形形資產(chǎn)產(chǎn)（不包包括其其他權權益性性無形形資產(chǎn)產(chǎn)）、、不動動產(chǎn)。。不得抵扣扣增值稅稅進項稅稅情形全全面梳理理與把握握（二）非非正常損損失的購購進貨物物，以及及相關的的加工修修理修配配勞務和和交通運運輸服務務。（三）非非正常損損失的在在產(chǎn)品、、產(chǎn)成品品所耗用用的購進進貨物（（不包括括固定資資產(chǎn)）、、加工修修理修配配勞務和和交通運運輸服務務（四）非非正常損損失的不不動產(chǎn)，，以及該該不動產(chǎn)產(chǎn)所耗用用的購進進貨物、、設計服服務和建建筑服務務。（五）非非正常損損失的不不動產(chǎn)在在建工程程所耗用用的購進進貨物、、設計服服務和建建筑服務務。納稅人新新建、改改建、擴擴建、修修繕、裝裝飾不動動產(chǎn)，均均屬于不不動產(chǎn)在在建工程程。（六）購購進的旅客運輸輸服務、貸款服務務、餐飲服務務、居民日日常服務務和娛樂樂服務。。納稅人接接受貸款款服務向向貸款方方支付的的與該筆筆貸款直直接相關關的投融融資資顧顧問問費費、、手手續(xù)續(xù)費費、、咨咨詢詢費費等費費用用，，其其進進項項稅稅額額不不得得從從銷銷項項稅稅額額中中抵抵扣扣。。非正正常常損損失失，，是是指指因因管理理不不善善造成成貨貨物物被盜盜、、丟丟失失、、霉霉爛爛變變質(zhì)質(zhì)，以以及及因因違違反反法法律律法法規(guī)規(guī)造造成成貨貨物物或或者者不不動動產(chǎn)產(chǎn)被依依法法沒收收、、銷銷毀毀、、拆除除的情情形形。。居民民日日常常服服務務，，是指指主主要要為為滿足足居居民民個個人人及及其其家家庭庭日日常常生生活活需求求提提供供的的服服務務，，包包括括市市容容市市政政管管理理、、家家政政、、婚婚慶慶、、養(yǎng)養(yǎng)老老、、殯殯葬葬、、照照料料和和護護理理、、救救助助救救濟濟、、美美容容美美發(fā)發(fā)、、按按摩摩、、桑桑拿拿、、氧氧吧吧、、足足療療、、沐沐浴浴、、洗洗染染、、攝攝影影擴擴印印等等服服務務。。娛樂服務，是指為娛娛樂活動同同時提供場場所和服務務的業(yè)務。。具體包括：：歌廳、舞舞廳、夜總總會、酒吧吧、臺球、、高爾夫球球、保齡球球、游藝（（包括射擊擊、狩獵、、跑馬、游游戲機、蹦蹦極、卡丁丁車、熱氣氣球、動力力傘、射箭箭、飛鏢））。第二十六條條納稅人人取得的增增值稅扣稅稅憑證不符合法律律、行政法法規(guī)或者國國家稅務總總局有關規(guī)規(guī)定的，其進項稅稅額不得從從銷項稅額額中抵扣。。發(fā)票管理風風險提示：：虛開增值稅稅專用發(fā)票票立案標準準很低哦??！三流不一致致，風險那那是不要不不要的！發(fā)票蓋章千千萬不要蓋蓋錯嘍！1.根據(jù)國家指指令無償提提供的鐵路路運輸服務務、航空運運輸服務，，屬于《試點實施辦辦法》第十四條規(guī)規(guī)定的用于于公益事業(yè)業(yè)的服務。。2.存款利息。。3.被保險人獲獲得的保險賠付。4.房地產(chǎn)主管管部門或者者其指定機機構、公積積金管理中中心、開發(fā)發(fā)企業(yè)以及及物業(yè)管理理單位代收收的住宅專項維維修資金。。不征收增值值稅的行為為解析5.在資產(chǎn)重組組過程中，，通過合并并、分立、、出售、置置換等方式式，將全部部或者部分分實物資產(chǎn)產(chǎn)以及與其其相關聯(lián)的的債權、負負債和勞動動力一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給其他他單位和個個人，其中中涉及的不動產(chǎn)、土土地使用權權轉(zhuǎn)讓行為為。房地產(chǎn)老項項目，是指指《建筑工程施施工許可證證》注明的合同開工日日期在2016年4月30日前的房地地產(chǎn)項目。。問題：已經(jīng)在建但是是未取得施工工許可證的怎怎么辦？營改增后購進進材料、服務務用于老項目目，能否抵扣扣進項稅？已經(jīng)預收款項項，尚未開具具發(fā)票的，怎怎么處理？房地產(chǎn)新舊項項目的劃分處處理第三十七條銷銷售額，是是指納稅人發(fā)發(fā)生應稅行為為取得的全部部價款和價外外費用，財政政部和國家稅稅務總局另有有規(guī)定的除外外。價外費用用，是指指價外收收取的各各種性質(zhì)質(zhì)的收費費，但不不包括以以下項目目：（一）代代為收取取并符合合本辦法法第十條條規(guī)定的的政府性性基金或或者行政政事業(yè)性性收費。。（二）以委托方方名義開開具發(fā)票票代委托托方收取取的款項項。房地產(chǎn)企企業(yè)的銷銷售額如如何確定定？第四十五五條增值稅納納稅義務務、扣繳繳義務發(fā)發(fā)生時間間為：（一）納納稅人發(fā)發(fā)生應稅稅行為并并收訖銷銷售款項項或者取取得索取取銷售款款項憑據(jù)據(jù)的當天天；先開開具發(fā)票票的，為為開具發(fā)發(fā)票的當當天。收訖銷售售款項，，是指納納稅人銷銷售服務務、無形形資產(chǎn)、、不動產(chǎn)過過程中或或者完成成后收到款項項。房地產(chǎn)企企業(yè)是否否收到預預收款就就產(chǎn)生納納稅義務務？取得索取取銷售款款項憑據(jù)據(jù)的當天天，是指指書面合合同確定定的付款款日期；；未簽訂訂書面合合同或者者書面合合同未確確定付款款日期的的，為服服務、無無形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完完成的當當天或者者不動產(chǎn)權權屬變更更的當天天。（二）納納稅人提提供建筑服務務、租賃賃服務采取預收收款方式式的，其其納稅義義務發(fā)生生時間為為收到預預收款的的當天。。《附件2：營業(yè)稅稅改征增增值稅試試點有關關事項的的規(guī)定》（八）銷銷售不動動產(chǎn)9.房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)采取預預收款方方式銷售售所開發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)項目目，在收收到預收收款時按照3%的預征率率預繳增值值稅。定金、訂訂金、誠誠意金、、認籌金金、意向向金是否否征稅？？1、定金指合同當當事人為為保證合合同履行行，由一一方當事事人預先先向?qū)Ψ椒浇患{一一定數(shù)額額的錢款款，即有有合同為為前提，，沒有合合同即不不可定義義為“定定金”。。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定定，一方方違約時時，雙方方有約定定的按照照約定執(zhí)執(zhí)行；如如果無約約定，銷銷售者違違約時，，“定金金”雙倍倍返還；；消費者者違約時時，“定定金”不不返還。?！岸ń鸾稹钡目偪傤~不得得超過合合同標的的的20%，定金具具有擔保保性質(zhì)。。觀點：定定金具有有預收款款的性質(zhì)質(zhì)，且以以簽訂合合同為前前提，應應征增值值稅、企企業(yè)所得得稅。房地產(chǎn)企企業(yè)收到到的所有有“金””，都是是預收款款嗎？定金、訂訂金、誠誠意金、、認籌金金、意向向金是否否征稅？？2、訂金（（意向金金、誠意意金、VIP卡、認籌籌金）訂金并不不是一個個規(guī)范的的概念，，在法律律上僅作作為預付付款的性性質(zhì)，是是預付款款的一部部分，是是當事人人的一種種支付手手段，不不具有擔擔保性質(zhì)質(zhì)，如果果合同履履行可抵抵充房款款，不履履行也不不能適用用“定金金”雙倍倍返還罰罰則。訂訂金只是是單方行行為，不不具有擔擔保性質(zhì)質(zhì)。觀點：按按照會計計準則規(guī)規(guī)定，預預收賬款款科目核算按照照合同規(guī)規(guī)定向購購貨單位位預收的的款項，，即預收收賬款是是建立在在購貨合合同基礎礎上的。。訂金、、誠意金金、意向金金等均在合同簽簽訂之前前收取，，不構成成預收款款，不應應征收任任何稅款款，應確確認為其其他應付付款。定金、訂訂金、誠誠意金、、認籌金金、意向向金是否否征稅？？大連地稅稅答復：：問：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)未未簽訂銷銷售合同同和預售售合同，，收取的的誠意金金是否繳繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅、營業(yè)業(yè)稅、土土地增值值稅？答：關于于流轉(zhuǎn)稅稅答復如如下：房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在開發(fā)發(fā)、銷售售商品房房過程中中，以各種種名名目目收取取的的誠誠意意金金、、訂訂金金款款項項，，屬屬于于預預收收性性質(zhì)質(zhì)款款項項，，根根據(jù)據(jù)營營業(yè)業(yè)稅稅相相關關規(guī)規(guī)定定，，其其納納稅稅義義務務發(fā)發(fā)生生時時間間為為收收到到款款項項的的當當天天。。定金金、、訂訂金金、、誠誠意意金金、、認認籌籌金金、、意意向向金金是是否否征征稅稅？？《河北北省省地地方方稅稅務務局局關關于于營營業(yè)業(yè)稅稅若若干干政政策策問問題題的的公公告告》（河河北北省省地地方方稅稅務務局局公公告告2010年第第2號））二、、關關于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)收收取取的的““誠誠意意金金””等等納納稅稅義義務務發(fā)發(fā)生生時時間間問問題題房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在開開發(fā)發(fā)、、銷銷售售商商品品房房過過程程中中，，以以各各種種名名目目收收取取的的誠誠意意金金、、訂訂金金、、看看房房費費等等費費用用以以及及銷銷售售購購房房卡卡、、選選房房卡卡、、VIP卡等等取取得得的的款款項項，，均均屬于于預預收收性性質(zhì)質(zhì)的款款項項，，其其納納稅稅義義務務發(fā)發(fā)生生時時間間與與預預收收房房款款相相同同，，為為收收到到款款項項的的當當天天。。定金金、、訂訂金金、、誠誠意意金金、、認認籌籌金金、、意意向向金金是是否否征征稅稅？？《中國國稅稅務務報報》回答答：：問：：現(xiàn)現(xiàn)在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)銷銷售售房房屋屋時時普普遍遍存存在在未未簽簽訂訂售售房房合合同同以以前前就就收收取取訂訂金金、、定定金金、、意意向向金金、、看看房房費費等等預預收收性性質(zhì)質(zhì)的的款款項項，，這這些些款款項項是是否否應應該該按按照照上上述述規(guī)規(guī)定定在在預預收收的的當當天天就就確確認認納納稅稅義義務務？？答：房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在開開發(fā)、、銷售售商品品房過過程中中，收收取訂訂金、、定金金、意意向金金、看看房費費等，，均屬于預預收性性質(zhì)的款項項，其其納稅稅義務務發(fā)生生時間間為收收到預預收款款的當當天。。如果上上述訂訂金、、定金金、意意向金金、看看房費費等預預收性性質(zhì)的的款項項發(fā)生生退款款行為為，已已征營營業(yè)稅稅可以以從納納稅人人以后后的應應繳納納營業(yè)業(yè)稅稅稅額中中減除除。因為為未未履履行行簽簽約約約約定定而而沒沒收收的的訂訂約約定金金，按按照照現(xiàn)現(xiàn)行行流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅稅政政策策，，屬屬于于預預收收款款性性質(zhì)質(zhì)，，已已經(jīng)經(jīng)在在收收到到時時就就已已經(jīng)經(jīng)繳繳稅稅，，所所以以在在沒沒收收時時就就不不存存在在征征稅稅的的問問題題，，否否則則就就是是重重復復征征稅稅。。對于解除合合同而收取取的違約金金，根據(jù)流流轉(zhuǎn)稅征稅稅原理規(guī)定定，貨物和和勞務課稅稅以貨物和和勞務交易易的發(fā)生為為前提，未未發(fā)生貨物物和勞務交交易，則不不征收流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅，所以以解除合同同而得到的的違約金，，不應該繳繳納流轉(zhuǎn)稅稅。需要注意的的是，如果果貨物和勞勞務交易已已經(jīng)實際發(fā)發(fā)生，而房房企向購買買方收取的的違約金，，屬于價外外費用，是是征收流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅的。沒收定金、、解除合同同收取的違違約金是否否征稅？小概率事件件真的發(fā)生生了，怎么么辦？土豪全款買買房，一次次性付款，，納稅義務務已然發(fā)生生增值稅月清清月結，當當月如果沒沒有足夠進進項稅配比比，稅負巨巨大！規(guī)劃思路開盤時間不不要在月末末；合理預計銷銷售態(tài)勢；；不收全款，，只收定金金！“日光盤””的解決之之道設想第十四條下列情形視視同銷售服服務、無形形資產(chǎn)或者者不動產(chǎn)：：（一）單位位或者個體體工商戶向向其他單位位或者個人人無償提供供服務，但但用于公益益事業(yè)或者者以社會公公眾為對象象的除外。。（二）單位位或者個人人向其他單單位或者個個人無償轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)或或者不動產(chǎn)產(chǎn)，但用于公公益事業(yè)或或者以社會會公眾為對對象的除外外。（三）財政政部和國家家稅務總局局規(guī)定的其其他情形。。房地產(chǎn)視同同銷售行為為的認定根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務務企業(yè)所得得稅處理辦辦法》的通知（國國稅發(fā)[2009]31號）第7條和27條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以其其開發(fā)產(chǎn)品對對動遷戶進進行補償，可分解為為開發(fā)企業(yè)業(yè)向動遷戶戶支付拆遷補補償款和對對外銷售開開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務務。開發(fā)企業(yè)業(yè)分給動動遷戶開開發(fā)產(chǎn)品品時應視同銷銷售處理，銷銷售收入入金額應應按同期期同類開開發(fā)產(chǎn)品品的市場場銷售價價格或同同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的公允價價值確認認，同時時計提增增值稅銷銷項稅。?；剡w安置置房是否否要視同同銷售征征收增值值稅在實際工工作中，，同期同同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的市場銷銷售價格格或同類類開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的公公允價值值可以按按以下原原則把握握：開發(fā)企業(yè)業(yè)為動遷遷戶開具具發(fā)票的的，按發(fā)票金額額確認收入入，不開開具發(fā)票票的，按按拆遷補償償協(xié)議（或者回回遷安置置確認材材料）約約定的補補償面積積和補償償標準確確認收入入。同時開發(fā)發(fā)企業(yè)應應按分給給動遷戶戶開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品確認認的銷售收入入金額與與計提的的增值稅稅銷項稅稅一并計入入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計稅稅成本的的“土地征用用費及拆拆遷補償償費”項目，并并按拆遷遷協(xié)議約約定的補補償面積積和可售售面積單單位工程程成本計計算結轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)已銷開開發(fā)產(chǎn)品品計稅成成本。開發(fā)企業(yè)業(yè)以其開開發(fā)產(chǎn)品品對動遷遷戶進行行補償?shù)牡闹С觯?，應以應應付帳款款方式計計入計稅稅成本的的“土地征用用費及拆拆遷補償償費”項目，于于確認銷銷售收入入實現(xiàn)時時沖減應應付款項項。開發(fā)企業(yè)業(yè)以其開開發(fā)產(chǎn)品品對動遷遷戶進行行補償，，超面積部部分，應按銷銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品處處理，按按實際銷銷售價格格確認銷銷售收入入。例：A公司2017年5月開發(fā)某某項目，，用地面面積21000平方米，，住宅建建筑面積積為31900平方米，，可供銷銷售面積積29000平方米，，其中用用于安置回遷遷戶村民民的住宅宅面積為為7900平方米，其余21100平方米的的住宅由由A公司自由由銷售或或使用。。該項目2019年9月已完工工，開始始與被拆拆遷戶辦辦理交接接手續(xù)，，回遷房房面積共共7900平方米。。該公司同同期同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的平均均價格為為7000元/平方米（（不含稅稅），該該項目工工程已竣竣工決算算，開發(fā)發(fā)成本為為6400萬元。（1）安置動動遷戶開開發(fā)產(chǎn)品品視同銷銷售①支付建建筑施工工等其他他開發(fā)成成本6400萬元。②拆遷補補償費支支出＝7900×0.7＝5530（萬元））。需要注意意的是，，這里的的拆遷補補償費不不能認為為只是拆拆遷戶7900平方米，，而是整整個樓盤盤的，需需要在總總可售面面積29000平方米中中分攤。。視同銷售售收入＝＝7900×0.7＝5530（萬元））。視同銷售售計提銷銷項稅=5530X11%=608.3萬元。③單位可可售面積積計稅成成本＝（（6400＋5530+608.3）÷29000＝4323.55（元/平方米））。需要注意意的是，，這里的的29000平方米是是作為總總可售面面積計算算的，不不能減去去拆遷戶戶的7900平方米，，否則就就會虛增增成本。。還應關注注的是視視同銷售售計提的的銷項稅稅要增加加開發(fā)成成本。④視同銷銷售成本本＝4323.55×7900＝334156058（元）；；視同銷售售所得＝＝55300000－334156058＝21143942（元）⑷開發(fā)企企業(yè)以其其開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品對動動遷戶進進行補償償?shù)臅嬘嬏幚恝僭陂_發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工時，，根據(jù)安安置時的的同期同同類價格格，視同同銷售的的會計處處理：借：開發(fā)發(fā)成本--土地征用用費及拆拆遷補償償費6138.3萬元貸：應付付賬款—土地征用用費及拆拆遷補償償費5530萬元應交稅費費—應交增值值稅（銷銷項稅））608.3萬元借：應付付賬款———拆遷補償償費5530萬元貸：主營營業(yè)務收收入5530萬元注意：在在營業(yè)稅稅制度下下，紅字字部分是是不計入入成本的的，應計計入營業(yè)業(yè)稅金及及附加科科目，因因為增值值稅的引引入，視視同銷售售行為增增加了房房地產(chǎn)的的開發(fā)成成本。車庫、車車位的分分類地上單獨獨建造有有產(chǎn)權的的停車場場所，屬屬于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。。利用地下下基礎設設施形成成的停車車場所，，作為公公共配套套設施進進行處理理。繳納人防防易地建建設費后后地下無無產(chǎn)權的的停車場場所，無無法銷售售，只能能出租。。繳納人防防易地建建設費后后地下有有產(chǎn)權的的停車場場所，應應比照地地上單獨獨建造的的停車場場所，作作為單獨獨的成本本核算對對象，屬屬于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。。車庫、車車位在增增值稅時時代的涉涉稅處理理不同類型型的增值值稅處理理地上單獨獨建造有有產(chǎn)權的的停車場場所，屬屬于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。。屬于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，，在銷售售時按照照適用稅稅率征收收增值稅稅利用地下下基礎設設施形成成的停車車場所，，作為公公共配套套設施進進行處理理。公共配套套設施，，建成后后要移交交給人防防部門，，是否需需要視同同銷售征征收增值值稅？與人防部部門簽訂訂回租協(xié)協(xié)議，取取得人防防部門的的人防工工程使用用證，然然后將其其出租。?！秶叶悇談湛偩株P關于印發(fā)發(fā)《營業(yè)稅稅稅目注釋釋（試行行稿）》的通知知》（國稅稅發(fā)〔1993〕149號））：以以轉(zhuǎn)讓讓有限限產(chǎn)權權或永永久使使用權權方式式銷售售建筑筑物，，視同同銷售售建筑筑物。。此政策策是否否會延延續(xù)到到增值值稅時時代？？轉(zhuǎn)讓建建筑物物有限限產(chǎn)權權或者者永久久使用用權的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在在建的的建筑筑物或或者構構筑物物所有有權的的，以以及在在轉(zhuǎn)讓讓建筑筑物或或者構構筑物物時一一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其其所占占土地地的使使用權權的，，按照照銷售售不動動產(chǎn)繳繳納增增值稅稅。繳納人人防易易地建建設費費后地地下無無產(chǎn)權權的停停車場場所，，無法法銷售售，只只能出出租。。屬于企企業(yè)自自建的的地下下停車車場所所，在在建造造時應應該單單獨核核算其其成本本，應應按照照自建建固定定資產(chǎn)產(chǎn)核算算，建建造時時歸集集的進進項稅稅可以以抵扣扣，出出租時時取得得的收收入按按照不不動產(chǎn)產(chǎn)租賃賃繳納納增值值稅。。需要注意的是是，如果簽訂訂租賃協(xié)議屬屬于永久性的的出租，可能能會被視為銷銷售建筑物征征收增值稅。。繳納人防易地地建設費后地地下有產(chǎn)權的的停車場所，，應比照地上上單獨建造的的停車場所，，作為單獨的的成本核算對對象，屬于房房地產(chǎn)企業(yè)的的開發(fā)產(chǎn)品。。單獨核算成本本，作為單獨獨的成本歸集集對象，銷售售時按照銷售售開出產(chǎn)品處處理即可。房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)中的一般般納稅人銷售售其開發(fā)的房房地產(chǎn)項目（（選擇簡易計稅稅方法的房地地產(chǎn)老項目除除外），以取得的的全部價款和和價外費用，，扣除受讓土土地時向政府部門支支付的土地價價款后的余額額為銷售額。注意：土地價款不計計算進項稅必須是向政府府支付的才可可以新項目土地成成本可差額納納稅的房地產(chǎn)企業(yè)取取得土地成本本如何扣除？？注意：政府土地出讓讓金的返還處處理以省級以上（（含省級）財財政部門監(jiān)（（印）制的財財政票據(jù)為扣扣除的合法有有效憑證。股權收購取得得土地能否差差額？企業(yè)繳納的契契稅是否可以以作為土地價價款差額扣除除？毛地凈掛行為為的而支付的的拆遷補償增增值稅能否抵抵扣？5.租賃賃服服務務租賃賃服服務務，，包包括括融資資租租賃賃服服務務和經(jīng)營營租租賃賃服服務務。（1）融融資資租租賃賃服服務務，，是是指指具具有有融融資資性性質(zhì)質(zhì)和和所所有有權權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移特特點點的的租租賃賃活活動動。。即即出出租租人人根根據(jù)據(jù)承承租租人人所所要要求求的的規(guī)規(guī)格格、、型型號號、、性性能能等等條條件件購購入入有有形形動動產(chǎn)產(chǎn)或或者者不不動動產(chǎn)產(chǎn)租租賃賃給給承承租租人人，，合合同同期期內(nèi)內(nèi)租租賃賃物物所所有有權權屬屬于于出出租租人人，，承承租租人人只只擁擁有有使使用用權權，，合合同同期期滿滿付付清清租租金金后后，，承承租租人人有有權權按按照照殘殘值值購購入入租租賃賃物物，，以以擁擁有有其其所所有有權權。。不論出租人人是否將租租賃物銷售售給承租人人，均屬于于融資租賃賃。融資租賃和和融資性售售后回租，，還是一家家的嗎？按照標的物物的不同，，融資租賃賃服務可分分為有形動動產(chǎn)融資租租賃服務和和不動產(chǎn)融資資租賃服務務。融資性售后后回租不按照本稅稅目繳納增值稅稅。1.貸款服務。。貸款，是指指將資金貸貸與他人使使用而取得得利息收入入的業(yè)務活活動。各種占用、、拆借資金金取得的收收入，包括括金融商品品持有期間間（含到期期）利息（（保本收益益、報酬、、資金占用用費、補償償金等）收收入、信用用卡透支利利息收入、、買入返售售金融商品品利息收入入、融資融融券收取的的利息收入入，以及融資性售后后回租、押匯、罰罰息、票據(jù)據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸等業(yè)務務取得的利利息及利息息性質(zhì)的收收入，按照照貸款服務繳納增值稅稅。5.融資租賃和和融資性售售后回租業(yè)業(yè)務。（1）經(jīng)人民銀銀行、銀監(jiān)監(jiān)會或者商商務部批準準從事融資資租賃業(yè)務務的試點納納稅人，提提供融資租租賃服務，，以取得的的全部價款款和價外費費用，扣除除支付的借款利息（包括外匯匯借款和人人民幣借款款利息）、、發(fā)行債券利利息和車輛購置稅稅后的余額為銷銷售額。（2）經(jīng)人民銀銀行、銀監(jiān)監(jiān)會或者商商務部批準準從事融資資租賃業(yè)務務的試點納納稅人，提提供融資性售后后回租服務務，以取得的的全部價款款和價外費費用（不含本金），扣除對對外支付的的借款利息（包括外匯匯借款和人人民幣借款利息）、發(fā)行債券利利息后的余額作作為銷售額額。思考：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過融資資性售后回回租進行融融資，是否否能夠抵扣扣增值稅進進項稅？試點納稅人人提供旅游服服務，可以選擇以取得的全全部價款和和價外費用用，扣除向向旅游服務務購買方收收取并支付付給其他單單位或者個個人的住宿宿費、餐飲飲費、交通通費、簽證證費、門票票費和支付付給其他接接團旅游企企業(yè)的旅游游費用后的的余額為銷銷售額。選擇上述辦法法計算銷售額額的試點納稅稅人，向旅游游服務購買方方收取并支付付的上述費用用，不得開具具增值稅專用用發(fā)票，可以以開具普通發(fā)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)生的旅游支支出能否抵扣扣進項稅？問題：我公司司是一家房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)，公司代有有線電視臺收收取的有線電電視初裝費應應當作負債處處理，但是當當?shù)囟悇詹块T門要求繳納營營業(yè)稅。請問問，這種做法法是否有政策策依據(jù)？根據(jù)營業(yè)稅暫暫行條例第五五條及其實施施細則第十四四條規(guī)定，納納稅人的營業(yè)業(yè)額為納稅人人提供應稅勞勞務、轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)或者者銷售不動產(chǎn)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖∪〉娜績r款款和價外費用用；價外費用用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖质掷m(xù)費、基金金、集資費、、代收款項、、代墊款項及及其他各種性性質(zhì)的價外收收費。因此，貴貴公司代代有線電電視臺收收取的初初裝費屬屬于價外外費用性性質(zhì)，按按照規(guī)定定繳納營營業(yè)稅是是有政策策依據(jù)的的。房地產(chǎn)企企業(yè)繳納納的各類類初裝費費是否能能夠抵扣扣進項稅稅？固定電話話、有線線電視、、寬帶、、水、電電、燃氣氣、暖氣氣等經(jīng)營營者向用用戶收取取的安裝裝費費、、初初裝裝費費、、開開戶戶費費、、擴擴容容費費以及及類類似似收收費費，，按按照照安裝裝服服務務繳納納增增值值稅稅。。關注注的的要要點點：：注意意稅稅目目的的認認定定取得得專專用用發(fā)發(fā)票票如果果只只是是代代收收此此筆筆款款項項，，怎怎么么做做才才能能不不作作為為價價外外費費用用？？將建筑筑物物、、構構筑筑物物等等不不動動產(chǎn)產(chǎn)或者者飛飛機機、、車車輛輛等等有有形形動動產(chǎn)產(chǎn)的的廣告告位位出出租租給其其他他單單位位或或者者個個人人用用于于發(fā)發(fā)布布廣廣告告，，按按照照經(jīng)營營租租賃賃服務務繳繳納納增增值值稅稅。。車輛輛停停放放服服務務、、道道路路通通行行服服務務（（包包括括過過路路費費、、過過橋橋費費、、過過閘